Справа №521/17735/17
Провадження №2/521/297/25
19 лютого 2025 року
Малиновський районний суд м.Одеси у складі:
головуючого судді - Мурзенко М.В.,
при секретарі - Корнієнко Л.В.
за участі представника Одеської міської ради - Бутрик А.С.,
представника Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради - Авдєєва О.Р.,
представник ОСОБА_1 - адвокатки Юшинської І.Є.,
третьої особи - ОСОБА_2
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Малиновського районного суду м. Одеси в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дєордієвої Ірини Вікторівни, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калінюк Ганни Олександрівни, третя особа: ОСОБА_2 про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкту до експлуатації, визнання договорів купівлі-продажу недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію права власності, та зобов'язання вчинити певні дії -
У жовтні 2017 Одеська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дєордієвої І. В., приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калінюк Г. О., третя особа - ОСОБА_2 , та, уточнивши в подальшому позовні вимоги, просила суд:
- скасувати реєстрацію Декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 23 лютого 2015 року № ОД 142150540359 щодо реконструкції житлової будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані, зареєстровану департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області;
- скасувати Свідоцтво про право власності від 06 квітня 2015 року за № НОМЕР_1 , видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності від 06 квітня 2015 року (індексний номер 20538898) на кв. АДРЕСА_2 , загальною площею 35,4 кв.м, житловою площею 26,4 кв. м. за ОСОБА_3 ;
- скасувати Свідоцтво про право власності від 06 квітня 2015 року за № НОМЕР_2 , видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції;
- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності від 06 квітня 2015 року (індексний номер 20538543) на кв. АДРЕСА_2 , загальною площею 71,7 кв.м, житловою площею 36,3 кв. м. за ОСОБА_3 ;
- визнати договір купівлі-продажу від 11 листопада 2015 року (серія та номер 2241), укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І. В, квартири АДРЕСА_3 , недійсним;
- визнати договір купівлі-продажу від 22 грудня 2016 року (серія та номер 1006), укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюк Г. О., квартири АДРЕСА_4 , недійсним;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 листопада 2015 року за індексним номером 26057648, на квартиру АДРЕСА_3 , за ОСОБА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 грудня 2016 року за індексним номером 33135665 на квартиру АДРЕСА_4 , за ОСОБА_4 ;
- зобов'язати ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення квартири АДРЕСА_4 , із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо вказаного об'єкту.
Позовні вимоги мотивовані тим, що Одеська міська рада як власник земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси змушена звернутись до суду за захистом своїх прав, оскільки порушується право власності на земельну ділянку у зв'язку незаконною реконструкцією та поділом квартири АДРЕСА_5 на дві самостійні квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_2 та оформленням права власності на них.
Окрім того, незаконне проведення реконструкції квартири АДРЕСА_2 порушує не тільки інтереси територіальної громади м. Одеси, але і має наслідком фактичне замурування єдиного вікна сусідньої однокімнатної квартири, що є грубим порушенням прав її власника.
Так, первісний власник ОСОБА_5 набула у власність квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 56,3 кв.м, житловою 26,4 кв.м на підставі свідоцтва про право власності на житло від 27 лютого 2008 року, виданого на підставі розпорядження органу приватизації від 27 лютого 2008 року № 210365.
ОСОБА_5 за договором купівлі-продажу від 20 березня 2008 року квартиру АДРЕСА_5 передала у власність (продала) ОСОБА_3 .
В подальшому ОСОБА_3 в 2009 році здійснив демонтаж підсобного приміщення квартири АДРЕСА_5 із його поновленням, демонтаж підсобного приміщення з поновленням розташованого на першому поверсі одноповерхового будинку, а потім реконструкцію підсобного приміщення - надбудову другого поверху квартири АДРЕСА_2 .
Заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси 23 лютого 2011 року у справі № 2-122 за позовом ОСОБА_2 , Малиновської районної адміністрації м. Одеси до ОСОБА_3 про знесення самочинно збудованого нерухомого майна, відшкодування моральної шкоди частково задоволено позовні вимоги ОСОБА_2 , задоволено в повному обсязі позовні вимоги Малиновської районної адміністрації м. Одеси та зобов'язано ОСОБА_3 за свій рахунок знести самочинно збудоване нерухоме майно, що примикає до квартири АДРЕСА_6 згідно з технічною документацією.
Ухвалюючи рішення від 23 лютого 2011 року, Малиновський районний суд Одеси дійшов висновку, що ОСОБА_3 всупереч встановленим нормам порушив правила будівництва, побудована ним споруда відповідно до частини першої статті 376 Цивільного кодексу України є самочинним будівництвом та підлягає знесенню.
На даний момент рішення Малиновського районного суду від 23 січня 2011 року перебуває на виконанні в Першому Малиновському відділі ДВС м. Одеси.
Однак, ОСОБА_3 , незважаючи на рішення Малиновського районного суду у Одеси від 23 лютого 2011 року та відкрите виконавче провадження щодо знесення самочинно збудованого ним нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_7 , яке примикає до квартири АДРЕСА_8 , з метою протиправного оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_5 та самочинно збудовану двоповерхову споруду, здійснив реєстрацію декларації про готовність об'єкту до експлуатації від 23 лютого 2015 року за № ОД 142150540359 «Реконструкція квартири з розподілом на дві самостійні квартири без зміни геометричних розмірів за адресою: АДРЕСА_7 ». Відповідно до декларації загальна площа будівлі після реконструкції склала 107,1 кв.м, що свідчить про самовільне захоплення земельної ділянки, яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.
06 квітня 2015 року за ОСОБА_3 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру АДРЕСА_5 та квартиру АДРЕСА_5 за вищевказаною адресою.
ОСОБА_3 здійснив відчуження ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_5 загальною площею 35,4 кв м - за договором купівлі-продажу від 11 листопада 2015 року (серія та номер 2241), посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І. В., та ОСОБА_4 квартири АДРЕСА_5 , загальною площею 71,7 кв.м - за договором купівлі-продажу від 22 грудня 2016 року (серія та номер 1006), посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюк Г. О.
Таким чином, ОСОБА_3 незаконно зареєстровано право власності на вказані квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_5 та незаконно відчужено їх ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , що свідчить про умисне невиконання ним рішення Малиновського районного суду м. Одеси щодо знесення самочинно збудованого об'єкту нерухомості.
Одеська міська рада вважає, що реєстрація Декларації є незаконною та такою, що підлягає скасуванню судом, оскільки вона подана та оформлена з порушенням установлених вимог, що, в свою чергу, виключає наявність правових підстав для її реєстрації уповноваженим органом владних повноважень.
Одеська міська рада не приймала будь-яких рішень щодо передачі у власність або користування земельної ділянки, на якій розташовані спірні об'єкти нерухомого майна.
Самочинне будівництво є порушенням встановлених державою правил та норма здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об'єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що є порушенням прав територіальної громади, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого об'єкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки.
З урахуванням наведеного для здійснення державної реєстрації речового права ОСОБА_3 подано документи, які не відповідають вимогам чинного законодавства, містять недостовірні відомості, що виключає можливість державної реєстрації такого речового права як офіційного визнання і підтвердження державою факту виникнення у ОСОБА_3 прав на вказане нерухоме майно.
Виконавчими органами Одеської міської ради рішення про присвоєння вказаної адреси не приймалось.
Таким чином, Свідоцтва про право власності та рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_2 підлягають скасуванню.
Оскільки ОСОБА_3 не набув права власності, то, відповідно, не мав права відчужувати спірні об'єкти нерухомості будь-яким третім особам.
З урахуванням зазначеного підлягають визнанню недійсними договори купівлі-продажу квартир АДРЕСА_5 та АДРЕСА_5 , укладені між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , ОСОБА_4 .
Зважаючи на викладене, Одеська міська рада, як власник земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси вважає необхідним скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , на квартиру АДРЕСА_5 та самочинно збудовану квартиру АДРЕСА_2 , а також відповідно об'єкт нерухомості привести до попереднього стану.
В судовому засіданні, призначеному на 27 листопада 2017 року, протокольною ухвалою залучено до участі у справі в якості третьої особи Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області.
У грудні 2017 року ОСОБА_4 звернулася до суду із зустрічним позовом до Одеської міської ради, треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Дєордієва І. В., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Калінюк Г. О., ОСОБА_2 , Орган опіки та піклування Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради, про зобов'язання застосувати наслідки недійсності правочину.
Позов мотивований тим, що оспорюваний міською радою договір купівлі-продажу спірної квартири укладений в нотаріальній формі з дотриманням вимог його державної реєстрації. Правочин є завершеним з моменту державної реєстрації 22 грудня 2016 року.
Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України, якою встановлений принцип призумції правомірності правочину, ОСОБА_4 є добросовісним набувачем нерухомого майна, який виходив із принципу законності попередніх дій посадових осіб Одеської міської ради, відповідальних за затвердження декларацій, державну реєстрацію об'єкту нерухомості, тощо.
Тому, просила суд у разі задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації квартири АДРЕСА_2 , зобов'язати Одеську міську раду надати ОСОБА_4 у власність рівноцінну за площею та технічним станом квартиру, в тому ж районі міста.
У квітні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зустрічним позовом до Одеської міської ради про визнання права власності.
Позов мотивовано тим, що ОСОБА_1 не знала і не могла знати про будь-які можливі самостійні переобладнання спірної квартири, оскільки ані заборони на відчуження, ані арешту майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було.
Крім того, Декларація про готовність об'єкту до експлуатації від 23 лютого 2015 року № ОД 142150540359 «Реконструкція квартири з розподілом на дві самостійні квартири без зміни геометричних розмірів за адресою: АДРЕСА_7 » наявна у реєстрі дозвільних документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, а тому Одеська міська рада не могла не знати про те, що вказана Декларація від 23 лютого 2015 року № ОД 142150540359 була зареєстрована та внесена до реєстру Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області.
У свою чергу, ОСОБА_1 вжила усі розумні заходи, виявила обережність та обачність для з'ясування правомочностей продавця на відчуження майна. Тобто вона не лише не усвідомлювала і не бажала, а й не допускала можливості настання будь-яких несприятливих наслідків.
З огляду на викладене ОСОБА_1 просила суд визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_2 .
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 23 травня 2019 року у задоволенні позовів Одеської міської ради, ОСОБА_4 , ОСОБА_1 відмовлено.
Постановою Одеського апеляційного суду від 31 жовтня 2022 року апеляційну скаргу Одеської міської ради залишено без задоволення, рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 23 травня 2019 року залишено без змін.
Постановою Верховного суду від 29 листопада 2023 року рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 23 травня 2019 року та постанову Одеського апеляційного суду від 31 жовтня 2022 року в частині вирішення первісного позову Одеської міської ради до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дєордієвої Ірини Вікторівни, приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калінюк Ганни Олександрівни про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкту до експлуатації, скасування свідоцтв про право власності, скасування рішень про державну реєстрацію права власності, визнання договорів купівлі-продажу недійсними, зобов'язання вчинити певні дії, скасовано, справу в частині позову Одеської міської ради направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Малиновського районного суду м.Одеси від 12 грудня 2023 року справу розподілено судді Мурзенку М. В.
Ухвалою судді Малиновського районного суду м.Одеси Мурзенко М. В. справу було прийнято до провадження, призначено до розгляду в підготовчому судовому засіданні на 15 січня 2024 року.
Ухвалою Малиновського районного суду м.Одеси (протокольною) від 05 березня 2024 року прийнято заяву Одеської міської ради про зміну предмету позову (уточнення позовних вимог) в частині вимог про зобов'язання ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення квартири АДРЕСА_4 , із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо вказаного об'єкту.
Ухвалою Малиновського районного суду м.Одеси від 09 квітня 2024 року закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті.
Ухвалою Малиновського районного суду м.Одеси від 05 вересня 2024 року провадження у справі було зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою палатою Верховного суду справи № 914/1785/22.
Ухвалою Малиновського районного суду м.Одеси від 22 листопада 2024 року поновлено провадження у справі.
Відповідачем приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І. В. надано письмові пояснення, в яких вона просила відмовити в задоволенні позову до неї, оскільки вона не є належним відповідачем за заявленими вимогами (а.с. 213-214, т. 5).
Представником відповідача ОСОБА_1 , адвокаткою Юшинською І. Є. було надано відзив на позовну заяву, в якому просила відмовити в задоволенні позову в частині вимог до ОСОБА_1 , посилаючись на відсутність змін в складі квартири за адресою АДРЕСА_7 , що належить їй, відсутність порушень з її боку прав позивача (а.с. 27-34, т.6)
Представником відповідача ОСОБА_4 , адвокатом Монастирським Г. М., було надано відзив на позовну заяву, в якому він просив відмовити в задоволенні позову, посилаючись на відсутність у позивача права вимагати знесення будівлі, відсутність справедливого балансу між вимогами Одеської міської ради та права ОСОБА_4 на житло (а.с. 45-46, т.6).
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала, просила їх задовольнити з мотивів, викладених в позовній заяві, додатково пояснила, що рішення Малиновського районного суду у Одеси від 23 лютого 2011 року про знесення спірної будівлі не виконано.
Відповідач ОСОБА_3 , відповідачка ОСОБА_4 та її представник, відповідачі ОСОБА_6 , та ОСОБА_7 в судове засідання не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Представниця відповідачки ОСОБА_8 , адвокатка Юшинська І. Є., в судовому засіданні просила відмовити в задоволенні позову в частині вимог до ОСОБА_8 з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
Представник відповідача Управління ДАБК Одеської міської ради проти задоволення позову заперечував, посилаючись на те, що УДАБК ОМР є неналежним відповідачем по справі.
Третя особа ОСОБА_2 просила позов Одеської міської ради задовольнити, посилаючись на незаконність спірної будівлі.
Заслухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд доходить висновку про часткове задоволення позовних вимог з огляду на наступне.
Судом встановлено, що ОСОБА_5 на підставі свідоцтва про право власності на житло від 27 лютого 2008 року, виданого на підставі розпорядження органу приватизації від 27 лютого 2008 року № 210365 належала на праві власності квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 56,3 кв.м, житловою 26,4 кв.м, яка була нею відчужена відповідачу ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу квартири, посвідченим 12 березня 2008 року Муль Н. С., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, реєстр. № 330, що підтверджується копією вказаного договору (а.с. 50-51, т. 2).
Вказана квартира розташована на 2 поверсі двоповерхового будинку АДРЕСА_1 , складалась з двох житлових кімнат площею 13,1 та 13, 3 кв.м., кухні площею 6,5 кв.м., санвузла площею 2,5 к в.м., окремо розташованих у дворі підсобних приміщень площею 7,1 та 13,8 кв.м., що підтверджується копією технічного паспорту, складеного КП «Міське агентство з приватизації житла» (а.с. 52-55, т. 2).
З копії технічного паспорту, виготовленого КП «ОМБТІ ТА РОН» станом на 29 вересня 2009 року вбачається, що ОСОБА_3 замість підсобних приміщень площею 7,1 та 13,8 кв.м. було самочинно збудовано окрему двоповерхову будівлю, що складалась з приміщень кухні площею 25,6 кв.м., санвузла площею 5,1 кв.м. на першому поверсі та приміщень коридору площею 5,4 кв.м., житлових кімнат площею 8,2 та 19,5 кв.м., підсобного приміщення площею 1,8 кв.м. на 2 поверсі (а.с. 56-59, т.2)
Заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси 23 лютого 2011 року у справі № 2-122 за позовом ОСОБА_2 , Малиновської районної адміністрації м. Одеси до ОСОБА_3 про знесення самочинно збудованого нерухомого майна, відшкодування моральної шкоди, частково задоволено позовні вимоги ОСОБА_2 , задоволено в повному обсязі позовні вимоги Малиновської районної адміністрації м. Одеси та зобов'язано ОСОБА_3 за свій рахунок знести самочинно збудоване нерухоме майно, що примикає до квартири АДРЕСА_6 згідно з технічною документацією.
При розгляді вказаної справи судом встановлено, що в 2008 році відбувся природний обвал стелі спірної квартири. В 2009 році відповідач почав спочатку відновлення зруйнованої частини квартири, підсобного приміщення за вказаною адресою у розмірах, визначених технічною документацією, в наступному здійснив демонтаж приміщення, що залишилося, та фактично побудував двоповерхову споруду з черепашнику з метою її використання під житловий будинок загальною площею 101,0 кв.м. (а.с. 33-37, т.1),
Ухвалюючи рішення від 23 лютого 2011 року, Малиновський районний суд м. Одеси дійшов висновку, що ОСОБА_3 всупереч встановленим нормам порушив правила будівництва, побудована ним споруда відповідно до частини першої статті 376 Цивільного кодексу України є самочинним будівництвом та підлягає знесенню.
Вказане рішення перебувало на примусовому виконанні в Малиновському відділі ДВС Одеського міського управління юстиції, що підтверджується копією постанови про відновлення виконавчого провадження від 09.03.2016 р. (а.с. 38, т.1).
З пояснень учасників процесу вбачається, що зазначене рішення на час розгляду справи не виконано.
Також судом встановлено, що 23 лютого 2015 року Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області за № ОД 142150540359 здійснено реєстрацію декларації замовника ОСОБА_3 про готовність об'єкту до експлуатації «Реконструкція квартири з розподілом на дві самостійні квартири без зміни геометричних розмірів за адресою: АДРЕСА_7 . ДК 018-2000 1122.1, категорія складності II». Відповідно до декларації загальна площа будівлі після реконструкції склала 107,1 кв.м. (а.с. 40-44, т.1).
На час розгляду справи Державна архітектурно-будівельна інспекція України припинена (а.с. 205-206, т.5).
На підставі зазначеної декларації 06 квітня 2015 року за ОСОБА_3 було реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 35, 4 кв.м., житловою площею 26,4 кв.м. (рішення про державну реєстрацію прав № 20538898,) видано свідоцтво про право власності від 06 квітня 2015 року за індексним номером 35983589 (а.с. 108-109, т. 2).
Вказана квартира розташована на 2 поверсі двоповерхового будинку АДРЕСА_1 , складається з двох житлових кімнат площею 13,1 та 13, 3 кв.м., кухні площею 6,5 кв.м., санвузла площею 2,5 кв.м., що підтверджується копією технічного паспорту від 02.03.2015 р., складеного СПД ОСОБА_9 (а.с. 101-102, т. 2)
Також на підставі вказаної декларації 06 квітня 2015 року за ОСОБА_3 було реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на квартиру АДРЕСА_5 за вказаною адресою загальною площею 71.7 кв.м., житловою площею 36,3 кв.м. (рішення про державну реєстрацію прав № 2053854), видано свідоцтво про право власності від 06 квітня 2015 року за індексним номером 35982827 (а.с. 166-167, т. 2)
Вказана квартира являє собою окрему двоповерхову будівлю, розташовану у дворі будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується поясненнями УДАБК Одеської міської ради від 17.04.2019 р. (а.с. 28-29, т. 3), матеріалами фотофіксації (а.с. 30-38, т.3) та сторонами на заперечується.
11 листопада 2015 року ОСОБА_3 здійснив відчуження на користь ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_5 загальною площею 35,4 кв.м, житловою площею 26,4 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І. В., реєстр № 2241. На підставі вказаного договору 11 листопада 2015 року за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на вказану квартиру, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 26057648 (а.с.138, т. 2)
22 грудня 2016 року ОСОБА_3 здійснив відчуження на користь ОСОБА_4 квартири АДРЕСА_5 , загальною площею 71,7 кв.м, житловою площею 36,3 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Калінюк Г. О., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, реєстр. 1006. На підставі вказаного договору 23 грудня 2016 року за ОСОБА_4 було зареєстровано право власності на вказану квартиру, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 33135665 (а.с.138, т. 2)
З матеріалів справи вбачається, що відомості, зазначені ОСОБА_3 в спірній декларації про готовність об'єкту до експлуатації щодо реконструкції належної йому квартири АДРЕСА_2 вочевидь не відповідають дійсності.
Так, з копії технічного паспорту, виготовленого КП «ОМБТІ ТА РОН» станом на 29 вересня 2009 року вбачається, що ОСОБА_3 замість підсобних приміщень площею 7,1 та 13,8 кв.м. було самочинно збудовано окрему двоповерхову будівлю, що складалась з приміщень кухні площею 25,6 кв.м., санвузла площею 5,1 кв.м. на першому поверсі та приміщень коридору площею 5,4 кв.м., житлових кімнат площею 8,2 та 19,5 кв.м., підсобного приміщення площею 1,8 кв.м. на 2 поверсі (а.с. 56-59, т.2).
Таким чином, площа приміщень першого поверху замість 20,9 кв.м. (7.1 кв.м. + 13,8 кв.м.) склала 30,1 кв.м. (25,6 кв.м. + 5,1 кв.м.), що свідчить про збільшення при реконструкції квартири її геометричних розмірів.
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Відповідно до частин першої та третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Частиною другою статті 331 Цивільного кодексу України визначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини десятої статті 39 Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.
Судом встановлено, що ОСОБА_3 до оспорюваної декларації було внесено завідомо неправдиві відомості щодо здійснення ним реконструкції належної йому квартири за адресою АДРЕСА_7 без зміни геометричних розмірів. Вказана декларація стала підставою для оформлення відповідачем ОСОБА_3 права власності на спірну будівлю за адресою АДРЕСА_7 а внаслідок прийняття державним реєстратором реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції рішення про державну реєстрацію прав № 2053854, видано свідоцтво про право власності від 06 квітня 2015 року за індексним номером № 35982827.
Відповідно до частини 1 статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.
Стаття 143 Конституції України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності.
Статтею 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
За змістом статей 316, 317, 321, 391 ЦК України право власності - це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але в межах, передбачених законом. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Гарантуючи захист права власності, закон надає право власнику вимагати усунення будь-яких порушень його права хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння. Способи захисту права власності передбачені нормами статей 16, 386, 391 ЦК України.
Відповідно до частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Відповідно до частини 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Частиною 4 статті 376 ЦК України передбачено, що, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Суб'єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт б частини 1 статті 80 ЗК України).
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності (частини 1 та 2 статті 83 ЗК України).
У частині 2 статті 152 ЗК України зазначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Частина 3 статті 152 ЗК України визначає способи захисту порушених прав, а саме: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.
Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
В матеріалах справи відсутні відомості про відведення ОСОБА_3 земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 під забудову.
За таких обставин, суд доходить висновку про порушення ОСОБА_3 прав Одеської міської ради як власника земельної ділянки, на якій розташована спірна будівля за адресою АДРЕСА_1 , у зв'язку з чим підлягають задоволенню позовні вимоги Одеської міської ради до ОСОБА_3 про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації «Реконструкція квартири з розподілом на дві самостійних квартири без зміни геометричних розмірів за адресою АДРЕСА_7 », зареєстрованої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області 23 лютого 2015 року за № ОД 142150540359, можливість чого прямо передбачена приписами Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461. У даному випадку саме зареєстрована декларація порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради як власника земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .
Обраний позивачем спосіб захисту в цій частині вимог є ефективним, оскільки скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації вносить правову визначеність в спірні правовідносини, й усуває підстави надання самочинному будівництву ознак легітимності.
Враховуючи викладене, також підлягають задоволенню позовні вимоги Одеської міської ради до ОСОБА_4 як до останнього власника об'єкту, що є самочинним будівництвом, про скасування рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно- приватного нотаріуса Калінюк Ганни Олександрівни, Одеського міського нотаріального округу, Одеської області від 23 грудня 2016 року № 33135665 про державну реєстрацію права власності на квартиру з реєстраційним номером 614291851101, що розташована за адресою : АДРЕСА_7 за ОСОБА_4 , податковий номер НОМЕР_3 , із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та про зобов'язання ОСОБА_4 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 шляхом знесення будівлі квартири АДРЕСА_2 загальною площею 71,7 кв.м.
Вказані висновки суду відповідають правовим висновкам, що містяться в постанові Великої палати Верховного суду від 18 вересня 2024 року по цивільній справі № 914/1785/22.
Так, за змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону № «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у чинній редакції державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Враховуючи, що суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно, що є самовільним будівництвом, за відповідачами ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , з якими позивач не перебував у зобов'язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18).
При цьому в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 вказаного Закону у чинній редакції, відомості про право власності відповідачів не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Державного реєстру відомостей про припинення права власності відповідачів на нерухоме майно на підставі судового рішення.
У частині першій статті 14 зазначеного Закону зазначено, що розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються в разі: 1) знищення об'єкта нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості; 2) поділу, об'єднання об'єктів нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна; 3) виключення об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв'язку із змінами проектної документації на будівництво; 4) скасування державної реєстрації земельної ділянки; 5) набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ; 6) визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, - у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Закритий розділ Державного реєстру та реєстраційна справа не підлягають поновленню.
Відповідно до частини сьомої статті 14 вказаного Закону у разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі.
Враховуючи, що державна реєстрація прав приватної власності ОСОБА_4 на квартиру за адресою АДРЕСА_7 , як на нерухоме майно була здійснена помилково, а зазначене майно є об'єктом самовільного будівництва, така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру.
Суд відхиляє доводи сторони відповідача ОСОБА_4 про непропорційне втручання в її право на житло з огляду на наступне.
Так, оцінюючи доводи сторони відповідача в цій частині, суд виходить з того, що при придбанні спірного майна відповідач ОСОБА_4 , діючи розумно та добросовісно, мала проявити розумну обачність та з'ясувати, з огляду на місцезнаходження та розташування спірного майна, наявність у позивача прав на земельну ділянку, на якій воно збудовано, наявність судових процесів та виконавчих проваджень щодо вказаного майна.
Відповідач ОСОБА_4 в силу об'єктивних, видимих властивостей спірної будівлі за адресою АДРЕСА_7 , проявивши розумну обачність, могла та повинна була знати про те, що ділянка, на якій розташована вказана будівля, належить до земель комунальної власності, не була відведена для будівництва вказаної будівлі.
Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 382 ЦК України, квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.
В силу об'єктивних, видимих властивостей спірної будівлі за адресою АДРЕСА_7 , є очевидним, що вказаний об'єкт не є квартирою.
Враховуючи викладене, суд оцінює поведінку ОСОБА_4 як недобросовісну й відхиляє доводи щодо непропорційності втручання в її право на житло та володіння майном.
Такий висновок суду відповідає правовим висновкам, викладеним в постанові Великої палати Верховного суду від 18.01.2023 року по справі № 488/2807/17.
Також відхиляє суд доводи представника відповідача ОСОБА_4 щодо перевищення позивачем своїх повноважень при пред'явленні позову з посиланням на те, що земельна ділянка, на якій збудовано спірну будівлю, відноситься до багатоквартирного будинку, оскільки в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження передання вказаної ділянки в користування або власність об'єднанню співвласників вказаного будинку, наявності згоди всіх співвласників будинку на будівництво спірної будівлі у дворі будинку.
Суд не вбачає правових підстав для задоволення позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 06 квітня 2015 року (індексний номер 20538898) на кв. АДРЕСА_2 , загальною площею 35,4 кв.м, житловою площею 26,4 кв. м. за ОСОБА_3 , свідоцтва про право власності на вказану квартиру від 06 квітня 2015 року за № НОМЕР_1 , виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції; визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , від 11 листопада 2015 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І. В. та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11 листопада 2015 року за індексним номером 26057648, на квартиру АДРЕСА_3 , за ОСОБА_1 , оскільки з матеріалів справи вбачається, що технічна характеристика квартири АДРЕСА_2 , що була придбана нею у ОСОБА_3 , збігається з технічною характеристикою вказаної квартири до здійснення ОСОБА_3 самочинного будівництва, й відтак, судом не встановлено порушення з її боку прав позивача.
Також не підлягають задоволенню позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності від 06 квітня 2015 року (індексний номер 20538543) на кв. АДРЕСА_2 , загальною площею 71,7 кв.м, житловою площею 36,3 кв. м. за ОСОБА_3 , свідоцтва про право власності на вказану квартиру від 06 квітня 2015 року за № НОМЕР_2 , виданого Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції; визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_5 , загальною площею 71,7 кв.м, житловою площею 36,3 кв.м., укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідченого Калінюк Г. О., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, реєстр. 1006, оскільки обраний позивачем спосіб захисту порушених прав в цій частині не є ефективним й не призводить до поновлення порушеного права позивача.
Також суд зауважує, що у разі наявності приватно-правового спору щодо нерухомого майна, не є належними відповідачами державні реєстратори та нотаріуси, що здійснили реєстрацію права власності на спірне майно чи посвідчили договори щодо відчуження такого майна.
Також судом не встановлено порушення прав позивача з боку відповідача Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, що є правовою підставою для відмови в задоволенні позовних вимог до вказаного відповідача.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Таким чином, з відповідача ОСОБА_3 на користь позивача підлягає стягненню судовий збір, сплачений ним за одну вимогу немайнового характеру в сумі 1600 грн. 00 коп.
Відповідно з відповідача ОСОБА_4 на користь позивача підлягає стягненню судовий збір, сплачений ним за дві вимоги немайнового характеру в сумі 3200 грн. 00 коп.
Керуючись ст. ст. 4, 5, 12, 13, 81, 89, 258-259, 263-265, 268 ЦПК України, суд -
Позовні вимоги Одеської міської ради до ОСОБА_3 - задовольнити частково.
Скасувати реєстрацію декларації про готовність об'єкта до експлуатації «Реконструкція квартири з розподілом на дві самостійних квартири без зміни геометричних розмірів за адресою АДРЕСА_7 », зареєстрованої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області 23 лютого 2015 року за № ОД 142150540359.
В задоволенні позовних вимог до ОСОБА_3 в іншій частині - відмовити.
Позовні вимоги Одеської міської ради до ОСОБА_4 - задовольнити частково.
Скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно- приватного нотаріуса Калінюк Ганни Олександрівни, Одеського міського нотаріального округу, Одеської області від 23 грудня 2016 року № 33135665 про державну реєстрацію права власності на квартиру з реєстраційним номером 614291851101, що розташована за адресою : АДРЕСА_7 за ОСОБА_4 , податковий номер НОМЕР_3 , із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Зобов'язати ОСОБА_4 ( АДРЕСА_7 , РНОКПП НОМЕР_3 ) звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 шляхом знесення будівлі квартири АДРЕСА_2 загальною площею 71,7 кв.м.
В задоволенні позовних вимог до ОСОБА_4 в іншій частині - відмовити.
В задоволенні позовних вимог Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дєордієвої Ірини Вікторівни, Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калінюк Ганни Олександрівни - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_3 (Одеська обл. Любашівський район, с. Ясеневе-2, РНОКПП: НОМЕР_4 ) на користь Одеської міської ради (м.Одеса, пл. Думська, 1, ЄДРПОУ 26597691) судовий збір в сумі 1600 (одна тисяча шістсот) гривень 00 копійок.
Стягнути з ОСОБА_4 ( АДРЕСА_7 , РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь Одеської міської ради (м.Одеса, пл. Думська, 1, ЄДРПОУ 26597691) судовий збір в сумі 3200 (три тисячі двісті) гривень 00 копійок.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Рішення набирає законної сили після спливу строку на апеляційне оскарження, а у разі подання апеляційної скарги - після закінчення його апеляційного перегляду, якщо за його результатами рішення було залишено без змін.
Повний текст рішення складений 03 березня 2025 року.
Головуючий: