Справа № 761/36118/24
Провадження № 2/761/3094/2025
19 лютого 2025 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:
головуючого: судді - Притули Н.Г.
при секретарі: Габунії М.Г.,
за участі
представника позивача: ОСОБА_1 ,
представника відповідача: Варицького Є.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа - ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору та стягнення коштів, -
27.09.2024 року до суду надійшла позовна заява ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору та стягнення коштів.
Під час слухання справи як третю особу було залучено ОСОБА_3 .
В позовних вимогах позивач просить:
-розірвати Попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашевич Людмилою Георгіївною та зареєстрований в реєстрі за №365.
-стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 сплачені на виконання умов Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 грошові кошти у сумі 1 280 735 (один мільйон двісті вісімдесят тисяч сімсот тридцять п'ять) гривень 55 копійок.
Вимоги позову обгрунтовані тим, що між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - ПрАТ «ХК «Київміськбуд», Майбутній Продавець, Відповідач) та ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 , Майбутній Покупець, Позивач) укладений попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н (далі - Договір, Додаток 1), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Людмилою Георгіївною, згідно пункту 1.1 якого сторони зобов'язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу (далі- Основний Договір) квартири №70 (сімдесят) за будівельною адресою: житловий будинок №1 (один), IV (четверта) черга будівництва в об'єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об'єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 » (далі - Майно).
Відповідно до п. 1.2 Договору Основний договір сторони зобов'язуються укласти протягом 6 (шести) календарних місяців із дня отримання Майбутнім Продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться Майно та за умови виконання Майбутнім Покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього Договору.
Зі змісту пункту 2.2 Договору вбачається, що на дату підписання цього Договору вартість Майна складає 1 280 735,55 грн., без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м - 28 179,00 грн., без ПДВ.
ОСОБА_2 на виконання п. 1.4 та 1.5 Договору сплатив на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вартість Майна у розмірі, визначеному п. 2.2 Договору, а саме 1 280 735,55 грн., що підтверджується банківською квитанцією від 29.03.2021 №ПН86969 та виданою ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на виконання п. 3.1.2 Договору довідкою від 27.03.2023 №365. Тобто, зобов'язання Позивача за Договором є виконаними своєчасно та у повному обсязі.
Натомість, на офіційному веб-ресурсі ПрАТ «ХК «Київміськбуд» за посиланням https://kmb.ua/ua/objects/zhk-kirillovskij-gaj наявна інформація, що планована дата здачі житлового будинку №1 (один), IV (четверта) черга будівництва в об'єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об'єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 » (далі - Об'єкт будівництва) в експлуатацію 30.11.2023.
В той же час, станом на день звернення з даним позовом поштова адреса будинку не присвоєна та очевидно, що будинок в експлуатацію не зданий.
Водночас, в Договорі міститься пункт 4.8, яким передбачено, що до прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитись від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцю на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором.
Позивач зазначає, що жодний інший пункт Договору не містить положень, які б передбачали право Майбутнього Продавця відмовитись від укладення Договору про розірвання у разі надходження відповідної вимоги від Майбутнього Покупця.
Так, листом від 26.06.2024, керуючись п. 4.8 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, Позивачем було повідомлено Відповідача про відмову від Договору шляхом його розірвання, у зв'язку з чим запропоновано узгодити дату та час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, а також кінцевий строк повернення на банківський рахунок Покупця суми, сплаченої Продавцю за цим Договором, зменшеної на штраф в розмірі 5%, що становить 64 036,78 грн., тобто у підсумку 1 216 698,77 грн.
Вказаний лист Відповідач отримав 01.07.2024 та в подальшому, Позивач отримав лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 29.07.2024 №1880/0/2-24, яким останній повідомив, що не відмовляється від своїх зобов'язань за вищезазначеним попереднім договором від 23.03.2021, та не приймає пропозицію про їх розірвання.
Як зазначав позивач, право Відповідача на таку «відмову» не передбачене як укладеним Договором, так і чинними нормами цивільного законодавства, отже в такому разі слід застосовувати принцип тлумачення «Сontra Рroferentem» (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав).
Отже, фактично рішення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову укласти Договір про розірвання, оформлене листом від 29.07.2024 №1880/0/2-24, є протиправним та порушує право Позивача на позасудову односторонню відмову від попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н на підставі пункту 4.8 Договору, а тому останній вимушений звернутись за судовим захистом з вимогою про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н.
Також позивач зазначає, що хід виконання Договірних зобов'язань не відповідає «завірянням» Відповідача та об'єктивним сподіванням, очікуванням Позивача, які мали місце при укладені Договору.
Включений до Договору пункт 4.8 по суті є гарантоване Відповідачем право Позивача без будь-яких причин після укладення Договору застосувати у будь-який момент до прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію «запобіжний механізм», який дозволяє Майбутньому Покупцю повернути передані Майбутньому Продавцю кошти, сплачені за Майно, але за умови вирахування 5% штрафу. Втім, як свідчать обставини справи, незважаючи на самостійно встановлені умови Договору, Відповідач листом від 29.07.2024 №1880/0/2-24 повідомив, що наразі відновлення будівництва неможливе без вирішення питання фінансування, чим констатував, що термін поновлення будівництва, а тим більше термін здачі будинку в експлуатацію не має будь-якого часового вираження, що фактично відсуває на невизначений час момент укладення Основного договору. За таких обставин, ОСОБА_2 правомірно розраховував, що у разі виникнення вищеописаної ситуації, останній матиме можливість скористатися гарантованим Відповідачем правом на односторонню відмову від Договору та як наслідок поверне внесені за Договором власні кошти за вирахуванням 5% штрафу.
Таким чином, одностороння відмова Відповідача від реалізації гарантованого права, передбаченого п. 4.8 Договору, значною мірою позбавляє ОСОБА_2 від правомірних сподівань на повернення внесених в рамках укладеного Договору коштів, нівелює доцільність підтримання договірних стосунків з Відповідачем в цілому, є істотним порушенням умов названого Договору та свідчить про наявність законних підстав для задоволення позовної вимоги про його розірвання в судовому порядку.
Також позивач зазначає, що у разі задоволення позовної заяви про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 б/н, правова підстава для набуття та утримання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошових коштів у розмірі 1 280 735,55 грн. відпаде, а отже вказана сума підлягає стягненню з Відповідача на підставі ст. 1212 ЦК України.
16.10.2024 року до суду надійшов відзив відповідача на заявлені вимоги в якому він просить відмовити в задоволенні заявлених вимог. Як зазначено у відзиві, попередній договір купівлі-продажу від 23.03.2021 року був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Людмилою Георгіївною, та зареєстрований в реєстрі за № 365.
Пунктом 7.3 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 передбачено, що якщо нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (у разі смерті, заміщення нотаріуса, у разі неможливості виконання ним своїх обов'язків, припинення нотаріусом діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву або з будь-яких інших причин), договір про зміну або розірвання договору може бути посвідчений іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом складається додатковий примірник договору, який направляється ним за місцем зберігання договору, що змінюється або розривається. Сторонам договору нотаріус роз'яснює про повернення документа за місцем зберігання примірника договору, що розірваний.
Отже, враховуючи, що Попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г., відповідно договір про розірвання повинен теж посвідчуватися цим нотаріусом. Іншим нотаріусом може бути посвідчуватися тільки у порядку визначеному Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, що затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5, який передбачає випадки коли нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (Пунктом 7.3 глави 1 розділу ІІ Порядку).
Як зазначає представник, право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами Попереднього договору. Отже, виходячи з зазначеного, фактично Позивачем прийнято рішення в односторонньому порядку розірвати договір, що суперечить як умовам договору, так і нормам визначених у ЦК України. Відповідно на момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання Попереднього договору у даній справі, та повернення коштів.
На офіційному сайті Київміськбуд було опубліковано інформацію про відновлення роботи Компанії та будівельних майданчиків, Компанія не заявляла інформації про зупинення господарської діяльності та будівництва. Натомість навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, Компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об'єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію та передати придбані майнові права їх покупцям.
Представник зазначає, що укладаючи Попередній договір, ОСОБА_4 усвідомлював свої дії і розумів зміст умов договору, погодив умови договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору: "Продавець повертає Майбутньому Покупцю...кошти... за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором", а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами Попереднього договору. Отже, у разі розірвання договору, Позивачу можуть бути повернуті внесені за умовами Попереднього договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором. Тобто, Компанія повністю заперечує проти позиції Позивача про відсутність підстав для стягнення штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором та повернення Позивачу коштів в повному обсязі.
Також представник вважає, що позивач обрав невірну підставу звернення до суду з позовом - ст.1212 ЦК України та відповідно неналежний спосіб захисту.
28.10.2024 року до суду надійшла відповідь на відзив в якій представник позивача наполягає на задоволенні заявлених вимог з підстав, викладених у позовній заяві. Представник позивача додатково зазначив, що фактичною та єдиною підставою для звернення Позивача до суду з Позовною заявою за захистом власних прав та інтересів слугувало саме те, що в реалізації права, передбаченого пунктом 4.8 Договору на одностороннє розірвання Договору, відповідачем протиправно було відмовлено, що підтверджується змістом листа ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 29.07.2024 №1880/0/2-24. Тобто, є очевидним, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» відмовило ОСОБА_2 в укладенні відповідного договору про розірвання попереднього договору купівліпродажу квартири від 23.03.2021 б/н, а отже посилання Відповідача на необхідність нотаріального посвідчення такого договору тим самим нотаріусом не стосуються даного спору, та жодним чином не спростовують Позовних вимог.
20.11.2024 року до суду надійшли пояснення третьої особи - ОСОБА_3 в яких вона просила задовольнити позовні вимоги ОСОБА_2 . Як зазначено в поясненнях, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 перебувають у шлюбі з 2015 року. Перебуваючи у шлюбних відносинах, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 вирішили інвестувати власні кошти у придбання нерухомості для чого був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири №70 від 23.03.2021 б/н (далі - Договір), згідно пункту 1.1 якого вбачається, що сторони зобов'язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу. В Договорі також міститься пункт 4.8, яким передбачено, що до прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитись від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. Сторони укладеного Договору керувалися спільним розумінням того, що можливість повернення наданих коштів є істотною умовою угоди. Ця обставина мала вирішальне значення для укладення Договору, без включення якої до його змісту, попередній Договір укладений би не був. Однак невиконання відповідачем своїх договірних зобов'язань порушує принципи добросовісності та є істотним порушенням умов Договору. Варто зазначити, що у ОСОБА_2 , спостерігається стійке погіршення здоров'я з 2019 року, зокрема, Позивач нездужав на цукровий діабет 2 типу та гіпертонічну хворобу, а у 2021 році вже мав діагностований - рак сліпої кишки ІІІ стадії, у зв'язку з чим отримав курс лікування хіміотерапією з подальшим лікуванням. У 2024 році ОСОБА_2 внаслідок подальшого погіршення стану здоров'я звернувся на консультацію до головного військово-медичного клінічного центру, де під час обстеження було виявлено підозру на новоутворення правої нирки, та 24.04.2024 проведене оперативне втручання (резекція правої нирки), результати гістології видаленої пухлини підтвердили рак правої нирки І стадії. Таким чином, позивач тривалий час перебуває у скрутному становищі, пов'язаному зі станом здоров'я, та потребує значних коштів на систематичне лікування, що є дороговартісним та від якого залежить його життя. Утім, через неналежне виконання Відповідачем своїх зобов'язань Позивач позбавлений можливості повернути назад власні кошти, яких він наразі конче потребує. Це погіршує його фінансовий стан (фінансовий стан сім'ї), оскільки останній вимушений продавати інше наявне у нього майно, і створює додаткові труднощі, безпосередньо впливаючи на можливість належного лікування та якість життя.
В судовому засіданні представник позивача та третьої особи підтримав заявлені вимоги та просив їх задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просив відмовити в їх задоволенні з підстав, викладених у відзиві.
Вислухавши представників сторін, врахувавши їх процесуальні заяви, дослідивши надані докази, суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог з наступних підстав.
Як встановлено судом, 23 березня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (далі - Майбутній Продавець) та ОСОБА_2 (далі - Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого Сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири № 70 за будівельною адресою: житловий будинок № 1 , ІV черга будівництва в обєкті «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, обєктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 ».
Вказаний Попередній договір купівлі-продажу квартири від 23 березня 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашкевич Л.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 365.
За змістом п. 1.2. Попереднього договору, основний договір сторони зобов'язуються укласти протягом шести календарних місяців із дня отримання Майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання Майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.
Майбутній покупець зобов'язаний сплатити Майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом п'яти банківських днів з дня укладення цього договору (п. 1.4. Попереднього договору).
На дату підписання цього договору вартість Майна складає 1 280 735 грн 55 коп, без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. - 28 179,00 грн (п. 2.2. Попереднього договору).
На виконання умов Попереднього договору ОСОБА_2 перерахував на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 280 735,55 грн., що підтверджується квитанцією від 29.03.2021 № ПН86969.
Представник відповідача не заперечував вказаних обставин.
26 червня 2024 року ОСОБА_2 прийняв рішення про відмову від Попереднього договору на підставі положень пункту 4.8. Попереднього договору та просив повернути грошові кошти за вирахуванням 5%. В цей же день направив відповідний лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд».
ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не прийняв пропозицію про розірвання договору про що повідомив позивача листом від 29.07.2024 року.
Пунктом 4.8. Попереднього договору від 23 березня 2021 року передбачено, що до прийняття Об'єкта будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцю на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання Договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Частинами 1, 2 п. 1 ст. 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов?язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов?язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п'ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина другастатті 78 ЦПК України).
Відповідно достатті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Аналіз пункту 4.8. Попереднього договору свідчить про те, що майбутній покупець до прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання.
Матеріали справи не містять доказів того, що об'єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а тому ОСОБА_2 реалізував своє право, передбачене п. 4.8. Попереднього договору, на розірвання договору, звернувшись до суду з відповідним позовом.
Пункт 4.8 Договору не містить будь-яких умов, які б були підставою для прийняття Майбутнім покупцем рішення про розірвання договору. А тому відповідно Майбутній покупець, в будь-який момент, до прийняття об'єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання, не обгрунтовуючи мотивів прийняття такого рішення.
В той же час, як вбачається, відповідач не погодився із розірванням договору про що повідомив позивача листом.
Не погодившись з діями відповідача, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання попереднього договору.
За таких обставин, враховуючи, що позивач наділений правом на розірвання договору, яке заперечується відповідачем, суд приходить до висновку про наявність підстав для розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.01.2021, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 , та стягнення на користь останнього з відповідача 1 280 735 грн 55 коп, внесених позивачем грошових коштів на підставі положень статті 1212 ЦК України, оскільки відпали підстави для їх утримання.
Крім того, суд не може прийняти до уваги заперечення відповідача, що умовами попереднього договору не передбачено право на розірвання договору в односторонньому порядку, оскільки таке право передбачене безпосередньо п.4.8 Договору.
Суд не бере до уваги доводи відповідача про те, що договір про розірвання повинен також посвідчуватись нотаріусом, який посвідчував Попередній договір, з огляду на те, що відповідно до п. 5.1. Попереднього договору спори та суперечки, що можуть виникнути у зв'язку з укладенням або виконанням цього договору, вирішуються сторонами шляхом переговорів, а при недосягненні згоди - у судовому порядку.
Враховуючи зміст самого договору, а також наявність спору між сторонами, що підтверджується наданими ПрАТ «ХК «Київмісьбуд» запереченнями проти позову, ОСОБА_2 не позбавлений права реалізувати право на розірвання договору в судовому порядку без попереднього звернення до нотаріуса, який посвідчував Попередній договір.
Також суд вважає необгрунтованими доводи відповідача про те, що із суми сплаченої позивачем за попереднім договором у разі його розірвання за рішенням суду має вираховуватись штраф в розмірі 5 %, з огляду на таке.
У постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2023 року справа № 308/3956/15-ц (провадження № 61-8074св22) зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов'язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов'язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов'язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).
Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
Разом з тим, за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.
З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.
Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов'язків у правовідносинах.
Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19).
Підставою, яка породжує обов'язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов'язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).
Разом з тим, штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компесаторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення Майбутнім покупцем зобов'язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Таким чином, оцінюючи належність та допустимість кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів в їх сукупності, та враховуючи те, що обставини, на які позивач посилався в своєму позові, знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, а доказів на їх спростування суду надано не було, суд вважає, що позовні вимоги про розірвання договору та стягнення коштів - підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 76-81, 89, 95, 141, 229, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд, -
вирішив:
Позов ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_4 ) до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (ЄДРПОУ 23527052, адреса: м.Київ, вул.Михайла Омеляновича-Павленка, буд.4/6), третя особа - ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору та стягнення коштів- задовольнити в повному обсязі.
Розірвати Попередній договір купівлі-продажу квартири від 23.03.2021, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пашевич Людмилою Георгіївною та зареєстрований в реєстрі за №365.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 сплачені на виконання умов Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 23.03.2021 грошові кошти у сумі 1 280 735 (один мільйон двісті вісімдесят тисяч сімсот тридцять п'ять) гривень 55 копійок.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь держави судовий збір у розмірі 14 018,56 грн.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту рішення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення виготовлено 27 лютого 2025 року
Суддя: Н.Г. Притула