Справа № 522/6347/24
Провадження № 2/522/2056/25
25 лютого 2025 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого - судді Абухіна Р.Д.,
за участю секретаря судового засідання Кріцької Д.Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та приведення об'єкту нерухомого майна у первинний стан,
Представник Одеської міської ради 23 квітня 2024 року звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , в якому просив:
Визнати незаконним та скасувати рішення (з відкриттям розділу) державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича від 13.12.2017 року № 38706230, яким за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на реконструйовану квартиру АДРЕСА_1 (РНОНМ: 1436666751101).
Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Білоус І.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.02.2020 року № 51279863 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо реконструйованої квартири АДРЕСА_1 (РНОНМ: 1436666751101).
Зобов'язати ОСОБА_1 власними силами та за власний рахунок привести об'єкт нерухомого майна - квартиру під номером АДРЕСА_2 , до попереднього стану - відповідно до технічного паспорту, виготовленого КП «ОМБТІ та РОН» станом на 27.08.2010 року, згідно з яким загальна площа вищевказаної квартири складає 23.8 кв.м.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_1 отримала право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 07.09.2010 року за реєстраційним № 1-2245, посвідченого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М.В. Спадкоємцем зазначеного в заповіті майна ОСОБА_2 є ОСОБА_1 . Зазначена квартира в цілому складається з однієї жилої кімнати житловою площею - 11,7 кв. м., загальною площею - 23,8 кв.м. Це підтверджується технічним паспортом, виготовленим КП «ОМБТІ та РОН» станом на 27.08.2010 року, згідно з яким загальна площа вищевказаної квартири складає 23.8 кв.м.
У подальшому на підставі рішення (з відкриттям розділу) державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича від 13.12.2017 року № 38706230 за Бойченко було зареєстровано право власності вже на реконструйовану квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа якої становила вже 34,1 кв.м., житлова - 22.4 кв.м (РНОНМ: 1436666751101).
Після цього на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса - Білоус Ірини Олександрівни від 24.02.2020 року № 51279863 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно змінено загальну площу 34,1 кв.м. кв.м. та житлову площу 22,4 кв.м. на загальну площу 38,1 кв.м. та житлову площу 22,4 кв.м. у реконструйованій квартирі АДРЕСА_1 (РНОНМ: 1436666751101).
Таким чином, житлова площа в результаті реконструкції збільшена на 10,7 кв. м. за рахунок кухні та інш., а в цілому загальна площа квартири збільшилась на 14,3 кв. м. за вищезазначеною адресою.
З вищенаведеного вбачається, що фактично відбулась реконструкція квартири за рахунок захоплення земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що свідчить про самочинне будівництво та самовільне зайняття земель комунальної власності.
Також, у позові зазначено, що відповідно до чинного законодавства, громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, прийнятих в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Інформація щодо набуття ОСОБА_1 права власності чи користування земельною ділянкою по АДРЕСА_3 відсутня.
19.02.2024 року листом за № 01-18/214 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (далі - Департамент) повідомив, що за наявною інформацією рішення про передачу у власність (користування) земельної ділянки, за вищевказаною адресою Одеською міською радою не приймалось.
Особа, якій відводилась земельна ділянка, може вважатися її законним землевласником чи/або землекористувачем лише за умови отримання належних документів, які посвідчували відповідне речове право.
З урахуванням наведеного, позивач вважає, що ОСОБА_1 вчинено самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності, шляхом здійснення самочинного реконструкції та подальшої незаконної державної реєстрації права власності на вищевказану нерухомість.
Ухвалою суду від 23.05.2024 року провадження у справі було відкрито та призначено розгляд справи в загальному позовному порядку
У судове засідання сторони не з'явилися. Представником позивача подано заяву позивача щодо розгляду справи за відсутності представника, позовні вимоги підтримує в повному обсязі, не заперечував проти заочного розгляду.
Відповідач у судове засідання не з'явився, про час і місце розгляду справи був повідомлений, відзив на позов не надав, клопотань про відкладення розгляду справи чи про розгляд справи у його відсутність від нього не надходило, у зв'язку з чим, відповідно до положень ч. 8 ст. 178, ч. 4 ст. 223, ч. 1 ст. 280 ЦПК України на підставі наявних у справі доказів, зі згоди представника позивача, судом прийнято рішення про заочний розгляд справи.
У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.
Дослідивши письмові докази у справі, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, застосувавши до спірних правовідносин відповідні норми матеріального та процесуального права, вважає, що заявлений позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_1 згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно отримала право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 07.09.2010 року за реєстраційним № 1-2245, посвідченого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М.В. Спадкоємцем зазначеного в заповіті майна ОСОБА_2 є ОСОБА_1 . Зазначена квартира в цілому складається з однієї жилої кімнати житловою площею - 11,7 кв. м., загальною площею - 23,8 кв.м. Це підтверджується технічним паспортом, виготовленим КП «ОМБТІ та РОН» станом на 27.08.2010 року, згідно з яким загальна площа вищевказаної квартири складає 23.8 кв.м.
На підставі рішення (з відкриттям розділу) державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича від 13.12.2017 року № 38706230 за Бойченко було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа якої становила вже 34,1 кв.м., житлова - 22.4 кв.м (РНОНМ: 1436666751101).
На підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса - Білоус Ірини Олександрівни від 24.02.2020 року № 51279863 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно змінено загальну площу 34,1 кв.м. кв.м. та житлову площу 22,4 кв.м. на загальну площу 38,1 кв.м. та житлову площу 22,4 кв.м. у реконструйованій квартирі АДРЕСА_1 (РНОНМ: 1436666751101).
19.02.2024 року листом за № 01-18/214 Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (далі - Департамент) повідомив, що за наявною інформацією рішення про передачу у власність (користування) земельної ділянки, за вищевказаною адресою Одеською міською радою не приймалось.
20.02.2020 року ОСОБА_1 через особистий електронний кабінет на сторінці онлайн-сервісу https://e-dabi.gov.ua/ подано повідомлення про початок виконання будівельних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_1 , яке зареєстроване в автоматичному режимі за № ОД 061200502909. Проте, замовником наведено недостовірні дані в зареєстрованому повідомленні про початок виконання будівельних робіт, чим порушено п. 11 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України за № 466 від 13.04.2011 року.
Відповідно до даного зареєстрованого повідомлення від 20.02.2020 року за № за № ОД061200502909:
1. Планується реконструкція квартири;
2. Технічний нагляд за будівництвом здійснює інженер з технічного нагляду ОСОБА_3 сертифікат АТ № 004125;
3. Проектна документація розроблена Виробничим кооперативом «Творча майстерня «МОДУС» № б/н, сертифікат АЕ № 003523;
4. ГАП/ГІП - ОСОБА_4 відповідно до наказу Виробничим кооперативом «Творча майстерня «МОДУС» № б/н, сертифікат АА
№ 003523;
5. Експертиза проектної документації проведена філією Державим підприємством «Укрдержбудекспертиза» в Одеській області, код ЄДРПОУ 35850107, експерт Лисенко Г.І., сертифікат АА № 004401;
6. Загальна площа об'єкта відповідно до проектної документації - 38,1 кв. м.
Таким чином, забудовником самочинно збільшено площу нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_3 , що є порушенням земельного законодавства України, зокрема ст. 211 Земельного кодексу України.
Відповідно до технічного паспорту на квартиру (кімнату, жилий блок, секцію) АДРЕСА_1 від 07.12.2017 року, виготовленого ТОВ «Нове БТІ» станом на 07.12.2017 року, загальна площа квартири становить 34,1 кв. м. Проте, згідно з технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_1 від 19.02.2020 року загальна площа квартири становить вже 38,1 кв. м.
Таким чином, загальна площа самочинно побудованої будівлі у цілому збільшилась на 14,3 кв. м., у тому числі і за рахунок захоплень земель територіальної громади м. Одеси.
Інформація щодо набуття ОСОБА_1 права власності чи користування земельною ділянкою за вищезазначеною адресою відсутня, що підтверджується актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 06.07.2018 року № 034.
З урахуванням вищевикладеного приміщення по АДРЕСА_3 , загальною площею 14,3 кв.м., є самочинним будівництвом.
Вирішуючи спір суд виходить із наступного.
Статтею 317 Цивільного кодексу України встановлено, що власникові належить право володіння, користування і розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місце знаходження майна.
Відповідно до частин першої, другої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Частиною 1 ст.328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Статтею 331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
Предметом позову є скасування рішення державного реєстратора з одночасним припиненням речових прав на майно ОСОБА_1 , набутих внесеними змінами до реєстру.
Статтею 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» передбачено, що будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Згідно зі ст.152 ЖК України (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
Тобто при здійсненні будівництва власник зобов'язаний дотримуватися норм та правил, встановлених законодавством України.
За змістом частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через ознаки, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудовано з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Разом з тим положення ч.7 статті 376 ЦК України передбачають різні підстави для здійснення проведення перебудови.
Збудований об'єкт нерухомості може бути знесений або приведений у попередній стан особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами четвертою та сьомою статті 376 ЦК України, а саме: якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці; якщо така забудова порушує права інших осіб; якщо проведення перебудови об'єкта є неможливим; особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.
З урахуванням змісту зазначеної норми у поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 ЦК України позивачами за такими вимогами можуть також бути особи, право власності яких порушено самочинним будівництвом.
Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 19 листопада 2014 року у справі № 6-180цс14, а також неодноразово була підтримана Верховним Судом, зокрема у постановах: від 10 квітня 2019 року у справі № 127/27333/16-ц (провадження № 61-663св18), від 24 липня2019 року у справі № 369/8107/15-ц (провадження № 61-30914св18),від 20 листопада 2019 року у справі № 685/1537/17-ц (провадження№ 61-13076св19), від 10 червня 2020 року у справі № 127/11492/16-ц (провадження № 61-40353св18).
Таким чином, земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_3 , що належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради, самовільно зайнята Відповідачем, тому підлягає звільненню шляхом приведення об'єкта нерухомого майна до попереднього стану за рахунок Відповідача. Зайняття земельної ділянки комунальної власності є неправомірним, оскільки дана земельна ділянка не відводилася у встановленому законом порядку Відповідачам під будівництво та не надавалася їм у власність або в оренду. Крім того, внаслідок зайняття земельної ділянки об'єктом самочинного будівництва її законний власник - територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради - не має реальної можливості здійснювати у повному обсязі повноваження власника щодо цієї земельної ділянки, перш за все, повноваження з користування та розпорядження такою ділянкою.
Наявність рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича від 13.12.2017 року № 38706230, яким за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності вже на реконструйовану квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа якої становила вже 34,1 кв.м. житлова, 22.4 кв.м. а також рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса - Білоус Ірини Олександрівни від 24.02.2020 року № 51279863 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яким змінено загальну площу 34,1 кв.м. та житлову площу 22,4 кв.м. на загальну площу 38,1 кв.м. та житлову площу 22,4 кв.м. у реконструйованій квартирі АДРЕСА_1 , фактично є підтвердженням протиправного оформлення речових прав на самочинно реконструйовану квартиру, що порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси як власника земельної ділянки, на якій він розташований, та створює умови для її незаконного використання.
У відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з ч. 1 ст. 5 цього ж Закону у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, яка набрала чинності 01.01.2016 року (далі - Порядок).
Відповідно до п. 12 Порядку розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Згідно зі п. 41 Порядку для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Суд вказує, що імперативна вимога законодавства щодо надання під час державної реєстрації речових прав на об'єкт нерухомого майна документа про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта зумовлена необхідністю підтвердження правомірності забудови заявником території, порядок якої встановлений Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Водночас, ч. 2 ст. 376 ЦК України передбачено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Як вже зазначалося вище, підставою для прийняття рішень державним реєстратором Іскровим Олегом Вікторовичем та державним реєстратором - приватним нотаріусом - Білоус Іриною Олександрівною слугувала, в тому числі, декларація про готовність об'єкта до експлуатації, від 19.02.2020 року, серія та номер: ОД141200502917.
Натомість, внаслідок наведення Відповідачем у відповідній декларації недостовірних даних відсутня належна, обґрунтована та законодавчо обумовлена підстава для здійснення державної реєстрації прав власності, зокрема, зі зміною загальної площі до 38,1 кв.м.
У постанові від 11.02.2020 року у справі № 915/572/17 Верховний Суд зазначає наступне: «Державний реєстр прав на нерухоме майно містить записи про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно у процесі проведення таких реєстраційних (ч. 1 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Разом з тим, державній реєстрації підлягає заявлене право, державна реєстрація якого здійснюється суб'єктом державної реєстрації прав не за власною ініціативою, а на підставах, установлених законом, зокрема за заявою про державну реєстрацію прав, поданою особою, за якою здійснюється реєстрація права. Тобто відносини у сфері державної реєстрації речового права виникають саме між суб'єктом звернення за такою послугою та суб'єктом, уповноваженим здійснювати відповідні реєстраційні дії.
При цьому, навіть якщо буде встановлено, що суб'єкт державної реєстрації прав дотримався законодавства при внесенні запису про проведену державну реєстрацію права за іншою особою, це не є перешкодою для задоволення позову щодо скасування цього запису, якщо наявність такого запису порушує права чи охоронювані законом інтереси позивача».
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором.
Згідно з правовими висновками, наведеними у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 26 лютого 2024 року по справі № 287/623/16-ц, за змістом вказаної норми наразі виконанню підлягають судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до сталої практики Великої Палати Верховного Суду «відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи» (пункт 6.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року по справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), пункт 4.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року по справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), пункт 6.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року по справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20).
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).
Також, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 року по справі № 916/1174/22 зазначала, що «якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації».
Отже, державна реєстрація речових прав на реконструйовану квартиру на підставі прийнятих рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень:
- рішення (з відкриттям розділу) державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича від 13.12.2017 року № 38706230, яким за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності вже на реконструйовану квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа якої становила вже 34,1 кв.м. житлова, 22.4 кв.м;
- рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса - Білоус Ірини Олександрівни від 24.02.2020 року № 51279863 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яким змінено загальну площу 34,1 кв.м. та житлову площу 22,4 кв.м. на загальну площу 38,1 кв.м. та житлову площу 22,4 кв.м. у реконструйованій квартирі АДРЕСА_1 суперечать положенням законодавства та порушують права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку комунальної власності, розташовану під таким об'єктом.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Верховний суд у постанові від 02 жовтня 2019 року у справі №522/16724/16 (провадження №61-28810св18) зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.
Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов'язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.
За своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно правомочностей головних суб'єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об'єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов'язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.
Отже, тягар доведення обґрунтованості вимог пред'явленого позову за загальним правилом покладається на позивача, а доведення заперечень щодо позовних вимог покладається на відповідача».
Зокрема позивач наголошує на тому, що реконструкція здійснена без набуття ОСОБА_1 права власності чи користування земельною ділянкою
За викладених обставин, суд приходить до висновку, що відповідач ОСОБА_1 здійснив реконструкцію квартири збільшивши загальну площу у порушення вимог чинного законодавства України.
Доказів на спростування викладеного стороною відповідача суду не було надано.
Тому суд вважає, що позивачем доведено належним чином підстави позову, а саме, те, що реконструкція такого об'єкту, як квартира, є самочинним будівництвом, тому підлягають скасуванню рішення державного реєстратора про внесення змін до запису Державного реєстру про право власності та яке підлягає приведенню в первісний стан,.
Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті37цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Відповідно до ч.1 ст.133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Відповідно до змісту ч.2 ст.141 ЦПК України судові витрати, пов'язані з розглядом справи у разі задоволення позову покладаються на відповідача.
Судом встановлено, що позивач поніс витрати по сплаті судового збору в розмірі 10598 гривень 00 копійок, що підтверджується наявними у матеріалах справи відповідними платіжними документами, а тому підлягають стягненню з ОСОБА_1 .
На підставі викладеного та керуючись ст.11, 15-16, 319-321, 328, 376, 386 ЦК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст.2, 4, 10-13, 43, 49, 51, 64, 76, 81, 82, 89, 95, 133, 141, 210, 247, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України; суд, ВИРІШИВ:
Позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора та приведення об'єкту нерухомого майна у первинний стан задовольнити.
Визнати незаконним та скасувати рішення (з відкриттям розділу) державного реєстратора Іскрова Олега Вікторовича від 13.12.2017 року № 38706230, яким за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на реконструйовану квартиру АДРЕСА_1 (РНОНМ: 1436666751101).
Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Білоус І.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.02.2020 року № 51279863 про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо реконструйованої квартири АДРЕСА_1 (РНОНМ: 1436666751101).
Зобов'язати ОСОБА_1 власними силами та за власний рахунок привести об'єкт нерухомого майна - квартиру під номером АДРЕСА_2 , до попереднього стану - відповідно до технічного паспорту, виготовленого КП «ОМБТІ та РОН» станом на 27.08.2010 року, згідно з яким загальна площа вищевказаної квартири складає 23.8 кв.м.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Одеської міської ради судовий збір у сумі 10598 гривень 00 копійок.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Апеляційна скарга на заочне рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення
Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст рішення суду виготовлений 28 лютого 2025 року.
Суддя Р.Д. Абухін
25.02.2025