ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
12.02.2025Справа № 705/4132/19
За позовом ОСОБА_1
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс»
треті особи: 1) державний реєстратор комунального підприємства «Реєстраційний центр» Каленчук Микита Андрійович, 2) ОСОБА_2 , 3) ОСОБА_3 ,
про визнання протиправним та скасування рішення, припинення права власності та поновлення запису
Суддя Карабань Я.А.
Секретар судових засідань Севериненко К.Р.
Представники учасників справи:
позивач: Шевченко С.Я., представник позивача: Міщенко С.В.;
від відповідача: Ополонець І.В.;
від третьої особи-1: не з'явився;
від третьої особи-2: не з'явився;
від третьої особи-3: Прудивус М.А. (в режимі відеоконференції);
У вересні 2019 року ОСОБА_1 (до зміни прізвища ОСОБА_4 ) (надалі - позивач) звернувся до Черкаського міськрайонного суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (надалі - відповідач) про визнання недійсним та скасування рішення.
Уточнивши позовні вимоги, просив суд:
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46694241 від 02 травня 2019 року 11:45:02 про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення - магазин, що знаходиться на АДРЕСА_1, проведене державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційний центр» Черкаської області Каленчуком М.А., згідно з яким право власності на об'єкт нерухомого майна зареєстровано за відповідачем;
- скасувати запис про проведення державної реєстрації права власності номер 31389246;
- припинити право власності відповідача на нежитлове приміщення - магазин, що розташований на АДРЕСА_1 (номер запису права власності 31389246);
- поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності 231 в Книзі 1 на нежитлове приміщення - магазин, що розташований на АДРЕСА_1 , реєстраційний номер майна 24033411 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1821371171108) за ОСОБА_5 на підставі свідоцтва про право власності від 18 липня 2008 року САВ 956078, виданого виконавчим комітетом Уманської міської ради, частка власності 43/50 та третьою особою-3. на підставі свідоцтва про право власності від 18 липня 2008 року САВ 956079, виданого виконавчим комітетом Уманської міської ради, частка власності 7/50.
Позовні вимоги, з посиланням на ст.41 Конституції України, ст.3, 15, 16, 21, 321, 393 Цивільного кодексу України, ст.2, 10, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.7, 37 Закону України «Про іпотеку», мотивовані тим, що 09.07.2019 в процесі моніторингу інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна дізнався, що 26.04.2019 о 15:37:55 державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційний центр» Черкаської області Каленчуком М. А. проведено реєстрацію зміни власника на нежитлове приміщення - магазин, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 31389246), власник: відповідач.
Вважає, що реєстрація зміни власника вказаного майна проведена з порушенням чинного законодавства України, оскільки 43/50 частин нежитлової будівлі, належали йому на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності від 18.07.2008 САВ 956078, а 7/50 частин - ОСОБА_3 , на підставі свідоцтва про право власності від 18.07.2008 САВ 956079. Вказане майно перебувало в іпотеці, в зв'язку з укладенням кредитного договору між Публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» та фізичною особою-підприємцем Зозуля О.Я.
Зазначає, що відповідач не надав державному реєстратору необхідних даних, а державний реєстратор, у свою чергу, не встановив розміру вимоги за кредитним договором, яка була задоволена шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, а також усіх підстав для реєстрації за відповідачем права власності на спірний об'єкт нерухомості.
Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 17.07.2020 в задоволенні позову відмовлено.
Постановою Черкаського апеляційного суду від 18.12.2020 рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 17.07.2020 скасовано. Позов ОСОБА_1 задоволено частково, визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46694241 від 02 травня 2019 року 11:45:02 про реєстрацію речового права на нежитлове приміщення - магазин, що знаходиться на АДРЕСА_1, загальною площею 568 кв. м, проведене державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційний центр» Черкаської області Каленчуком М. А., згідно з яким право власності на об'єкт нерухомого майна зареєстровано за ТОВ «ФК «Централ Фінанс», номер запису про право власності 31389246. Припинено речове право ТОВ «ФК «Централ Фінанс» на нежитлове приміщення - магазин, що розташований на АДРЕСА_1 (номер запису права власності 31389246). В іншій частині позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 17.11.2021 рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 17.07.2020 та постанову Черкаського апеляційного суду від 18.12.2020 скасовано, провадження в справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс», треті особи: державний реєстратор комунального підприємства «Реєстраційний центр» Каленчук Микита Андрійович, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення, припинення права власності і поновлення запису закрито та роз'яснено позивачу, що розгляд справи віднесено до юрисдикції господарського суду.
Ухвалою Верховного Суду від 15.12.2021 справу №705/4132/19 передано для продовження розгляду до Господарського суду міста Києва.
30.05.2022 Господарським судом міста Києва отримано справу №705/4132/19 від суду касаційної інстанції.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.06.2022 прийнято справу №705/4132/19 до свого провадження, постановлено її розгляд здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 06.07.2022.
08.06.2022 від представника відповідача надійшло клопотання про участь в судових засіданнях в режимі відеоконференції поза приміщенням суду з використанням власних технічних засобів за допомогою технічного забезпечення «EasyCon».
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.06.2022 клопотання представника відповідача про участь у судових засіданнях по справі №705/4132/19 в режимі відеоконференції повернуто без розгляду, з підстав наведених в ухвалі.
01.07.2022 від представника позивача на електронну адресу суду (04.07.2022 оригінал) на виконання вимог ухвали суду надійшли письмові пояснення позивача.
04.07.2022 від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, в зв'язку з його зайнятістю в іншому судовому засіданні в Черкаському районному суді Черкаської області у справі № 707/1146/22.
05.07.2022 від представника третьої особи-3 надійшла заява про відкладення розгляду справи, в якому останній просить проводити наступне засідання в режимі відеоконференції за допомогою технічного забезпечення «EasyCon».
06.07.2022 від позивача надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.
Засідання призначене на 06.07.2022 не відбулося, в зв'язку з перебуванням судді Карабань Я.А. у відпустці.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.07.2022 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та підготовче засідання призначено на 23.08.2022.
17.08.2022 від представника відповідача надійшло клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи, про витребування доказів та про участь в судових засіданнях по справі в режимі відеоконференції поза приміщенням суду з використанням власних технічних засобів за допомогою технічного забезпечення «EasyCon».
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 у задоволенні клопотання представника відповідача про участь в судових засіданнях у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів відмовлено, з підстав наведених в ухвалі.
22.08.2022 від позивача надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання, в зв'язку з введенням воєнного стану на території України.
23.08.2022 від представника позивача надійшли письмові заперечення.
У підготовче засідання 23.08.2022 сторони не з'явилися, повідомлені про день та час розгляду справи належним чином. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.06.2022 підготовче засідання відкладено на 21.09.2022.
25.08.2022 від представника третьої особи-3 надійшла заява про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза приміщенням суду з використанням власних технічних засобів за допомогою технічного забезпечення «EasyCon».
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.08.2022 заяву представника третьої особи-3 про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено.
26.08.2022 від представника позивача надійшли письмові заперечення.
14.09.2022 від позивача надійшла заява про постановлення окремої ухвали щодо здійснення представництва третьої особи-3 адвокатом Прудивусом М.А. та заява про долучення документів до матеріалів справи на виконання вимог ухвали суду.
15.09.2022 від позивача надійшло клопотання про долучення висновку експерта за результатами проведення оцінено-будівельної експертизи за № 18-22 від 07.09.2022 до матеріалів справи, в якому міститься клопотання про поновлення строку на його подання.
21.09.2022 від представника третьої особи-3 надійшло клопотання про передачу справи за територіальною підсудністю до Господарського суду Черкаської області.
У підготовче засідання 21.09.2022 з'явились позивач, представники позивача, відповідача та третьої особи-3, інші учасники справи в засідання не з'явились, про дату, час та місце засідання повідомлялись належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Суд, із урахуванням думки учасників справи, протокольними ухвалами відмовив у задоволені заяви позивача про постановлення окремої ухвали, задовольнив клопотання позивача про поновлення строку для долучення висновку експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи за № 18-22 від 07.09.2022 до матеріалів справи та долучив його до матеріалів справи, частково задовольнив клопотання представника відповідача про витребування доказів. Також суд протокольною ухвалою відмовив в задоволені клопотання представника третьої особи-3 про передачу справи за територіальною підсудністю до Господарського суду Черкаської області, в зв'язку з тим, що ухвалою Верховного Суду від 15.12.2021 підсудність даної справи визначена за Господарським судом міста Києва.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.09.2022 підготовче засідання відкладено на 01.11.2022.
20.10.2022 від Уманської міської ради на виконання ухвалу суду надійшов оригінал реєстраційної справи на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1.
26.10.2022 від представника третьої особи-3 надійшла заява про участь в судовому засіданні призначеному на 01.11.2022 о 12:00 год. у режимі відеоконференції поза приміщенням суду з використанням власних технічних засобів за допомогою технічного забезпечення «EasyCon».
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 31.10.2022 заяву представника третьої особи-3 про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено.
31.10.2022 від позивача надійшло клопотання про витребування доказів.
31.10.2022 від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, з посиланням на те, що він ознайомився з матеріалами справи 31.10.2022, а тому немає достатньо часу для оцінки отриманих копій документів і надання пояснень щодо них.
У підготовче засідання 01.11.2022 з'явився позивач і його представник та представник третьої особи-3, інші учасники справи в засідання не з'явились, про дату, час та місце засідання повідомлялись належним чином.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.11.2022 призначено в справі №705/4132/19 судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз, провадження в справі зупинено на час проведення експертизи.
19.07.2024 від Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов висновок експертів №1747/23-42 від 01.07.2024, разом з матеріалами справи №705/4132/19.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.07.2024 поновлено провадження в справі № 705/4132/19 та призначено підготовче засідання на 18.09.2024.
13.09.2024 від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
17.09.2024 від представника відповідача надійшло клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.
Також 17.09.2024 від представника третьої особи-3 надійшла заява про участь в судовому засіданні призначеному на 18.09.2024 та усіх наступних судових засіданнях у режимі відеоконференції поза приміщенням суду з використанням власних технічних засобів.
У підготовче засідання 18.09.2024 представники сторін та треті особи не з'явились, про дату, час та місце проведення засідання повідомлялись належним чином.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.09.2024 відкладено підготовче засідання на 30.10.2024. Заяву представника третьої особи-3 в частині участі в підготовчому засіданні призначеному на 18.09.2024 в режимі відеоконференції по справі № 705/4132/19 залишено без розгляду, а в частині участі в усіх інших судових засіданнях у режимі відеоконференції по справі № 705/4132/19 задоволено.
24.09.2024 від позивача надійшли додаткові пояснення.
15.10.2024 від відповідача надійшли письмові пояснення.
Також 15.10.2024 від відповідача надійшло клопотання про заміну заходів забезпечення позову, а саме останній просив суд змінити заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 12.09.2019 року у справі № 705/4132/19, іншим заходом забезпечення позову, а саме: заборонити ТОВ «ФК «Централ фінанс» вчиняти будь-які дії спрямовані на відчуження нерухомого майна: нежитлового приміщення, магазину що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер майна 24033411; реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1821371171108.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.10.2024 призначено розгляд заяви відповідача про заміну заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 12.09.2019 у справі №705/4132/19 на 17.10.2024.
17.10.2024 від позивача надійшли заперечення на заяву відповідача про заміну заходів забезпечення позову.
У судове засідання 17.10.2024 з'явився позивач, який заперечував проти задоволення заяви відповідача про заміну заходів забезпечення позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.10.2024 відмовлено в задоволенні заяви відповідача про заміну заходів забезпечення позову, з підстав викладених в ухвалі.
30.10.2024 від представника відповідача надійшло клопотання про призначення судової експертизи та клопотання про виклик ОСОБА_6 , як свідка.
У підготовче засідання 30.10.2024 з'явились позивач, представники позивача та відповідача, представники третіх осіб 1-3 в засідання не з'явились, про дату, час та місце проведення засідання повідомлялись належним чином. Суд, з урахуванням думки сторін, протокольними ухвалами залишив без розгляду клопотання відповідача від 17.09.2024 про приєднання звіту про незалежну оцінку майна та додаткові пояснення відповідача щодо оцінки майна від 15.10.2024, з огляду на їх подання з пропуском встановленого судом строку. Крім цього, суд, з урахуванням думки представників сторін, протокольною ухвалою задовольнив клопотання відповідача про виклик ОСОБА_6 як свідка.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.10.2024 відкладено підготовче засідання на 27.11.2024. Викликано для допиту в підготовчому засіданні, призначеному на 27.11.2024 як свідка ОСОБА_6 , попереджено останнього про кримінальну відповідальність передбачену ст. 384 Кримінального кодексу України за завідомо неправдиві показання. Зобов'язано позивача забезпечити явку свідка - ОСОБА_6 в підготовче засідання призначене на 27.11.2024.
14.11.2024 від позивача надійшла заява про допит свідка ОСОБА_6 в судовому засіданні в режимі відеоконференції з Жовтневим районним судом м. Дніпропетровська.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.11.2024 заяву позивача про допит свідка в судовому засіданні в режимі відеоконференції в приміщенні іншого суду задоволено, постановлено здійснити допит свідка ОСОБА_6 в справі № 705/4132/19 в підготовчому засіданні 27.11.2024 у режимі відеоконференції. Доручено Жовтневому районному суду м. Дніпропетровська забезпечити проведення підготовчого засідання в справі № 705/4132/19 в режимі відеоконференції в приміщенні вказаного суду 27.11.2024 о 14:10 год за участю свідка ОСОБА_6
21.11.2024 від представника відповідача ОСОБА_7 надійшло клопотання про участь у розгляді справи в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
22.11.2024 від представника відповідача надійшло клопотання про поновлення строку на надання пояснень та доказів, разом з письмовими поясненнями та клопотанням про долучення доказів.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.11.2024 відмовлено в задоволенні клопотання представника відповідача ОСОБА_7 про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, з підстав наведених в ухвалі.
У підготовче засідання 27.11.2024 з'явились позивач, представники позивача, відповідача та третьої особи-3, представники третіх осіб 1-2 в засідання не з'явились, про дату, час та місце проведення засідання повідомлялись належним чином. У підготовчому засіданні судом здійснено допит свідка ОСОБА_6 . Також суд протокольною ухвалою, залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2025, з урахуванням думки представників сторін, відмовив у задоволенні клопотання представника відповідача про поновлення строку на подання пояснень і доказів від 22.11.2024 та залишив подані пояснення і докази без розгляду. Також суд протокольною ухвалою, з урахуванням думки представників сторін, відмовив у задоволенні клопотання представника відповідача від 30.10.2024 про призначення в справі судової почеркознавчої експертизи.
Крім цього, враховуючи, що судом під час підготовчого провадження, та зокрема, в підготовчому засіданні було вчинено всі дії, які необхідно вчинити до закінчення підготовчого провадження та початку судового розгляду справи по суті, сторонами було заявлено про надання суду всіх наявних у них доказів і пояснень по справі, у підготовчому засіданні судом закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 28.01.2025.
27.01.2025 від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення судового засідання на іншу дату, в зв'язку з тим, що остання на час призначеного судового засідання буде складати іспит на визначення рівня володіння державною мовою, а тому не може бути присутня в засіданні.
У судове засідання 28.01.2025 з'явились позивач та його представник, представники відповідача та третіх осіб 1-3 в засідання не з'явились, про дату, час та місце проведення засідання повідомлялись належним чином. Суд, з урахуванням думки сторони позивача, протокольною ухвалою задовольнив клопотання відповідача та ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.01.2025 відкладено судове засідання на 12.02.2025.
У судовому засіданні 12.02.2025 позивач та його представник надали пояснення по суті позовних вимог та позов просили задовольнити, представник відповідача заперечувала проти задоволення позову в повному обсязі, представник третьої особи-3 позовні вимоги підтримав та просив позов задовольнити. Представники третіх осіб 1, 2 в засідання не з'явилися, про розгляд справи були повідомлені належним чином, про причини неявки суду не повідомили.
Одночасно, статтею 202 Господарського процесуального кодексу України визначені наслідки неявки в судове засідання учасника справи.
Зокрема, згідно із частиною 3 статті 202 Господарського процесуального кодексу України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі, неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
Враховуючи, що явка представників третіх осіб 1, 2 в судове засідання обов'язковою не визнавалась, учасники справи повідомлені про хід розгляду справи у встановленому Господарським процесуальним кодексом України порядку, судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції в спорі та надання відповідних доказів, суд вважає за можливе розглянути справу в цьому судовому засіданні без участі представників третіх осіб 1, 2 за наявними матеріалами.
У судовому засіданні 12.02.2025 відповідно до ст.240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши надані документи та матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд
20.05.2011 між Публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» (кредитор) та фізичною особою-підприємцем Зозулею Оксаною Яківною (позичальник) укладений договір кредитної лінії №ВКЛ-2006374, за умовами якого остання отримала кредит у розмірі 1 000 000,00 грн, зі сплатою 20 % річних та терміном повернення до 19.05.2016.
На забезпечення виконання позичальником кредитних зобов'язань у цей же день (20.05.2011) між ПАТ «Дельта Банк» (сторона-1) та ОСОБА_8 (іпотекодавець-1), ОСОБА_3 (іпотекодавець-2) укладено іпотечний договір, за яким в іпотеку банку передана нежитлова будівля - магазин, загальною площею 568,0 кв. м, розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з пунктом 2.3.3. договору загальна заставна вартість предмета іпотеки за погодженням сторін становить 4 632 500,00 грн.
06.07.2012 між ПАТ «Дельта Банк» та ФОП Зозулею Оксаною Яківною укладений додатковий договір № 1 до договору кредитної лінії, яким встановлено процентну ставку 22 % річних, а сукупна вартість кредиту складає 468 091,53 грн.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 27.10.2015, яке набрало законної сили 16.11.2015, у справі № 925/1347/15 з фізичної особи-підприємця Зозулі Оксани Яківни стягнуто заборгованість за кредитним договором від 20.05.2011 в розмірі 449 906,79 грн.
12.02.2016 ПАТ «Дельта Банк» направило позичальнику та майновим поручителям вимоги протягом 30 календарних днів погасити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 28.01.2016 становить 1 091 625,35 грн.
04.04.2019 між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Інвент» укладений договір №1234/К купівлі-продажу майнових прав, на підставі якого ПАТ «Дельта Банк» передало ТОВ «ФК «Інвент» права вимоги за вказаним вище договором кредитної лінії, загальний розмір заборгованості 1 082 054,55 грн, з яких заборгованість за тілом кредиту - 247 110 грн, заборгованість за відсотками - 396 239,24 грн, пеня та штраф - 438 705,31 грн.
Крім того, 04.04.2019 між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «ФК «Інвент» укладено договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, укладеним між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_8 і ОСОБА_3 .
ТОВ «ФК «Інвент», у свою чергу, 04.04.2019 уклало з ТОВ «ФК «Централ Фінанс» (відповідач) договір про відступлення права вимоги №003/19, на підставі якого відступило останньому права вимоги за вказаним вище договором кредитної лінії, а 08.04.2019 між ТОВ «ФК «Централ Фінанс» та ТОВ «ФК «Інвент» укладено договір відступлення права вимоги за зазначеним іпотечним договором. За цим договором до нового іпотекодержателя переходять всі без винятку права та обов'язки первісного іпотекодержателя, передбачені чинним законодавством України та договором іпотеки (пункт 2.2 договору).
Згідно зі звітом про незалежну оцінку від 24.04.2019, проведеним Товариством з обмеженою відповідальністю «Харківексперт», вартість об'єкта нерухомості - магазину, загальною площею 568,0 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , становить 1 039 260,00 грн без урахування ПДВ.
26.04.2019 державним реєстратором КП «Реєстраційний центр» Черкаської області Каленчуком М.П. проведено реєстрацію зміни власника на нежитлове приміщення - магазин, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 31389246). Власник: ТОВ «ФК «Централ Фінанс», код ЄДРПОУ: 40371994.
Реєстрація права власності відбулася на підставі рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 18.02.2016, претензії-вимоги №023-18 від 12.02.2016, договору кредитної лінії від 20.05.2011, додаткового договору від 07.07.2012, договорів відступлення права вимоги за іпотечним договором.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що рішення про державну реєстрацію прав обтяжень про реєстрацію права власності на спірне нежитлове приміщення, згідно з яким право власності на спірний об'єкт нерухомого майна зареєстровано за відповідачем, проведене державним реєстратором без дотримання норм чинного законодавства, оскільки останньому відповідачем не було надано усіх необхідних документів, зокрема, доказів направлення та вручення одному із іпотекодавців - ОСОБА_3 претензії-вимоги банку. Також вважає, що наданий відповідачем звіт № 1485у/19 про незалежну оцінку нежитлового приміщення, магазину загальною площею 568 кв. м., що належить ОСОБА_3 , ОСОБА_9 і розташованого за адресою: АДРЕСА_1, від 24.04.2019 складений з порушенням нормативно-правових актів, що регулюють порядок проведення оцінки майна та не відображає дійсну ринкову вартість майна, яка фактично суттєво занижена. У зв'язку з чим просив визнати протиправним та скасувати це рішення, скасувати запис про реєстрацію права власності, припинити право власності відповідачем на спірне нерухоме майно та поновити запис про право власності на нього в Державному реєстрі речових прав.
Згідно зі статтею 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частин 1, 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу закріплено статтею 16 Цивільного кодексу України. Суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист їх прав і охоронюваних законом інтересів, які порушені або оспорюються. Наявність права на пред'явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а лише однією з необхідних умов реалізації права, встановленого вищевказаними нормами.
У п. 3 рішення Конституційного Суду України від 14.07.2020 № 8-р/2020 у справі № 3-67/2019(1457/19) зазначено таке: «відповідно до Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (ч. 1 ст. 509); зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526); виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (ч. 1 ст. 546).
Згідно зі ст. 572 цього Кодексу за заставою кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).
За ч. 1 ст. 575 Цивільного кодексу України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (абз. 3 ст.1 Закону).
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (перше речення частини 1) іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (ч. 5).
Згідно зі ст. 9 цього Закону іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено Законом (перше речення частини 1); іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема, відчужувати предмет іпотеки (абзац 4 частини 3).
Судом встановлено, що 20.05.2011 між ПАТ «Дельта Банк», позивачем і третьою особою-3, у забезпечення договору кредитної лінії №ВКЛ-2006374 від 20.05.2011, було укладено іпотечний договір, за яким в іпотеку була передана нежитлова будівля, магазин, загальною площею 568,0 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1.
04.04.2019 між відповідачем та ТОВ «ФК «Інвент» укладено договір про відступлення права вимоги № 003/19, а 08.04.2019 між відповідачем та ТОВ «ФК «Інвент» було укладено договір відступлення права вимоги за вказаним вище іпотечним договором, за яким відповідач отримав права іпотекодержателя за вказаним вище іпотечним договором.
У статті 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов'язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Стаття 33 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених ст. 12 цього Закону.
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, в тому числі, і ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку».
Так, ст. 35 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
Згідно із ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності.
Відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Вказане узгоджується із правовою позицією Великої Палати Верховного Суду викладеної у постанові від 21.03.2018 у справі № 760/14438/15-ц.
Так, у п. 6.2. договору іпотеки від 20.05.2011 визначено, що у випадку невиконання чи неналежного виконання іпотекодавцями зобов'язання в цілому або в частині, а також в інших випадках, передбачених цим договором, кредитним договором чи чинним законодавством, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки в порядку, передбаченому цим договором чи чинним законодавством.
Пунктом 7.2 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» та умовами цього договору, продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 8 Закону України «Про іпотеку» та умовами цього договору.
Іпотекодержатель має право на власний розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених п. 7.2. цього договору (п. 7.3. договору).
Також у п. 2.3.2. та п. 2.3.3. договору іпотеки визначено, що згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно №29741795, виданого Уманським виробничим відділком КП «ЧООБТІ» 20.04.2011 загальна вартість предмета іпотеки становить 4 632 500,00 грн, а загальна заставна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 4 632 500,00 грн.
Відповідно до п.7.4., п.7.4.1. договору сторони домовилися про те, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на майно згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку, зокрема, шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язання згідно із цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до наведених нижче умов.
У випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавці підтверджують свою згоду на передачу у власність іпотекодержателю предмета іпотеки. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель для здійснення такої оцінки.
Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору, кредитного договору та вимог чинного законодавства України.
Тобто передача іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки є умовою звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Якщо у законі і договорі по різному урегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державний реєстратор відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Пунктом 1 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, визначено, що цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу) (пункт 61 Порядку у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені в ст. 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ст. 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18), від 24.04.2019 у справі № 521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18).
Отже, іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки тільки після направлення іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги про усунення порушення, та не усунення іпотекодавцем порушення у тридцятиденний строк з моменту отримання такої вимоги, а державна реєстрація права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, здійснюється державним реєстратором після надання доказів про направлення такої вимоги іпотекодавцю та завершення тридцятиденного строку з моменту отримання такої вимоги.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 09.07.2019 №173049113 (т.1, а.с.7-10) підставою виникнення в ТОВ «ФК «Централ Фінанс» (відповідача) права власності на нежитлове приміщення, магазин, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, зазначено: рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення б/н, виданий 18.02.2016, претензія-вимога, серія та номер: 023-18, виданий 12.02.2016, додатковий договір: 1, виданий 06.07.2012, договір іпотеки, серія та номер: 2-1908, виданий 20.05.2011, договір відступлення права вимоги за іпотечним договором посвідченим державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравчук Т.І. за реєстровим № 2-1908 від 20.05.2001 серія та номер 386, виданий 08.04.2019, первісний іпотекодержатель ТОВ «Фінансова компанія «Інвент», новий іпотекодержатель ТОВ Фінансова компанія «Централ Фінанс», договір відступлення права вимоги за іпотечним договором посвідченим державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Кравчук Т. І. за реєстровим № 2.1908 від 20.05.2001 серія та номер 376, виданий 04.04.2019, первісний іпотекодержатель ПАТ «ДельтаБанк», новий іпотекодержатель ТОВ Фінансова компанія «Інвент».
Велика Палата Верховного Суду і постанові від 23.09.2020 у справі № 645/1979/15-ц дійшла висновку, що повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
Сторонами кредитного договору узгоджено, що ФОП Зозуля О.Я. проживає за адресою: АДРЕСА_2 .
Сторонами іпотечного договору також узгоджено, що адресою проживання ОСОБА_8 є: АДРЕСА_2 , а адресою проживання ОСОБА_3 є: АДРЕСА_3 .
Крім того, кредитним договором узгоджено, що позичальник протягом десятиденного строку зобов'язаний письмово повідомити кредитора про зміну, зокрема, місця проживання, а договором іпотеки визначено, що у п'ятиденний строк іпотекодавці повинні повідомити іпотекодержателя про зміну місцезнаходження та інших обставин, що можуть вплинути на виконання зобов'язань за цим договором.
Ні позичальник, ні іпотекодавці не повідомляли іпотекодержателя про зміну місця проживання.
12.02.2016 ПАТ «Дельта Банк» було складено вимоги позичальнику ФОП Зозуля О.Я. та майновим поручителям ОСОБА_8 і ОСОБА_3 з яких вбачається, що загальна заборгованість за кредитним договором становить 1 091 625,35 грн, банк вимагав протягом 30 календарних днів, з моменту направлення цієї претензії, погасити заборгованість за договором кредитної лінії №ВКЛ-2006374 від 20.05.2011 та попередив, що у випадку невиконання вимоги банк розпочне процедуру звернення стягнення на майно передане в іпотеку банку, в забезпечення виконання зобов'язань ФОП Зозуля О.Я. за кредитним договором.
Вказані вимоги були направлені на визначені в договорі іпотеки та кредитному договорі адреси проживання, що підтверджується копіями списку згрупованих поштових відправлень від 12.02.2016, фіскального чеку АТ «Укрпошта» від 12.02.2016, описами вкладення в цінні листи №№0101410303362, 0101410303370 та 0101410303445, що наявні в реєстраційній справі №1821371171108, оригінал якої надано на виконання ухвали суду.
Позивач ОСОБА_5 та ФОП Зозуля О.Я. отримали вказаний лист 18.02.2016, а доказів отримання вимоги ОСОБА_3 (третя особа-3) матеріали справи не містять, наявні лише докази направлення їй письмової вимоги, докази вручення або причини невручення відсутні.
Отже, державному реєстратору було надано підтвердження вручення вимоги лише позичальнику ФОП Зозулі О.Я. та позивачу ОСОБА_5 , при цьому будь-яких доказів щодо вручення вимоги другому із майнових поручителів, а саме ОСОБА_3 реєстратору надано не було, а останнім не перевірено вказаних обставин, що є порушенням вимог законодавства.
Також частиною 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
За висновком Великої Палати Верховного Суду в постанові від 20.03.2019 у справі №306/2053/16-ц щодо застосування вказаної вище норми ст. 37 Закону України «Про іпотеку» ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка має погоджуватись з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно у позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності. Відповідно, нездійснення оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Вказаний висновок Великої Палати Верховного Суду є загальним, підтриманий усталеною судовою практикою Верховного Суду (зокрема в постановах від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, від 20.02.2020 у справі № 653/2857/17, від 11.06.2020 у справі № 914/953/19) та підлягає застосуванню при розгляді спорів щодо скасування державної реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем внаслідок набуття ним права власності на предмет іпотеки у позасудовий спосіб.
Згідно п. 7.4.1. договору іпотеки, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. Тобто, проведення оцінки предмета іпотеки, на момент переходу права власності, крім іншого вимагає і сам договір іпотеки.
Чинним законодавством встановлено ряд вимог до форми та змісту оцінки майна.
Зокрема, ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в ст. 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Частиною 3 ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна.
Частиною 6 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 та з урахуванням Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.
Так, згідно з п. 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об'єктом оцінки.
Відповідно до п. 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Разом із цим, відповідно до п. 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
При цьому, п. 57 Національного стандарту № 1 визначено, що звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об'єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених відповідними національними стандартами.
Крім того, ст. 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Згідно правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 19.12.2019 у справі № 211/2171/15, від 01.10.2020 у справі № 2-2394/10, від 15.10.2020 у справі № 917/628/17, від 18.11.2020 у справі № 2033/2-108/11, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведення незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об'єктом оцінки шляхом доступу до нього.
Так, відповідно до звіту № 1485у/19 про незалежну оцінку від 24 квітня 2019 року ТОВ «Харківексперт», що складений на замовлення відповідача, вартість нежитлового приміщення, магазину загальною площею 568 кв. м., що належить ОСОБА_3 , ОСОБА_9 і розташованого за адресою: АДРЕСА_1, станом на 24.04.2019 складає 1 039 260,00 грн.
Згідно висновку експерта № 10-03/2020 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 17.03.2020 в межах справи Господарського суду Черкаської області № 925/1341/19 за позовом ТОВ Фінансова компанія «Централ Фінанс» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про стягнення 47 567,30 грн), вартість нежитлового приміщення, магазину загальною площею 568 кв. м., за адресою: АДРЕСА_1, станом на 26.04.2019 складає 17 097 000,00 грн, що суттєво відрізняється від оцінки, яка проведена на момент переходу права власності до відповідача.
Судом взято до уваги, що вартість майна згідно висновку судової експертизи № 10-03/2020, яка складає 17 097 000,00 грн більш ніж у 16 разів перевищує вартість майна згідно звіту № 1485у/19 відповідача, яка складає 1 039 260,00 грн.
Позивачем у якості доказу надано висновок експерта за результатами проведеної судової оціночно-будівельної експертизи №18-22 від 07.09.2022, в якому експерт зазначив, що виконаний ТОВ «ХАРКІВЕСПЕРТ» звіт №1485у/19 про незалежну оцінку нежитлового приміщення - магазину загальною площею 568,0 м.кв., загальною площею 568,0 м.кв., що належить ОСОБА_3 , ОСОБА_9 і розташований на АДРЕСА_1 класифікується за ознакою абзацу 5 пункту 67 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 №1440, як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний.
Одночасно, суд, враховуючи нагальну потребу та для об'єктивного і правильного вирішення спору, ухвалою від 01.11.2022 призначив у справі №705/4132/19 судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручив Київському науково-дослідному інституту судових експертиз та на вирішення якої поставити наступне питання:
Чи відповідає виконана оцінка нерухомого майна - нежитлового приміщення - магазину загальною площею 568,0 м.кв., що розташований на АДРЕСА_1 в звіті №1485у/19 про незалежну оцінку нежитлового приміщення від 24.04.2019, що складений ТОВ «ХАРКІВЕКСПЕРТ», вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?
Відповідно до висновку експертів за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи за №1747/23-42 від 01.07.2024, судові експерти зробили наступний висновок:
«Звіт про незалежну оцінку магазину загальною площею 568,0 м.кв., що належить ОСОБА_3 , ОСОБА_9 і розташований на АДРЕСА_1 станом на 24.04.2019, класифікується як звіт, що не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.»
У висновку експертизи за №1747/23-42 від 01.07.2024, судові експерти зробили наступні зауваження до звіту №1485у/19 про незалежну оцінку нежитлового приміщення від 24.04.2019: «При проведенні розрахунків в межах порівняльного методичного підходу до порівняння обрано чотири об'єкти-аналоги. Обґрунтування величин введених коригувань в порівняльному методичному підході не наведено, що суперечить п. 19 Національного стандарту №2. Не обґрунтовано приймаються коригування на відмінності аналогів з об'єктом оцінки, зокрема на «торг», «площу приміщень», «поверховість», «наявність підвалу» в таблиці остаточного визначення вартості об'єкта оцінки за порівняльним підходом, що суперечить п.19 Національного стандарту №2.
Розрахунок вартості дохідним методичним підходом проведено методом прямої капіталізації доходу.
Розраховано потенційний валовий дохід від володіння об'єктом оцінки шляхом аналізу орендної плати по чотирьох подібних об'єктах-аналогах з внесенням відповідних коригувань. Коригування проведені не аргументовано, зокрема на «поверховість», також не аргументовано прийнята «торгівельна знижка» в таблиці остаточного визначення вартості орендної плати для розрахунку доходу орендаря за дохідним методичним підходом. Розрахунок вартості Об'єкта оцінки проведено шляхом ділення чистого операційного доходу (ЧОД) на ставку капіталізації (к).
Не коректно розрахована ставка капіталізації. Наявність дуже високих ризиків не підтверджується, що суперечить пп. 14, 15 Національного стандарту №2.»
Суд зазначає, що висновок судової оціночно-будівельної експертизи за №1747/23-42 від 01.07.2024, складений судовими експертами, які попереджалися про кримінальну відповідальність за статтями 384 та 385 Кримінального кодексу України, приймається судом у якості належного та допустимого доказу на підтвердження встановлених у ньому обставин, зокрема, щодо невідповідності звіту №1485у/19 про незалежну оцінку нежитлового приміщення від 24.04.2019, що складений ТОВ «ХАРКІВЕКСПЕРТ» вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.
При цьому суд наголошує, що наданий звіт №1485у/19 про незалежну оцінку нежитлового приміщення від 24.04.2019 не містить відповідних пояснень щодо огляду об'єкта оцінки чи про неможливість особистого огляду об'єкта дослідження, в ньому не зазначені обґрунтування застережень та припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду та інформації про ціни продажу подібного (пропонованого) майна або інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна, відсутній також перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводилась оцінка, як того вимагає Національний стандарт №1.
У звіті не зазначено, який саме фактор вплинув на те, що вартість майна зазначена у вказаній оцінці суттєво знизилась в порівнянні з оцінкою зазначеною в договорі іпотеки.
Отже, враховуючи вище викладене в сукупності, суд приходить до висновку, що доводи позивача на порушення законодавства під час проведення оцінки нежитлового приміщення, магазину що розташований на АДРЕСА_1, є обґрунтованими, адже наданий звіт № 1485у/19 про незалежну оцінку від 24.04.2019 не відповідає викладеним вище вимогам та не може підлягати застосуванню.
Щодо скасування запису про проведення державної реєстрації права власності та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності, суд зазначає таке.
Так, згідно з п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підставою для вчинення відповідної реєстраційної дії є судове рішення, яке набрало законної сили, про скасування рішення державного реєстратора.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, зокрема, на підставі судового рішення, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
У розумінні положень наведеної норми (чинній на час розгляду справи судом), на відміну від редакції чинної на момент звернення до суду з позовом, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
Тому, вимога про скасування запису про проведення державної реєстрації права власності за відповідачем задоволенню не підлягає.
Поновлення запису про право власності за своєю правовою природою не є спором про відновлення майнових прав позивача, оскільки вчинення такої реєстраційної дії не пов'язане з виникненням або припиненням права на це майно, а є наслідком скасуванням запису/рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Зокрема, відповідно до п. 51 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141 (з відповідними змінами), внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав здійснюється за заявою особи, заінтересованої у внесенні/скасуванні відповідних записів, виключно у випадках, передбачених законом. У Державному реєстрі прав під час внесення записів про скасування державної реєстрації прав за допомогою програмних засобів його ведення автоматично поновлюються записи про речові права, їх обтяження, що існували до проведення державної реєстрації прав, що скасована, у разі їх наявності в Державному реєстрі прав.
Отже, позивач не позбавлений можливості звернутися до державного реєстратора із заявою про поновлення запису про його право власності на спірне майно, а тому в задоволенні позовної вимоги про поновлення запису про право власності суд теж відмовляє.
Надаючи оцінку іншим доводам учасників судового процесу судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч.5 ст.236 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до п.5 ч.4 ст.238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 09.12.1994 Європейського суду з прав людини у справі "Руїс Торіха проти Іспанії"). Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах від 13.03.2018, від 24.04.2019, від 05.03.2020 Верховного Суду по справах №910/13407/17, №915/370/16 та №916/3545/15.
Відповідно до положень ст.2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. При цьому, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, згідно положень ст. 74 Господарського процесуального кодексу України. Згідно зі ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Згідно із ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З огляду на викладене вище, всі інші заяви, клопотання, доводи та міркування учасників судового процесу залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги як необґрунтовані, безпідставні та такі, що не спростовують висновків суду.
На підставі викладеного, враховуючи доведення позивачем своїх позовних вимог, а відповідачем не представлення суду більш вірогідних доказів, ніж ті, які надані позивачем, суд прийшов до висновку про часткове задоволення позовних вимог і про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46694241 від 02 травня 2019 року 11:45:02 про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення - магазин, що знаходиться на АДРЕСА_1, проведене державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційний центр» Черкаської області Каленчуком М.А., згідно з яким право власності на об'єкт нерухомого майна зареєстровано за відповідачем та про припинення права власності відповідача на нежитлове приміщення - магазин, що розташований на АДРЕСА_1 (номер запису права власності 31389246).
Витрати по сплаті судового збору, відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Також згідно із ч. 1 ст. 4 Закону України "Про судовий збір" судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі
Відповідно до статті 7 Закону України "Про Державний бюджет України на 2019 рік" з 1 січня 2019 року прожитковий мінімум для працездатних осіб становить 1 921,00 грн.
Згідно з п.п. 1, 2 ч. 2 ст. 4 Закону України "Про судовий збір" за подання до господарського суду позовної заяви майнового характеру ставка судового збору становить 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб і не більше 350 розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб; а за подання позовної заяви немайнового характеру - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Враховуючи викладене, при зверненні з позовом до суду в 2019 році, позивач повинен був сплатити судовий збір в загальному розмірі 7 684,00 грн, виходячи з 4 заявлених немайнових вимог 1 921,00 грн х 4.
Проте, позивачем в якості доказів сплати судового збору подано квитанцію №61 від 23.09.2019 на суму 768,40 грн, тобто позивачем не доплачено судовий збір у загальній сумі 6 915,60 грн.
З огляду на викладене, недоплачений позивачем судовий збір в сумі 3 073,60 грн підлягає стягненню з відповідача, а в сумі 3 842,00 грн з позивача, в дохід Державного бюджету України.
Керуючись ст. 73, 74, 76-79, 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46694241 від 02 травня 2019 року 11:45:02 про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення - магазин, що знаходиться на АДРЕСА_1, проведене державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційний центр» Черкаської області Каленчуком М. А., згідно з яким право власності на об'єкт нерухомого майна зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (01601, місто Київ, вулиця Мечнікова, будинок 2 А, ідентифікаційний код 40371994).
3. Припинити право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (01601, місто Київ, вулиця Мечнікова, будинок 2 А, ідентифікаційний код 40371994) на нежитлове приміщення - магазин, що розташований на АДРЕСА_1 (номер запису права власності 31389246).
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (01601, місто Київ, вулиця Мечнікова, будинок 2 А, ідентифікаційний код 40371994) на користь Шевченка Сергія Яковича ( АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 ) 768 (сімсот шістдесят вісім) грн 40 коп. судового збору.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (01601, місто Київ, вулиця Мечнікова, будинок 2 А, ідентифікаційний код 40371994) в дохід Державного бюджету України 3 073 (три тисячі сімдесят три) грн 60 коп. судового збору.
6. Стягнути з Шевченка Сергія Яковича ( АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 ) в дохід Державного бюджету України 3 842 (три тисячі вісімсот сорок дві) грн 00 коп. судового збору.
7. У задоволенні іншої частини позову відмовити.
8. Після набрання рішенням суду законної сили видати наказ.
9. Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено у порядку і строк, встановлені ст. 254, 256, 257 ГПК України.
Повне рішення складено 24.02.2025.
Суддя Я.А.Карабань