12 лютого 2025 року
м. Київ
справа № 137/1326/23
провадження № 61-5861св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Петрова Є. В.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Сердюка В. В., Фаловської І. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Хмільницька міська рада Вінницької області,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Яцишин Анатолій Олександрович, на рішення Літинського районного суду Вінницької області від 16 січня 2024 року, додаткове рішення Літинського районного суду Вінницької області від 24 січня 2024 року в складі судді Желіховського В. М. та постанову Вінницького апеляційного суду від 26 березня 2024 року в складі колегії суддів Стадника І. М., Матківської М. В., Сопруна В. В. у справі за позовом ОСОБА_1 до Хмільницької міської ради Вінницької області про скасування рішення органу місцевого самоврядування,
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Хмільницької міської ради Вінницької області (далі - Хмільницька міська рада) про скасування рішення органу місцевого самоврядування.
В обґрунтування своїх вимог зазначала, що 19 жовтня 2012 року між Літинською районною державною адміністрацією та її чоловіком ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки № 23 , площею 10,398 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 0522486800:01:000:0357, що розташована за межами населеного пункту с. Теси, урочище «Хмельницький шлях» Тесівської сільської ради Літинського району Вінницької області, строком на 10 років.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер. Позивач прийняла спадщину після смерті чоловіка у строк, встановлений законом.
У зв'язку з цим 23 червня 2021 року між нею та відповідачем Хмільницькою міською радою укладено угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 19 жовтня 2012 року, укладеного між Літинською районною державною адміністрацією та ОСОБА_3 , зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обмежень, номер запису про інше речове право від 25 липня 2014 року 6463633.
Вказана угода є невід'ємною частиною договору оренди.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майна про реєстрацію іншого речового права від 09 липня 2021 року визначено дату закінчення дії договору оренди - 19 жовтня 2022 року. Зважаючи на це, до закінчення терміну дії договору позивач зверталася до Хмільницької міської ради з наміром продовжити договір оренди. Однак їй було повідомлено, що жодних заяв та документів подавати не потрібно і у зв'язку з воєнним станом договір буде продовжено автоматично терміном на один рік відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».
18 серпня 2023 року позивач звернулася до відповідача з листом-повідомленням, у якому просила розглянути можливість укладення з нею додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 19 жовтня 2012 року № 23 на новий строк або договору оренди у порядку, визначеному статтями 32-2, 33 Закону України «Про оренду землі».
На свій лист позивач отримала відповідь, а саме рішення Хмільницької міської ради від 08 вересня 2023 року № 2038 «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 », відповідно до якого їй було відмовлено у поновленні договору оренди землі (щодо продовження терміну його дії).
Посилаючи на те, що вказана відмова не містила жодного обґрунтування, позивач вважала рішення відповідача протиправним та таким, що підлягає скасуванню.
У зв'язку з чим ОСОБА_1 просила суд:
- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 19 жовтня 2012 року № 23 у редакції, викладеній у позовній заяві;
- визнати протиправним та скасувати рішення Хмільницької міської ради від 08 вересня 2023 року № 2038 «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 ».
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Літинський районний суд Вінницької області рішенням від 16 січня 2024 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.
Додатковим рішенням від 24 січня 2024 року Літинський районний суд Вінницької області у задоволенні заяви адвоката позивача Яцишина А. О. про стягнення судових витрат на правничу допомогу відмовив.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції керувався тим, що волевиявлення відповідача як розпорядника землі на поновлення договору оренди землі із ОСОБА_1 відсутнє, у зв'язку з його бажанням як власника землі самостійно користуватися нею. У зв'язку з тим, що сторони не досягли згоди на поновлення договору оренди на новий строк, суд вважав, що відсутні підстави для задоволення позовних вимог. Крім того, суд зауважив, що оскаржуване рішення відповідача є законним та обґрунтованим, оскільки приймаючи його, відповідач керувався рішенням 37 сесії Хмільницької міської ради 8 скликання № 1549 «Про не поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вільних від забудови, за межами населених пунктів Хмільницької територіальної громади».
Відмовляючи у задоволенні заяви адвоката Яцишина А. О. про стягнення судових витрат на правничу допомогу, суд керувався тим, що відсутні підстави для стягнення таких витрат у зв'язку з відмовою ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Вінницький апеляційний суд постановою від 26 березня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково.
Рішення Літинського районного суду Вінницької області від 16 січня 2024 року змінив у мотивувальній частині, а в іншій - залишив без змін.
Додаткове рішення Літинського районного суду Вінницької області від 24 січня 2024 року залишив без змін.
Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, однак не погодився з мотивами такої відмови.
Суд апеляційної інстанції зазначав, що позивач ОСОБА_1 як добросовісний орендар, маючи переважне право на укладення договору оренди на новий строк, не вчинила усіх необхідних дій для поновлення договору оренди. Зокрема, ОСОБА_1 до листа-повідомлення додала не проєкт додаткової угоди, а незаповнений її бланк, без зазначення всіх істотних умов договору, а саме строку дії договору та розміру орендної плати. У зв'язку з цим у Хмільницької міської ради не виникло обов'язку розглядати і узгодити чи заперечувати проти таких умов, оскільки вони не були представлені на її розгляд у формі, передбаченій законом. Недотримання позивачем як орендарем процедури звернення до орендодавця із листом-повідомленням, до якого обов'язково додається проєкт додаткової угоди, унеможливлює задоволення судом позовних вимог про визнання такої угоди дійсною, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Тому апеляційний суд визнав висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову з посиланням на відсутність волевиявлення Хмільницької міської ради у зв'язку з прийняттям рішення № 1549 «Про непоновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вільних від забудови, за межами населених пунктів Хмільницької територіальної громади» помилковим.
Короткий зміст вимог та доводів, наведених у касаційній скарзі
22 квітня 2024 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Яцишин А. О., через систему «Електронний суд» подала касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Літинського районного суду Вінницької області від 16 січня 2024 року, додаткове рішення Літинського районного суду Вінницької області від 24 січня 2024 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 26 березня 2024 року (провадження № 22-ц/801/635/2024) і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
У касаційній скарзі заявник посилається на підставу касаційного оскарження, визначену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України. Зазначає, що суди в оскаржуваних судових рішеннях застосували норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановахВерховного Суду від 26 жовтня 2021 року в справі № 178/291/20, від 21 вересня 2022 року в справі № 926/2720/21, від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19, від 10 листопада 2021 року в справі № 603/908/18.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що позивач як орендар дотрималась процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасно повідомила орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проєкту відповідної додаткової угоди. Однак відповідач відмовив у поновленні договору оренди на новий строк. Оскільки жодного законного обґрунтування такій відмові надано не було, ОСОБА_1 вважає, що рішення Хмільницької міської ради від 08 вересня 2023 року № 2038 «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 » є протиправним та підлягає скасуванню.
Позивач вважає помилковим посилання суду першої інстанції на відсутність у відповідача як орендодавця волевиявлення на поновлення договору оренди землі з ОСОБА_1 , оскільки, отримавши лист-повідомлення із проєктом додаткової угоди, Хмільницька міська рада не надіслала орендарю відповідь, яка б містила заперечення щодо поновлення строку дії договору оренди як до закінчення дії договору, так і протягом місяця після закінчення його дії.
У відповідача не було заперечень щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, своїх заперечень чи пропозицій відповідач не висловила та не надсилав позивачу, тому за таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою повинні бути продовжені на змінених умовах. У зв'язку з чим позивач вважає, що доводи відповідача про заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки є необґрунтованими та протиправними.
Також заявник не погоджується з висновком апеляційного суду про те, що позивач до листа-повідомлення додала не проєкт додаткової угоди, а незаповнений її бланк, без зазначення всіх істотних умов договору, зокрема строку дії договору та розміру орендної плати. Зазначає, що вона всі істотні умови договору виклала у листі-повідомленні (із зазначенням орендної плати договору). Що стосується строку договору, то орендар у листі-повідомленні просила в орендодавця продовжити термін дії договору оренди землі від 19 жовтня 2012 року на такий самий строк, який визначений у договорі оренди, тобто на 10 років. Позивач разом із листом-повідомленням надіслала проєкт додаткової угоди, у якій не зазначала строк і орендну плату для того, щоб узгодити істотні умови з орендодавцем, які вона виклала у листі-повідомленні. Орендодавець жодних заперечень стосовно умов договору не надав, чим порушив переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Доводи інших учасників справи
У травні 2024 року Хмільницька міська рада надіслала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними, а висновки судів першої та апеляційної інстанцій є законними та обґрунтованими. Посилаючись на те, що у відповідача як розпорядника земель немає волевиявлення поновлювати договір оренди землі із ОСОБА_1 , оскільки він має намір розпоряджатися своїм майном на більш сприятливих умовах та на власний розсуд, просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою від 24 квітня 2024 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував матеріали цивільної справи із Літинського районного суду Вінницької області.
Справа надійшла до Верховного Суду у травні 2024 року.
Ухвалою від 08 січня 2024 року Верховний Суд призначив справу до розгляду.
Фактичні обставини справи, з'ясовані судами
Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 19 жовтня 2012 року № 23, укладеного між орендодавцем Літинською районною державною адміністрацією та орендарем ОСОБА_3 , останньому надано в довгострокове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за межами села Теси, урочище «Хмельницький шлях» Тесівської сільської ради Літинського району Вінницької області, кадастровий номер 0522486800:01:000:0357, загальною площею 10,398 га. Договір укладено строком на 10 років (а. с. 15-19).
Відповідно до свідоцтва про смерть ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (а. с. 14).
Згідно з угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 19 жовтня 2012 року внесено зміни до договору, зокрема орендодавцем зазначено - Хмільницьку міську раду, орендарем - ОСОБА_1 (а. с. 20, 21).
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за ОСОБА_1 зареєстровано право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 19 жовтня 2012 року (а. с. 22, 23).
18 серпня 2023 року позивач направила на адресу Хмільницької міської ради лист-повідомлення, яким просила розглянути її заяву про можливість укладення з нею додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 19 жовтня 2012 року № 23 на новий строк або договору оренди землі у порядку визначеному статтями 32-2, 33 Закону України «Про оренду землі» та статею 126-1 ЗК України. До листа-повідомлення позивач додала проєкт додаткової угоди (а. с. 25-27).
У відповідь на звернення позивача Хмільницька міська рада направила рішення 47 сесії 8 скликання від 08 вересня 2023 року «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ОСОБА_1 », за змістом якого міська рада вирішила відмовити ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі (щодо продовження терміну дії) від 19 жовтня 2012 року № 23, посилаючись на прийняте нею раніше рішення 37 сесії 8 скликання від 20 січня 2023 року № 1549 «Про не поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вільних від забудови, за межами населених пунктів Хмільницької територіальної громади» (а. с. 28).
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Предметом позову в цій справі є вимоги ОСОБА_1 до Хмільницької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 19 жовтня 2012 року та скасування рішення Хмільницької міської ради від 08 вересня 2023 року № 2038, яким відмовлено позивачу в поновленні договору оренди.
Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України «Про оренду землі».
У статті 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 19 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.
Як відомо з матеріалів справи, сторони погодили укладення договору оренди землі від 19 жовтня 2012 року строком на 10 років, тобто до 19 жовтня 2022 року.
Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, у зв'язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» введено в Україні воєнний стан з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який у подальшому неодноразово продовжувався.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24 березня 2022 року, що набрав чинності 07 квітня 2022 року розділ X «Перехідні положення» ЗК України були доповнені пунктом 27, згідно з яким під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, а саме - вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у тому числі приватної власності.
Законом України від 19 жовтня 2022 року № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», який набрав чинності 19 листопада 2022 року, внесено зміни до розділу X «Перехідні положення» ЗК України.
Відповідно до пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України у редакції зазначеного Закону під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; приватної власності.
Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що у період із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу. Тобто, законом прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов'язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін.
Зазначений висновок суду узгоджується з висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 29 березня 2023 року в справі № 563/376/22.
Таким чином, оскільки строк дії договору оренди закінчувався 19 жовтня 2022 року, тому відповідно до пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України цей договір вважається поновленим на один рік без волевиявлення сторін, тобто до 19 жовтня 2023 року.
Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, відповідно до приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті).
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору (частина третя статті).
Під час укладення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті).
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передання земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті).
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята статті).
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури поновлення договору оренди землі.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
При цьому реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга -п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23 січня 2019 року в справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року в справі № 923/925/18.
У справі, що переглядається, суди встановили, що до закінчення строку дії договору, а саме 18 серпня 2023 року, ОСОБА_1 направила Хмільницькій міській раді лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі та додала проєкт додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 19 жовтня 2012 року.
За результатами його розгляду Хмільницька міська рада 08 вересня 2023 року прийняла рішення про відмову ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі, яке направила останній.
Апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, дійшов висновку про те, що позивач ОСОБА_1 як добросовісний орендар, маючи переважне право на укладення договору оренди на новий строк, не вчинила усіх необхідних дій для поновлення договору оренди. Зокрема, ОСОБА_1 до листа-повідомлення додала не проєкт додаткової угоди, а незаповнений її бланк, без зазначення всіх істотних умов договору, а саме строку дії договору та розміру орендної плати.
Колегія суддів Верховного Суду не погоджується з таким висновком суду апеляційної інстанції з огляду на таке.
Як відомо з матеріалів справи, 18 серпня 2023 року ОСОБА_1 направила Хмільницькій міській раді лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі. У вказаному листі позивач зазначала, що у зв'язку з підвищенням цін і тарифів, зміною коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки вона не заперечує щодо перегляду розміру орендної плати, а також зазначила, що не заперечує про встановлення розміру орендної плати 3 500,00-4 000,00 грн. Крім цього, позивач додала проєкт додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 19 жовтня 2012 року, у якій не зазначала строк і орендну плату для того, щоб узгодити ці істотні умови з орендодавцем, які вона виклала у листі-повідомленні.
Оскільки свої пропозиції щодо істотних умов договору позивач виклала у листі-повідомленні, а в проєкті додаткової угоди у графах «строк» та «розмір орендної плати» поставила прочерк саме для узгодження цих істотних умов з орендодавцем, то помилковими є висновки суду апеляційної інстанції про те, що позивач не вчинила усіх необхідних дій для поновлення договору оренди, зокрема до листа-повідомлення додала не проєкт додаткової угоди, а незаповнений її бланк, без зазначення всіх істотних умов договору.
Крім того, суд апеляційної інстанції констатувавши обставину недотримання позивачем порядку поновлення договору у зв'язку з недолученням проєкту додаткової угоди до надісланого відповідачу листа, не взяв до уваги те, що вказана обставина не була підставою для відмови відповідача в поновленні договору в оскаржуваному рішенні.
Колегія суддів вважає доводи касаційної скарги про те, що постанова апеляційної інстанції прийнята з порушенням норм матеріального та процесуального права, обґрунтованими, у зв'язку з чим підлягає скасуванню.
Однак колегія суддів не вбачає підстав для залишення рішення суду першої інстанції в силі з огляду на таке.
Так, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції керувався тим, що волевиявлення відповідача як розпорядника землі на поновлення договору оренди землі із ОСОБА_1 відсутнє у зв'язку з його бажанням як власника землі самостійно користуватися нею. Крім того, суд зауважив, що оскаржуване рішення відповідача є законним та обґрунтованим, оскільки, приймаючи його, відповідач керувався рішенням 37 сесії Хмільницької міської ради 8 скликання № 1549 «Про непоновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вільних від забудови, за межами населених пунктів Хмільницької територіальної громади».
Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони прийняті без встановлення всіх обставин справи та є передчасними.
У справі, яка переглядається, суди встановили:
- позивач як користувач спірної земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» звернувся до відповідача із листом-повідомленням;
- до листа-повідомлення додала проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 19 жовтня 2012 року;
- за результатами його розгляду Хмільницька міська рада 08 вересня 2023 року прийняла рішення про відмову ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі, яке направила останній.
Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (як у попередній, так і у чинній редакціях) встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У своїх постановах Верховний Суд неодноразово акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.
Суд зауважував, що відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.
При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків.
Отже, законодавець, задекларувавши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею, чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.
Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування (власник) зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід керуватися тим, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист у таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, у тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.
Так, суд першої інстанції встановив, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, останній може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування на поновлення його договору на новий строк», натомість орендодавець відмовив йому в поновленні договору.
Суд першої інстанції вважав, що оскаржуване рішення відповідача є законним та обґрунтованим.
Колегія суддів Верховного Суду вважає такі висновки передчасними, оскільки суд першої інстанції не перевірив рішення відповідача на законність, не врахував, що оскаржуване рішення не містить обґрунтованих заперечень відповідача проти поновлення договору, що свідчить про порушення відповідачем вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» та гарантій позивача на поновлення договору. Крім того, суд не встановив, чи виконав відповідач свій обов'язок про проведення з позивачем переговорів, з якими умовами відповідач не погодився. Також суд не встановив дійсні підстави відмови позивачу в поновленні договору оренди. Пославшись на рішення 37 сесії Хмільницької міської ради 8 скликання № 1549 «Про непоновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вільних від забудови, за межами населених пунктів Хмільницької територіальної громади», суд першої інстанції не з'ясував зміст цього рішення, не витребував його та не встановив дійсні мотиви відмови в поновленні договору оренди на новий строк.
Також суд першої інстанції не з'ясував подальшу долю спірної земельної ділянки та чи порушено відповідачем переважне право позивача перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Отже, не встановивши всіх обставин справи, суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
На підставі положень статті 400 ЦПК України щодо меж розгляду справи касаційним судом Верховний Суд позбавлений можливості ухвалити нове рішення у цій справі, оскільки для його ухвалення необхідно встановити обставини, що не були встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Враховуючи, що внаслідок неналежного дослідження та оцінки зібраних доказів суди першої та апеляційної інстанцій не встановили фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, ухвалені ними судові рішення не можуть вважатися законними і обґрунтованими, тому підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду справи суду першої інстанції належить урахувати викладене у цій постанові, надати належну оцінку доводами і запереченням сторін та поданим ними доказам, встановити фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, та ухвалити судове рішення відповідно до вимог закону.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, суд не здійснює розподіл судових витрат.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Яцишин Анатолій Олександрович, задовольнити частково.
Рішення Літинського районного суду Вінницької області від 16 січня 2024 року, додаткове рішення Літинського районного суду Вінницької області від 24 січня 2024 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 26 березня 2024 року скасувати,справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач Є. В. Петров
Судді А. І. Грушицький
І. В. Литвиненко
В. В. Сердюк
І. М. Фаловська