05 лютого 2025 року
м. Київ
Cправа № 918/456/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод мінеральної води "Маломидська" на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 (колегія суддів: Філіпова Т. Л., Бучинська Г. Б., Маціщук А. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод мінеральної води "Маломидська" до Костопільської міської ради про визнання рішення протиправним, скасування рішення та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,
за участі представників позивача: Чабана Д. Ф., Рибарука М. М.,
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Завод мінеральної води "Маломидська" (далі - ТОВ "Завод мінеральної води "Маломидська") звернулось до Господарського суду Рівненської області з позовом до Костопільської міської ради (далі - Костопільська міськрада), в якому просило:
- визнати протиправним та скасувати рішення Костопільської міськради від 09.04.2024 № 1619 "Про відмову у поновлені договору оренди землі на новий строк, укладеного між Великомидською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Завод мінеральної води "Маломидська";
- визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 13.03.2009 у викладеній позивачем редакції.
2. Позов обґрунтовано наявністю у позивача переважного права на поновлення дії договору оренди, а також тим, що його лист-повідомлення про поновлення договору не був розглянутий відповідачем у порядку та строки, передбачені законом.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 13.03.2009 між Великомидською сільською радою як орендодавцем, правонаступником якої є Костопільська міськрада, та ТОВ "Завод мінеральної води "Маломидська" як орендарем було укладено договір оренди землі, за умовами якого в оренду була передана земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 0,25 га.
4. Договір оренди було укладено на 5 (п'ять) років та передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору має письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.
5. Строк дії договору оренди двічі поновлювався на п'ять років у відповідності до додаткових угод про поновлення договору оренди землі від 07.04.2014 та від 20.03.2019 та відповідно сплинув 13.03.2024.
6. 05.02.2024, за 38 днів до закінчення строку дії договору оренди, позивачем було направлено відповідачу лист-повідомлення про його поновлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
7. Пунктом 1 додаткової угоди запропонованої позивачем редакції було передбачено "поновити термін дії Договору оренди землі від 13 березня 2009 року (державна реєстрація від 13.03.2009 року № 040959100002) на 10 (десять) років".
8. 09.04.2024 Костопільською міськрадою було прийнято рішення № 1619 "Про відмову у поновленні договору оренди землі на новий строк, укладеного між Великомидською сільською радою та ТОВ "Завод мінеральної води "Маломидська", яке було направлене позивачу 13.04.2024.
9. На обґрунтування вказаного рішення зазначено, що дана земельна ділянка використовується позивачем не за цільовим призначенням, з недотриманням екологічної безпеки землекористування та зведення на орендованій земельній ділянці будівель та тимчасових споруд. При цьому як на доказ наявності вказаних порушень землекористування відповідач посилається на акт обстеження земельної ділянки від 04.03.2024.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
10. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 30.07.2024 позов задоволено.
11. Місцевий господарський суд виходив з того, що оскільки позивач, який дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, за відсутності протягом одного місяця після цього заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди, то на підставі частини шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" наявні підстави для визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди укладеною в редакції, запропонованій позивачем.
12. До того ж оскаржуване рішення відповідача є необґрунтованим, оскільки в його основу покладені факти, які встановлені самим відповідачем, та факти, наявність яких не підтверджена належними та допустимими доказами.
13. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 апеляційну скаргу Костопільської міськради задоволено, рішення Господарського суду Рівненської області скасоване та прийнято нове - про відмову в позові.
14. Апеляційний господарський суд мотивував постанову тим, що у позивача відсутнє переважне право на укладення договору оренди у зв'язку із неналежним виконанням обов'язків орендаря за умовами договору оренди (використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, з недотриманням екологічної безпеки землекористування та зведення на орендованій земельній ділянці будівель та тимчасових споруд).
Короткий зміст касаційної скарги
15. 21.11.2024 ТОВ "Завод мінеральної води "Маломидська" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
16. У касаційній скарзі скаржник посилається на неправильне застосування апеляційним судом статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка не була чинною станом на дату виникнення спірних відносин, та дату розгляду справи в суді), без врахування висновків з питань застосування цієї норми, які були викладені у постановах Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23 та від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
17. Доводи скаржника, наведені на підтвердження підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), зводяться до застосування апеляційним судом при розгляді звернення орендаря норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" не у тій редакції, яка підлягала застосуванню.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
18. 07.01.2025 на касаційну скаргу ТОВ "Завод мінеральної води "Маломидська" від Костопільської міськради надійшов відзив, у якому відповідач просить залишити скаргу без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.
19. Костопільська міськрада зазначає, що апеляційним судом було правильно застосовано редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", виходячи з дати виникнення спірних відносин, а саме дати укладення первісного договору оренди (13.03.2009). На підтвердження доводів, викладених у відзиві, відповідач посилається на висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 17.05.2023 у справі № 906/925/21.
Позиція Верховного Суду
20. Згідно із частиною першою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
21. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".
22. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
23. Частиною першою статті 2 вказаного Закону передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
24. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
25. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон № 340-IX) (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
26. Верховний Суд зазначає, що Законом № 340-IX законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 ЗК України).
27. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини шосту-восьму, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.
28. Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди і на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді шляхом реалізації стороною права на звернення до суду для укладення нового договору (подібні висновки викладені у пункті 8.32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі № 143/591/20).
29. Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, при цьому укладення нового договору у відповідності до цієї статті здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 ЗК України.
30. Колегія суддів зазначає, що Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 висловив правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку суд відповідно до статті 236 ГПК України повинен враховувати у подібних правовідносинах і про неврахування якої судом апеляційної інстанцій у даній справі зазначає скаржник.
31. Так, у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 Верховний Суд зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті). При цьому Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
32. Відповідно до абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
33. Згідно із частиною другою статті 126-1 ЗК України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
34. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
35. Наведене свідчить про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
36. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке було передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
37. Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
38. Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
39. Враховуючи викладене вище, колегія суддів погоджується з доводами скаржника про те, що при вирішенні спору у даній справі застосуванню підлягала норма статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону № 340-IX, яка була чинною на дату звернення позивача до суду з відповідною вимогою (02.05.2024).
40. Попри те, що суди обох інстанцій помилково застосували до спірних правовідносин положення Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на на момент укладання договору оренди, вказане не призвело до неправильного вирішення спору судом апеляційної інстанції у цій справі, оскільки підставою для скасування рішення суду першої інстанції та відмови у позові був висновок апеляційного суду саме про відсутність у позивача переважного права, а не застосування судом першої інстанції нечинної редакції Закону України "Про оренду землі".
41. У той же час положення частин першої-п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом № 340-IX, так і після цього залишилися схожими.
42. Так, частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції яка була чинною на дату звернення ТОВ "Завод мінеральної води "Маломидська" з позовом у цій справі, передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
43. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев'ята цієї ж статті).
44. Колегія суддів погоджується, що у зв'язку із тим, що лист-повідомлення про поновлення договору не був розглянутий відповідачем у порядку та строки, передбачені законом, а оспорюваним рішенням відповідача було відмовлено у поновлені договору оренди землі на новий строк, то у позивача були достатні підстави для звернення до суду з вимогами про поновлення договору оренди в судовому порядку.
45. Проте стаття 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає судовий захист для орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки за умовами договору.
46. Відмовляючи у задоволенні позову у даній справі, апеляційний суд виходив з того, що оскаржуваним рішенням Костопільської міськради позивачу відмовлено у поновленні договору оренди землі на новий строк у зв'язку з порушенням орендарем вимог статті 96 ЗК України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пунктв 28, 30, 37 договору оренди землі, зокрема через неналежне виконання обов'язків (використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, з недотриманням екологічної безпеки землекористування, недотримання режиму прибережних захисних смуг, зведення без письмової згоди орендодавця земельній ділянці будівель та тимчасових споруд).
47. Отже, внаслідок встановленого факту порушення обов'язків за умовами договору оренди позивачу в задоволенні позову було відмовлено на тій підставі, що у нього відсутнє переважне право, яке підлягає захисту.
48. Окрім застосування норм Закону України "Про оренду землі" не в тій редакції, решта доводів касаційної скарги фактично зводиться до встановлення судом апеляційної інстанції порушень позивачем його обов'язків як орендаря за договором оренди на підставі недопустимого доказу - акта обстеження земельної ділянки від 04.03.2024.
49. За змістом пункту 4 частини другої статті 287 та пункту 4 частини третьої статті 310 ГПК України порушення норм процесуального права є підставою для касаційного оскарження постанови суду апеляційної інстанції виключно у випадку, якщо суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.
50. Разом з тим колегія суддів звертає увагу на те, що скаржник у касаційній скарзі із врахуванням обґрунтувань підстав касаційної скарги, які були подані на усунення недоліків касаційної скарги, визначив єдиною підставою касаційного оскарження пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України. Скаржник окремо не визначив підставою касаційного оскарження пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України з посиланням пункт 4 частини третьої статті 310 ГПК України (встановлення судом обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів).
51. Процесуальний закон покладає на скаржника обов'язок зазначати у касаційній скарзі про неправильне застосування яких конкретно норм матеріального та/або порушення норм процесуального права припустилися суди нижчих інстанцій при прийнятті оскаржуваних судових рішень та чітко визначити конкретну підставу (підстави) касаційного оскарження судового рішення, передбачену (передбачені) статтею 287 ГПК України.
52. За правилами частини першої статті 300 ГПК України судові рішення переглядаються у касаційному порядку в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
53. Випадки, коли суд касаційної інстанції не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, передбачено частиною четвертою статті 300 ГПК України, однак обставин, які б дозволяли Верховному Суду вийти за межі поданої скаржником касаційної скарги, у даній справі немає.
54. Повноваження вищих судових органів стосовно перегляду судових рішень мають реалізовуватися для виправлення судових помилок і недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду. Перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень, наявність яких скаржник у цій справі аргументовано не довів.
55. Як вже зазначалося вище, Верховний Суд зобов'язаний здійснювати розгляд касаційних скарг виключно в межах підстав касаційного оскарження і позбавлений можливості вийти за межі цих підстав, самостійно визначених скаржником в силу принципу диспозитивності. Керуючись наведеним, доводи касаційної скарги щодо належності та допустимості доказів у цій справі не аналізуються.
56. Зважаючи на обрану скаржником підставу касаційного оскарження (пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України), а також межі розгляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України), Верховний Суд не встановив порушень судом апеляційної інстанції норм процесуального права, які могли б бути підставою для скасування оскаржуваної постанови.
57. Водночас встановлене Верховним Судом неправильне застосування судами положень Закону України "Про оренду землі" (застосування нечинної редакції цього закону) не призвело до неправильного вирішення спору у цій справі та не мало наслідком прийняття незаконної постанови апеляційною інстанцією, хоча є підставою для зміни її мотивів з украхуванням тих, які викладені вище.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
58. Згідно із пунктом 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
59. Згідно зі статтею 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
60. За наведених обставин судова колегія, виходячи з наданих процесуальним законом повноважень, вважає за необхідне змінити постанову суду апеляційної інстанції, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін. З цих підстав касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Судові витрати
61. З огляду на висновок Верховного Суду про зміну мотивувальної частини оскаржуваної постанови із залишенням без змін її резолютивної частини та відповідно до приписів статті 129 ГПК України судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Завод мінеральної води "Маломидська" задовольнити частково.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.10.2024 у справі № 918/456/24 змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а в решті залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та не підлягає оскарженню.
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач