вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"20" лютого 2025 р. Справа № 911/618/25
Господарський суд Київської області у складі судді Щоткіна О.В., розглянувши заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» від 18.02.2025 про забезпечення позову у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло»
до Української міської ради
про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки
без повідомлення (виклику) сторін,
встановив:
Товариство з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» (далі - позивач, ТОВ «Київщина-житло») звернулося до Господарського суду Київської області через підсистему «Електронний суд» із позовною заявою від 17.02.2025 до Української міської ради (далі - відповідач), в якій просить суд визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки - вважати укладеною в редакції, яка викладена у прохальній частині позовної заяви.
Обгрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що 27.06.2008 ТОВ «Київщина-житло» (орендар) та Українська міська рада Обухівського району Київської області (орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди від 27.06.2008) для будівництва багатоповерхового житлового комплексу (розміщення багатоповерхових житлових будинків, оздоровчо-спортивного центра, об'єктів транспортно-гаражної інфраструктури) в м. Українка по вул. Київська (біля районної лікарні) Обухівського району Київської області, загальною площею 2,7 га, строком на 5 (п'ять) років.
Відповідно до викладених у позові обставин, сторони неодноразово вносили зміни і доповнення до вказаного договору. Зокрема, рішенням Господарського суду Київської області від 03.09.2019 у справі № 911/48/19, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020, визнаний поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008, а додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки визнана укладеною в запропонованій позивачем редакції.
Позивач зазначає, що звернувся до Української міської ради листом від 17.12.2024 за № 17/12-1, яким просив поновити договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008. До цього листа, як зазначає позивач, ТОВ «Київщина-Житло» додало копію договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 (із змінами та доповненнями) та проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 в двох примірниках з підписом керівника ТОВ «Київщина-Житло» і печаткою.
За твердженнями позивача, Українська міська рада в місячний строк надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди не розглянула, рішення про поновлення договору оренди землі не прийняла, додаткову угоду про поновлення договору оренди землі з орендарем не уклала. Заперечення щодо поновлення договору оренди землі орендодавець орендарю не надсилав. Таким чином, на думку позивача, своєю бездіяльністю Українська міська рада допустила зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі.
Через підсистему «Електронний суд» 18.02.2025 від ТОВ «Київщина-житло» надійшла заява про забезпечення позову, у якій заявник просить суд:
- забезпечити позов шляхом заборони державним реєстраторам вчиняти дії, направлені на виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008;
- забезпечити позов шляхом заборони Українській міській раді та виконавчому комітету Української міської ради приймати будь-які рішення, які направлені на розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016, а саме: затвердження детального плану території, зміну конфігурації земельної ділянки (поділ, об'єднання), її кадастрового номера, цільового призначення, передачу в оренду або власність фізичній або юридичній особі тощо.
Обгрунтовуючи заяву, позивач зазначає, що договір оренди від 27.06.2008 укладений для будівництва багатоповерхового житлового комплексу (розміщення багатоповерхових житлових будинків, оздоровчо-спортивного центру, об'єктів транспортно-гаражної інфраструктури) в м. Українка по вул. Київська (біля районної лікарні) Обухівського району Київської області.
Відповідно до викладених у заяві обставин, ТОВ «Київщина-Житло» збудувало один з трьох будинків (перша черга). Будинок прийнятий в експлуатацію. Крім того, у процесі будівництва позивач поніс суттєві витрати для належного функціонування будинків на всій території ділянки: прокладені електромережі, мережі водопостачання і водовідведення, газопостачання.
Як зазначає позивач, будівництво продовжується, але 24.02.2025 спливає строк дії додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.
Позивач стверджує, що протягом дії договору орендар - ТОВ «Київщина-Житло» - належним чином виконував взяті на себе зобов'язання, зокрема щодо оплати орендної плати, а отже має переважне право на його поновлення.
Обгрунтовуючи необхідність вжиття заходів забезпечення позову, позивач посилається, зокрема, на таке:
- попереднє поновлення договору від 27.06.2008 стало можливим також за рішенням господарського суду (справа № 911/48/19). При цьому, не маючи правових підстав для відмови в поновленні договору, знаючи про позитивне рішення суду першої інстанції (рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2019 у справі № 911/48/19) та перебування на той час справи у провадженні апеляційного суду за апеляційною скаргою саме Української міської ради, відповідач став вчиняти дії, направлені на перешкоджання подальшому виконанню рішення господарського суду;
- орендодавець цілеспрямовано діяв з метою позбавлення ТОВ «Київщина-житло» права оренди земельної ділянки, в тому числі і шляхом передачі її для використання іншим юридичним особам, розробивши для цього детальний план території (рішення Української міської ради від 05.02.2019 № 38/0/7-19-53-7 скл. «Про розроблення детального плану території, що знаходяться в межах м. Українка, з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016»). Одночасно із позовом про поновлення договору оренди земельної ділянки ТОВ «Київщина-житло» оскаржило до Київського окружного адміністративного суду (справа № 320/1025/19) рішення Української міської ради від 05.02.2019 № 38/0/7-19- 53-7 скл.);
- ухвалою Київського окружного адміністративного суду від 06.12.2019 у справі № 320/1025/19 забезпечено позов шляхом зупинення дії рішення Української міської ради від 05.02.2019 № 38/0/7-19-53-7 скл. «Про розроблення детального плану території, що знаходиться в межах м. Українка, з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016». Рішенням Київського окружного адміністративного суду від 26.10.2020 у справі № 320/1025/19 визнано протиправним та скасовано рішення Української міської ради від 05.02.2019 № 38/0/7-19-53-7 скл. «Про розроблення детального плану території, що знаходяться в межах м. Українка, з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016»;
- 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції. Відповідно до частини третьої статті 1261 Земельного кодексу України, яка на сьогодні є правозастосовною у правовідносинах щодо поновлення договорів оренди землі, сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
На думку позивача, теперішнє зволікання Української міської ради в поновленні договору оренди земельної ділянки також вказує на наміри орендодавця створити після 24.02.2025 перешкоди в укладенні додаткової угоди в разі задоволення позову.
Позивач вважає, що сукупність недобросовісної поведінки Української міської ради у вигляді наявного зволікання в укладенні додаткового договору оренди землі, а також можливості без судового контролю шляхом подання заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, може створити в подальшому труднощі для ефективного виконання судового рішення, якщо воно буде ухвалено на користь позивача. Також, як зазначено у заяві, в процесі будівництва позивач поніс суттєві витрати для належного функціонування будинків на всій території ділянки: прокладені електромережі, мережі водопостачання і водовідведення, газопостачання. Передача земельної ділянки іншій особі, на переконання позивача, призведе до появи додаткових судових спорів не лише щодо рішень міської ради, а й щодо стягнення сум з приводу понесених збитків.
Частиною першою статті 140 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) визначено, що заява про забезпечення позову розглядається судом не пізніше двох днів з дня її надходження без повідомлення учасників справи.
Розглянувши заяву ТОВ «Київщина-житло» від 18.02.2025 про забезпечення позову, суд дійшов висновку, що заява не підлягає задоволенню, виходячи із такого.
За приписами статті 136 ГПК України, господарський суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених статтею 137 цього Кодексу заходів забезпечення позову. Забезпечення позову допускається, як до пред'явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він має намір звернутися до суду.
Відповідно до пунктів 2, 4 частини першої статті 137 ГПК України позов забезпечується, зокрема: забороною відповідачу вчиняти певні дії; забороною іншим особам вчиняти дії щодо предмета спору або здійснювати платежі, або передавати майно відповідачеві, або виконувати щодо нього інші зобов'язання.
Забезпечення позову є засобом, спрямованим на запобігання можливим порушенням майнових прав чи охоронюваних законом інтересів юридичної або фізичної особи, що полягає у вжитті заходів, за допомогою яких у подальшому гарантується виконання судових актів.
У вирішенні питання про забезпечення позову господарський суд має здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів з урахуванням: розумності, обґрунтованості і адекватності вимог заявника щодо забезпечення позову; забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також інших учасників судового процесу; наявності зв'язку між конкретним заходом до забезпечення позову і предметом позовної вимоги, зокрема, чи спроможний такий захід забезпечити фактичне виконання судового рішення в разі задоволення позову; імовірності утруднення виконання або невиконання рішення господарського суду в разі невжиття таких заходів; запобігання порушенню у зв'язку з вжиттям таких заходів прав та охоронюваних законом інтересів осіб, що не є учасниками даного судового процесу.
Оскільки предметом позову в цій справі є вимоги немайнового характеру, судове рішення у разі задоволення яких не вимагатиме примусового виконання, то у даному випадку має застосовуватися та досліджуватися така підстава вжиття заходів забезпечення позову, як достатньо обґрунтоване припущення, що невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити ефективний захист або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся до суду.
При цьому в такому немайновому спорі має досліджуватися і те, чи не призведе невжиття заявленого заходу забезпечення позову до порушення вимоги щодо справедливого та ефективного захисту порушених прав, оскільки позивач не зможе їх захистити в межах одного цього судового провадження за його позовом без нових звернень до суду.
Такі правові висновки викладені у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.08.2018 у справі № 910/1040/18, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2018 у справі № 912/1616/18 і від 26.09.2019 у справі № 917/751/19.
З урахуванням вимог, передбачених статтями 73, 74, 76 ГПК України, при вирішенні питання про забезпечення позову господарський суд зобов'язаний здійснити оцінку обґрунтованості доводів заявника щодо необхідності вжиття відповідних заходів і дослідити подані в обґрунтування заяви докази та встановити наявність зв'язку між конкретним заходом забезпечення позову і предметом позовної вимоги. При цьому законодавством не визначається перелік відповідних доказів, які повинна надати особа до суду під час звернення із заявою про забезпечення позову, а тому суди в кожному конкретному випадку повинні оцінювати їх на предмет вірогідності, належності, допустимості та достовірності.
Водночас варто зауважити, що на цій стадії не розглядається, не оцінюється та не вирішується питання обґрунтованості позовних вимог.
Предметом позову у цій справі є немайнова вимога про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло», як орендарем, та Українською міською радою, як орендодавцем, а додаткову угоду про поновлення цього договору - укладеною у запропонованій позивачем редакції.
Відповідно до статті 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
Частиною першою статті 134 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Статтею 134 Земельного кодексу України передбачено перелік випадків, коли земельні ділянки державної чи комунальної власності не підлягають передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах).
Отже, за загальним правилом земельна ділянка комунальної власності може бути передана в оренду шляхом проведення земельних торгів.
При цьому згідно із частиною шостою статті 137 Земельного кодексу України земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 45 днів з дня оприлюднення оголошення про проведення земельних торгів.
Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів регламентовані статтею 137 Земельного кодексу України, норми якої свідчать про те, що така процедура є тривалою та на початковому етапі передбачає публікацію в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів.
Водночас, як зазначено у заяві, на даний час договір оренди земельної ділянки не припинив свою дію та у матеріалах справи відсутні докази того, що Українська міська рада розпочала процедуру підготовки до земельних торгів з метою надання земельної ділянки в оренду іншій особі.
Позивач не надав до суду будь-яких доказів на підтвердження того, що Українська міська рада розглядає питання затвердження детального плану території, зміну конфігурації земельної ділянки (поділ, об'єднання), її кадастрового номера, цільового призначення тощо, а також того, що такі питання включено до порядку денного найближчої сесії міської ради тощо.
Отже наявність фактичних обставин, з якими пов'язується застосування запропонованих заявником видів забезпечення позову, не підтверджена жодними доказами. Застосування заходів забезпечення позову не може ґрунтуватися припущеннях.
Також необхідно зазначити, що згідно із приписами статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Статтею 17 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Статтею 19 Закону України «Про оренду землі» встановлено право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Відповідно до абзацу другого частини першої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права на земельну ділянку, похідні від права власності, що припиняються після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору, що обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.
Законодавець передбачив випадки продовження договорів оренди нерухомого майна в судовому порядку в абзаці другому частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зокрема, у разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Таким чином, незалежно від того буде зареєстровано припинення права оренди чи не буде, закон передбачає механізм реєстрації такого права на підставі судового рішення. У випадку задоволення позовних вимог позивачу не потрібно буде ініціювати нове судове провадження для продовження орендних правовідносин.
Підсумовуючи викладене вище, суд дійшов висновку, що позивач не надав доказів, які б свідчили про обґрунтованість загрози вчинення Українською міською радою дій, які б утруднили або унеможливили ефективний судовий захист у межах цього провадження.
Визначені у заяві позивача ймовірні дії відповідача з розпорядження земельною ділянкою, відносно якої заявлено вимогу про поновлення договору оренди, відносяться до кола повноважень останньої як органу, що здійснює функції власника комунального майна. Реалізація міською радою розпорядчих повноважень щодо земельної ділянки регламентована законодавчими приписами та хронологічно не може вчинятися одномоментно так, щоб своїм наслідком вплинути на існування земельної ділянки як об'єкта оренди у спорі із позивачем.
Водночас доводи ТОВ «Київщина-житло» про істотне ускладнення чи унеможливлення виконання рішення ґрунтуються на припущеннях. Забезпечення позову пов'язане з реалізацією судом повноважень, які мають дискреційний характер. Водночас, оскільки така дискреція має наслідком обмеження певних прав іншої особи, вона не може носити абсолютний характер, її підґрунтям повинні бути об'єктивні дані, а не виключно внутрішнє сприйняття заявником поведінки відповідача як такої, що спрямована на створення перешкод у виконанні майбутнього рішення.
Натомість попередня поведінка відповідача не дає суду підстав вважати, що наявні обставини, які наведені у статті 136 ГПК України, як підстави для вжиття заходів забезпечення позову.
Надавши оцінку матеріалам заяви про забезпечення позову в їх сукупності, з урахуванням вказаних вище приписів законодавства, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні заяви в повному обсязі.
Керуючись статтями 136-140, 234, 235 Господарського процесуального кодексу України, суд
ухвалив:
Відмовити у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-житло» від 18.02.2025 про забезпечення позову.
Ухвала набирає законної сили в порядку, встановленому статтею 235 Господарського процесуального кодексу України, і може бути оскаржена в порядку та у строки, визначені статтями 254-256 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя О.В. Щоткін