01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16 тел. 235-24-26
"02" листопада 2010 р. Справа № 7/163-10
Господарський суд Київської області у складі судді Антонової В.М., розглянувши справу
за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Васильків, Київська область,
до Васильківської міської ради, м. Васильків, Київська область,
про спонукання до продовження дії договору оренди земельної ділянки
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_2 -представник за довіреністю б/н від 09.10.2009 року;
від відповідача: не з'явились,
секретар судового засідання: Яцук Е.В.
Обставини справи:
Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі -позивач) звернувся до господарського суду Київської області з позовною заявою б/н і дати (вх. №4340 від 24.09.2010 року) до Васильківської міської ради (далі -відповідач) про спонукання до продовження дії договору оренди земельної ділянки.
В обґрунтування позовних вимог, позивач посилаючись на ст.777 Цивільного кодексу України та норми Закону України «Про оренду землі», зазначає, що оскільки умови договору оренди земельної ділянки від 15.03.2005 року ним виконувались в повному обсязі і належним чином, він як орендар, який добросовісно виконує взяті на себе зобов'язання має переважне право на продовження терміну дії договору оренди землі, у зв'язку з чим позивач звертався до відповідача з відповідною заявою. Однак, враховуючи, що Васильківською міською радою відповіді на вказану заяву позивачу не надано та договір у встановленому законом порядку не продовжено, позивач просить суд зобов'язати Васильківську міську раду продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки на такий же строк, який був встановлений договором.
Ухвалою господарського суду Київської області від 24.09.2010 року було порушено провадження у справі №7/163-10 та призначено її розгляд на 12.10.2010 року.
У судове засідання 12.10.2010 року представники сторін з'явились, представником відповідача у справі було надано суду заперечення №246/09-26 від 11.10.2010 року на позовну заяву, в яких відповідач зазначає, що оскільки договір оренди земельної ділянки від 15.03.2005 року був укладений зі сторони позивача без відповідного обсягу цивільної дієздатності, то такий договір підлягає визнанню недійсним, а відповідно не може бути продовженим на новий строк. Також, в наданих запереченнях відповідач стверджує, що дана земельна ділянка була передана Васильківською міською радою у приватну власність 22 громадянам, окрім того, позивачем не було дотримано визначеного законом порядку отримання в оренду земельних ділянок, а відтак позов задоволенню не підлягає.
У судовому засіданні 12.10.2010 року господарським судом на підставі ч. 3 ст. 77 ГПК України було оголошено перерву до 02.11.2010 року.
У судовому засіданні 02.11.2010 року представник позивача підтримав позовні вимоги, вважає їх обґрунтованими і правомірними та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
У судове засідання 02.11.2010 року відповідач, належним чином повідомлений про дату, час і місце розгляду справи, не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.
Господарським судом на підставі ст. 85 ГПК України у судовому засіданні 02.11.2010 року було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення і доводи представника позивача, дослідивши та оцінивши представлені докази в їх сукупності, суд встановив:
13.02.2004 року Васильківською міською радою Київської області було прийнято рішення №43-08-ХХІУ «Про передачу в оренду земельної ділянки під розміщення тепличного господарства приватному підприємцю ОСОБА_1 по вул. Прорізна, 1». Вказаним рішенням було затверджено технічну документацію про передачу в оренду земельної ділянки приватному підприємцю ОСОБА_1 по вул. Прорізна, 1 та передано в оренду терміном на п'ять років земельну ділянку площею 1,4 га в м. Василькові під розміщення тепличного господарства.
На підставі рішення Васильківської міської ради Київської області від 13.02.2004 року №43-08-ХХІУ 15.03.2005 року між Васильківською міською радою в особі міського голови Поповича Валерія Федоровича (орендодавець за договором, відповідач у справі) та приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендар за договором, позивач у справі) було укладено договір оренди земельної ділянки б/н (далі -договір).
Згідно п. 1. договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться по вул. Прорізній, 1 в м. Василькові Київської області, згідно рішення восьмої сесії двадцять четвертого скликання Васильківської міської ради №43-08-ХХІУ від 13.02.2004 року.
Пунктами 2., 13. договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,4 га. Земельна ділянка передається в оренду для розміщення тепличного господарства.
Як визначено п. 6. договору, його укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно п. 32. договору, його дія припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до п. 19. договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Господарським судом досліджено, що Васильківська міська рада, як орендодавець, передала, а Приватний підприємець ОСОБА_1, як орендар, прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 1,4 га, яка знаходиться по вул. Прорізній, 1 в м. Василькові, що підтверджується підписаним сторонами актом приймання-передачі земельної ділянки б/н від 15.03.2005 року (копія акту наявна в матеріалах справи, оригінал оглянутий судом у судовому засіданні).
Господарським судом досліджено, що у зв'язку з закінченням строку оренди земельної ділянки, позивач у порядку встановленому укладеним договором та чинним законодавством України звернувся до відповідача з заявою б/н від 04.02.2010 року про продовження строку дії договору оренди земельної ділянки, однак відповіді на вказану заяву, за твердженнями позивача, Васильківською міською радою надано не було.
При цьому матеріали справи свідчать, що Васильківською міською радою 12.03.2010 року було направлено на адресу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 лист №73/09-29 від 12.03.2010 року, яким відповідач (орендодавець) повідомляв позивача (орендаря) про припинення строку дії договору оренди з 15.03.2010 року і що поновлення даного договору на новий строк не передбачається, а тому Васильківська міська рада просила Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 повернути земельну ділянку у строки та в порядку визначеному п. 19 договору (копія листа та докази його відправлення наявні в матеріалах справи).
Оскільки, як зазначає позивач у позовній заяві, Васильківською міською радою відповіді на його заяву про продовження дії договору надано не було та договір не продовжено, позивач просить суд зобов'язати Васильківську міську раду продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки на такий же строк, який був встановлений договором. Однак господарський суд вважає, що такі вимоги Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Згідно пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».
Право оренди земельної ділянки -це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (стаття 93 Земельного кодексу України).
Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі»орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України).
Відповідно до приписів ч. 2 статті 16 Закону України «Про оренду землі»укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
За приписом ст.13 Закону України «Про оренду землі»договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі»після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Частиною 1 ст. 777 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Пунктом 2. договору оренди земельної ділянки від 15.03.2005 року сторонами продубльовано вищезазначені правові норми і передбачено, що договір укладено на термін 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Позивач звертався до Васильківської міської ради із заявою б/н від 04.02.2010 року про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих саме умовах. Однак відповідач у справі листом №73/09-29 від 12.03.2010 року повідомив Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1, що ним не буде продовжуватись строк дії договору оренди земельної ділянки.
При цьому, згідно із частиною 2 статті 759 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Частиною 2 статті 792 вказаного вище кодексу передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до п.34 ст.26, п.2 ст.77 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується виключно на пленарних засіданнях ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.
Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття відповідного рішення.
Виходячи з системного аналізу зазначених норм та враховуючи, що згідно ч. 4 ст. 202, ст. 627 Цивільного кодексу України двостороннім правочином є погоджена дія двох сторін, які є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, слід дійти висновку, що необхідною передумовою як укладення договору, так і його поновлення на новий строк, щодо оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, тобто, його волевиявлення.
При цьому, згідно абз. 3-4 п. 3.4.6. Рекомендацій Президії Вищого господарського суду України «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства» від 02.02.2010 року №04-06/15 якщо за законом такий договір підлягає поновленню, то таке поновлення має здійснюватися за волевиявленням сторін. Таке волевиявлення має бути оформлене відповідно до пункту 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»рішенням міської ради.
За відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, підстави для задоволення вимог позивача про зміну строку дії договору відсутні, а у випадку незгоди орендодавця щодо подовження договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний звільнити займану земельну ділянку, привівши її у належний стан.
Одночасно, господарський суд зазначає, що чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договору оренди землі, а реалізація визначеного законом переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування та потребує додержання порядку, передбаченого законодавством для укладення договорів оренди землі. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Вищого господарського суду від 01.07.2010 року у справі №04/36/45-11 та від 07.07.2009 року у справі №33/172-08.
Слід наголосити, що згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування»до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються на пленарному засіданні ради -сесії. Посилання позивача на його переважне право, передбачене нормою ст. 33 Закону України «Про оренду землі»не є підставою для задоволення позову, адже таке право може бути реалізоване лише за інших рівних умов перед іншими претендентами на земельну ділянку і, за будь-яких обставин, лише за наявності згоди орендодавця, оформлене, в даному випадку, у вигляді рішення сесії ради. Аналогічна позиція викладена у постановах Вищого господарського суду України від 16.07.2009 року у справі №25/429 та від 05.08.2010 року у справі №4/167/09.
Як уже було відзначено господарським судом, про відмову в поновленні строку договору оренди на новий термін свідчить лист Васильківської міської ради №73/09-29 від 12.03.2010 року, яким Васильківська міська рада повідомила Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 про те, що після закінчення строку користування земельною ділянкою поновлення договору оренди на новий строк не відбудеться.
Врахувавши викладене, суд дійшов висновку, що орендодавець вказаним вище листом відмовився від пролонгації договору оренди, про що завчасно повідомив позивача.
Господарський суд звертає увагу, що чинним законодавством не передбачено такого способу захисту порушеного права землекористувача, як спонукання органу місцевого самоврядування до прийняття рішення про продовження дії договору оренди.
Відповідно до ч. 11 ст. 123 Земельного кодексу України право позивача на звернення до суду обумовлене наявністю відмови органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування, також, до компетенції судів може бути віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути відповідне питання на сесії ради, відтак, задоволення позовних вимог у спосіб зобов'язання ради продовжити строк дії договору фактично є прийняттям судом замість ради конкретного і бажаного позивачем рішення щодо розпорядження землею.
Таким чином, зобов'язання цього органу укласти чи поновити такий договір за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України, компетенції на здійснення від імені територіальної громади права власності та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 Земельного кодексу України з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства. Такої ж правової позиції дотримується Вищий господарський суд України у постанові від 31.03.2009 року у справі №8/91/07.
З системного аналізу зазначених норм права господарський суд дійшов висновку, що правові підстави для зобов'язання орендодавця, Васильківської міської ради, продовжити дію договору оренди земельної ділянки після закінчення його дії - відсутні, а тому позовні вимоги позивача є необґрунтовані, матеріалами справи не підтверджуються, а відтак задоволенню не підлягають.
Відповідно до ст. 49 ГПК України, судові витрати покладаються позивача.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 44, 49, ст. ст. 82-85 ГПК України, господарський суд,-
вирішив:
В задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду Київської області набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його належного оформлення і підписання та може бути оскаржено в апеляційному або касаційному порядку.
Суддя Антонова В.М.
Рішення підписане 03.11.2010 року