04 лютого 2025 року
м. Київ
cправа № 916/3679/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників:
позивача - Асташенкової О. І. (самопредставництво, в режимі відеоконференції),
відповідача - Панчошака О. Д. (адвоката, в режимі відеоконференції),
прокуратури - Савицької О. В.,
третьої особи - Мельничука М. С. (самопредставництво, в режимі відеоконференції),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 (колегія суддів: Колоколов С. І. - головуючий, Савицький Я. Ф., Діброва Г. І.) та рішення Господарського суду Одеської області від 06.08.2024 (суддя Степанова Л. В.) у справі
за позовом виконувача обов'язків керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "КАНО ТРЕЙД",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради,
про стягнення 280 686,02 грн, розірвання договору оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку,
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Виконувач обов'язків керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КАНО ТРЕЙД" (далі - ТОВ "КАНО ТРЕЙД"), в якому просив:
- стягнути з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" на користь Одеської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 280 686,02 грн, яка виникла за договором оренди землі від 24.03.2020 № 77, укладеним між Одеською міською радою та ТОВ "КАНО ТРЕЙД", за період із 01.10.2021 до 31.01.2023;
- достроково розірвати договір оренди землі, укладений 24.03.2020 між Одеською міською радою та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" і посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В. за реєстровим № 77, щодо земельної ділянки площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17;
- зобов'язати ТОВ "КАНО ТРЕЙД" повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, шляхом складання акта приймання-передачі у стані не гіршому порівняно з тим, в якому воно одержало її в оренду.
1.2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Прокурор посилався на порушення ТОВ "КАНО ТРЕЙД" пунктів 3.1, 5.1, 5.3, підпункту 9.4.3 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, статті 96 Земельного кодексу України, статей 13, 25 Закону України "Про оренду землі". Прокурор зазначав про нецільове використання земельної ділянки, яка відводилася в оренду виключно для експлуатації та обслуговування існуючих об'єктів нерухомого майна, а також посилався на систематичну несплату орендної плати. Відтак Прокурор посилався на те, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі", частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, пункту "а" статті 143 Земельного кодексу України наявні підстави для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 06.08.2024, яке залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 у справі № 916/3679/23, провадження у справі № 916/3679/24 в частині позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ "КАНО ТРЕЙД" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати в сумі 280 686,02 грн закрито.
Відмовлено в позові Прокурора в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ "КАНО ТРЕЙД" про дострокове розірвання договору оренди землі, укладеного 24.03.2020 між Одеською міською радою та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" і посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В., за реєстровим № 77, щодо земельної ділянки площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, та зобов'язання ТОВ "КАНО ТРЕЙД" повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, шляхом складання акта приймання-передачі у стані не гіршому порівняно з тим, у якому воно одержало її в оренду.
2.2. Суд першої інстанції, закриваючи провадження у справі в частині стягнення заборгованості зі сплати орендної плати у сумі 280 686,02 грн, установив, що ТОВ "КАНО ТРЕЙД" сплатило заборгованість з орендної плати у сумі 280 686,02 грн.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що немає передбачених законом підстав для розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки з мотивів, викладених Прокурором у позовній заяві, зокрема, з підстав нецільового використання землі. При цьому суд першої інстанції виходив із того, що пунктом 5.1 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 визначено, що земельна ділянка передається в оренду орендареві для експлуатації, обслуговування об'єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення. Як зазначив суд першої інстанції, цим пунктом визначено саме вид використання земельної ділянки, в той час як цільове призначення земельної ділянки, переданої за договором оренди землі від 24.03.2020 № 77, визначено в пункті 5.2 цього договору, зокрема, категорія земель за основним цільовим призначенням - землі оздоровчого призначення, вид цільового призначення згідно з Класифікацію видів цільового призначення земель D.06.03 (для інших оздоровчих цілей). Суд першої інстанції зазначив, що станом на день розгляду справи ані Прокурором, ані позивачем не надано до суду належних доказів здійснення відповідачем нового будівництва на спірній земельній ділянці.
Щодо систематичної несплати відповідачем орендної плати як підстави для розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції зазначив, що відповідач невчасно вносив орендну плату за користування земельною ділянкою. Водночас суд першої інстанції встановив, що на земельній ділянці згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно розміщено нерухоме майно, зареєстроване за ТОВ "КАНО ТРЕЙД". Тому суд першої інстанції зазначив, що Одеська міська рада, укладаючи договір оренди землі від 24.03.2020 № 77 саме на 20 років з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" як із власником розташованого на земельній ділянці об'єкта нерухомості, мала розраховувати саме на отримання орендної плати, оскільки інше використання земельної ділянки неможливе, крім визначеного її цільового призначення, з урахуванням наявності на ній об'єктів нерухомості ТОВ "КАНО ТРЕЙД".
Суд першої інстанції зазначив, що позовна вимога про зобов'язання повернути земельну ділянку є похідною вимогою від вимоги про дострокове розірвання договору оренди землі від 24.03.2020 № 77. Оскільки суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про дострокове розірвання договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, тому дійшов висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про зобов'язання ТОВ "КАНО ТРЕЙД" повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку шляхом складання акта приймання-передачі у стані не гіршому, ніж воно одержало її в оренду.
2.3. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про те, що немає передбачених законом підстав для розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання земельної ділянки. При цьому суд апеляційної інстанції виходив із того, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, тому не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Суд апеляційної інстанції зазначив, що земельна ділянка належить до категорії земель за основним цільовим призначенням - землі оздоровчого призначення; Прокурор не довів здійснення відповідачем нецільового використання земельної ділянки, оскільки надані Прокурором докази (зокрема, акти обстеження земельної ділянки, зареєстровані містобудівні умови та дозволи на будівництво) можуть свідчити лише про намір у майбутньому змінити вид використання земельної ділянки, а не її цільове призначення.
Апеляційний господарський суд погодився з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати.
При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що у провадженні Господарського суду Одеської області перебували справи № 916/1436/21, № 916/3892/21, № 916/3341/23, предметом яких були вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" за договором оренди землі від 24.03.2020 № 77. Апеляційний господарський суд установив, що, звертаючись із позовом у цій справі, Прокурор також заявив вимогу про стягнення заборгованості з орендної плати. Водночас, як встановив суд апеляційної інстанції, заборгованість, про стягнення якої просив Прокурор у цій справі, була предметом позову в іншій господарській справі № 916/3341/23.
Апеляційний господарський суд зазначив, що провадження у справі № 916/1436/21 було закрито у зв'язку з відсутністю предмета спору. Згідно з рішенням Господарського суду Одеської області від 21.02.2022 у справі № 916/3892/21 стягнуто з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" на користь Одеської міської ради заборгованість зі сплати орендної плати, а також інфляційні втрати, 3 % річних та пеню. Провадження у справі № 916/3341/23 закрито у зв'язку з відсутністю предмета спору. Згідно з рішенням Господарського суду Одеської області у справі № 916/3341/23 стягнуто з ТОВ "КАНО ТРЕЙД" інфляційні втрати та 3 % річних.
Відтак суд апеляційної інстанції зазначив, що Одеська міська рада як власник земельної ділянки та орендодавець вчиняла дії щодо стягнення орендної плати з відповідача, тому в цьому випадку "системність несплати орендної плати" переривалися з кожним зверненням Одеської міської ради з позовом до суду. Оскільки на момент розгляду цієї справи у відповідача була відсутня заборгованість з орендної плати, то суд апеляційної інстанції зазначив, що Прокурор не може посилатися на систематичну несплату орендної плати як на підставу для розірвання договору оренди землі.
Апеляційний господарський суд також зазначив, що Прокурор не довів факту заподіяння шкоди Одеській міські раді як власнику земельної ділянки. Оскільки наведеними судовими рішеннями (у справах № 916/1436/21, № 916/3892/21, № 916/3341/23) вирішено питання щодо заборгованості з орендної палати (закрито провадження у справі та/або стягнуто заборгованість з відповідача), а також стягнуто з відповідача інфляційні втрати, 3 % річних та пеню, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що підстав для розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати немає.
Апеляційний господарський суд зазначив, що позовна вимога Прокурора про зобов'язання повернути земельну ділянку є похідною вимогою від вимоги про дострокове розірвання договору оренди від 24.03.2020 № 77, тому відсутні підстави і для задоволення вимоги про повернення земельної ділянки.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, не погодившись із судовими рішеннями, звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 06.08.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 у справі № 916/3679/23 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ТОВ "КАНО ТРЕЙД" про дострокове розірвання договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ "КАНО ТРЕЙД", та про зобов'язання повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку загальною площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, передати справу № 916/3679/23 у цій частині на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Скаржник, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.2. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, обґрунтовуючи касаційну скаргу підставами, передбаченими пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, зазначає про неправильне застосуванням судами норм матеріального права, зокрема, статті 193 Господарського кодексу України, статей 509, 651 Цивільного кодексу України, пункту "д" статті 141 Земельного кодексу України, статей 13, 24, 25, 32, 34 Закону України "Про оренду землі". При цьому скаржник посилається на те, що суди попередніх інстанцій ухвалили рішення без урахування висновків щодо застосування наведених норм права, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 (щодо порушення зобов'язань за договором оренди землі в частині умов використання земельної ділянки), у постановах Верховного Суду від 28.12.2022 у справі № 577/140/20, від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, від 22.12.2021 у справі № 924/120/21, від 16.06.2020 у справі № 904/983/18, від 01.12.2021 у справі № 916/1668/20, від 21.12.2022 у справі № 925/421/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 (щодо систематичної несплати орендної плати як підстави для розірвання договору оренди землі).
Заступник керівника Одеської обласної прокуратури, обґрунтовуючи касаційну скаргу підставами, передбаченими пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, зазначає, що оскаржувані судові рішення ухвалені з порушенням норм процесуального права, зокрема статей 2, 13, 74, 86, 236, 238 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник стверджує, що суди першої та апеляційної інстанції залишили поза увагою доводи Прокурора щодо порушення відповідачем договору оренди землі в частині умов використання земельної ділянки, визначених пунктами 3.1, 5.1 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, не надали оцінки кожному доказу Прокурора окремо та їх вірогідності в сукупності, а саме:
- розширеній (деталізованій) інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- акту обстеження земельної ділянки від 05.10.2021 з фотофіксацією, складеному Управлінням самоврядного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради;
- листу Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 17.03.2023 за № 01-15/40п;
- акту Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 24.01.2022 за № 000016, складеному за результатами проведення планового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- акту Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 07.03.2022 за № 000149, складеному за результатами проведення планового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- листу Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 04.04.2023 з матеріалами фотофіксації;
- акту перевірки дотримання умов договору оренди землі, складеному 15.11.2023 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради.
Прокурор також стверджує, що, беручи до уваги самостійно отриманий витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, суди першої та апеляційної інстанції, всупереч вимогам статті 86 Господарського процесуального кодексу України, надали вибіркову оцінку доказам.
3.3. ТОВ "КАНО ТРЕЙД" подало 13.01.2025 до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу. Оскільки відзив подано з порушенням строку (на 20 днів), встановленого Верховним Судом, ТОВ "КАНО ТРЕЙД" просить поновити строк для подання відзиву на касаційну скаргу. Обґрунтовуючи клопотання про поновлення строку на подання відзиву, ТОВ "КАНО ТРЕЙД" посилається на військовий стан, постійні повітряні тривоги та ракетні обстріли, на роботу відповідача в умовах відсутності світла.
Верховний Суд, розглянувши зазначене клопотання, дійшов висновку про відсутність правових підстав для його задоволення, оскільки ТОВ "КАНО ТРЕЙД" не наведено обставин, які би свідчили про об'єктивну неможливість своєчасного подання відзиву, а також не подано жодних доказів на підтвердження поважності причин пропуску строку на подання відзиву на касаційну скаргу. За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку про те, що відзив ТОВ "КАНО ТРЕЙД" має бути залишений без розгляду на підставі частини 2 статті 118 Господарського процесуального кодексу України.
3.4. ТОВ "КАНО ТРЕЙД" подало 28.01.2025 до Верховного Суду пояснення.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 03.03.2018 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради (продавець), та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 344 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 858500851101).
4.2. Крім того, між територіальною громадою міста Одеси в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (продавець) та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" (покупець) 03.03.2018 укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 345 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 858500851101).
4.3. Згідно з пунктом 1.1 зазначених договорів купівлі-продажу продавець продав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у вигляді 1/2 частки нежитлових будівель та споруд, що складає 2019,35 м2 від загальної площі нежитлових будівель та споруд, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17.
Нежитлові будівлі та споруди складаються з будівель та споруд: літ. "А", "В", "Г", "Д", "Е", "Ж", "З", "И", "К", "Л", "М", "Н", "О", "П", "Р", "С", "G", "J", "F" загальною площею 4038,7 м2, основною площею 2411,4 м2, "Ф", "Ц", "D". Також у вказаному пункті договорів купівлі-продажу від 03.03.2018 № 344, № 345 зазначено, що нежитлові будівлі та споруди знаходяться на земельній ділянці, площа якої не визначена, право власності та/або користування на яку не зареєстровано; кадастровий номер не присвоювався. Сторони домовилися не визначати кадастровий номер земельної ділянки в цих договорах.
4.4. Згідно з рішенням Одеської міської ради від 11.12.2019 № 5582-VII затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 4,4726 га з кадастровим номером 5110136900:50:015:0049 за адресою: м. Одеса, вул. Прибережна, 17, та надання її в оренду ТОВ "КАНО ТРЕЙД" на 20 років, цільове призначення - D.06.03 - для інших оздоровчих цілей, вид використання - для експлуатації та обслуговування об'єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення. Визначено орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
4.5. На підставі цього рішення Одеської міської ради 24.03.2020 між Одеською міською радою (орендодавець) та ТОВ "КАНО ТРЕЙД" (орендар) укладено договір оренди землі № 77, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В.
4.6. Відповідно до пунктів 2.1, 2.2 цього договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка площею 4,4726 га у тому числі за угіддями:
- землі, які використовуються для технічної інфраструктури - 0,0016 га;
- землі під соціально-культурними об'єктами - 4,4710 га.
На земельній ділянці розташовано об'єкт нерухомого майна, що належить орендарю, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 858500851101, державна реєстрація права власності на 1/2 частку цього майна проведена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 33205310, дата державної реєстрації: 10.09.2019, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 03.03.2018 Чужовською Н. Ю., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, реєстровий номер 344; об'єкт нерухомого майна, що належить орендарю, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 858500851101, державна реєстрація права власності на 1/2 частку цього майна проведена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 33205271, дата державної реєстрації: 10.09.2019 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 03.03.2018 Чужовською Н. Ю., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, реєстровий номер 345.
4.7. Пунктом 3.1 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 встановлено, що договір укладено на 20 (двадцять) років, для експлуатації та обслуговування об'єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення.
4.8. Згідно з пунктами 4.1, 4.3 цього договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку площею 4,4726 га розрахована у розмірі 3 % (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 192 856,15 грн на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі. Орендна плата сплачується орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.
4.9. Пунктами 5.1, 5.2 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 встановлено, що земельна ділянка передається в оренду орендареві для експлуатації та обслуговування об'єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі оздоровчого призначення; вид цільового призначення згідно із Класифікацією видів цільового призначення земель - D.06.03 (для інших оздоровчих цілей).
4.10. Згідно з пунктом 9, підпунктами 9.1.1, 9.1.2, 9.1.3 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 орендодавець має право: вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
4.11. Відповідно до підпункту 9.3.2 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 орендар має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.
4.12. Згідно з підпунктом 9.4.3 цього договору орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 договору.
4.13. Пунктом 12.3 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.
4.14. Відомості про право оренди земельної ділянки внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24.03.2020 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2060950351101).
4.15. Як зазначили суди попередніх інстанцій, Прокурор надав інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за змістом якої розділ про об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 858500851101), належний відповідачу, закрито 26.02.2021 у зв'язку зі знищенням вказаного об'єкта нерухомості. Прокурор також надав довідку Товариства з обмеженою відповідальністю "Одеське БТІ" від 21.07.2020 № 268/20, в якій зазначено, що за результатами виїзду зафіксовано, що будівлі та споруди (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2060950351101), які належать ТОВ "КАНО ТРЕЙД", були знесені.
Крім того, в матеріалах справи наявні містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва, видані ТОВ "КАНО ТРЕЙД", у пункті 1 яких зазначено: "нове будівництво фізкультурно-реабілітаційного комплексу за адресою м. Одеса, Київський район, вул. Прибережна, 17, зі знесенням існуючих на ділянці нежитлових будівель і споруд".
4.16. Спір у цій справі виник у зв'язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, дострокового розірвання договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку позивачу.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Відтак у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду, ухваленій після подання касаційної скарги, Верховний Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, прокурора, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд зазначає таке.
5.3. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Одеської міської ради про стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку з підстав порушення орендарем умов договору оренди та вимог земельного законодавства, зокрема, щодо цільового використання земельної ділянки та систематичної несплати орендної плати.
5.4. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.5. Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
5.6. У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Відповідно до частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема: виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
5.7. Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
5.8. Підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки визначені Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України та Цивільним кодексом України.
5.9. Правилами частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
5.10. Отже, оренда землі є окремим видом найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Подібний висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.
5.11. За загальним правилом частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
5.12. Винятком із цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині 2 статті 651 Цивільного кодексу України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України "Про оренду землі", а також статті 141 Земельного кодексу України, пункт "д" частини 1 якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Подібний висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.
5.13. Відповідно до частини 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
5.14. Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
5.15. Відповідно до пунктів "ґ" та "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також систематична несплата земельного податку або орендної плати.
5.16. Отже, дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї із сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому окремими підставами для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також систематична несплата земельного податку або орендної плати.
5.17. Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земель на категорії передбачено Земельним кодексом України (подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 927/703/20).
5.18. Стаття 19 Земельного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначає категорії земель. Відповідно до цієї статті землі України за основним цільовим призначенням поділяються на певні категорії, серед яких виділяють землі оздоровчого призначення.
5.19. Згідно із частиною 2 статті 20 Земельного кодексу України зміна землекористувачем цільового призначення земельної ділянки державної, комунальної власності, наданої йому в користування (крім постійного користування) без проведення земельних торгів для провадження певної діяльності, не повинна призводити до провадження ним на такій земельній ділянці іншої діяльності (крім випадків розташування на земельній ділянці будівель, споруд, що перебувають у власності землекористувача).
5.20. Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту (частина 3 статті 20 Земельного кодексу України).
5.21. Отже, землекористувач має використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. При цьому, вид використання визначається у межах цільового призначення ділянки.
5.22. До земель оздоровчого призначення належать землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей (стаття 47 Земельного кодексу України).
5.23. Відповідно до частин 1, 3 статті 48 Земельного кодексу України на землях оздоровчого призначення забороняється діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель.
Будівництво об'єктів житлового, громадського призначення та інших об'єктів, інша господарська діяльність на землях оздоровчого призначення здійснюються виключно за умови дотримання режимів округів і зон санітарної (гірничо-санітарної) охорони, якщо така діяльність сумісна з охороною природних лікувальних ресурсів і відпочинком населення.
5.24. Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.
Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель оздоровчого призначення є її використання за іншим призначенням, здійснення діяльності, яка суперечить її цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель.
У постанові Верховного Суду від 07.09.2021 у справі № 910/597/18 сформульовано висновок про те, що оцінка обставин використання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням здійснюється судом з урахуванням конкретних обставин кожної справи.
5.25. Аналізуючи питання щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 зазначила, що для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 зазначила, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадків несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття "несплата", вжитого у пункті "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Тому Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 дійшла висновку, що в разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначений умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України, а загальне правило частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України - у разі істотності порушення договору іншою стороною. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
5.26. Суди попередніх інстанцій, досліджуючи підстави для розірвання договору оренди землі, наведені Прокурором, зазначили, що Прокурор не довів нецільового використання земельної ділянки відповідачем, і на момент розгляду цієї справи у відповідача була відсутня заборгованість з орендної плати, оскільки Одеською міською радою як власником земельної ділянки та орендодавцем вчинялися дії щодо стягнення орендної плати з відповідача. Наведене стало підставою для відмови у задоволенні позовних вимог Прокурора.
5.27. Не погодившись із висновками судів попередніх інстанцій, заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою.
Скаржник, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.28. Пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.
5.29. Як зазначає скаржник, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, а саме: статтю 96, пункт "д" статті 141 Земельного кодексу України, статті 13, 25 Закону України "Про оренду землі", статтю 651 Цивільного кодексу України, та не врахували правові висновки Верховного Суду, викладені у справах, правовідносини в яких є подібними зі справою, що розглядається.
Касаційна скарга з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивована тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не врахували висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 (щодо порушення зобов'язань за договором оренди землі в частині умов використання земельної ділянки), та в постановах Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № № 175/642/19, від 28.12.2022 у справі № 577/140/20, від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, від 22.12.2021 у справі № 924/120/21, від 16.06.2020 у справі № 904/983/18, від 01.12.2021 у справі № 916/1668/20, від 21.12.2022 у справі № 925/421/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 (щодо систематичної несплати орендної плати як підстави для розірвання договору оренди землі).
5.30. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, в якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
5.31. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, колегія суддів установила, що в постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, на яку посилається скаржник, сформульовано такі висновки:
"72. Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов'язанням з визначеним строком виконання (дії) обов'язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов'язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).
73. Обов'язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.
75. Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред'явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов'язку виконувати зобов'язання щодо цільового використання земельної ділянки)".
5.32. У постанові Верховного Суду від 10.11.2021 у справі № № 175/642/19, на яку посилається скаржник, наведено такий висновок:
"Системний аналіз зазначених положень законодавства дає можливість дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору".
5.33. У постанові Верховного Суду від 28.12.2022 у справі № 577/140/20 сформульовано такі висновки:
"Верховний Суд погоджується з висновками судів про те, що виплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, систематичне невиконання якої є підставою для його розірвання.
…Тобто систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання), є підставою для розірвання такого договору. При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться".
5.34. У постанові Верховного Суду від 22.12.2021 у справі № 924/120/21 висловлено правову позицію про таке:
"4.11 Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.
4.12 У розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму".
5.35. У постанові Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 904/983/18 зазначено, що "підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених ст. ст. 782, 783 ЦК України, або договором оренди".
5.36. У постанові Верховного Суду від 01.12.2021 у справі № 916/1668/20 сформульовано висновок про те, що "істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата її не в повному обсязі, може бути достатньою правовою підставою для дострокового розірвання такого договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю)".
5.37. У постанові Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 925/421/21 зазначено, що "істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або несплата її повністю, а також невиконання сторонами інших своїх зобов'язань, в тому числі несплата інших обов'язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю)".
5.38. У постанові Верховного Суду від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, на яку посилається скаржник, сформульовано висновок, що "підставою для розірвання договору є систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов'язання). При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться".
Як зазначає скаржник, такі правові висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, постановах Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19.
5.39. У постанові Верховного Суду від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19 наведено такий висновок:
"При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому (після звернення з позовом про розірвання договору), оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться".
5.40. У справі № 916/3679/23, що розглядається, суди встановили, що пунктами 5.1, 5.2 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 встановлено, що земельна ділянка передається в оренду орендареві для експлуатації та обслуговування об'єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі оздоровчого призначення; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - D.06.03 (для інших оздоровчих цілей). Відповідно до підпункту 9.4.3 цього договору орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з пунктом 5.1 договору.
Проте суди попередніх інстанцій не надали правової оцінки доводам Прокурора про те, що відповідно до положень статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" невиконання орендарем умов договору оренди може слугувати підставою для розірвання такого договору. Суди також не проаналізували умови договору оренди землі від 24.03.2020 № 77, зокрема пункт 5.3 договору, на який посилається Прокурор, зазначаючи про його невиконання.
5.41. Верховний Суд зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій, зосередившись на дослідженні обставин щодо наявності чи відсутності порушення вимог щодо цільового призначення земельної ділянки, не дослідили докази щодо дотримання орендарем умов договору оренди з огляду на положення статей 25, 32 Закону України "Про оренду землі" та не врахували інші доводи Прокурора, викладені у позовній заяві, зокрема, щодо обставин порушення відповідачем вимог частини 1 статті 96 Земельного кодексу України.
5.42. У справі № 916/3679/23, яка розглядається, суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідно до пункту 5.1 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 земельна ділянка передається в оренду орендарю для експлуатації та обслуговування об'єктів медичного та фізкультурно-оздоровчого призначення. Суд апеляційної інстанції наголосив, що в цьому пункті не зазначено формулювання "вже існуючих", тому визнав безпідставними доводи Прокурора про те, що метою укладання вказаного договору було обслуговування вже існуючих об'єктів нерухомого майна, а отримання містобудівних умов та намір будівництва порушує умови договору оренди землі.
Водночас при цьому суди не врахували, що Прокурор у позові посилався, зокрема, на недотримання відповідачем пунктів 3.1, 5.1, 5.3, підпунктів 9.4.3 договору оренди землі від 24.03.2020 № 77 та порушення положень статей 13, 25 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та земельного законодавства, та не перевірили, чи використання орендарем земельної ділянки відповідає умовам договору та вимогам законодавства.
5.43. Крім того, як установили суди, Прокурор у позові заявив вимогу про стягнення орендної плати у сумі 280 686,02 грн, що виникла за договором оренди землі від 24.03.2020 № 77 за період із 01.10.2021 до 31.01.2023. Водночас під час розгляду справи Прокурор звернувся до суду із заявою про закриття провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення заборгованості по сплаті орендної плати у сумі 280 686,02 грн. Враховуючи, що ТОВ "КАНО ТРЕЙД" сплачено заборгованість з орендної плати у сумі 280 686,02 грн, суд першої інстанції дійшов висновку про закриття провадження у справі в частині позовних вимог про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати у сумі 280 686,02грн.
5.44. Водночас, аналізуючи доводи Прокурора про систематичну несплату відповідачем орендної плати як підставу для розірвання договору оренди землі, суд першої інстанції зазначив, що відповідач невчасно вносив орендну плату за користування земельною ділянкою. Проте суд виснував, що на земельній ділянці розміщено нерухоме майно відповідача, суттю орендних правовідносин є користування об'єктом оренди за визначену плату і Одеська міська рада, укладаючи договір оренди землі, мала розраховувати саме на отримання відповідної орендної плати, а інше використання земельної ділянки неможливе, крім визначеного її цільового призначення, з урахуванням наявності на ній об'єктів нерухомості відповідача.
5.45. Аналізуючи доводи Прокурора про систематичну несплату відповідачем орендної плати як підставу для розірвання договору оренди землі, суд апеляційної інстанції зазначив, що Одеською міською радою вчинялися дії щодо стягнення орендної плати з відповідача. Тому суд апеляційної інстанції виснував, що в цьому випадку "системність несплати орендної плати" переривалися з кожним зверненням з позовом позивача до суду. Суд апеляційної інстанції також зазначив, що на момент розгляду цієї справи, у відповідача була відсутня заборгованість з орендної плати, а тому Прокурор не може посилатися на її систематичну несплату як на підставу для розірвання договору оренди землі.
5.46. Колегія суддів зазначає, що Прокурор, обґрунтовуючи підстави позову, посилався на несплату орендної плати, нараховану за період із 01.10.2021 до 31.01.2023. Крім того, в позові Прокурор зазначав про те, що Одеська міська рада вже двічі 25.05.2021 та 17.12.2021 зверталася до Господарського суду Одеської області з позовами до ТОВ "КАНО ТРЕЙД" про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди землі від 24.03.2020 № 77. Суди обох інстанцій установили, що нарахована та заявлена Прокурором сума заборгованості з орендної плати повністю сплачена орендарем після його звернення з позовом, що й стало підставою для закриття провадження у справі в цій частині.
Водночас суди помилково не врахували того, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість у подальшому. При цьому суди не з'ясували чи є сума заборгованості з орендної плати повною несплатою орендної плати у строки, визначені договором, та чи має вона характер "систематичної несплати".
Тому колегія суддів вважає, що доводи скаржника про неправильне застосування судами попередніх інстанцій пункту "д" статті 141 Земельного кодексу України, статті 651 Цивільного кодексу України та неврахування правових висновків Верховного Суду щодо застосування наведених правових норм підтвердилися.
5.47. Верховний Суд позбавлений можливості з'ясувати наведені обставини справи. З урахуванням наведеного колегія суддів зазначає, що при вирішенні цього спору суди попередніх інстанцій не дотрималися вимог статей 73-79, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, що унеможливило встановлення усіх фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Доводи скаржника, наведені у касаційній скарзі, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку підтвердилися.
5.48. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури також посилається в касаційній скарзі на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права, а саме статей 86, 238 Господарського процесуального кодексу України.
Скаржник стверджує, що суди першої та апеляційної інстанції не надали оцінки кожному доказу Прокурора окремо та їх вірогідності в сукупності, а саме:
- розширеній (деталізованій) інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- акту обстеження земельної ділянки від 05.10.2021 з фотофіксацією, складеному Управлінням самоврядного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради;
- листу Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 17.03.2023 за № 01-15/40п;
- акту Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 24.01.2022 за № 000016, складеному за результатами проведення планового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- акту Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 07.03.2022 за № 000149, складеному за результатами проведення планового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- листу Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 04.04.2023 з матеріалами фотофіксації;
- акту перевірки дотримання умов договору оренди землі, складеному 15.11.2023 Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради.
5.49. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
5.50. Згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
5.51. Колегія суддів зазначає, що суди обох інстанцій не надали правову оцінку доказам, зазначеним Прокурором, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
5.52. Проте, Верховний Суд позбавлений можливості з'ясувати наведені обставини справи, тому доводи скаржника про неповне дослідження судами обставин дотримання відповідачем умов договору оренди та недослідження поданих Прокурором доказів, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку підтвердилися.
5.53. З урахуванням викладеного касаційну скаргу належить задовольнити, оскаржувані судові рішення - скасувати в частині відмови в позові виконувача обов'язків керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради, а справу в цій частині - передати на новий розгляд до місцевого господарського суду.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України установлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
6.3. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувані постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 06.08.2024 у справі № 916/3679/23 в частині відмови в позові виконувача обов'язків керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради слід скасувати, справу № 916/3679/23 в цій частині - передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області для ухвалення законного та обґрунтованого рішення з урахуванням викладеного в цій постанові.
7. Судові витрати
Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.10.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 06.08.2024 у справі № 916/3679/23 скасувати в частині відмови в позові виконувача обов'язків керівника Київської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради. В цій частині справу № 916/3679/23 передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Багай
Судді Т. Б. Дроботова
Ю. Я. Чумак