04 лютого 2025 року м. Харків Справа №922/220/21
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Гребенюк Н.В., суддя Плахов О.В.,
за участю:
секретаря судового засідання Пархоменко О.В.
представника Криничної Г.С. - адвокат Кобильнік О.В. (ордер серія АХ 1233477 від 16.01.2025) в залі суду;
прокурора - Ногіна О.М. (посвідчення від 01.03.2023 №072833) в залі суду,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури (вх.№1970Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області ухвалене у складі судді Буракової А.М. 24.05.2021 (повний текст якого складено 03.06.2021) у справі №922/220/21
за позовом Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2, м. Харків,
до: 1. Харківської міської ради, м. Харків,
2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, м. Харків,
3. Фізичної особи-підприємця Криничної Ганни Станіславівни, м. Харків,
про визнання незаконним та скасування пункту додатку до рішення, визнання недійсним договору, зобов'язання повернути майно,
Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури №2 Харківської області звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до 1. Харківської міської ради, 2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, 3. Фізичної особи - підприємця Криничної Ганни Станіславівни (відповідачі) згідно якої просить суд:
1) визнати незаконним та скасувати п. 13 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17;
2) визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 25.07.2018 №5615-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Криничною Ганною Станіславівною, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за №1144;
3) зобов'язати Фізичну особу-підприємця Криничну Ганну Станіславівну повернути Харківській міській об'єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху №13, 14, 1/2 частину приміщення № 8-10, загальною площею 39 кв.м., в будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126 шляхом складання акту приймання - передачі.
Під час розгляду справи відповідачем 2 було заявлено про застосування наслідків спливу строків позовної давності.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.05.2021 в задоволенні позову відмовлено повністю.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд дійшов наступних висновків:
- право орендаря на приватизацію (відчуження) шляхом викупу передбачено п.5.6. договору оренди №1511 від 01.09.2004 та Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час укладення між сторонами правовідносин), та ст. 777 ЦК України, а саме станом на 2004 рік. Обмеження права орендаря на викуп з'явилося на багато пізніше, ніж сторони досягли згоди щодо суттєвих умов виконання договору і не можуть застосовуватись до правовідносин за якими у сторін досягнуто згоди, на які і сподівалася ФОП Кринична Г.С.;
- ФОП Кринична Г.С. протягом дії договору з 2004 року належно виконувала обов'язки орендаря, фактично виконала всі умови закону на який посилається прокурор, а саме здійснила за власні кошти невід'ємні поліпшення більше ніж на 25 % вартості об'єкта оренди.
Таким чином, суд дійшов висновку, що обмеження в праві відповідача, шляхом звуження переважного права на приватизацію - викуп орендованого майна з додатковими умовами ніж ті які були передбачені на час укладення договору оренди, є недопустимим.
На підставі наведеного, суд першої інстанції висновив, що обраний прокурором спосіб захисту не призведе до усунення порушень інтересів держави та не буде сприяти їх захисту.
Враховуючи те, що судом відмовлено в позові з підстав його необґрунтованості, то суд зазначив, що заява відповідача 2 про застосування позовної давності підлягає відхиленню.
24.06.2021 Харківська обласна прокуратура звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2021 у справі №922/220/21, в якій просить його скасувати та прийняти нове, яким задовольнити позов прокурора.
Прокурор вважає, що під час ухвалення оскаржуваного рішення місцевим господарським судом неправильно застосовані норми матеріального права та не досліджені обставини, які мають значення для справи, а висновки, викладені у рішенні не відповідають обставинам справи.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.07.2021, крім іншого, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 13.09.2021 у складі колегії суддів головуючого судді - Гези Т.Д., судді Мартюхіної Н.О., судді Слободіна М.М. зупинено апеляційне провадження у справі №922/220/21 за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2021 у справі №922/220/21 до закінчення перегляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №925/1133/18 та оприлюднення повного тексту постанови.
Зобов'язано учасників провадження повідомити Східний апеляційний господарський суд про усунення обставин, що спричинили зупинення провадження у справі.
У зв'язку з відставкою судді Гези Т.Д. справу №922/220/21 передано на розгляд суду у складі: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Склярук О.І., суддя Гребенюк Н.В. (витяг з протоколу повторного автоматизованого розподілу 30.05.2023).
До Східного апеляційного господарського суду 19.12.2024 від Київської окружної прокуратури міста Харкова надійшло клопотання, в якому просить поновити провадження у справі №922/220/21 та про подальший рух справи повідомляти Київську окружну прокуратуру міста Харкова, а також Харківську обласну прокуратуру.
У зв'язку з відпусткою судді Склярук О.І. здійснено повторний автоматизований розподіл судової справи. Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судових справ між суддями від 23.12.2024 справу №922/220/21 передано на розгляд суду у складі: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Гребенюк Н.В., суддя Плахов О.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.12.2024, крім іншого, задоволено клопотання Київської окружної прокуратури міста Харкова про поновлення провадження у справі та поновлено провадження у справі №922/220/21 за апеляційною скаргою Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2021 у справі №922/220/21.
Розгляд справи призначено на 28.01.2025.
Запропоновано учасникам справи до 17.01.2025 надати апеляційному суду письмові пояснення із викладенням своєї позиції у справі з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених у постанові по справі №925/1133/18 з доказами їх надсилання іншим учасникам судового процесу.
20.01.2025 до Східного апеляційного господарського суду від ФОП Криничної Г.С. надійшов відзив на апеляційну скаргу.
В судове засідання Східного апеляційного господарського суду 28.01.2025 відповідачі не прибули, про причини неявки суд не повідомили, пояснень із викладенням своєї позиції у справі з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених у постанові по справі №925/1133/18 не надали.
В судове засідання Східного апеляційного господарського суду 28.01.2025 прибув лише прокурор.
Щодо поданого ФОП Криничною Г.С. відзиву, Східний апеляційний господарський суд зазначає наступне.
Відповідно до частини 1 статті 263 ГПК України учасники справи мають право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом апеляційної інстанції в ухвалі про відкриття апеляційного провадження.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.07.2021 року, крім іншого, відкрито апеляційне провадження за скаргою Харківської обласної прокуратури та установлено сторонам строк до 13.08.2021 для подання відзивів на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень.
В установлений судом та процесуальним законом строк ФОП Кринична Г.С. відзив на апеляційну скаргу не подала. Подаючи відзив 20.01.2025, ФОП Кринична Г.С. не порушує питання щодо поновлення пропущеного строку для подання відзиву та не зазначає обставин, які завадили їй подати такий відзив в установлений строк.
Враховуючи викладене, Східний апеляційний господарський суд вважає за необхідне запропонувати ФОП Криничній Г.С. подати відповідне клопотання про поновлення пропущеного строку для подання відзиву з обґрунтуванням причин такого пропуску.
Крім того, з огляду на те, що з моменту зупинення апеляційного провадження у даній справі до моменту його поновлення минуло більше аніж три роки, апеляційний господарський суд вважає за необхідне отримати від Харківської обласної прокуратури актуальну інформацію щодо власника спірного нерухомого майна, яке прокуратури просить повернути Харківській міській об'єднаній територіальній громаді в особі Харківської міської ради.
Враховуючи викладене, Східний апеляційний господарський суд дійшов висновку про неможливість закінчення розгляду справи в даному судовому засіданні. Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.01.2025 оголошено про перерву в судовому засіданні до 04.02.2025.
03.02.2025 від ФОП Криничної Г.С. надійшло клопотання, в якому просить суд поновити пропущений строк для подання відзиву. В обґрунтування причин пропуску строку для подання відзиву вказує на те, що протягом серпня-вересня 2021 року перебувала на лікарняному, що зумовило неможливість подання відзиву в установлений строк.
04.02.2025 від Харківської обласної прокуратури надійшли заперечення на клопотання ФОП Криничної Г.С. про поновлення строку на подання відзиву. Прокурор звертає увагу суду на те, що заявницею не надано доказів обставин, на які вона посилається в обґрунтування причин пропуску строку. Крім того, зауважує на тому, що пропуск строку є значним. Просить відмовити у задоволенні клопотання про поновлення строку на подання відзиву та залишити поданий відзив без розгляду. Також прокурор надав актуальну інформацію щодо власника нерухомого майна, яке прокурор просить повернути Харківській міській раді. З поданої інформації убачається, що власником майна є Кринична Г.С.
Харківська міська рада та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради відзивів на апеляційну скаргу та пояснень під час апеляційного провадження не надали, в судові засідання апеляційного господарського суду уповноважених представників не направляли.
Східний апеляційний господарський суд установив, що явка представників сторін до судового засідання в суді апеляційної інстанції обов'язковою не визнавалась. Сторони належним чином та завчасно повідомлені про час та місце розгляду справи.
Відповідно до ч. 12 статті 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
В судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 04.02.2025 присутні прокурор та представник ФОП Криничної Г.С., які не заперечували проти розгляду апеляційної скарги за відсутності представників ХМР та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.
З огляду на викладене, Східний апеляційний господарський суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників першого та другого відповідачів.
В судовому засіданні 04.02.2025 представник ФОП Криничної Г.С. оголосив клопотання про поновлення строку для подання відзиву та просить його задовольнити, визнати причини пропуску поважними, поновити пропущений строк та прийняти поданий відзив на апеляційну скаргу.
Прокурор оголосила заперечення проти клопотання про поновлення строку на подання відзиву.
Заслухавши пояснення представника ФОП Криничної Г.С. та заперечення прокурора, розглянувши клопотання ФОП Криничної Г.С. про поновлення строку на подання відзиву, Східний апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову у його задоволенні з огляду на наступне.
Відповідно до вимог ч. 3 ст. 42 ГПК України учасники справи мають право подавати заяви та клопотання, надавати пояснення суду, наводити свої доводи, міркування щодо питань, які виникають під час судового розгляду, і заперечення проти заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб. Учасники справи зобов'язані надавати суду повні і достовірні пояснення з питань, які ставляться судом, а також учасниками справи в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 113 ГПК України строки, в межах яких вчиняються процесуальні дії, встановлюються законом, а якщо такі строки законом не визначені, - встановлюються судом.
Згідно ст. 118 ГПК України право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 119 ГПК України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення. Встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.
З огляду на вимоги ст. 13, 74 ГПК України заявник повинен довести обставини, на які він посилається як на поважні причини пропуску встановленого строку, шляхом подання відповідних доказів. Без доведення заявником таких обставин підстави для поновлення пропущеного строку та розгляду відповідної заяви у суду відсутні.
Східний апеляційний господарський суд установив, що ФОП Криничною Г.С. не додано жодних доказів на підтвердження обставин, на які він посилається в обґрунтування причин пропуску установленого для подання відзиву.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд відмовляє у задоволенні клопотання ФОП Криничної Г.С. про поновлення пропущеного строку для подання відзиву та залишає відзив на апеляційну скаргу, поданий ФОП Криничної Г.С. з пропуском установленого строку без розгляду.
В судовому засіданні 04.02.2025 прокурор підтримав вимоги та доводи апеляційної скарги та просить її задовольнити.
Представник ФОП Криничної Г.С. заперечував проти вимог та доводів апеляційної скарги та звертає увагу суду апеляційної інстанції на тому, що станом на момент укладення договору оренди та складання акту приймання передачі приміщення, воно знаходилось у непридатному для використання стані та потребувало значного /капітального ремонту. Ці обставини відображені в акті приймання-передачі приміщення. Орендарем були здійснені невід'ємні поліпшення орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків вартості майна.
На запитання суду : "чи було погоджено орендодавцем здійснення орендарем поліпшень/ремонту орендованого майна?" представник ФОП Криничної Г.С. відповів, що оскільки майно було передано в непридатному для використання стані, то це свідчить про обізнаність орендодавця/власника майна про необхідність проведення ремонту. Крім того, під час здійснення ремонтних робіт вони були погоджені з відповідними службами, які знаходяться у підпорядкуванні Харківської міської ради.
Представник ФОП Криничної Г.С. наполягає на тому, що прийняття рішення про відчуження орендованого майна та спосіб такого відчуження є повноваженнями міської ради і орендар не був обізнаний про незаконність таких дій. Крім того, договір оренди, який укладений до відповідних змін у законодавство щодо порядку відчуження нерухомого майна, містив умови про переважне право орендаря укласти договір купівлі-продажу такого майна за умови належного виконання умов договору.
Заслухавши доводи прокурора та заперечення на них від представника ФОП Криничної Г.С., перевіривши дотримання місцевим господарським норм процесуального права та правильність застосування норм матеріального права під час ухвалення оскаржуваного рішення в межах вимог та доводів апеляційної скарги, Східний апеляційний господарський суд зазначає наступне.
Як убачається з матеріалів справи та установлено місцевим господарським судом на підставі договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) №1511 від 01.09.2004 (надалі - договір оренди), укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Криничною Ганною Станіславівною (орендар), у останньої в оренді перебували нежитлові приміщення 1-го поверху № 13, 14, 1/2 частина приміщень № 8-10, загальною площею 39 кв.м., в будинку літ. "А- 5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126 (надалі - майно).
Нежитлові приміщення передавалися в оренду з метою використання під косметологічний кабінет (п.1.3. договору оренди).
У відповідності до п.4.3. договору оренди, орендар зобов'язувався підтримувати орендоване Майно відповідно до вимог Державних будівельних норм і правил та забезпечити експлуатацію будівельних елементів і інженерного обладнання згідно технічних норм і правил, з метою забезпечення охорони праці працюючих та оточуючих людей в процесі виконання будь яких робіт чи під час перебування у відповідних приміщеннях.
Відповідно до п. 4.8. договору оренди, орендар був зобов'язаний здійснювати поточний ремонт. За письмовою згодою орендодавця, при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з рішенням Харківської міської ради чи її комітету здійснювати капітальний ремонт орендованого Майна за свій рахунок. Після проведення перепланування або реконструкції, згідно встановленого порядку, що потягло за собою зміну конструктивних елементів приміщення (будівлі), замовити за свій рахунок в КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" технічний паспорт на приміщення (будівлю) і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю з метою внесення змін до договору оренди.
Згідно з пунктом 5.2. договору оренди, орендар має право здійснювати ремонт, реконструкцію орендованого майна у встановленому порядку за наявності письмової згоди орендодавця.
Відповідно до пункту 5.3. договору оренди, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід'ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід'ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об'єкта у власність. Поліпшення, зроблені без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без пошкодження орендованого майна, не породжують зобов'язання орендодавця відшкодувати їх вартість.
У відповідності до п. 5.6. договору оренди, орендар, який належно виконує свої обов'язки, у разі продажу майна, що передане в оренду має переважне право перед іншими особами на його викуп.
01.09.2004 між сторонами було складено акт приймання-передачі спірних приміщень за договором оренди, відповідно до якого ФОП Кринична Г.С. прийняла в орендне користування вищевказані нежитлові приміщення.
У акті приймання-передачі до орендного користування нежитлового приміщення (будівлі) від 01 вересня 2004 року в примітках "Коротка технічна характеристика", було зазначено, що "Приміщення потребує проведення ремонту".
Технічний паспорт від 20.07.2004 року в графі технічна характеристика конструктивних елементів містить найменування конструктивних елементів перекриття, де зазначено, що конструктивні елементи міжповерхові та надпідвальні - дерев'яні, підлога - дощата.
Оскільки орендовані приміщення станом на момент прийняття їх в оренду були у стані, який потребував ремонту, що унеможливлювало використання приміщень за призначенням, ФОП Кринична Г.С. здійснила низку ремонтних робіт, а саме: замінено аварійні надпідвальні перекриття новими конструкціями на залізобетонні, заміна покрить підлог з дошитих; повний ремонт тріщин у стінах з вийманням, розчищенням старого мурування і влаштуванням нового; ремонт штукатурки стін та стель; ремонт та відновлення старих перегородок; заміна електропроводки та електрокабелю, що прийшли в непридатність, встановлення електросилових розподільчих щитів та монтаж автоматичних вимикачів та інше. Оскільки комплекс капітальних ремонтно-будівельних робіт, невід'ємних поліпшень передбачав заміну, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання будівлі в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, то на тривалий час виконання робіт експлуатацію приміщення було призупинено.
В матеріалах справи наявні докази здійснення поліпшень нежитлових приміщень, а саме: договір №1/12-2004 від 01.12.2004, акт №1 приймання виконаних будівельних робіт від 01.08.2007 до договору №1/12-2004 від 01.12.2004, відомість ресурсів до акта приймання №1 від 01.08.2007, дефектний акт до договору №1/12-2004 від 01.12.2004, квитанції про оплату ремонтно-будівельних робіт за договором №1/12-2004 від 01.12.2004 (том 1 а.с. 183 - 195); договір підряду №1101/2016 від 11.01.2016 щодо виконання капітального ремонту приміщення, акт №1 приймання виконаних будівельних робіт від 30.03.2016 до договору №1101/2016 від 11.01.2016, відомість ресурсів до акта приймання №1 від 30.03.2016, дефектний акт до договору №1101/2016 від 11.01.2016, квитанції про оплату капітального ремонту приміщення за договором №1101/2016 від 11.01.2016 (том 1 а.с. 203 - 212).
Також, факт виконання робіт підтверджується актом технічного стану пам'ятки архітектури - додатку до охоронного договору №1007 від 09.08.2017, а саме щодо здійсненим невід'ємних поліпшень під час ремонту.
Згідно з п.3.1. договору оренди, вартість об'єкту оренди станом на 20.08.2004 року було визначено на підставі висновку про вартість майна і вона складала 49800,00грн.
Матеріалами справи підтверджується, що ФОП Криничною Г.С. виконано капітальний ремонт орендованого приміщення протягом 2005-2007 роках. Загальна сума понесених орендарем витрат на здійсненим невід'ємних поліпшень орендованого майна склала 176393,46грн (акт №1 приймання виконаних будівельних робіт від 01.08.2007 до договору №1/12-2004 від 01.12.2004).
У 2016 році ФОП Криничною Г.С. було зроблено капітальний ремонт на загальну суму 175680,00грн (акт №1 приймання виконаних будівельних робіт від 30.03.2016 до договору №1101/2016 від 11.01.2016).
09.02.2012 ФОП Кринична Г.С. звернулась до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом (вх. №2146 від 09.02.2012), у якому просила дозволити приватизацію вказаних приміщень.
04.10.2014 ФОП Кринична Г.С. звернулась до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом (вх. №16808 від 04.10.2014), у якому просила дозволити приватизацію вказаних приміщень.
30.09.2014 між Департаментом містобудування та архітектури Харківської області та ФОП Криничною Г.С. було укладено попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини (її частину).
У подальшому, Харківською міською радою прийнято рішення, яким дозволено приватизувати вказаний об'єкт нерухомого майна шляхом викупу (п. 13 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17).
На виконання вказаного рішення до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради ФОП Криничною Г.С. подано заяву про приватизацію від 25.09.2017 №3479.
У подальшому, 29.12.2017 ФОП Кринична Г.С. звернулась до Управління комунального майна з листом (вх. №19787 від 29.12.2017), у якому просила оцінку для приватизації вказаного майна доручити суб'єкту оціночної діяльності фізичній особі-підприємцю Прокоп'євій І.Б.
На виконання вказаного листа Управління комунального майна та приватизації звернулося до суб'єкта оціночної діяльності Прокоп'євої І.Б. (лист від 29.12.2017 №19263) з пропозицією провести оцінку вказаних нежитлових приміщень на підставі договору з ФОП Криничною Г.С.
31 грудня 2017 року ФОП Прокоп'євою І.Б. здійснено оцінку майна - нежитлових приміщень загальною площею: 39,00 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126, про що було складено звіт про оцінку майна, який було затверджено Управлінням комунального майна та приватизації 14.02.2018, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 31.12.2017 складала 172950,00 грн. (без урахування ПДВ).
11 січня 2018 року проведено рецензування звіту про оцінку майна: нежитлових приміщень 1-го поверху № 13, 14, 1/2 частину приміщення № 8-10, загальною площею 39кв.м., в будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126, рецензентом - оцінювачем ТОВ "Муніципальна правнича агенція" Портянко А.А. (сертифікат №319/16 від 18.04.2016). Згідно з висновком рецензента: звіт представлений суб'єктом оціночної діяльності Прокоп'євою І.Б. відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки і може бути використаний для зазначеної мети оцінки.
25.07.2018 між ФОП Криничною Г.С. та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради укладено договір купівлі - продажу №5615-В-С, відповідно до якого відповідач 3 приватизувала вказані нежитлові приміщення за 172950,00грн без ПДВ (207540,00грн з ПДВ).
09.08.2018 між ФОП Криничною Г.С. та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради складено Акт прийому-передачі № 5615-В-С, який засвідчив факт передачі за вищевказаним договором купівлі-продажу нежитлових приміщень 1-го поверху № 13, 14, 1/2 частини приміщень № 8-10, загальною площею 39 кв.м., в будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126 та факт сплати коштів у повному обсязі за цим договором.
18.09.2018 між Департаментом містобудування та архітектури Харківської області та ФОП Криничною Г.С. було укладено охоронний договір на пам'ятку культурної спадщини (її частину) №1095.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам Східний апеляційний господарський суд зазначає наступне (всі положення законів наводяться в редакціях, чинних на момент виникнення спірних правовідносин).
Приписами ст. 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування України" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Вказані органи діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про місцеве самоврядування України", право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Відповідно до п. 30 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування України", виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об'єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об'єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.
Відповідно до ст. 29 Закону України "Про місцеве самоврядування України" до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать: управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад; підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо порядку та умов відчуження комунального майна, проектів місцевих програм приватизації та переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; організація виконання цих програм; підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо визначення сфер господарської діяльності та переліку об'єктів, які можуть надаватися у концесію; подання раді письмових звітів про хід та результати відчуження комунального майна.
Згідно з ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування України" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим законом.
У відповідності до ч. 5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування України", органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Частиною 6 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування України" визначено, що доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об'єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Стаття 140 Конституції України закріплює, що місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селищі та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
Рішенням Харківської міської ради №691/17 ви 21.06.2017 затверджено Програму приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 (надалі - Програма).
Пунктом 2.2. ст. 2 Програми приватизації серед принципів індивідуальної приватизації визначено можливість вибору способу приватизації об'єкта. Відповідно до пункту 3.1 Програми приватизації ініціатива щодо приватизації об'єктів комунальної власності може виходити як від Управління, так і від інших виконавчих органів Харківської міської ради, осіб, які можуть бути покупцями відповідно до законодавства.
Ініціативи щодо визначення способу приватизації належить Управлінню.
Пунктом 3.4. ст. 3 Програми встановлено, що приватизація об'єктів може здійснюється шляхом викупу без встановлення яких-небудь обмежень. Викуп застосовується щодо об'єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.
Пунктом 3.5. Програми передбачається можливість орендаря, що виявив бажання приватизувати орендоване майно звернутися до управління с заявою про включення такого майна до переліку об'єктів, що підтягають приватизації.
Згідно з пунктом 3.7. Програми приватизації Управлінням готується проект рішення Харківської міської ради з переліками об'єктів, що пропонуються для приватизації за способами їх приватизації.
Рішення про затвердження переліків об'єктів, що піддягають приватизації, приймається на пленарному засіданні сесії Харківської міської ради за поданням Управління (пункт 3.8). Відповідно до пункту 7.1 Програми приватизації відчуження об'єктів комунальної власності здійснюється із врахуванням вимог Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", а також інших законодавчих та нормативно-правових актів у цій сфері.
Умови та порядок відчуження комунального майна вносяться на розгляд сесії для кожного об'єкта окремим рішенням (пункт 7.2 Програми).
Рішення Харківської міської ради №691/17 від 21.06.2017 про затвердження Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 та сама програма приватизації чинні та не оскаржені в установленому законом порядку.
Рішенням Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17 "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" прийнято на підставі Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання ви 21.06.2017 №691/17 в додатку 1 до переліку об'єктів які підлатають приватизації (відчуженню) шляхом викупу внесені нежитлові приміщення 1-го поверху № 13, 14, 1/2 частину приміщення №8-10, загальною площею 39 кв.м., в будинку літ. "А-5", розташованому за адресою: м. Харків, вул. Сумська, 126.
Частина 2 ст.777 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) надає наймачеві переважне право придбати річ, що є об'єктом найму, за умов належного виконання своїх обов'язків за договором найму, в разі її продажу наймодавцем.
Це положення законодавства встановлює межі поведінки особи щодо реалізації свого права, а саме реалізації правовідносин без яких-небудь додаткових умов викупу/придбання, крім належного виконання договору оренди.
Частиною 1 ст. 289 Господарського кодексу України встановлено, що орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.
Як установлено та зазначено вище, в договорі оренди нерухомого майна сторонами узгоджено право орендаря на викуп об'єкту оренди відповідно до чинного законодавства України, при єдиній умові належного виконання договору щодо сплати орендної плати.
Відповідно до статті 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошеній ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.
З моменту прийняття рішення про приватизацію об'єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об'єкта, що підтягає приватизації шляхом викупу.
Частиною 2 статті 5-1, частиною 2 статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що об'єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об'єктами малої приватизації. Викуп об'єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Викуп застосовується до об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами, у тому числі у разі здійснення орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду.
Отже, право орендаря на приватизацію (відчуження) шляхом викупу передбачено п.5.6. договору оренди №1511 від 01.09.2004 та Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час укладення між сторонами правовідносин), та ст. 777 ЦК України, а саме станом на 2004 рік.
Східний апеляційний господарський суд зауважує на тому, що укладення договору оренди у 2004 році та передання орендарю об'єкт оренди у стані, який потребує капітального ремонту, безумовно свідчить про те, що орендодавець був достеменно обізнаний про необхідність проведення ремонту приміщення (отже здійснення невід'ємних поліпшень приміщення) та фактичну неможливість їх використання за призначенням без проведення такого ремонту.
Крім того, Східний апеляційний господарський суд зазначає про те, що вперше орендарем здійснений ремонт у 2008-2007 роках, тобто ще до змін у законодавстві щодо порядку відчуження об'єктів нерухомого майна шляхом їх продажу на аукціоні.
Отже, Східний апеляційний господарський суд наголошує, що орендар мав правомірні та обґрунтовані очікування про те, що належним чином виконуючи обов'язки орендаря та вкладаючи власні грошові кошти у ремонт та у поліпшення орендованого приміщення він зможе його викупити. Крім того, як установлено та зазначено вище, орендоване приміщення на момент його передачі в оренду потребувало ремонту.
З огляду на що, Східний апеляційний господарський суд відхиляє посилання апелянта про те, що орендодавець був не обізнаний про необхідність здійснення поліпшень нерухомого майна, яке передавалось в оренду. Крім того, всі проекти ремонтних робіт були погоджені з відповідними комунальними службами, які підпорядковані міській раді.
Матеріали справи містять докази здійснення ремонту приміщення та вартість таких робіт.
Східний апеляційний господарський суд не погоджується з позицією заявника апеляційної скарги про те, що докази на підтвердження проведених робіт є неналежними.
Так, на підтвердження здійснених робіт матеріали справи містять : довідку КП "Харківський міський центр нерухомості" від 21.06.2006, довідка КЖЕП №3 від 15.07.2005, акт технічного стану пам'ятки архітектури (додаток до охоронного договору №1007 від 09.08.2017), договори підряду від 01.12.2004, від 11.01.2016, акти виконаних робіт та інші. Наявні в матеріалах справи докази містять детальний перелік виконаних робіт та їх вартість, а також вартість закуплених матеріалів.
Східний апеляційний господарський суд відхиляє посилання прокурора про те, що у звіті про оцінку майна відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях. Апеляційний господарський суд зауважує на тому, що у звіті про оцінку майна не ставились питання щодо наявності невід'ємних поліпшень. Мета здійснення звіту про оцінку майна не передбачала установити наявність поліпшень приміщення та їх вартості, що не враховано прокурором.
З огляду на викладене, Східний апеляційний господарський суд вважає обґрунтованим та таким, що відповідає матеріалам справи висновок місцевого господарського суду про те, що орендарем доведено та підтверджено здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна у розмірі, що перевищує 25% вартості такого майна. Заперечень щодо наявності таких поліпшень від Харківської міської ради не надходило.
У статті 22 Конституції України визначено, що права і свободи людини і громадянина, закріплені Конституцією України, не є вичерпними; конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані; при прийняти нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що обмеження в праві відповідача, шляхом звуження переважного права на приватизацію - викуп орендованого майна з додатковими умовами ніж ті які були передбачені на час укладення договору оренди, є недопустимим.
Східний апеляційний господарський суд вважає, що місцевим господарським судом враховано правові висновки Верховного Суду в аналогічних справах та з їх урахуванням зроблено висновок про те, що вимога про визнання незаконним та скасування п. 13 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 №757/17, яке вичерпало свою дію, не є ефективним способом захисту порушеного права. Отже, рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні цієї вимоги є правомірним.
Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною першою статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
З матеріалів справи убачається, що договір купівлі-продажу виконаний, претензії щодо його виконання відсутні. Договір спрямований на реальне настання правових наслідків.
Крім того, апеляційний господарський суд зауважує, що здійснюючи приватизаційну політику щодо ФОП Криничної Г.С., Харківська міська рада та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради діяли як органи публічної влади і повинні були ухвалювати свої рішення в межах чинних на той час законів. Вони мали виключні повноваження щодо встановлення умов приватизації та ухвалення необхідних для її проведення актів, не погоджуючи своїх дій та рішень з покупцями.
ФОП Кринична Г.С. не мала і не могла мати можливості перевіряти правильність актів Харківської міської ради та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради щодо приватизації ними майна.
З огляду на наведені вище висновки та установлені обставини, Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про відмову у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки прокурором не наведено та не доведено порушення прав територіальної громади та інтересів суспільства оспорюваним договором.
При цьому, орендар, який належним чином виконував умови договору оренди, здійснив невід'ємні поліпшення орендованого майна у розмірі понад 25% від його вартості мав правомірні очікування на наявність у нього права викупу такого майна, яке було узгоджено сторонами у договорі оренди, який укладений ще до змін у законодавстві, які передбачають інші умови відчуження такого майна.
Оскільки місцевим господарським судом, з яким погодився суд апеляційної інстанції, відмовлено у задоволенні вимоги про визнання недійсним договору купівлі продажу нерухомого майна, а вимога про повернення такого майна є похідною, отже рішення суду першої інстанції в частині відмови у поверненні спірного нерухомого майна Харківській міській раді є законним та обґрунтованим.
Доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного провадження, тому апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову у її задоволенні.
Під час апеляційного провадження підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого рішення Господарського суду Харківської області у даній справі не установлено, тому воно підлягає залишенню без змін.
Враховуючи висновок апеляційного господарського суду про відмову у задоволенні апеляційної скарги, витрати апелянта зі сплати судового збору за звернення зі скаргою покладаються на заявника апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 129, 275, 276, 282-284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд
Апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2021 у справі №922/220/21 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження постанови апеляційного господарського суду передбачені статтями 286-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 10.02.2025
Головуючий суддя І.А. Шутенко
Суддя Н.В. Гребенюк
Суддя О.В. Плахов