ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
06 лютого 2025 року Справа № 914/1420/24
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Петухов М.Г. , суддя Василишин А.Р.
секретар судового засідання Новосельська О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ІСКРА-ТРАНС-ЛОГІСТИК" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.11.2024 у справі № 914/1420/24 (суддя Кравець С.Г., повний текст рішення складено 26.11.2024)
за позовом Овруцької міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІСКРА-ТРАНС-ЛОГІСТИК"
про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки
за участю представників сторін:
позивача - не з'явився;
відповідача - Вербенко П.О.;
Овруцька міська рада (далі - позивач, Міська Рада) звернулася до Господарського суду Львівської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Іскра-Транс-Логістик" (далі - відповідач, ТОВ "Іскра-Транс-Логістик") про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1824286000:05:000:0529.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що він є власником земельної ділянки з кадастровим номером 1824286000:05:000:0529 загальною площею 0,5 га, яка розташована за адресою: Житомирська обл., Коростенський р-н, м. Овруч, вул. Шевченка Тараса, 1Б. На даній земельній ділянці комунальної власності розташована нежитлова будівля, загальною площею 27.1 кв.м., яка перебуває у приватній власності ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" на підставі договору купівлі-продажу № 4301 від 19.09.2023. В той же час, рішенням Овруцької міської ради "Про надання в оренду земельних ділянок" від 24.10.2023 № 2176, відповідачу передано в оренду вищевказану земельну ділянку, встановлено ставку орендної плати у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки в рік. На виконання даного рішення міською радою було підготовлено та направлено на адресу відповідача для підписання договір оренди землі, проте з моменту його отримання і по цей час, на адресу міської ради підписаний екземпляр договору не надходив, що стало підставою для звернення до суду із вказаним позовом, оскільки укладення договору оренди вказаної земельної ділянки є обов'язковим.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 06.06.2024 справу № 914/1420/24 передано за підсудністю до Господарського суду Житомирської області.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 21.11.2024 позов задоволено. Визнано укладеним з дня набрання рішенням Господарського суду Житомирської області у справі № 914/1420/24 законної сили, договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1824286000:05:000:0529, загальною площею 0,5000 га, яка розташована за адресою: Житомирська обл, Коростенський р-н, м. Овруч, вул. Шевченка Тараса, 1Б, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07), терміном на 10 (десять) років, між Овруцькою міською радою в особі міського голови Коруда І.Я., який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку та ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" в особі керівника Надуличної С.П., з другого боку у редакції резолютивної частини рішення суду.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що неукладення відповідачем з позивачем договору оренди землі порушує законні права та інтереси позивача та призводить до неотримання позивачем орендної плати, сплата якої є обов'язковою відповідно до чинного законодавства, за користування відповідачем вказаною земельною ділянкою. Також, дослідивши проект договору оренди, суд першої інстанції встановив його відповідність вимогам чинного законодавства, зокрема п. 6 договору викладено в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 7 (сім) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, станом на 31 січня року, в якому здійснюється виплата орендної плати, з урахуванням її індексації, встановленої відповідно до чинного законодавства".
До Північно - західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.11.2024 у справі № 914/1420/24, в якій відповідач просить змінити рішення суду першої інстанції в частині, що стосується розміру орендної плати, яка визначена у п. 6 договору оренди.
Доводи апеляційної скарги зводяться до наступних аргументів:
- суд першої інстанції не надав належної оцінки обставинам, які дають право відповідачу на зменшення розміру орендної плати; суд формально послався на те, що відповідачем не оскаржено рішення Овруцької міської ради № 2345 від 22.12.2023 про відмову в зменшенні розміру орендної плати; дане рішення міської ради не містить жодного обґрунтування причин відмови у зменшенні орендної плати, а відтак не може вважати обґрунтованим та правомірним, тому рішенню має бути надано критичну оцінку та проведено дослідження підставності прохання відповідача щодо зменшення орендної плати;
- апелянт посилається на ч. 2 ст. 286 ГК України та ч. 4, 6 ст. 762 ЦК України, які передбачають можливість перегляду зобов'язання з оплати оренди (зменшення або звільнення від сплати коштів) за наявності певних умов. Однак, суд першої інстанції не застосував даних норм права, чим допустив неправильне застосування норм матеріального права, що відповідно до положень ч. 2 ст. 277 ГПК України є підставою для зміни судового рішення;
- запровадження воєнного стану призвело до зменшення заробітку, часткового зупинення діяльності бізнесу та змусило усіх адаптуватися до умов сьогодення, направити усі зусилля на військові потреби, допомогу населенню, продовження функціонування бізнесу. Враховуючи наведені обставини, відповідач звернувся до позивача із проханням зменшити розмір орендної плати за землю у зв'язку із скрутним економічним становищем, а також неможливістю розпочати господарську діяльність в приміщенні, що знаходиться на спірній земельній ділянці, а відмова в задоволенні такого законного права на зменшення розміру орендної плати - має бути належним чином обґрунтована;
- відповідач не заперечує проти укладення договору оренди, однак не в запропонованій редакції, а із запропонованими змінами в частині розміру орендної плати - 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.01.2025 визначено колегію суддів для розгляду справи у складі головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Василишин А.Р., суддя Петухов М.Г.
Ухвалою Північно - західного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 скаржнику поновлено пропущений строк на апеляційне оскарження рішення суду; відкрито провадження у справі № 914/1420/24; зупинено дію рішення суду; розгляд апеляційної скарги призначено на 06.02.2025 о 14:30 год.
Позивач відзиву на апеляційну скаргу не подав.
Представник відповідача в судовому засіданні 06.02.2025 підтримав доводи апеляційної скарги, просить її задоволити.
Позивач не забезпечив явку в судове засідання повноважного представника.
Враховуючи те, що судом вчинено всі необхідні дії для повідомлення всіх учасників справи про день, час та місце розгляду справи, явка сторін в судове засідання обов'язковою не визнавалась, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу в даному судовому засіданні за наявними матеріалами.
Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Колегія суддів апеляційного господарського суду, беручи до уваги межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, заслухавши в судовому засіданні представника відповідача, зазначає наступне.
Як встановлено апеляційним судом, згідно з Інформаційною довідкою № 365446610 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, земельна ділянка з кадастровим номером 1824286000:05:000:0529, площею 0,5 га, з 11.01.2023 перебуває у власності Овруцької міської ради (а. с. 14).
19.09.2023 між Овруцькою міською радою (продавець) та ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" (покупець) укладено договір купівлі - продажу (а. с. 99-100), відповідно до п. 1 якого продавець зобов'язується передати у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти і оплатити відповідно до умов цього договору нежитлову будівлю, загальною площею 27,1 кв. м., яка перебуває на балансі Овруцької міської ради та розташована за адресою: вул. Тараса Шевченка, буд. 1Б, м. Овруч, Коростенського району, Житомирської області.
Нежитлова будівля, що є предметом цього договору, розташована на земельній ділянці, площею 0,5 га, цільове призначення якої - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, кадастровий номер 1824286000:05:000:0529, яка перебуває в комунальній власності, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку HB-0001400002023, сформованого 18.07.2023 за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру (п. 1.1 договору).
19.09.2023 за ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю загальною площею 27,1 кв. м., що знаходиться за адресою Житомирська обл., Коростенський р-н., м. Овруч, вул. Шевченка Тараса, буд. 1Б, на підставі Договору купівлі продажу від 19.09.2023, що вбачається з інформаційної довідки №365445974 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (а.с. 15).
Рішенням Овруцької міської ради "Про надання в оренду земельних ділянок" № 2176 від 24.10.2023, вирішено передати ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" в оренду земельну ділянку, площею 0,5000 га, кадастровий номер 1824286000:05:000:0529, яка розташована по вул. Шевченка Тараса, 1Б у м. Овруч, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07) на умовах оренди терміном на 10 (десять) років, категорія земель: землі житлової та громадської забудови. Встановлено ставку орендної плати в розмірі 7 (сім) відсотків від нормативної грошової оцінки в рік (а.с. 17).
На виконання вказаного рішення № 2176 від 24.10.2023, позивачем було підготовлено та направлено на адресу відповідача супровідний лист № 02-09-2971 від 21.11.2023, у якому ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" запропоновано в 10-денний термін, з дня його отримання, підписати договір оренди землі від 24.10.2023 та повернути один примірник на адресу Овруцької міської ради. Разом із супровідним листом Овруцькою міською радою відповідачу надіслано два примірники договору оренди землі, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення АТ "Укрпошта" (а. с. 21).
Відповідно до умов вказаного договору:
- орендодавець (Овруцька міська рада) надає, а орендар (ТОВ "Іскра-Транс-Логістик") приймає у строкове платне користування земельну ділянку: кадастровий номер 1824286000:05:000:0529; місце розташування: Житомирська обл., Коростенський р-н., м. Овруч, вул. Тараса Шевченка, 1Б; цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07) (п. 1 договору);
- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5000 га, яка розташована: Житомирська обл., Коростенський р-н, м. Овруч, вул. Тараса Шевченка, 1Б (п. 2 договору);
- строк дії договору складає 10 років та закінчується 24.10.2033 року (п. 5 договору);
- орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 7 (сім) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, станом на 31 січня року, в якому здійснюється виплата орендної плати, з урахуванням її індексації, встановленої відповідно до чинного законодавства (п. 6 договору).
Вказаний примірник договору оренди землі від 24.10.2023, який підписаний орендодавцем та скріплений відтиском його печатки був одержаний відповідачем, про що свідчить подана відповідачем до відзиву його копія (а. с. на звороті 91-93).
Згідно витягу № НВ-1800423262023 із технічної документації, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1824286000:05:000:0529, станом на 19.07.2023, становить 3 832 191 грн (а. с. 22).
Визначений у договорі розмір орендної плати за землю встановлено відповідно до "Положення про порядок надання в оренду земельних ділянок", затвердженого рішенням Овруцької міської ради "Про внесення змін до Положення про порядок надання в оренду земельних ділянок" № 1119 від 14.03.2019 (а. с. 23-25).
Відповідач 29.11.2023 отримав примірник договору оренди землі, однак, зі свого боку його не підписав та на адресу Овруцької міської ради не направив.
Листом № 07-12/01 від 07.12.2023 ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" звернулося до Овруцької міської ради, в якому просило зменшити розмір орендної плати з 7 % до 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на період до завершення військового стану і 3 місяці після його завершення, з посиланням на складне економічне становище в країні, внаслідок військової агресії рф проти України, в результаті чого погіршилася господарська діяльність ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" (а. с. 95).
До листа відповідача було додано протокол розбіжностей від 25.10.2023 (а. с. 95 на звороті), у якому ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" запропоновано викласти п. 6 договору оренди землі від 24.10.2023 у наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, станом на 31 січня року, в якому здійснюється виплата орендної плати, з урахуванням її індексації, встановленої відповідно до чинного законодавства, на період до завершення військового стану і 3 місяці після його завершення."
Рішенням Овруцької міської ради № 2345 від 22.12.2023 відмовлено ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" у зменшенні ставки орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, яка розташована по вул. Тараса Шевченка, 1Б, м. Овруч, кадастровий номер 1824286000:05:000:0529.
Предметом позову у справі є вимоги позивача до відповідача про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1824286000:05:000:0529 у зв'язку із тим, що укладення вказаного договору є обов'язковим, а відповідач, будучи власником приміщення на якому розташована земельна ділянка, вказаний договір не підписує.
Так, рішенням Господарського суду Житомирської області від 21.11.2024 позов задоволено.
В той же час, відповідач просить суд апеляційної інстанції змінити рішення суду першої інстанції в частині, що стосується розміру орендної плати, яка визначена у п. 6 договору оренди та вважає обґрунтованим розмір орендної плати - 3 % від нормативно - грошової оцінки земельної ділянки, а не 7 % як вказано в оскаржуваному рішенні суду.
Надаючи правову оцінку обставинам у справі в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів зазначає, що у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18 викладено наступну правову позицію, що визначення позивачем предмета спору "про зобов'язання відповідача укласти договір у певній редакції" є письмовим волевиявленням позивача щодо вступу у зобов'язальні правовідносини шляхом укладення такого договору за рішенням суду про укладення договору відповідно до статті 187 ГК України; звернення до суду з вимогою про визнання договору укладеним у наданій позивачем редакції перебуває в межах способу захисту "про встановлення господарських правовідносин" відповідно до абзацу 11 ч. 2 ст. 20 та ст. 187 ГК України та не вимагає застосування інших способів захисту судом, зокрема, й за ініціативою суду в порядку, визначеному ч. 2 ст. 5 ГПК України; вимогу позивача про зобов'язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним ст. 20 ГК України; за наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись ч. 9 ст. 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.
Відповідно до ч. 11 ст. 120 ЗК України, якщо об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об'єкта нерухомого майна зобов'язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов'язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.
Пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об'єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт.
Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 78 ЗК України, право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Згідно з ст. 80 ЗК України, суб'єктами права власності на землю є: громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування - на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади - на землі державної власності.
Приписами ч .ч. 1, 2 ст. 83 ЗК України встановлено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
За змістом ст. 144 Конституції України, ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад належить вирішення питань про надання у користування земельних ділянок із земель комунальної власності відповідних територіальних громад.
Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель комунальної власності за рішенням органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч. ч. 1, 2 ст. 116 ЗК України).
За змістом ст. ст. 122, 123, 124 ЗК України, міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок комунальної власності у користування здійснюється органами місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування згідно з його повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
За змістом ч. ч. 1, 2 ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Згідно з ч. 1 ст. 641 ЦК України, пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. Правовідносини з укладання господарських договорів у примусовому порядку за рішенням суду регулюються статтею 187 ГК України.
Так, за приписами ч. 1 ст. 187 ГК України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
Відповідно до ч. 2 ст. 187 ГК України, день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.
Отже, переддоговірним є спір, який виникає у разі, якщо сторона ухиляється або відмовляється від укладення договору в цілому або не погоджує окремі його умови. При цьому передати переддоговірний спір на вирішення суду можливо лише тоді, коли хоча б одна із сторін є зобов'язаною його укласти через пряму вказівку закону, або на підставі обов'язкового для виконання акта планування. В інших випадках спір про укладення договору чи з умов договору може бути розглянутий господарським судом тільки за взаємною згодою сторін або якщо сторони зв'язані зобов'язанням укласти договір на підставі існуючого між ними попереднього договору. У разі вирішення судом переддоговірного спору з дотриманням вказаних вимог, днем укладення договору вважається день набрання чинності відповідним рішенням суду, враховуючи, що, в такому випадку, договірне зобов'язання між сторонами виникає саме на підставі судового рішення.
Приписами ч. 7 ст. 179 ГК України визначено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Відповідно до ст. 179 ГПК України, при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.
Згідно з ч. ч. 1, 2, 3 ст. 180 ГК України, зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.
Відповідно до ст. ст. 13, 14 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Істотними умовами договору оренди землі згідно з ст. 15 Закону України "Про оренду землі" є, зокрема: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно зі ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
За змістом ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно з частиною 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
За змістом ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Як встановлено апеляційним господарським судом, на земельній ділянці з кадастровим номером 1824286000:05:000:0529, яка перебуває в комунальній власності Овруцької міської ради розміщений об'єкт нерухомого майна, який ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" набуло у власність на підставі договору купівлі - продажу від 19.09.2023.
А відтак, у відповідача в силу приписів ч. 11 ст. 120 ЗК України виник обов'язок протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на об'єкт, звернутися до органу місцевого самоврядування, в даному випадку - Овруцької міської ради із клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений об'єкт, що належить йому на праві власності.
Водночас, в матеріалах справи відсутні докази звернення ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" у строк, встановлений законом до Овруцької міської ради із клопотанням про передачу йому у власність або користування вищевказаної земельної ділянки, а відтак відносини між позивачем та відповідачем щодо користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухоме майно відповідача, не були оформлені належним чином.
Як вбачається із матеріалів справи, з метою оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, позивачем було прийнято рішення № 2176 від 24.10.2023, яким вирішено передати в оренду ТОВ "Іскра-Транс-Логістик" земельну ділянку площею 0,5000 га, кадастровий номер 1824286000:05:000:0529 та встановлено ставку орендної плати у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки в рік (а. с. 17).
При цьому, як встановлено апеляційним господарським судом, позивач із дотриманням вимог закону надіслав відповідачу проект договору оренди землі із пропозицією щодо його укладення.
В той же час, відповідач вказаний проект договору зі своєї сторони не підписав, а звернувся до позивача із листом № 07-12/01 від 07.12.2023, у якому просив зменшити розмір орендної плати з 7 % до 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на період до завершення військового стану і 3 місяці після його завершення, з посиланням на складне економічне становище в країні.
Разом з тим, рішенням Овруцької міської ради № 2345 від 22.12.2023 відмовлено відповідачу у зменшенні ставки орендної плати за земельну ділянку комунальної власності кадастровий номер 1824286000:05:000:0529 (а. с. 104).
Колегія суддів звертає увагу на те, що пп. 3.1.5 п. 3.1. Положення про порядок надання в оренду земельних ділянок, яке затверджене рішенням Овруцької міської ради № 1119 від 14.03.2019 "Про внесення змін до Положення про порядок надання в оренду земельних ділянок", передбачено, що розмір річної орендної плати встановлюється на рівні 7 % від нормативної грошової оцінки, зокрема для суб'єктів підприємницької діяльності роздрібної торгівлі, які здійснюють свою діяльність поза межами ринків.
Тобто визначений у договорі розмір орендної плати за землю встановлений на підставі вказаного вище Положення в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки в рік та виходячи із розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 1824286000:05:000:0529, яка станом на 19.07.2023 становить 3 832 191 грн.
Вищевказані рішення міської ради відповідачем не оспорювалися, є чинними та у встановленому законом порядку незаконними не визнавалися, а тому є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Із урахуванням норм ст. ст. 15, 21 Закону України "Про оренду землі", ст. 1 Закону України "Про оцінку земель", ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", колегія суддів дійшла висновку про те, що судом першої інстанції правомірно визнано укладеним п. 6 договору оренди в редакції позивача, що стосується орендної плати в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Щодо посилання відповідача в апеляційній скарзі на те, що суд першої інстанції не застосував до спірних правовідносин положень ч. 2 ст. 286 ГК України та ч. 4, 6 ст. 762 ЦК України, які передбачають можливість перегляду зобов'язання з оплати оренди (зменшення або звільнення від сплати коштів) за наявності певних умов, то суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
За змістом положень ч. 2 ст. 286 ГК України, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
В силу ч. ч. 4, 6 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном), а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.
Як вказує відповідач, запровадження воєнного стану призвело до зменшення заробітку, часткового зупинення діяльності бізнесу та змусило усіх адаптуватися до умов сьогодення. Відповідач вважає, що має право на зменшення розміру орендної плати за землю у зв'язку із скрутним економічним становищем, а також неможливістю розпочати господарську діяльність в приміщенні, що знаходиться на спірній земельній ділянці.
Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до ст. ст. 42, 44 ГК підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку. Підприємництво здійснюється на основі, зокрема, комерційного розрахунку та власного комерційного ризику.
За змістом цих правових норм у разі здійснення підприємницької діяльності особа має усвідомлювати, що така господарська діяльність здійснюється нею на власний ризик, особа має здійснювати власний комерційний розрахунок щодо наслідків здійснення відповідних дій, самостійно розраховувати ризики настання несприятливих наслідків в результаті тих чи інших її дій та самостійно приймати рішення про вчинення (чи утримання від) таких дій.
Апеляційний господарський суд зауважує, що ведення господарської діяльності після запровадження воєнного стану нероздільно пов'язано з підвищеним ризиком; відповідач мав усвідомлювати щодо настання можливих негативних наслідків у випадку використання (не використання) приміщення, що знаходиться на спірній земельній ділянці та добровільно, свідомо, самостійно, за власним волевиявленням погодився щодо прийняття на себе певних обов'язків.
При цьому суд вказує, що передаючи в оренду майно, позивач (орендодавець) вправі розраховувати на отримання орендної плати, виходячи з презумпції того, що відповідач, на момент набуття у власність нежитлової будівлі на підставі договору купівлі-продажу № 4301 від 19.09.2023, був обізнаний про наведені вище обставини та усвідомлював весь спектр ризиків, з якими він може зіткнутися, а за приписами чинного законодавства всі ризики щодо здійснення господарської діяльності несе відповідний суб'єкт господарювання.
Водночас, суд апеляційної інстанції, дослідивши матеріали цієї справи, зазначає, що відповідачем не доведено обставин, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, і він не відповідає за ці обставини, а також не доведено об'єктивної неможливості використовувати майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які відповідач не відповідає.
Будь - яких обставин невикористання відповідачем майна, ані судом першої інстанції, ані судом апеляційної інстанції встановлено не було, а відповідачем належними і допустимими доказами таких обставин не доведено.
З урахуванням наведеного, суд апеляційної інстанції вважає, що доводи відповідача про наявність підстав для застосування до спірних правовідносин положень ч. 2 ст. 286 ГК України та ч. 4, 6 ст. 762 ЦК України є необґрунтованими.
З приводу інших доводів скаржника, то колегія суддів звертає увагу, що такі аргументи були почуті, враховані судом апеляційної інстанції, однак не можуть бути підставою для скасування рішення суду в оскаржуваній частині; натомість оскаржуване рішення є вмотивованим, судом першої інстанції зазначено з достатньою ясністю підстави, на яких ґрунтуються його висновки, що відповідає нормам ст. 236 ГПК України.
В той же час, суд зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Статтею 276 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Із урахуванням викладеного, апеляційну скаргу ТОВ "ІСКРА-ТРАНС-ЛОГІСТИК" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.11.2024 у справі № 914/1420/24 слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Судовий збір за розгляд апеляційної скарги покладається на скаржника згідно ст. 129 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ІСКРА-ТРАНС-ЛОГІСТИК" на рішення Господарського суду Житомирської області від 21.11.2024 у справі №914/1420/24 - залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.
3. Справу повернути до Господарського суду Житомирської області.
Повний текст постанови складений 10 лютого 2025
Головуючий суддя Олексюк Г.Є.
Суддя Петухов М.Г.
Суддя Василишин А.Р.