"15" листопада 2010 р. Справа № 20-33/87-10-3022
За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Ольвія і К"
до відповідача: Сільськогосподарського виробничого кооперативу імені Кутузова
про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності
Суддя Щавинська Ю.М.
Представники сторін:
від позивача: Клівець М.І.- за довіреністю б/н від 19.06.2009 року;
від відповідача: Горобець Л.І.- за довіреністю № 59 від 05.10.2010 року; Томашевський Р.М.- за довіреністю б/н від 08.11.2010 року.
У судовому засіданні оголошувалась перерва відповідно до ст. 77 ГПК України.
Суть спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "Ольвія і К" звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою до відповідача Сільськогосподарського виробничого кооперативу імені Кутузова, в якій просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна -бази відпочинку „Колос”, укладений 03.06.2009 року між ТОВ "Ольвія і К" та СВК імені Кутузова, та визнати за ТОВ "Ольвія і К" право власності на нерухоме майно бази відпочинку „Колос”, розташоване за адресою: Одеська область, Білгород-Дністровський район, Шабівська сільська рада, комплекс будівель та споруд № 26, а саме: будинок відпочинку літ. «Б», загальною площею 540,4 кв.м, будинок відпочинку літ. «З», загальною площею 44,7 кв.м, будинок відпочинку медпункт літ. «В», загальною площею 90,9 кв.м, їдальня літ. «Г», загальною площею 231,0 кв.м, магазин літ. «А», загальною площею 61,8 кв.м, адмінбудинок літ. «Д», загальною площею 60,8 кв.м.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що 29.03.2008 року між ТОВ "Ольвія і К" та СВК імені Кутузова був укладений договір оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос”, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування з обов'язковим правом подальшого викупу орендованого майна нерухоме майно бази відпочинку „Колос”. Згідно до п. 6.2.5.3 договору оренди вартість майна бази відпочинку "Колос" при його купівлі орендарем підлягає зменшенню на суму понесених орендарем затрат на покращення та реконструкцію бази відпочинку „Колос”, встановлення необхідного технологічного устаткування, зведення у встановленому законодавством порядку будівель і споруд, закладання насаджень, надання іншої допомоги СВК імені Кутузова або зарахування даних затрат у розрахунок за орендну плату.
Позивач стверджує, що у 2008-2009 роках ТОВ "Ольвія і К" виконало роботи з капітального ремонту та благоустрою бази відпочинку „Колос” на загальну суму 805 943,80 грн., що підтверджується відповідними договорами підряду та відповідає умовам договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року. Про здійснення вказаних робіт позивачем було повідомлено СВК імені Кутузова з наданням відповідних підтверджуючих документів та виставлені вимоги щодо оплати понесених витрат, на що СВК імені Кутузова надало відповідь з проханням зарахувати вказані витрати в суму вартості викупу бази відпочинку „Колос” та розробити відповідний договір купівлі-продажу.
03.06.2009 року між ТОВ "Ольвія і К" та СВК імені Кутузова був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна бази відпочинку „Колос”, який не було нотаріально посвідчено. Враховуючи, що згідно до п. 4.2 вказаного договору купівлі-продажу оплата за придбане майно здійснюється шляхом заліку боргу СВК імені Кутузова перед ТОВ "Ольвія і К" згідно умов договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року та вважається сплаченою у розмірі вартості усього нерухомого майна бази відпочинку „Колос” та становить 700 000,00 грн., а борг СВК імені Кутузова перед ТОВ "Ольвія і К" згідно умов договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року у розмірі 700 000,00 грн. вважається погашеним з моменту підписання договору купівлі-продажу, позивач вважає, що умови договору купівлі-продажу ним були виконані в повному обсязі. У зв'язку з викладеним, приймаючи до уваги, що договір купівлі-продажу нерухомого майна бази відпочинку „Колос”, укладений між сторонами 03.06.2009 року, не був нотаріально посвідчений, як того вимагає закон, ТОВ "Ольвія і К" звернулося до господарського суду з позовом про визнання вказаного договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, що було предметом договору купівлі-продажу, з посиланням на ст.ст. 219, 220, 525, 526, 655 ЦК України.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 12.07.2010 року (суддя Мазур Д.Т.) було порушено провадження у справі № 33/87-10-3022 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ольвія і К" до відповідача Сільськогосподарського виробничого кооперативу імені Кутузова про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності, із призначенням справи до розгляду в засіданні суду.
Розпорядженням в.о. голови господарського суду Одеської області № 238-р від 01.09.2010 року, у зв'язку з наданням судді господарського суду Одеської області Мазуру Д.Т. відпустки на підставі наказу голови суду № 305-р від 16.08.2010 р., справу № 33/87-10-3022 було передано на розгляд судді господарського суду Одеської області Щавинській Ю.М.
У зв'язку з викладеним, ухвалою господарського суду Одеської області від 06.09.2010 року справу № 33/87-10-3022 було прийнято до свого провадження суддею Щавинською Ю.М. із присвоєнням справі № 20-33/87-10-3022.
Відповідач надав суду відзив на позов (т.1, а.с.123-126), в якому проти позову ТОВ "Ольвія і К" заперечує з наступних підстав:
Відповідач зазначає, що дійсно, 29.03.2008 року між ТОВ "Ольвія і К" та СВК імені Кутузова був укладений договір оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос”, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування з обов'язковим правом подальшого викупу орендованого майна нерухоме майно бази відпочинку „Колос”. Проте, діюче законодавство не містить в собі положень про договір оренди нерухомого майна з обов'язковим правом подальшого викупу орендованого майна. Вказана умова договору містить в собі елементи попереднього договору купівлі-продажу. Частиною 1 ст. 635 ЦК України визначено, що попередній договір (та його складові) укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена -у письмовій формі. Враховуючи, що згідно до положень ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а договір оренди від 29.03.2008 року, у тому числі його положення щодо викупу нерухомого майна, не був посвідчений нотаріально, то і право позивача на викуп бази відпочинку „Колос” не виникло.
СВК імені Кутузова також стверджує, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власнику товару. Власниками бази відпочинку „Колос” є члени СВК імені Кутузова, а спірний договір купівлі-продажу був укладений без відповідного рішення співвласників, що суперечить ст. 358 ЦК України, та свідчить про те, що вказаний договір був укладений головою СВК імені Кутузова з перевищенням повноважень, що не дає підстав для визнання його дійсним.
Щодо тверджень позивача про те, що навесні 2009 року він надав відповідачу документи по здійсненню капітального ремонту та благоустрою бази відпочинку „Колос” на загальну суму 805 943,80 грн., СВК імені Кутузова вважає, що ці твердження спростовуються листами позивача від 16.02.2010 року, від 28.04.2010 року та 14.05.2010 року, в яких позивач вказує, що ним були проведені роботи на загальну суму 393 137,00 грн., з яких він просить суму в розмірі 36 297,84 грн. зарахувати в якості орендної плати, а залишок в сумі 356 839,16 грн. -повернути.
Крім того, відповідач зазначає, що, посилаючись в обґрунтування своїх позовних вимог на ст. 220 ЦК України, ТОВ "Ольвія і К" не надало суду доказів, що свідчать про досягнення згоди між сторонами за всіма істотними умовами договору купівлі-продажу, та доказів, що свідчать про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення вказаного договору. До того ж, згідно до роз'яснень Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009р. „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними”, вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. У зв'язку викладеним, СВК імені Кутузова просить суд у задоволенні позовної заяви ТОВ "Ольвія і К" відмовити.
У судовому засіданні 15.11.2010 року представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги в повному обсязі.
Представник відповідача у судовому засіданні 15.11.2010 року, заперечуючи проти позову, з підстав, зазначених у відзиві на позов, заявив клопотання про зупинення провадження у справі № 20-33/87-10-3022 до вирішення пов'язаної з нею справи № 12/164-10-4760 про визнання договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року частково недійсним.
В обґрунтування вказаного клопотання відповідач посилається на те, що на теперішній час в провадженні господарського суду Одеської області знаходиться справа № 12/164-10-4760 за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу імені Кутузова до ТОВ "Ольвія і К" про визнання окремих пунктів договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року недійсними. Вказані спірні пункти договору стосуються саме права викупу ТОВ "Ольвія і К" нерухомого майна бази відпочинку та права зарахування витрат, понесених у зв'язку із проведенням поліпшення орендованого майна, в рахунок оплати спірного договору купівлі-продажу. Таким чином, відповідач вважає, що зазначені справи є пов'язаними між собою та рішенням по справі № 12/164-10-4760 встановлюватимуться обставини, що впливатимуть на оцінку доказів у справі № 20-33/87-10-3022.
Представник позивача у судовому засіданні 15.11.2010 року залишив вирішення вказаного клопотання на розсуд суду, зазначаючи при цьому, що договір оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року вже досліджувався у судовому порядку, про що ним було надано для залучення до матеріалів справи копію рішення господарського суду Одеської області від 28.01.2009 року у справі № 22/168-08-4257.
Розглянувши надане клопотання у судовому засіданні, суд відмовив у його задоволенні, з наступних підстав:
Відповідно до ч. 1 ст. 79 ГПК України господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом.
Для вирішення питання про зупинення провадження у справі господарському суду слід у кожному конкретному випадку з'ясовувати:
а) як пов'язана справа, яка розглядається господарським судом, зі справою, що розглядається іншим судом;
б) чим обумовлюється неможливість розгляду справи.
При цьому, пов'язаність справ полягає у тому, що рішення іншого суду, який розглядає справу, встановлює обставини, що впливають на збирання та оцінку доказів у даній справі, зокрема, факти, що мають преюдиціальне значення. Ці обставини повинні бути такими, що мають значення для даної справи.
Неможливість розгляду даної справи до вирішення справи іншим судом полягає в тому, що обставини, які розглядаються іншим судом, не можуть бути встановлені господарським судом самостійно у даній справі.
Разом з тим, як вбачається з позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Ольвія і К", її предметом є визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 03.06.2009 року, укладеного між сторонами, та визнання права власності на підставі зазначеного правочину.
Таким чином, обставини, що будуть встановлені господарським судом у справі № 12/164-10-4760, предметом якої є визнання недійсними пунктів договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року, не впливатимуть на оцінку доказів у даній справі та не матимуть преюдиціальне значення, оскільки ТОВ "Ольвія і К" не визначає договір оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року в якості підстави для визнання права власності на вказане майно. До того ж, вказані обставини можуть бути встановлені господарським судом самостійно у даній справі.
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне:
Як свідчать матеріали справи і на зазначене посилається позивач в обґрунтування заявлених вимог, 29.03.2008 року між СВК імені Кутузова (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ольвія і К" (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос”, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування з обов'язковим правом подальшого викупу орендованого майна нерухоме майно бази відпочинку „Колос”, розташоване за адресою: Одеська область, Білгород-Дністровський район, Шабівська сільська рада, комплекс будівель та споруд № 26, разом з усіма основними та оборотними засобами, інвентарем та обладнанням, що знаходиться на обліку бази відпочинку „Колос”, загальною площею майна 964,8 кв.м, з кількістю домиків -6: будинок відпочинку літ. «Б», будинок відпочинку літ. «З», будинок відпочинку, медпункт літ. «В», їдальня літ. «Г», магазин літ. «А», адмінбудинок літ. «Д», вартістю об'єкту 200 354 грн.
Згідно до п. 2.1 договору оренди об'єкти оренди передаються в оренду для використання по цільовому призначенню бази відпочинку „Колос” -для здійснення орендарем підприємницької діяльності з надання послуг у галузі туризму, оздоровлення, торгівлі та організації досугу відпочиваючих з обов'язковим правом подальшого викупу орендованого майна бази відпочинку „Колос”.
Термін оренди, згідно до п. 3.1. договору, складає 2 роки 11 місяців та 30 днів з моменту прийняття об'єкта (нерухомого майна), що орендується.
У відповідності до п. 6.2.3 договору оренди орендар має право здійснювати без згоди орендодавця капітальний ремонт майна, що орендується, покращення та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень, встановлення необхідного технологічного устаткування, зводити у встановленому законодавством порядку будівлі і споруди, закладати насадження, без зміни цільового призначення земельної ділянки.
Пунктом 6.2.4 договору оренди було встановлено, що орендар має право вимагати від орендодавця повного погашення понесених ним витрат на капітальний ремонт майна, що орендується, покращення та реконструкцію орендованих нежитлових приміщень, встановлення необхідного технологічного устаткування, зведення у встановленому законодавством порядку будівлі і споруди, закладання насаджень або зарахування даних витрат відповідно до п. 6.2.5.3 даного договору.
Згідно до п. 6.2.5.3 договору оренди вартість майна бази відпочинку "Колос" при його купівлі орендарем підлягає зменшенню на суму понесених орендарем затрат на покращення та реконструкцію бази відпочинку „Колос”, встановлення необхідного технологічного устаткування, зведення у встановленому законодавством порядку будівель і споруд, закладання насаджень, надання іншої допомоги СВК імені Кутузова або зарахування даних затрат у розрахунок за орендну плату.
З огляду на наведені положення договору оренди, враховуючи, що у 2008-2009 роках ТОВ "Ольвія і К" виконало роботи з капітального ремонту та благоустрою бази відпочинку „Колос” за його твердженням на загальну суму 805 943,80 грн., позивач повідомив СВК імені Кутузова про здійснення вказаних робіт, на що йому було надано відповідь з проханням зарахувати вказані витрати в суму вартості викупу бази відпочинку „Колос” та розробити відповідний договір купівлі-продажу.
03.06.2009 року між СВК імені Кутузова (продавець) та ТОВ "Ольвія і К" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу, згідно якого продавець зобов'язується передати належне йому нерухоме майно бази відпочинку „Колос” у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти нерухоме майно бази відпочинку „Колос” та сплатити за нього грошові кошти на умовах договору.
Згідно розділу 2 договору купівлі-продажу нерухоме майно розташовано за адресою: Одеська область, Білгород-Дністровський район, Шабівська сільська рада, комплекс будівель та споруд № 26, та складається з 6 домиків, а саме: будинок відпочинку літ. «Б», загальною площею 540,4 кв.м, будинок відпочинку літ. «З», загальною площею 44,7 кв.м, будинок відпочинку медпункт літ. «В», загальною площею 90,9 кв.м, їдальня літ. «Г», загальною площею 231,0 кв.м, магазин літ. «А», загальною площею 61,8 кв.м, адмінбудинок літ. «Д», загальною площею 60,8 кв.м.
У відповідності до п.п. 4.1, 4.2 договору купівлі-продажу загальна сума усього нерухомого майна бази відпочинку „Колос” становить 700 000,00 грн. Оплата за майно здійснюється шляхом заліку боргу СВК імені Кутузова перед ТОВ "Ольвія і К" згідно умов договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року та вважається сплаченою у розмірі вартості усього нерухомого майна бази відпочинку „Колос” та становить 700 000,00 грн. В свою чергу борг СВК імені Кутузова перед ТОВ "Ольвія і К" згідно умов договору оренди нерухомого майна бази відпочинку „Колос” від 29.03.2008 року у розмірі 700 000,00 грн. вважається погашеним з моменту підписання договору купівлі-продажу.
Вважаючи, що умови договору купівлі-продажу ним були виконані в повному обсязі, разом з тим, приймаючи до уваги, що договір купівлі-продажу нерухомого майна бази відпочинку „Колос”, укладений між сторонами 03.06.2009 року, не був нотаріально посвідчений, ТОВ "Ольвія і К", з посиланням на ст.ст. 219, 220 ЦК України, звернулося до господарського суду з позовом про визнання вказаного договору дійсним та визнання права власності на нерухоме майно, що було його предметом.
Проаналізувавши надані сторонами докази в їх сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:
Предметом спору у даній справі є визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності на нерухоме майно на підставі вказаного правочину.
Згідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Враховуючи, що предметом спірного договору купівлі-продажу є нерухоме майно бази відпочинку „Колос”, даний договір, згідно до ст. 657 ЦК України, підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Зі змісту частини 3 статті 640 цього Кодексу вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Зазначене цілком кореспондується зі ст. 210 ЦК України, згідно якої правочин, що підлягає держаній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, на яку посилається позивач, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
З урахуванням викладеного, суд доходить висновку про відсутність правових підстав для застосування до вказаного правочину норми частини другої статті 220 ЦК України, оскільки момент його вчинення законом пов'язується з державною реєстрацією, у зв'язку з чим він не є укладеним і не створює прав та обов'язків для сторін. Зазначена позиція сформульована також у Постанові Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009р. „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними.
Так, згідно до зазначеної Постанови, з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
Крім того, суд вважає за необхідне зазначити наступне:
Правовий аналіз наведених положень свідчить про те, що розглядаючи спір, предметом якого є визнання договору дійсним, суд зобов'язаний надати юридичну оцінку щодо відповідності такого договору вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
Таким чином, предметом доказування по справі про визнання дійсним договору, який не був нотаріально посвідчений, є доведення позивачем досягнення згоди щодо усіх істотних умов договору, наявність виконання умов цього договору його сторонами та ухилення однієї із сторін договору від його нотаріального посвідчення.
Разом з тим, розписка керівників СВК імені Кутузова та ТОВ "Ольвія і К" від 03.06.2009 року, якою позивач підтверджує факт виконання сторонами умов договору купівлі-продажу від 03.06.2009 року (т. 2, а.с. 36), не може бути прийнята судом в якості належного доказу, що підтверджує здійснення розрахунків між юридичними особами. До того ж, вказана розписка суперечить п. 4.2 договору купівлі-продажу від 03.06.2009 року та наявному в матеріалах справи листуванню між сторонами.
З урахуванням вищевикладеного, суд доходить висновку про невідповідність умов вказаного договору вимогам діючого законодавства, додержання яких є необхідним для чинності правочину, що є підставою для відмови в позові про визнання його дійсним згідно до ст. 220 ЦК України, та, відповідно, для відмови у позові про визнання права власності на підставі зазначеного правочину.
За таких обставин, у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Ольвія і К" слід відмовити, у зв'язку з чим підстави для покладення на відповідача судових витрат відсутні.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд,-
1. У позові відмовити.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.
Суддя Щавинська Ю.М.
Повне рішення складено 22.11.2010р.