65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
"21" листопада 2024 р.м. Одеса Справа № 916/2625/24
Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю.С.
при секретарі судового засідання: Степанюк А.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЄДРПОУ 26302595)
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Ражева Олександра Вікторовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 )
про виселення та стягнення, -
за участю представників сторін:
від позивача: не з'явився
від відповідача: Ражев О.В., особисто
Суть спору: Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Ражева Олександра Вікторовича, в якому просить суд:
- виселити Фізичну особу-підприємця Ражева Олександра Вікторовича з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 4,7 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Єврейська, 55 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;
- стягнути з Фізичної особи-підприємця Ражева Олександра Вікторовича на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради неустойку за прострочення повернення об'єкта оренди у розмірі 8934,33 грн.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на закінчення строку дії договору оренди №774/ж/4 від 20.10.2005, у зв'язку з чим у позивача виникло право для звернення до суду за захистом порушених прав та законних інтересів з позовними вимогами про виселення та стягнення неустойки.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.06.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №916/2625/24; визначено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 18.07.2024 о 14:30.
05.07.2024 за вх.№26076/24 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, який прийнято судом до розгляду та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданому відзиві відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог та вказує, зокрема, наступне:
- відповідач зазначає, що закінчення строку дії договору припадало на період поширення на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19; влітку 2020 року відповідач намагався потрапити до ДКВ ОМР для подання заяви про продовження строку дії договору оренди, проте відповідача не впустили до приміщення позивача через введений карантин;
- відповідач наголошує, що продовжував сплачувати орендну плату за користування орендованим приміщенням та жодних претензій до березня 2024 року від позивача не було;
- відповідач звертає увагу, що 08.12.2021 ним було подано заяву про продовження договору оренди через офіційний майданчик для державних закупівель E-Tender, ДКВ ОМР не відмовив у заявленому намірі продовжити строк дії договору;
- відповідач вказує, що не було висловлено заперечень і протягом місяця після закінчення строку дії договору, ще й приймалась оплата за оренду, а тому відповідач вважає, що договір вважається поновленим.
12.07.2024 за вх.№26816/24 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, яка прийнята судом до розгляду. У поданій відповіді на відзив позивач просить суд задовольнити позовні вимоги та вказує, зокрема, що:
- продовження договору оренди відбувається відповідно до норм Закону України “Про оренду державного та комунального майна» (№157-IX), яким встановлено відповідний порядок, який відповідачем не був дотриманий, а тому на переконання позивача договір припинився у зв'язку із закінченням строку на який його було укладено 22.07.2020;
- орендарю за прострочення виконання зобов'язань щодо повернення об'єкта оренди нарахована неустойка у розмірі подвійної орендної плати за період з 23.07.2020 по 31.05.2024 у розмірі 8934,33 грн.;
- якщо орендар не звільнив орендоване приміщення після припинення терміну дії договору, позовна вимога орендодавця про його виселення як примусове виконання обов'язку в натурі відповідає приписам ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України.
Ухвалою суду від 18.07.2024 продовжено строк підготовчого провадження у справі №916/2625/24 на 30 днів; відкладено підготовче засідання на 13.09.2024 о 14:45.
09.09.2024 за вх.№32685/24 до суду від позивача надійшло клопотання про проведення підготовчого засідання без участі представника позивача та про закриття підготовчого провадження і призначення справи до судового розгляду по суті.
Ухвалою суду від 13.09.2024 закрито підготовче провадження у справі №916/2625/24; призначено справу до розгляду по суті на 04.10.2024 о 15:30.
04.10.2024 за вх.№36279/24 до суду від відповідача надійшло клопотання про долучення доказів, яке судом у протокольній формі задоволено, та додаткові документи, які судом долучено до матеріалів справи.
У судовому засіданні 04.10.2024 судом у протокольній формі винесено ухвалу у порядку ст. 202 ГПК України про відкладення судового засідання на 24.10.2024 о 16:00.
24.10.2024 за вх.№38833/24 до суду від відповідача надійшли додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи.
У судовому засіданні 24.10.2024 судом оголошено перерву до 21.11.2024 об 11:45.
20.11.2024 за вх.№41917/24 до суду від позивача надійшла заява про проведення судового засідання без участі позивача та розгляд справи за наявними матеріалами у справі, яке судом у протокольній формі в частині проведення засідання без участі позивача задоволено.
У судове засідання 21.11.2024 позивач не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи належним чином повідомлений.
У судовому засіданні 21.11.2024 відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог.
Справа №916/2625/24 розглядається судом в період оголошеного на всій території України воєнного стану через військову агресію російської федерації проти України.
Жодних заяв та/або клопотань, пов'язаних з неможливістю вчинення якихось процесуальних дій у зв'язку з воєнним станом, про намір вчинити такі дії до суду від сторін не надійшло.
У відповідності до вимог пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод - кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку. Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід вважати строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.
В судовому засіданні 21.11.2024 господарський суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті.
Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 21.11.2024 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши відповідача, господарський суд встановив:
20.10.2005 між Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради (орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичної особи Ражевим О.В. (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення №774/ж/4, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 4,7 кв.м, першого поверху, за адресою: м. Одеса, вул. Єврейська, 55, з метою розміщення виробничої майстерні.
Згідно з п.1.2 договору цей договір діє з 20 жовтня 2005 року до 01 жовтня 2006 року.
За п.2.2 договору за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, відповідно до розрахунку, приведеному у додатку №1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 38,66 грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції.
Згідно з п.2.4 договору орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Відповідно до п.4.7 договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
У відповідності до п.7.7 договору після закінчення строку дії договору, орендар має право на його продовження, у разі належного виконання ним умов договору.
Додатком №1 до договору є розрахунок орендної плати.
У додатковому погодженні від 30.03.2007 до договору №774/ж/4 сторони вирішили, зокрема: назву орендодавця змінити на Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради; строк дії договору оренди продовжити до 30.09.2007.
У додатковому погодженні від 21.09.2007 до договору №774/ж/4 сторони вирішили, зокрема, строк дії договору оренди продовжити до 20.03.2008.
У додатковому погодженні від 19.08.2008 до договору №774/ж/4 сторони вирішили, зокрема, строк дії договору оренди продовжити до 18.08.2011.
У додатковому погодженні від 01.09.2011 до договору №774/ж/4 сторони вирішили, зокрема: назву орендодавця змінити на Департамент комунальної власності Одеської міської ради; строк дії договору оренди продовжити до 15.08.2014.
У додатковому договорі №5 від 19.08.2014 до договору №774/ж/4 сторони вирішили, зокрема, строк дії договору оренди продовжити до 18.07.2017.
У додатковому договорі №6 від 22.08.2017 до договору №774/ж/4 сторони вирішили, зокрема: строк дії договору оренди продовжити до 22.07.2020; п.2.2 договору викласти в наступній редакції: за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з 22.08.2017, що становить 100,42 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати на місяць.
В матеріалах справи наявний акт обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Єврейська, 55 від 21.02.2024. До вказаного акту додано фотоматеріали.
У претензії від 06.03.2024 позивач повідомив відповідача, зокрема, про те, що наразі орендарем орендоване майно за актом приймання-передачі не повернуто, за прострочення повернення об'єкта оренди Департаментом нарахована неустойка у розмірі подвійної орендної плати за період з 23.07.2020 по 29.02.2024 у розмірі 8259,05 грн. та повідомлено про необхідність її сплати.
В матеріалах справи наявні надані відповідачем документи: роздруківка з сайту E-Tender щодо подання відповідачем заяви про продовження договору оренди, дата заяви - 08.12.2021, опис заяви - продовження договору оренди №774/ж/4, дата публікації - 08.12.2021.
Також в матеріалах справи наявний розрахунок позивачем неустойки за період з 23.07.2020 по 31.05.2024, яка склала 8934,33 грн.
Враховуючи, що відповідач не повернув орендоване приміщення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за актом прийому-передачі, позивач звернувся до Господарського суду Одеської області з відповідним позовом про виселення та стягнення неустойки у вигляді подвійної орендної плати за визначений період.
Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 2 Закону України “Про судоустрій і статус суддів» суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України.
Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003).
В Україні основоположним принципом судочинства згідно Конституції України та Закону України “Про судоустрій і статус суддів» є принцип верховенства права.
Як вказано у рішенні Конституційного Суду України від 02.11.2004 №15-рп/2004, верховенство права - це панування права в суспільстві. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об'єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України.
Відповідно до ч.1 ст. 1 ЦК України цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.
Згідно з п.п. 5,6 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з ч.ч. 1,2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Реалізовуючи передбачене ст. 55 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб'єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
Статтею 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Відповідно до ч.1 ст. 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
За ст. 509 ЦК України передбачено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до ч.6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини (п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України).
За вимогами ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч.1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
У відповідності до ч.ч. 1,2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно зі ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
У відповідності до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
За ч.1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Згідно з ч.4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
За ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
У відповідності до ст.ст. 549, 550 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов?язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов?язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов?язання за кожен день прострочення виконання. Право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов?язання. Проценти на неустойку не нараховуються. Кредитор не має права на неустойку в разі, якщо боржник не відповідає за порушення зобов?язання (стаття 617 цього Кодексу).
Закон України “Про оренду державного та комунального майна» (№157-IX від 03.10.2019) визначає правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.
Відповідно до п.2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України “Про оренду державного та комунального майна» (№157-IX від 03.10.2019) договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Пунктом 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 №634 “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» встановлено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.
Згідно з ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» (в редакції станом на 22.07.2020) продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про: наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки; факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов'язкових за договором платежів; результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об'єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису. Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання. Договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об'єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов'язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов'язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті. Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону. Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід'ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду. У разі якщо об'єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, проведеного згідно з частиною десятою цього Закону, протягом п'яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону та здійснюється проведення аукціону відповідно до статті 13 цього Закону.
Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, визначає механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України “Про оренду державного та комунального майна».
За п.п. 134, 135 Порядку (в редакції станом на 22.07.2020) продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках. Орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв'язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.
Пунктом 136 Порядку передбачено, зокрема, що заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.
За п.141 Порядку рішення про продовження договору оренди без проведення аукціону або про відмову у продовженні договору оренди приймається відповідно до частин четвертої та п'ятої статті 18 Закону. У межах строків, установлених частиною п'ятою статті 18 Закону, орендодавець може переглянути додаткові умови передачі майна в оренду згідно з пунктом 54 цього Порядку з урахуванням особливостей, передбачених пунктом 138 цього Порядку. Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також приймається у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення. У разі коли орендодавцем протягом строку, встановленого частиною п'ятою статті 18 Закону, не отримано погодження уповноваженого органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач такого майна (якщо погодження передбачене відповідно до законодавства, статуту або положення балансоутримувача), рішення про продовження договору оренди вважається погодженим. Якщо рішенням представницького органу місцевого самоврядування встановлено, що рішення про продовження договору оренди комунального майна без проведення аукціону або рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймається представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом, орендодавець протягом десяти робочих днів після отримання довідки балансоутримувача подає заяву, документи орендаря, довідку балансоутримувача та відповідний проект рішення представницькому органу місцевого самоврядування чи визначеному ним органу для прийняття відповідного рішення. Рішення, передбачені цим пунктом, оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати їх прийняття або з дати отримання копії відповідного рішення від представницького органу місцевого самоврядування або визначеного ним органу.
У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.
Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі “Салов проти України» від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі “Надточий проти України» від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Згідно з ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Обов'язок з доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою. На сьогодні у праві існують такі основні стандарти доказування: “баланс імовірностей» (balance of probabilities) або “перевага доказів» (preponderance of the evidence); “наявність чітких та переконливих доказів» (clear and convincing evidence); “поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt). Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.01.2022 у справі №917/996/20).
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У рішенні Європейського суду з прав людини “Серявін та інші проти України» (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі “Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, №303-A, п.29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі “Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), №37801/97, п.36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі “Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п.30, від 27 вересня 2001 року).
Господарський суд зазначає, що як вбачається з наявних матеріалів справи додатковим договором №6 від 22.08.2017 продовжено строк дії договору оренди №774/ж/4 до 22.07.2020. При цьому, позивач, зазначаючи про порушення відповідачем порядку продовження договорів оренди визначеними Законом України “Про оренду державного та комунального майна» та Порядком №483 та про закінчення строку такого договору 22.07.2020, не надає до суду належних та допустимих доказів виконання позивачем вимог п.135 Порядку №483 (орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено). Окрім того, вважаючи, що договір оренди припинився, позивач продовжував приймати орендну плату від відповідача після 2020 року, будь-яких повідомлень, окрім, як претензії від 06.03.2024 перед зверненням до суду на адресу відповідача не надсилав, докази зворотного в матеріалах справи відсутні.
Окрім того, на спростування твердження позивача про те, що орендарем (відповідачем) не було подано заяв про продовження договору оренди (шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі) в матеріалах справи наявні роздруківки з сайту E-Tender щодо подання відповідачем заяви про продовження договору оренди, дата заяви - 08.12.2021, опис заяви - продовження договору оренди №774/ж/4, дата публікації - 08.12.2021. Докази реагування на вказану заяву в матеріалах справи відсутні. Проте, ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна» передбачено дії орендодавця у випадку отримання відповідної заяви від орендаря, строки її розгляду та прийняття відповідних рішень. Натомість, як було вказано судом, позивачем було проігноровано заяву відповідача від 08.12.2021. Окрім того, у випадку якщо б орендодавець вважав, що письмову заяву подано орендарем з порушенням строку та/або іншими вадами, то на переконання суду орендодавець міг відмовити у пролонгації, про що сповістити орендаря задля того, щоб суд міг в подальшому оцінити дії сторін договору оренди.
Господарський суд враховує, що позивач, вважаючи, що договір оренди є припиненим, впродовж значного часу не вчиняв будь-яких дій щодо об'єкта оренди, а тільки у 2024 році здійснив обстеження, що відображено в акті обстеження від 21.02.2024, а також у претензії від 06.03.2024 повідомив відповідача про необхідність сплати неустойки.
Господарський суд приймає до уваги висновки, викладені у постанові КГС ВС від 27.07.2022 у справі №907/584/21, зокрема:
- пунктами 32-35 рішення ЄСПЛ від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Також, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що законними очікуваннями - є очікування на законних підставах продовження терміну дії договору оренди, і це очікування є складовою частиною права власності заявника, наданого йому за договором оренди в розумінні зазначеної статті. ЄСПЛ дійшов висновку про те, що заявник мав право, принаймні, очікувати на законних підставах, що він зможе продовжити термін дії договору, і таке очікування можна вважати - в цілях застосування положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції - складовою частиною його права власності, наданого йому за договором оренди;
- у рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 ЄСПЛ зазначив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей;
- за змістом рішення ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" Суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов?язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси;
- принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються;
- Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності врахування принципу добросовісності (пункт 6 статті 3 ЦК України) - стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №390/34/17, від 28.09.2021 у справі №918/1045/20, від 11.08.2021 у справі №909/436/20, від 06.10.2021 у справі №925/1546/20);
- доктрина "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), в основі якої лежить принцип добросовісності, базується ще на римській максимі - "non concedit contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (постанови Верховного Суду від 28.04.2021 у справі №910/9351/20, від 09.06.2021 у справі №911/3039/19, від 08.09.2021 у справі №910/10444/20).
Проаналізувавши наявні матеріали справи та позиції обох сторін, з урахуванням встановлених судом обставин, зокрема, щодо відсутності повідомлення з боку орендодавця про припинення договору оренди, відсутності реагування з боку позивача на заяву відповідача від 08.12.2021 про продовження договору оренди, здійснення відповідачем сплат орендних платежів після 2020 року і по даний час, наявність у відповідача (орендаря) законного очікування на продовження орендних правовідносин при продовженні відповідачем користування орендованим майном на законних підставах відповідно до положень ст. 764 ЦК України та ст. 284 ГК України протягом тривалого часу та належному виконанню обов?язків орендаря, господарський суд дійшов висновку, що договір оренди не є припиненим та продовжує свою дію, з огляду на що відсутні підстави для виселення Фізичної особи-підприємця Ражева Олександра Вікторовича з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 4,7 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Єврейська, 55.
Господарський суд зазначає, що позивач у позові також просить суд стягнути з відповідача неустойку у розмірі подвійної орендної плати у розмірі у розмірі 8934,33 грн. відповідно до ст. 785 ЦК України.
Проаналізувавши наявні матеріали справи, щодо позовних вимог про стягнення, з урахуванням встановлених обставин, зокрема, продовження договору оренди, приймаючи до уваги наявні докази сплати відповідачем орендних платежів, господарський суд дійшов висновку про недоведеність позивачем підстав для стягнення з відповідача неустойки та її розміру, у зв'язку з цим, у задоволенні позовних вимог про стягнення судом відмовляється.
Враховуючи вищевикладене, господарський суд, оцінивши та проаналізувавши наявні матеріали справи, позиції сторін, дійшов висновку про відмову у задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця Ражева Олександра Вікторовича у повному обсязі.
Іншого позивачем не доведено.
Інші наявні в матеріалах справи документи вищевикладених висновків суду не спростовують.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - відмовити повністю.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.
Повний текст рішення складено 23 грудня 2024 р. у зв'язку з введенням в м. Одесі графіків відключень електроенергії через масовані атаки країни-агресора, обстріл об'єктів критичної інфраструктури, періодичну відсутність електроенергії у суді.
Суддя Ю.С. Бездоля