01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
12.10.2010 № 35/333
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Зеленіна В.О.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
позивача - Онищенко Є.М.;
відповідача - не з'явилися;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ТОВ "Атлантика"
на рішення Господарського суду м.Києва від 26.07.2010
у справі № 35/333 ( )
за позовом Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду" Дарницького району м. Києва
до ТОВ "Атлантика"
про стягнення 122024,71 грн.
Комунальне підприємство «Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду» Дарницького району м. Києва (далі - позивач) звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Атлантика» (далі - відповідач) про стягнення 122024,71 грн. заборгованості, розірвання договору оренди та зобов'язання відповідача звільнити орендоване приміщення.
Ухвалою господарського суду м. Києва від 21.06.2010 позовна заява прийнята до розгляду та порушено провадження у справі 35/333.
Рішенням господарського суду м. Києва від 26.07.2010 у справі № 35/333 позов задоволено частково, стягнуто з відповідача на користь позивача 122024,71 грн. заборгованості. В іншій частині позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням господарського суду м. Києва від 26.07.2010 відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та прийняти нове, яким в задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, а також порушено норми процесуального права.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач просив рішення господарського суду м. Києва від 26.07.2010 у справі № 35/333 залишити без змін, а в задоволенні апеляційної скарги відмовити.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, суд встановив:
Між позивачем (Орендодавець) та відповідачем (Орендар) 01.03.2008 було укладено договір № 83 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Дарницького району міста Києва (далі - Договір) зі строком дії з 01.03.2008 до 30.01.2009 (п. 9.1 договору).
Відповідно до п. 1.1 та п. 2.1 договору Орендодавець (позивач) на підставі Розпорядження Дарницької районної у м. Києві державної адміністрації від 17.03.2008 №274 передає, а орендар (відповідач) приймає в оренду нерухоме майно, що належить до комунальної власності територіальної громади Дарницького у м. Києві району, за адресою: м. Київ, вул. Севастопольська, 7/13, під розміщення кафе, загальною площею 298,8 кв. м, в т.ч. на 1 поверсі 232,9 кв. м, підвал 65,9 кв. м.
Орендодавець зобов'язаний протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього Договору з додатками передати, а Орендар прийняти по акту прийому-передачі об'єкт оренди (п. 4.1 договору).
У відповідності до п. 3.1 договору сторонами встановлено, що за користування приміщенням Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади Дарницького району м. Києва, затвердженої рішенням Дарницької райради № 13 від 19.12.2007р. та становить 9926,70 грн.
Відповідно до умов, встановлених п. 7.5 договору, орендар у разі закінчення строку договору або його розірвання зобов'язаний за актом приймання - передачі повернути об'єкт оренди орендодавцеві.
Також між сторонами 01.04.2008 було підписано Додаткову угоду до Договору оренди №83 від 01.04.2008, згідно п. 1 якої сторони погодили доповнити п. 3.8. Договору: крім орендної плати орендар відшкодовує орендодавцю плату на землю, яка припадає пропорційно на частку орендованої площі.
Відповідно до ст.ст. 525, 526, 530 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
На виконання умов договору 01.03.2008 Орендодавець передав, а Орендар прийняв нежитлове приміщення площею 298,8 кв. м., розташоване за адресою вул. Севастопольська, 7/13 для використання під кафе, що підтверджується актом приймання - передачі приміщення.
Спір між сторонами виник внаслідок неналежного виконання відповідачем прийнятих на себе за Договором № 83 від 01.03.2008 зобов'язань в частині повної та своєчасної сплати орендної плати та відшкодування орендодавцю плати за землю.
Згідно п. 3.2, 3.5., 3.6 Договору, що кореспондують положенням п. 5. ст. 762 ЦК України та ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць. Орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця на рахунок Орендодавця, починаючи з дати підписання акту приймання-передачі до підписання сторонами акту приймання-передачі при поверненні об'єкта оренди орендодавцеві.
Судом першої інстанції встановлено, матеріалами справи підтверджується та відповідачем не спростовано наявність заборгованості по орендній платі за період з грудня 2009 року по травень 2010 року в розмірі 112049,15 грн. та по відшкодуванню позивачу орендної плати за землю з жовтня 2009 року по травень 2010 року в розмірі 3 553,59 грн.
Як підтверджується матеріалами справи, а саме претензією № 129 від 23.03.2009 позивач повідомив відповідача про наявну у останнього заборгованість по Договору № 83 від 01.03.2008 у розмірі 53396,69 грн. та просив її сплатити.
Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Колегія суддів також враховує, що відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Таким чином, обов'язок доказування законодавчо покладено на сторони.
Відповідач не надав доказів належного виконання своїх зобов'язань щодо внесення передбачених договором платежів, зокрема, орендної плати за період з грудня 2009 року по травень 2010 року в розмірі 115602,74 грн. (112049,15 грн. - основного боргу та 3553,59 грн. - заборгованості по сплаті земельного податку), а за таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог в цій частині.
З огляду на те, що відповідач є боржником прострочив виконання грошового зобов'язання за договором, суд першої інстанції обґрунтовано, на підставі ст. 610, 611 ЦК України та п. 6.2 Договору оренди з врахуванням приписів ст. 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань», задовольнив позовні вимоги щодо стягнення 6421,97 грн. пені.
Як вбачається з приєднаного до позову розрахунку, враховуючи вимоги, пеня була нарахована позивачем у розмірі, що не перевищує подвійної облікової ставки Національного банку України.
Разом з тим, погоджуючись з судом першої інстанції щодо відмови в задоволенні решти позовних вимог, колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції, що договір оренди припинив свою дію відповідно до п. 9.1 Договору за відсутністю відповідного розпорядження Дарницької райдержадміністрації, з огляду на наступне.
Відповідач продовжує користуватись приміщення після закінчення терміну дії договору. Таке користування позивачем не заперечується, про що ним зазначено в позовній заяві.
Статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка є спеціальною нормою та підлягає зміні за погодженням сторін в умовах договору, встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Враховуючи те, що матеріали справи не містять заяв від сторін про припинення або зміну умов договору оренди, у суду першої інстанції були відсутні правові підстави для висновків про припинення дії Договору № 83 від 01.03.2008.
Отже, на час звернення позивача до суду та вирішення спору судом першої інстанції Договір № 83 від 01.03.2008 був чинним.
Заперечення відповідача щодо відсутності підстав для стягнення орендної плати у зв'язку з укладенням 04.11.2008 Договору № 250/П купівлі - продажу нежитлового приміщення загальною площею 298,8 кв. м. в будинку № 7/13 по вул. Севастопольська в м. Києві, та відповідно приватизації орендованого нежитлового приміщення, колегією суддів відхиляються як безпідставні.
Оскільки вартість приватизованого майна, станом на час вирішення спору, відповідачем не сплачена, акт-приймання передачі майна не складено, в силу приписів ч. 1 ст. 334 Цивільного Кодексу України та п. 3.2 Договору купівлі - продажу, відповідач права власності на об'єкт приватизації (оренди) не набув, а договір оренди, відповідно, не припинив свою чинність на підставі ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди та виселення відповідача, з орендованого приміщення у зв'язку з порушенням умов договору щодо своєчасного внесення орендних платежів, колегія суддів вважає такими, що не підлягають задоволенню за відсутності погодження таких дій з органом приватизації орендованого майна та неможливістю виконання відповідачем в разі виселення прийнятих на себе зобов'язань за договором купівлі-продажу.
Зокрема ТОВ «Атлантика» за умовами договору зобов'язалось, в тому числі, протягом року провести капітальний ремонт приміщення, ремонт фасаду, благоустрій прилеглої території, встановити зовнішнє освітлення, укласти договорі із комунальним підприємством на прибирання місць спільного користування та вивіз сміття. Розірвання договору оренди та виселення відповідача унеможливить перебування відповідача в приміщенні, що ним приватизується, оскільки право користування та розпорядження останнім виникне лише після сплати ціни продажу та складання відповідного акту прийому-передачі майна. Отже, на думку колегії суддів, наслідком здійснення позивачем права на розірвання договору оренди у зв'язку з порушенням відповідачем його умов, може бути порушення прав відповідача, що ним набуті в процесі приватизації орендованого майна, що є неприпустимим в силу приписів ст.ст. 12, 13 ЦК України.
З огляду на наведене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо часткового задоволення позовних вимог, проте з мотивів наведених вище . За таких обставин підстави для зміни чи скасування рішення господарського суду м. Києва від 26.07.2010 відсутні.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Атлантика» залишити без задоволення, рішення господарського суду м. Києва від 26.07.2010 у справі № 35/333 - без змін.
2. Матеріали справи № 35/333 повернути до господарського суду м. Києва.
3. Копію постанови надіслати сторонам.
Головуючий суддя
Судді