01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16 тел. 235-24-26
"25" жовтня 2010 р. Справа № 4/151-10
Суддя господарського суду Київської області Щоткін О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Прокурора Богуславського району Київської області в інтересах держави в особі Богуславської районної ради, м. Богуслав
до Закритого акціонерного товариства "Всесвіт", м. Богуслав
про розірвання договору оренди
за участю представників сторін:
прокурор - не з'явився;
позивач -Лисак І.А. -предст. за дов.
відповідач -Козаченко А.С. -предст. за дов.
Обставини справи:
В провадженні господарського суду Київської області перебуває справа №4/151-10 за позовом Прокурора Богуславського району Київської області в інтересах держави в особі Богуславської районної ради до Закритого акціонерного товариства "Всесвіт" про розірвання договору оренди.
Ухвалою господарського суду Київської області від 16.08.2010р. було порушено провадження у справі та розгляд призначено на 25.08.2010р.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди від 25.09.1998 року, приміщення бувшого ресторану «Ятрань».
Присутній в судовому засіданні представник відповідача проти позову заперечив в повному обсязі, про що подав письмовий відзив на позов та доповнення до нього.
Ухвалою господарського суду Київської області від 25.08.2010р. розгляд справи було відкладено на 04.10.2010р.
04.10.2010р. та 11.10.2010р. в судовому засіданні оголошувалась перерва.
Ухвалою суду від 18.10.2010р. розгляд справи було відкладено на 25.10.2010р. для складання повного тексту рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення і доводи представників сторін, суд
25.09.1998р. між Богуславською районною адміністрацією (орендодавець) в особі голови Лисиці Івана Івановича, діючого на підставі Положення про районну державну адміністрацію, та Закритим акціонерним товариством «Всесвіт»(орендар) в особі генерального директора Козаченка Юрія Івановича, діючого на підставі статуту товариства, був укладений договір оренди б/н з правом викупу об'єкта оренди.
Відповідно до п.1.1, 1.2 договору орендодавець передає, а орендар приймає в платне користування приміщення ресторану «Ятрань» загальною площею 2222,6 кв.м. та господарсько-побутові будівлі загальною площею 489 кв.м., розташовані за адресою: м. Богуслав, пл. Ярослава Мудрого, 1, вартістю 147 336,24 грн.
Прокурор Богуславського району Київської області в інтересах держави в особі Богуславської районної ради звернувся до суду з позовом про розірвання вищевказаного договору оренди в порядку ч.2 ст. 651, п.3 ч.2 ст. 652 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України) та ч.3 ст. 26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».
На думку прокурора підставами для розірвання договору оренди є:
· порушення п. 3.2.2 договору -наявність заборгованості по орендній платі, а саме в частині несплати індексації орендної плати за 2007-2009 роки в сумі 10 519, 55грн. та орендна плата за 2009р. в сумі 1473,34 грн. Довідка Богуславської районної ради №01-14-129 від 06.08.2010р. (а.с. 48)
· порушення п. 3.2.3 договору щодо утримання об'єкта оренди в належному техніко-санітарному та протипожежному стані. Акт санітарно-епідеміологічного дослідження об'єкту від 27.07.2010р. (а.с. 18-20) та Інформації про стан пожежної безпеки, поданої старшим інспектором СНПД Богуславського РВ ГУ МНС України в Київській області капітана служби ЦЗ Смоляра А.М. (а.с. 21)
· порушення п. 3.2.4 договору, а саме відповідачем не застраховане орендоване майно.
Також прокурор зазначає, що відповідачем не укладений з позивачем договір оренди земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт оренди.
Відповідач проти позову прокурора заперечує та не визнає його у повному обсязі з підстав викладених в відзиві на позовну заяву та в доповненнях до відзиву.
Зокрема, він стверджує, що у нього відсутня заборгованість по орендній платі, на об'єкті оренди проводяться роботи по реконструкції приміщення ресторану «Ятрань»згідно графіку у відповідності до розробленого в 1999 році «Проекту реконструкції приміщення ресторану «Ятрань» під торгово-виробничий центр з обслуговування населення в м. Богуслав, Київської області», погодженого Богуславською районною державною адміністрацією, відділом містобудування та архітектури Богуславської районної державної адміністрації, ГУ МНС України в Київській області, також він зазначає, що за його замовленням ТОВ АБ «Ратибор»розробила в 2004р. «Автоматичну пожежну сигналізацію», яка була погоджена ГУ МНС України в Київській області, що підтверджується експертним висновком від 16.04.2004р. за №9/6/1528, в якому вказано, що порушень вимог пожежної безпеки не виявлено. На думку відповідача об'єкт оренди знаходиться в задовільному техніко-санітарному та протипожежному стані.
Що стосується страхування об'єкта оренди, відповідач вважає, що відповідно до норм Цивільного та Господарського кодексів України це не є істотною умовою договору оренди.
Суд розглянувши позовну заяву, відзив, матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін та прокурора, прийшов до висновку, що позовні вимоги про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають, виходячи з наступного:
Однією з підстав позову про розірвання договору оренди прокурор зазначає невиконання орендарем своїх зобов'язань по внесенню орендної плати та наявність заборгованості відповідача по орендній платі станом на момент пред'явлення позову.
Згідно з ч. 3 ст. 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату.
Відповідно до п. 3.2.2 договору орендар зобов'язується своєчасно сплачувати орендну плату у визначеному в договорі розмірі з урахуванням індексації цін, а також платежі за комунальні послуги, відповідно до діючих цін та тарифів.
Згідно ч.3 ст. 26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України також передбачено, що договір може бути змінено чи розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
· наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі,
· наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі,
· наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі,
· наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає.
В той же час, невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою розірвання його в судовому порядку, оскільки посилання прокурора на ст. 651 ЦК України, як на підставу розірвання в судовому порядку договору оренди у зв'язку з несплатою орендних платежів, є необґрунтованим тому, що частина 3 цієї статті, так само як і ст. 782 ЦК України встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору оренди.
Даної правової позиції дотримується Вищий господарський суд України при здійсненні касаційного перегляду рішень у справах, пов'язаних з розірванням договорів оренди (постанова ВГСУ від 17.06.2008р. у справі № 17/214-3974) та Верховний суд України (постанова ВСУ від 22.02.2005р. у справі № 34/400).
З матеріалів справи не вбачається та прокурором і позивачем не доведено направлення відповідачу (орендарю) та одержання останнім, як того вимагає норма ст.782 ЦК України, повідомлення наймодавця про відмову від договору оренди у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців підряд.
Таким чином, суд приходить до висновку, що розірвання договору оренди з підстав несплати орендної плати не відповідає способам захисту цивільних прав наймодавця.
Другою підставою для розірвання договору оренди прокурором визначено порушенням з боку орендаря обов'язку щодо утримання об'єкта оренди в належному техніко-санітарному та протипожежному стані. На підтвердження чого були надані прокурором Акт санітарно-епідеміологічного дослідження об'єкту від 27.07.2010р. та Інформація про стан пожежної безпеки, поданої старшим інспектором СНПД Богуславського РВ ГУ МНС України в Київській області капітаном служби ЦЗ Смоляром А.М.
Звертаючись з вимогою про розірвання договору найму на цій підставі прокурор, а також позивач мали довести суду реальність загрози пошкодження, знищення, погіршення об'єкту оренди, а також причинний зв'язок між неналежним виконанням взятих на себе відповідачем зобов'язань за договором оренди та створенням такої загрози.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається в якості своїх доводів та заперечень.
Прокурор не надав жодних доказів та не довів суду, що через порушення відповідачем п. 3.2.3 договору, позивачу, як орендодавцю, була завдана шкода.
Також суд зазначає, що ані прокурором, ані позивачем не надано документів, які б свідчили про те, в якому стані був переданий об'єкт оренди відповідачу (його стан, балансова вартість тощо) та не надано доказів, які б свідчили про те, що на сьогоднішній день стан об'єкту оренди погіршився.
Що стосується акту санітарно-епідеміологічного дослідження об'єкту оренди, то в ньому не зазначено, що об'єкт оренди не відповідає санітарно-епідеміологічним нормам, оскільки не містить жодних висновків, а містить констатацію фактів, таких як: «на окремих поверхнях стін полущилась фарба, на окремих стінах обсипалась штукатурка, місцями відпала облицювальна плитка, окремі вікна без скла і таке інше».
Єдиний висновок, який зроблений головним державним санітарним лікарем Богуславського району, так це стосовно санітарного стану двору ресторану, а саме: «Санітарний стан двору ресторану в задовільному стані. Прилегла територія з боку парадного входу окошена від бур'янів».
Стосовно будівлі були зроблені пропозиції директору відповідача, такі як провести ремонт даху приміщення, засклити вікна, забезпечення опалення, систематично проводити вбирання прилеглої території.
Також, суд вважає за необхідне зазначити, що на об'єкті оренди відповідачем проводяться роботи по реконструкції приміщення ресторану «Ятрань»у відповідності до розробленого в 1999 році «Проекту реконструкції приміщення ресторану «Ятрань»під торгово-виробничий центр з обслуговування населення в м. Богуслав, Київської області».
Що ж до інформації про стан пожежної безпеки, поданої старшим інспектором СНПД Богуславського РВ ГУ МНС України в Київській області капітаном служби ЦЗ Смоляром А.М, суд зазначає наступне: даний документ не може бути прийнятий судом до уваги, оскільки він складений в односторонньому порядку без участі представників відповідача, більш того даний документ не був пред'явлений відповідачу та відповідно останнім не підписувався.
Судом взято до уваги той факт, що в матеріалах справи наявний експертний висновок ГУ МНС України в Київській області від 16.04.2004р. за №9/6/1528, в якому вказано, що для об'єкта оренди розроблена пожежна сигналізація, порушень вимог пожежної безпеки не виявлено.
Як пояснив в судовому засіданні відповідач, дана пожежна сигналізація не підключена, оскільки на об'єкті оренди ідуть ремонтні роботи і тимчасово об'єкт відключено від електроенергії.
В матеріалах справи також міститься довідка від 21.04.2004р. за № 151, видана СДПН Богуславського району про те, що на території бувшого ресторану «Ятрань»є в наявності пожежний гідрант, який знаходиться в працездатному стані.
Таким чином, суд вважає, що прокурором не доведено той факт, що об'єкт утримується в неналежному протипожежному стані.
Щодо порушення відповідачем п. 3.2.4 договору, а саме орендарем не застраховане орендоване майно, суд зазначає наступне: прокурором та позивачем також не доведений причинний зв'язок між неналежним виконанням взятих на себе відповідачем зобов'язань за договором оренди по страхуванню об'єкта оренди та створенням такими діями загрози для об'єкта оренди і шкоди орендодавцю.
Більш того слід звернути увагу на той факт, що сторонами за договором не встановлено в п. 3.2.4 договору терміну, протягом якого зобов'язання застрахувати орендоване майно має бути виконане орендарем. А отже, неможливо встановити, з якого моменту у орендаря виникає обов'язок застрахувати майно, і як наслідок неможливо встановити з якого моменту дане зобов'язання слід вважати порушеним.
Суд не може погодитись з позицією відповідача щодо того, що страхування орендарем об'єкта оренди не є істотною умовою договору оренди, оскільки відповідно до п. 10 ч.1 ст. 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»страхування орендарем взятого ним в оренду державного чи, як в даному випадку, комунального майна відноситься до істотних умов договору оренди.
Твердження прокурора стосовно того, що відповідачем не укладений з позивачем договір оренди земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт оренди не беруться судом до уваги, оскільки це не стосується предмету позову.
За таких обставин, позов прокурора Богуславського району Київської області в інтересах держави в особі Богуславської районної ради про розірвання договору оренди б/н від 25.09.1998р., укладений між позивачем та відповідачем, задоволенню не підлягає, оскільки необґрунтований та не підтверджений жодними належними та допустимими доказами.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 124 Конституції України, ст. ст. 33, 34, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Київської області
В позові відмовити в повному обсязі.
Суддя О.В. Щоткін