ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
02.12.2024Справа № 910/10193/24
Господарський суд міста Києва в складі: головуючого судді Г.П. Бондаренко-Легких, розглянувши у спрощеному позовному провадженні без виклику сторін справу №910/10193/24.
За позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10)
До Фізичної особи-підприємця Донченко Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 )
За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (01001, м. Київ, площа Івана Франка, 5)
про розірвання договору оренди та виселення
Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради звернувся до Фізичної особи-підприємця Донченко Сергія Дмитровича з позовом у порядку статті 651 ЦК України про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 03.06.2021 №3374, що укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (балансоутримувач) та Фізичною особою-підприємцем Донченко Сергієм Дмитровичем (орендар) та виселення з нежитлових приміщень загальною площею 124,10 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд 27/2.
29.08.2024 суд постановив ухвалу про відкриття провадження у справі, в якій вирішив розгляд справи №910/10193/24 здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін. Задоволено клопотання позивача про залучення до участі у справі третьої особи без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача. Залучити до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго».
18.09.2024 через систему «Електронний суд» надійшли пояснення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.
Згідно з частиною 2 статті 252 Господарського процесуального кодексу України розгляд справи по суті в порядку спрощеного провадження починається з відкриття першого судового засідання або через тридцять днів з дня відкриття провадження у справі, якщо судове засідання не проводиться.
Згідно частини 4 статті 240 Господарського процесуального кодексу України, у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення без його проголошення.
Відповідно до частини 5 статті 240 Господарського процесуального кодексу України, датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва
І. Фактичні обставини, що стали підставою спору (підстави позову).
За результатами аукціону, 03.06.2021 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), як орендодавцем (позивач), Фізичної особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем, як орендарем (відповідач) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго», як балансоутримувачем (третя особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3374.
Строк договору 5 років з дати набрання чинності цим договором (пункт 11 Змінювальних умов договору №3374 від 03.06.2021). Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами (пункт 12.1. договору №3374 від 03.06.2021).
Об'єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 124, 10 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2 та обліковуються на балансі КП «Київтеплоенерго». Вартість майна становить 302828, 06 грн без ПДВ (пункт 4.1. та 6.1. Змінювальних умов договору №3374 від 03.06.2021).
Згідно пункту 1.1. договору №3374 від 03.06.2021, орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Змінювальних умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Змінювальних умов.
Відповідно до пункту 2.1. договору №3374 від 03.06.2021, орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.
03.06.2021 балансоутримувач передав орендарю за договором №3374 від 03.06.2021 нежитлові приміщення загальною площею 124, 10 кв.м., що розташовані у будівлі теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2 та обліковуються на балансі КП «Київтеплоенерго», що підтверджується актом приймання-передачі нерухомого майна від 03.06.2021.
Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору (пункт 12.1. договору №3374 від 03.06.2021).
Пунктом 5.1. договору №3374 від 03.06.2021 встановлено, що орендар має право, зокрема, за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту.
Пунктом 5.2. договору №3374 від 03.06.2021 передбачено, що порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1., порядок отримання орендарем згоди орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком.
Відповідно до пункту 6.2. договору №3374 від 03.06.2021, орендар зобов'язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент його передачі в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Пунктом 6.4. договору №3374 від 03.06.2021 сторони узгодили, що орендар зобов'язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об'єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об'єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об'єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об'єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження орендарем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій орендар зобов'язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.
На виконання умов пункту 6.4. договору №3374 від 03.06.2021 балансоутримувач 19.03.2024 надіслав на електронну пошту відповідача, яка зазначена в договорі, електронний лист в якому просив останнього 21.03.2024 забезпечити доступ до об'єкта оренди.
За результатами огляду об'єкта оренди, комісією балансоутримувача виявлено порушення відповідачем умов пункту 5.1. договору №3374 від 03.06.2021, а саме проведення останнім ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача, факт порушення зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень від 21.03.2024.
У зв'язку з виявленими порушеннями, балансоутримувач засобами поштового зв'язку та додатково на електронну адресу відповідача (орендаря) надіслав останньому припис вих. №1/28/23.1.2/1916 від 26.03.2024 щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності, в якому вимагав впродовж 30 календарних днів з дати отримання зазначеного припису усунути виявлені порушення.
14.05.2024 балансоутримувач надіслав на електронну пошту відповідача електронний лист, в якому просив останнього 16.05.2024 забезпечити доступ до об'єкта оренди.
За результатами повторного огляду об'єкта оренди, комісією балансоутримувача виявлено порушення відповідачем умов пункту 5.1. договору №3374 від 03.06.2021, а саме проведення останнім ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача та не виконання вимог припису вих. №1/28/23.1.2/1916 від 26.03.2024, факт порушення зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень від 16.05.2024.
Відповідно до пункту 11.1. договору №3374 від 03.06.2021, за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
З огляду на виявлені порушення зі сторони відповідача, позивач засобами поштового зв'язку направив відповідача лист вих. №062/05-19-2873 від 28.05.2024, в якому зазначив щодо істотних порушень умов договору зі сторони відповідача та до зазначеного листа долучив акти приймання-передачі нерухомого майна для підписання орендарем та повернення об'єкту оренди балансоутримувачу протягом 3-х календарних днів.
У відповідності до пункту 4.1. договору №3374 від 03.06.2021, у разі припинення договору орендар зобов'язаний звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконанні невід'ємні поліпшення або проведення капітального ремонту, то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом.
Згідно пункту 4.2. договору №3374 від 03.06.2021, балансоутримувач складає акт повернення з оренди орендованого майна у трьох оригінальних примірниках і надає підписані балансоутримувачем примірники орендарю.
Орендар зобов'язаний: підписати три примірника акта повернення з оренди орендованого майна не пізніше ніж протягом наступного робочого дня з моменту їх отримання від балансоутримувача і одночасно повернути балансоутримувачу два примірники підписаних орендарем актів разом із ключами від об'єкта оренди (у разі, коли доступ до об'єкта оренди забезпечується ключами); звільнити майно одночасно із поверненням підписаних орендарем актів.
Не пізніше ніж на четвертий робочий день після припинення договору балансоутримувач зобов'язаний надати орендодавцю примірник підписаного акта повернення з оренди орендованого майна або письмовов повідомити орендодавцю про відмову орендаря від підписання акта та/або створення перешкод орендарем у доступі до орендованого майна з метою його огляду, та/або про повернення підписаних орендарем примірників акта.
Згідно пункту 4.3. договору №3374 від 03.06.2021, майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.
Майна вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна (пункт 12.12. договору №3374 від 03.06.2021).
Однак, позивач та(або) балансоутримувач не отримували від відповідача підписаних актів приймання-передачі та відповідач не повернув об'єкт оренди.
Згідно пункту 11.3. договору №3374 від 03.06.2021, спори, які виникають за цим договором або в зв'язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.
Підпунктом 12.6.7. пункту 12.6. договору №3374 від 03.06.2021 встановлено, що договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
З огляду на зазначене позивач просить розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3374 від 03.06.2021 та виселити Фізичну особу-підприємця Донченко Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 124, 10 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2.
ІI. Предмет та підстави позову.
Предметом позову в даній справі є нематеріальні вимоги щодо розірвання договору оренди та виселення орендаря з займаного об'єкту оренди.
Юридичними підставами позову є статті 173, 188, 193, 283, 287, 291 Господарського кодексу України, статті 525, 526, 629, 651, 759, 773, 783 Цивільного кодексу України, Закон України «Про оренду державного та комунального майна».
Фактичними підставами позову є порушення відповідачем істотних умов договору №3374 від 03.06.2021.
III. Доводи позивача щодо суті позовних вимог.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що балансоутримувачем виявлено факт порушення відповідачем умов договору №3374 від 03.06.2021, а саме проведення ремонтних робіт з переплануванням орендованого майна без згоди балансоутримувача, що в свою чергу є істотним порушенням умов вказаного договору, а відтак, позивач просить в судовому порядку розірвати договір оренди та виселити з об'єкта оренди орендаря.
IV. Обґрунтування вирішення спору за наявними матеріалами справи.
У зв'язку з відсутністю у відповідача зареєстрованого електронного кабінету в ЄСІТС та з метою повідомлення відповідача про розгляд справи судом та про його право подати відзив на позовну заяву, на виконання приписів Господарського процесуального кодексу України, ухвала суду про відкриття провадження у справі від 29.08.2024 була направлена судом рекомендованим листом з повідомленням про вручення на адресу місцезнаходження відповідача, яка зазначена в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а саме: 22863, Вінницька обл., с. Юрківці, вул. Піонерська, 19.
Як вбачається з наявного в матеріалах справи повернення поштового відправлення, ухвала суду від 29.08.2024 була повернена до Господарського суду міста Києва 02.10.2024 з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою».
Згідно із частини 6 статті 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є: 1) день вручення судового рішення під розписку; 2) день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення на офіційну електронну адресу особи; 3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення; 4) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; 5) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Зі змісту пункту 5 частини 6 статті 242 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що день невдалої спроби вручення поштового відправлення за адресою місцезнаходження відповідача, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, вважається днем вручення відповідачу ухвали.
Також у відповідності до частини 7 статті 120 Господарського процесуального кодексу України, у разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв'язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.12.2020 у справі № 902/1025/19 Верховний Суд звернув увагу на те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у цьому випадку суду (аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 800/547/17 (П/9901/87/18) (провадження № 11-268заі18), постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 913/879/17, від 21.05.2020 у справі № 10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі № 24/260-23/52-б).
Суд також зазначає, що у відповідності до частини 2 статті 2 Закону України "Про доступ до судових рішень" усі судові рішення є відкритими та підлягають оприлюдненню в електронній формі не пізніше наступного дня після їх виготовлення і підписання. Судові рішення також можуть публікуватися в друкованих виданнях із додержанням вимог цього Закону.
Єдиний державний реєстр судових рішень - автоматизована система збирання, зберігання, захисту, обліку, пошуку та надання електронних копій судових рішень (частина 2 статті 3 Закону України "Про доступ до судових рішень").
Згідно із частиною 1 статті 4 Закону України "Про доступ до судових рішень" судові рішення, внесені до Реєстру, є відкритими для безоплатного цілодобового доступу на офіційному веб-порталі судової влади України.
З урахуванням наведеного відповідач не був позбавлений права та можливості ознайомитись з ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.08.2024 у справі №910/10193/24 у Єдиному державному реєстрі судових рішень.
Відповідач правом на подання відзиву в даній справі не скористався.
Приписами частини 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.
Враховуючи викладене вище, судом було вжито усіх належних заходів, щодо повідомлення відповідача про розгляд справи №910/10193/24, відтак, останній вважається повідомленим про розгляд справи належним чином, втім відзив або заяву про продовження/поновлення строку для його подання до суду не подав, а відтак, відповідач не скористався наданим йому правом на подання відзиву, з огляду на що суд вирішує спір за наявними матеріалами справи.
V. Оцінка доказів судом та висновки суду.
З урахуванням предмету позовних вимог, їх юридичних та фактичних підстав, суд визначає, що перелік обставин, які є предметом доказування у справі, становлять обставини, від яких залежить відповідь на такі ключові питання:
- чи підтверджуються наявними в матеріалах справи доказами факт порушення відповідачем умов договору орендарем?
- чи є обраний позивачем спосіб захисту ефективним саме щодо захисту прав та інтересів позивача у справі?
- чи підлягають позовні вимоги задоволенню та в якій частині?
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають повному задоволенню з наступних підстав.
(1) Щодо розірвання договору.
Договір, укладений між сторонами, є договором оренди комунального майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання §5 Глави 30 Господарського кодексу України, Глави 58 Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов'язань, а саме майново-господарських зобов'язань згідно статей 173, 174, 175 Господарського кодексу України, статей 11, 202, 509, 629 Цивільного кодексу України є обов'язковим для виконання сторонами.
За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності (частина 1 стаття 283 Господарського кодексу України).
До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 6 стаття 283 Господарського кодексу України).
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк (частина 1 стаття 759 Цивільного кодексу України).
Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (частина 3 стаття 759 Цивільного кодексу України).
Суб'єктами орендних відносин є: орендар; орендодавець; балансоутримувач уповноважений орган управління; представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу; Кабінет Міністрів України або орган державної влади, визначений Кабінетом Міністрів України (частина 1 стаття 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк. Орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк. Орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк. Уповноважений орган управління - орган, до сфери управління якого належить балансоутримувач (пункт 10-12, 19 частина 1 стаття 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Як підтверджено матеріалами справи, 03.06.2021 за результатами аукціону між орендодавцем в особі Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (позивач), орендарем в особі Фізичної особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем (відповідач) та балансоутримувачем в особі Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (третя особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3374, за умовами якого орендодавець і балансоутримувач передають, а орендар приймає у строкове платне користування орендоване майно.
Згідно умов договору оренди №3374 від 03.06.2021, об'єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 124, 10 кв.м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Закревського Миколи, буд. 27/2 та обліковуються на балансі КП «Київтеплоенерго».
Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму (стаття 765 Цивільного кодексу України).
Пунктом 2.1. договору №3374 від 03.06.2021 встановлено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.
Матеріалами справи підтверджується та сторонами не спростовується, що 03.06.2021 балансоутримувач передав відповідачу об'єкт оренди, який визначений в умовах договору оренди №3374 від 03.06.2021 та, що в свою чергу підтверджується підписаним між балансоутримуваем та відповідачем актом приймання-передачі нерухомого майна №б/н від 03.06.2021, копія якого знаходиться в матеріалах справи.
Орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: (1) рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; (2) рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту (частина 1 стаття 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення (пункт 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затверджено постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020).
Сторони в пункті 5.1. та 5.2. договору №3374 від 03.06.2021 узгодили, що орендар має право, зокрема, за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту. Порядок отримання орендарем згоди балансоутримувача і орендодавця на проведення відповідних видів робіт, визначаються Порядком.
Контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів (частина 2, 3 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Між сторонами в пункті 6.4. договору №3374 від 03.06.2021 погоджено, що орендар зобов'язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об'єкт оренди у робочі дні у робочий час з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об'єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день.
Так, з метою огляду орендованих приміщень на підставі пункту 6.4. договору №3374 від 03.06.2021 та приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна», 19.03.2024 балансоутримувач надіслав на електронну пошту відповідача електронний лист в якому просив останнього 21.03.2024 забезпечити доступ до об'єкта оренди.
Судом встановлено, що балансоутримувач надсилав електронний лист відповідачу на електронну адресу останнього, яка вказана в пункті 3.2.1. договору №3374 від 03.06.2021, крім цього, ця електронна адреса також зазначена в відомостях Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань щодо відповідача.
Як підтверджено матеріалами справи та не спростовано відповідачем, що за результатами огляду об'єкта оренди, комісією балансоутримувача виявлено порушення відповідачем умов пункту 5.1. договору №3374 від 03.06.2021, а саме проведення останнім ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача, факт порушення зафіксовано в акті огляду орендованих приміщень №б/н від 21.03.2024 та здійснено фото фіксацію порушень, копії яких (акт, фотографії) знаходяться в матеріалах справи
З огляду на зазначені обставини, балансоутримувач 27.03.2024 засобами поштового зв'язку на адресу місцезнаходження відповідача надіслав письмовий припис вих. №1/28/23.1.2/1916 від 26.03.2024 щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності, в якому вимагав впродовж 30 календарних днів з дати отримання зазначеного припису усунути виявлені порушення. Крім цього, балансоутримувач додатково надіслав зазначений письмовий припис на електронну пошту відповідача.
В подальшому, з метою перевірки виконання відповідачем письмового припису вих. №1/28/23.1.2/1916 від 26.03.2024, 14.05.2024 балансоутримувач на підставі умов пункту 6.4. договору №3374 від 03.06.2021 надіслав на електронну пошту відповідача електронний лист в якому просив останнього 16.05.2024 забезпечити доступ до об'єкта оренди.
Однак, за результатами повторного огляду об'єкта оренди, комісією балансоутримувача виявлено факт не виконання позивачем вимог письмового припису вих. №1/28/23.1.2/1916 від 26.03.2024 та повторно зафіксовано факт порушення відповідачем умов пункту 5.1. договору №3374 від 03.06.2021, а саме проведення останнім ремонту орендованого майна без згоди балансоутримувача, що, в свою чергу, відображено в акті огляду орендованих приміщень №б/н від 16.05.2024.
Наймач зобов'язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця (частина 1, 3 стаття 773 Цивільного кодексу України).
Пунктом 6.2. договору №3374 від 03.06.2021 встановлено, що орендар, зокрема, зобов'язаний забезпечувати збереження орендованого майна
З огляду на виявлені систематичні порушення відповідачем пункту 5.1. договору №3374 від 03.06.2021, позивач лист вих. №062/05-19-2873 від 28.05.2024 повідомив відповідача про істотні порушення умов договору та пропонував підписати акти приймання-передачі нерухомого майна та повернути об'єкт оренди балансоутримувачу протягом 3-х календарних днів.
Згідно пунктів 4.3. та 12.12. договору №3374 від 03.06.2021, майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.
Натомість, матеріали справи не містять та відповідачем не подані докази, що останній на виконання листа вих. №062/05-19-2873 від 28.05.2024 позивача в порядку пунктів 4.1., 4.2. договору №3374 від 03.06.2021 підписав акт приймання-передачі нерухомого майна та повернув об'єкт оренди балансоутримувачу.
Згідно підпункту 12.6.7. пункту 12.6. договору №3374 від 03.06.2021, договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
Одностороння відмова від договору оренди не допускається (частина 1 стаття 291 Господарського кодексу України).
Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 Цивільного кодексу України).
Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (частина 1 стаття 598 Цивільного кодексу України).
У разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом (частина 1 стаття 615 Цивільного кодексу України).
Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу (частина 3 стаття 291 Господарського кодексу України).
Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (частина 2 стаття 773 Цивільного кодексу України).
Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі (пункт 1 частина 1 стаття 783 Цивільного кодексу України).
Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (частина 1 стаття 188 Господарського кодексу України). Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 стаття 651 Цивільного кодексу України).
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 стаття 651 Цивільного кодексу України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 зазначила наступне: «Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір. Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб'єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб'єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб'єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони».
Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода (частина 2 стаття 180 Господарського кодексу України).
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина 1 стаття 638 Цивільного кодексу України).
Так, судом встановлено, що у відповідності до пункту 5.1. договору №3374 від 03.06.2021 відповідач для здійснення поточного та/або капітального ремонту майна повинен отримати згоду балансоутримувача.
Крім того, необхідність отримати згоду балансоутримувача майна для здійснення ремонтних робіт встановлена приписами чинного законодавства, зокрема, частиною 1 статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та пунктом 153 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна.
Проте, матеріали справи не містять доказів, що відповідач отримав від балансоутримувача дозвіл/згоду на проведення ремонтних робіт об'єкта оренди, натомість, матеріали справи містять докази саме порушення відповідачем пункту 5.1. договору №3374 від 03.06.2021, а саме проведення відповідачем ремонтних робіт (з переплануванням) орендованого майна без згоди балансоутримувача.
Верховний суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в пунктах 8.15. та 8.16. постанови від 02.12.2020 у справі №910/5446/19 наголосив, що укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України. Отже, проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам Договору оренди, що є істотним порушенням договору.
Як вбачається зі змісту частина 2 стаття 180 Господарського кодексу України та частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України, що істотною умовою господарського договору, зокрема, є умови щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода, та оскільки відповідач не досяг та не отримав згоди від балансоутримувача на здійснення ремонтних робіт, на переконання суду зазначені обставини зі сторони відповідача є істотними порушеннями умов договору оренди №3374 від 03.06.2021.
Відтак, враховуючи вищевказані норми законодавства, а також встановлений судом факт неналежного виконання відповідачем умов договору оренди №3374 від 03.06.2021 щодо отримання дозволу для здійснення ремонтних робіт об'єкта оренди, позовні вимоги про розірвання договору оренди №3374 від 03.06.2021 є правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Згідно пункту 12.1. договору №3374 від 03.06.2021, строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору.
Суд звертає увагу, що частиною 3 статті 653 Цивільного кодексу України та частиною 5 статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
(2) Щодо виселення орендаря.
Суд зазначає, що вимога про виселення відповідача є обґрунтованою та не є передчасною, оскільки умовами договору №3374 від 03.06.2021 встановлений обов'язок орендаря звільнити орендоване приміщення тільки у випадку закінчення строку дії договору (пункт 4.1., 4.2. договору №3374 від 03.06.2021), однак не прописаний обов'язок звільнення приміщення після розірвання договору в судовому порядку.
Статтею 16 Цивільного кодексу України, положення якої кореспондуються з положеннями статті 20 Господарського кодексу України, встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Названими нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.
При цьому, суд враховує, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам необхідно виходити з його ефективності. Це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 86 Господарського процесуального кодексу України).
З урахуванням наведеного, суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді виселення відповідача із орендованого приміщення (як наслідок розірвання договору в судовому порядку) в даному випадку є ефективним способом захисту порушених прав позивача як орендодавця спірного майна.
Підсумовуючи все вищезазначене, суд задовольняє позовні вимоги позивача в повному обсязі.
VI. Розподіл судових витрат.
Судовий збір покладається, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (пункт 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
За таких обставин, у зв'язку з повним задоволенням позовних вимог, суд покладає судовий збір за подання позовної заяви на відповідача.
На підставі викладеного, керуючись статями 13, 73-77, 86, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Фізичної особи-підприємця Донченко Сергія Дмитровича про розірвання договору оренди та виселення - задовольнити.
2. Розірвати договір оренди №3374 від 03.06.2021, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Фізичної особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго».
3. Виселити Фізичну особу-підприємця Донченко Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень загальною площею 124,10 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 .
4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Донченко Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10; ідентифікаційний код: 19020407) судовий збір у розмірі 6 056 (шість тисяч п'ятдесят шість) грн 00 коп.
5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Суддя Г.П. Бондаренко - Легких