Справа № 317/4811/24 №/п 2/317/1312/2024
11 листопада 2024 року
Запорізький районний суд Запорізької області у складі:
головуючого судді - Ачкасова О.М.
при секретарі - Фененко М.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Запоріжжя у загальному позовному провадженні справу за позовом ОСОБА_1 до територіальної громади в особі Долинської сільської ради Запорізького району Запорізької області, про визнання договору дійсним,
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до територіальної громади в особі Долинської сільської ради Запорізького району Запорізької області, про визнання договору дійсним, посилаючись на те, що 19 листопада 1996 року між позивачкою та колгоспом «Дружба» Запорізького району Запорізької області, був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 . Внаслідок купівлі-продажу, у власність позивачки, згідно даного договору, перейшов вищезазначений будинок, а колгосп «Дружба» Запорізького району Запорізької області отримав грошові кошти у відповідній сумі. Договір купівлі-продажу був зареєстрований за №4286.К на Запорізькій Регіональній Біржі Нерухомості, членами якої були і позивачка, і представник продавця. До теперішнього часу цей договір ніким не оспорювався. Також вищезазначений договір купівлі-продажу був зареєстрований у Запорізькому міжміському бюро технічної інвентаризації в реєстрову книгу №3 за реєстровим № 66 від 22 листопада 1996 року. 02 листопада 2009 року позивачка приватизувала на підставі рішення Долинської сільської ради Запорізького району Запорізької області №89 від 04.12.2007 року земельну ділянку площею 0,2500 га з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд»,на якій розташований придбаний нею житловий будинок в АДРЕСА_1 .
На сьогоднішній день позивачка вирішила продати належне їй нерухоме майно, однак звернувшись до нотаріуса дізналася, що вищевказаний договір купівлі-продажу не є документом, який засвідчує її право власності, оскільки нотаріально не посвідчений. Нотаріально посвідчити вказаний документ вона не має можливості, оскільки продавець - колгосп «Дружба» Запорізького району Запорізької області ліквідований як юридична особа, тому вона повинна була зазначити в якості відповідача Територіальну громаду в особі Долинської сільської ради Запорізького району Запорізької області, на території якої знаходиться придбаний нею жилий будинок. Вказані вище обставини позбавляють її можливості розпорядитися своїм майном на власний розсуд, тому вона повинна була звернутися до суду з цією позовною заявою.
Позивачка у судове засідання не з'явилася, від її представника надійшла заява, у якій вона позов підтримала у повному обсязі, просила суд його задовольнити та розглянути справу за їхньої відсутності.
Представник відповідача - територіальної громади в особі Долинської сільської ради Запорізького району Запорізької області у судове засідання не з'явився, надав суду заяву, у якій просив суд розглянути справу за відсутності представника, за наявними у справі матеріалами, не заперечував проти задоволення позовних вимог.
Суд вважає можливим розглянути справу за відсутністю сторін, які беруть участь у справі , у загальному позовному провадженні, на підставі наявних у справі доказів.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши усі докази у сукупності, суд вважає, що позов є обгрунтованим та підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомості №4286.К., укладеному 19.11.1996 року вбачається, що продавець - колгосп «Дружба» продав, а покупець гр. ОСОБА_2 придбала житловий будинок АДРЕСА_1 , покупець оплатив всю суму договору продавцю до підписання договору. Вищезазначений договір був зареєстрований на Запорізькій Регіональній Біржі Нерухомості, про що зроблено запис за №4286.К. від 19.11.1996 року.
Відповідно до реєстраційного посвідчення вбачається, що Запорізьке бюро технічної інвентаризації посвідчує, що житловий будинок АДРЕСА_1 зареєстрований за ОСОБА_2 на підставі Договору №4286.К. купівлі - продажу, зареєстрованому на Запорізькій Регіональній Біржі Нерухомості 19.11.1996 року, про що в ЗМБТІ зроблена запис за №3 р№66 від 22.11.1996 року.
Відповідно до наданого суду свідоцтва про шлюб серія НОМЕР_1 , виданого 21.04.1995 р. Долинською сільською радою Запорізького району Запорізької області вбачається, що позивачка при реєстрації шлюбу змінила прізвище з « ОСОБА_3 » на « ОСОБА_4 ».
Згідно державного акту на право приватної власності на землю серія ЯЕ №063549, виданого 02.02.2009 року ОСОБА_5 вбачається, що їй на праві власності належить земельна ділянка площею 0,2500 га для будівництва та обслуговування будівель і споруд житлового будинку, господарських споруд, що розташована за адресою: буд. АДРЕСА_1 .
Позивачка ОСОБА_1 зареєстрована у будинку, що розташований за адресою: буд. АДРЕСА_1 , з 16.03.1999 року.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України 2004 року цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Оскільки, договір вчинено у 1996 році, то спір про визнання договору дійсним має вирішуватися на підставі норм, які були чинними в момент його вчинення, тобто ЦК Української РСР 1963 року.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР (в редакції 1963 року) передбачено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди щодо всіх істотних умов. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Аналогічна норма міститься у статті 220 ЦК України.
Відповідно до ст.224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (1963 року), що діяв на час укладення договору, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Відповідно до ч.1 ст.47 ЦК України (1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Згідно з ч.2 ст.47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Аналогічне положення міститься і в ч. 2 ст. 220 нині діючого ЦК України.
У період укладання оспореного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Проте згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК Української РСР), а відповідно до статті 153 ЦК Української РСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору.
Отже, положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер стосовно відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» стосовно угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто закон спеціальний переважає закон загальний.
Такий висновок суду викладений у постанові Верховного Суду від 23 листопада 2022 року у справі № 521/14551/19, який у відповідності до вимог п.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», враховується іншими судами при застосуванні таких норм права.
Згідно зі ст.15 Закону України «Про товарні біржі» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржовий договір з моменту його реєстрації на біржі є вчиненим правочином.
Таким чином, угоди, що зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст.40 Закону України Про нотаріат, перелік яких є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню.
В пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України Про судову практику в справах про визнання угод недійсними від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) було роз'яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК України, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд, на підставі ч.2 ст.47 ЦК, за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.
При вчиненні правочину всі дії сторін договору були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов'язків, перехід права власності, і сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме, купівлі-продажу вищевказаного будинку, правочин був реальним і вчиненим у формі дозволеній чинним законодавством України в 1996 році. Усі вимоги договору купівлі-продажу, сторонами були виконані, ніяких претензій щодо передачі майна не було, та сторонами правочину один до одного будь-які інші претензії не пред'являлися. Державна реєстрація договору купівлі-продажу проведена відповідним відділом бюро технічної інвентаризації.
Реєстрація бюро технічної інвентаризації за позивачкою права власності на придбаний будинок на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, не суперечила чинному законодавству.
Правила державної реєстрації об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі - продажу, міни, зареєстрованих біржею.
Крім того, в подальшому Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 09.06.1998 року № 121, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 року за № 399/2839, також передбачалася підстава для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, міни, зареєстрованих біржею.
Відповідно до п.5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно - правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.
Вищезазначене не суперечить й вимогами ст. 328 ЦК України, відповідно до якої право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Враховуючи, що при укладенні договору купівлі-продажу будинку, сторони договору ( позивачка та представник колгоспу) домовилися щодо всіх істотних умов договору, а після укладення договору, документи на будинок та ключі від будинку було передано ОСОБА_5 , як покупцю, будинком вона користується до теперішнього часу, приватизувала земельну ділянку під цим будинком в 2009 році ,однак, реєстрація договору на товарній біржі не може замінити його нотаріального посвідчення, проте нотаріально посвідчити угоду позивачка не може, оскільки біржовий договір вже зареєстрований в органах технічної інвентаризації, тому суд вважає порушене право підлягає поновленню, шляхом визнання укладеного договору купівлі-продажу дійсним.
У відповідності до ст. ст. 41,55 Конституції України право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Права людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна, інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права.
Відповідно до ст. 182 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що об'єкти нерухомого майна підлягають спеціальній реєстрації відповідним органом. Згідно до ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою факту виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно.
Враховуючи вищевикладене, суд вважає за необхідне позов задовольнити, визнати за позивачкою право власності на житловий будинок з господарськими спорудами, що розташовані за адресою: буд. АДРЕСА_1 .
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12,13,80,81,89,200,259, 263-265,273 ЦПК України, ст.ст. 328, 334, 391, 392 ЦК України, ст.ст. 47,48, 128, 224, 227ЦК УРСР (1963 р.), ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», суд-
Позов задовольнити в повному обсязі.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу від 19 листопада 1996 року, укладений між ОСОБА_1 та колгоспом «Дружба» Запорізького району Запорізької області на Запорізькій Регіональній Біржі Нерухомості, зареєстрований у Запорізькому міжміському бюро технічної інвентаризації в реєстрову книгу №3 за реєстровим № 66 від 22 листопада 1996 року.
Визнати за ОСОБА_6 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрована в АДРЕСА_1 ) право власності на житловий будинок з господарськими спорудами, що розташовані в АДРЕСА_1 .
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Запорізького апеляційного суду.
Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення - 11.11.2024 року.
Суддя: О.М. Ачкасов