Справа № 308/15227/23
Іменем України
15 жовтня 2024 року м. Ужгород
Закарпатський апеляційний суд у складі:
головуючої - судді Кожух О.А.,
суддів - Джуги С.Д., Собослоя Г.Г.,
за участі секретаря - Гусонька З.П.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Забродін Сергій Іванович, на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 07 грудня 2023 року (повний текст рішення складено 11.12.2023, головуюча суддя Хамник М.М.) у справі № 308/15227/23 за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до «Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» та Товариства з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності,
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2023 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулись до суду із позовом до «Товариства з обмеженою відповідальністю «Преміум Лігал Колекшн» та Товариства з обмеженою відповідальністю «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, у якому просили:
1) визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 30.11.2023 між продавцем ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» і покупцем ТОВ «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК», предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_1 ;
2) скасувати державну реєстрацію права власності, зареєстровану 30.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за ТОВ «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» на вказану житлову квартиру.
Позовні вимоги мотивовано тим, що 11.10.2007 між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 317/10-2007 і за отримані кошти остання придбала вказану житлову квартиру.
У той же день для забезпечення виконання зобов'язань за цим кредитним договором, укладено договір поруки від 11.10.2007, за умовами якого ОСОБА_2 поручився перед кредитором за належне виконання позичальником умов кредитного договору.
Також для забезпечення виконання зобов'язань, між ВАТ КБ «Надра» та іпотекодавцем ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки від 11.10.2007, згідно умов якого в іпотеку банку передано квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з договором про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги №GI3N217215JTB від 30.04.2020 ВАТ КБ «Надра» відступило новому кредитору - ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» належне йому право вимоги до позивачів за кредитним договором № 317/10-2007 від 11.10.2007, договором поруки від 11.10.2007 та договором іпотеки від 11.10.2007.
Вказували, що у серпні 2023 року донька позивачів, ОСОБА_3 , яка з 2010 року була зареєстрована та постійно проживала у спірній квартирі, маючи намір зареєструвати місце проживання своєї новонародженої дитини, отримала інформацію про те, що її та позивачів знято з реєстрації місця проживання за вказаною адресою внаслідок відчуження зазначеної квартири 30.11.2021 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на користь ТОВ «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК».
Зазначали, що надалі, звернувшись до адвоката за отриманням правничої допомоги, позивачі довідалися: про ухвалення заочного рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 18.11.2010 у справі № 2-10020/10, яким стягнуто солідарно із ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ВАТ КБ «Надра» заборгованість у розмірі 599312,48 грн; про відкриття виконавчого провадження у 2013 році; про зміну кредитора на ТОВ «Преміум Лігал Колекшн»; про відчуження предмету іпотеки на користь ТОВ «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК».
Вважають, що реалізація предмета іпотеки в позасудовому порядку проведена незаконно, з порушенням вимог ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року № 898-IV (далі - Закон № 898-IV) за відсутності передбачених законом підстав і документів, з порушеннями пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 № 1127.
Так, іпотеко держатель, усупереч ч. 1 ст. 35 Закону № 898-IV, не надсилав іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу про усунення порушення зобов'язання, позивачі таку вимогу не отримували, а тому іпотекодержатель не набув права звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Перехід права власності проведено нотаріусом всупереч вимог статті 38 Закону № 898-IV в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин (на момент укладення договору від 11.10.2007), за відсутності укладеного між іпотекодавцем та іпотекодержателем окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, при цьому іпотекодавець не надавала своєї згоди на продаж предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені.
Крім того, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено під час наявного обтяження у вигляді арешту, накладеного відділом ДВС у м. Ужгороді Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції при виконанні заочного рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 18.11.2010 у справі № 2-10020/10.
Посилаючись на дані обставини, позивачі просили їх позовні вимоги задовольнити та вирішити питання про судові витрати.
Зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції
Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 07 грудня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» повідомляло іпотекодавця про зміну кредитора (іпотекодержателя) у зобов'язанні; дотримало порядок надсилання вимоги про усунення порушень, передбачений статтею 35 Закону № 898-IV; та обставина, що іпотекодавець не отримував від іпотекодержателя окреме повідомлення про його намір як іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іншій особі, а вимога останнього про усунення порушення не є повідомленням про намір укласти договір купівлі-продажу, не має наслідком визнання вказаного договору недійсним, а може бути лише підставою для відшкодування цій особі завданих збитків (стаття 38 Закону № 898-IV); жодною нормою чинного законодавства України не передбачено обов'язок іпотекодержателя при зверненні стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 Закону № 898-IV повідомляти поручителя, як про це стверджували позивачі;
посилання позивачів на пункт 61 Постанови КМУ від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким передбачено надання державному реєстратору доказів вручення письмової вимоги боржнику, є необґрунтованими, оскільки вимоги, встановлені в ньому, поширюються лише на випадки державної реєстрації права власності на предмет іпотеки у порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», тоді як у даному випадку право власності виникло внаслідок реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки відповідно до ст.38 Закону № 898-IV;
на відміну від звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст.37 Закону № 898-IV, для реалізації якого законом передбачено обов'язок надання державному реєстратору доказів вручення письмової вимоги, при реалізації іпотекодержателем права на продаж предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону № 898-IV законом не вимагається подання нотаріусу доказів вручення такої вимоги;
договір іпотеки укладений, посвідчений та зареєстрований за №2247 - 11.10.2007, натомість арешт на нерухоме майно боржника приватним виконавцем було накладено 21.04.2021, тобто інше обтяження (арешт) на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровано після державної реєстрації іпотеки, а відтак арешт накладений на майно боржника, відповідно до п.7 ч.4 ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не є підставою для відмови у державній реєстрації прав;
посилання позивачів на те, що відчуження предмету іпотеки було здійснено без укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачений ст.38 Закону № 898-IV в редакції чинній на момент укладання договору іпотеки від 11.10.2007 - є безпідставними з огляду на положення ст. 36 Закону № 898-IV, в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції, яка визначала, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки;
суд відхилив доводи представника позивача про відсутність у вкладенні саме тих документів, що вказані в описі, так як такі нічим не підтверджуються. Крім того, із досліджених судом описів вкладення від 17.06.2020 та від 23.09.2020 вбачається, що їх складено за встановленою формою, вони містять відбиток печатки поштового відділення. Фактичне направлення кореспонденції (за ідентифікаторами 0503366011287, 0503337916220, 0503366010930) на адресу ОСОБА_1 підтверджується списками згрупованих поштових відправлень Укрпошта Стандарт з описом вкладення поданих в ЦОКК2 та копіями конвертів, які повернуті поштовим відділенням ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» без вручення адресату з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
Узагальнені доводи апеляційної скарги
На це рішення суду подали апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Забродін Сергій Іванович. Посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просять рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що місцевим судом не враховано, що спірна квартира, хоча була зареєстрована одноособово за ОСОБА_1 , але придбана позивачами під час шлюбу, належала їм на праві спільної сумісної власності згідно ст. 60 СК України. При цьому ОСОБА_2 був поручителем за договором поруки, а його статус було змінено на боржника рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 18.11.2010, яким стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ВАТ «КБ НАДРА» заборгованість за кредитним договором у сумі 599312, 42 грн. Вважає, що ОСОБА_2 був боржником в основному зобов'язанні, відмінним від іпотекодавця, а тому відповідно до вимог ч. 1 ст. 35 Закону № 898-IV, йому в обов'язковому порядку мала надсилатись письмова вимога про усунення порушення зобов'язання. Проте, ОСОБА_2 така вимога у порядку ч. 1 ст. 35, ані ст. 38 Закону № 898-IV не надсилалася, а докази протилежного у матеріалах справи відсутні. Вважає, що місцевий суд неправомірно ототожнив ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не розмежовуючи правосуб'єктність кожної особи. Вказує, що надані до справи докази відправлення письмової вимоги не дають можливості ідентифікувати документ, який був відправлений двічі, причому на дві різні адреси. Зі змісту описів поштових вкладень неможливо встановити яку саме вимогу і про усунення яких порушень було направлено ОСОБА_1 . При цьому надані документи не засвідчені відповідно до вимог чинного ДСТУ 4163:202, що ставить під сумнів їхню справжність. ОСОБА_1 вже більше 13 років не зареєстрована та не проживає за іншою адресою, на яку направлялася вимога - по АДРЕСА_2 , про що достеменно було відомо ОСОБА_1 . Суд дійшов помилкового та хибного висновку, що пункт 61 Постанови КМУ від 25.12.2015 № 1127 не поширюється на спірні правовідносини, а скаржник вважає, що така норма містить загальний перелік додаткових документів, які подаються для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а приватний нотаріус порушила пункт 61 Постанови КМУ від 25.12.2015 № 1127. Приватний нотаріус жодного разу не з'явилася в судові засідання за викликом суду і не надала жодних пояснень щодо реєстраційної дії. Представник відповідачів наполягав на обов'язковій участі нотаріуса у розгляді даної справи, проте дане клопотання також було проігноровано судом. Разом із позовною заявою представником позивачів адвокатом Забродіним С.І. було направлено до суду клопотання про витребування у державного реєстратора Ужгородської міської ради Закарпатської області сканкопію реєстраційної справи щодо реєстрації 30.11.2021 права власності на спірну квартиру ТОВ «НЕРУХОМІСТЬ-ЗАКОН ТА ПОРЯДОК», здійснену приватним нотаріусом Київського МНО Пономарьовою Д.В. Однак суд проігнорував зазначене клопотання та не поставив на розгляд вирішення даного питання, тому в апеляційній скарзі також просив витребувати дану реєстраційну справу.
Позиція інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», вказуючи на необґрунтованість доводів апеляційної скарги, просить рішення суду залишити без змін.
Межі розгляду справи та явка учасників справи
Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч.2 ст. 367 ЦПК України).
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи а також витребувані апеляційним судом матеріали реєстраційної справи на спірну квартиру та надані ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» матеріали щодо направлення іпотекодавцю відповідних документів, обговоривши доводи апеляції, колегія суддів дійшла таких висновків.
Фактичні обставини справи та застосовані норми права
Судом встановлено, що 11 жовтня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «НАДРА» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №317/10-2007 (надалі - Кредитний договір), відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримала грошові кошти в сумі 65 819,17 доларів США (а.с. 25-27 т. 1).
Пунктом 1.2. Кредитного договору визначено цільове використання кредиту - зокрема, проведення розрахунків по договору купівлі-продажу №б/н від 11.10.2007, що укладений між Позичальником та Продавцями ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , згідно якого Позичальник придбає у власність нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_3 .
В забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором, 11 жовтня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «НАДРА» та ОСОБА_1 укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Котляровою Л.В. та зареєстрований за №2247 (надалі за текстом - Договір іпотеки) (а.с22-24 т.1). Відповідно до вищевказаного договору, іпотекодавець передав в іпотеку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_3 . Крім того, 11 жовтня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «НАДРА» та ОСОБА_2 укладено Договір поруки, відповідно до якого ОСОБА_2 поручився перед Кредитором за належне виконання ОСОБА_1 зобов'язань за Кредитним договором.
У статті 5 Договору іпотеки визначено порядок задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до п.5.1. Договору іпотеки, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов'язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов'язань за цим Договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим Договором.
Пунктом 5.3. Договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на Предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Пунктом 5.4. даного договору також надано право іпотекодержателю на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на Предмет іпотеки в межах, передбачених п.5.3. цього Договору.
18 листопада 2010 року Шевченківським районним судом міста Києва ухвалено рішення у справі №2-10020/10, яким суд солідарно стягнув з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ВАТ «КБ «НАДРА» заборгованість за кредитним договором в сумі 599 312,42 грн. та судові витрати (а.с.29-30 т. 1).
03 жовтня 2016 року старшим державним виконавцем Ужгородського міського відділу державної виконавчої служби винесено постанову про відкриття виконавчого провадження №5247253 на підставі виконавчого листа № 2-10020/10, виданого 30.01.2013 Шевченківським районним судом міста Києва, про солідарне стягнення з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ВАТ КБ «Надра» заборгованості у розмірі 599312,48 грн, судового збору в розмірі 1700 грн та 120 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення.
Доказів повного або часткового виконання вказаного рішення суду ОСОБА_1 та ОСОБА_2 суду не надано.
30 квітня 2020 року між Банком та ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» укладено Договір №GL3№217215_IIB про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравець О.О., зареєстрований в реєстрі за №2891, відповідно до якого ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» набуло права вимоги за кредитним договором №317/10-2007 від 11.10.2007, боржником за яким є ОСОБА_1 , права Іпотекодержателя за Договором іпотеки укладеним у забезпечення належного виконання кредитних зобов'язань позичальника, відповідно до витягу з реєстру боржників до Договору №GL3№217215_ПВ про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги від 30.04.2020 (а.с.33-35 т.1).
19 листопада 2021 року Шевченківським районним судом міста Києва постановлено ухвалу у справі №761/36089/21, якою суд замінив сторону виконавчого провадження з ПАТ «КБ «НАДРА» на ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» (а.с.100-101 т. 1).
ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» двічі - 17.06.2020 та 23.09.2020 - направляло боржнику ОСОБА_1 повідомлення про відступлення прав вимоги та вимогу про усунення порушень в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується описами вкладень, оригінали яких оглянуті апеляційним судом. Такі листи із вимогою про усунення порушень, повідомлення про відступлення права вимоги та повідомлення про відступлення прав за договором іпотеки направлялись на дві адреси: АДРЕСА_2 (яка була зазначена у кредитному договорі та договорі іпотеки), та АДРЕСА_1 - адреса придбаної за кредитні кошти квартири та місця реєстрації позивачів. Вказані листи ОСОБА_1 отримані не були та повернулися на поштову адресу ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» за закінченням терміну зберігання (а.с. 179-189 т. 1).
У вимогах про усунення порушень, що направлялись боржнику, яка є і іпотекодавцем, зазначалось про необхідність погашення протягом тридцяти днів з моменту отримання такої вимоги заборгованості, яка станом на 30.04.2020 становила 74196,13 доларів США. Зверталось увагу, що у випадку не виконання даної вимоги, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором, буде примусово звернуто стягнення на Предмет іпотеки (а.с.180-183 т. 1).
30.11.2021 ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» в порядку, передбаченому статтею 38 Закону № 898-IV, відчужило на користь ТОВ «НЕРУХОМІСТЬ ЗАКОН ТА ПОРЯДОК» нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого 30.11.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого у реєстрі за № 3070 (а.с. 102-103 т. 1), та було проведено Державну реєстрацію права власності ТОВ «Нерухомість-Закон та Порядок» на спірну квартиру у Державному реєстрі (а.с. 104 т. 1).
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Оспорений у справі договір купівлі-продажу квартири укладений в порядку та на підставі Закону № 898-IV.
Так, відповідно до статті 1 Закону № 898-IV іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IV, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема, право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У позовній заяві позивачі зазначають, що відчуження предмету іпотеки було здійснено без укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачений ст.38 Закону № 898-IV в редакції чинній на момент укладання договору іпотеки, а саме 11.10.2007, однак, такі твердження є безпідставними з огляду на положення статтею 36 Закону України «Про іпотеку», в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції, яка визначала, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 38 Закону № 898-IV передбачено, що, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Наведені норми права спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
Аналогічний висновок сформульовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі № 645/1979/15-ц.
В той же час, як виснувала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 у справі №757/13243/17, належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду вказала, що неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними чи витребування майна, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов'язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.
Як зазначалось вище, в матеріалах справи містяться докази надсилання боржнику ОСОБА_1 , яка є і іпотекодавцем, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання
Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями, описами вкладення до цінного листа та списками згрупованих поштових відправлень Укрпошта Стандарт з описом вкладень, копії яких було долучено до матеріалів справи а також оригінали яких оглянуті апеляційним судом в судовому засіданні.
Досліджені судом описів вкладення від 17.06.2020 та від 23.09.2020 складені за встановленою формою, містять відбиток печатки поштового відділення. Фактичне направлення кореспонденції (за ідентифікаторами 0503366011287, 0503337916220, 0503366010930) на адресу ОСОБА_1 підтверджується списками згрупованих поштових відправлень Укрпошта Стандарт з описом вкладення поданих в ЦОКК2 та копіями конвертів, які повернуті поштовим відділенням ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» без вручення адресату з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що місце проживання позивачів - АДРЕСА_1 - зазначено у позовній заяві та у апеляційній скарзі. Проте судові повістки про виклик в судове засідання, які направлялись позивачам апеляційним судом, повернулись на адресу суду із відмітками «За закінченням терміну зберігання», що свідчить про недбалість позивачів, як ініціаторів судового процесу, або ухилення від отримання.
Як установлено з матеріалів справи ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН» дотримало порядок надсилання вимоги про усунення порушень, передбачений статтею 35 Закону № 898-IV та повідомило іпотекодавця про зміну кредитора (іпотекодержателя) у зобов'язанні. Та обставина, що іпотекодавець не отримував від іпотекодержателя окреме повідомлення про його намір як іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іншій особі, а вимога останнього про усунення порушення не є повідомленням про намір укласти договір купівлі-продажу, не має наслідком визнання вказаного договору недійсним, а може бути лише підставою для відшкодування цін особі завданих збитків (стаття 38 Закону України «Про іпотеку»). Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у від 4 грудня 2019 року в справі № 361/5027/16-ц (провадження №61-5028св19) та у постанові від 25 квітня 2018 року в справі №201/9258/15-ц (провадження № 61-5799св18).
Водночас, жодною нормою чинного законодавства України не передбачено обов'язок іпотекодержателя при зверненні стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 Закону № 898-IV повідомляти поручителя, як про це стверджують позивачі. Солідарне стягнення заборгованості за кредитним договором за рішенням суду з позивачів у даній справі, як з боржника та поручителя, не змінює статус ОСОБА_2 як поручителя у зобов'язанні, які виникли з договорів кредиту та поруки.
Посилання Позивача на пункт 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким передбачено надання державному реєстратору доказів вручення письмової вимоги боржнику, є необґрунтованими, оскільки цим пунктом визначено перелік документів, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набування права власності на предмет іпотеки, тобто, в порядку, передбаченому ст. 37 Закону № 898-IV. В даному випадку право власності виникло внаслідок реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки відповідно до ст. 38 Закону № 898-IV.
Стосовно твердження позивачів, що наявність обтяжень у вигляді арешту, накладеного державним виконавцем, під час вчинення державної реєстрації права власності на нерухоме майно є підставою для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень колегія зазначає, що таке обтяження було накладено у виконавчому провадженні №5247253 (а.с.113 т. 1) при виконанні рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 18 листопада 2010 року про солідарне стягнення з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ВАТ «КБ «НАДРА» заборгованості за кредитним договором. Як зазначалось вище, 19 листопада 2021 року Шевченківським районним судом міста Києва постановлено ухвалу, якою суд замінив сторону виконавчого провадження з ПАТ «КБ «НАДРА» на ТОВ «ПРЕМІУМ ЛІГАЛ КОЛЕКШН».
Відповідно до ч. 5 ст 38 Закону № 898-IV дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
Частино 6 статті 38 Закону № 898-IV передбачено, що ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Як вбачається з оспорюваного договору купівлі-продажу (п. 5), вартість об'єкту була визначена суб'єктом оціночної діяльності (а.с.102, зворот).
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23.01.2019 у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18) та від 20.03.2019 у справі № 306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Разом з тим непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна, не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки.
Аналогічні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 07.12.2022 в справі №522/18222/19 (провадження №6444ск22).
Висновки апеляційного суду
Зважаючи на викладене, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги висновків місцевого суду не спростовують. Судове рішення ухвалено судом першої інстанції з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому, у відповідності до ст. 375 ЦПК України, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а судове рішення - залишити без змін.
Керуючись ст.368, п.1 ч.1 ст.374, ст.375, ст. ст.381-384 ЦПК України, апеляційний суд,
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Забродін Сергій Іванович - залишити без задоволення.
Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 07 грудня 2023 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційну скаргу на постанову апеляційного суду може бути подано безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 21 жовтня 2024 року.
Головуюча
Судді