79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
11.10.2024 Справа № 914/2037/24
Господарський суд Львівської області у складі судді Зоряни Горецької, розглянув в порядку спрощеного позовного провадження без проведення судового засідання справу
позовні матеріали: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,
до відповідача: ФОП ОСОБА_1 ,
про стягнення заборгованості з орендної плати та неустойки,
На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до ФОП ОСОБА_1 про стягнення заборгованості з орендної плати та неустойки.
Ухвалою від 20.08.2024 відкрито провадження по справі за правилами спрощеного позовного провадження без виклику представників сторін.
Враховуючи вищевикладене, беручи до уваги те, що сторони належним чином повідомлені про розгляд справи судом і від них не надходило жодних заперечень проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження чи клопотань про її розгляд у судовому засіданні з повідомленням сторін, дослідивши наявні у справі докази та викладені в позовній заяві пояснення, суд дійшов висновку про необхідність прийняття рішення у справі.
Позиція позивача
Позивач обґрунтовує позовні вимоги тим, що відповідач порушив умови договору про оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності №Л-13481-23(А), у зв'язку з чим стягненню підлягає 64 749,83 грн заборгованості та 16 893,65 грн неустойки.
Позиція відповідача
Відповідач правом на подання відзиву не скористався, належним чином повідомлений про розгляд справи.
28.08.2023 між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Позивач) та ФОП ОСОБА_1 (далі - Відповідач) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №Л-13481-23(А) (далі - Договір), згідно якого Орендодавець і Балансоутримувач передали, Орендар прийняв у строкове платне користування майно, а саме: нежитлове приміщення першого поверху під індексами 1,2 загальною площею 28,7 м2, за адресою: м. Львів, вул. К. Левицького, 96.
Цільове призначення приміщення, площею 28,7 кв. м для продажу предметів ритуальної флористики (живих квітів) (п.7.1.)
Строк договору оренди становить 3 роки (з « 28» серпня 2023р. до « 28» серпня 2026р. включно) (п.12.1 договору).
Правовідносини, що виникли між Позивачем та Відповідачем регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду державного і комунального майна», Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020 та іншими нормативно-правовими актами.
Закон України «Про оренду державного та комунального майна», регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.
Згідно з ст.1 ЦК України, цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.
Відповідно до ст.11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та правочини.
Згідно із ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно з ст.174 ГК України, господарські зобов'язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених Законом, а також з угод, не передбачених Законом, але таких, які йому не суперечать.
Відповідно до ч. 1 ст.193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до Закону, інших правових актів, Договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Відповідно до ч.1 ст.509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію, як-от: передати майно, сплатити гроші тощо, або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно з ст.510 ЦК України, сторонами у зобов'язанні є боржник та кредитор.
Відповідно до ст.526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов Договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ч.1 ст.762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно ст.286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Відповідно до п.3.1.незмінюваних умов договору, орендна плата становить суму, визначену в п.9 Умов. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством України.
Відповідно до п.9.1 Договору місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону складає 7 500,00 грн без ПДВ (протокол електронного аукціону LLЕ001-UA-20230707-92233 від 09.08.2023).
Орендар сплачує орендну плату на рахунок Орендодавця у співвідношенні, визначеному у пункті 16 Умов (або в іншому співвідношенні, визначеному законодавством), щомісяця до 15 числа поточного місяця оренди. Орендар сплачує орендну плату щомісячно на рахунок Орендодавця та Балансоутримувача. Податок на додану вартість нараховується на загальну суму орендної плати (п.3.4, п.3.5).
Зокрема, Орендодавцю - 100 відсотків від суми орендної плати (п.16).
До дати укладення цього договору Орендар сплачує орендну плату за кількість місяців, зазначену у пункті 10 Умов (авансовий платіж з орендної плати) (п. 3.6).
Відповідно до п.10.1. Умов розмір авансового орендного платежу становить 1 (одна) місячна орендна плата(враховуючи п.2. Постанови КМУ №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану):
- орендодавцю 100% від суми авансового внеску орендної плати - 9000,00 грн. з ПДВ.
Сума забезпечувального депозиту(враховуючи п. 2 Постанови КМУ №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану) становить 7 500, 00 грн без ПДВ (п.11 договору оренди).
Відповідачем не було належним чином дотримано виконання умов Договору оренди нерухомого майна №Л-13481-23(А) від 28.08.2023 в частині виконання обов'язку зі сплати орендної плати.
Наявність заборгованості з орендної плати в більшому розмірі, ніж плата за три місяці, є підставою для дострокового припинення орендних відносин і, як наслідок, зобов'язання звільнити та повернути об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень.
Відповідно до ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
У договорі оренди обов'язково зазначається, що невиконання умов, додаткових умов оренди майна є підставою для дострокового припинення договору оренди (абз.9 п.54 «Порядку передачі в оренду державного та комунального майна», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020).
Зокрема, в п.12.7.1 незмінюваних умов Договору зазначено, що договір може бути достроково припинений на вимогу Орендодавця, якщо Орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці.
Згідно із п.12.8 незмінюваних умов Договору про наявність однієї з підстав для дострокового припинення цього договору з ініціативи Орендодавця, передбачених пунктом 12.7 цього договору, Орендодавець або Балансоутримувач повідомляє Орендареві та іншій стороні договору листом.
У листі повинен міститись опис порушення і вимогу про його усунення в строк не менш як 15 та не більш як 30 робочих днів з дати надсилання листа (у строк п'яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні Орендодавцем або Балансоутримувачем контролю за використанням майна).
Лист пересилається на адресу електронної пошти Орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого майна.
Враховуючи, що Відповідачем було допущено порушення за договором оренди, а саме: наявність заборгованості зі сплати орендної плати, яка сумарно більша, ніж плата 3 місяці, Управлінням комунальної власності ДЕР ЛМР на адресу ФОП ОСОБА_1 був надісланий припис про усунення порушень договору оренди №2302-вих-41614 від 27.03.2024. Даний припис було надіслано також на електронну адресу Відповідача
Відповідно до абз.2 п.12.8 незмінюваних умов договору, якщо протягом встановленого у приписі часу Орендар не усунув порушення, Орендодавець надсилає Орендарю лист, у якому повідомляє Орендареві про дострокове припинення договору на вимогу Орендодавця.
У листі зазначається підстава припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення.
Договір вважається припиненим на п'ятий робочий день після надіслання Орендодавцем або Балансоутримувачем Орендарю листа про дострокове припинення цього договору.
Орендодавець надсилає орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Дата дострокового припинення цього договору на вимогу орендодавця встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні орендодавця (абз. 3 п. 12.8 незмінюваних умов договору).
Протягом встановленого у приписі часу, Відповідачем не було усунено порушень договору оренди, тому Позивачем було скеровано лист №2302-вих-51509 від 15.04.2024 про дострокове припинення договору оренди №Л-13481-23(А) від 28.08.2023 на вимогу орендодавця.
Враховуючи наведене, керуючись пунктами 12.7.1, 12.8 незмінюваних умов Договору, Управління повідомило про дострокове припинення Договору на вимогу Орендодавця (Договір вважається припиненим на п'ятий робочий день після надіслання цього листа) та зазначило про обов'язок протягом трьох робочих днів з дати припинення Договору повернути об'єкт оренди Балансоутримувачу за актом повернення, сплатити орендну плату, нараховану до дати повернення об'єкта оренди та виконати інші обов'язки у зв'язку із поверненням майна, передбачені розділом 4 незмінюваних умов Договору.
Оскільки, лист №2302-вих-51509 від 15.04.2024 було надіслано 15.04.2024, договір оренди вважається припиненим 22.04.2024 (так як 16.04.2024 (вівторок), 17.04.2024 (середа), 18.04.2024 (четвер), 19.04.2024 (п'ятниця) є чотирма робочими днями, а 22.04.2024 (понеділок) є п'ятим робочим днем).
Розділом 4 договору оренди врегульовано порядок повернення майна з оренди.
У разі припинення договору оренди Орендар зобов'язаний звільнити протягом 3-х робочих днів орендоване Майно від належних Орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна у такому стані, в якому Майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо Орендарем були виконані невід'ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом (п.4.1 договору).
Майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання Балансоутримувачем та Орендарем акта повернення з оренди орендованого Майна (п.4.3 Договору).
Відповідно до ст.25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Приміщення були повернуті Відповідачем 22.05.2024, про що складено акт повернення з оренди орендованого майна.
Однак, у Відповідача залишились невиконані зобов'язання за договором оренди в частині сплати орендної плати.
Відповідно до довідки про заборгованість з орендної плати №4-2302-42291 від 02.08.2024 станом на 31.07.2024, у ФОП ОСОБА_1 перед Управлінням комунальної власності ДЕР ЛМР існує заборгованість в сумі 81 643,48 грн яка виникла за період з 28.08.2023 по 22.05.2024.
З початку дії договору Відповідачем не було здійснено жодної оплати за користування майном.
Як встановлено в п.3.11 незмінюваних умов договору, сума орендної плати, сплаченої авансом відповідно до п 3.6 цього договору, підлягає зарахуванню в рахунок сплати орендної плати перший та останній місяці оренди.
Однак, ухвалою Львівської міської ради №4162 від 14.12.2023 «Про внесення змін до ухвали міської ради від 18.08.2022 №2239 "Про окремі питання управління комунальним майном у зв'язку із введенням воєнного стану" міська рада ухвалила внести зміни до ухвали міської ради від 18.08.2022 №2239 "Про окремі питання управління комунальним майном у зв'язку із введенням воєнного стану":
П. 1.3. Доповнити пункт 11 словами: ''Авансовий внесок у такому разі підлягає зарахуванню у рахунок сплати орендної плати за останній місяць оренди". Тобто, при укладенні договорів оренди в період дії на території Львівської міської територіальної громади воєнного стану орендарі, які зобов'язані сплатити авансовий внесок та/або забезпечувальний депозит, сплачують їх в розмірі однієї місячної орендної плати відповідно. Авансовий внесок у такому разі підлягає зарахуванню у рахунок сплати орендної плати за останній місяць оренди
Таким чином, кошти в розмірі 9 000,00 грн(авансовий внесок) були зараховані Управлінням комунальної власності за останній місяць по договору оренди.
Забезпечувальний депозит в розмірі 7 500,00 грн, сплачений відповідно до п. 11 змінюваних умов Договору зарахований Управлінням в рахунок невиконаних зобов'язань орендаря, в порядку, визначеному п. 4.7 незмінюваних умов Договору.
При цьому, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України).
Відповідно до Інформаційного листа Вищого господарського суду України №01-06/735/2012 від 29.05.2012 «Про деякі питання практики застосування статей 785 та 786 Цивільного кодексу України», неустойка стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 ЦК України, є самостійною майновою відповідальністю у сфері орендних правовідносин і визначається законодавцем як подвійна плата за користування річчю за час прострочення, а тому застосування до неї спеціальної позовної давності є неправильним. Розмір неустойки порахований шляхом подвоєння суми, яка сплачувавсь би за користування приміщенням, якби договір оренди був чинним.
У зв'язку з тим, що договір оренди припинено 22.04.2024, з урахуванням 3-х робочих днів на повернення об'єкта оренди, з 26.04.2024 по 22.05.2024 (дата складення акту приймання-передачі) Відповідачу за користування майном нараховувалася неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Тобто, з 28.08.2023 по 25.04.2024 Відповідачу нараховано 64 749,83 грн орендної плати, а з 26.04.2024 - 30.04.2024 (за 5 днів квітня 2024) Відповідачу було нараховано неустойку в розмірі 3 197,37 грн. В свою чергу, з 01.05.2024 по 22.05.2024 (за 22 дні березня 2024) неустойка становить 13 696,28 грн.
Відповідно до п. 3.8 незмінюваних умов договору, орендна плата, сплачена несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується Орендодавцем (в частині, належній місцевому бюджету) та/або Балансоутримувачу (в частині, належній Балансоутримувачу).
Орендодавець і Балансоутримувач можуть за домовленістю звернутися із позовом про стягнення орендної плати та інших платежів за цим договором, за якими в Орендаря є заборгованість, в інтересах відповідної сторони цього договору.
Розділом 11 незмінюваних умов договору врегульовано відповідальність і вирішення спорів за договором.
За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором (п.11.1).
Спори, які виникають за цим договором або у зв'язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку (п.11.3).
Стягнення заборгованості з орендної плати, пені та неустойки (за наявності), передбачених цим договором, може здійснюватися на підставі рішення суду (п.11.4).
На підставі вищеперелічених обставин та законодавчих положень Позивач має усі достатні підстави для стягнення заборгованості, яка виникла за договором оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності №Л-13481-23(А) в розмірі 81 643,48 грн.
Судовий збір відповідно до ст. 129 ГПК України підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.
Керуючись статтями 2, 13, 74, 76, 77, 78, 86, 129, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити.
2. Стягнути з ФОП ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 , паспорт НОМЕР_2 , виданий Галицьким РВ ЛМУ УМВС України у Львівській області 23.04.1999, 79034, м. Львів, вул. Угорська, 15/51) на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (код ЄДРПОУ 25558625) заборгованість зі сплати орендної плати та неустойки в розмірі 81 643,48 грн та судовий збір 3 028,00 грн.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені ст.ст. 256, 257 ГПК України.
Суддя Горецька З.В.