Рішення від 08.09.2022 по справі 368/1182/20

Справа № 368/1182/20

2/368/59/22

Рішення

Іменем України

"08" вересня 2022 р. Кагарлицький районний суд Київської області

в складі:

Головуючий суддя - Закаблук О.В.

При секретарі судового засідання - Балацька В.В.

За участі:

Позивач - ОСОБА_1

Представник позивача - адвокат Матюшенков Д.В.

Відповідач - ОСОБА_2

Представник відповідача - адвокат Лисюк О.В.

Третя особа - ОСОБА_3

- розглянувши в відкритому судовому засіданні в місті Кагарлик Київської області в залі суду справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, - приватний нотаріус Кагарлицького нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна, про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу, суд, -

ВСТАНОВИВ:

30.10.2022 року на адресу Кагарлицького районного суду Київської області надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, - приватний нотаріус Кагарлицького нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна, про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу, ( а.с. 1 - 14), в прохальній частині якої позивач просив суд винести рішення, на підставі якого:

1. Прийняти мою позовну заяву до розгляду;

2. Визнати попередній договір купівлі - продажу, посвідчений приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Раїсою Павлівною 25 травня 2019 року, який зареєстровано в реєстрі за №497, - недійсним.

3. Зобов"язати відповідача та членів його родини звільнити житловий будинок, який належить йому на праві власності та знаходиться в АДРЕСА_1 .

Свої позовні вимоги позивач ОСОБА_1 в мотивувальній частині позовної заяви обгрунтовував наступними обставинами справи та нормами права:

- 25 травня 2019 року між ним та Відповідачем було укладено попередній договір купівлі - продажу житлового будинку, земельних ділянок, які знаходяться в АДРЕСА_1 .

Договір укладено в письмовій формі та посвідчено приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області Воловенко Раїсою Павлівною.

Предметом вказаного попереднього договору купівлі - продажу є житловий будинок з надвірними господарськими та побутовими будівлями і спорудами, житлова площа - 34, 0 кв. м, загальна площа - 58, 80 кв. м., який розташований в АДРЕСА_1 та земельна ділянка, площею 0,1008 га, кадастровий номер: 3222210100:01:214:0004, цільове призначення 02, 01 - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд ( присадибна ділянка) та земельна ділянка площею 0, 0318 га, кадастровий номер 3222210100:01:214:0001, цільове призначення 01, 03 - для ведення особистого селянського господарства.

За умовами попереднього договору купівлі - продажу від 25 травня 2019 року Основні договори мають бути укладені та нотаріально посвідчені не пізніше 25 травня 2022 року.

За домовленістю сторін сума Основних договорів буде складати 315960 (триста п'ятнадцять тисяч дев"ятсот шістдесят) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору становить 12000 (дванадцять тисяч) доларів 00 центів (відповідно до курсу НБУ на день укладення цього договору 1 дол. США дорівнює 26 гривень 33 копійки) п. 2.1. даного договору.

В підтвердження дійсності намірів Сторін укласти відповідні Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок, можливості виконання їхніх умов та умов цього Договору, покупець передав продавцю грошові кошти в розмірі 10000 (десять тисяч) гривень 00 копійок. Зазначені грошові кошти в повному розмірі були сплачені Покупцем Продавцю до підписання Сторонами та нотаріального посвідчення цього Договору. В день укладення та підписання Основних договорів Покупець зобов"язується повернути продавцю 10000 десять тисяч ) гривень 00 копійок.

Покупець зобов"язується виплачувати з січня 2020 року по травень 2022 року, суму за Основними договорами у розмірі 105320 ( сто п"ять тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок , що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США= 26, 33 грн. становить 4000 ( чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно. Дострокове погашення суми розстрочення платежу допускається п. 4 даного договору.

Однак, не зважаючи на ці обставини, що попередній договір купівлі продажу укладено, його практично не можливо виконати через численні невідповідність нормам чинного законодавства та дійсним обставинам, які викладені приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. під час його посвідчення.

Юридичне визначення попереднього договору є наступним:

- Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Ст. 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Як вбачається з даного попереднього договору цей Договір містить елементи та умови розстрочення платежів, однак в даному Договорі не зазначено, що це договір з розстроченням платежів в розумінні ст. 694 ЦК України, тобто назва договору визначена, як попередній договір купівлі - продажу, а не договір з розстроченням або відстроченням платежів.

Частиною першою статті 694 Кодексу встановлено, що договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу. Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України).

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України).

Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України).

Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права.

У разі, якщо сторони договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу домовилися про збереження права власності за продавцем (ст. 697 ЦК України, ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») допустима ситуація, коли момент проведення державної реєстрації права пов'язується з фактом виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу, а саме - оплати повної ціни об'єкта нерухомості. Наслідком є те, що після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит не відбувається державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, проведення повного розрахунку за нерухоме майно, яким одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок не були укладені, нотаріусом не було роз'яснено Сторонам, що вони мали право на укладення договору купівлі - продажу з відстрочкою платежів з подальшою їх державною реєстрацією.

Відповідно до частини 1 статті 692 ЦК України за загальним правилом оплата товару за договором купівлі-продажу здійснюється після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару.

Згідно з частиною 2 статті 692 ЦК України покупець повинен виконати свій обов'язок щодо оплати одразу в повному обсязі, тобто сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Однак, сторони можуть відійти від цього положення, застосувавши розстрочення платежу.

Так, на з'ясування строків виконання умов попереднього договору, а саме визначення строків часткової оплати грошових коштів У розмірі 4000 доларів щорічно, його дружина звернулася в телефонній розмові до дружини Покупця 26 червня 2020 року.

Дружина Покупця не змогла пояснити причину несплати платежу у розмірі 4000 доларів США , що є еквівалентним 105310 ( сто п"ять тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок, як визначений Договором щорічний платіж до 25 травня 2020 року.

Таким чином, з моменту укладення попереднього договору купівлі - продажу минув понад 1 рік, а щорічної оплати від Покупця не надійшло. За таких обставин договір міг бути розірваний на підставі невиконання його умов саме Покупцем.

П. 5.6. передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення покупцем зобов"язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору.

П.5.6. передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення Покупцем зобов"язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору.

Також з телефонної розмови з дружиною Покупця стало відомо, що він консультувався з приватним нотаріусом Воловенко Оленою та його повідомлено про те, що в разі його незгоди, щодо продажу будинку він може внести кошти на депозит нотаріуса і таким чином придбати цей будинок.

З такими обставинами він категорично не погоджується, адже право розпоряджатися своїм майном належить лише власникові.

Після цієї телефонної розмови до приватного нотаріуса Воловенко Р.П. зателефонувала його дружина, однак слухавку вляла не ОСОБА_3 , яка посвідчувала попередній договір, а її невістка, - ОСОБА_4 , яка також є приватним нотаріусом.

Приватний нотаріус Воловенко Олена з обурюванням запитала його дружину, що вона що не знає який договір її чоловік підписав, що якщо він відмовиться від укладення договору купівлі - продажу, то Покупець може покласти на депозитний рахунок нотаріуса кошти і житловий будинок буде належати Покупцю , а вона, приватний нотаріус, - його посвідчить.

Після такої розмови на підвищеннях інтонаціях з приватним нотаріусом, яка надала консультацію Покупцю щодо можливості одноосібно без його участі придбати житловий будинок в нього зникло будь - яке бажання укладати Основні договори купівлі - продажу.

В нього склалося враження, що приватний нотаріус та Покупець перебувають у змові.

Така думка виникла в нього ще й через те, що покупець сам домовлявся з приватним нотаріусом про умови, які мають бути зазначені в попередньому договорі.

Такі дії приватного нотаріуса Воловенко Олени є неприпустимими.

Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

У статті першій Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97 ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції», зазначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Верховним Судом України у постанові від 02.09.15 у справі № 6-226цс14 була сформована правова позиція, відповідно до якої припинення зобов'язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, а саме ст. 13 Конвенції, передбачено: «Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження».

У розвиток положень цієї статті Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях також наголошує на необхідності оцінки ефективності обраного зацікавленою особою способу захисту. Зокрема, у пункті 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об'єднаного Королівства» (Chahal v . the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. У пункті 75 рішення Європейського суду з прав людини від 5 квітня 2005 року у справі «Афанасьев проти України» (заява №38722/02) суд зазначає, що засіб захисту, котрий вимагається згаданою статтею, повинен бути «ефективним», як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави.

10.07.2020 року дружина Покупця зателефонувала його дружині та повідомила, що вони знайшли інший будинок , бо їм не подобається їхня поведінка. Дружина Покупця встановила їм час до осені розрахуватися з ними, тобто повернути їм 155 тисяч гривень, які вони витратили на ремонт його будинку.

Таким чином, з нього вимагають більше ніж половини вартості його будинку, що в свою чергу є для нього неприйнятним та наштовхує на думку, що його намагаються ошукати, тобто, фактично Покупець не сплатив йому щорічного платежу, який визначений цим попереднім договором, а вже зробив ремонт у його будинку.

За проживання в його будинку Покупця та його родини він не вимагав коштів. Тепер вже він турбується, що відповідач добудує якусь прибудову та буде вимагати через суд визнати за ним право на цю добудову, через те, що він вселився до будинку на підставі попереднього договору до належного йому житлового будинку. Може таким чином відповідач заробляє кошти?

В них не було жодної ні усною ні письмової домовленості про те, що Покупець буде проводити ремонтні роботи.

Умовами договору не передбачено проведення будь - яких ремонтних робіт. Додаткових письмових додатків до попереднього договору між ними не укладалося.

Він лише передбачав право проживання Покупця з його родиною в його будинку, такий пункт про право проживання покупця з його родиною в йогоу будинку 5. 3. 1. міститься в попередньому договорі купівлі - продажу.

Після укладення попереднього договору купівлі - продажу Покупець вселився з родиною до його житлового будинку.

Ні він ні його дружина не спілкувалися зі Стороною Покупця до 26 червня 2020 року, тобто після спливу 1 року та 1 місяця після укладення попереднього договору купівлі - продажу.

П. 8.3. передбачено, що всі зміни та доповнення до даного попереднього договору вносяться тільки за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткового договору , які є його невід"ємною частиною.

Інших додаткових договорів між сторонами не укладалося.

Житловий будинок був у нормальному житловому стані та не потребував будь - яких серйозних капіталовкладень.

У нього збереглися фотозйомки належного його житлового будинку до моменту укладення попереднього договору купівлі - продажу.

Житловий будинок не був в аварійному стані, напівзруйнованим, до Покупців в ньому проживали люди, які його орендували.

Вважає, що спочатку необхідно було розрахуватися за житловий будинок, а потім проводити будь - які поточні ремонтні роботи.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15 травня 2018 року у справі № 910/15521/17 зроблено висновок, що «під поняттям «необхідні витрати» розуміються тільки ті витрати, які необхідні для забезпечення нормального стану та зберігання майна з урахуванням його зношеності. Отже, інші витрати, тобто не «необхідні», відшкодуванню не підлягають».

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог, відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписи статей 3, 6, 203, 626, 627 Цивільного кодексу України визначають загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

У частині 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Він намагався належним чином виконувати зобов'язання за попереднім договором купівлі - продажу до того часу, коли нотаріус разом з Покупцем не почали наполягати на поверненні ним 155 тисяч гривень та дві тисячі доларів США неустойки.

Він юридично необізнаний, змушений був звернутися за юридичною консультацією до фахівця, який вивчивши даний попередній договір купівлі - продажу, запитав його, чи дійсно він розуміє в повній мірі документ, який підписав та його юридичні наслідки.

Тільки тоді він зрозумів, що попередній договір купівлі - продажу є суперечливим та такий, який не можна виконати, не порушивши закон.

За письмовим роз'ясненням умов даного договору до Міністрерства юстиції України звернулася в його інтересах його представник ОСОБА_5 .

Письмовим листом від 18. 08. 2020 року №25/49/5.3-20 Міністерство юстиції України надало роз'яснення змісту попереднього договору купівлі - продажу від 25 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П.

Так, діючим станом на 25.05.2020 та чинним законодавством України не передбачено необхідності витребовування нотаріусом при посвідченні попереднього договору правовстановлюючих документів на майно, поряд з цим, відповідно до вимог частини четвертої статті 38 Закону України "Про державний земельний кадастр", отримання нотаріусами витягу з Державного земельного кадастру є обов'язковим при вчиненні правочинів щодо земельної ділянки.

Отже, витягу з Державного земельного кадастра приватний нотаріус Воловенко Р.П. не витребовувала під час укладення попереднього договору купівлі - продажу, що в свою чергу є грубим порушенням.

Також порушення законодавства приватним нотаріусом Воловенко Р.П. знайшли свої підтвердження в інших пунктах попереднього договору купівлі - продажу, зокрема п. 4., як вбачається з письмового листа Міністерства юстиції України, цитує:

- У п. 4 попереднього договору також зазначено, що в день укладання та підписання основних договорів покупець зобов"язується повернути продавцю грошові кошти у розмірі 10000 гривень, - у цьому пункті договору наявна помилка, оскільки продавець має повернути покупцю аванс після укладення основного договору ( з огляду на вимоги частини другої статті 570 Кодексу ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019). Таким чином, при посвідченні цього договору приватним нотаріусом Воловенко Р.П. не було взято до уваги вимоги п. 6. 12 правил ведення нотаріального діловодства, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22.12.2010 № 3253/5 ( зі змінами та доповненнями станом на 25.05.2019)- згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства.

У відповідності до п. 8.5 поперднього договору, сторони стверджують, що вони є дієздатними, їх волевиявлення є вільним та усвідомленим, умови та положення цього договору їм зрозумілі та відповідають реальній домовленості сторін та їх інтересам; цей договір спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому; сторони виражають свою пряму волю надати цьому договору силу попереднього договору та вважають цей договір попереднім, відповідно до ст. 635 кодексу.

У вищезгаданому пункті також зазначено, що в тексті договору зафіксовані всі істотні умови стосовно купівлі - продажу квартири (а не житлового будинку та земельних ділянок), в недотримання вимог п. 6. 12 Правил ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства.

При посвідченні попереднього договору купівлі - продажу від 25.05.2019 витяги з Державного земельного кадастру приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П., - не витребовувалися та до примірника договору не долучалися, в порушення вимог частини четвертої статті 38 Закону України " Про Державний земельний кадастр."

Крім всього вищезазначеного, зазначає також увагу суду на інші порушення, які не перелічені в листі Міністерством юстиції України, але є суттєвими та від яких залежить правильне розуміння та виконання умов договору, - п. 4 даного договору передбачено, що Покупець зобов"язується виплачувати з січня 2020 року по травень 2022 року, суму за Основними договорами у розмірі 105320 ( сто п"ять тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США= 26, 33 грн. становить 4000 ( чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно. Дострокове погашення суми розстрочення платежу допускається п. 4 даного договору.

Отже, Основних договорів укладено не було, а відтак Продавець не має права отримувати кошти за Основними договорами, так як де будуть безпідставно отриманні кошти та відповідно буде передбачена відповідальність визначена законодавством за отримання безпідставно набутих коштів, повернення безпідставно одержаних коштів або одержання коштів без достатньої правової підстави.

Інші обставини, на які також позивач просить звернути увагу суд:

- За умовами даного договору в підтвердження дійсності намірів сторін укласти відповідні Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок, можливості виконання їхніх умов та умов цього Договору Покупець передав продавцю грошові кошти у розмірі 10000 ( десять тисяч) гривень п. 4 даного договору.

Однак, даний платіж не є авансом, не є завдатком або забезпечувальним платежем.

За умовами попереднього договору він має бути повернений Покупцем Продавцю в день укладення та підписання грошових коштів.

Пункт 4. даного договору є суперечливим, з абзацем вище того ж п. 4. , в якому йдеться про те, що Покупець передав грошові кошти у розмірі 10000 ( десять тисяч) гривень 00 копійок і в момент підписання Основних договорів Покупець зобовязується їх передати Продавцю.

Також суперечливими є інші умови даного Договору, зокрема п. 5.5.в якому йдеться про те, що Сторони домовилися про те, що у випадку, якщо невиконання умов цього договору станеться з вини Покупця, то передані Покупцю грошові кошти повертаються у повному обсязі Продавцю, а також Покупець зобов"язується сплатити штраф за невиконання умов цього договору продавцю в день розірвання цього Договору у розмірі 52660 гривень ( п"ятдесят дві тисячі шістсот шістдесят) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США = 26, 33 гривень, становить 2000( дві тисячі) доларів 00 центів.

Продавець не передавав покупцю грошові кошти.

У разі, якщо невиконання умов цього Договору станеться з вини Продавця, то передані Покупцю грошові кошти повертаються у повному обсязі Продавцю, а також Продавець зобов'язується сплатити штраф за невиконання умов цього договору продавцю в день розірвання цього Договору у розмірі 52660 гривень ( п"ятдесят дві тисячі шістсот шістдесят) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США = 26, 33 гривень, становить 2000( дві тисячі) доларів 00 центів.

Умови даного Договору є незрозумілими, суперечливими , через те, що Продавець не передавав Покупцю ніяких грошових коштів, а тому не зобов"язаний їх повертати Покупцю.

Також не зрозуміло, яким чином приватний нотаріус Воловенко Р.П. розраховувала штраф, на підставі якого розрахунку встановлена виплата штрафу саме 2000 доларів США.

Якими нормами чинного законодавства керувався приватний нотаріус в момент укладення попереднього договору, - невідомо.

Згідно з ч. 1 ст.546 ЦК України завдаток є одним із видів забезпечення виконання зобов'язання.

Поняття завдатку визначено у статті 570 ЦК України, відповідно до положень якої завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов"язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ст. 570 ЦК України).

У розумінні поняття завдатку, такий виконує наступні функції: 1) платіжну, яка полягає у тому, що завдаток видається у рахунок належних з боржника за договором платежів (тобто, завдаток є частиною суми, яку боржник зобовязаний сплатити кредитору за основним договором; 2) забезпечувальну, яка проявляється в тому, що видача завдатку стимулює боржника до належного виконання основного зобов"язання, оскільки у разі порушення забезпеченого завдатком зобов"язання з вини боржника завдаток залишається у кредитора (абз. 1 ч. 1 ст. 571 ЦК); водночас стимулююча дія завдатку певною мірою спрямована і на кредитора, який у разі порушення основного зобовязання з його вини повинен повернути боржникові завдаток і додатково сплатити суму у розмірі завдатку чи його вартості (абз. 2 ч. 1 ст. 571 ЦК); 3) підтверджувальну, суть якої зводиться до того, що видача завдатку засвідчує факт укладення основного договору.

Внесення завдатку, як способу виконання зобов'язання, - може мати місце лише у випадку наявності зобов'язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу нерухомості.

Частина 2 ст. 570 ЦК України встановлює презумпцію авансу, так як на відміну від завдатку аванс це лише спосіб платежу, він не виконує забезпечувальної функції за правилами ч. 1 ст. 546 ЦК України, а виконує функцію попередньої оплати.

Аванс є попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою, та не є неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком в розумінні Цивільного кодексу України.

З цього випливає, що коли сторони хочуть визначити, що сплачена сума є завдатком, вони мають здійснити наступне.

По-перше, між сторонами має бути укладений договір, яким передбачаються зобов'язання сторін (сплата коштів боржником, та передання майна, надання послуг, тощо кредитором). Тобто, - це не може бути попередній договір, про укладення у майбутньому основного договору. Це має бути саме основний договір. В інакшому випадку сплачена сума коштів вважатиметься авансом. По-друге, форма домовленості про сплату завдатку має бути письмова. Сторони можуть укласти окремо договір завдатку або передбачити його умови в основному договорі.

По-третє, сторони мають прямо зазначити, що сума грошей, що сплачується боржником у рахунок майбутніх платежів є завдатком.

Таким чином, за умови відсутності хоча б одного з трьох вищенаведених критеріїв відмінності передані однією стороною другій стороні грошові суми у рахунок належних за договором платежів є не завдатком, а авансом.

Суттєва відмінність авансу від завдатку полягає в тому, що на аванс не покладено функцію забезпечувати взяте сторонами на себе зобов'язання незалежно від того, яка сторона відповідальна за невиконання зобов'язання, той хто отримав аванс, повинен його повернути.

Згідно з ч. 1 ст. 571 ЦКУ, якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора, а якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Простіше кажучи, завдаток одночасно виступає і способом платежу, і способом забезпечення виконання зобов'язання (Рішення ВСУ від 15.04.2009 р. № 6- 15883св0), а попередня оплата є лише авансом, який сплачується покупцем до передачі товару.

Попередній договір не відноситься до грошового зобов'язання, він тільки передбачає зобов'язання його сторін укласти в майбутньому основний договір. А таке зобов'язання не є грошовим. Отже, забезпечувати його завдатком неможливо.

Завдаток може забезпечувати виконання тільки тоґо грошового зобов'язання, яке існує. За договором купівлі-продажу нерухомого майна грошове зобов'язання покупця виникне тільки після укладення такого договору купівлі- продажу, який вважається укладеним із моменту державної реєстрації (ст. 640 ЦК України). До цього моменту договору не існує та відповідно не існує і зобов'язання.

Відповідно до норм ст. 182 ГК України та ст. 635 ЦК України суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов'язуються в майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов'язуються в певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов'язання сторін укласти основний договір у майбутньому, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмету продажу, а покупець не набуває право власності на це майно з укладенням попереднього договору.

Отже, аванс (як і завдаток), є доказом, який посвідчує факт наявності зобов'язання (грошового) та зараховується в рахунок майбутніх платежів за таким зобов'язанням (грошовим), тому його використання для забезпеченая негрошового зобов'язання, яким є попередній договір, є неможливим.

Ст. 12 ЦПК України передбачено, що учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом та кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з вимогами ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Статтею 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За таких обставин, коли існують суттєві порушення законодавства, а договір не може бути виконаний сторонами, не порушуючи закон, вважає за необхідне звернутися до суду з позовом про визнання попереднього договору купівлі - продажувід 25 травня 2019 року недійсним.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК, якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Однак у разі невизнання іншою стороною такої недійсності правочину в силу закону та за наявності відповідного спору, - вимога про встановлення нікчемності може бути пред'явлена до суду окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (п. 5 ППВСУ № 9).

У такому разі суд своїм рішенням не визнає правочин недійсним, а лише підтверджує його недійсність в силу закону у зв'язку з оспоренням та невизнанням іншими особами.

Частиною першою ст. 203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити, зокрема, моральним засадам суспільства. Отже, правочин, укладений з метою, що суперечить інтересам держави та суспільства, суперечить і моральним засадам суспільства. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина п'ята ст. 203 ЦК України).

Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) цієї вимоги є підставою для визнання правочину недійсним. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, передбачених законом, який визначає наслідки, що виникають у результаті вчинення недійсних правочинів. Закон вбачає юридичні й майнові наслідки недійсності правочинів.

Правомірність правочину означає, що він є юридичним фактом, який породжує ті правові наслідки, наступу яких бажають сторони і які відповідають вимогам закону. Своєю правомірністю правочини відрізняються від правопорушень (деліктів) - вольових дій, що суперечать вимогам закону та тягнуть за собою правові наслідки, які сторони не бажали отримати. Згідно із законом правочин завжди є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).

Враховуючи основні принципи цивільного права, в т.ч. норми ст.ст. 203, 204 ЦК, недійсність правочину може бути передбачена виключно законами України, що прийняті відповідно до Конституції України, актами Президента України у випадках, встановлених Конституцією України, постановами Кабінету Міністрів України, актами органів державної влади України, що видаються у випадках та в межах, встановлених Конституцією та законами України.

Отже, будь-який правочин, що не відповідає вимогам законодавства, повинен визнаватись судами як недійсний.

Зокрема, згідно з ст. 215 ЦК України недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених ст. 203 ЦК України, як правило, має наслідком визнання правочину недійсним.

Термін «недійсний» має таке значення: який не має законної сили; який не існує; не реальний.

Недійсним є правочин, який хоч і спрямований на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, але не створює цих наслідків в зв'язку із невідповідністю цих дій вимогам актів цивільного законодавства. Недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів:

1) дефекти (незаконність) суб'єктного змісту правочину;

2) дефекти недотримання форми;

3) дефекти суб'єктного складу;

4) дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Правочин - правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб'єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту.

Зміст правочину становлять права та обов'язки, про набуття, зміну або припинення яких учасники правочину домовилися. Зміст договору чи іншого правочину закріплюється у його статтях (пунктах).

Відповідно до статей 203, 204 ЦК підстави і наслідки недійсності правочину можуть бути передбачені винятково законами.

Проте, - положення зазначених статей необхідно застосовувати з урахуванням ст. 4 ЦК. Виходячи з буквального тлумачення норм статей 4 та 203 ЦК, зміст правочину має відповідати: ЦК; іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК; актам Президента України у випадках, встановлених Конституцією; постановам Кабінету Міністрів України; актам органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим, що видаються у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законом.

Таким чином, враховуючи загальні принципи цивільного права, правочини не повинні суперечити положенням законів, галузевих законодавчих актів та нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції.

Нікчемні та оспорювані правочини розрізняються:

- ступенем важливості дефектів у складі правочину;

- характером прав та інтересів, які порушено у зв'язку з укладенням правочину;

- судовим порядком встановлення недійсності правочину й незалежністю встановлення недійсності правочину від судового рішення;

- строками позовної давності, які встановлені для звернення до суду з приводу визнання правочину недійсним.

Норма ч. 1 ст. 216 ЦК є загальною.

Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 216 ЦК вона застосовується, якщо законом не встановлено особливі умови застосування наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Згідно зі статтями 215 і 216 ЦК суди вправі з дотриманням правил підсудності розглядати позови: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності;

Визнані недійсними правочини не створюють для сторін тих прав і обов'язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки, передбачені законом.

І хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 ЦК є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки. Реституцію цілком можна вважати окремим способом захисту цивільних прав, які порушуються у зв'язку з недійсністю правочину, оскільки у ст. 16 ЦК немає вичерпного переліку способів захисту цивільних прав.

На відміну від норм ч. 1 ст. 216 ЦК, - норми гл. 29 ЦК є спеціальними. У них закріплено основні способи захисту права власності, що можуть застосовуватися власником майна, зокрема з метою повернення майна в натурі, переданого за недійсним правочином. Вважає, що ст. 330 ЦК чітко розмежовує випадки, в яких належним способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності, від випадків, коли має заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред'являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто, якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним.

У судовій практиці також виникало питання, яким чином вирішувати справи, якщо правочин, вчинений насправді, також не відповідає закону. Є підстави вважати, що такий правочин може визнаватися недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 ЦК як такий, що суперечить вимогам закону.

Вважає, що даний попередній договір купівлі - продажу містить численні порушення норм законів, які ним перелічені вище, а також підтверджені в листі Міністерства юстиції України, містить суперечливі умови, які зрештою не можна виконати, не порушивши законодавство, як то отримати кошти за Основними договорами, коли вони не укладені.

Також належним чином приватним нотарісом не витребувані витяги з Державного земельного кадастру, до договору не долучалися, - в порушення вимог частини 4 статті 38 Закону України "Про земельний кадастр", а за таких обставин вони не можуть бути предметом попереднього договору та не повинні були до нього включатися.

Вважає, що попередній договір необхідно визнати недійсним, так як в ньому існують грубі порушення законів під час його посвідчення приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Раїсою Павлівною, зокрема порушення вимог п. 6. 12 Правил ведення нотаріального діловодства, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22. 12.2010 № 3253/5 ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства.

В тексті попереднього договору зафіксовані всі істотні умови стосовно купівлі - продажу квартири, в той час як попередній договір купівлі - продажу стосувався житлового будинку та земельних ділянок.

У вищезгаданому пункті також зазначено , що в тексті договору зафіксовані всі істотні умови стосовно купівлі - продажу квартири ( а не житлового будинку та земельних ділянок), в недотримання вимог п.6. 12 Правил ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства.

За таких обставин вважає, що до даного договору не можна внести зміни або виправити описки, так як невідомо якого нежитлового майна цей договір стосується ( квартири чи житлового будинку та земельних ділянок).

Вважає за необхідне у такому випадку застосувати реституцію.

Відповідно до п. 6 ч. 3 ст.175 ЦПК України повідомляє, що заходи досудового врегулювання спору не проводилися.

Відповідно до п.7.4.3 ст.175 ЦПК України повідомляє, що вжиття заходів забезпечення доказів або позову до подання позовної заяви не здійснювалось.

У відповідності із п.10 ч. 3 ст.175 ЦПК України підтверджує, що ним не подано іншого позову (позовів) до цього ж відповідача (відповідачів) з тим самим предметом та з тих самих підстав.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 4, 13, 77, 81 ЦПК України, 3, 6, 203, 204, ч. 2 ст. 215, 319, 321, 509, 526, 629, 627, 628, 629, 658, 692 ЦК України, ч. 4. ст. 38 ЗУ " про Земельний кадастр", п. 6.12 Правил ведення нотаріального діловодства, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22. 12. 2010№3253/5, - позивач просить задовльнити вимоги, викладені в прохальній частині позовної заяви.

30.10.2020 року автоматизованою системою документообігу суду на підставі п. 15.4) Перехідних положень ЦПК України для слухання даної справи був визначений суддя Кагарлицького районного суду Закаблук О.В., присвоєно справа № 368/1182/20, провадження № 2/368/594/20, ( а.с., 27).

12.11.2020 року судом винесено ухвалу про залишення позовної заяви без руху та надано строк позивачу для усунення недоліків, вказаних в позовній заяві, (а.с., 30 - 31).

03.02.2021 року Кагарлицьким районним судом на підставі ст.ст. 175, 177, 185, 187, 189, 197 - 200, 258, 260 ЦПК України винесено ухвалу про відкриття провадження у справі, прийнято процесуальне рішення про слухання справи в порядку загального позовного провадження, призначено справу до підготовчого судового засідання на 10 год. 00 хв. 09.03.2021 року.

19.02.2021 року на адресу Кагарлицького районного суду Київської області надійшло письмове пояснення третьої особи, - приватного нотаріуса Кагарлицького районного нотарільного округу Центрального міжрегіонального управління юстиції Воловенко Р.П., (м. Київ), ( а.с., 53 - 54), наступного змісту:

- Вона, Воловенко Р.П., приватний нотаріус Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області, просить справу № 368/1182/20 за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу - слухати без її участі.

Нею, ОСОБА_3 приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області 25 травня 2019 року за р. №497 було посвідчено попередній договір купівлі-продажу між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , відповідно до якого сторони зобов'язуються у термін не пізніше 25 травня 2022 року, укласти Договори купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Громадяни ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулись до неї, як до нотаріуса за посвідченням саме попереднього договору купівлі - продажу. Тому такий договір був посвідчений нею, на виконання глави 6 Порядку вчинення нотаріальних дій вона, як нотаріус, встановила волевиявлення осіб, які звернулась за вчиненням нотаріальної дії, встановила дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину.

Перед посвідченням попереднього договору нею було надано ОСОБА_1 та ОСОБА_2 роз'яснення вимог чинного законодавства України щодо порядку посвідчення договорів купівлі- продажу житлових будинків та земельних ділянок, попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна, відповідальності за порушення зобов'язань за такими договорами та здійснення державної реєстрації права власності на підставі договорів купівлі-продажу нерухомого майна. На виконання вимог глави 6 розділу І Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 (далі - Порядок), під час особистого прийому нею було встановлено волевиявлення осіб, які звернулась за вчиненням попереднього договору, дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину.

Сторони розуміли правову природу попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок і його посвідчення відповідало їхньому спільному волевиявленню. До підписання договору сторони договору особисто прочитали зазначений договір, після чого схвалили його зміст та особисто підписали договір у моїй присутності.

Станом на 19.02.2021 року основні договори купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок на підставі попереднього договору купівлі-продажу від 25.05.2019 року за реєстровим № 497 приватним нотаріусом Воловенко Р.П. не посвідчувалися.

Звинувачення, висловлені заявником у позовній заяві на її адресу, не відповідають дійсності, так як після посвідчення попереднього договору жодна з сторін до неї не зверталася ні на особистий прийом ні за консультацією по телефону, а тому вона не може бути в змові Покупцем, а тим більше наполягати на поверненні Продавцем 155 тисяч гривень та дві тисячі доларів США неустойки.

У п. 8.5 вищевказаного попереднього договору вказано, що «сторони стверджують, що вонми є дієздатними, їх волевиявлення є вільним та усвідомленим, умови та положення цього Договору їм зрозумілі та відповідають реальній домовленості Сторін та їх інтересам; цей Договір спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому; Сторони виражають свою пряму волю надати цьому Договору силу попереднього договору та вважають цей Договір попереднім договором відповідно статті 635 Цивільного кодексу України; цей Договір спрямований на реальне настання наслідків, що з нього випливають та не приховують іншого правочину; в тексті Договору зафіксовані всі істотні умови стосовно купівлі-продажу».

Керуючись п. 4 гл. 6 Порядку вчинення нотаріальних дій правочин посвідчується нотаріусом, якщо кожна із сторін однаково розуміє значення, умови правочину та його правові наслідки, про що свідчать особисті підписи сторін на правочині, попередній договір купівлі-продажу особисто підписаний сторонами у її присутності. Всі умови зафіксовані у тексті договору, були погодженні сторонами до нотаріального посвідчення правочину.

Щодо проведення розрахунків, сторонам роз'яснено положення Постанови НБУ «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні» від 29.12.2017, № 148.

Відповідно до п. 2 ст. 635 Цивільного кодексу сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства, положення даної статті сторонам попереднього договору нею роз'яснено.

25.02.2021 року на адресу Кагарлицького районного суду Київської області надійшов відзив на позовну заяву відповідача ОСОБА_2 , ( а.с., 54 - 59), наступного змісту:

- В провадженні Кагарлицького районного суду Київської області знаходиться цивільна справа № 368/1182/20 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа без заявления самостійних вимог: Приватний нотаріус Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельних ділянок - кадастровий номер 3222210100:01214:0004. площею 0,1008 - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) та кадастровий номер 3222210100:01:214:0001, площею 01,03 - для ведення особистого селянського господарства.

Щодо наведених позивачем обставин та правових підстав позову він не погоджується та заперечує проти них.

Керуючись ст. 178 ЦПК України, надає суду відзив на вищевказану позовну заяву:

- По - перше, твердження позивача щодо неможливості на його думку, виконати попередній договір купівлі - продажу будинку, грунтується виключно на хибних уявленнях позивача про договірне право.

Так, враховуючи зазначене, останній у своєму позові, робить некомпетентне посилання на норми цивільного законодавства України.

Позивач помилково розмірковує, що назва укладеного між нами попереднього договору купівлі - продажу є не вірною, оскільки він містить елементи та умови про розстрочення платежу в розумінні ст. 694 ЦК України, тому на його думку, цей договір ма називатися саме договором про розстрочення або відстрочення платежу.

З такими судженнями позивача він категорично не погоджується, оскільки останній, не зважає, що оспорюваний попередній договір купівлі - продажу, є нетиповим, має елементи змішаного договору та ознаки правочину (ст. 202 ЦК України).

Звертає увагу на те, що основним принципом договірного права в Україні є свобода договору, тому виходячи з цього принципу цивільного права, сторони можуть на власний розсуд визначати будь-які умови договору та укладати будь-які правочини виходячи з неухильного дотримання вимог чинного законодавства України.

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України, визначено, що загальними засадами цивільного законодавства єсвобода договору.

Слід нагадати, що ч. 1 ст. 638 ЦК України, передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відтак, законні підстави для задоволення позову про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу будинку - відсутні. Цей договір було укладено з належним дотриманням усіх його істотних умов, в ньому містяться:

- найменування, місце та дата укладання;

- сторони договору та їх персональні дані;

- предмет та його повна ідентифікація;

- сума та порядок оплати за договором;

- строки і умови виконання договору;

- права та обов'язки сторін;

- штрафні санкції за невиконання договірних зобов'язань;

- інші застереження про істотні умови;

- підписи та реквізити сторін;

- посвідчувальний напис нотаріуса з дотриманням нотаріальної форми та порядку нотаріального оформлення і реєстрації даного правочину.

По - друге, - прохальна частина позову не містить конкретного змісту позовних вимог, зокрема, - позивач не ставить питання про визнання недійсним правочину повністю чи частково. Така необхідність обумовлена тим, що ч. 1 ст. 217 ЦК України, визначено, що недійсність окремої частини правочину не мас наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що лравочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Разом з тим, в силу ч. 1 ст. 204 ЦК України, на оспорюваний попередній договір, поширюється презумпція правомірності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 204 ЦК України, визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Також, ч. 1 ст. 215 ЦК України, визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Слід зазначити, що під час укладання вищезазначеного попереднього договору купівлі - продажу, він був вчинений з дотриманням загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності даного правочину, а саме:

- Зміст попереднього договору купівлі-продажу не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам;

- Волевиявлення учасників вказаного договору було вільним і відповідало їх внутрішній волі.

- Договір був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

На підтвердження зазначеного необхідно зауважити, що попередній договір купівлі - продажу було укладено між ними 25.05.2019, а дата надходження позовної заяви до суду 30.10.2020. За весь цей період часу, договірні зобов'язання з його сторони виконувалися у спосіб, встановлений п. 4 Договору.

Відповідно до п. 4 Попереднього договору купівлі - продажу, визначено, покупець передав грошові кошти в розмірі 10 000 (десять тисяч) грн 00 коп. Зазначені грошові кошти в повному розмірі були сплачені Покупцем Продавцю до підписання Сторонами та нотаріального посвідчення цього Договору. Передача коштів відбувалась в кабінеті та в присутності помічника нотаріуса Воловенко Олени Петрівни, яка складала текст даного договору погоджуючи його зі сторонами.

Покупець зобов'язувався виплачувати з січня 2020 по травень 2022 року суму за основними договорами у розмірі 105 320 (сто п'ять тисяч триста двадцять) грн 00 коп., що в доларовому еквіваленті становить 4000 (чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно. Дострокове погашення суми розстрочення платежу допускається.

На виконання вищевказаних умов договору, відповідачем (покупцем) 13.07.2020 було направлено на адресу позивача (продавця) повідомлення щодо надання ним в письмовому вигляді (в електронному) банківські реквізити для перерахування позивачеві коштів в сумі 105 320 (сто п'ять тисяч триста двадцять) грн., що підтверджується повідомленням від 13.07.2020. Але відповіді надане повідомлення відповідач (покупець) не отримав. На неодноразові дзвінки не відповідав.

Станом на сьогоднішній день, строк виконання грошових зобов'язань за попереднім договором купівлі - продажу будинку спливає значно пізніше, у травні 2022 року. Тому строки виконання договірних зобов'язань між нами не можуть бути порушені у майбутньому часі, виходячи із обставин, що існують станом на сьогоднішній день.

По - третє, позивач беж жодних на те юридичних підстав посилається у власному позові на вжиття заходів досудового врегулювання спору його дружиною, однак вказана особа не є стороною Попереднього договору купівлі - продажу. Також, йому невідомо про наявність іншої такої особи, уповноваженої продавцем на вирішення його спорів у процесі виконання умов цього Договору.

По - четверте, вважає, що вимоги Продавця будинку за його позовом, не відповідають і юридичній логіці, оскільки позивач, з однієї сторони, ставить питання про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу, а з іншої, закликає до його виконання в частині оплати коштів у встановлений договором строк, а також, оборюється нібито його невиконанням. Такі дії позивача, свідчать тільки про його реальні бажання мати цивільні права та обов'язки за договором до якого він час від часу апелює.

Звертає увагу, що згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України, визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Таким чином, різні вимоги позивача, які ставляться перед покупцем щодо здійснення ним оплати за договором та водночас визнання його недійсним в судовому порядку є юридично несумісними і такими, що ніяк не взаємоузгоджуються між собою.

- П'яте, - право на проживання в будинку, що є предметом попереднього договору купівлі - продажу визначено у його розділі «Права та обов'язки Покупця».

Пунктом 5.3.1. цього Попереднього договору, визначено, що до підписання основних договорів Покупець разом із членами своєї родини має право проживати у вищевказаному житловому будинку та користуватись земельними ділянками.

Так само, у п. 5.3.6 Договору, йдеться про те, що Покупець зобов'язаний вчасно сплачувати рахунки за користування електроенергією та газом.

Після укладення попереднього договору та підписання його сторонами в нотаріальній конторі, позивач з дружиною та відповідач приїхали до будинку АДРЕСА_1 . Сюди ж підійшли й інші члени родини відповідача.

В присутності цих осіб, позивач виражав велике задоволення з приводу того, що він продав будинок. При цьому, він повідомив, що відповідач має право на свій розсуд проводити капітальний ремонт в будинку, оскільки він не придатний для проживання з сім'єю з малолітньою дитиною. При цьому він повідомив, що будинок практично вже відповідача, оскільки вони люди серйозні і між ними укладений письмовий договір про купівлю даного будинку. За який зобов'язався відповідач щорічно сплачувати кошти.

Отримавши усний дозвіл на проведення капітального ремонту будинку, він з допомогою родичів та найманих людей розпочав капітальний ремонт будинку.

Дані обставини стверджуються розписками про виконання відповідних ремонтних робіт в будинку та отримання за них коштів, а також світлинами в кількості 16 шт. (від 07.09.2019 та 10.10.2019)

Вказані обставини будуть підтверджені показами свідків в суді.

Після наведення господарчого порядку біля будинку та проведення капітального ремонту в будинку він з сім'єю, засилилися в будинок.

Внутрішнє помешкання будинку стало можливим та придатним для постійного проживання його родини.

Будинок повністю був облаштований і відповідав санітарно-гігієнічним умовам безпечного проживання в ньому.

Вищевказані роботи були закінчені до жовтня місяця 2019 року.

В жовтні 2019 року, позивач, разом зі своєю дружиною приїхали до будинку, зайшли на територію подвір'я та в будинок. Оглядаючи в середині будинок, дружина позивача була вражена проведеним ним капітальним ремонтом будинку. А потім, з незадоволеним виразом на обличчі вибігла з будинку, сказавши позивачу поїхали. Жодним словом не обізвавшись.

Через декілька днів, дружина позивача зателефонувала до матері відповідача і повідомила, що вони будинок продавати передумали, оскільки, даний будинок залишиться для їхніх дітей як спадщина від баби.

Після чого, йому стало відомо, що в результаті внесених ним поліпшень в будинок, Позивач (продавець), настільки був вражений позитивним оновленням домоволодіння, що змінив своє рішення щодо продажу будинку та вирішив його не продавати. Іншими словами, передумав продавати йому будинок та виконувати взяті на себе зобов'язання за попереднім договором купівлі - продажу будинку.

Після проведення капітального ремонту, будинок значно зріс в ціні, що стало причиною звернення позивача до суду з метою уникнення виконання умов попереднього договору та укладення основного договору купівлі - продажу будинку та земельних ділянок.

З огляду на вказане, вважає, що така поведінка позивача є недобросовісною та неправомірною, а пред'явлений до мене позов, є ні чим іншим, як зловживанням процесуальною можливістю оспорити попередній договір купівлі продажу в судовому порядку.

Вважає, що даний позов повністю необгрунтований, бездоказовий та має усі ознаки створення для нього штучних перешкод у придбанні цього будинку в майбутньому відповідно до п. 3 ч. 3 ст. 178 ЦПК України, повідомляє, що вимоги за пред'явленим позовом він не визнає повністю.

Відповідно до п. 5 ч. 3 ст. 178 ЦПК України, повідомляє, що проти пред'явленого позову та щодо наведених позивачем обставин та правових підстав позову, він повністю заперечує, а також не погоджується з ними з урахуванням вищевикладеного.

Відповідно до п. 6 ч. 3 ст. 178 ЦПК України, повідомляє, що перелік документів та інших доказів, що додаються до відзиву, містяться в додатках до цього відзиву.

Відповідно до п. 8 ч. 3 ст. 178 ЦПК України, повідомляє, що попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які відповідач очікує понести в зв'язку із розглядом справи, не визначений.

Отже, у зв'язку з вищевикладеним та керуючисьст. 178 Цивільного процесуального кодексу України, - відповідач просить суд:

- у позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа без заявления самостійних вимог: Приватний нотаріус Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу - відмовити повністю.

- Судові витрати понесені відповідачем стягнути з позивача. Розрахунок витрат буде наданий суду додатково.

09.03.2021 року проведення підготовчого судового засідання відкладено на 15 год. 00 хв. 06.04.2021 року в зв'язку з неявкою позивача, ( а.с., 74 - 75).

06.04.2021 року проведення підготовчого судового засідання відкладено на 09 год. 00 хв. 30.04.2021 року за клопотанням представника позивача, ( а.с., 84).

16.04.2021 року на адресу Кагарлицького районного суду Ки ївської області надійшла відповідь на відзив від позивача ОСОБА_1 , (а.с., 92 - 96), наступного змісту:

- Ним одержано письмовий відзив відповідача з додатками, з яким категорично не погоджується та вважає за необхідне надати відповідь на відзив.

Всі викладені в відзиві обставини не відповідають дійсності та відповідач вводить суд в оману, так як не може пояснити причину свого вчинку, для чого він проводив ремонтні роботи, які з ним не узгоджувалися.

Жодного доказу, який би підтверджував обставину, що він надавав право проводити в будинку майбутньому покупцю ремонтні роботи не має та не було, так як вони не мали домовленостей щодо цього виду робіт.

Він за жодних обставин не міг на таке погодитися, бо вважав, що відповідач мав би спочатку провести розрахунки з ним в повному обсязі, бо йому чомусь сплачено було лише 10000 гривень авансу та зроблено ремонт, про який вони не домовлялися.

Логіки в діях відповідача не має ніякої, бо відповідач прожив в його будинку понад півтора року, не сплачуючи за оренду, користуючись його будинком, а він ще йому повинен сплатити кошти, які він для чогось вклав в ремонт будинку.

З часу укладення попереднього договору він в очі не бачив відповідача, не приїздив до нього з своєю родиною, так як в цьому не було жодної потреби, він не бачив ремонту, який зробив відповідач, йому не було цікаво, що він там зробив в будинку, адже в них такої домовленості не було, ніхто із сусідів його та його родину не бачив з моменту, як відповідач вселився до будинку та до цього часу.

Він не вважає за необхідне в цьому приймати участь, так як у нього є докази того, що будинок був у належному житловому стані, охайний, чистий, в нього збереглися його світлини, коли він розмістив в інтернеті оголошення про його продаж, а тому не розумію для чого потрібно писати про те, що будинок був в непридатному стані для життя, якщо так відповідач вважав, то чому тоді він не купував будинок, який був придатний для життя в когось іншого?

Він не заставляв його купувати, робити ремонти, вселятися в нього.

Надає світлини на доказ зазначеної ним обставини.

Що стосується того, що він чинить перешкоди відповідачу купити житловий будинок в майбутньому, - він з таким твердженням не погоджується, так як це його право.

Він не маю права одержувати кошти та не вимагав їх в відповідача, а відповідач сам вважав за необхідне їх йому надіслати після розмови з нотаріусом та своїм адвокатом.

Він не одержував кошти від відповідача, він не знає кому він їх надсилав, так як за цією адресою він не проживає, за цією адресою проживає його колишня дружина, яка йому нічого не казала про те, що на його адресу надійшли якісь кошти від відповідача.

Навіть якщо відповідач направляв кошти, він не може одержувати їх за основними договорами, так як вони є неукладеними, у попередньому договорі купівлі - продажу зазначено, що Покупець зобовязується виплачувати з січня 2020 року по травень 2022 року, суму за Основними договорами у розмірі 105320 ( сто тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок, що в в доларовому еквіваленті в день укладення цього дого договору за курсом, 1 долар США =26,33 грн, становить 4000( чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно.

Таким чином, коли Основні договори не укладалися, в нього відсутній обов"язок отримувати кошти за цими договорами. За таких обставин його ніхто не має права примушувати вчиняти дії, які суперечать закону.

Він відмовляється виконувати договір (в даному випадку саме попередній договір), в якому нечітко, неграмотно та незрозуміло викладено текст, суперечливо викладені умови договору, зафіксовані всі істотні умови стововно купівлі - продажу квартири, а не житлового будинку та земельних ділянок), в недотримання вимог пункту 6. 12 Правил ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно.

Всі порушення, які допущені приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. встановлено та викладено в письмовому вигляді Міністерством юстиції України 18.08.2020 №25149/6.3-20, однак, нотаріус не вважає це порушеннями, так як і відповідач, перекладаючи всю провину лише на нього.

Наголошує, що він не одержував грошових коштів від відповідача, він не бажає виконувати попередній договір , в якому нечітко, не зрозуміло та не грамотно викладені всі істотні обставини, він не буде виконувати договір під примусом, не буде одержувати коштів за договором, які неукладалися, а тому має право просити суд визнати такий договір недійсним в силу порушень вимог закону.

Неможливо примусити продавця на підставі умов попереднього договору продати нерухоме майно (ВСУ, №6-226цс14).

Попередній договір не може вважатись самостійним для переходу права власності на майно (справа №923/1004/15, 20.09.2017 р.).

Попередній договір повинен відповідати за формою та змістом Основному договору.

Цей попередній договір ніяк не може відповідати основному договору, так як він не може бути також викладено не чітко, не зрозуміло, не грамотно та ще й стосуватися іншого майна.

У ст.ст. 3, 6, 203, 626, 627 ЦК визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частина 1 ст. 628 ЦК передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом ст. 328 ЦК право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 635 ЦК не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов'язання щодо укладення основного договору, як спонукання до його укладення в судовому порядку.

Зазначене узгоджується з вимогами ч.З ст.635 ЦК, згідно з якою зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.

В силу ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів .

Статтею 41 Конституції України передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

ч. 4 ст. 41 Конституції України передбачено, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Згідно ч. 1 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно зі ст. 310 ЦК України фізична особа має право на місце проживання.

При цьому відповідно до ст.391 ЦК власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб.

Отже, так як виконати попередній договір купівлі - продажу виконати неможливо в силу того, що він укладений з численними порушеннями норм законів та стосується продажу іншого майна, а саме квартири, вважає, що він має право вимагати відповідача звільнити належний йому будинок.

Він не виганяє відповідача на вулицю, але просить його у місячний термін звільнити належний йому будинок.

Також він добровільно бажає повернути відповідачу 10 000 гривень авансового платежу, які він йому передав в момент укладення попереднього договору купівлі - продажу.

Він не буде укладати договір купівлі - продажу з особою, яка намагається його ошукати, стягнути з нього грошові кошти за домовленістю, якої у них не було за для власної наживи.

Таким чином можна заробляти чималі кошти, але для нього є зовсім нецікавим не отримати кошти за житловий будинок, втратити значний час, та чому він має ще й сплачувати за ремонт, який він не замовляв.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Відповідно до частини 3 статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, установлених попереднім договором.

Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України).

Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Вважає, що мною в повному обсязі доведено відсутність його вини в ситуації, яка склалась та ним повністю доведено, що відповідач не діє в межах закону, не намагається зрозуміти, що це не він друкував такий текст попереднього договору, який неможливо виконати через його невідповідність норм та вимогам закону.

Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і порядку, встановлених законом.

Згідно зі статтями 317, 319 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Цими правами власник розпоряджається на власний розсуд. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Оскільки договір купівлі-продажу між сторонами не укладено, відповідно, до покупців не перейшло право власності на предмет попереднього договору купівлі-продажу, тому він, як власник будинку має право на звернення до суду з позовомною вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні своєю власністю шляхом виселення відповідачів, які проживають у будинку без достатніх правових підстав.

Аналогічною є судова практика, яка викладена в постанові Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 666/8070/14-ц(провадження 61-3934св18), де сторона також не відмовляється повернути грошові кошти, аванс.

Укладати договір купівлі - продажу з особою, яка намагалася його ошукати та очорнити - він категорично не бажає.

Установлюючи презумпцію вини особи, яка порушила зобов'язання, ЦК України покладає на неї обов'язок довести відсутність своєї вини. Особа звільняється від відповідальності лише в тому разі, коли доведе відсутність своєї вини в порушенні зобов'язання (постанова судових палат у цивільних та господарських справах Верховного Суду України від 13 лютого 2013 р. у справі № 6-170цс12).

Відповідно до положень ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Вважає, що відповідач довів ту обставину, що він проводив ремонт для себе, щоб йому комфортніше було проживати в будинку, так як жодного Доказу, який би свідчив про те, що вони домовлялися з відповідачем про ремонт не має, а тому він не повинен сплачувати йому за проведений ним ремонт у будинку.

Аванс в розмірі 10000 гривень він готовий добровільно повернути, відповідач з родиною повинен звільнити належний йому житловий будинок.

30.04.2021 року проведення підготовчого судового засідання відкладено на 14 год. 00 хв. 04.06.2021 року в зв'язку з неявкою позивача, ( а.с., 108).

04.06.2021 року проведення підготовчого судового засідання відкладено на 17 год. 00 хв. 05.07.2021 року в зв'язку з неявкою позивача та його представника, ( а.с., 111).

В підготовче судове засідання, яке відбулося 05.07.2021 року, - сторона позивача (позивач та його представник) не з'явилася, хоча повідомлялися судом належним чином про день, час та місце слухання справи, ( а.с., 122).

В підготовчому судовому засіданні, яке відбулося 05.07.2021 року, відповідач ОСОБА_6 категорично заперечував проти задоволення позову, вважав за можливе провести підготовче судове засідання без участі сторони позивача, та по результатах проведеного підготовчого судового засідання, - призначити справу по суті поданої позолвної заяви, ( а.с., 122).

В підготовчому судовому засіданні, яке відбулося 05.07.2021 року, представник відповідача ОСОБА_6 , - адвокат Стєпаніщева В.В. категорично заперечувала проти задоволення позову, вважала за можливе провести підготовче судове засідання без участі сторони позивача, та по результатах проведеного підготовчого судового засідання, - призначити справу по суті поданої позолвної заяви, ( а.с., 122).

05.07.2021 року Кагарлицьким районним судом Київської області проведено підготовче судове засідання в даному цивільному провадженні (без участі сторони позивача, лише за участі сторони відповідача, - відповідача та його представника), по результатах проведеного підготовчого судового засідання судом на підставі п. 3ч. 2 ст. 200 ЦК України винесено процесуальну (без видалення до нарадчої кіманти - так як дана ухвала не перешкоджає руху справи) ухвалу, на підставі якої закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті поданої позовної заяви на 09 год. 00 хв. 08.09.2021 року, ( (а., 123).

08.09.2021 року слухання справи відкладено на 09 год. 00 хв. 29.09.2021 року в зв'язку з неявкою сторони позивача та третьої особи, ( а.с., 126 - 127).

29.09.2021 року слухання справи відкладено на 14 год. 00 хв. 27.10.2021 року в зв'язку з неявкою сторін по справі, ( а.с., 139).

27.10.2021 року слухання справи відкладено на 15 год. 00 хв. 30.11.2021 року в зв'язку з неявкою сторін, ( а.с., 176).

30.11.2021 року слухання справи відкладено на 15 год. 00 хв. 23.12.2021 року в з'язку з обопільним клопотанням сторін про надання терміну для укладення мирової угоди, ( а.с. 154 - 155).

23.12.2021 року слухання справи відкладено на 09 год. 00 хв. 27.01.2022 року в зв'язку з неявкою представника позивача та відповідача, ( а.с., 161).

27.01.2022 року відкладено слухання справи на 09 год. 0 хв. 01.03.2022 року в зв'язку з клопотанням предсавника позивача, а.с. 168 - 169).

01.03.2022 року слухання справи відкладено на 10 год. 00 хв. 30.05.2022 року в зв'язку з введенням військового стану в Україні, ( а.с. 178).

30.05.2022 року в слуханні справи оголошено перерву до 09 год. 00 хв. 23.06.2022 року в зв'язку викликом в судове засідання третьої особи та відповідача, ( а.с., 187 - 189).

23.06.2022 року в слуханні справи оголошено перерву до 10 год. 00 хв. 07.07.2022 року в зв'язку з викликом третьої особи, ( а.с., 196 - 203).

07.07.2022 року в слуханні справи оголошено перерву до 16 год. 00 хв 21.07.2022 року в зв'язку з виробничою необхідністю, ( а.с., 209 - 212).

21.07.202 року в слуханні справи було оголошено перерву до 17 год. 00 хв. 07.09202 року в зв'язку з закінченням робочого часу, ( а.с., 226 - 229).

Правова позиція сторін щодо предмета спору:

В судовому засіданні сторона позивача (позивач ОСОБА_1 та його предстаник - адвокат Матюшенков Д.В.) - позов уточнила, - просила визнати попередній договір купівлі - продажу - недійсним, що ж до звільнення відповідачем та його членами сім'ї житлового будинку - не задовольняти, так як відповідач та його сім'я в будинку станом на момент винесення рішення в даній справі, - не проживає.

Свою правову позицію стосовно позову сторона позивача обгрунтовувала фактичними обставинами справи та нормами права, які вказані в мотивувальній частині позовної заяви, ( а.с., 1 - 14), відповіді на відзив, ( а.с., 92 - 96).

Суд позитивно сприймає правову позицію сторони позивача стосовно уточненого позову, так як вважає, що така позиція сторони позивача грунтується на об'єктивних обставинах справи та нормах права, що судом буде обгрунтовано в мотивувальній частині рішення, - нижче по тексту самого рішення.

В судовому засіданні сторона відповідача (відповідач ОСОБА_2 та його представник, - адвокат Лисюк О.В.) категорично заперечувала проти задоволення уточненого позову.

Свою правову позицію сторона відповідача обгрунтовує обставинами справи та нормами права, які викладені в мотивувальній частині відзиву на позовну заяву, ( а.с., 54 - 59).

Суд критично сприймає правову позицію сторони відповідача стосовно уточненого позову, так як вважає, що така позиція сторони відповідача не грунтується на об'єктивних обставинах справи та нормах права, позиція сторони відповідача має емоційне забарвлення, що судом буде обгрунтовано в мотивувальній частині рішення, - нижче по тексту самого рішення.

В судовому засіданні третя орсоба, - приватний нотаріус Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області Воловенко Р.П. заперечувала проти задоволення позову, обгрунтовувала свою правову позицію стосовно позову обставинами справи, та нормами права, які викладені в її письмовому поясненню, ( а.с., 53).

Суд критично відноситься до правової позиції третьої особи, зокрема, - в частині того, що нею було дотримано вимоги закону при посвідченні спірного правочину, так як її правова позиція повністю спростовується листом - висновком контролюючого органу, - листом Міністерства юстиції України, повний зміст якого суд не вважає за необхідне зазначати, так як даний лист міститься в матеріалах справи на а.с. 16 - 22.

Суд, вислухавши позивача та його представника, які позов уточнили, вислухавши відповідача та його представника, які заперечували проти задоволення уточненого позову, вислухавши третю особу, яка заперечувала проти задоволення позову, дослідивши матеріали справи, приходить до висновку щодо задоволення уточненого позову, - шляхом винесення судово рішення, як окремого процесуального документу (з постановленням в нарадчій кімнаті), обгрунтовуючи своє рішення наступним.

Підсудність.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 ЦПК України позови до фізичної особи пред'являються в суд за зареєстрованим у встановленому законом порядку місцем її проживання або перебування, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ч. 8 ст. 28 ЦПК України позови, що виникають із договорів, у яких зазначено місце виконання або виконувати які через їх особливість можна тільки в певному місці, можеть пред'являтися також за місцем вионнання цих договорів.

Відповідно ч. 1 ст. 30 ЦПК України позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред'являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.

Як вбачається з матеріалів справи, зокрема, - з мотивувальної та прохальної частини позовної заяви, - позов виник із приводу нерухомого майна, - домоволодіння, яке розташоване в м. Кагарлик Київської області.

Відповідно, враховуючи місце розташування нерухомого майна, та враховуючи положення ч. 1 ст. 30 ЦПК України, дана справа підсудна Кагарлицькому районному суду Київської області, - як суду першої інстанції загальної юрисдикції, так як в даному випадку має місце виключна підсудність, - підсудність за місцезнаходженням майна.

Сторони по справі:

- Позивачем по справі є фізична особа, - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , уродженець село Слобода Кагарлицького району Київської області, громадянин України, паспорт громадянина України серії НОМЕР_1 , виданий 24 жовтня 2000 року Кагарлицьким РВ ГУ МВС України в Київській області, РНОКПП: НОМЕР_2 , ( а.с., 37 - 38). зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 ;

- Відповідачем по справі є фізична особа, - ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , уродженець село Сидорівка Корсунь - Шевченківського району Черкаської області, громадянин України, паспорт громадянина України серії НОМЕР_3 , виданий 22 серпня 2002 року Корсунь - Шевченківським РВ УМВС України в Черкаській області, РНОКПП: НОМЕР_4 , ( а.с., 87), зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 , ( а.с., 46);

- Третьою особою на стороні відповідача без самостійних вимог є приватний нотаріус Кагарлицького районного нотаріального округу Центрального міжрегіонального управління юстиції (м. Київ) Міністерства юстиції України Воловенко Раїса Павлівна, 09201, Київська область, Обухівський район, м. Кагарлик, вул. Незалежності, буд. 22, прим. 203, ( а.с., 53).

Фактичні обставини справи, встановлені судом в судовому засіданні, та застосування до них норм матеріального та процесуального права:

Перш за все суд зазначає, що спір між считоронами виник в галузі зобов'язального права.

Отже, спір між сторонами виник за наступних обставин:

- 25 травня 2019 року між позивачем ОСОБА_1 та Відповідачем ОСОБА_2 було укладено попередній договір купівлі - продажу житлового будинку, земельних ділянок, які знаходяться в АДРЕСА_1 , ( а.с. 23 - 25).

Вищевказаний договір укладено в письмовій формі, та посвідчено третьою особою в даному цивільному провадженні, - приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Київської області Воловенко Раїсою Павлівною.

Предметом вказаного попереднього договору купівлі - продажу є:

- житловий будинок з надвірними господарськими та побутовими будівлями і спорудами, житлова площа - 34, 0 кв. м, загальна площа - 58, 80 кв. м., який розташований в АДРЕСА_1 та земельна ділянка, площею 0,1008 га, кадастровий номер: 3222210100:01:214:0004, цільове призначення 02, 01 - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд ( присадибна ділянка) та земельна ділянка площею 0, 0318 га, кадастровий номер 3222210100:01:214:0001, цільове призначення 01, 03 - для ведення особистого селянського господарства.

В підтвердження дійсності намірів Сторін укласти відповідні Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок, можливості виконання їхніх умов та умов цього Договору, покупець (відповідач по справі) - передав продавцю (позивачу по справі) грошові кошти в розмірі 10000 (десять тисяч) гривень 00 копійок.

Зазначені грошові кошти в повному розмірі були сплачені Покупцем Продавцю до підписання Сторонами та нотаріального посвідчення цього Договору. В день укладення та підписання Основних договорів Покупець зобов"язується повернути продавцю 10000 десять тисяч ) гривень 00 копійок.

Суд вважає, що незважаючи на ці обставини, що попередній договір купівлі продажу укладено, - його практично не можливо виконати через численні невідповідність нормам чинного законодавства та дійсним обставинам, які допущені приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. під час його посвідчення.

Так, згідно ч.ч. 1 - 3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ч. 1 ст. 694 ЦК України договором купівлі - продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу. Право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права.

Згідно ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно ст. 794 ЦК України право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Наслідком є те, що після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит не відбувається державна реєстрація права власності.

Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, проведення повного розрахунку за нерухоме майно, яким одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договори купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок не були укладені, нотаріусом не було роз'яснено Сторонам, що вони мали право на укладення договору купівлі - продажу з відстрочкою платежів з подальшою їх державною реєстрацією.

Згідно ч. 1 ст. 692 ЦК України за загальним правилом оплата товару за договором купівлі-продажу здійснюється після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару.

Згідно ч. 2 ст. 692 ЦК України покупець повинен виконати свій обов'язок щодо оплати одразу в повному обсязі, тобто сплатити продавцеві повну ціну переданого товару.

Однак, сторони можуть відійти від цього положення, застосувавши розстрочення платежу.

Судом в судовому засіданні встановлено достеменно, що з моменту укладення попереднього договору купівлі - продажу минув понад 1 рік, а щорічної оплати від Покупця не надійшло.

Суд вважає, що за таких обставин договір міг бути розірваний на підставі невиконання його умов саме Покупцем.

Так, п. 5.6. Договору передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення покупцем зобов"язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору.

Також п.5.6. Договору передбачено, що Продавець може відмовитися (розірвати) від цього Договору та /або укладання Основних договорів з власної ініціативи лише в разі порушення Покупцем зобов"язання щодо: порядку здійснення оплати в розмірі суми вартості, встановленої відповідно до п. 2.1. та п. 4 даного Договору ( затримки оплати більш ніж на 60 ( шістдесят) календарних днів від встановленого строку оплати визначеного п. 4 цього Договору.

Згідно ч. 3. ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно ст. 1 Першого протоколу до Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод», ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97 ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року», Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції» кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Згідно ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог, відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Згідно ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Суд вважає, що, з огляду на зміст оспорюваного правочину, - оспорюваний попередній договір купівлі - продажу є суперечливим.

Таке переконання суду також підтверджується письмовим листом від 18.08.2020 року №25/49/5.3-20 Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ), (а.с., 16 - 22), де вищевказаний орган надав роз'яснення змісту попереднього договору купівлі - продажу від 25 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П.

Окрім того, - п. 4 оспорюваного договору передбачено, що Покупець зобов"язується виплачувати з січня 2020 року по травень 2022 року, суму за Основними договорами у розмірі 105320 ( сто п"ять тисяч триста двадцять) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США= 26, 33 грн. становить 4000 ( чотири тисячі) доларів 00 центів, щорічно. Дострокове погашення суми розстрочення платежу допускається п. 4 даного договору.

Отже, Основних договорів укладено не було, а відтак Продавець не має права отримувати кошти за Основними договорами, так як це будуть безпідставно отриманні кошти та відповідно буде передбачена відповідальність визначена законодавством за отримання безпідставно набутих коштів, повернення безпідставно одержаних коштів або одержання коштів без достатньої правової підстави.

Однак, даний платіж не є авансом, не є завдатком або забезпечувальним платежем.

Також суперечливими є інші умови даного Договору, зокрема п. 5.5., в якому йдеться про те, що Сторони домовилися про те, що у випадку, якщо невиконання умов цього договору станеться з вини Покупця, то передані Покупцю грошові кошти повертаються у повному обсязі Продавцю, а також Покупець зобов"язується сплатити штраф за невиконання умов цього договору продавцю в день розірвання цього Договору у розмірі 52660 гривень ( п"ятдесят дві тисячі шістсот шістдесят) гривень 00 копійок, що в доларовому еквіваленті в день укладення цього договору за курсом , 1 долар США = 26, 33 гривень, становить 2000( дві тисячі) доларів 00 центів.

Продавець не передавав покупцю грошові кошти.

Згідно з ч. 1 ст. 546 ЦК України завдаток є одним із видів забезпечення виконання зобов'язання.

У розумінні поняття завдатку, такий виконує наступні функції:

1) платіжну, яка полягає у тому, що завдаток видається у рахунок належних з боржника за договором платежів (тобто, завдаток є частиною суми, яку боржник зобовязаний сплатити кредитору за основним договором;

2) забезпечувальну, яка проявляється в тому, що видача завдатку стимулює боржника до належного виконання основного зобов"язання, оскільки у разі порушення забезпеченого завдатком зобов"язання з вини боржника завдаток залишається у кредитора (абз. 1 ч. 1 ст. 571 ЦК).

Водночас стимулююча дія завдатку певною мірою спрямована і на кредитора, який у разі порушення основного зобовязання з його вини повинен повернути боржникові завдаток і додатково сплатити суму у розмірі завдатку чи його вартості (абз. 2 ч. 1 ст. 571 ЦК);

3) підтверджувальну, суть якої зводиться до того, що видача завдатку засвідчує факт укладення основного договору.

Згідно зч. 1 ст. 571 ЦКУ, якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора, а якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Відповідно до норм ст. 182 ГК України та ст. 635 ЦК України суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов'язуються в майбутньому укласти основний договір.

При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов'язуються в певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов'язання сторін укласти основний договір у майбутньому, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмету продажу, а покупець не набуває право власності на це майно з укладенням попереднього договору.

Згідно ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити, зокрема, моральним засадам суспільства. Отже, правочин, укладений з метою, що суперечить інтересам держави та суспільства, суперечить і моральним засадам суспільства. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина п'ята ст. 203 ЦК України).

Враховуючи основні принципи цивільного права, в т.ч. норми ст.ст. 203, 204 ЦК, - недійсність правочину може бути передбачена виключно законами України, що прийняті відповідно до Конституції України, актами Президента України у випадках, встановлених Конституцією України, постановами Кабінету Міністрів України, актами органів державної влади України, що видаються у випадках та в межах, встановлених Конституцією та законами України.

Отже, будь-який правочин, що не відповідає вимогам законодавства, повинен визнаватись судами як недійсний.

Зокрема, згідно з ст. 215 ЦК України недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених ст. 203 ЦК України, як правило, - має наслідком визнання правочину недійсним.

Термін «недійсний» має таке значення:

- який не має законної сили;

- який не існує;

- не реальний.

1) дефекти (незаконність) суб'єктного змісту правочину;

2) дефекти недотримання форми;

3) дефекти суб'єктного складу;

4) дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

- ЦК;

- іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК;

- актам Президента України у випадках, встановлених Конституцією;

- постановам Кабінету Міністрів України;

- актам органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим, що видаються у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законом.

Нікчемні та оспорювані правочини розрізняються:

- ступенем важливості дефектів у складі правочину;

- характером прав та інтересів, які порушено у зв'язку з укладенням правочину;

- строками позовної давності, які встановлені для звернення до суду з приводу визнання правочину недійсним.

Норма ч. 1 ст. 216 ЦК є загальною.

Згідно зі статтями 215 і 216 ЦК суди вправі з дотриманням правил підсудності розглядати позови:

- про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності.

І хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 ЦК є імперативною і суд має забезпечити зазначені в ній правові наслідки.

Положення ст. 330 ЦК України чітко розмежовує випадки, в яких належним способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності, від випадків, коли має заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред'являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто, якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним.

У судовій практиці також виникало питання, яким чином вирішувати справи, якщо правочин, вчинений насправді, також не відповідає закону.

Є підстави вважати, що такий правочин може визнаватися недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 ЦК як такий, що суперечить вимогам закону.

Суд вважає, що оспорпюваний попередній договір купівлі - продажу містить численні порушення норм законів, які ним перелічені вище, а також підтверджені в листі Міністерства юстиції України, містить суперечливі умови, які зрештою не можна виконати, не порушивши законодавство, як то отримати кошти за Основними договорами, коли вони не укладені.

Також, як судом зазначалося вище, - приватним нотаріусом (третьою особою) належним чином не витребувані витяги з Державного земельного кадастру, до договору не долучалися, - в порушення вимог частини 4 статті 38 Закону України "Про земельний кадастр", а за таких обставин вони не можуть бути предметом попереднього договору та не повинні були до нього включатися.

Суд вважає, що попередній договір необхідно визнати недійсним, так як в ньому існують грубі порушення законів під час його посвідчення приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Раїсою Павлівною, зокрема, - порушення вимог п. 6. 12 Правил ведення нотаріального діловодства, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22. 12.2010 № 3253/5 ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства.

У вищезгаданому пункті також зазначено, що в тексті договору зафіксовані всі істотні умови стосовно купівлі - продажу квартири ( а не житлового будинку та земельних ділянок), в недотримання вимог п.6. 12 Правил ( зі змінами та доповненнями станом на 25. 05. 2019), згідно з яким, згідно з яким, текст нотаріально оформлюваного документа повинен бути викладений зрозуміло, чітко, грамотно, з дотриманням вимог чинного законодавства.

За таких обставин суд вважає, що до даного договору не можна внести зміни або виправити описки, так як невідомо якого нежитлового майна цей договір стосується ( квартири чи житлового будинку та земельних ділянок).

Суд вважає, що в даному випадку відсутні порушення при укладанні оспорюваного договору як з боку позивача,Ю так і з боку відповідача, так як такі порушення допустила саме третя особа, - приватний нотаріус, і, на думку суду, - як би приватний нотаріус дотриммався вимог ЦАПК України, його галузевої інструкції при посвідченні оспорюваного правочину, - даного спору не було б.

Суд вважає, що дані порушення допущені помічником нотаріуса, а с ам нотаріус просто не звернув уваги на недоліки укладеного правочину, (даний факт також підтверджується і показаннями самого нотаріуса, та показаннями сторін по справі).

Отже, фактично всі порушення, які допущені приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. встановлено та викладено в письмовому вигляді Міністерством юстиції України 18.08.2020 №25149/6.3-20.

Суд наголошує в даному випадку, що неможливо примусити продавця на підставі умов попереднього договору продати нерухоме майно (ВСУ, №6-226цс14).

Попередній договір повинен відповідати за формою та змістом Основному договору.

Оспорюваний попередній договір ніяк не може відповідати основному договору, так як він викладений не чітко, не зрозуміло, не грамотно та ще й стосується іншого майна, не чітко визначено порядок розрахунків, - що, нга думку суду, - є істотними умовами укладання договору.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Зазначене узгоджується з вимогами ч. 3 ст.635 ЦК України, згідно з якою зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Згідно ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Згідно ч. 4 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Згідно ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно ст. 12 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом та кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно положень ст. 13 ЦПК України визначено принцип диспозитивності цивільного судочинства, відповідно до якого суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до вимог ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно зі ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з вимогами ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Що стосується відзиву на позовну заяву, то суд зазначає наступне:

- Суд вважає, що станом на час винесення рішення наявні законні підстави для задоволення позову про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу будинку, так як оспорюваний договір було посвідчено третьою особою (приватним нотаріусом) з порушенням істотних умов такого посвідчення, зокрема, в ньому містяться наступні недоліки:

- невіно зазначений предмет договору (квартира а не будиноковолодіння з земельними ділянками), та його повна ідентифікація;

- не вказано чітко порядок розрахунку за договором.

Також суд вважає, що що під час укладання оспорюваного попереднього договору купівлі - продажу, - він був посвідчений без дотриманням загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності даного правочину, а саме, - порушення вказані в листі Міністерства юстиції України, який міститься в матеріалах справи.

Відпвідачем було порушено строки першої проплати за договором, що відповідач і зізначив в судовому засіданні, зазначивши, що в нього не було коштів на здійснення першої проплати, журнал судового засідання, - ас., - 202.

Щодо проведених ремонтних робіт, - то такіроботи та відшкодування їх вартості - не є предметом розгляду в даному цивільному провадженні.

З огляду на вказане, суд вважає, що обставини справи, на які відповідач посилається відповідач у відзиві - в судовому засіданні не підтвердилися.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст. 41 Конституції України, ст. 11, ст. 204, ч. 1 ст. 182, ст. 203, ч. 3 ст. 319, ч. 1 ст. 321, ст. 330, ч. 4 ст. 334, ст. 509, ст. 526, ч. 1 ст. 546, ч. 2 ст. 570, ст.ст. 626, 628, ст. 629, ч.ч. 1 - 3 ст. 635, ст. 658, ч.ч. 1, 2 ст. 692, ст. 694, ст. 697, ст. 794 ЦК України, ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ч. 1 ст. 4, ст.ст. 12, 76, 81, п. 2 ч. 1 ст. 258, ст. 259, ст. 263 - 265, 268 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Уточнений позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, - приватний нотаріус Кагарлицького нотаріального округу Київської області Воловенко Раїса Павлівна, про визнання недійсним попереднього договору купівлі - продажу, - задовольнити.

Визнати попередній договір купівлі - продажу житлового будинку та земельних ділянок, що розташовані за адресою: АДРЕСА_4 (чотирнадцять), та який посвідчений приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Раїсою Павлівною від 25 травня 2019 року, який зареєстровано в реєстрі за № 497, - недійсним.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку на підставі ч. 1 ст. 352 ЦПК України.

Апеляційна скарга на рішення суду на підставі ч. 1 ст. 354 ЦПК України подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Згідно ч. 1 ст. 355 ЦПК України апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Згідно п. 15.5) Перехідних Положень ЦПК України до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно - телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справи витребовуються на надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У разі порушення порядку подання апеляційної скарги відповідний суд повертає таку скаргу без розгляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з моменту проголошення до Київського Апеляційного суду через Кагарлицький районний суд Київської області, а учасниками процесу, які не були присутні під час проголошення рішення, - протягом тридцяти днів з моменту отримання копії рішення.

Суддя: Закаблук О.В.

Попередній документ

121992910

Наступний документ

121992912

Інформація про рішення:

№ рішення:	121992911
№ справи:	368/1182/20
Дата рішення:	08.09.2022
Дата публікації:	03.10.2024
Форма документу:	Рішення
Форма судочинства:	Цивільне
Суд:	Кагарлицький районний суд Київської області
Категорія справи:	Цивільні справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, що виникають із правочинів, зокрема договорів (крім категорій 301000000-303000000), з них; купівлі-продажу

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	Розглянуто у апеляційній інстанції (10.02.2025)
Результат розгляду:	скасовано
Дата надходження:	30.10.2020
Предмет позову:	про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу

Розклад засідань:

Минулі засідання (22)

17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
17.02.2026 07:53	Кагарлицький районний суд Київської області
09.03.2021 10:00	Кагарлицький районний суд Київської області
06.04.2021 15:00	Кагарлицький районний суд Київської області
30.04.2021 09:00	Кагарлицький районний суд Київської області
04.06.2021 14:00	Кагарлицький районний суд Київської області
05.07.2021 17:00	Кагарлицький районний суд Київської області
08.09.2021 09:00	Кагарлицький районний суд Київської області
29.09.2021 09:00	Кагарлицький районний суд Київської області
27.10.2021 14:00	Кагарлицький районний суд Київської області
30.11.2021 15:00	Кагарлицький районний суд Київської області
23.12.2021 10:00	Кагарлицький районний суд Київської області
27.01.2022 09:00	Кагарлицький районний суд Київської області
01.03.2022 09:00	Кагарлицький районний суд Київської області
21.07.2022 16:00	Кагарлицький районний суд Київської області

Запланованих засідань немає

Учасники справи:

головуючий суддя:

ЗАКАБЛУК ОЛЕКСАНДР ВОЛОДИМИРОВИЧ

суддя-доповідач:

ЗАКАБЛУК ОЛЕКСАНДР ВОЛОДИМИРОВИЧ

відповідач:

Бойко Едуард Вікторович

позивач:

Ткач Олександр Григорович

третя особа:

Приватний нотаріус Вололвенко Раїса Павлівна