Номер провадження: 22-ц/813/2062/24
Справа № 493/1520/22
Головуючий у першій інстанції Ільніцька О.М.
Доповідач Назарова М. В.
30.07.2024 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Назарової М.В.,
суддів: Коновалової В.А., Лозко Ю.П.,
за участю секретаря Пересипка Д.В.,
учасники справи: позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива», відповідачі - ОСОБА_1 , Приватне підприємство «Левчик»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження
апеляційну скаргу Приватного підприємства «Левчик»
на рішення Балтського районного суду Одеської області від 14 червня 2023 року, ухвалене Балтським районним судом Одеської області у складі: судді Ільніцької О.М. в приміщенні того ж суду,
у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди,
У листопаді 2022 року позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» звернулось до суду із вказаним позовом, який з урахуванням зміни предмету позовних вимог мотивувало тим, що 19 травня 2006 року між ТОВ «Агрофірма хлібна Нива» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,4534 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області, та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 15 років. 20 грудня 2007 року зазначений договір був зареєстрований у Балтському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 0407511400440. Таким чином вищезазначений договір оренди землі від 19 травня 2006 року, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, строком на 15 років - діє по 20 грудня 2022 року.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.
Після її смерті ОСОБА_3 прийняв у спадщину зазначену земельну ділянку та отримав свідоцтво про право на спадщину за законом від 12 липня 2012 року.
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 помер.
Після його смерті ОСОБА_1 прийняла у спадщину земельну ділянку площею 3,45, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, та отримала свідоцтво про право на спадщину за законом від 11 січня 2022 року.
19 серпня 2022 року між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» укладено договір оренди, предметом якого є зазначена земельна ділянка.
Позивач вважає вказаний договір недійсним, оскільки на момент його укладання та до теперішнього часу зазначена земельна ділянка перебуває в оренді у позивача на підставі діючого договору оренди землі б/н від 19 травня 2006 року, який достроково не розірваний та не припинений відповідно до вимог діючого законодавства. Крім того згідно п. 36 договору оренди землі б/н від 19 травня 2006 року перехід права власності на земельну ділянку до другої особи не є підставою для розірвання договору.
Листом № П-ВЛ-ВАК/В-1 від 08 листопада 2022 року позивач повідомив відповідача ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект відповідної додаткової угоди від 19 грудня 2022 року до зазначеного листа.
ОСОБА_1 надала відповідь від 05 грудня 2022 року про те, що позивач належно виконував свої обов'язки за договором оренди землі № б/н від 19 травня 2006 року, а також про те, що вона згодна з умовами наданої додаткової угоди від 19 грудня 2022 року до даного договору оренди землі та бажає її укласти з ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
Однак, відповідач ОСОБА_1 не повернула підписану зі свого боку додаткову угоду від 19 грудня 2022 року на адресу позивача і уклала спірний договір з ПП «ЛЕВЧИК», за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди, що був укладений з ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення позивачем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк.
Позивач просив суд визнати укладеною між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 додаткову угоду № ВАК/В-1 від 19 грудня 2022 року до договору оренди землі б/н від 19 травня 2006 року, який укладений на 15 років щодо земельної ділянки площею 3,4534 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, виклавши її зміст в запропонованій редакції.
Визнати відсутнім право оренди ПП «Левчик» щодо земельної ділянки площею 3,4534 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, вирішити питання розподілу судових витрат, встановити порядок виконання судового рішення зазначивши в резолютивній частині про те, що рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення права оренди ПП «Левчик» земельної ділянки площею 3,4534 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357.
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 14 червня 2023 року позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Левчик» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди задоволено.
Не погодившись з вказаним рішенням суду, Приватне підприємство «Левчик» звернулось до суду з апеляційною скаргою, вважає оскаржуване рішення незаконним, винесеним з порушенням норм матеріального та процесуального права, оскільки суд порушив права Приватного підприємства «Левчик», просить скасувати рішення Балтського районного суду Одеської області від 14 червня 2023 року, та прийняту постанову про відмову у задоволенні позову ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
Доводами апеляційної скарги є те, що ОСОБА_1 і ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» не досягли домовленостей щодо зміни договору № б/н від 19 травня 2006 року, а тому суд повинен був продовжити такий договір на тих самих умовах, в тому числі щодо строку дії, за умови, що позивач вірно сформував позовну вимогу, однак суд першої інстанції визнав укладеною додаткову угоду до договору зі змінами умов договору, тобто не дотримався Закону України «Про оренду землі».
Також судом першої інстанції встановлено, що договір укладено та зареєстровано лише на підставі копії такого договору без дослідження інших доказів. Також не надано оцінку поведінці ОСОБА_1 , відповідно до якої остання додаткову угоду не підписала, не дивлячись на те, що зі всім погодилась.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Сторони, належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи, до судового засідання не з'явилися, що відповідно до частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що не підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції із посиланням на вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі», виходив з обґрунтованості позовних вимог протягом розгляду справи та того, позивач у встановлений законом строк повідомив про свій намір поновити договірні відносини, відповідач ОСОБА_1 дала письмову згоду на поновлення з позивачем договору оренди землі б/н від 19 травня 2006 року, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та в суду відсутні відомості, що відповідачка заперечує щодо поновлення з позивачем умов договору оренди землі б/н від 19 травня 2006 року на новий строк.
Колегія суддів погоджує такі висновки суду з огляду на таке.
Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відповідно до ч. 2 ст. 124, ч. 2 ст. 125, ч. 2 ст. 126 Земельного Кодексу України (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
Спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі».
Згідно з статтею 1 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 19 травня 2006 року ).
Відповідно до частин першої, другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження(обтяження)щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Згідно зі статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції,чинній на час укладення договору оренди) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» - статті 18 та 20 щодо обов'язковості державної реєстрації договорів оренди землі.
Судом встановлено, що 19 травня 2006 року між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки, площею 3,45 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, розташованої на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області, строком на 15 років, який був зареєстрований 20 грудня 2007 року у Балтському РВ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040751400440 (а.с. 9-10).
Оскільки договір оренди землі б/н від 19 травня 2006 року, укладений між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_2 на 15 років, зареєстрований 20 грудня 2007 року, то строк дії цього договору обчислюється з моменту його державної реєстрації і з цього дня договір оренди землі набрав чинності, а ТОВ « Агрофірма Хлібна Нива» набуло прав орендаря на строк до 20 грудня 2022 року.
Статтею 1216 ЦК України передбачено, що спадкування є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
Згідно зі статтею 1217 ЦК України спадкування здійснюється за заповітом або за законом.
Відповідно до статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини.
Згідно ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.
Положення відповідно до якого перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізацію юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов договору або розірвання договору, а право власності на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи орендодавця переходить відповідно до чинного законодавства до спадкоємців, визначено п. 36 договору оренди землі б/н від 19 травня 2006 року.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.
Після її смерті ОСОБА_3 прийняв у спадщину зазначену земельну ділянку та отримав свідоцтво про право на спадщину за законом від 12 липня 2012 року.
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 помер.
Після його смерті ОСОБА_1 прийняла у спадщину земельну ділянку площею 3,45, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, та отримала свідоцтво про право на спадщину за законом від 11 січня 2022 року.
З інформації довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №312330534 від 13.10.2022, право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 3,4534га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав нерухомого майна 11 січня 2022 року вчинено запис про право власності 46117543 та зазначено реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 871038751206 (а.с. 15-16).
19 серпня 2022 року між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» укладено договір оренди земельної ділянки б/н, розташованої в с. Оленівка Балтського району Одеської області, площею 3,45 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, строком на 15 років (а.с. 82-84).
Державним реєстратором Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новак Сергієм Сергійовичем на підставі вказаного договору винесено рішення індексний номер 64626136 від 29 серпня 2022 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про інше речове право № 47707696 від 24 серпня 2022 року про реєстрацію речового права - права оренди земельної ділянки, площею 3,4534 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, строком на 15 років (а.с. 87-88).
Позивач повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект відповідної додаткової угоди від 19 грудня 2022 року до нього, що вбачається з копії листа № П-ВЛ-ВАК/В -1 від 08 листопада 2022 року (а.с. 96-97).
ОСОБА_1 надала відповідь від 05 грудня 2022 року, в якій зазначила про те, що позивач належно виконував свої обов'язки за договором оренди землі № б/н від 19 травня 2006 року, а також про те, що вона згодна з умовами наданої додаткової угоди від 19 грудня 2022 року до даного договору оренди землі та бажає її укласти з ТОВ «АГРОФІРМА ХЛІБНА НИВА», однак при цьому 19 серпня 2022 року договір оренди землі був укладений з ПП «Левчик».
Докази того, що договір оренди землі № б/н від 19 травня 2006 року та додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 19 грудня 2022 року розірвані або визнані недійсними в цілому чи в окремих частинах, матеріали справи не місять.
Отже станом на час укладення договору між ОСОБА_1 та ПП «Левчик» - 19 серпня 2022 року, земельна ділянка площею 3,4534 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357 перебувала в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» на підставі чинного договору оренди землі № б/н від 19 травня 2006 року.
Положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час спірних правовідносин) визначено переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
Відповідно до ч. 1- 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п'ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час спірних правовідносин).
Положеннями ч. 8-9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час спірних правовідносин) визначено, що з дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Колегія суддів зазначає, що згідно процедури, визначеної статтею 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Позивач повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект відповідної додаткової угоди від 19 грудня 2022 року до нього, що вбачається з копії листа № П-ВЛ-ВАК/В -1 від 08 листопада 2022 року, який містить підпис ОСОБА_1 про його отримання (а.с. 96).
Отже, ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» звернулось до ОСОБА_1 у передбаченому ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядку з листом повідомленням про поновлення договору оренди землі на новий строк.
05 грудня 2022 року ОСОБА_1 надано відповідь, в якій вона зазначила, що орендар належно виконував свої обов'язки за договором оренди землі № б/н від 19 травня 2006 року, укладеного між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки площею 3,4534 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0357, строком на 15 років. Також зазначено, що ОСОБА_1 згодна з умовами наданої додаткової угоди від 19 грудня 2022 року до договору оренди землі б/н від 19 травня 2006 року та бажає її укласти з ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» скористалось правом на переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначеним ст. 33 Закону України «Про оренду землі», звернувшись до орендодавця у строк визначений вказаним законодавством, отже мало підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) вказано, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18).
Отже, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надіславши завчасно повідомлення з наданням проекту додаткової угоди до закінчення строку дії договору (більш ніж за місяць), належним чином виконавши свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. В свою чергу ОСОБА_1 заперечень щодо такого поновлення договору не висловила, крім того, у листі від 05 грудня 2022 року зазначила, що погоджується з умовами наданої додаткової угоди.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 зазначено, що: «визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов'язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб'єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту). Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові».
У статті 27 Закону України «Про оренду землі», як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи встановлено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Враховуючи викладене, оскільки одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями, колегія суддів вважає, що позивачем обрано правильний спосіб захисту свого порушеного права, і задоволення позову призведе до відновлення його порушених прав.
В апеляційній скарзі ПП «Левчик» посилається на те, що судом першої інстанції не надано оцінку діям ОСОБА_1 щодо не підписання додаткової угоди за умови зазначення в листі про згоду з нею. Вказані доводи апеляційної скарги колегія суддів відхиляє з огляду на те, що не підписання орендодавцем вказаної додаткової угоди не свідчить про порушення процедури, визначеної ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та відсутність у зв'язку з її дотриманням переважного права у позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.
Колегія суддів звертає увагу на те, що договір оренди землі б/н від 19 травня 2006 року між ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_2 містить відомості про те, що він зареєстрований у Балтському РВ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20 грудня 2007 року № 040751400440, тому доводи апеляційної скарги в цій частині не беруться апеляційним судом до уваги. За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 1 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 1 січня 2013 року, і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року по справі № 357/8277/19 не відступила від такого висновку.
Доводи апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції визнав укладеною додаткову угоду до договору б/н від 19 травня 2006 року зі змінами умов договору, колегія суддів відхиляє, оскільки такі доводи стосуються прав ОСОБА_1 , проте в матеріалах справи відсутні докази надання останньою ПП «Левчик» процесуальних повноважень на захист її інтересів у суді, і самостійно рішення суду ОСОБА_1 , не оскаржувала.
Крім того, як зазначено вище, ОСОБА_1 з умовами наданої ТОВ Агрофірма Хлібна Нива» додаткової угоди від 19 грудня 2022 року до договору оренди землі б/н від 19 травня 2006 року погодилась.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
За правилом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення Балтського районного суду Одеської області від 14 червня 2023 року без змін, то судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Левчик» залишити без задоволення.
Рішення Балтського районного суду Одеської області від 14 червня 2023 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Дата складення повного тексту постанови 30 липня 2024 року.
Головуючий М.В. Назарова
Судді: В.А. Коновалова
Ю.П. Лозко