Постанова від 16.01.2024 по справі 908/2758/20

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.01.2024 року м.Дніпро Справа № 908/2758/20 (908/1223/21)

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Верхогляд Т.А. (доповідач) суддів: Іванова О.Г., Паруснікова Ю.Б.,

секретар судового засідання: Зелецький Р.Р.

представники сторін: Верещагін Максим Вікторович , представник арбітражного керуючого Нікітенко М.О. та ТОВ "Будінжинірінг компані";

інші сторони у судове засідання не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином

розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення господарського суду Запорізької області від 06.09.2021 року (повний текст рішення складено та підписано 16.09.2021 року) у справі №908/2758/20(908/1223/21) (суддя Р.А.Ніколаєнко )

за позовом:

- ОСОБА_3 , (РНОКПП НОМЕР_1 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 )

- ОСОБА_4 , (РНОКПП НОМЕР_2 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 )

до відповідача-1 - Товариства з обмеженою відповідальністю "Будінжинірінг компані" (72563, Запорізька область, Якимівський район, селище міського типу Кирилівка, вул. Коса Пересип, буд.152; код ЄДРПОУ 33235196)

до відповідача-2 - Кирилівської селищної ради Мелітопольського району Запорізької області (72563, Запорізька область, Якимівський район, селище міського типу Кирилівка, вул.Приморський бульвар, буд.1, код ЄДРПОУ 25489968)

до відповідача-3 - Товариства з обмеженою відповідальністю "Елдридж" (69600, м.Запоріжжя, вул.Чубанова, буд.8, код ЄДРПОУ 35628240)

до відповідача-4 - ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , ідент.№ НОМЕР_3 )

до відповідача-5 - приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Саламатової Марини Володимирівни ( АДРЕСА_4 )

до відповідача-6 - фізичної особи-підприємця Гаценка Максима Олексійовича ( АДРЕСА_5 )

до відповідача-7 - Державної архітектурно-будівельної інспекції України (01133, м.Київ, бульв.Лесі Українки, 26, код ЄДРПОУ 37471912) в особі Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області (69006, м.Запоріжжя, пр.Металургів, 8А)

до відповідача-8 - державного реєстратора Кирилівської селищної ради Колесникова Дениса Григоровича (72563, Запорізька область, Якимівський район, селище міського типу Кирилівка, вул.Приморський бульвар, буд.1, код ЄДРПОУ 25489968)

про

1) переведення з ТОВ "Елдридж" на АТ "Таскомбанк" права оренди за договором оренди землі від 11.12.2020, який укладений між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Елдридж", строком на 49 років на земельну ділянку, що розташована в смт Кирилівка, вул. Коса Пересип, 152/1, площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2248877223203);

2) визнання недійсним наказу серія та номер: 67/20, виданого 30.07.2020, видавник: Відділ містобудування, архітектури та благоустрою Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області;

3) визнання недійсним технічного паспорту, серія та номер: 2020-139, виданий 16.07.2020, видавник: ФОП Гаценко Максим Олексійович;

4) визнання недійсною декларації про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: ЗП101200722499, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області;

5) скасування рішення державного реєстратора Кирилівської селищної ради Запорізької області Колесникова Дениса Григоровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53458780 від 05.08.2020 року та запису про право власності/довірчої власності номер 37623200 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щодо реєстрації права власності на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м, за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203);

6) визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.05.2021 року будинку "А-1" загальною площею 9,6 кв.м, за адресою: АДРЕСА_6, який укладений між ТОВ "Елдридж" та ОСОБА_2 , серія та номер: 637, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Саламатовою М.В.;

7) скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Саламатової Марини Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58032661 від 07.05.2021 та запису про право власності/довірчої власності номер 41851693 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щодо реєстрації права власності на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203)

в межах справи № 908/2758/20 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Будінжинірінг компані" (72563, Запорізька область, Якимівський район, селище міського типу Кирилівка, вул. Коса Пересип, буд.152; код ЄДРПОУ 33235196)

Кредитори:

1. Акціонерне товариство "Таскомбанк" (01032, м.Київ, вул.С.Петлюри, буд.30; код ЄДРПОУ 09806443)

2. Головне управління ДПС у Запорізькій області (69107, м.Запоріжжя, пр.Соборний, буд.166; код ЄДРПОУ ВП 44118663)

Ліквідатор - арбітражний керуючий Нікітенко Микита Олександрович, адреса листування: 69019, м.Запоріжжя, а/с 9,-

ВСТАНОВИВ:

В межах справи про банкрутство ТОВ "Будінжинірінг компані" № 908/2758/20 Акціонерним товариством "Таскомбанк" подано позовну заяву до відповідачів - ТОВ "Будінжинірінг компані", Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Елдридж" про переведення з ТОВ "Елдридж" на АТ "Таскомбанк" права оренди за договором оренди землі від 11.12.2020 року, який укладений між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Елдридж", строком на 49 років на земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6, площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 11.05.2021 року у справі № 908/2758/20 (908/1223/21) позовну заяву АТ "Таскомбанк" до відповідачів - ТОВ "Будінжинірінг компані", Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Елдридж" про переведення з ТОВ "Елдридж" на АТ "Таскомбанк" права оренди за договором оренди землі від 11.12.2020 року, який укладений між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Елдридж", строком на 49 років на земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6, площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення прийнято до розгляду в межах справи № 908/2758/20 про банкрутство ТОВ "Будінжинірінг компані", відкрито провадження за заявою, визначено розглядати заяву за правилами загального позовного провадження з урахуванням особливостей, визначених Кодексом України з процедур банкрутства.

В межах підготовчого провадження позивачем змінювався предмет позову (заява про зміну позовних вимог вих.№ 10098/70.1. від 17.06.2021 року, з урахуванням доповнення до заяви про зміну позовних вимог вих.№10974/70.1. від 06.07.2021 року та вих.б/н від 07.07.2021 року, а також заява про зміну позовних вимог вих.№ 11544/70.2.2 від 16.07.2021 року), що було прийнято судом (ухвали від 08.07.2021 року та від 02.08.2021 року).

Крім того, судом було задоволено клопотання позивача про залучення співвідповідачів (згідно з заявою про зміну позовних вимог вих.№ 10098/70.1. від 17.06.2021 року, з урахуванням доповнення до заяви про зміну позовних вимог вих.№10974/70.1. від 06.07.2021 року, б/н від 07.07.2021 року) та залучено відповідачів 4 - 7.

Остаточно АТ "Таскомбанк" просило суд:

1. Перевести з ОСОБА_2 на Акціонерне товариство "Таскомбанк" право оренди за договором оренди землі від 24.06.2021 року, який укладений між Кирилівською селищною радою Мелітопольського району Запорізької області та ОСОБА_2 строком на 49 років, на земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6 , площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 2248877223203;

2. Визнати недійсним наказ, серія та номер: 67/20, виданий 30.07.2020 року, видавник: Відділ містобудування, архітектури та благоустрою Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області;

3. Визнати недійсним технічний паспорт, серія та номер: 2020-139, виданий 16.07.2020 року, видавник: ФОП Гаценко Максим Олексійович;

4. Визнати недійсною декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: ЗП101200722499, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області;

5. Скасувати рішення державного реєстратора Колесникова Дениса Григорійовича Кирилівської селищної ради Запорізької області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53458780 від 05.08.2020 року та запис про право власності/довірчої власності номер 37623200 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щодо реєстрації права власності на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м, за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203);

6. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07.05.2021 року будинку "А-1" загальною площею 9,6 кв.м, за адресою: АДРЕСА_6 , який укладений між ТОВ "Елдридж" та ОСОБА_2 , серія та номер: 637, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Саламатовою М.В.;

7. Скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Саламатової Марини Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58032661 від 07.05.2021, та запис про право власності/довірчої власності номер 41851693 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щодо реєстрації права власності на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203).

Позивач - АТ "Таскомбанк" (далі, також - Банк) в обґрунтування позовних вимог зазначав наступні доводи:

19.12.2007 року між відповідачем-2 Кирилівською селищною радою та відповідачем-1 - ТОВ "Будінжинірінг компані" був укладений договір оренди, згідно з яким ТОВ "Будінжинірінг компані" прийняло в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053 площею 3,17 га, для розміщення пансіонату по вул.Коса Пересип, 152 в смт. Кирилівка Якимівського р-ну Запорізької обл.

На цей пансіонат, який займає всю площу земельної ділянки, 25.02.2020 року набуло право власності АТ "Таскомбанк", а отже, автоматично припинилось та перейшло до АТ "Таскомбанк" право оренди.

Будь-якого іншого нерухомого майна, яке б було розташоване на цій земельній ділянці та належало відповідачу-1 чи іншим особам на дату оформлення прав на набуте нерухоме майно, не було.

Про ці обставини, а також про переоформлення договору оренди землі з ТОВ "Будінжинірінг компані" на АТ "Таскомбанк" листом від 28.02.2020 року було повідомлено Кирилівську селищну раду, а 22.09.2020 року Банк звернувся до селищної ради про заміну сторони в договорі оренди землі від 19.12.2007 року на АТ "Таскомбанк".

Однак, незважаючи на це, 10.06.2020 року ТОВ "Будінжинірінг компані" уклало з ТОВ "Елдридж" договір суборенди земельної ділянки по АДРЕСА_7 площею 0,8000 га.

Кирилівською селищною радою 07.12.2020 року було прийнято рішення № 55, яким, в тому числі, затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ТОВ "Будінжинірінг компані" для розміщення пансіонату вул.Коса Пересип, 152 в смт. Кирилівка Якимівського району Запорізької області, достроково припинено дію договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053 від 19.12.2007 року, надано згоду на припинення договору суборенди з ТОВ "Елдридж" від 10.06.2020 року, у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно надано ТОВ "Елдридж" в оренду строком на 49 років новоутворену земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6 , площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251 для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.

На підставі зазначеного рішення № 55, без погодження з АТ "Таскомбанк" та розпорядником майна ТОВ "Будінжинірінг компані", між Кирилівською селищною радою та ТОВ "Будінжинірінг компані" був укладений договір про розірвання договору оренди земельної ділянки від 10.12.2020 року, яким розірвано договір оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року.

Банк звертав увагу суду, що цей договір всупереч умовам договору від 19.12.2007 року, не був посвідчений нотаріально, тому є нікчемним.

З інформації з державних реєстрів речових прав на нерухоме майно Банк дізнався про реєстрацію державним реєстратором Колесниковим Д.Г. (відповідачем-8) за ТОВ "Елдридж" на підставі наказу Відділу містобудування, архітектури та благоустрою Кирилівської селищної ради серія та номер 67/20, виданого 30.07.2020 року, технічного паспорту 2020-139 від 16.07.2020 року, виготовленого Гаценком М.В. (відповідачем-6) та Декларації про готовність об'єкту до експлуатації ЗП 101200722499, виданої Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області (відповідачем-7) права власності на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_6 на земельній ділянці з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053 (який пізніше змінено у реєстрі на 2320355400:01:005:0251).

Крім того, Банк дізнався про подальший продаж вказаного нерухомого майна (будинку охоронця "А-1") ОСОБА_2 (відповідачу-4) та реєстрацію за останньою приватним нотаріусом Саламатовою М.В. (відповідачем-5) на підставі договору купівлі-продажу від 07.05.2021 року права власності на це майно.

Позивач вказував, що вказані дії відповідачів призвели до порушення прав користування земельною ділянкою АТ "Таскомбанк", унеможливлення розпорядженням майном пансіонату "Скіфія" за адресою: АДРЕСА_7 , а також до незаконної реєстрації права власності на будинок охоронця площею 9,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_6 та незаконного його подальшого перепродажу.

Правовою підставою позову позивач вказав положення ст.ст.220, 377 Цивільного кодексу України, ст.120 Земельного кодексу України, ст.7 Закону України "Про оренду землі".

06.09.2021 року у справі №908/2758/20 (908/1223/21) господарський суд Запорізької області прийняв наступне рішення:

1. Позов задовольнити частково.

2. Перевести з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , ідент.№ НОМЕР_3 ) на Акціонерне товариство "Таскомбанк" (01032, м.Київ, вул.С.Петлюри, буд.30; код ЄДРПОУ 09806443) право оренди за договором оренди землі від 24.06.2021 року, який укладений між Кирилівською селищною радою Мелітопольського району Запорізької області та ОСОБА_2 строком на 49 років на земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6 , площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 2248877223203).

3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07.05.2021 року будинку "А-1" загальною площею 9,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Елдридж" (69600, м.Запоріжжя, вул.Чубанова, буд.8, код ЄДРПОУ 35628240) та ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , ідент.№ НОМЕР_3 ), посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Саламатовою М.В. 07.05.2021 року, реєстр.№ 637.

4. Реєстрацію Декларації про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1), - будинку охоронця за адресою: АДРЕСА_6 , зареєстровану Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області 22.07.2020 року за № ЗП 101200722499, - скасувати.

5. Скасувати державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Елдридж" (69600, м.Запоріжжя, вул.Чубанова, буд.8, код ЄДРПОУ 35628240) на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_6 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 37623200.

6. Скасувати державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , ідент.№ НОМЕР_3 ) на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_6 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 41851693, з одночасним припиненням права власності ОСОБА_2 (ідент.№ НОМЕР_3 ) на зазначене майно.

7. За вимогою про скасування рішення державного реєстратора Колесникова Дениса Григорійовича Кирилівської селищної ради Запорізької області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53458780 від 05.08.2020 року - в позові відмовити.

8. За вимогою про скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Саламатової Марини Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58032661 від 07.05.2021 року - в позові відмовити.

9. За вимогою про визнання недійсним наказу серія та номер: 67/20, виданий 30.07.2020 року, видавник: Відділ містобудування, архітектури та благоустрою Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області - в позові відмовити.

10. За вимогою про визнання недійсним технічного паспорту, серія та номер: 2020-139, виданий 16.07.2020 року, видавник: ФОП Гаценко Максим Олексійович - в позові відмовити.

11. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будінжинірінг компані" (72563, Запорізька область, Якимівський район, селище міського типу Кирилівка, вул. Коса Пересип, буд.152; код ЄДРПОУ 33235196) на користь Акціонерного товариства "Таскомбанк" (01032, м.Київ, вул.С.Петлюри, буд.30; код ЄДРПОУ 09806443) 851 /вісімсом п'ятдесят одну/ грн 25 коп відшкодування судового збору.

12. Стягнути з Кирилівської селищної ради Мелітопольського району Запорізької області (72563, Запорізька область, Якимівський район, селище міського типу Кирилівка, вул.Приморський бульвар, буд.1, код ЄДРПОУ 25489968) на користь Акціонерного товариства "Таскомбанк" (01032, м.Київ, вул.С.Петлюри, буд.30; код ЄДРПОУ 09806443) 851 /вісімсом п'ятдесят одну/ грн 25 коп відшкодування судового збору.

13. Стягнути з ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , ідент.№ НОМЕР_3 ) на користь Акціонерного товариства "Таскомбанк" (01032, м.Київ, вул.С.Петлюри, буд.30; код ЄДРПОУ 09806443) 1986 /одну тисячу дев'ятсот вісімдесят шість/ грн 25 коп. відшкодування судового збору.

14. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Елдридж" (69600, м.Запоріжжя, вул.Чубанова, буд.8, код ЄДРПОУ 35628240) на користь Акціонерного товариства "Таскомбанк" (01032, м.Київ, вул.С.Петлюри, буд.30; код ЄДРПОУ 09806443) 1986 /одну тисячу дев'ятсот вісімдесят шість/ грн 25 коп відшкодування судового збору.

15. Після набрання рішенням законної сили видати накази.

Рішення суду мотивовано частковою доведеністю обставин, які зазначав позивач, підтвердження їх належними доказами.

Суд зазначив, що позивач на законних підставах набув право власності на нерухоме майно - пансіонат "Скіфія", яке належало на праві власності ТОВ "Будінжинірінг компані", і яке розташоване по вул. Коса Пересип. 152 в смт. Кирилівка Якимівського району Запорізької області на земельній ділянці площею 3,1700 га з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, яка, в свою чергу, належала ТОВ "Будінжинірінг компані" на праві оренди.

У зв'язку з набуттям права власності відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України на нерухоме майно, до позивача перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт права власності, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

За положеннями ч. ч.1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України, в редакції станом на час придбання Банком нерухомості, у попереднього орендаря припинилося право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти, відбулася заміна сторони у зобов'язанні.

Між тим, ряд підтверджених під час розгляду даного позову дій відповідачів унеможливили для позивача право користування на умовах оренди земельною ділянкою з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, оскільки ТОВ "Будінжинірінг компані", будучи обізнаним про передачу у власність Банку в межах виконавчого провадження № 59808003 належного Товариству нерухомого майна - пансіонату "Скіфія" в рахунок погашення кредитної заборгованості, не маючи вже прав орендаря, які 26.02.2020 року автоматично перейшли до позивача у даній справі, 10.12.2020 року розірвав з Кирилівською селищною радою, яка також була обізнана про перехід до Банку прав власності на нерухоме майно - пансіонат "Скіфія", та, відповідно, прав оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, договір оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053.

Суд звернув увагу, що 07.12.2020 року господарським судом Запорізької області було порушено провадження у справі № 908/2758/20 про банкрутство ТОВ "Будінжинірінг компані", повідомлення про що цього ж дня офіційно оприлюднено і всупереч положень ст.44 Кодексу України з процедур банкрутства розпорядник майна боржника не надавав погодження на вчинення боржником договору про розірвання від 10.12.2020 року, рівно як і наступних договорів щодо спірної земельної ділянки.

Суд констатував факт нікчемності договору про розірвання договору оренди, укладений 10.12.2020 року між відповідачами-1 та -2, а отже, його недійсність в силу закону, і вказав, що такий договір не породжує правових наслідків.

Суд дійшов висновку, що подальші дії щодо формування з земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053 іншої земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251, передача її на правах оренди ТОВ "Елдридж", надання вказаному товариству прав на будівництво будинку охоронця за адресою: АДРЕСА_6 , подальша державна реєстрація приватної власності ТОВ "Елдридж" (частка - 1/1) на об'єкт нерухомого майна - будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м. на земельній ділянці за вказаною адресою, а також подальше відчуження вказаного майна ОСОБА_2 та укладення між нею та відповідачем-1 договору оренди землі від 24.06.2021 року - всі ці дії вчинені з порушенням прав Акціонерного товариства "Таскомбанк" і підлягають судовому захисту.

На думку суду, недійсність договору про розірвання від 10.12.2020 року вичерпує необхідність визнання недійсними наступних правочинів щодо спірної земельної ділянки, оскільки внаслідок низки цих правочинів виникли спірні правовідносини між управленою стороною - Банком та ОСОБА_2 , за якою на цей час зареєстровано право орендаря на земельну ділянку площею 0,8 га з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251, яка фактично та за законом належить на праві оренди Банку.

Одночасно суд наголосив, що незважаючи на те, що належна Банку на праві користування земельна ділянка з кадастровим номером 2320355400:01:005:0253 зазнала поділу з новоутворенням, в тому числі, земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251, фактично залишилася незмінною площа та цілісність належної Банку, як орендарю, земельної ділянки, право на яку він автоматично отримав з набуттям у власність нерухомості на цій земельній ділянці (3,1700 га).

Не погодившись з рішенням суду, відповідач - 4 ОСОБА_2 звернулася до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просила скасувати рішення господарського суду Запорізької області від 06.09.2021 року у справі № 908/2758/20 (908/1223/21) та прийняти нове рішення, яким повністю відмовити у задоволені всіх позовних вимог Акціонерного товариства "Таскомбанк" до ОСОБА_2 .

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт зазначає, що стороною відповідача-4 ОСОБА_2 позиція сторони Банку заперечувалася та зазначалася правомірність набуття нею прав орендаря і одночасно незрозумілість у можливості задоволення позовних вимог, враховуючи чинність рішення Кирилівської селищної ради № 55 від 07.12.2020 року щодо поділу земельної ділянки, чинність договору між Кирилівською селищною радою та ТОВ "Будінжинірінг компані" від 10.12.2020 року про розірвання договору оренди землі, а також незрозумілість у тому, що поряд з твердженнями Банку про незаконність у діях Кирилівської селищної ради, має місце його звернення до ради із заявою щодо надання в оренду земельної ділянки площею 1,5700 га з кадастровим номером 2320355400:01:005:0250 в межах АДРЕСА_7 .

Апелянт вважає, що суд мав відмовити у задоволенні позовних вимог AT "Таскомбанк" у повному обсязі та зазначає наступні доводи:

1. Суд, задовольняючи позовну вимогу про переведення з ОСОБА_2 на AT "Таскомбанк" права оренди за договором оренди землі, укладеним між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та скаржником строком на 49 років на земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6 , площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 2248877223203), не врахував, що:

- договір між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Будінжинірінг компані" було укладено 19.12.2007 року на 49 років, в той час, як договір оренди, за яким на Банк переведено права, укладено 24.05.2021 року, тому через 14 років задоволення цієї вимоги автоматично призведе до збільшення для Банку строків оренди, що грубо порушить права Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області;

- договір про розірвання договору оренди землі, укладений між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Будінжинірінг компані", не було визнано жодним судом чи будь-яким іншим органом незаконним, недійсним, нікчемним або інше, як не було визнано незаконним, не дійсним, нікчемним або інше рішення Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області № 55 від 07.12.2020 року;

2. Є необґрунтованим висновок суду про визнання недійсною декларації про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: ЗП101200722499, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області, адже відсутні будь-які дані, які свідчать про порушення законодавства при видані, розроблені технічного паспорту, чи свідчать про недоліки технічного плану споруди, або порушення Державних будівельних норм, або наявна якась технічна експертиза, що свідчить про зазначене;

Також є немотивованим висновок суду щодо скасування державної реєстрації права власності за скаржником на об'єкт нерухомого майна - будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203) з одночасним припиненням права власності ОСОБА_2 на зазначене майно, адже відсутні будь-які дані, які свідчать про порушення законодавства при проведенні державної реєстрації чи свідчать про недоліки технічного плану споруди, або порушення Державних будівельних норм, або наявна якась технічна експертиза, що свідчить про зазначене.

Скаржник зазначає, що норми законодавства, на які посилається суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні при задоволенні позовних вимог Банку щодо переведення права оренди, є нормами загальної дії. Однак, судом проігноровані спеціальні норми законодавства України, які застосовуються у сфері цих відносин, а саме: ч. 1 ст. 93, ч 1 ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 1, ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі".

Скаржник зазначає, що:

- укладений між нею та Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області договір оренди земельної ділянки від 24.06.2021 року стосується іншої ділянки, з іншим кадастровим номером, ніж та, що є предметом договору, укладеного між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Будінжинірінг компані";

- Кирилівська селищна рада Якимівського району Запорізької області та ОСОБА_2 , керуючись принципом свободи договору, визначеним в ст. 627 Цивільного кодексу України, за взаємною згодою врегулювали правовідносини саме між собою;

- суд, перевівши право оренди за договором оренди від 21.06.2021 року, укладеним між ОСОБА_2 та Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області на Банк, порушив принцип свободи договору та положення ст. 651 Цивільного кодексу України.

У відзиві на апеляційну скаргу арбітражний керуючий Нікітенко Микита Олексійович спростовує доводи скаржника. Вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим. Просить залишити його без змін, апеляційну скаргу - залишити без задоволення.

Інші учасники справи відзив на апеляційну скаргу не надали.

Відповідно до ч.3 ст.263 Господарського процесуального кодексу України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.10.2021 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення господарського суду Запорізької області від 06.09.2021 року у даній справі, розгляд скарги призначено в судовому засідання на 19.01.2022 року.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 15.11.2021 року в апеляційному провадженні за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на ухвалу господарського суду Запорізької області від 08.07.2021 року у справі №908/2758/20(908/1223/21) замінено позивача - Акціонерне товариство "Таскомбанк" (01032, м.Київ, вул.С.Петлюри, буд.30; код ЄДРПОУ 09806443) його правонаступниками у відносинах, за якими виник спір у справі №908/2758/20(908/1223/21), якими є ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 та ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 .

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2022 року відкладено розгляд апеляційної скарги на 06.04.2022 року на 14:20 год.

Отже, наразі у справі, що переглядається, належними позивачами є ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

У зв'язку з введенням з 24.02.2022 року на території України воєнного стану, неможливістю повідомити сторони, які перебувають на тимчасово окупованій території України, про час та місце судового засідання, а пізніше - у зв'язку з виходом у відставку раніше призначених членів колегії суддів з розгляду даної апеляційної скарги - суддів Білецької Л.М., Вечірка І.О., зміною колегії суддів, клопотаннями позивачів ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про відкладення розгляду справи у зв'язку з можливістю мирного врегулювання даного спору, а також за клопотанням представника арбітражного керуючого розгляд справи неодноразово відкладався.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 31.10.2023 року розгляд справи відкладено на 18.12.2023 року. Присутній в судовому засіданні представник ТОВ "Будінжинірінг компані" та арбітражного керуючого Нікітенко М.О. - Верещагін М.В. надав пояснення по справі.

Інші учасники справи в судове засідання не з'явились. Розгляд справи відкладено на 16.01.2024 року.

16.01.2024 року від позивачів ОСОБА_3 та ОСОБА_4 знову надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з тим, що позивачі мають намір укласти мирову угоду по справі, однак частина учасників справи і спірна земельна ділянка знаходяться на окупованій території України, що унеможливлює укладення на даний час мирової угоди.

Колегією суддів відхилено вказане клопотання.

В судове засідання 16.01.2024 року з'явився - представник ТОВ "Будінжинірінг компані" та арбітражного керуючого Нікітенко М.О. - Верещагін М.В.

Інші учасники справи наданим правом участі у судовому засіданні не скористались. Про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Учасники справи, які знаходяться на тимчасово окупованій території України - позивач ОСОБА_4 , відповідачі -1,-2,-3,-5 були повідомлені про розгляд справи шляхом розміщення оголошення на сайті "Судова влада".

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в силу наступного:

Як вказував позивач у справі і скаржником не спростовано наступне:

15.05.2013 року між АТ "Таскомбанк" (Банк) та ТОВ "Будінжинірінг компані" - позичальником було укладено кредитний договір № Т 23.08.2011 К 430, за умовами якого (п. 1.1) Банк має право надати позичальнику грошові кошти у вигляді відкличної кредитної лінії, що не поновлюється, у розмірі, на строк та на умовах, передбачених цим договором, а позичальник зобов'язується повернути кошти, одержані в рахунок кредитної лінії, сплатити проценти за користування кредитною лінією та виконати свої зобов'язання у повному обсязі та у строки, передбачені цим Договором. Згідно п.1.2. кредитного договору, розмір ліміту кредитної лінії на дату підписання даного договору складає 840000,00 доларів США. Строк користування кредитної лінією - з 15 травня 2013 року по 30 вересня 2016 року включно з урахуванням Графіку (п.1.3 кредитного договору).

Кредитна лінія надана на завершення реконструкції пансіонату "Скіфія", що знаходиться за адресою: Запорізька область, смт. Кирилівка, вул. Коса Пересип (Коса "Пересип"), буд. 152. Термін "завершення реконструкції" включає витрати на будівельно-монтажні роботи, придбання обладнання, матеріалів, меблів, техніки, розхідних матеріалів, малоцінних швидкозношувальних предметів (п.1.5. кредитного договору).

В забезпечення виконання кредитних зобов'язань 15.05.2013 року між АТ "Таскомбанк", як іпотекодержателем, та ТОВ "Будінжинірінг компані", як іпотекодавцем, був укладений іпотечний договір, яким забезпечено вимоги іпотекодержателя, що випливають з кредитного договору № Т 23.08.2011 К 430 від 15.05.2013 року, а також усіх договорів про внесення змін та доповнень до нього, які можуть бути укладені в майбутньому (п.1.1 договору).

Згідно з умовами іпотечного договору (п.7.1) Банк набув права звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію на задоволення своїх вимог при виникненні підстав, вказаних в п.3.4 цього договору, який передбачає таке право, між іншим, на випадок якщо у момент настання строку виконання позичальником кредитних (грошових) зобов'язань за кредитним договором вони не будуть виконані повністю.

У відповідності до п.7.2 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя на вибір іпотекодержателя може відбуватися у декілька визначених цим пунктом договору способів, зокрема - за рішенням суду, у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, на підставі переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов'язання в порядку, встановленому ст.37 Закону України "Про іпотеку" та умовами цього договору.

Крім того, в забезпечення виконання зобов'язань позичальника - ТОВ "Будінжинірінг компані" перед Банком за кредитним договором, 15.05.2013 року Банком було укладено договір поруки № Т 04.03.2008 І 1095 з ТОВ "Автомобільний Дім Альфа Запоріжжя", м.Запоріжжя та договір поруки № Т 04.03.2008 І 1094 з ТОВ "Скіф Лайн", м.Запоріжжя.

Згідно з умовами договорів поруки, які є тотожними, поручителі (кожний окремо) зобов'язалися відповідати перед Банком на засадах солідарного боржника за виконання ТОВ "Будінжинірінг компані" зобов'язань згідно кредитного договору № Т 23.08.2011 К 430 від 15.05.2013 року, зі всіма можливими змінами та доповненнями до нього, включаючи також ті, що можуть бути укладені в майбутньому.

У зв'язку із невиконанням ТОВ "Будінжинірінг компані" своїх зобов'язань за кредитним договором, Банк звернувся до суду з позовом про солідарне стягнення з боржника та його поручителів заборгованості по кредитному договору.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 05.05.2015 року у справі №908/1086/15-г були задоволені позовні вимоги Банку і на його користь з ТОВ "Будінжинірінг компані" та поручителів по зобов'язаннях за кредитним договором (ТОВ "Автомобільний Дім Альфа Запоріжжя" та ТОВ "Скіф Лайн") було присуджено до стягнення солідарно заборгованість по тілу кредиту - 822999 доларів США 27 центів; заборгованість по відсоткам - 80 702 доларів США 67 центів; пеня - 111 4466 грн 85 коп. та 73 080 грн 00 коп. судового збору. На виконання вказаного рішення 03.06.2015 року було видано наказ на примусове солідарне стягнення.

На підставі відповідної заяви Банку (вих.№11081/70 від 30.05.2019 року) приватним виконавцем виконавчого округу Запорізької області Сколибогом О.С. було відкрито виконавче провадження з примусового виконання наказу суду від 29.05.2015 року у справі №908/1086/15-г про солідарне стягнення відносно боржника, про що винесено постанову про відкриття виконавчого провадження від 14.08.2019 року ВП №59808003.

В ході виконавчого провадження приватним виконавцем було вжито заходи звернення стягнення на нерухоме майно, яке належить боржнику - ТОВ "Будінжинірінг компані" та перебуває в іпотеці Банку, а саме - пансіонат "Скіфія" загальною площею 7262,40 кв.м. Майно виставлено на продаж ЗФ ДП "Сетам".

Згідно Протоколу електронних торгів № 444989 від 15.11.2019 року стартова ціна лоту № 381357 складала 19 453 364,00 грн, торги не відбулися зв'язку з відсутністю допущених учасників торгів.

Після уцінки, згідно Протоколу електронних торгів № 454940 від 23.12.2019 року стартова ціна лоту № 390726 складала -15 562 691,20 грн, торги не відбулися з відсутністю допущених учасників торгів.

Після другої уцінки, згідно Протоколу електронних торгів № 461984 від 23.01.2020 року стартова ціна лоту №399738 складала 13 617 354,80 грн, торги не відбулися зв'язку з відсутністю допущених учасників торгів.

Приватний виконавець направив Банку пропозицію щодо вирішення питання про залишення за собою нереалізованого майна - пансіонату "Скіфія" (лист вих.№ 413 від 24.01.2020 року), на яку Банк повідомив про своє бажання залишити це майно в рахунок погашення боргу (лист вих.№ 3481/70 від 06.02.2020 року).

14.02.2020 року в рамках виконавчого провадження № 59808003 приватним виконавцем винесено постанову про передачу майна стягувачу у рахунок погашення боргу, того ж дня складено Акт про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу, згідно з якими в рахунок погашення заборгованості за наказом господарського суду Запорізької області від 03.06.2015 року у справі № 908/1086/15-г, за ціною третіх електронних торгів у розмірі 13 617 354.80 грн стягувачу - АТ "Таскомбанк" передано наступне майно: нерухоме майно, пансіонат "Скіфія", який складається:

- житловий корпус літ. 3 А площею 4959,40 кв.м,

- житлово-побутовий корпус літ. 2 Б площею 1575,40 кв.м,

- адміністративно-господарський корпус літ. 2 В площею 693,40 кв.м,

- КПП літ. 1 Д площею 34,2 кв.м, розташований за адресою: Запорізька область, Якимівський район, смт. Кирилівка, вул. Коса Пересип, 152, яке належить боржнику - Товариству з обмеженою відповідальністю "Будінжинірінг компані", ЄДРПОУ 33235196 на праві приватної власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія САЕ №206008, видане Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області 05 грудня 2012 року, право власності зареєстровано Комунальним підприємством "Якимівське бюро технічної інвентаризації", згідно Витягу про державну реєстрацію прав від 05 грудня 2012 року за номером 36555533, реєстраційний номер 35101193, номер запису 738, в книзі 26, запис про право власності на який внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Вартановою Олесею Степанівною, приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу 15 травня 2013 року за номером 933603, розділ № 59075623203. Відомості про земельну ділянку: пансіонат "Скіфія" розташований на /земельній ділянці площею 3,1700 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0053; /власність - комунальна, Кирилівська селищна рада Якимівського району Запорізької області (ЄДРПОУ 25489968), передана в оренду ТОВ "Будінжинірінг компані" (ЄДРПОУ 53235196), орендодавець Кирилівська селищна рада Якимівського району.

26.02.2020 року приватним нотаріусом Якимівського районного нотаріального округу Запорізької області Уколовим С.А. видано Свідоцтво (зареєстровано в реєстрі за № 368), яким відповідно до ст. 61 Закону України "Про виконавче провадження", ст. 47 Закону України "Про іпотеку", на підставі акту про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу, складеного приватним виконавцем виконавчого округу Запорізької області Сколибогом О.С. 14.02.2020 року, посвідчено, що Акціонерному товариству "Таскомбанк", м.Київ, вул.С.Петлюри, 30, код ЄДРПОУ 09806443, належить на праві власності майно, що складається: з пансіонату "Скіфія", який знаходиться у смт. Кирилівка Якимівського району Запорізької області, вул. Коса Пересип, 152, документ, який підтверджує право власності - свідоцтво про право власності на нерухоме майно серія САЕ №206008, видане Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області 05.12.2012, та складається : з житлового корпусу, 3А, загальною площею 4959,40 кв.м, житлово-побутового корпусу, 2 Б, загальною площею 1575,40 кв.м, адміністративно-господарського корпусу 2 В, загальною площею 693,40 кв.м, КПП 1 Д, загальною площею 34,2 кв.м, оскільки торги не відбулися і стягувач Акціонерне товариство "Таскомбанк" виявив бажання залишити за собою непродане майно, що раніше належало Товариству з обмеженою відповідальністю "Будінжинірінг компані", на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія САЕ №206008, виданого Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області 05.12.2012, право власності зареєстровано Комунальним підприємством "Якимівське бюро: технічної інвентаризації", згідно витягу про державну реєстрацію прав від 05.12.2012 за номером 36555533, реєстраційний номер 35101193, номер запису 738, в книзі 26, запис про право власності на який внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Вартановою Олесею Степанівною, приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу 15.05.2013 за номером 933603, реєстраційний номер 59075623203..

На підставі зазначеного Свідоцтва 26.02.2020 року нерухоме майно пансіонату "Скіфія", реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 59075623203, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на праві приватної власності (розмір частки - 1/1) за АТ "Таскомбанк" (Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майна про реєстрацію права власності № 201948538 від 26.02.2020 року) (том 1 а.с.24).

Таким чином, позивач - АТ "Таскомбанк" на законних підставах набув право власності на нерухоме майно - пансіонат "Скіфія", яке належало на праві власності ТОВ "Будінжинірінг компані", і яке розташоване по вул.Коса Пересип, 152 в смт. Кирилівка Якимівського р-ну Запорізької обл. на земельній ділянці площею 3,1700 га з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, орендатором якої було ТОВ "Будінжинірінг компані".

Встановлено, що 19.12.2007 року між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області - орендодавцем та ТОВ "Будінжинірінг компані" - орендарем був укладений договір оренди земельної ділянки, згідно з яким (п.1) за актом приймання-передачі об'єкта оренди від 21.01.2008 року орендодавець надав, а орендар прийняв в довгострокове платне користування земельну ділянку для розміщення пансіонату, яка знаходиться в селищі міського типу Кирилівка Якимівського району Запорізької області, вулиця Коса Пересип, 152, кадастровий номер земельної ділянки 2320355400:01:005:0053 (том 1 а.с.30-40).

За умовами зазначеного договору у користування надано земельну ділянку загальною площею 3,1700 га (п.2 договору).

Договір укладено на 49 років і він вступає в дію з моменту державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк (п.8 договору).

Земельна ділянка передана в оренду під розміщення пансіонату. Цільове призначення (використання) земельної ділянки - землі рекреаційного призначення (п.п.15, 16 договору).

Приписами ст.377 Цивільного кодексу України встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти.

Згідно з ч.1 ст.120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Згідно з ч. 2 ст.120 Земельного кодексу України в редакції станом на час придбання Банком нерухомості ТОВ "Будінжинірінг компані", якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що /до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Таким чином, в силу приведених правових норм, з набуттям АТ "Таскомбанк" права власності на майно пансіонату "Скіфія", до нього безумовно перейшли права орендаря за договором оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року, що був укладений Кирилівської селищною радою Якимівського району Запорізької області з ТОВ "Будінжинірінг компані", на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що визначені цим договором, а права користувача ТОВ "Будінжинірінг компані" за цим договором припинилися.

Договір оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року не припинився в цілому. Настала заміна сторони у зобов'язанні.

Такі висновки у аналогічних, подібних відносинах підкріплюються сталою судовою практикою (постанови Верховного Суду від 19.06.2018 року у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 року по справі № 904/9027/17, від 27.02.2019 року у справі №913/661/17 від 06.03.2019 року по справі №914/2687/17 та ін.).

Законом № 1657-IX від 15.07.2021 року (набрав чинності 20.08.2021 року) ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України доповнено абзацом другим, згідно з положеннями якого у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно права оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, крім випадків, визначених частиною четвертою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Отже, суд в оскаржуваному рішенні вірно зазначив, що в день придбання у власність Банком нерухомого майна - пансіонату "Скіфія", яке належало ТОВ "Будінжинірінг компані" - 26.02.2020 року, у боржника автоматично припинилося, а у Банку автоматично виникло право користування земельною ділянкою на умовах договору оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року, який було укладено між Кирилівською селищною радою та ТОВ "Будінжинірінг компані", а отже, право орендаря земельної ділянки, яка знаходиться в селищі міського типу Кирилівка Якимівського району Запорізької області вулиця Коса Пересип, 152, з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, площею 3,1700 га, з терміном дії договору 49 років, з цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення.

Договір оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року не припинив дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов'язанні, а саме орендаря, - з ТОВ "Будінжинірінг компані" на АТ "Таскомбанк".

Судом встановлено, що 28.02.2020 року Банк звернувся до голови Кирилівської селищної ради з заявою (вих.№ 5562/70 від 28.02.2020 року), згідно з якою селищну раду було повідомлено про набуття прав власника на нерухоме майно пансіонату "Скіфія", що належало ТОВ "Будінжинірінг компані", з пропозицією укласти новий договір оренди земельної ділянки під цим майном на аналогічних умовах та з категоричним запереченням проти суборенди, відчуження у будь-який спосіб земельної ділянки.

Крім того, Банком надіслані голові Кирилівської селищної ради заява про заміну сторони в договорі оренди землі вих.№ 22679/70 від 22.09.2020 року, письмові обґрунтування заяви про заміну сторони в договорі оренди землі вих.№ 22680/70 від 22.09.2020 року (том 1 а.с.50-57).

В цій заяві Банк повідомив про наміри використовувати придбане нерухоме майно та земельну ділянку за їх функціональним та цільовим призначенням та на умовах договору оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року, який був укладений Кирилівською селищною радою з ТОВ "Будінжинірінг компані", готовність сплачувати орендну плату, просив винести на розгляд чергової сесії Кирилівської селищної ради питання щодо заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки, визначити, що права та обов'язки орендаря за договором оренди земельної ділянки площею 3,17 га та із кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, цільовим призначенням - для розміщення пансіонату, який знаходиться в селищі міського типу АДРЕСА_7 АТ "Таскомбанк" набуває на тих же умовах та у повному обсязі з 26.02.2020 року.

Згадані заяви з додатками отримані відповідачем - 2 01.10.2020 року, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення, які наявні у справі.

Кирилівська селищна рада не надала суду докази відповіді на вказані заяви Банку. Натомість, згідно з наявними у справі матеріалами щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053 відбулися наступні події.

10.06.2020 року, незважаючи на відсутність у ТОВ "Будінжинірінг компані" на цей момент прав орендаря на земельну ділянку з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, між ТОВ "Будінжинірінг компані", як орендодавцем, та ТОВ "Елдридж" - суборендарем укладено нотаріально посвідчений договір суборенди землі, за умовами п.п.1, 2, 3, 4, 21, 22, 23, 25 якого: Орендодавець на підставі рішення тридцять третьої сесії сьомого скликання Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області № 22 від 06.02.2020 передає, а суборендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, яка знаходиться в межах смт. Кирилівка Якимівського району Запорізької області, вулиця Коса Пересип, 152. В суборенду передається земельна ділянка площею 0,8000 га, згідно з додатками, що є невід'ємною частиною цього Договору. На земельній ділянці немає зареєстрованих об'єктів нерухомого майна, а також інших об'єктів інфраструктури. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. Кадастровий номер земельної ділянки - 2320355400:01:005:0053./ Цільове призначення земельної ділянки - 07.01 для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення. Категорія земель - землі рекреаційного призначення. Вид використання земельної ділянки - для розміщення пансіонату. Передача земельної ділянки в суборенду здійснюється без розроблення проекту її відведення (том 3 а.с.48-58).

16.07.2020 року експертом-інженером з інвентаризації нерухомого майна ФОП Гаценком М.О. (сертифікат АЕ № 003154 від 15.01.2014 року) на замовлення ТОВ "Елдридж" виготовлено Технічний паспорт на будинок охоронця літера "А-1" за адресою: Запорізька обл., Якимівський р-н, смт. Кирилівка, вулиця Коса Пересип, будинок 152/1, загальною площею 9,6 кв.м (обліковий номер інвентаризаційної справи 2020-139)( том 3 а.с.2-6).

22.07.2020 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області за № ЗП 101200722499 зареєстровано подану ТОВ "Елдридж" Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1), - будівництво будинку охоронця за адресою: АДРЕСА_6 (том 2 а.с.83 - 86).

30.07.2020 року Відділом містобудування, архітектури та благоустрою Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області видано наказ № 87/20 "Про присвоєння адреси об'єкту нерухомого майна", згідно з яким об'єкту нерухомого майна - будинку охоронця, літ. А-1, загальною площею 9,6 кв.м, на який Декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 22.07.2020 №ЗП101200722499 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області зареєстровано на ім'я Товариства з обмеженою відповідальністю "Елдридж" та який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, присвоєно адресу: АДРЕСА_6 (том 2 а.с.45).

03.08.2020 року державним реєстратором речових прав на нерухоме майно "Центру надання адміністративних послуг" Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області Колесниковим Д.Г. зареєстровано право приватної власності ТОВ "Елдридж" (частка - 1/1) на об'єкт нерухомого майна - будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м з такою інформацією про об'єкт та набуття і реєстрацію права:

- реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2139027923203;

- адреса: АДРЕСА_6;

- земельні ділянки місця розташування: кадастровий номер: 2320355400:01:005:0053, реєстраційний номер: 1581743123203;

- підстава для державної реєстрації: наказ, серія та номер: 67/20, виданий 30.07.2020, видавник: Відділ містобудування, архітектури та благоустрою Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області; технічний паспорт, серія та номер: 2020-139, виданий 16.07.2020, видавник: ФОП Гаценко Максим Олексійович; декларація про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: ЗП101200722499, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області, Документ отримано з ЄРД;

- підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53458780 від 05.08.2020 09:25:02, Колесников Денис Григорійович, Кирилівська селищна рада Якимівського району, Запорізька обл.(том 1 а.с.109).

Вищевикладені відомості про державну реєстрацію речового права, а також відомості про державну реєстрацію речових прав, що стосуються предмета спору, підтверджуються Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо відповідних об'єктів нерухомого майна, земельних ділянок та суб'єктів - відповідачів (станом на 25.01.2021 року, 19.03.2021 року, 07.05.2021 року, 14.06.2021 року, 24.06.2021року), наданими учасниками справи Витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

07.12.2020 року Кирилівською селищною радою Мелітопольського району Запорізької області прийнято рішення № 55 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та передачу в оренду земельних ділянок". Вирішено:

1. Затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ТОВ "Будінжиніринг компані" для розміщення пансіонату, що розташована за адресою: Запорізька область, Якимівський район, смт. Кирилівка, вул. Коса Пересип 152.

2. Достроково припинити дію договору оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року, посвідченого Онищук Н.С. - приватним нотаріусом Якимівського районного нотаріального округу Запорізької області за реєстровим №3079, кадастровий номер 2320355400:01:005:0053 площею 3,17 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, що знаходяться за адресою: Запорізька область, Якимівський район, смт Кирилівка, вул. Коса Пересип 152 у зв'язку з її поділом.

3. Надати згоду на припинення договору суборенди з ТОВ "Елдридж" від 10.06.2020 року (інше речове право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №36818355 від 10.06.2020 року), з гр. ОСОБА_6 від 10.09.2020 року (інше речове право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №38190990 від 14.09.2020 року).

4. У зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно надати ТОВ "Елдридж" в оренду строком на 49 років новоутворену земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6 , площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251 для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення. Визначити нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Встановити орендну плату у грошовій формі згідно з розрахунком орендної плати земельної ділянки.

5. У зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно надати гр. ОСОБА_6 в оренду строком на 49 років новоутворену земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_8 , площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0252 для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення. Визначити нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Встановити орендну плату у грошовій формі згідно з розрахунком орендної плати земельної ділянки.

6. Зареєструвати право комунальної власності за Кирилівською селищною радою на новостворену земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_7 , за кадастровим номером 2320355400:01:005:0250, площею 1,5700 га. (том 1 а.с.62 - 63).

Таким чином, за рішенням Кирилівської селищної ради земельна ділянка з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053 площею 3,1700 га зазнала поділу, наслідком чого стало утворення земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251 площею 0,8000 га, земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0252 площею 0,8000 га та земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0250, площею 1,5700 га.

10.12.2020 року, згідно з прийнятим рішенням № 55 від 07.12.2020 року, Кирилівською селищною радою з ТОВ "Будінжинірінг компані" укладено договір про розірвання договору оренди, за умовами якого договір оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року, за яким в оренду ТОВ "Будінжинірінг компані" було передано земельну ділянку площею 3,1700 га з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, розташовану по АДРЕСА_7 , - розірвано (том 1 а.с.43-44).

11.12.2020 року Кирилівською селищною радою - орендодавцем з ТОВ "Елдридж" - орендарем укладено договір оренди землі, згідно з яким орендодавець на підставі рішення другої сесії восьмого скликання Кирилівської селищної ради Мелітопольського району Запорізької області від 07 грудня 2020 року №55 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та передачу в оренду земельних ділянок" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, яка знаходиться в межах АДРЕСА_6 (том 3 а.с.68-79).

Згідно з п.п.2, 7, 14, 15, 16 договору оренди землі від 11.12.2020 року в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,8000 га; договір укладено на 49 років; земельна ділянка передається для розміщення пансіонату; категорія землі - землі рекреаційного призначення; цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.

11.12.2020 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Кирилівської селищної ради Якимівського р-ну Запорізької обл. Колесниковим Д.Г. зареєстровано право оренди ТОВ "Елдридж" на земельну ділянку кадастровий номер 2320355400:01:005:0251 (номер запису про інше речове право 39707135) із, зокрема, такими відомостями:

- реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2248877223203;

- опис об'єкта: площа (га): 0,8, дата державної реєстрації земельної ділянки: 17.11.2020, орган, що здійснив державну реєстрацію земельної ділянки: Відділ в Якимівському районі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області;

- підстава для державної реєстрації: рішення органу місцевого самоврядування, серія та номер: 55, виданий 07.12.2020, видавник: Кирилівська селищна рада Якимівського району Запорізької області; договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 11.12.2020, видавник: Сторони: Кирилівська селищна рада Якимівського району Запорізької області, ТОВ "Елдридж";

- вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки;

- зміст, характеристика іншого речового права: Дата укладання договору (після 2013р.)/Дата державної реєстрації (до 2013р.): 11.12.2020, строк: 49р., дата закінчення дії: 11.12.2069;

- відомості про суб'єктів іншого речового права: орендодавець - Кирилівська селищна рада Якимівського району Запорізької області, орендар - ТОВ "Елдридж" , код ЄДРПОУ 25489968;

- опис об'єкта іншого речового права: земельна ділянка загальною площею 0,8 га. (том 3 а.с.80-81).

07.05.2021 року ТОВ "Елдридж" здійснило відчуження зареєстрованого за ним на праві власності нерухомого майна - будинку охоронця, шляхом укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна з ОСОБА_2 (покупцем).

Згідно з цим договором продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно, а саме: будинок охоронця, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 .

За умовами зазначеного договору купівлі-продажу (п.1.1) будинок охоронця, який відчужується за цим договором, має загальну площу 9,6 кв.м. та розташований на земельній ділянці площею 0,8 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251.

Представник продавця стверджує, що земельна ділянка, на якій розташований відчужуваний будинок охоронця, перебуває в оренді продавця на підставі договору оренди землі від 11.12.2020, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку номер НВ-2309131382021, виданим Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру 05.05.2021. Право оренди земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.12.2020 за №39707135.

07.05.2021 року зазначений договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Запорізького МНО Саламатовою М.В. та зареєстровано в реєстрі за номером 637 (том 3 а.с.13-15).

Також 07.05.2021 року приватним нотаріусом Саламатовою М.В., як державним реєстратором прав на нерухоме майно, прийнято рішення за № 58032661 про проведення державної реєстрації права власності та зареєстровано право власності ОСОБА_2 на нерухоме майно:

- реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2139027923203;

- опис об'єкта: будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м;

- адреса: АДРЕСА_6 ;

- земельна ділянка для місця розташування: кадастровий номер: 2320355400:01:005:0251, реєстраційний номер: 2248877223203;

- форма власності: приватна (том 3 а.с.16).

В подальшому, 23.06.2021 року Кирилівською селищною радою з ТОВ "Елдридж" укладено договір про розірвання договору оренди землі, за яким договір оренди землі від 11.12.2020 року, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.12.2020 року, номер запису про інше речове право 39707135, за яким Кирилівська селищна рада передала, а ТОВ "Елдридж" прийняло в оренду земельну ділянку площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, що знаходиться в межах АДРЕСА_6 на підставі рішення Кирилівської селищної ради від 17.06.2021 року № 29 - розірвано (том 3 а.с.88-90).

24.06.2021 року стосовно земельної ділянки комунальної форми власності з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251 (реєстраційний номер об'єкта 2248877223203) державним реєстратором Кирилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області Колесниковим Д.Г. проведено державну реєстрацію права оренди ОСОБА_2 на цю земельну ділянку:

- номер запису про інше речове право: 42690156;

- підстава для державної реєстрації: рішення органу місцевого самоврядування, серія та номер: 29, виданий 17.06.2021, видавник: Кирилівська селищна рада Мелітопольського району Запорізької області; договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 24.06.2021, видавник: Сторони: Кирилівська селищна рада Якимівського району Запорізької області, ОСОБА_2 ;

- вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки;

- зміст, характеристика іншого речового права: дата укладання договору (після 2013р.)/Дата державної реєстрації (до 2013р.): 24.06.2021, строк: 49р., дата закінчення дії: 24.06.2070;

- відомості про суб'єктів іншого речового права: орендодавець - Кирилівська селищна рада Якимівського р-ну Запорізької обл., орендар - ОСОБА_2 .

Опис об'єкта іншого речового права: земельна ділянка площею 0,8 га. (том 4 а.с.10-11).

На думку колегії суддів в оскаржуваному рішенні суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що заявлений позов спрямований на переведення з ТОВ "Елдридж" на Акціонерне товариство "Таскомбанк" права оренди за договором оренди землі від 24.06.2021 року, який укладений між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та ОСОБА_2 строком на 49 років на земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6 , площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2248877223203) і наявні правові підстави для захисту цього порушеного право позивача.

Вирішуючи вимогу про переведення на Банк прав за договором оренди з орендаря ОСОБА_2 , насамперед слід звернути увагу щодо обставин розірвання договору оренди земельної ділянки від 19.12.2007 року, укладеного між Кирилівською селищною радою та ТОВ "Будінжинірінг компані" (далі - договір від 19.12.2007 року).

За п.31 договору від 19.12.2007 року Кирилівська селищна рада зобов'язалася не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою.

Згідно з п.37 договору від 19.12.2007 року розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

За умовами п.38 цього договору перехід права оренди на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

В силу імперативних вимог закону - ст. 377 Цивільного кодексу України, ст.120 Земельного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі", після набуття Банком 26.02.2020 року прав власності на нерухоме майно пансіонату "Скіфія" в АДРЕСА_7 та внаслідок цього - отримання прав орендаря земельної ділянки, з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, площею 3,1700 га, договір про розірвання від 10.12.2020 року взагалі не міг бути укладений зі сторони орендаря ТОВ "Будінжинірінг компані" в зв'язку з припиненням в нього цих прав та їх автоматичного переходу 26.02.2020 року до Банку.

Після 26.02.2020 року зміна умов, розірвання договору від 19.12.2007 року могли б мати місце виключно за участі Банку як орендаря.

При цьому необхідно звернути увагу на те, що ТОВ "Будінжинірінг компані" було обізнане про передачу в межах виконавчого провадження № 59808003 належного йому нерухомого майна - пансіонату "Скіфія" у власність Банку в рахунок погашення кредитної заборгованості. Докази іншого відповідач-1 суду не надав.

Крім того, судом встановлено, що ТОВ "Будінжинірінг компані" в рамках господарської справи № 908/1086/15-г в квітні 2020 року оскаржувалися дії приватного виконавця Сколибога О.С. (скаргу було прийнято ухвалою від 17.04.2020 року у справі № 908/1086/15-г).

Всі ці обставини скаржник не спростовує.

Таким чином, ТОВ "Будінжинірінг компані" не могло не знати відомостей про рух виконавчого провадження, про передачу в рахунок погашення боргу іпотечного майна - пансіонату "Скіфія" та набуття Банком права власності на це майно.

Відтак, є вірним висновок оскаржуваного рішення про те, що договір про розірвання від 10.12.2020 року укладений всупереч зазначених правових норм та в порушення прав орендаря - Банку.

Крім того, ухвалою господарського суду Запорізької області від 07.12.2020 року було порушено провадження у справі у справі № 908/2758/20 про банкрутство ТОВ "Будінжинірінг компані", повідомлення про що того ж дня офіційно оприлюднено.

Виходячи з положень ст.44 Кодексу України з процедур банкрутства вчинення правочинів щодо майна та майнових прав боржника обмежено погодженням розпорядника майна, чого, як свідчать матеріали справи, при укладенні договору про розірвання від 10.12.2020 року, рівно як і наступних договорів щодо спірної земельної ділянки, не відбувалося.

Крім того, слід зазначити, що ч.1 ст.14 Закону України "Про оренду землі", в редакції на час укладення договору від 19.12.2007 року, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Законом України № 340-IX від 05.12.2019 року ч.1 ст.14 Закону України "Про оренду землі" доповнено та передбачено, що власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Згідно з ч.1 ст.205 Цивільного кодексу України сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Частиною першою статті 209 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Як вказано вище, договір від 19.12.2007 року є нотаріально посвідченим приватним нотаріусом Якимівського районного нотаріального округу Запорізької області Онищук Н.С., а також згідно із встановленими вимогами зареєстрований, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040826400011 від 18.01.2008 року.

Нотаріальне посвідчення договору від 19.12.2007 року свідчить про досягнення його сторонами згоди щодо такої форми цього правочину.

Скасування вимоги про нотаріальне посвідчення договору відсутнє.

Пунктом 34 договору від 19.12.2007 року узгоджено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, що посвідчується нотаріально.

За положеннями ч.3 ст.214 Цивільного кодексу України відмова від правочину вчиняється у такій самій формі, в якій було вчинено правочин.

За викладених обставин є вірним висновок оскаржуваного рішення про те, що зміна умов, розірвання договору від 19.12.2007 року могли відбуватися за умови їх нотаріального посвідчення.

Договір про розірвання від 10.12.2020 року нотаріально не посвідчений.

Отже, у зв'язку з недодержанням сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним згідно ч.1 ст.220 Цивільного кодексу України.

За приписами ч.2 ст.215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

За таких обставин договір про розірвання від 10.12.2020 року є нікчемним, отже - недійсним в силу закону, тому він не породжує правових наслідків.

Недійсність договору про розірвання від 10.12.2020 року вичерпує необхідність визнання недійсними наступних правочинів щодо спірної земельної ділянки, оскільки внаслідок низки цих правочинів виникли спірні правовідносини між управленою стороною - Банком та ТОВ "Елдридж", а пізніше між ТОВ "Елдридж" та апелянтом, за якою на цей час зареєстровано право орендаря на земельну ділянку площею 0,8 га з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251, яка фактично та за законом належить на праві оренди Банку.

Незважаючи на те, що належна Банку на праві користування земельна ділянка з кадастровим номером 2320355400:01:005:0253 зазнала поділу з новоутворенням, в тому числі, земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251, фактично залишилася незмінною площа та цілісність належної Банку, як орендарю, земельної ділянки, право на яку він автоматично отримав з набуттям у власність нерухомості на цій земельній ділянці (3,1700 га).

За вимогами ч.ч.1, 2, 3 ст.13 Цивільного кодексу України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Суд першої інстанції обґрунтовано визнав дії відповідачів -1, -2, -3 щодо оформлення орендних відносин щодо спірної земельної ділянки вчиненими всупереч приведеній нормі, поза межами положень законодавства та в порушення прав Банку, як землекористувача.

Норми цивільного законодавства закріплюють імперативні положення про перехід прав користувача (орендаря) на земельну ділянку до нового власника на нерухоме майно на цій земельній ділянці, водночас безпосередньо не вказують на спосіб захисту таких прав у випадку його порушення.

В той же час, ч.1 ст.8 Цивільного кодексу України передбачено, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Крім того, ч.2 ст.8 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі неможливості використати аналогію закону для регулювання цивільних відносин, вони регулюються відповідно до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права).

Частиною десятою статті 11 Господарського процесуального кодексу України також унормовано, якщо спірні відносини не врегульовані законом і відсутній звичай ділового обороту, який може бути до них застосований, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад і змісту законодавства (аналогія права).

Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.

Статтею 362 Цивільного кодексу України визначені положення щодо переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, зокрема - і спосіб захисту такого права на випадок його порушення.

Так, ч.1 ст.362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі, співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця, що передбачено ч.4 ст.362 Цивільного кодексу України.

Таким чином, цивільним законодавством передбачений спосіб захисту прав шляхом подання позову про переведення прав та обов'язків за договором.

Виходячи з висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених в постанові від 23.06.2020 року у справі № 909/337/19, позов про переведення прав та обов'язків відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (п.6 ч.2 ст.16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абз.11 ч.2 ст.20 Господарського кодексу України).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Оскільки спірна земельна ділянка з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251 площею 0,8000 га, яка стала утвореною та зареєстрована внаслідок поділу загальної, належної на праві оренди Банку площі земельної ділянки (3,1700 га, що мала кадастровий номер 2320355400:01:005:0253) знаходиться на даний час в оренді ОСОБА_2 на неправомірних підставах, то позов про переведення прав за договором оренди обґрунтовано відповідає змісту порушеного права Банку, характеру порушень, наслідкам, які спричинили порушення, а також найефективнішим шляхом забезпечує відновлення права.

Апелянт не спростував доводи суду щодо задоволення цієї частини вимог позивача.

Суд вірно зазначив, що до спірних правовідносин щодо переведення прав оренди підлягають застосуванню за аналогією закону положення ч.4 ст.362 Цивільного кодексу України, яка визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім та передбачає такий спосіб захисту, як позов про переведення прав сторони договору.

Тому переведення з ОСОБА_2 на Акціонерне товариство "Таскомбанк" прав оренди за договором оренди землі від 24.06.2021 року, який укладений між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та скаржником, строком на 49 років на земельну ділянку, що розташована в АДРЕСА_6 , площею 0,8000 га, кадастровий номер 2320355400:01:005:0251, цільове призначення - для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2248877223203) є законним та обгрунтованим.

Доводи апелянта про те, що за наслідками такого переведення прав позивач отримав продовження договору оренди на строк більший, ніж передбачено умовами договору оренди від 19.12.2007 року, який було укладено між Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області та ТОВ "Будінжинірінг компані", колегія суддів визнає необґрунтованими, оскільки саме в такий спосіб позивач поновлює своє право орендаря саме за умовами договору від 19.12.2007 року.

Договір оренди, укладений між ОСОБА_2 та Кирилівською селищною радою Якимівського району Запорізької області від 24.06.2021 року не породжує правових наслідків, оскільки укладений сторонами з порушенням вимог закону, є наслідком нікчемного правочину - про розірвання договору від 19.12.2007 року.

У зв'язку з наведеним є безпідставними і доводи скарги про те, що є чинним рішення Кирилівської селищної ради Мелітопольського району Запорізької області № 55 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та передачу в оренду земельних ділянок" від 07.12.2020 року, а суд при вирішенні спору в частині задоволення позовних вимог про переведення з апелянта на Банк прав орендаря земельної ділянки не врахував цієї обставини.

Щодо цього колегія суддів зазначає, що вказане рішення не є предметом спору у цій справі, стосується також іншої особи - фізичної особи ОСОБА_6 і оцінка законності цього рішення надана судом в сукупності з іншими доказами по справі.

Щодо доводів скаржника про відсутність у суду підстав для визнання недійсним Декларації про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: ЗП101200722499, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області, щодо скасування державної реєстрації права власності за скаржником на об'єкт нерухомого майна - будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203) з одночасним припиненням права власності ОСОБА_2 на зазначене майно, колегія суддів звертає увагу на наступне:

Згідно з ч.1 ст.331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно з ч.2 ст.331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Як зазначено вище, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про об'єкт нерухомого майна - будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 , внесені та реєстрація права власності ТОВ "Елдридж" на це майно відбулася 03.08.2020 року на підставі, в тому числі, і зазначеної Декларації про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: ЗП101200722499, видавник: Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у Запорізькій області (том 1 а.с.109).

Статтею 376 Цивільного кодексу України визначені положення щодо самочинного будівництва та частиною першою встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

За вимогами ч.2 ст.376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому ч.3 ст.376 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Земельна ділянка з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053 не відводилася у встановленому порядку під будівництво будинку охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 .

Натомість, як вірно звернув увагу суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, згідно з чинним договором оренди цієї земельної ділянки від 19.12.2007 року, її передача в оренду здійснена з проектом відведення земельної ділянки під розміщення пансіонату (п.п.15, 18 договору).

Кирилівською селищною радою рішення за № 55 від 07.12.2020 року про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки для розміщення пансіонату за адресою: АДРЕСА_7 (кадастровий номер 2320355400:01:005:0053) прийнято вже після реєстрації права власності ТОВ "Елдридж" на вказане майно та цим же рішенням надано в оренду новоутворену земельну ділянку з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251 площею 0,8000 га відповідачу-3 у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

Внаслідок недійсності договору про розірвання договору оренди землі від 10.12.2020 року, який було укладено між Кирилівською селищною радою та ТОВ "Будінжинірінг компані", неправомірності дій Кирилівської селищної ради, ТОВ "Будінжинірінг компані" та ТОВ "Елдридж", спрямованих на виокремлення належної на праві оренди Банку частини земельної ділянки площею 0,8000 га на користь ТОВ "Елдридж", прийняття Кирилівською селищною радою безпідставного рішення про поділ земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053, площею 3,1700 га, про припинення дії договору оренди цієї земельної ділянки від 19.12.2007 року задля надання новоутвореної внаслідок поділу земельної ділянки з кадастровим номером 2320355400:01:005:0251 площею 0,8000 га в оренду ТОВ "Елдридж" у зв'язку із набуттям останнім права власності на будинку охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 , Банк не втратив набутих ним в силу закону прав орендаря на земельну ділянку загальною площею 3,1700 га.

Як встановлено судом та докладно приведено вище, у ТОВ "Елдридж" на час будівництва були відсутні права користувача (орендаря) на земельну ділянку з кадастровим номером 2320355400:01:005:0053 площею 0,8000 га, оскільки правами користувача (орендаря) цієї земельної ділянки в силу закону був наділений Банк.

Отже, відповідач-3 не вправі був виконувати будівельні роботи на цій земельній ділянці.

За таких обставин, суд обґрунтовано визнав будівництво будинку охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 , самочинним та здійснення будівництва в порушення прав Банку, як землекористувача.

Отже, ТОВ "Елдридж" не набуло на законних підставах право власності на майно, яке в подальшому продано скаржнику за договором купівлі-продажу від 07.05.2021 року.

Частиною третьою статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Не набуття відповідачем-3 на законних підставах права власності на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 , та при цьому оформлення (державна реєстрація) права власності на це майно за ТОВ "Елдридж", що відбулося в порушення прав Банку, як законного користувача земельної ділянки, слугує підставою для скасування державної реєстрації права власності за наступним власником, якою є ОСОБА_2 .

Тому державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на будинок охоронця "А-1" загальною площею 9,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_6 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2139027923203, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 41851693 суд обґрунтовано скасував та одночасно припинив права власності ОСОБА_2 (ідент.№ НОМЕР_3 ) на зазначене майно, задовольнивши позов у відповідній частині.

Інші доводи апеляційної скарги не впливають на юридичну оцінку обставин справи, здійснену господарським судом у відповідності до норм чинного законодавства та не спростовують вказаних вище висновків суду, які напряму випливають із матеріалів даної справи, обставин спору та норм чинного законодавства.

Відповідно до ст. ст. 7, 13 Господарського процесуального кодексу України правосуддя в господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, підпорядкування, місцезнаходження, місця створення та реєстрації, законодавства, відповідно до якого створена юридична особа, та інших обставин. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

За приписами ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч.1 ст.77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За загальним правилом, доказування полягає не лише у поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що у даному випадку скаржниками зроблено не було.

Звертаючись з апеляційною скаргою, скаржник не довів неправильного застосування судом норм матеріального і процесуального права як необхідної передумови для скасування прийнятого у справі судового рішення.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

За приписами ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

З урахуванням викладеного, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги. Рішення місцевого господарського суду у даній справі слід залишити без змін.

Відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладається на апелянта

Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282 - 284 Господарського процесуального кодексу України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 06.09.2021 року у справі №908/2758/20 (908/1223/21) залишити без змін.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Постанова складена в повному обсязі та підписана 29.07.2024 року.

Головуючий суддя Т.А.Верхогляд

Суддя О.Г. Іванов

Суддя Ю.Б. Парусніков