Іменем України
Справа № 273/1100/23
провадження у справі № 2/0285/330/24
24 липня 2024 року м. Звягель
Новоград-Волинський міськрайонний суд Житомирської області в складі:
головуючої судді……..………..……...Літвин О. О.,
секретаря………...................................Клечковської М. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду,
за правилами загального позовного провадження,
цивільну справу
за позовом ОСОБА_1
до товариства з обмеженою відповідальністю «Баранівка Агро»
треті особи: Баранівська міська рада Житомирської області,
товариство з обмеженою відповідальністю «Аполло-11»
про розірвання договорів оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди та стягнення орендної плати, -
У квітні 2023 року позивач звернувся до Баранівського районного суду з позовом до відповідача, в якому з урахуванням уточнених позовних вимог від 19.04.2024 (а.с.114-121), прийнятих Новоград-Волинським міськрайонним судом в підготовчому засіданні від 11.06.2024, просив:
розірвати укладений 01.05.2007 між сторонами договір оренди землі площею 0,8954 га, розташованої на території Кашперівського старостинського округу Баранівської об'єднаної територіальної громади Баранівського району Житомирської області (далі по тексту - Земля 1), право оренди якого перейшло до товариства з обмеженою відповідальністю «Аполло-11» (далі по тексту - ТОВ Аполло-11) на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 15.12.2023;
скасувати державну реєстрацію права оренди Землі 1, здійснену 19.03.2021;
розірвати укладений 01.05.2017 між сторонами договір оренди землі площею 1,2969 га, розташованої на території Кашперівського старостинського округу Баранівської об'єднаної територіальної громади Баранівського району Житомирської області (далі по тексту - Земля 2), право оренди якого перейшло до ТОВ Аполло-11 на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 15.12.2023;
скасувати державну реєстрацію права оренди Землі 2, здійснену 04.05.2019;
стягнути з відповідача на свою користь 16397 грн заборгованості з виплати орендної плати.
В обґрунтування позовних вимог зазначив, що є власником Землі 1 та Землі 2, які 01.05.2007 передав в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Баранівка Агро» (далі по тексту - ТОВ Баранівка Агро), яке належним чином не виконувало своїх договірних зобов'язань. Так, у 2019 році була не виплачена орендна плата в сумі 4099,38 грн, у 2020 році - 4720,50 грн, в подальшому орендна плата також не нараховувалась і не виплачувалась. Систематична несплата орендної плати протягом 2 років поспіль є підставою для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.
В результаті неналежного виконання умов договорів оренди землі позивач позбавлений того, на що розраховував при їх укладенні, а тому змушений звернутися до суду з даним позовом.
Розпорядженням виконуючим обов'язки голови Баранівського районного суду Житомирської області №132 від 23.11.2023 дана справа направлена до Новоград-Волинського міськрайонного суду.
Протокольною ухвалою суду від 11.06.2024 до участі в справі в якості ІІІ особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, було залучено ТОВ Аполло-11.
Сторони до суду не прибули, у заяві позивач просив розгляд справи проводити без його участі.
Представник відповідача у відзиві від 08.01.2023 (а.с.54-67) позов не визнала, мотивуючи тим, що 15.12.2023 між ТОВ Баранівка Агро та ТОВ Аполло-11 укладено договір купівлі продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, відтак усі права та обов'язки як орендаря Землі 1 та Землі 2, перейшли до ТОВ Аполло-11, а отже позов подано до неналежного відповідача. Також просила стягнути з позивача 30000 грн понесених судових витрат на правничу допомогу.
В запереченнях від 22.01.2024 (а.с.82-83) уточнила, що право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися без погодження з власником такої земельної ділянки. Відчуження права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором, який є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством. Відтак, ТОВ Баранівка Агро та ТОВ Аполло-11 не зобов'язані вносити зміни до договорів оренди землі.
В засіданні від 11.06.2024 (а.с.130-134) представник відповідача пояснювала, що орендна плата виплачувалась ОСОБА_1 , однак документи, які це підтверджують, були передані новому орендарю ТОВ Аполло-11.
Позивач у відповіді на відзив від 13.01.2024 (а.с.70-72) зазначив, що оскільки його позов про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди було подано до суду 25.04.2023, разом з тим договір купівлі продажу права оренди між ТОВ Баранівка Агро та ТОВ Аполло-11 укладено 15.12.2023, тобто починаючи з дня подання позову з 25.04.2023 ТОВ Баранівка Агро було належним позивачем.
В поясненнях від 05.02.2024 (а.с.86-88) звернув увагу на те, що предметом позову є не лише припинення договору, а й стягнення заборгованості з виплати орендної плати. За умовами договору купівлі продажу, укладеного між ТОВ Баранівка Агро та ТОВ Аполло-11, останнє несе грошові зобов'язання перед орендодавцями за заборгованістю з виплати орендної плати, що утворилася в період його господарської діяльності. Жодних відомостей про перехід обов'язків (в т.ч. й щодо заборгованості з виплати орендної плати) від ТОВ Баранівка Агро до ТОВ Аполло-11 вказаний договір не містить.
Дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступне.
Позивачу належать на праві власності (у порядку спадкування за заповітом) земельні ділянки з кадастровими номерами 1820682600:05:000:0061 (Земля 1) та 1820682600:03:000:0115 (Земля 2) площею 0,8954 га та 1,2969 га, відповідно, на території Йосипівської сільської ради Баранівського району Житомирської області (Кашперівського старостинського округу Баранівської об'єднаної територіальної громади Баранівського району Житомирської області), цільове призначення яких для ведення особистого селянського господарства.
Жодною зі сторін, а також державним реєстратором на запит суду, не було надано спірних договорів оренди землі, разом з тим з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно... від 04.03.2023 вбачається, що 01.05.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ Баранівка Агро було укладено договори оренди Землі 1 та Землі 2 строком дії до 01.05.2024 та 04.05.2026, які зареєстровані у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
06.04.2023 позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення про припинення шляхом їх розірвання дій договорів оренди разом із актом передачі земельної ділянки власнику та додатковою угодою про припинення договору оренди землі. Крім того, зазначив у листі щодо неналежного виконання умов договору (невиплаті нарахованої орендної плати за період з 2019 по 2023 роки), що відповідачем проігноровано.
З копій відомостей Державного реєстру фізичних осіб-платників податків ДФС України вбачається, що позивачу у 2018 році ТОВ Баранівка Агро нараховувалася та виплачувалася плата за надання майна у лізинг, у четвертих кварталах 2019 року нараховано 4099,38 грн та 2020 року нараховано 4720,50, однак не було виплачено, в подальшому взагалі не нараховано.
15.12.2023 між ТОВ Баранівка Агро та ТОВ Аполло-11 укладено договір купівлі продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, згідно якого усі права та обов'язки орендаря Землі 1 та Землі 2, перейшли до ТОВ Аполло-11.
Надаючи правову оцінку даним правовідносинам, суд виходить з наступного.
Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ч.1 ст.407 ЦК України).
Згідно зі ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України «Про оренду землі» (далі по тексту - Закон).
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст.1 Закону). За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець (орендодавець) зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.792 ЦК України, ст.13 Закону).
Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Вказаному праву орендодавця кореспондує обов'язок орендаря сплачувати орендодавцю орендну плату за володіння і користування його земельною ділянкою. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. (ст.ст.21, 24 Закону)
Відповідно до ч.1 ст.32 на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, зокрема несвоєчасної та в не повному обсязі сплати орендної плати. Підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (ст.141 ЗК України).
Таким чином, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі - систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Відповідно до ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Згідно з п.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом ст.610 ЦК України цивільне законодавство розрізняє наступні порушення зобов'язання: невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно вимог ч.ч.1,2 ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.15 Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Відповідно до ч.1 ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК).
Статтею 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
З урахуванням того, що відповідно до ст.ст.15, 21 Закону орендна плата є істотними (обов'язковими для включення) умовами договору, встановлюється за згодою сторін, беручи до уваги відсутність у матеріалах справи відомостей про виплату орендної плати позивачу, починаючи з 2019 року, - суд вважає, що відповідач належно не виконав умови укладених з позивачем договорів оренди земель.
Ні ТОВ Баранівка Агро, ні ТОВ Аполло-11 не надано належних та допустимих доказів на підтвердження сплати ОСОБА_1 орендної плати за договорами оренди землі від 01.05.2017, починаючи з четвертого кварталу 2019 року.
Відтак, права позивача є порушеними та підлягають захисту.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ст.12 ЦПК України), який забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним ніж протилежний. Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі. Тобто, обов'язок доказування та подання доказів розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.
Згідно із ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях, а обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Матеріали справи не містять, а відповідачем не надані докази виконання своїх зобов'язань за договорами у повному обсязі.
Відповідно до ст.ст.525, 526, 530 ЦК України одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, зобов'язання має виконуватись відповідно до умов договору та вимог закону і припиняються з моменту їх належного виконання.
Резюмуючи викладене, суд дійшов висновку, що відповідачем допущено істотне порушення договорів оренди землі, а саме: систематична несплата орендної плати за користування належними позивачу земельними ділянками, що є підставою для розірвання договору, термін дії якого ще не сплив, а саме з номером запису в реєстрі №31567507. Щодо розірвання іншого договору оренди з номером запису в реєстрі №41122803, то суд зазначає, що на момент розгляду справи термін його дії закінчився у травні 2024 року, а тому підстав для його розірвання немає.
Процедура скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснюється із дотриманням вимог Закону, Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, а також щодо технічної можливості скасування запису - пункту 41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 №1141 (зі змінами).
Якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом.
В силу положень Закону відомості про реєстрацію речових прав чи їх припинення вносяться державним реєстратором за результатами розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, тобто за заявочним принципом заінтересованої особи. Відтак, наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право на належну позивачу землю створює перешкоду в користуванні та розпорядженні своєю власністю, а тому задоволення його вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності призведе до відновлення порушених прав позивача.
Отже, позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Аналізуючи доводи позивача на предмет існування заборгованості з орендної плати за 2019-2023 роки в сумі 16397 грн, то суд зазначає, що визначаючи саме такий розмір заборгованості, позивач не надав як його розрахунку, так і самих договорів, що позбавляє суд можливості з'ясувати розмір орендної плати, індексацію, спосіб та умови розрахунків. Таким чином, в ході судового розгляду знайшли підтвердження доводи позову про несплату позивачу орендної плати в сумі 8819,88 грн за 2019 та 2020 роки.
Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
Відповідно ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. При подачі позову до суду позивачем сплачено судовий збір в сумі 6056 грн (по 1211,20 грн за кожну з п'яти вимог немайнового характеру). Оскільки судом задоволені позовні вимоги частково, зокрема три вимоги задоволені повністю та одна частково, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачений останнім судовий збір на суму 4239,20 грн (по 1211,20 грн за три задоволені вимоги та 605,6 грн за четверту частково задоволену).
Правових підстав для стягнення з позивача на користь відповідача витрат на професійну правничу допомогу суд не вбачає з огляду на п.1 ч.1 ст.141 ЦПК, у зв'язку з частковим задоволенням позову.
Керуючись статтями 12, 13, 76-83, 141, 258, 259, 264-265 ЦПК України, -
Позовні вимоги задовольнити частково.
Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 1,2969 га, кадастровий номер 1820682600:03:000:0115, розташованої на території Кашперівського старостинського округу Баранівської об'єднаної територіальної громади Баранівського району Житомирської області,
укладений 01.05.2017 між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Баранівка Агро»,
право оренди якого зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 04.05.2019 під №31567507.
Скасувати державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інше речове право на земельну ділянку площею 1,2969 га, кадастровий номер 1820682600:03:000:0115, зареєстроване 04.05.2019, номер запису про інше речове право 31567507.
Скасувати державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інше речове право на земельну ділянку площею 0,8954 га, кадастровий номер 1820682600:05:000:0061, зареєстроване 19.03.2021, номер запису про інше речове право 41122803.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Баранівка Агро» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 8819,88 грн та 4239,20 грн судового збору.
В задоволенні решти вимог відмовити.
Судове рішення може бути оскаржене безпосередньо до Житомирського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги на нього протягом 30 (тридцяти) днів з дня його проголошення або з дня його складення, у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи (ст.ст.352, 354 ЦПК України). Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну його частини або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо її не було подано; у разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після апеляційного перегляду (ст.273 ЦПК України).
Головуюча суддя? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? О. О. Літвин