01033, м.Київ-33, вул. Комінтерну, 16 тел.230-31-77
Іменем України
"17" серпня 2010 р. Справа № 18/046-10
Розглянувши матеріали справи за позовом Відкритого акціонерного товариства «Український професійний банк», м. Київ
до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, м. Бровари
про розірванні договорів оренди
та за зустрічним позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Бровари
до Відкритого акціонерного товариства «Український професійний банк», м. Київ
про стягнення заборгованості по орендній платі та відшкодування витрат на утримання нежитлового приміщення
Суддя А.Ю.Кошик
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_2
від відповідача: ОСОБА_3
До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Відкритого акціонерного товариства «Український професійний банк»(далі -позивач) до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (далі -відповідач) про розірвання договорів оренди.
Провадження у справі порушено відповідно до ухвали суду від 30.03.2010 року та призначено справу до розгляду на 22.04.2010 року.
Відповідач, належним чином повідомлений про час і місце розгляду спору, у судове засідання 22.04.2010 року не з'явився та надіслав суду клопотання у якому просить відкласти розгляд справи. Розгляд справи відкладався на 13.05.2010 року.
Представник відповідача у судовому засіданні 13.05.2010 року подав відзив на позовну заяву.
Крім того, представником відповідача у справі подано зустрічний позов до Відкритого акціонерного товариства «Український професійний банк»про стягнення заборгованості по орендній платі та відшкодування витрат на утримання нежитлового приміщення, який прийнято судом для спільного розгляду з первісним позовом відповідно до ст. 60 ГПК України. Розгляд справи відкладався до 08.06.2010 року.
У судовому засіданні 08.06.2010 року у суду виникла необхідність у витребуванні додаткових доказів необхідних для повного та всебічного вирішення спору. Розгляд справи відкладався на 29.06.2010 року.
У судовому засіданні 29.06.2010 року представником позивача подано відзив на зустрічну позовну заяву. Представником відповідача (позивача за зустрічним позовом) надано письмові пояснення. Розгляд справи відкладався до 20.07.2010 року.
В судовому засіданні 20.07.2010 року у суду виникла необхідність у витребуванні додаткових пояснень та уточнень. Розгляд справи відкладався до 05.08.2010 року. В судовому засіданні 05.08.2010 року оголошувалась перерва до 17.08.2010 року у зв'язку з необхідністю представника позивача ознайомитись з наданими відповідачем доказами.
В судовому засіданні 17.08.2010 року позивач підтримав позовні вимоги за первісним позовом, відповідач проти розірвання договору не заперечував, однак спростовуючи факт повернення приміщення в належному стані, підтримав свої вимоги за зустрічним позовом.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши надані ними докази, суд встановив.
Відкрите акціонерне товариство «Український Професійний Банк»подало позов про розірвання укладеного з Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 Договорів оренди нежитлового приміщення № 4652-ЮР та № 4651-ЮР від 14.03.2008 року з 30.11.2009 року.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на систематичне порушення орендодавцем умов Договорів, що на його думку призводить до погіршення якості речі та унеможливлює її використання за призначенням. Як зазначає позивач, порушення відповідачем умов Договорів оренди полягають у наступному: відповідач в порушення п.п. 5.2., 5.3. Договору своєчасно не надавав позивачу розрахунків та рахунків для оплати за комунальні послуги, що на думку позивача робить неможливим використання орендованого приміщення; у виставлених відповідачем рахунках на оплату вказується поточний рахунок, не передбачений п. 17 Договорів.
Як зазначає позивач, у зв'язку з вищезазначеними порушеннями ним направлено на адресу відповідача 19.10.2009 року лист від 16.10.2009 року № 27-09/4344 з пропозицією розірвати Договори оренди з 30.11.2009 року. Позивач стверджує, що відповідачем було надано усну згоду на розірвання Договорів, після чого, позивач звільнив орендоване приміщення, 25.11.2009 року передав відповідачу ключі, додаткові угоди про розірвання Договорів та акт приймання-передачі приміщення, в тому числі повторно поштою 23.12.2009 року.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на п. 10.2.1. Договорів оренди, яким передбачено, що договір може бути припинено або розірвано на вимогу орендаря у випадку порушення орендодавцем його умов. Згідно п. 4.3 Договору передбачено розірвання Договору за рішенням суду, якщо про це заявлено однією зі сторін у зв'язку з невиконанням (неналежним виконанням) іншою стороною умов Договору.
Оскільки позивач фактично з 25.11.2009 року не використовує спірне приміщення, однак відповідач продовжує виставляти рахунки на оплату і не підписує Акт приймання-передачі приміщення та Додаткові угоди про розірвання Договорів, позивач звернувся до суду з вимогою про встановлення факту розірвання Договорів з 30.11.2009 року.
Відповідач у відзиві заперечив викладені в позові обставини, зазначив, що позовні вимоги ґрунтуються на припущеннях та спотворюють фактичні обставини справи. Зокрема, новий банківський рахунок було відкрито за ініціативою та погодженням позивача, про що підписано додатково Договір. Відповідач не вбачає жодних підстав для розірвання Договорів оренди в односторонньому порядку, оскільки наведені позивачем порушення перебільшені і жодним чином не перешкоджають користуватись орендованим майном. Також відповідач, спростовуючи факт повернення орендованого майна, зазначив, що позивач приміщення фактично не звільнив, оскільки не привів його у належний стан, зокрема, частково вивіз придатні для подальшого використання будівельні матеріали, однак добудовані простінки не демонтував, решту будівельних матеріалів не вивіз. Відповідач зазначив, що такі дії позивача порушують його права, оскільки перешкоджають використовувати приміщення за призначенням, а приведення приміщення у належний стан шляхом демонтування добудованих простінків потребує додаткових коштів та часу.
Заперечуючи проти викладених в позові обставин щодо необхідності дострокового розірвання Договорів, відповідач в цілому проти припинення орендних відносин з позивачем в судовому порядку не заперечив при умові повернення майна в належному стані та відшкодування орендної плати. У зв'язку з чим, подав зустрічний позов про розірвання Договорів оренди в судовому порядку, зобов'язання позивача привести приміщення в належний стан та стягнути з позивача 153000 грн. орендної плати за період з 01.12.2009 року по 31.07.2010 року та 9486,58 грн. комунальних платежів за період з квітня 2008 року по березень 2010 року.
Позивач проти зустрічного позову заперечував, наполягаючи на розірванні Договорів з 30.11.2009 року у зв'язку з грубими порушеннями орендодавцем умов Договорів, що перешкоджає користуватись орендованим майном.
В ході розгляду спору судом встановлено, що посилання позивача на п. 10.2.1 Договорів оренди як на підставу для односторонньої відмови від Договорів та припинення відповідних договірних відносин з визначеного ним моменту, не приймається судом оскільки з огляду на п. 10.2 Договорів, у випадку, визначеному, зокрема, п.п. 10.2.1 Договір може бути припинено або розірвано за взаємною згодою сторін.
Загальні підстави для зміни чи розірвання договору визначені в ст. 651 Цивільного кодексу України, зокрема, передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Щодо посилання позивача (за первісним позовом) на порушення строків виставлення рахунків на оплату, судом встановлено, що такі порушення є незначними, не могли призвести і не призвели до негативних наслідків, тому до уваги з огляду на норму ст. 651 Цивільного кодексу України не приймаються. Інших обставин, які свідчать про порушення орендодавцем істотних умов Договорів, позивач не навів.
Дослідивши наявні у справі докази, зокрема, на які посилається позивач (за первісним позовом) в обґрунтування своїх вимог, суд встановив, що в листі від 16.10.2009 року № 27-09/4344 насправді мова йде про необхідність розгляду питання про дострокове розірвання Договорів оренди з 30.11.2009 року у зв'язку з невдалим розміщенням відділення банку, що впливає на неможливість створення гідної клієнтської бази, при цьому, позивач жодним чином не пов'язує намір дострокового розірвання Договорів з порушеннями зі сторони відповідача.
Враховуючи, що позов про розірвання Договорів оренди з 30.11.2009 року подано у зв'язку з порушеннями відповідача, суд дійшов висновку про невірну кваліфікацію спірних правовідносин та спотворення позивачем фактичних обставин. Зокрема, має місце зміна істотних умов Договору.
Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
В той же час, враховуючи, що відповідач (позивач за зустрічним позовом) проти припинення орендних відносин не заперечує і просить розірвати Договори оренди при умові повернення приміщення в належному стані, така вимога обґрунтована з огляду на фактичні обставини спору і підлягає задоволенню.
Статтею 653 Цивільного кодексу України визначені правові наслідки зміни або розірвання договору, зокрема, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються з моменту досягнення домовленості про розірвання договору, якщо інше не встановлено договором. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
В ході розгляду спору судом було досліджено викладені в зустрічному позові обставини щодо повернення орендованого майна та встановлено, що Договірні відносини передбачали тривалий термін і орендодавцем надавалась згода на проведення невідокремлюваних перебудов виходячи з повного терміну користування приміщенням.
Як вбачається з пояснень сторін, припинивши в односторонньому порядку орендні відносини, позивач (за первісним позовом) не привів приміщення у належний стан (не гірший до його передачі в оренду) зокрема, забравши частину будівельних елементів (вікна, двері), однак побудовані перегородки не демонтував, що перешкоджає використанню приміщення, а приведення приміщення у придатний для використання стан потребує додаткових затрат часу та коштів.
Таким чином, суд не приймає заперечення позивача проти зустрічних позовних вимог, оскільки ним, як в обґрунтування факту повернення приміщення відповідачу 25.11.2009 року за первісним позовом, так і в обґрунтування факту повернення приміщення в належному стані, жодних доказів не надано.
Як передбачено ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Враховуючи, що вимога позивача про дострокове розірвання Договорів не була підтримана відповідачем у зв'язку з неналежним поверненням приміщення, суд дійшов висновку про односторонню відмову від виконання зобов'язань зі сторони банку, що чинним законодавством не допускається і є підставою для відшкодування збитків.
Відповідачем (позивачем за зустрічним позовом) надано суду уточнений розрахунок зустрічного позову окремо на орендну плату по кожному періоду та по комунальним платежам в залежності від площі орендованого приміщення, проти якого позивач (відповідач за зустрічним позовом) заперечень не надав.
За таких обставин, вимоги відповідача (позивача за зустрічним позовом) щодо стягнення орендної плати, відповідно по 19125 грн. в місяць за період з грудня 2009 року по липень 2010 року, що складає всього 153000 грн. підлягають задоволенню, оскільки суд дійшов висновку про розірвання Договорів в судовому порядку з дня набрання судовим рішенням законної сили.
Також, задоволенню підлягає вимога про стягнення 9486,58 грн. виходячи з п.п. 5.2, 5.3. Договору оренди № 4652-ЮР від 14.03.2008 року щодо відшкодування витрат на комунальні послуги, розрахунок яких позивачем по суті не заперечений та не спростований.
Враховуючи, що позивач (відповідач за зустрічним позовом), вважаючи свої дії по переобладнанню приміщення та відокремленню необхідних йому будівельних матеріалів правомірними, не надав суду доказів повернення наймодавцю спірного приміщення в належному стані, суд дійшов висновку про задоволення вимоги позивач за зустрічним позовом щодо зобов'язання звільнити приміщення від власного майна та решти будівельних матеріалів.
Згідно зі ст. 16 Цивільного кодексу України серед способів захисту цивільних прав та інтересів передбачено, зокрема, відновлення становища, яке існувало до порушення та примусове виконання обов'язку в натурі.
При цьому, суд, виходячи з фактичних обставин спору та враховуючи пояснення сторін, не вбачає доцільності в призначенні експертних досліджень, оскільки обставини щодо приведення позивачем (відповідачем за зустрічним позовом) спірного приміщення в належний стан, зокрема, факту демонтажу всіх перебудов, виявляться в ході примусового виконання судового рішення з відповідними правовими наслідками згідно Закону України «Про виконавче провадження».
У відповідності до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України на стороні, що надала позов лежить зобов'язання доведення тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
За таких обставин, вимоги за первісним позовом про розірвання Договорів оренди 4651-ЮР та № 4652-ЮР з 30.11.2009 року у зв'язку з порушенням відповідачем їх умов, безпідставні і задоволенню не підлягають.
В той же час, вимоги за зустрічним позовом обґрунтовані, позивачем (відповідачем за зустрічним позовом) не спростовані, тому підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відшкодування судових витрат за подання зустрічного позову покладається на позивача (відповідача за зустрічним позовом).
Керуючись ст. ст. 33, 49, 82-85 ГПК України, суд
1. В задоволенні первісного позову Відкритого акціонерного товариства «Український професійний банк»відмовити повністю.
2. Зустрічний позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 задовольнити повністю.
3. Розірвати Договори оренди нежитлового приміщення № 4651-ЮР та № 4652- ЮР від 14.03.2008 року, укладені між Відкритим акціонерним товариством «Український Професійний Банк»та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1
4. Зобов'язати Відкрите акціонерне товариство «Український професійний банк»(02660, м. Київ, вул. М.Раскової, 15, код 19019775) звільнити від власного майна, будівельних матеріалів та конструкцій орендоване ним за Договорами оренди № 4651-ЮР та № 4652-ЮР від 14.03.2008 року приміщення за адресою: Київська область, м. Бровари, вулиця Грушевського Михайла, будинок 9/1, перший поверх.
5. Стягнути з Відкритого акціонерного товариства «Український Професійний Банк»(02660, м. Київ, вул. М.Раскової, 15, код 19019775) на користь Фізичної особи-підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) 153 000,00 грн. орендної плати, 9486,58 грн. витрат на комунальні послуги, 1624,87 грн. витрат по сплаті державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Суддя