03.07.2024 року м. Дніпро Справа № 912/2321/23
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Чус О.В. (доповідач)
судді: Дармін М.О., Кощеєв І.М.
секретар судового засідання: Солодова І.М.
за участю представників сторін:
від позивача: не з'явився;
від відповідача: Загородній І.В. (в залі суду) - адвокат;
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Мар'янівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 13.02.2024 (повний текст рішення складено 21.02.2024, суддя Поліщук Г.Б.) у справі №912/2321/23
за позовом Мар'янівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області, Кіровоградська область, Новоукраїнський район, с. Велика Виска
до відповідача Фермерського господарства "Іскандер-73", Кіровоградська область, Новоукраїнський район, с. Оникієве
про розірвання договору, зобов'язання повернути земельну ділянку,
Короткий зміст позовних вимог.
До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Мар'янівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області з вимогами до Фермерського господарства "Іскандер-73" про - розірвання договору оренди землі від 02.10.2014 року щодо земельної ділянки загальною площею 49,8500 га з кадастровим номером 3523181200:02:001:9051, укладеного Головним управлінням Держземагентства у Кіровоградській області та Феськовою Раїсою Іванівною (право оренди за яким зареєстровано 27.10.2014, номер запису 7517372); - зобов'язання повернути Мар'янівській сільській раді земельну ділянку загальною площею 49,8500 га з кадастровим номером 3523181200:02:001:9051; - з покладенням на відповідача судових витрат.
Позовна заява мотивована тим, що відповідач не має на меті фактичного ведення фермерського господарства та сплати до бюджету орендної плати, оскільки вчиняє дії з розпаювання спірної земельної ділянки; відповідачем порушено умови п. 12 договору оренди, яким передбачений обов'язковий перегляд розміру орендної плати один раз у три роки; згідно п. 39 договору оренди перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі.
Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 13.02.2024, у даній справі, у задоволенні позову відмовлено.
Місцевий господарський суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив з обставин того, що дії позивача, направлені на розірвання договору оренди землі за відсутності доказів порушення умов такого договору відповідачем є такими, що суперечать принципам справедливості, добросовісності, приписам Закону України "Про оренду землі". Суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими, такими, що не підтверджуються обставинами справи, а отже, не підлягають задоволенню.
Короткий зміст вимог та доводів апеляційної скарги.
Не погодившись із зазначеним рішенням, засобами поштового зв'язку, Мар'янівська сільська рада Новоукраїнського району Кіровоградської області звернулась до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Кіровоградської області від 13.02.2024 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги; здійснити розподіл судових витрат.
Апеляційна скарга обґрунтована наступним:
- Мар'янівська сільська рада вважає оскаржуване рішення таким, що ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, а відтак, підлягає скасуванню та ухваленню судом апеляційної інстанції нового судового рішення;
- не маючи на меті вести фермерське господарство та сплачувати орендну плату ОСОБА_1 10 липня 2016 року здійснила відчуження за договором купівлі-продажу частки складеного капіталу Фермерського господарства "Іскандер-73" у розмірі 99% ОСОБА_2 , який є головою цього фермерського господарства. Згодом до ФГ "Іскандер-73" введено нових членів господарства. ФГ "Іскандер-73" надало до Мар'янівської сільської ради заяву про погодження вилучення земельної ділянки площею 49,85 га для ведення фермерського господарства (кадастровий номер 3523181200:02:001:9051), яка перебуває в оренді фермерського господарства, на користь та за умови надання за рахунок вилученої земельної ділянки у власність земельних ділянок десяти членам ФГ "Іскандер-73". Тож, відповідач не має на меті фактичного ведення фермерського господарства та сплати до бюджету орендної плати, а його метою є лише розпаювання земельної ділянки 10-ти членам цього фермерського господарства. Погодження вилучення земельної ділянки відповідачем свідчить про його незацікавленість в користуванні цією земельною ділянкою на умовах оренди та відповідно про його небажання виконувати умови Договору;
- відповідно до п. 12 Договору розмір орендної плати в обов'язковому порядку переглядається один раз у три роки. Фермерське господарство "Іскандер-73" не ініціювало ніяких змін до Договору, а також ухилилось від розгляду питання щодо внесення змін до Договору. Зі своєї сторони Мар'янівська сільська рада надіслала Фермерському господарству "Іскандер-73" лист-пропозицію від 14 липня 2023 року №558, в якому викладена пропозиція збільшити розмір орендної плати з 5% до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та внести зміни до пунктів 5 та 9 Договору шляхом укладення додаткової угоди, проект якої надсилався разом із вказаним листом-пропозицією. Поштове відправлення отримане відповідачем 28.07.2023, що підтверджується розпискою в одержанні в рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення, а також роздруківкою із сайту AT "Укрпошта". Орендар не надав відповіді на зазначений вище лист-пропозицію. Дана поведінка відповідача є недобросовісною та такою, що порушує умови п.12 Договору, в результаті чого розмір орендної плати сторонами не переглядався раз у три роки. Внаслідок порушення відповідачем умов Договору позивачем недоотримано надходження до місцевого бюджету.
- сторони Договору в абзаці 1 п.39 Договору встановили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи- орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Дане положення Договору є самостійною підставою для розірвання Договору. До того ж дана норма Договору не містить будь-яких умов щодо застосування того чи іншого способу, а навпаки дає вибір на розсуд сторони договору. Суд, неправильно застосувавши норми матеріального права, дійшов помилкового висновку, що перехід права власності з державної до комунальної власності Мар'янівської сільської ради не є підставою для припинення договору;
- розділ X Земельного кодексу України доповнено пунктом 24 згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" від 28.04.2021 № 1423-ІХ. Даний Закон набрав чинності 27.05.2021, тобто вже після передачі земельної ділянки відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 25.11.2020 №3-ОТГ. Таким чином, власник земельної ділянки площею 49,85 га, кадастровий номер 3523181200:02:001:9051 змінився не на підставі положень п.24 розділу X Перехідних положень Земельного кодексу України. Права і обов'язки Мар'янівської сільської ради, як власника земельної ділянки, виникли з акту органу державної влади, а не з акту цивільного законодавства. В свою чергу, абзац 11 п.24 розділу X Перехідних положень Земельного кодексу України, правові наслідки, які встановлені даною нормою і пов'язані із переходом земельної ділянки із державної власності в комунальну, пов'язує виключно у разі такого переходу на підставі п.24 розділу X Земельного кодексу України. Таким чином, суд застосував пункт 24 розділу Х Перехідних положень ЗК України, що не підлягає застосуванню до спірних правовідносин;
- суд першої інстанції порушив норми процесуального права, адже, всупереч статтям 41, 42, 60 ГПК України, при розгляді справи по суті 13.02.2024 допустив до участі у справі особу ОСОБА_3 як слухача (в протоколі судового засідання - Талій В.І.), не встановивши його повноваження, проте який користувався процесуальними правами, які надано виключно учасникам справи.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.
26.04.2024 від представника відповідача до ЦАГС надійшов відзив на апеляційну скаргу, яким просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги Мар'янівської сільської ради та залишити без змін рішення Господарського суду Кіровоградської області від 13.02.2024 у справі №912/2321/23.
Відзив обґрунтований наступним:
- з моменту створення у 2014 році фермерського господарства«ІСКАНДЕР-73», ним вже 10 років ведеться безперервна господарська діяльність у сфері сільського господарства, в тому числі на земельній ділянці з кадастровим номером 3523181200:02:001:9051, належним чином виконуються умови договору оренди землі від 02 жовтня 2014 року, спірна земельна ділянка використовується відповідно до її цільового призначення, відсутня заборгованість зі сплати орендної плати; члени фермерського господарства «ІСКАНДЕР-73», які зверталися до Мар'янівської сільської ради із клопотаннями про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність за рахунок земельної ділянки з кадастровим номером 3523181200:02:001:9051, реалізовували своє право на безоплатне отримання земельної ділянки із земель комунальної власності, яке гарантоване статтею 13 Закону України «Про фермерське господарство». Реалізація членами фермерського господарства права на приватизацію земель, що перебувають в його користуванні, є виключно волевиявленням цих членів, а фактична реалізація цього права залежить від Мар'янівської сільської ради, яка, як орган, уповноважений на розпорядження землями комунальної власності, надає або відмовляє в наданні земельних ділянок;
- враховуючи положення статей 271, 288, 289 ПК України, статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принцип свободи договору, сторони договору оренди землі від 02 жовтня 2014 року у пунктах 9, 10 цього договору по суті узгодили автоматичне визначення орендарем розміру орендної плати з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а відтак фермерське господарство «ІСКАНДЕР-73» враховуючи зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки самостійно, без необхідності внесення змін до договору, визначило та сплатило за 2021-2023 роки річну орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 3523181200:02:001:9051 у розмірі 84 318,36 грн. (1 686 366,92 грн.*5%) в рік, що підтверджується податковими деклараціями з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2021-2023 роки, платіжними дорученнями (інструкціями) про сплату орендної плати за 2021-2023 роки, довідкою головного управління ДПС у Кіровоградській області про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи, від 20 грудня 2023 року № 12347/6/11-28-13-06;
- відповідно до статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі в частині перегляду розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону. Таким чином, визначення та перегляд розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється за згодою сторін договору оренди землі із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди; перегляд раніше встановленого в договорі оренди землі розміру орендної плати здійснюється за наявності конкретних підстав, визначених законом та умовами договору, а волевиявлення відповідного органу місцевого самоврядування, як орендодавця, виражається у прийнятті пленарною сесією такого органу відповідного рішення, яке передує внесенню з її сторони пропозиції орендарю переглянути існуючий розмір орендної плати та укладенню відповідного договору про внесення змін до чинного договору оренди землі. У разі відсутності згоди сторін на внесення змін до договору, такий договір може бути змінено за рішенням суду. Запропоноване у листі Мар'янівської сільської ради від 14 липня 2023 року № 558 збільшення відсоткової ставки орендної плати з 5 відсотків до 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є волевиявленням сільської ради, що мало б виражатися у відповідному рішенні, прийнятому на пленарній сесії сільської ради; в даному випадку сільський голова за відсутності в нього відповідних повноважень одноосібно, без погодження із сесією сільської ради, до виключної компетенції якої належить вирішення питань у сфері земельних правовідносин, протиправно запропонував підвищити розмір ставки орендної плати. Тому лист від 14 липня 2023 року № 558 не може вважатися законною пропозицією Мар'янівської сільської ради на перегляд орендної плати за договором оренди землі від 02 жовтня 2014 року;
- встановлена у договорі оренди землі від 02 жовтня 2014 року ставка розміру орендної плати (5 відсотків) у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 3523181200:02:001:9051 відповідає граничним розмірам відсоткових ставок, визначених ПК України та рішенням Мар'янівської сільської ради від 12 липня 2022 року № 504 «Про установлення ставок та пільг зі сплати земельного податку на території Мар'янівської сільської ради па 2023 рік», що позивачем не спростовано при розгляді справи № 912/2321/23;
- умови перегляду розміру орендної плати один раз на три роки у договорі оренди землі від 02 жовтня 2014 року не визначені, а тому без зазначення конкретних підстав для такого перегляду, визначених законом та умовами договору оренди землі, умови такого перегляду не можуть тлумачитися розширено на шкоду орендаря, який вступаючи в договірні відносини погоджувався на встановлений у договорі розмір орендної плати із можливістю його перегляду у разі наявності конкретних та виключних підстав, визначених законом чи цим договором;
- апелянт вважає, що Мар'янівською сільською радою не доведено об'єктивність та розумність підходу у визначенні фермерському господарству «ІСКАНДЕР-73» ставки орендної плати за користування земельною ділянкою на рівні 12% від нормативної грошової оцінки, не надано належних, допустимих, достатніх та переконливих доказів, що встановлення для фермерського господарства «ІСКАНДЕР-73» орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає легітимній меті, а також балансу суспільного й приватного інтересу позивача;
- фермерське господарство «ІСКАНДЕР-73» як орендар, який належним чином виконує умови договору оренди землі від 02 жовтня 2014 року та використовує на умовах оренди земельну ділянку з кадастровим номером 3523181200:02:001:9051, не має нести негативних наслідків у вигляді розірвання договору на вимогу іншої сторони - Мар'янівської сільської ради, лише у зв'язку з передачею цієї земельної ділянки з державної у комунальну власність в силу законодавчих змін. Дії Мар'янівської сільської ради, які направлені на розірвання договору оренди землі від 02 жовтня 2014 року, за відсутності доказів порушення фермерським господарством «ІСКАНДЕР-73» умов такого договору та доказів понесення негативних наслідків для позивача у вигляді порушення відповідачем умов договору, в тому числі в частині не сплати орендної плати, є такими, що суперечать принципам справедливості, добросовісності, приписам Закону України «Про оренду землі»;
- з обставин справи № 912/2321/23 слідує, що Мар'янівською сільською радою не доведено обставин порушення фермерським господарством «ІСКАНДЕР-73» умов договору оренди землі від 02 жовтня 2014 року, наявність підстав для його дострокового розірвання, визначених статтею 32 Закону України «Про оренду землі» та пунктами 37, 38 договору, а відтак і порушення прав та інтересів позивача, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Рух справи в суді апеляційної інстанції.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.03.2024 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Дармін М.О., Кощеєв І.М.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.03.2024 відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 912/2321/23. Доручено Господарському суду Кіровоградської області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 912/2321/23.
08.04.2024 матеріали справи надійшли до ЦАГС.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 11.04.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Мар'янівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 13.02.2024 у справі №912/2321/23; розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 03.07.2024 об 11 год. 00 хв.
У судове засідання 03.07.2024 з'явився представник відповідача, який заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні.
Позивач явку повноважного представника у судове засідання не забезпечив, про дату, час та місце судового розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується довідкою про доставку ухвали ЦАГС від 11.04.2024 до електронного кабінету позивача.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 13 ГПК України).
Частиною 12 ст. 270 ГПК України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
У судовому засіданні 03.07.2024 колегією суддів оголошено вступну та резолютивну частини постанови Центрального апеляційного господарського суду.
Встановлені судом першої та апеляційної інстанції обставини справи.
02.10.2014 Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області (Орендодавець) та гр. ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір оренди землі. За умовами даного договору, Орендодавець надає за рахунок земель державної власності сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з присвоєним кадастровим номером 3523181200:02:001:9051, яка знаходиться на території Великовисківської сільської ради.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею площею 49,8500 га, в тому числі 49,8500 га - ріллі (п.2 договору).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору оренди землі становить 1104481,00грн (технічна документація по нормативній грошовій оцінці виконана станом на 01.01.2014) (п.5 договору).
Договір укладено на 15 років для ведення фермерського господарства (п. 8 договору).
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 55224,05 гривень в рік, що складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок Великовисківської сільської ради (п. 9 договору).
Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнта індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Розмір орендної плати в обов'язковому порядку переглядається один раз на три роки (п.12 договору).
У відповідності до п. 36 договору оренди, його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря; в інших випадках, передбачених законом.
Пунктом 37 договору оренди сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається у разі: систематичної несплати орендної плати; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об'єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності", порушення інших умов, передбачених цим договором (п. 38 договору оренди).
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. 39 договору оренди).
Право оренди земельної ділянки, що виникло на підставі спірного договору, зареєстровано 30.10.2014, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав (т. 1, а.с. 20).
24.11.2014 зареєстроване Фермерське господарство "Іскандер-73".
Згідно наказу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 25.11.2020 №3-ОТГ "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність" та акта приймання-передачі земельних ділянок від 26.11.2020, Мар'янівській сільській раді передано у комунальну власність, в тому числі, земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства площею 49,85га, кадастровий номер 3523181200:02:001:9051.
Листом №558 від 14.07.2023 (т. 1, а.с. 21) позивач запропонував відповідачу, на підставі п.12 договору оренди від 02.10.2014, збільшити розмір орендної плати з 5% від нормативної грошової оцінки до 12% та внести відповідні зміни в договір оренди. До листа додано відповідний проект додаткової угоди.
За твердженням позивача, не спростованим відповідачем, вказаний лист відповідачем залишено без відповіді.
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника відповідача, дослідивши доводи апеляційної скарги, заперечень проти її задоволення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.
Стаття 317 ЦК України надає власнику права володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктом власності.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Тож при укладанні договору оренди землі до орендаря переходить право володіти і користуватися об'єктом власності, а право розпоряджатися зберігається за власником. Тому, власник може на власний розсуд розпорядитись об'єктом і передати право власності на нього іншій особі.
Відповідно до статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім'я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки.
Частиною третьою статті 9 Закону України «Про оренду землі» також визначено, що до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов'язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
Тож чинне законодавство передбачає, що у договорі оренди землі може бути замінено як орендаря, так і орендодавця, і зміст наведеного законодавчого регулювання є спрямованим на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку чи реорганізації орендаря.
При відчуженні орендованої земельної ділянки попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник має право і водночас зобов'язаний стати орендодавцем за договором оренди. При цьому, законом встановлено обов'язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов'язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.
За змістом статей 30 та 31 Закону України «Про оренду землі» зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір оренди землі припиняється з підстав, наведених у частині першій статті 31 Закону України «Про оренду землі», а також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Разом з тим, частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 вказаного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Як встановлено судом та не заперечується сторонами спору, умовами Договору обумовлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для його зміни абр розірвання (пункт 39 Договору), а згідно з наказом Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 25.11.2020 №3-ОТГ «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» та акта приймання-передачі земельних ділянок від 26.11.2020, орендована за Договором земельна ділянка була передана у комунальну власність Мар'янівській сільській раді.
Таким чином, земельна ділянка, яка є предметом спірного Договору, була переведена з державної у комунальну власність, а позивач, як орган, уповноважений представляти власника в орендних правовідносинах, став її орендодавцем та стороною договору в силу законодавчих приписів.
Однак, перехід права власності на орендовану земельну ділянку для орендодавця цієї земельної ділянки не є сам по собі безумовним правоприпиняючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв'язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також, зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється суб'єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.
Тож, після зміни власника земельної ділянки Договір не припинив свою дію, натомість, Сільрада в силу вимог закону набула статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за Договором правами та обов'язками.
Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях неодноразово наголошував, що втручання держави у право особи на мирне володіння своїм майном (у тому числі внаслідок постановлення судового рішення) є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного інтересу», при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Це поняття має широке значення, втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об'єктивної необхідності у формі публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном повинно здійснюватися з дотриманням принципу «пропорційності» - «справедливої рівноваги (балансу)» між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» не означає обов'язкового досягнення соціальної справедливості в кожній конкретній справі, а передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.
Вимога законності, яка випливає з Конвенції, означає вимогу дотримання відповідних положень національного закону і принципу верховенства права (див. рішення у справі «Ентріч проти Франції» (Hentrich v. France) від 22 вересня 1994 року, серія А, № 296-A, с. 19л-20, п. 42). Хоча проблему тлумачення національного законодавства мають вирішувати передусім національні органи влади, зокрема, суди, завдання Суду полягає в тому, щоб з'ясувати, чи не суперечить результат такого тлумачення положенням Конвенції (див. рішення у справі «Кушоґлу проти Болгарії» (Kushoglu v. Bulgaria) від 10 травня 2007 року, № 48191/99, п. 50).
Відтак, ФГ "Іскандер-73" як орендар, яке вчинило усі дії, які від нього вимагалися, та у межах процедур, встановлених законодавством України, використовувало на умовах договору оренди земельну ділянку державної власності, не має нести негативних наслідків у вигляді розірвання договору на вимогу іншої сторони лише у зв'язку з передачею цієї земельної ділянки у комунальну власність.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі №920/418/19, постанові Верховного Суду від 06.12.2023 у справі №909/227/23.
Велика Палата Верховного Суду висновувала, що право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.
З урахуванням наведеного, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з правильним висновком суду першої інстанції про те, що перехід права власності з державної до комунальної власності Мар'янівської сільської ради не є безумовною підставою для припинення договору, а зміна умов договору або його розірвання повинні здійснюватися з урахуванням всіх норм законодавства щодо порядку розірвання таких договорів.
Доводи апеляційної скарги щодо неправильного застосування судом першої інстанції п. 24 розділу X Перехідних положень Земельного кодексу України колегією суддів відхиляються з огляду на те, що державна реєстрація права комунальної власності на спірну земельну ділянку за Мар'янівською сільською радою відбулася 04.06.2021, тобто, вже після набрання чинності 27.05.2021 ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» №1423-IX від 28.04.2021.
Щодо аргументів скаржника в частині відсутності у відповідача мети вести фермерське господарство з огляду на спробу розпаювання земельної ділянки серед десяти членів фермерського господарства, а також відсутності мети сплачувати оренду плату, апеляційний господарський суд зазначає про таке.
Згідно зі ст.1 Закону України "Про фермерське господарство" (в редакції на дату реєстрації відповідача) фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян із створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону.
За приписами ч. 3 ст. 7 Закону України "Про фермерське господарство" земельні ділянки для ведення фермерського господарства передаються громадянам України у власність і надаються в оренду із земель державної або комунальної власності.
Після одержання засновником державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації фермерське господарство підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб (ч.1 ст.8 Закону України "Про фермерське господарство").
Відповідачем до матеріалів справи надано докази, що підтверджують використання фермерським господарством "Іскандер-73" земельної ділянки з кадастровим номером 3523181200:02:001:9051 за цільовим призначенням, для ведення фермерського господарства, та сплати орендної плати за користування нею, а саме: податкові декларації платника єдиного податку четвертої групи за 2021-2023 роки, податкові декларації з плати за землю за 2021-2023 роки, звіти про посівні площі сільськогосподарських культур за аналогічний період, звіти про площі та валові збори сільськогосподарських культур, плодів, ягід і винограду, копії платіжних доручень про сплату орендної плати за землю, довідку ГУ ДПС у Кіровоградській області від 20.12.2023 про відсутність заборгованості зі сплати податкового боргу, недоїмки зі сплати єдиного внеску, іншої заборгованості з платежів (т. 1, а.с. 66-190).
У відповідності до ст. 13 Закону України "Про фермерське господарство" (в редакції на момент розгляду даної справи) члени фермерського господарства мають право на одержання безоплатно у власність із земель державної і комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю).
Членам фермерських господарств передаються безоплатно у приватну власність із раніше наданих їм у користування земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради. Земельні ділянки, на яких розташовані житлові будинки, господарські будівлі та споруди фермерського господарства, передаються безоплатно у приватну власність у рахунок земельної частки (паю).
Дія частин першої та другої цієї статті не поширюється на громадян, які раніше набули права на земельну частку (пай).
Громадяни України, які до 1 січня 2002 року отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, мають переважне право на придбання (викуп) земельних ділянок розміром до 100 гектарів сільськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у власність з розстрочкою платежу до 20 років.
Вказана норма кореспондується зі ст. 32 Земельного кодексу України, згідно з якою громадянам України - членам фермерських господарств передаються безоплатно у приватну власність надані їм у користування земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.
Дія частини першої цієї статті не поширюється на громадян, які раніше набули права на земельну частку (пай).
З матеріалів справи вбачається, що члени ФГ "Іскандер-73" звертались до Мар'янівської сільської ради із заявами про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність за рахунок земельної ділянки кадастровий номер 3523181200:02:001:9051. Проте, позивачем, враховуючи наведені вище приписи законодавства, що наділяє членів фермерських господарств правом звернення з метою отримання у власність земельних ділянок, не доведено взаємозв'язок вказаної обставини з твердженням про відсутність у відповідача наміру використовувати земельну ділянку для ведення фермерського господарства.
Поряд з тим, відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).
Тож, іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
З урахуванням наведеного, колегія суддів погоджується з правильним висновком суду першої інстанції про те, що положення законодавства не містять такої підстави дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки як намір членів фермерського господарства одержати безоплатно у власність земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю) за рахунок наданої фермерському господарству у користування земельної ділянки та/або надання фермерським господарством згоди на вилучення такої земельної ділянки.
Доводи апеляційної скарги щодо відсутності у відповідача мети сплати до бюджету орендної плати не знайшла свого підтвердження під час апеляційного перегляду справи, адже, відсутність заборгованості зі сплати орендної плати за землю підтверджується довідкою податкового органу (т. 1, а.с. 190), а самим позивачем навіть не наводиться конкретна сума заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою на підставі договору оренди від 02.10.2014.
Таким чином, судова колегія констатує відсутність у матеріалах справи доказів порушення відповідачем умов договору в частині сплати орендної плати.
Аргументи апелянта стосовно порушення відповідачем п. 12 Договору, в результаті чого розмір орендної плати сторонами не переглядався раз у три роки, колегією суддів відхиляються, виходячи з наступного.
Так, листом від 14.07.2023 позивач запропонував відповідачеві збільшити розмір орендної плати до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Відповідач вказаний лист залишив без відповіді. Позивач розцінює дані обставини як порушення відповідачем п. 12 Договору оренди земельної ділянки в частині обов'язкового перегляду розміру орендної плати один раз на три роки, та вважає дану обставину ще однією підставою для дострокового розірвання договору оренди.
Проте, колегія суддів вважає, що обраний позивачем спосіб захисту у вигляді розірвання договору та зобов'язання повернути земельну ділянку не є ефективним способом захисту громади, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02.07.2019 у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22.10.2019 у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19).
Судова колегія також зауважує, що позивач не був позбавлений можливості звернутися з позовом до суду про внесення змін до договору в частині розміру орендної плати.
Інші доводи апеляційної скарги, зокрема, щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального права з огляду на надання пояснень по справі у судовому засіданні вільним слухачем, взяті судом апеляційної інстанції до уваги, проте, не спростовують вищенаведених правильних висновків суду по суті справи та не є обов'язковою підставою для скасування оскаржуваного рішення в розумінні ч. 3 ст. 277 ГПК України.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов'язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006 р.).
Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
Враховуючи спірний характер правовідносин сторін, колегія суддів вважає, що наведена міра обґрунтування даного судового рішення є достатньою у світлі конкретних обставин справи, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.
У даній справі суд дійшов висновку, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Отже, доводи заявника апеляційної скарги про порушення норм матеріального та процесуального права судом попередньої інстанцій під час прийняття оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Згідно зі ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.
Судові витрати.
У зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до вимог ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на апелянта.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275-277, 282-284, 287-289 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Мар'янівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 13.02.2024 у справі №912/2321/23 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 13.02.2024 у справі №912/2321/23 - залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на апелянта - Мар'янівську сільську раду Новоукраїнського району Кіровоградської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено 16.07.2024.
Головуючий суддя О.В. Чус
Суддя І.М. Кощеєв
Суддя М.О. Дармін