Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
19.06.2024м. ХарківСправа № 922/21/23
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Новікової Н. А.
за участю секретаря судового засідання Желтухіна А. М.
розглянувши в порядку загального позовного провадження матеріали справи за позовом Керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова (вул. Сумська, 76, м. Харків, 61002) в інтересах держави в особі Харківської міської ради (майдан Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, Головне управління ДФС у Харківській області (вул. Пушкінська, 46, м. Харків, 61057, код ЄДРПОУ 43983495)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа" (61140, м Харків, пров. Ранковий (Більшовицький), 12а, код ЄДРПОУ 30588900)
про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки
за участю представників учасників справи:
прокурора - Клейн Л. В.,
позивача - Бенденжука Л. О.,
третьої особи - не з'явився,
відповідача - Кривошеєнко О. Ю., -
Керівник Київської окружної прокуратури м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до суду з позовом, в якому просив суд:
- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:01:002:0005, яка знаходиться по просп. Героїв Харкова, 10/12 (колишній просп. Московський) у м. Харкові, від 25.01.2005, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа", який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05;
- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:01:004:0007, яка знаходиться по просп. Героїв Харкова (колишній просп. Московський) ріг вул. Кооперативної у м. Харкові, від 25.01.2005, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Альфа", який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05;
- зобов'язати ТОВ "Альфа" повернути земельну ділянку загальною площею 0,9891га з кадастровим номером 6310138800:01:002:0005, яка знаходиться за адресою: просп. Героїв Харкова, 10/12 у м. Харкові, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради;
- зобов'язати ТОВ "Альфа" повернути земельну ділянку загальною площею 0,3500га з кадастровим номером 6310138800:01:004:0007, яка знаходиться за адресою: просп. Героїв Харкова ріг вул. Кооперативної у м. Харкові, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради;
- судові витрати прокурор просив суд покласти на відповідача.
В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що відповідачем до теперішнього часу не виконуються зобов'язання за вищенаведеними договорами оренди землі щодо здійснення будівництва ділового культурно-комерційного центру з прибудовою адміністративно-торговельних приміщень та громадсько-торговельного центру (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), як це передбачено п.15 спірних договорів, а також на порушення умов договорів - не сплати орендної плати.
Відповідач проти позовних вимог заперечував повністю, посилаючись на те, що прокурор не обґрунтував представництва інтересів держави в особі позивача в суді, а аргументи, наведені прокурором щодо невжиття з боку Харківської міської ради заходів щодо розірвання договорів оренди не можуть бути належною, передбаченою законом підставою для такого звернення з позовом до суду в інтересах органу місцевого самоврядування. Відповідач вказує, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання земель не за цільовим призначенням, а не невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Матеріали справи не містять доказів неналежного виконання відповідачем своїх обов'язків за договорами оренди, доказів використання земельних ділянок не за цільовим призначенням чи передачі їх в суборенду. Договори оренди не містять такої істотної умови як трирічний строк забудови земельних ділянок, як і не встановлено такої підстави для розірвання договорів оренди як невикористання земельної ділянки протягом трьох років підряд, а тому, на думку відповідача, підстави для розірвання договорів оренди в односторонньому порядку відсутні. Також відповідач посилається на відсутність доказів порушення з боку відповідача прав позивача - Харківської міської ради.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.04.2023, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.08.2023, в задоволенні позову відмовлено повністю.
Постановою Верховного Суду від 29.11.2023 касаційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково, постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.08.2023 та рішення Господарського суду Харківської області від 06.04.2023 у справі № 922/21/23 скасовано, справу № 922/21/23 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
15.01.2024 матеріали справи повернулись до Господарського суду Харківської області, автоматизованою системою документообігу Господарського суду Харківської області для розгляду справи визначено суддю Новікову Н. А.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 17.01.2024 призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження; почато підготовче провадження і призначено підготовче засідання на 14.02.2024; запропоновано сторонам надати суду письмові пояснення щодо заявленого позову з урахуванням постанови Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.11.2023; повідомлено учасників справи про можливість одержання інформації по справі зі сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою http://court.gov.ua/; роз'яснено учасникам справи, що відповідні заяви по суті справи повинні відповідати вимогам статей 161-165 ГПК України та мають бути подані у строк, визначений ГПК України та ухвалі суду, письмові докази подаються до суду в оригіналі або в належним чином засвідченій копії (ст. 91 ГПК України), звернуто увагу сторін на те, що усі заяви, клопотання, пояснення, докази тощо, які подаються до суду, мають бути одночасно направлені іншим учасникам справи.
Ухвала суду від 17.01.2024: вручена Київській окружній прокуратурі м. Харкова, Харківській обласній прокуратурі, Харківській міській раді, Головному управлінню ДФС у Харківській області 18.01.2024, що підтверджується довідками про доставку електронного листа в Електронний кабінет відповідних осіб; Товариству з обмеженою відповідальністю "Альфа" 25.01.2024, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 0600244951918.
В судовому засіданні 14.02.2024 суд за участю прокурора протокольною ухвалою суду відклав підготовче судове засідання по справі на 11.03.2024. Ухвала суду про призначення судового засідання на 11.03.2024 вручена 20.02.2024 учасникам справи, що підтверджується довідками про доставку електронного листа в Електронний кабінет відповідних осіб.
В судовому засіданні 11.03.2024 суд за участю прокурора та представника позивача протокольною ухвалою: задовольнив клопотання позивача та відповідача про відкладення розгляду справи; запропонував повторно сторонам надати суду письмові пояснення щодо заявленого позову з урахуванням постанови Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.11.2023 по даній справі, в тому числі щодо наявності/відсутності заборгованості відповідача зі сплати орендної плати за договорами оренди та стосовно виконання судових рішень у справах № 922/1507/20 та № 922/1750/21; задовольнив клопотання відповідача про продовження строку підготовчого провадження та продовжено строк підготовчого провадження у даній справі на 30 днів до 17.04.2024 включно; відклав підготовче судове засідання по справі на 08.04.2024. Ухвала суду про призначення судового засідання на 08.04.2024 вручена 13.03.2024 учасникам справи, що підтверджується довідками про доставку електронного листа в Електронний кабінет відповідних осіб.
15.03.2024 (вх. № 7181/24) на адресу Господарського суду Харківської області надійшли додаткові пояснення Головного управління ДФС у Харківській області, в яких третя особа по справі повідомила, що станом на 13.03.2024 за ТОВ «Альфа» відповідно до даних інтегрованих карток платника податків ІКС «Податковий блок» заборгованість по платежам до бюджету не обраховується.
08.04.2024 (вх. № 9186/24) на адресу Господарського суду Харківської області надійшли пояснення Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа", в яких відповідач по справі вказує, що в обґрунтування наявності боргу по орендним платежам прокурор долучив лист ГУ ДПС у Харківській області від 04.10.2022, проте вказаний лист відповідач вважає неналежним доказом та посилається на лист ГУ ДПС від 18.08.2023, відповідно до якого станом на 18.08.2023 за ТОВ «Альфа» заборгованість по платежам до бюджету не обраховується.
08.04.2024 (вх. № 9263/24) на адресу Господарського суду Харківської області через систему Електронний суд та 08.04.2024 (вх. № 9312/24) до канцелярії суду надійшли пояснення Харківської міської ради, в яких позивач по справі зазначає, що 11.03.2024 ТОВ «Альфа» звернулось до Харківської міської ради із заявами про продовження строків будівництва об'єктів на наданих йому в оренду земельних ділянках з кадастровими номерами 6310138800:01:002:0005 та 6310138800:01:004:0007. За результатами розгляду вказаних заяв Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено відповідний проект рішення про продовження строків будівництва об'єктів та повідомлено, що відповідний проект буде винесено на розгляд найближчого засідання сесії Харківської міської ради у відповідності до Регламенту харківської міської ради 8 скликання, затвердженого рішенням 2 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 30.12.2020 № 16/20. В зв'язку з цим, вирішення питання щодо розірвання договору оренди землі у зв'язку з незабудовою земельних ділянок по пр. Героїв Харкова, 10/12 у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:01:002:0005) та по пр. Героїв Харкова, ріг вул. Кооперативної у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:01:004:0007) вважає передчасним.
В судовому засіданні 08.04.2024 суд за участю прокурора, позивача та відповідача протокольною ухвалою суду відклав підготовче судове засідання по справі на 15.04.2024.
11.04.2024 (вх. № 9693/24) на адресу Господарського суду Харківської області надійшли пояснення Київської окружної прокуратури м. Харкова, в яких прокурор посилається на те, що ТОВ «Альфа» до теперішнього часу не виконуються зобов'язання за договором оренди землі щодо здійснення будівництва громадсько-торговельного центру, як це передбачено п. 15 договорів оренди. Нездійснення забудови земельної ділянки у встановлений договором строк у даному випадку розцінюється як істотне порушення умов договорів оренди. ТОВ «Альфа» станом на 25.03.2024 заборгованості по сплаті орендних платежів не має, проте за 2023-2024 податкові декларації з плати за землю взагалі не надавались до податкового органу.
15.04.2024 (вх. № 9887/24 та вх. № 9909/24) на адресу Господарського суду Харківської області надійшли додаткові пояснення Харківської міської ради, в яких позивач вказує, що в обґрунтування позовних вимог прокурором не надано належних, допустимих та навіть вірогідних доказів підтверджуючих, що внаслідок незабудови спірних земельних ділянок територіальній громаді м. Харкова заподіяна шкода. Саме лише посилання в позовній заяві на заподіяння шкоди внаслідок нераціонального використання земельної ділянки не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує, оскільки належних та допустимих доказів матеріали справи не містять. Під час розгляду справ у порядку господарського судочинства обов'язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача. При цьому доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Наявні в матеріалах справи докази не містять відомостей, що нездійснення будівництва під час війни культурно-комерційного центру з прибудовою для неї адміністративно-торгівельних приміщень вплинуло на інфраструктуру м. Харкова. Враховуючи фактичні обставини, Харківська міська рада не вбачає підстав для розірвання спірного договору оренди з приводу їх незабудови. 11.03.2024 ТОВ «Альфа» звернулось до Харківської міської ради із заявами про продовження строків будівництва об'єктів на наданих йому в оренду земельних ділянках з кадастровими номерами 6310138800:01:002:0005 та 6310138800:01:004:0007. За результатами розгляду вказаних заяв Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено відповідний проект рішення про продовження строків будівництва об'єктів та повідомлено, що відповідний проект буде винесено на розгляд найближчого засідання сесії Харківської міської ради у відповідності до Регламенту харківської міської ради 8 скликання, затвердженого рішенням 2 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 30.12.2020 № 16/20. В зв'язку з цим, вирішення питання щодо розірвання договору оренди землі у зв'язку з незабудовою земельних ділянок по пр. Героїв Харкова, 10/12 у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:01:002:0005) та по пр. Героїв Харкова, ріг вул. Кооперативної у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:01:004:0007) є передчасним.
В судовому засіданні 15.04.2024 суд за участю прокурора, позивача та відповідача протокольною ухвалою суду закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 08.05.2024.
08.05.2024 (вх. № 12041/24) на адресу Господарського суду Харківської області надійшло клопотання Харківської міської ради про долучення доказів у справі, в яких позивач просив суд визнати поважними причини неподання Харківською міською радою у строк, встановлений ст. 80 ГПК України, доказу у справі № 922/21/23, а саме - рішення Харківської міської ради № 583/24 від 30.04.2024 та лист Департаменту земельних відносин від 05.04.2024 № 2318/0/225-24.
В судовому засіданні 08.05.2024 суд за участю прокурора, позивача та відповідача протокольною ухвалою задовольнив клопотання позивача про долучення доказів у справі, приєднав наданий позивачем доказ до матеріалів справи та надав можливість прокурору надати додаткові пояснення з окремого питання щодо поданого позивачем доказу, оголосив перерву у судовому засіданні до 03.06.2024.
16.05.2024 (вх. № 12814/24) на адресу Господарського суду Харківської області надійшли письмові пояснення прокурора з окремого питання, зокрема, щодо залученого позивачем документального доказу - рішення Харківської міської ради № 583/24 від 30.04.2024 та листа Департаменту земельних відносин від 05.04.2024 № 2318/0/225-24.
В судовому засіданні 03.06.2024 суд за участю прокурора, позивача та відповідача перейшов до розгляду справи по суті та протокольною ухвалою суду оголосив перерву в розгляді справи по суті до 19.06.2024.
В судовому засіданні 19.06.2024 суд за участю прокурора, позивача та відповідача продовжив розгляд справи по суті. Третя особа не забезпечила явку свого повноважного представника в призначене судове засідання, про причини неявки суд не повідомила, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином. Прокурор позов підтримав з мотивів, наведених у ньому та письмових заявах по суті справи. Позивач проти задоволення позову заперечував з підстав, наведених у письмових заявах по суті справи. Відповідач проти позову заперечував з мотивів, наведених у письмових заявах по суті справи. Заслухавши присутніх в судовому засіданні представників учасників справи, суд закінчив розгляд справи по суті та в нарадчій кімнаті постановив судове рішення за результатом розгляду спору сторін.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги прокурора, вислухавши присутніх в судовому засіданні представників учасників справи, об'єктивно оцінивши надані суду документальні докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.
На підставі рішення Харківської міської ради № 66/04 від 28.04.2004 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа" (орендар, відповідач) 25.01.2005 укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05.
Відповідно до п.1, п.2 договору орендодавець надав, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, просп. Московський, 10/12, загальною площею 0,9891га, кадастровий номер 6310138800:01:002:0005.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, за умовами п.5 договору оренди становить 3 705 445,00грн на період будівництва та 18 527 226,00грн на період експлуатації.
За умовами п.8 договору оренди цей договір укладено строком до 01.06.2009 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029.
Пунктом 15 договору оренди землі передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва ділового культурно-комерційного центру з прибудовою до неї адміністративно-торговельних приміщень (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації).
01.07.2020 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, відповідно до якої договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05, викладено в новій редакції.
Так, відповідно до п.5 договору оренди в редакції додаткової угоди, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення додаткової угоди становить 97 678 160,00грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
У п.8 договору сторони погодили, що Договір укладено строком: на період будівництва до 26.02.2022 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029.
За умовами п.9 договору оренди в редакції додаткової угоди, орендна плата за земельну ділянку вноситься відповідачем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку (на період продовження строків будівництва) становить 2,1% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Розмір орендної плати за земельну ділянку (на період експлуатації) становить 5,6% від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Крім того, 07.02.2005, на підставі рішення Харківської міської ради № 66/04 від 28.04.2004 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (орендодавець) та відповідачем укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05, відповідно до умов якого Харківська міська рада надала, а відповідач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, просп. Героїв Харкова (колишній просп. Московський) ріг вул. Кооперативної, загальною площею 0,3500га, кадастровий номер 6310138800:01:004:0007.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 212 904,00грн на період будівництва та 6 064 519,00грн на період експлуатації (п. 5 договору).
Відповідно до п.8 даного договору цей Договір укладено строком до 01.06.2009 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2029.
Пунктом 15 договору оренди землі сторони погодили, що земельна ділянка передається відповідачу в оренду для будівництва громадсько-торговельного центру (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 12.09.2016 по справі № 922/2448/16 визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 07.02.2005 за № 8818/05 в частині зміни розміру орендної плати.
Так, відповідно до п.5 договору оренди в редакції додаткової угоди до нього нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 359 490,00грн.
Прокурор стверджує, ТОВ "АЛЬФА" з моменту укладення договорів оренди землі до теперішнього часу не тільки не виконав будівництво, передбачене п. 15 договорів, але й взагалі не розпочинало його та не отримувало дозвільних документів. Отже, право землекористування орендаря припиняється у зв'язку з невикористанням земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд в силу положень закону, зокрема, ст. 416 ЦК України, ст. 102-1 ЗК України.
Позивач наполягає на тому, 11.03.2024 ТОВ «Альфа» звернулось до Харківської міської ради із заявами про продовження строків будівництва об'єктів на наданих йому в оренду спірних земельних ділянках. Рішенням Харківської міської ради № 583/24 від 30.04.2024 продовжено до 01.04.2027 строки будівництва на земельній ділянці, загальною площею 0,9891 га, по просп. Героїв Харкова, 10/12 (кадастровий номер 6310138800:01:002:0005), в зв'язку з чим вирішення питання щодо розірвання договору оренди землі у зв'язку з незабудовою земельних ділянок по пр. Героїв Харкова, 10/12 у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:01:002:0005) та по пр. Героїв Харкова, ріг вул. Кооперативної у м. Харкові (кадастровий номер 6310138800:01:004:0007) є передчасним.
Третя особа по справі повідомила господарський суд про те, що станом на 13.03.2024 за ТОВ «Альфа» відповідно даних інтегрованих карток платника податків ІКС «Податковий блок» заборгованість по платежам до бюджету не обраховується.
Відповідач заперечує проти позову посилаючись на те, що прокурором не доведено наявність реальної шкоди, завданої іншій стороні договору, за якої ця сторона позбавлена можливості отримати принаймні частково очікуване при укладенні договору. Оскільки даний спір виник під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України, розірвання договорів оренди землі неминуче призведе до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади, адже повторна спроба передачі в оренду земельних ділянок комунальної власності з метою будівництва ділового культурно-комерційного центру наразі є маловірогідним завданням для органу місцевого самоврядування під час війни у Місті-герої Харків, який з 24.02.2022 перебуває під постійними ворожими обстрілами, зокрема, в центральній його частині, де саме і розташовані спірні земельні ділянки. Отже, розірвання договорів оренди землі не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін (навіть за фактичних обставин відтермінування здійснення будівництва з метою забезпечення суспільного інтересу), оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету.
Надаючи правову кваліфікацію фактичним обставинам та спірним правовідносинам суд виходить з наступного.
В силу частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами для виникнення прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
За змістом статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У частині першій статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з положеннями статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України і статті 193 Господарського кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
За змістом статті 93 Земельного кодексу України, статті 792 Цивільного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оренду землі" правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування за плату на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним у частині 1 цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Разом із тим законодавством передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
Так, за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов'язання іншою стороною договору відповідно до частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом, є обставини, наведені у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб'єктивних правах чи інтересах. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 910/7250/18, від 22.12.2021 у справі №910/237/21, від 22.06.2022 у справі №922/2164/21.
У відповідності до ст. 31 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Статтею 141 Земельного кодексу України визначено підстави припинення права користування земельною ділянкою: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; г') використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини; ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об'єктом державно-приватного партнерства або об'єктом концесії.
Відповідно до ст. 143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі: а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріальна-паразитичними і карантинна-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в строки, встановлені приписами органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель; в) конфіскації земельної ділянки; г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності; ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки; ґ-1) примусового звернення стягнень на право емфітевзису, суперфіцію за зобов'язаннями особи, яка використовує земельну ділянку на такому праві.
Тобто, Земельним кодексом України визначено чіткий перелік підстав, з яких може бути припинено право користування земельною ділянкою, серед якої відсутня така підстава, як не забудова земельної ділянки.
Пунктом 7 договору оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05 та договору оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05 передбачено, що у випадку не здачі об'єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.
Згідно п. 28 договорів оренди землі орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.
Пунктом 31 договорів оренди землі визначено обов'язки орендаря, у тому числі: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; сплачувати оренду плату в строки та розмірах, встановленим цим договором; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.
За умовами п. 38 вказаних договорів їх дія припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Прокурор стверджує, що відповідачем до теперішнього часу не виконуються зобов'язання за договором оренди землі щодо здійснення будівництва ділового культурно - комерційного центру з прибудовою адміністративно - торговельних приміщень та щодо здійснення будівництва громадсько - торговельного центру. Вказане, на думку прокурора, свідчить про те, що орендарем не виконуються істотні умови договорів оренди землі, що має наслідком розірвання вказаних договорів в судовому порядку.
Водночас відповідно до п. 39 договорів оренди землі його розірвання в односторонньому порядку допускається. Підставами для розірвання договору в односторонньому порядку сторони визначили такі істотні порушення його умов, як: несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця. Серед цих підстав відсутні такі, як нездача об'єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт.
Із поданих позивачем та відповідачем заяв по суті справи випливає, що сторони договору оренди землі заперечують проти його розірвання.
Відповідно до додаткової угоди до договору оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05 п. 8 договору сторони погодили, що Договір укладено строком на період будівництва до 26.02.2022 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029. За умовами договору оренди землі від 07.02.2005 за № 8818/05 п. 8 договору Договір укладено строком на період будівництва до 01.06.2009 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) на період експлуатації - до 01.12.2029.
В подальшому, 11.03.2024 ТОВ «Альфа» звернулось до Харківської міської ради із заявами про продовження строків будівництва об'єктів на наданих йому в оренду земельних ділянках з кадастровими номерами 6310138800:01:002:0005 та 6310138800:01:004:0007 та за результатами розгляду вказаних заяв Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено відповідний проект рішення про продовження строків будівництва об'єктів. Рішенням Харківської міської ради № 583/24 від 30.04.2024 продовжено до 01.04.2027 строки будівництва на земельній ділянці, загальною площею 0,9891 га, по просп. Героїв Харкова, 10/12 (кадастровий номер 6310138800:01:002:0005).
Згідно усталеного підходу Верховного Суду істотність порушення умов договору як підстава для ініціації цього розірвання у судовому порядку у розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України визначається через таку категорію «порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору».
Таким чином, під час вирішення спору сторін по даній справі суд має встановити: чи є вказані прокурором порушення відповідачем умов договору настільки істотними за обставин даної справи, що можуть бути підставою для розірвання договору (за відсутності згоди його сторін) в примусовому порядку; чи може бути в даному випадку виправданим втручання з боку держави (в інтересах якої діє прокурор) в сферу приватних інтересів та чи дотримано ним справедливого балансу між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремих осіб.
Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Згідно з статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» практика Європейського суду з прав людини є обов'язковою для застосування судами України як джерела права.
А тому, при визначенні поняття «суспільного інтересу» господарський суд вважає за необхідне звернутися до практики Європейського суду з прав людини (Європейський суд).
Незважаючи на те, що країни-учасниці Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 р. (Конвенція) наділені широкою свободою розсуду стосовно визначення того, що потрібно розуміти під «суспільними інтересами» в умовах певного рівня національної економіки, політики і соціального захисту, Європейський суд у кожній ситуації, де має місце застосування положень ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції (Перший Протокол), досліджує, наскільки було дотримано державною владою справедливий баланс між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремої особи. Встановлюючи наявність згаданої пропорційності, Європейський суд виходить з того, що втручання в право безперешкодного користування майном має супроводжуватися дотриманням «справедливої рівноваги» між інтересами суспільства і необхідністю дотримання фундаментальних прав людини. Зокрема вимагається, щоб існувала розумна пропорційність між вжитими державою заходами щодо обмеження права власності та метою, на яку вони були спрямовані (рішення Європейського суду у справах «Pressos Compania Naviera S.A. and others v. Belgium» від 3 липня 1997 р. (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-58056), «Sporrong and Lonnroth v. Sweden» від 23 вересня 1982 р. (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-57580), «Chassagnou and others v. France» від 29 квітня 1999 р. (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-58288), «The Former King of Greece and others v. Greece» від 23 листопада 2000 р. (http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-59051).
Отже, як випливає із практики Європейського суду щодо застосування ст. 1 Першого Протоколу, дотримання справедливого балансу між інтересами суспільства (загальними інтересами) та вимогою захисту права власності окремої особи є необхідною умовою для того, аби Європейський суд зробив висновок про відсутність підстав для визнання факту порушення державою-відповідачем положень згаданої норми. Однак з огляду на оцінну природу поняття справедливого балансу Європейський суд з прав людини по-різному підходить до аналізу його дотримання у кожній конкретній справі з урахуванням обставин, на які посилається кожна із сторін.
Як неодноразово зазначав Європейський суд з прав людини (зокрема, у п. 53 рішення у справі «Трегубенко проти України», заява №61333/00; п. 50 рішення «Щокін проти України», заяви №23759/03, №37943/06 та ін.), вимога дотримання справедливого балансу між загальним інтересом та основоположними правами окремої особи притаманна всім статтям Європейської конвенції з прав людини. До того ж ЄСПЛ зазначає, що рівновага не буде дотримана, якщо особи нестимуть надмірний тягар.
При вирішенні питання співмірності втручання держави у право особи мирно володіти своїм майном суд має встановити, чи не вбачаються порушення частини першої статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР, оскільки таке втручання може бути розцінене як законний захід тільки тоді, коли воно переслідує як особистий інтерес позивача, спрямований на захист його порушеного права власності на майно, так і суспільний інтерес, спрямований на утвердження у країні суспільного правопорядку щодо недопустимості незаконного позбавлення осіб їх прав власності на майно, і є пропорційним переслідуваним таким втручанням цілям.
Із цього приводу суд зазначає, що предметом регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
При цьому Європейський суд у питаннях оцінки «пропорційності», як і в питаннях наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою достатньо широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.
Як було зазначено, прокурор стверджує, що укладаючи договір оренди Харківська міська рада розраховувала, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфа" буде використовувати земельну ділянку для будівництва ділового культурно - комерційного центру з прибудовою адміністративно - торговельних приміщень та будівництва громадсько - торговельного центру. При цьому, орган місцевого самоврядування був зацікавлений у задоволенні певного суспільного інтересу та у виконанні орендарем свого зобов'язання. Проте, відповідачем не розпочато будівництво в строки, не отримано передбачених законодавством дозвільних документів на здійснення будівництва.
Аналізуючи положення договору оренди землі, господарський суд погоджується із доводами прокурора про те, що будівництво відповідачем культурно-ділового центру на орендованій земельній ділянці та здача його в експлуатацію у встановлений строк дійсно могло мати для позивача певний суспільний інтерес та бути одним із бажаних результатів, на який орган місцевого самоврядування розраховував під час укладення вказаного договору.
Проте, суд зазначає, що наряду із зазначеним, іншим «бажаним результатом» для орендодавця, як власника землі, також є отримання від орендаря орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі, встановленому договором.
Відтак при визначенні пріоритетів інтересів в даному випадку суд віддає перевагу волевиявленню позивача (органу місцевого самоврядування, який діє від імені та в інтересах територіальної громади), зокрема, щодо його суб'єктивного ставлення до тих цілей і результатів, яких він прагне досягти внаслідок реалізації договору.
Так, Харківська міська рада зазначила, що ТОВ «Альфа» звернулось до Харківської міської ради із заявами про продовження строків будівництва об'єктів на наданих йому в оренду земельних ділянках та за результатами розгляду вказаних заяв Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено відповідний проект рішення про продовження строків будівництва об'єктів. Рішенням Харківської міської ради № 583/24 від 30.04.2024 продовжено до 01.04.2027 строки будівництва на земельній ділянці, загальною площею 0,9891 га, по просп. Героїв Харкова, 10/12 (кадастровий номер 6310138800:01:002:0005).
При цьому з листа Головне управління ДПС у Харківській області вбачається, що станом на 13.03.2024 за ТОВ «Альфа» відповідно даних інтегрованих карток платника податків ІКС «Податковий блок» заборгованість по платежам до бюджету не обраховується і ця обставина підтверджена в ході розгляду справи як позивачем по справі, так і не заперечується прокурором.
Крім того, господарський суд не може не врахувати і такі загальновідомі обставини, як те, що даний спір виник під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на територію України.
Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України включено Харківську міську територіальну громаду до Переліку територіальних громад, що розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні).
За таких обставин розірвання договору оренди землі дійсно неминуче призведе до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади.
При цьому повторна спроба передачі в оренду земельних ділянок комунальної власності з метою будівництва ділового культурно - комерційного центру з прибудовою адміністративно - торговельних приміщень та будівництва громадсько - торговельного центру наразі є маловірогідним завданням для органу місцевого самоврядування під час війни у Місті-герої Харків, який з 24.02.2022 перебуває під постійними ворожими обстрілами, зокрема, в центральній його частині, де саме і розташовані спірні земельні ділянки.
Суд зазначає також, що нездійснення відповідачем будівництва об'єкту нерухомості на спірних земельних ділянках в розрізі заявленої ним підстави для розірвання договорів оренди землі, такою підставою вважатися не може, оскільки пункт 7 спірного договору оренди землі від 25.01.2005 за № 8810/05 передбачає можливість розірвання договору оренди як наслідки нездачі об'єктів в експлуатацію саме в строки встановлені рішенням Харківської міської ради, проте зміна строків будівництва додатковою угодою до договору від 01.07.2020, якою договір укладено в новій редакції, унеможливлює кваліфікацію факту нездійснення будівництва в якості порушення цього пункту умов договору.
Також слід мати на увазі, що нездійснення будівництва відповідачем не може також розглядатися як порушення умов спірних договорів, оскільки строки оренди земельних ділянок (до 01.12.2029) не сплили. Окрім того, згідно правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 04.04.2019р. у справі №922/324/17 та від 25.03.2020р. у справі №715/214/17, порушення земельного законодавства стосовно цільового використання земельної ділянки є активні дії по використанні земельної ділянки з іншою метою, а не бездіяльність з її використання.
Таким чином суд дійшов висновку про те, що оскільки строк оренди земельних ділянок не сплив, нездійснення будівництва на орендованих земельних ділянках не є істотним порушення умов договорів як підстава для ініціації їх розірвання у судовому порядку у розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, з огляду на продовження позивачем строків будівництва та заперечення ним проти позову, враховуючи, що розірвання договору оренди землі в даному конкретному випадку за обставин воєнної агресії не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема, як джерела доходу місцевого бюджету, підстави для розірванні договорів оренди відсутні. Суд акцентує увагу на тому, що наразі «шкода», завдана розірванням договору оренди землі, може стати більшою за «шкоду», спричинену бездіяльністю відповідача інтересам територіальної громади у вигляді нездійснення будівництва.
Щодо правових підстав позову прокурора суд також зазначає наступне.
Матеріали справи свідчать про те, що прокурор, з посиланням, зокрема, на положення статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України, вважає, що в спірних правовідносинах має місце порушення умов оспорюваних договорів оренди землі, у зв'язку із недотриманням відповідачем умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договорів. На думку прокурора, відповідач не виконав умови оспорюваного договору оренди землі та не приступив до будівництва ділового культурно - комерційного центру з прибудовою адміністративно - торговельних приміщень та будівництва громадсько - торговельного центру упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договору.
Суд зазначає, що відповідно до статті 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Відповідно до пункту 4 частини 7 статті 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Разом з тим фактичні обставини свідчать про те, що сторони, керуючись принципом свободи договору, уклали саме строкові договори оренди землі для будівництва ділового культурно - комерційного центру з прибудовою адміністративно - торговельних приміщень та будівництва громадсько - торговельного центру. При цьому орендар сплачує за оспорюваними договорами саме орендні платежі, а державна реєстрація таких договорів була здійснена саме як договорів оренди землі.
Умови оспорюваних договорів не містять істотних умов, зокрема, таких як вид, обсяги та строки будівництва, тобто таких, які би характеризували ці договори як договори суперфіцію. Крім того, оспорювані договори оренди землі не містить передбачених строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт або здавання об'єктів будівництва в експлуатацію.
Таким чином суд зазначає, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами Земельного кодексу України. Цивільного кодексу України. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Законом України "Про оренду землі". Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 12 січня 2022 року у справі № 905/1436/20, від 28 березня 2018 року у справі №923/474/17.
Отже, положення пункту 4 частини 1 статті 416 Цивільного кодексу України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13 вересня 2019 року у справі №910/10643/18 та в постанові Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17.04.2024 року у справі № 922/1626/23.
Щодо вказівок Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 29.11.2023 по даній справі під час направлення справи на новий розгляд.
Під час нового розгляду справи Господарським судом Харківської області надано належну правову оцінку умовам договору, в тому числі обов'язку відповідача закінчити забудову земельної ділянки та здати об'єкт до експлуатації у відповідні строки, а також надано належну оцінку наявним у матеріалах справи доказам, в тому числі акту обстеження земельної ділянки щодо знаходження спірної земельної ділянки в занедбаному стані та відсутності проведення будь-яких будівельних робіт. Судом встановлено, що відповідачем дійсно незабудовано земельні ділянки відповідно до умов укладених з позивачем договорів. Водночас судом також встановлено за вказаних обставин незабудови земельних ділянок та одночасної відсутності заборгованості орендаря перед орендодавцем по орендній платі, що розірвання договору оренди землі в даному конкретному випадку за обставин воєнної агресії не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки як джерела доходу місцевого бюджету.
Щодо рішень у справах № 922/1507/20 та № 922/1750/21 суд зазначає, що відповідач здійснював систематичну оплату за договорами оренди, однак у зв'язку із прийняттям Господарським судом Харківської області рішень відносно внесення змін до договорів оренди землі у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки, зокрема, в частині зміни розміру орендної плати, про винесення яких ТОВ «Альфа» обізнано не було, орендодавець фактично провів перерахунок орендної плати за певні періоди з урахуванням рішень суду та індексів інфляції та стягнув фактично різницю між здійсненими орендарем платежами згідно договорів оренди та розрахунком, здійсненим Харківською міською радою на підставі внесених рішенням Господарського суду Харківської області від 04.07.2016 у справі №922/1775/16 та від 12.09.2016 у справі №922/2448/16 змін у розмірі орендної плати. Зазначені рішення суду про стягнення орендної платні були у повному обсязі виконані з боку ТОВ «Альфа», доказів зворотного до матеріалів справи прокурором або позивачем не надано, водночас ГУ ДПС повідомила суд про те, що за ТОВ «Альфа» відповідно даних інтегрованих карток платника податків ІКС «Податковий блок» заборгованість не обраховується.
Щодо правомірності представництва інтересів держави у суді прокуратурою, суд зазначає наступне.
Зі змісту пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України вбачається, що в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Частиною першою статті 23 Закону України "Про прокуратуру" передбачено, що представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.
Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (частина третя статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб'єктом владних повноважень (частина четверта статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
Участь прокурора у судовому процесі також регламентовано статтею 53 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.
Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Відповідно, прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження; 2) у разі відсутності такого органу.
Перший "виключний випадок" передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються. У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб'єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює неналежно.
"Нездійснення захисту" має прояв в пасивній поведінці уповноваженого суб'єкта владних повноважень - він обізнаний про порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.
"Здійснення захисту неналежним чином" має прояв в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.
"Неналежність" захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який, серед іншого, включає досудове засування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.
Захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб'єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб'єкта владних повноважень, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.
Європейський суд з прав людини також звертав увагу на те, що підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, у тих випадках, коли відповідне правопорушення зачіпає інтереси великого числа громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави (див. mutatis mutandis рішення від 15 січня 2009 року у справі "Менчинська проти Росії" (Menchinskaya v. Russia), заява № 42454/02, § 35).
При цьому, "інтереси держави" охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація "інтересів держави", особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно. Наведена позиція викладена в постанові Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17.
Відповідно, підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді є належне обґрунтування, підтверджене достатніми доказами, зокрема, але не виключно, вжиття прокурором всіх передбачених чинним законодавством заходів, які передують зверненню прокурора до суду для здійснення представництва інтересів держави, повідомленням прокурора на адресу відповідного органу про звернення до суду від його імені, відповідними запитами, а також копіями документів, отриманих від органу, що свідчать про наявність підстав для такого представництва.
Водночас Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 15.10.2019 у справі № 903/129/18 зазначено, що сам факт незвернення уповноваженого суб'єкта владних повноважень до суду з позовом, який би відповідав вимогам процесуального законодавства та відповідно мав змогу захисти порушені державні інтереси, свідчить про те, що указаний суб'єкт неналежно виконує свої повноваження, у зв'язку із чим у прокурора виникають обґрунтовані підстави для захисту інтересів держави та звернення до суду з позовом, що відповідає нормам національного законодавства та практиці Європейського суду з прав людини.
Таким чином, ні норми Конституції України, ні Закону України "Про прокуратуру" не містять обов'язку прокурора з'ясовувати причини неналежного виконання органом своїх обов'язків щодо відшкодування шкоди підприємству, установі, організації, інтереси яких представляє прокурор чи надавати суду підтвердження того, що орган, який представляє прокурор погодився на таке представництво.
Відповідно до правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.
Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення. Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва.
У даному випадку прокурор зазначає, що на виконання п. п. 2 п. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» листом від 06.09.2022 №15/1-5016вих22 Харківська обласна прокуратура зверталась до Харківської міської ради в порядку ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру» стосовно земельної ділянки, наданої ТОВ «АЛЬФА».
Проте Харківською міською радою було надано відповідь від 07.10.2022 №2499/0/225-22, що заходи реагування шляхом звернення до суду не вживались.
На виконання п. п. 2 п. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» окружною прокуратурою 25.11.2022 листами №50-1550вих-22 та №50-1551вих-22 було повідомлено Харківську міську раду про представництво інтересів держави в її особі при зверненні із позовною заявою до Господарського суду Харківської області.
Отже, прокурором була надана можливість компетентному органу відреагувати на порушення інтересів держави щодо спірних земельних ділянок, зокрема, шляхом вчинення дій для виправлення ситуації та відновлення порушених інтересів держави.
Неналежне використання земельної ділянки відповідно до умов Договору залишилося поза увагою Харківської міської ради, що свідчить про бездіяльність Харківської міської ради, якою до теперішнього часу не вживались заходи щодо розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки. Відповідні позови до відповідача з цим же предметом та з цих же підстав Харківською міською радою до судів не пред'являлись.
Враховуючи те, що вказані інтереси держави до цього часу залишаються не захищеними, вбачаються підстави для представництва прокурором інтересів Харківської міської ради, як представника держави у спірних правовідносинах.
Беручи до уваги наведені положення законодавства, встановлені судом обставини, зміст доводів учасників процесу та наявних доказів, зокрема, що строки оренди земельних ділянок не сплили, нездійснення будівництва на орендованих земельних ділянках не є істотним порушення умов договорів як підстава для ініціації їх розірвання у судовому порядку у розумінні ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, відсутність на даний час заборгованості орендаря перед орендодавцем за укладеними договорами оренди землі, враховуючи заперечення позивача, як власника земельної ділянки, проти позову, з врахуванням прийнятого рішення Харківською міською радою про продовження строків будівництва об'єктів, з врахуванням того, що розірвання договору оренди землі в даному конкретному випадку за обставин воєнної агресії не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки як джерела доходу місцевого бюджету, суд дійшов висновку про те, що вимоги прокурора про розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок за даних конкретних обставин справи є необґрунтованими та не підлягають задоволенню, в зв'язку із чим суд в позові прокурора відмовляє повністю.
Також суд при прийнятті рішення виходить з наступного.
Статтею 129 Конституції України унормовано, що до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Відповідно до приписів статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд зазначає, що предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права.
Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, яким суд керується при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.
Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Відповідно до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно зі ст.78 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Відповідно до ст. 79 ГПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі “Салов проти України” від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі “Надточий проти України” від 15.05.2008р. зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Із зазначеного вище вбачається, що позивачем та відповідачем позовні вимоги прокурора спростовано, в зв'язку із чим господарський суд в задоволенні позову відмовляє повністю.
Судом враховується, що Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Щодо розподілу судових витрат.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що судом в задоволенні позову відмовлено повністю, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на прокурора, оскільки спір по справі виник саме з його вини.
Беручи до уваги введення в Україні воєнного стану, враховуючи поточну обстановку, що склалася в місті Харкові, з врахуванням систематичного оголошення в м. Харкові сигналу повітряної тривоги у зв'язку з військовою агресією РФ та постійними обстрілами м. Харкова ворожими військами РФ і неможливістю проводити в зв'язку із цим судових засідань по справі для збереження життя та здоров'я учасників судового процесу, а також з метою реалізації сторонами процесуальних прав та конституційного права на судовий захист, суд з поважних об'єктивних непереборних обставин вийшов за межі процесуальних строків, встановлених ГПК України для розгляду даної справи.
На підставі викладеного та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 73, 74, 77, 86, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В позові відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено та підписано 26.06.2024.
Суддя Н.А. Новікова