14.06.2024 м. Івано-ФранківськСправа № 909/1204/23
Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді ОСОБА_1 , секретар судового засідання ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу, у якій
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "СЛОТ ІНВЕСТ",
відповідач - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях,
про визнання протиправним та скасування наказу відповідача від 06.11.2023 №26, зобов'язання надати згоду позивачу на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та визнання за позивачем першочергового права на викуп вказаного орендованого державного майна,
за участю представників:
від позивача - ОСОБА_3 ,
від відповідача - ОСОБА_4 ,
ухвалив таке рішення.
1. Предмет позову.
1.1. ТОВ "Слот Інвест" звернулося з позовом до РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про:
- визнання протиправним та скасування наказу відповідача від 06.11.2023 № 264 "Про відмову у погодженні клопотання орендаря на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна";
- зобов'язання відповідача надати згоду позивачу на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнання за позивачем першочергового права на викуп вказаного орендованого державного майна.
2. Вирішення процесуальних питань під час розгляду справи.
2.1. Форма провадження.
Згідно з ухвалою від 10.01.2024 суд відкрив провадження у справі та вирішив здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.
2.2. Вирішення питання щодо продовження строку підготовчого провадження.
На підставі ч. 3 ст. 177 ГПК України в судовому засіданні 21.02.2024 суд ухвалив продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів до 03.04.2024.
3. Зміст позовних вимог та заперечень на позов, пояснення учасників справи.
3.1. Позовна заява (вх.№ 14394/23 від 19.12.2023).
Позовні вимоги мотивовані ти, що між ТОВ "Слот Інвест" як орендарем, РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях як орендодавцем та ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" як балансоутримувачем 01.10.2021 був укладений договір оренди державного майна № 22/21. У зв'язку із непридатністю орендованого майна для використання (технічний висновок Івано-Франківської філії ДП УДПДМП "Діпромісто" від 05.10.2021) позивач з дотриманням встановленого порядку звернувся до відповідача з клопотанням про надання згоди на проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна. Проте відповідач згідно з наказом від 06.11.2023 № 264 відмовив у такому погодженні. Вважає відмову протиправною, оскільки вона мотивована лише тим, що балансоутримувач майна та уповноважений орган управління балансоутримувача не надили згоду на здійснення поліпшень. Не було враховано рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.01.2023 у справі №909/869/22, яке набрало законної сили і яким таку згоду було надано. Свою позицію обґрунтовує приписами ст. 759, 760, 778 ЦК України, ст. 146 ГК України ст. 1, 21 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", ст. 18 ЗУ "Про приватизацію державного і комунального майна".
3.2. Письмові пояснення відповідача від 29.05.2024 (вх.№ 8906 від 29.05.2024).
Рішення про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача та уповноваженого органу управління у випадках, передбачених статутом або положенням, згідно з порядком, встановленим Фондом державного майна України. Вважає, що згода балансоутримувача та його уповноваженого органу управління була відсутня. А згадане рішення Господарського суду Івано-Франківської області було скасовано згідно з постановою Верховного Суду від 07.11.2023.
Також було враховано те, що балансоутримувач листом від 22.09.2024 №0822 повідомив, що згідно з листом Мінагрополітики від 15.09.2023 №21-1630-09/22011 об'єкт оренди запропоновано для включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, а тому здійснення невід'ємних поліпшень об'єкта оренди є недоцільним.
Зазначає, що будівля є пам'яткою культурної спадщини і для проведення вказаних робіт потрібен дозвіл органу охорони культурної спадщини, який не був наданий.
Вважає, що відповідно до вимог, викладених в ст. 18 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" позивач не вчинив відповідні дії, а тому не набув першочергове право на викуп орендованого державного майна. Тому на підставі наказу ФДМУ від 30.08.2023 № 1524 відповідач згідно з наказом від 29.09.2023 № 237 прийняв рішення про приватизацію будівлі шляхом проведення аукціону. За результатами аукціону 05.04.2024 між відповідачем та ТОВ "Енергозбереження ІФ" укладено договір купівлі - продажу орендованого майна і це майно передано новому власнику. Результати аукціону не оскаржувались. Оскільки з 05.04.2024 власником майна є ТОВ "Енергозбереження ІФ", вчинення будь-яких дій щодо нього знаходиться поза межами компетенції відповідача.
4. Обставини справи, оцінка доказів.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши зібрані у справі докази, оцінивши їх відповідно до приписів ст. 86 ГПК України, суд встановив таке.
4.1. За результатами аукціону, який відбувся 03.09.2021, позивач став переможцем на право оренди адміністративної будівлі, площею 391, 3 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , яка обліковується на балансі ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції".
4.2. На підставі результатів вказаного аукціону між ТОВ "Слот-Інвест" як орендарем, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях як орендодавцем, Державним підприємством "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" як балансоутримувачем 01.10.2021 укладено договір оренди державного майна №22/21 (далі - Договір).
Умови Договору такі.
ОСОБА_5 умови договору.
Інформація про об'єкт оренди - нерухоме майно: нежитлова будівля, загальною площею 391, 3 кв. м, що розташована за адресою АДРЕСА_2 .).
Вартість майна, балансова, залишкова, визначена на підставі фінансової звітності балансоутримувача - 3 962 731, 83 грн без податку на додану вартість; станом на останню дату місяця, що передував даті оприлюднення оголошення 01.07.2021 (п. 6.1.).
Місячна орендна плата визначена за результатами проведення аукціону 84 000 грн без податку не додану вартість (п. 9.1.).
Строк договору - 5 років з дати набрання чинності цим договором (п. 12.1.).
ІІ. Незмінювані умови Договору.
Орендар вступає в строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна.
Акт приймання-передачі майна підписується між орендарем та балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.
Акт приймання-передачі майна в оренду складається за формою, що розробляється Фондом державного майна і оприлюднюється на його офіційній вебсторінці (п. 2.1).
В розділі "Поліпшення та ремонт орендованого майна" передбачено таке.
Орендар має право:
за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно - кошторисної документації на проведення ремонту;
здійснювати невід'ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку;
за згодою орендодавця, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати (п. 5.1.).
В розділі "Режим використання майна" визначено, що орендар зобов'язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки (п. 6.2.).
4.3. Позивач та балансоутримувач підписали акт приймання - передачі в оренду вказаного нерухомого майна (далі - об'єкт оренди, орендоване майно).
4.4. Позивач вказує на те, що 23.09.2021 балансоутримувач та орендар провели візуальне обстеження об'єкта оренди, результати якого відобразили в акті візуального обстеження і щодо стану об'єкта оренди вказали таке: покрівля - протікає; стіни І поверх - частково обшиті гіпсокартоном, наявні тріщини, є сліди підмокання; стіни ІІ поверх - є сліди підмокання; стеля І поверх - стан задовільний; стеля ІІ поверх - є сліди підмокання; підлога ІІ поверх - є сліди підмокання та гниття; підлога І поверх - частково провалюється; вікна - стан задовільний; двері - стан задовільний; підвал - обсипаються стіни, обвалюється перекриття.
Після проведення візуального огляду за зверненням позивача Івано-Франківська філія ДП УДНДМП "Дніпромісто" виготовила технічний висновок від 05.10.2021 (надалі - Технічний висновок) з метою оцінки технічного стану конструкцій об'єкта оренди.
У Технічному висновку зазначено про незадовільний стан несучих конструкцій будинку в цілому, і фізичний та моральний знос та оцінено загальний технічний стан будинку як вкрай незадовільний (обмежене виконання елементами будівлі своїх функцій) в зв'язку з тривалою службою експлуатації - більше 80 років.
Вказані вище обставини відповідач не заперечив.
4.5. Позивач 23.10.2021 звернувся до балансоутримуача з клопотанням від 21.10.2021 № 21/10 про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.
У жовтні 2022 року позивач отримав від балансоутримуача відмову від 27.09.2022 №0210/2, яку оскаржив до суду.
Згідно з рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 03.01.2023 у справі № 909/869/24 позов було задоволено - визнано незаконною та скасовано відмову балансоутримувача від 27.09.2022 у наданні позивачу згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, вказано балансоутримувачу надати позивачу згоду на здійснення невід'ємних поліпшень.
Вказане рішення було залишено без змін згідно з постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 і набрало законної сили.
4.6. Надалі позивач 03.08.2023 звернувся з клопотанням до відповідача як орендодавця про надання згоди на проведення невід'ємних поліпшень.
З метою розгляду цього питання та прийняття відповідного рішення відповідач згідно з наказом від 23.09.2023 № 219 створив комісію з розгляду питань щодо надання орендарю згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна (далі - Комісія).
Як вбачається з протоколу № 2 засідання Комісії від 02.11.2023, 24.10.2023 відбулося перше засідання Комісії, на якому було ухвалене рішення про відмову у наданні згоди. Протокол цього засідання Комісії був наданий на затвердження начальнику Регіонального відділення. Проте 30.10.2023 вказаний протокол був повернутий без затвердження з резолюцією начальника про необхідність врахувати при підготовці службову записку завідувачки юридичного сектору ОСОБА_6 № 513 від 30.10.2023.
В цій записці вказувалось на те, що рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.01.2023 у справі № 909/869/24 набрало законної сили і відповідно до ст. 129 Конституції України є обов'язковим до виконання. З огляду на те, що 09.10.2023 було відкрите касаційне провадження у вказаній справі, рекомендовано Комісії прийняти остаточне рішення після винесення постанови КГС ВС, яка набирає законної сили з моменту її прийняття.
Повторний розгляд питання із врахуванням вказаної службової записки ОСОБА_6 відбувся 02.11.2024, що відображено в протоколі №2.
Відповідно до протоколу від 02.11.2023 №2 після обговорення членами Комісії питання порядку денного в результаті голосування більшістю голосів було прийнято рішення рекомендувати Регіональному відділенню прийняти рішення про відмову у наданні згоди на здійснення невід'ємних поліпшень.
В протоколі вказано на те, що балансоутримувач листом від 22.09.2023 № 0822 (вх. РВ від 02.10.2023 №11/01981) повідомив Регіональне відділення про те, що вказаний об'єкт державної власності згідно з листом Мінагрополітики від 15.09.2023 № 21-1630-09/22011 запропоновано для включення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, а тому здійснення невід'ємних поліпшень згаданого об'єкта оренди є недоцільним.
Мінагрополітики листом від 17.10.2023 № 21-1630-08/24079 повідомило Регіональне відділення, що згідно статуту балансоутримувача не передбачено надання Мінагрополітики як органом управління майном згоди на здійснення невід'ємних поліпшень державного майна. Водночас, наголосило на тому, що Мінагрополітики надало ФДМУ пропозиції на включення вказаної будівлі до переліку об'єктів, що підлягають приватизації.
У протоколі також зауважено, що КГС ВС відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.01.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.08.2023 у справі № 909/869/22; розгляд справи призначено на 07.11.2023.
4.7. Начальник Регіонального відділення із врахуванням протоколу № 1 засідання Комісії від 24.10.2023 та протоколу № 2 засідання Комісії від 02.11.2023 видав наказ від 06.11.2023 № 264 про відмову у погодженні клопотання позивача від 03.08.2023 № 03/08 у наданні згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна. В наказі причини відмови не вказані.
4.8. Надалі відповідно до постанови КГС ВС від 07.11.2023 рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.01.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 у справі №909/869/22 було скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Івано-Франківської області.
4.9. Під час розгляду цієї справи, 05.03.2024, відповідач провів електронний аукціон №SPE001-UA-20240208-66739 з продажу об'єкта оренди. За результатами аукціону 05.04.2024 було укладено договір купівлі-продажу вказаної будівлі з ТОВ "Енергозбереження ІФ", а також складений акт приймання - передачі цього майна покупцю від 05.04.2024. На даний час власником об'єкта оренди є ТОВ "Енергозбереження ІФ".
Результати аукціону на час розгляду справи не оскражувались.
5. Норми права та мотиви, якими суд керувався при ухвалені рішення.
5.1. При вирішенні спору суд виходить з того, що між сторонами виникли правовідносини щодо оренди державного майна, які регулюються, зокрема, ЗУ "Про оренду державного та комунального майна".
В ч. 1 ст. 2 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
5.2. Оскільки предметом спору є правомірність відмови відповідача як орендодавця у наданні згоди орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, то належить застосовувати норми права, які регулюють саме ці питання.
Так, належить застосовувати ст. 21 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" (Закон України № 157-ІХ) в редакції, чинній на час виникнення і існування спірних правовідносин.
5.3. Згідно з абз. 2 ч. 4 ст. 21 Закону України № 157-ІХ рішення про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.
Суд встановив, що на час звернення позивача до відповідача з клопотанням про надання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна набрало законної сили рішення суду у справі № 909/869/24, яким визнано незаконною відмову баласоутримувача у наданні згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна і вказано таку згоду надати.
Ігнорування відповідачем зазначеного рішення суду є грубим порушенням ст. 19 Конституції України, відповідно до якої органи державної влади, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, та ст. 129 Конституції України щодо обов'язковості судового рішення.
Будучи поінформованими про розгляд вказаної справи Верховним Судом, члени Комісії не вважали за необхідне дочекатись рішення суду касаційної інстанції. Факт скасування вказаних рішень суду першої та апеляційної інстанції Верховним Судом 07.11.2023 не впливає на вирішення цього спору, оскільки на час прийняття оспорюваного рішення ці рішення суду були чинними.
Щодо рішення уповноваженого органу управління балансоутримувача, то суд погоджується з позицією, викладеною Мінагрополітики в листі від 17.10.2023 № 21-1630-08/24079, про те, що в статуті балансоутримувача не передбачено надання органом управління майном згоди на здійснення невід'ємних поліпшень державного майна. Про зміст цього листа Комісії було відомо і відповідач цих обставин не спростував.
5.4. Щодо приватизації орендованого державного майна як підстави для відмови в наданні згоди на здійснення невід'ємних поліпшень належить врахувати приписи ч. 4 ст. 21 Закон України № 157-ІХ. В ній зазначено, що підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід'ємних поліпшень є: отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п'ятою цієї статті.
В ч. 5 цієї норми визначено, що балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід'ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту.
Перелік таких підстав є вичерпним, і приватизація орендованого державного майна в ньому не передбачена.
5.5. Суд відхиляє твердження відповідача про те, що будівля є пам'яткою культурної спадщини і для проведення робіт потрібен дозвіл органу охорони культурної спадщини, який не був наданий. У протоколі № 2 засідання Комісії від 02.11.2023 відображено всі підстави ухвалення рішення і таку причину відмови як відсутність дозволу органу охорони культурної спадщини не вказано. Це свідчить про те, що питання щодо необхідності отримання вказаного дозволу Комісією не розглядалось і не слугувало підставою для відмови у його наданні.
5.6. Отже, наказ відповідача від 06.11.2023 № 264 про відмову у наданні згоди орендарю на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна суперечить наведеним приписам Закону України № 157-ІХ і підлягає визнанню незаконним та скасуванню.
5.7. Враховуючи те, що під час розгляду цієї справи відбулось відчуження об'єкта оренди, форма власності на нього змінилась з державної на приватну, майно вибуло з володіння відповідача, то вимога про зобов'язання відповідача надати позивачу згоду на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна та визнання за позивачем першочергового права на викуп орендованого державного майна не може бути задоволена.
6. Висновок.
6.1. Позов належить задовольнити частково - визнати протиправним та скасувати наказ відповідача від 06.11.2023 № 264 "Про відмову у погодженні клопотання орендаря на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна", в задоволенні інших вимог належить відмовити.
7. Судові витрати.
7.1. Склад та порядок розподілу судових витрат визначено главою 8 ГПК України.
Згідно із ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
7.2. При зверненні з позовом позивач сплатив судовий збір у розмірі 8 052 грн, що підтверджується платіжним дорученням від 21.12.2023 № 62 на суму 2 684 та платіжним дорученням від 09.01.2024 №63 на суму 5 368 грн.
Відповідно до приписів п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, враховуючи часткове задоволення позову, судовий збір покладається на відповідача відповідно до задоволених позовних вимог - в розмірі 2 684 грн.
Керуючись ст. 2, 86, 129, 145, 233, 236-238, 240, 241, 256 ГПК України, суд
Позов задовольнити частково.
Визнати протиправним та скасувати наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях від 06.11.2023 № 264 "Про відмову у погодженні клопотання орендаря на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна".
Відмовити в задоволенні позовних вимог про зобов'язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях надати згоду Товариству з обмеженою відповідальністю "СЛОТ ІНВЕСТ" на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "СЛОТ ІНВЕСТ" першочергового права на викуп орендованого державного майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (вул. Василіянок, буд. 48, м. Івано-Франківськ, 76019, ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "СЛОТ ІНВЕСТ" ( АДРЕСА_3 , ідентифікаційний код 35021794) 2 684 грн (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири гривні) судового збору.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 24.06.2024.
Суддя ОСОБА_1