Справа № 757/29307/23-ц Головуючий у 1 інстанції: Батрин О.В.
Провадження № 22-ц/824/3694/2024 Доповідач: Шебуєва В.А.
04 червня 2024 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:
судді-доповідача Шебуєвої В.А.,
суддів Матвієнко Ю.О., Крижанівської Г.В.,
розглянувши в письмовому провадженні апеляційну скаргу адвоката Омельяненка Богдана Володимировича, який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення коштів та відшкодування моральної шкоди,-
В липні 2023 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення коштів та відшкодування моральної шкоди. Зазначив, що 27 лютого 2023 року між ними з ОСОБА_1 був укладений договір найму (оренди) квартири АДРЕСА_1 , які належать відповідачу на праві власності. Строк оренди визначений з 27 лютого 2023 року по 27 серпня 2023 року з орендною платою в розмірі, що еквівалентно 1 100 доларів США. При поверховому огляді квартири недоліків у квартирі виявлено не було. На виконання умов договору він сплатив сплачено 2 200 доларів США, що складає плату за перший місяць проживання (1 100 доларів США) та гарантійну суму (1 100 доларів США). При в'їзді в квартиру 27 лютого 2023 року позивач виявив характерний пліснявий запах в кухні в районі пральної машини. Після детального огляду встановлено, що велика площа стіни та пральна машина зсередини були вкриті пліснявою. У відповідь на претензії представник ОСОБА_1 оглянув пральну машину та стіну, підтвердив факт наявності плісняви та вивіз пральну машину. В той же день він був вимушений виїхати з квартири, оскільки хворіє на астму. Для фіксації факту наявності плісняви та непроживання в квартирі він викликав працівників ЖЕКу, які 17 березня 2023 року склали відповідний акт. Факт наявності плісняви в квартирі підтверджується й актом клінінгової компанії від 13 березня 2023 року. 15 березня 2023 року засобами поштового зв'язку та у додатку Viber він направив відповідачу повідомлення про розірвання договору оренди та повернення коштів. Всі повідомлення відповідач проігнорував, не виявив бажання забирати ключі від квартири та повернути отримані гроші. ОСОБА_2 просив стягнути з ОСОБА_1 кошти за невиконання договору оренди суму у розмірі 2 200 доларів США та у відшкодування моральної шкоди 10 000 грн.
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2023 року позов ОСОБА_2 задоволений частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 2 200 доларів США. У задоволенні позовних вимог про відшкодування моральної шкоди відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 954,86 грн.
За заявою представника ОСОБА_2 додатковим рішенням Печерського районного суду міста Києва від 29 січня 2024 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати на правничу допомогу в розмірі 18 500 грн.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 . Посилається на порушення норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 обумовили договір найму квартири від 27 лютого 2023 року і в той же день підписали акт приймання-передачі житлового приміщення, з якого вбачається, що об'єкт нерухомості і майно в ньому, передано наймачеві в придатному для використання за призначенням стані. Акт підписаний без жодних застережень і зауважень. Ураховуючи положення ч.3 ст. 767 ЦК України, квартира вважається такою, що передана позивачеві в належному стані. В основу судового рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 покладений акт обстеження квартири АДРЕСА_2 від 17 березня 2023 року працівниками ТОВ «КУЖЕ Новосервіс». Але даний акт підтверджує лише факт наявності плісняви на стіні за пральною машинкою і жодним чином не свідчить про неможливість проживання в квартирі. Суд першої інстанції безпідставно вважав встановленим, що орендована квартира знаходилася у неналежному стані та не могла використовуватись ОСОБА_2 . Суд не надав належної оцінки доводам ОСОБА_1 , що ОСОБА_2 жодного разу не повідомляв його про наявність плісняви на стіні за пральною машиною. Підписавши договір та акт приймання-передачі квартири, позивач ОСОБА_2 взяв на себе обов'язок проведення поточного ремонту, у зв'язку з чим не був позбавлений можливості самостійно усунути плісняву на стіні за пральною машинкою. Наголошує на тому, що ОСОБА_2 проживав в орендованій квартирі в період з 27 лютого 2023 року по 17 березня 2023 року і це підтверджується актом приймання-передачі житлового приміщення від 27 лютого 2023 року та актом повернення квартири від 17 березня 2023 року, який надав сам позивач. А тому суд безпідставно стягнув з ОСОБА_1 повну суму орендної плати у розмірі 1100,00 доларів США за перший місяць. Звертає увагу на те, що п. 3.5 договору передбачено, що зазначена у пункті 3.3 заставна (гарантійна) сума не повертається наймачеві у разі якщо договір найму розірвано з ініціативи наймача раніше 6 (шести) місяців строку дії цього договору. Оскільки позивач ОСОБА_2 безпідставно розірвав договір найму раніше 6 місяців строку його дії, вимога про стягнення з відповідача заставної (гарантійної) суми у розмірі 1100 доларів США також не підлягала задоволенню судом.
Представник ОСОБА_2 подав відзив на апеляційну скаргу. Просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Відповідно до ч. 2 ст. 369 ЦПК України справа призначена до розгляду судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи за наявними в матеріалах справи документами.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 27 лютого 2023 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір найму (оренди) квартири АДРЕСА_1 . За умовами договору ОСОБА_1 зобов'язався передати в оплатну оренду ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 .
Пунктами 2.1.1, 2.1.3 договору оренди визначено, що наймодавець має надати наймачеві об'єкт нерухомості, який є предметом цього договору в придатному для використання за призначенням стані. Наймодавець зобов'язаний забезпечити належний стан об'єкта нерухомості, а також комунікації, які належать до об'єкта нерухомості.
Відповідно до п. 3.1, 3.3 договору орендна плата встановлюється у розмірі 43 725 грн., що еквівалентно 1 100 доларів США щомісячно. У момент укладення договору сплачується передоплата за перший місяць та заставна (гарантійна) сума в розмірі 1 100 доларів США (а.с. 112-114).
Відповідно до акту прийому-передачі житлового приміщення від 27 лютого 2023 року та записів про розрахунки по орендній платі та оплаті комунальних рахунків, на виконання умов вказаного договору оренди ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 вказану квартиру в тимчасове користування зі всіма невід'ємними технічними пристроями і предметами домашньої обстановки. ОСОБА_2 сплатив ОСОБА_1 2 200 доларів США, що складається з плати за перший місяць (1 100 доларів США) та гарантійної суми (1 100 доларів США) (а.с. 115-119).
Позивач ОСОБА_2 зазначив, що при в'їзді в квартиру 27 лютого 2023 року були закриті вікна для збереження тепла, ним було виявлено характерний пліснявих запах в кухні в районі пральної машини. Відсунувши пральну машину, він виявив велику площу стіни, вкриту пліснявою, а також пральну машину, що всередині також була покрита пліснявою. До позовної заяви ОСОБА_2 додав копію наряду №9403 на дезінфекцію від 13 березня 2023 року, в якому працівником клінінгової компанії зафіксована наявність грибку та плісняви у зоні пральної машини (а.с. 15-16).
17 березня 2023 року за участі працівників ТОВ «КУЖЕ «Новосервіс» та ОСОБА_2 був складений акт № 9/102/17-2023 обстеження квартири АДРЕСА_2 . В акті зафіксовано, що під час обстеження було виявлено прояви грибка в кухні, а саме в місці підключення пральної машинки, неприємний запах грибкових відкладень (а.с. 19).
15 березня 2023 року представник ОСОБА_2 направив відповідачу ОСОБА_1 повідомлення про розірвання договору оренди (а.с 17, 20). 17 березня 2023 року представником ОСОБА_1 був складений акт приймання-передачі квартири, в якому зафіксовано повернення квартири АДРЕСА_2 у власність ОСОБА_1 (а.с. 18).
ОСОБА_2 порушив в судовому порядку питання про стягнення з ОСОБА_1 переданих за договором найму (оренди) коштів у розмірі 2 200 доларів США та відшкодування моральної шкоди у розмірі 10 000 грн.
Суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог ОСОБА_2 та стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 2 200 доларів США.
Колегія суддів не може погодитися із такими висновками суду першої інстанції у повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК України).
Згідно з ч. 4 ст. 762 ЦК України,наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Відповідно до положень ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 784 ЦК України розірвання наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо, зокрема, наймодавець передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі.
Згідно з п.п. 2.1.1, 2.1.3 договору оренди найму (оренди) квартири АДРЕСА_1 , від 27 лютого 2023 року, визначено, що наймодавець має надати наймачеві об'єкт нерухомості, який є предметом цього договору в придатному для використання за призначенням стані. Наймодавець зобов'язаний забезпечити належний стан об'єкта нерухомості, а також комунікації, які належать до об'єкта нерухомості.
Пунктом 4.4 договору визначено, що порушення наймодавцем умов п.п. 1.3, 2.1.2, 2.1.3 договору є підставою для його дострокового розірвання за ініціативою наймача, з скороченням термінів повідомлення про це наймодавця за п'ять днів до передбачуваної дати розірвання договору.
Як встановлено судом, після заселення до орендованої квартири ОСОБА_2 виявив характерний пліснявих запах в кухні в районі пральної машини. Відсунувши пральну машину, він виявив велику площу стіни, вкриту пліснявою, а також пральну машину, що всередині також була покрита пліснявою. Виявлення у квартирі плісняви підтверджено копією наряду №9403 на дезінфекцію від 13 березня 2023 року складеного працівником клінінгової компанії, акту ТОВ «КУЖЕ «Новосервіс» обстеження квартири АДРЕСА_2 від 17 березня 2023 року, а також долученими до матеріалів справ фотознімками.
Заперечуючи проти позову, відповідач ОСОБА_1 не надав доказів на спростування наявності в квартирі в районі пральної машини плісняви, а також на підтвердження того, що він заперечував проти розірвання укладеного з ОСОБА_2 договору найму (оренди) квартири. Судом також встановлено, що квартира, яка є предметом договору оренди, була повернута без зауважень представнику ОСОБА_1 згідно акту приймання-передачі 17 березня 2023 року.
Відтак, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про наявність підстав для стягнення із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 коштів в сумі 1100,00 доларів США, що були передані як гарантійний платіж.
Колегія суддів відхиляє посилання представника ОСОБА_1 , що підписавши акт приймання-передачі житлового приміщення від 27 лютого 2023 року, ОСОБА_2 засвідчив, що квартира була передана йому в придатному для використання стані та не був позбавлений можливості самостійно усунути плісняву на стіні за пральною машиною. Встановлено, що пліснява на стіні за пральною машиною утворилася до передачі квартири у оренду позивачеві, та була виявлена після переміщення пральної машини під час пошуку причини неприємного запаху. Відповідно, як орендар ОСОБА_2 не був зобов'язаний усунути плісняву на стіні за пральною машиною.
Суд апеляційної інстанції вважає безпідставними посилання представника ОСОБА_1 на положення п. 3.5 договору, яким визначено, що зазначена у пункті 3.3 заставна (гарантійна) сума не повертається наймачеві у разі якщо договір найму розірвано з ініціативи наймача раніше 6 (шести) місяців строку дії цього договору. Розірвання договору оренди мало місце саме з причин виявлення наявних у квартирі недоліків - плісняви на стіні. Саме з цієї причини в подальшому ОСОБА_2 відмовився її орендувати.
Разом з тим, колегія суддів не може погодитися із висновками суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 коштів в сумі 1100,00 доларів США, які були передані як оплата оренди за перший місяць.
У позові ОСОБА_2 посилався на те, що не користувався квартирою АДРЕСА_2 , яка була визначена предметом оренди. Водночас, позивач зазначає, що він 13 березня 2023 року замовляв послуги клінінгової компанії в квартирі АДРЕСА_2 по дезінфекції.
17 березня 2023 року за участі ОСОБА_2 . ТОВ «КУЖЕ «Новосервіс» був складений акт № 9/102/17-2023 обстеження квартири АДРЕСА_2 . В акті ОСОБА_2 зазначив, що є наймачем (орендарем) квартири (а.с. 19).
Квартира АДРЕСА_2 була повернута ОСОБА_1 згідно акту від 17 березня 2023 року (а.с. 18).
У долученій до позовної заяви претензії про повернення коштів від 10 квітня 2023 року представник ОСОБА_1 зазначає, що квартира виявилася непридатною до проживання і водночас зазначив, що договір оренди розірваний з 23 березня 2023 року (а.с. 26).
За висновком колегії суддів у суду першої інстанції були відсутні підстави для стягнення із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 орендної плати за перший місяць оренди в сумі 1100,00 доларів США. А тому рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2023 року підлягає зміні в частині визначення судом суми коштів, яка підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 .
Згідно вищенаведених висновків з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягають стягненню кошти в сумі 1100,00 доларів США.
Відповідно, підлягає зміні і рішення суду першої інстанції в частині визначення судом суми судового збору, яка підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 .
Відповідно до положень ст. 141 ЦПК України пропорційно до задоволених вимог (позов задоволено на 44%) з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню 472,38 грн. судового збору за подання позовної заяви (1073,60 грн. х 44%).
В іншій частині рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2023 року підлягає залишенню без змін.
Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про зміну рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2023 року в частині вирішення позовних вимог, підлягає зміні і додаткове рішення Печерського районного суду міста Києва від 29 січня 2024 року, яке стосується питання розподілу судових витрат. Пропорційно до задоволених вимог (44%) з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню 8140,00 грн. витрат на правничу допомогу (18 500,00 грн. х 44%).
Відповідно до положень ст. ст. 141, 382 ЦПК України пропорційно до відмовленої частини позовних вимог (56%) з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 901,82 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -
Апеляційну скаргу адвоката Омельяненка Богдана Володимировича, який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , задовольнити частково.
Змінити рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2023 року в частині визначення судом суми коштів, яка підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 , а також в частині визначення судом суми судового збору, яка підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 .
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 кошти в сумі 1100,00 доларів США.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 472,38 грн. судового збору за подання позовної заяви.
В іншій частині рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 грудня 2023 року залишити без змін.
Змінити додаткове рішення Печерського районного суду міста Києва від 29 січня 2024 року в частині визначення судом суми витрат на правничу допомогу, яка підлягає стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 .
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 8140,00 грн. витрат на правничу допомогу.
В іншій частині додаткове рішення Печерського районного суду міста Києва від 29 січня 2024 року залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 901,82 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач Шебуєва В.А.
Судді Матвієнко Ю.О.
Крижанівська Г.В.