27 листопада 2007 р.
№ 30/194
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :
головуючого
Овечкіна В.Е.,
суддів
Чернова Є.В.,
Цвігун В.Л.,
за участю представників:
позивача
- Сергієнко В.В., Павлюк Л.М.,
відповідача
- Агризбко В.В.,
прокуратури
- Баклан Н.Ю.,
розглянувши у відкритому
судовому засіданні
касаційну скаргу
ТОВ "ТВП "Айстра"
на постанову
від 12.09.2007 Київського апеляційного господарського суду
у справі
№30/194
за позовом
КП "Оренда"
до
ТОВ "ТВП "Айстра"
за участю прокуратури м. Києва
про
виселення та повернення нежилого приміщення
Рішенням господарського суду м.Києва від 21.06.2007 (суддя Ващенко Т.М.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.09.2007 (судді: Мартюк А.І., Лосєв А.М., Зубець Л.П.), позов задоволено -на підставі статті 785 Цивільного кодексу України та статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зобов'язано звільнити займане нежиле приміщення з огляду на припинення укладеного між сторонами договору оренди №5056-1 від 16.07.2001.
ТОВ "ТВП "Айстра" в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на незастосування судами до спірних правовідносин ст.764 Цивільного кодексу України, ч.4 ст.284 Господарського кодексу України та ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які підлягали застосуванню, та на порушення ст.34 Господарського процесуального кодексу України.
Зокрема, скаржник вважає, що суд першої інстанції не з'ясував обставини справи, які мають важливе значення для вирішення цієї справи (чи мав позивач право самостійно вирішувати питання про припинення дії договору оренди, чи мав право в.о. директора Пузиревич В. підписувати лист про припинення дії договору, не з'ясував чому виникла необхідність подання позову за відсутності відбитку печатки позивача, не з'ясував чи припинились фактично відносини оренди, зміг встановити наявність обставин (надіслання листа №516 позивачем відповідачу) за відсутності доказів, які можуть підтвердити існування цих обставин.
Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін і прокуратури, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувані рішення та постанова - залишенню без змін з наступних підстав.
Залишаючи без змін первісне рішення про задоволення позову, апеляційний господарський суд виходив з того, що:
16.07.2001 року між Управлінням з питань майна району Подільської райдержадміністрації м.Києва та товариством з обмеженою відповідальністю "Торгово-виробниче підприємство "Айстра" було укладено Договір оренди приміщення № 5056-1 (далі за текстом - Договір).
Відповідно до п.1.1 Договору Управління з питань майна району Подільської райдержадміністрації м. Києва (Орендодавець) на підставі розпорядження Подільської райдержадміністрації № 779 від 13.07.2001р. та ордеру № 148 від 16.07.2001р. передав, а товариство з обмеженою відповідальністю "Торгово-виробниче підприємство "Айстра" (Орендар) прийняв в орендне користування приміщення (цоколь) загальною площею 279,00 кв.м , розташоване в будинку №21/7 літ. А по вул. Вітряні гори у м. Києві для розміщення магазину та складу (т.1, а.с.11-12).
Вказане в п.1.1 Договору приміщення передається орендарю по акту прийому-передачі (п.1.2 Договору).
Орендар зобов'язаний вносити орендну плату, встановлену в п.п.1.4-1.5 вказаного Договору не пізніше 1 числа наступного місяця в повному обсязі незалежно від наслідків господарчої діяльності (п.1.7 Договору).
Документом, що підтверджує факт надання орендних послуг є рахунок на оплату орендної плати за відповідний період (п.1.8 Договору).
Підставою для припинення нарахування орендної плати по цьому договору є акт передачі орендованого приміщення Орендодавцю. Орендна плата сплачується Орендарем по день фактичної передачі приміщення по акту (п.1.10 Договору).
Відповідно до п.7.2 Договору, строк дії останнього встановлено з 16.07.2001р. до 16.07.2006р.
Після закінчення строку дії Договору приміщення має бути звільнене Орендарем (п.7.6 Договору).
Згідно з п.7.7 Договору, укладання нового договору оренди на вказане в п.1.1 приміщення можливе лише в разі надання розпорядчих документів (розпорядження Подільської райдержадміністрації м. Києва, ордеру).
Рішенням Подільської районної у м. Києві ради № 49 від 27.12.2001р. "Про створення комунального підприємства "Оренда" та про порядок використання одержаної орендної плати" на базі структурного підрозділу - відділу розрахунків та контролю за використанням орендованих приміщень Управління з питань майна Подільської райдержадміністрації було створено комунальне підприємство "Оренда" (т.1, а.с.40).
01.04.2002р. між комунальним підприємством "Оренда" та товариством з обмеженою відповідальністю "Торгово-промислове підприємство "Айстра", за згодою Управління з питань майна Подільської райдержадміністрації м.Києва і керуючись рішенням Подільської районної у м.Києві ради №49 від 27.12.2001р. "Про створення комунального підприємства "Оренда" та про порядок використання одержаної орендної плати", було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору оренди № 5056-1 від 16.07.2001р.
Даною додатковою угодою були внесені зміни і доповнення до вищевказаного Договору оренди, а саме визначено, що сторонами за договором є комунальне підприємство "Оренда" (Орендодавець) та товариство з обмеженою відповідальністю "Торгово-промислове підприємство "Айстра" (Орендар), а також внесено відповідні зміни в п.1.3, а п.1.4, п.3 Договору (т.1 а.с.13).
З матеріалів справи вбачається, що відповідно до ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", 10.08.2006р. позивачем на адресу відповідача було надіслано лист №516, в якому останній повідомлявся про те, що строк дії договору №5056-1 від 16.07.2001р. закінчився та необхідність звільнення орендованого нежилого приміщення, розташованого в будинку №21/7 літ. А по вул. Вітряні Гори у м. Києві (т.1, а.с.14-17).
Проте, після закінчення терміну дії Договору оренди відповідач продовжує незаконно займати спірне приміщення.
Згідно з ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ від 10.04.1992р. (із змінами та доповненнями), термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
Відповідно до п.2 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Умовами п.п.5.6,7.6 договору від 16.07.2001, а саме передбачено обов'язок відповідача після закінчення строку дії Договору звільнити орендоване приміщення і передати його за актом позивачу.
Відповідно до ст.785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Зважаючи на вищевикладене, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що строк дії договору оренди №5056-1 від 16.07.2001 закінчився, позивач не бажає його продовжувати, тому позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
З матеріалів справи вбачається (т.1, а.с.2-3), що в позовній заяві позивач просив суд виселити відповідача із займаного ним нежитлового приміщення (цоколь) загальною площею 279 кв.м. по вул. Вітряні Гори, 21/7 літ. "А" у м. Києві.
В заявах про уточнення позовних вимог, про які зазначає відповідач, позивач додатково просив суд зобов'язати відповідача звільнити займане ним нежиле приміщення та передати його по акту приймання-передачі позивачу (т.1, а.с.35,46). Тобто, основна вимога позивача про виселення залишилась незмінною, а зобов'язання відповідача повернути приміщення за відповідним актом фактично є лише наслідком самого виселення.
Факт надіслання відповідачу копії позовної заяви підтверджується наявними в матеріалах справи належними доказами та не заперечується відповідачем.
Посилання відповідача на лист Подільської районної у м. Києві ради № 1073 від 11.01.2007р., в якому зазначено про те, що питання продовження договору оренди нежилого приміщення в будинку №21/7 по вул. Вітряні Гори у м.Києві було розглянуто на засіданні районної конкурсної комісії 07.12.2006р. та прийнято рішення, згідно з яким договір оренди не продовжено, а спірне приміщення передано в оренду іншому орендарю, судом не прийнято до уваги, оскільки вказане рішення було прийнято вже після закінчення терміну дії договору оренди №5056-1 від 16.07.2001. До того ж, навіть після отримання офіційного повідомлення про те, що відповідачу відмовлено в продовженні строку дії оренди, останній не звільнив займане приміщення.
Окрім того, з матеріалів справи вбачається, що позивач направив на адресу відповідача претензію №80п від 20.04.2007, в якій вимагав звільнити орендоване приміщення, розташоване в будинку №21/7 літ. А по вул.. Вітряні Гори у м. Києві, у зв'язку з прийняттям Подільською районною у м. Києві державною адміністрацією рішення №149 від 12.02.2007р. про передачу вказаного приміщення іншому орендарю.
Проте, на час розгляду справи в суді спірне приміщення відповідачем не звільнено.
Таким чином, відповідачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження наявності законних підстав для використання нежилого приміщення, розташованого за адресою: вул. Вітряні Гори № 21/7 літ. А у м. Києві.
Посилання відповідача на той факт, що ним сплачується орендна плата, а тому договір вважається таким, що не припинив свою дію, судом також не прийнято до уваги, оскільки в самому Договорі (п.1.10) сторони дійшли згоди про те, що підставою для припинення нарахування орендної плати по цьому договору є акт передачі орендованого приміщення орендодавцю. Орендна плата сплачується орендарем по день фактичної передачі приміщення по акту.
Оскільки об'єкт оренди позивачу (орендодавцю) повернуто не було, то відповідно не відпали і підстави для нарахування та сплати відповідачем (орендарем) орендної плати.
Колегія погоджується з висновками суду з огляду на таке.
Відповідно до ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.
Враховуючи наведене, судом апеляційної інстанції на підставі ретельної правової оцінки умов договору оренди від 16.07.2001 №5056-1, додаткової угоди №1 від 01.04.2002 до нього, змісту листа орендодавця від 10.08.2006 №516 та інших доказів по справі в їх сукупності з достовірністю встановлено, а відповідачем не спростовано обставини направлення орендарю заяви орендодавця про припинення договору оренди у формі листа від 10.08.2006 №516 в межах місячного терміну, передбаченого ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що, в свою чергу, вказує на наявність достатніх правових підстав для звільнення орендарем займаного приміщення. Зазначену заяву було отримано відповідачем, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с.16), чим спростовуються доводи скаржника щодо необхідності додаткового підтвердження направлення йому листа №516 від 10.08.2006 описом вкладення в цінний лист з відміткою установи зв'язку.
Окрім того, твердження відповідача з цього приводу є по суті посиланням на недоведеність обставин справи, проте, згідно імперативних вимог ч.2 ст.111 Господарського процесуального кодексу України у касаційній скарзі не допускаються посилання на недоведеність обставин справи.
Наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при перегляді в касаційному порядку судових рішень у справах, пов'язаних зі звільненням нежилих приміщень, що належать до державної та комунальної власності (постанови ВСУ від 22.03.2005 у справі № 1/135-20/51, від 24.05.2005 у справі № 36/237, від 27.12.2005 у справі № 3/84).
Оскільки відповідно до ст.ст.2,3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою користування комунальним майном є договір оренди, а відповідач не надав доказів звернення до орендодавця з пропозицією переукласти договір оренди на новий строк, то цей договір оренди припинився, а тому у позивача відсутні підстави для подальшого перебування у займаному приміщенні.
Апеляційним судом правомірно відхилено доводи орендаря щодо сплати ним орендної плати після закінчення терміну дії договору оренди від 16.07.2001 та прийняття її орендодавцем в обґрунтування продовження дії договору оренди, оскільки, як встановив суд, нарахування вказаної орендної плати обумовлено п.1.10 цього договору, згідно якого орендна плата сплачується орендарем по день фактичної передачі приміщення орендодавцю за актом, а на момент розгляду справи відповідач приміщення по акту не повернув.
Не заслуговують на увагу також посилання скаржника на нез'ясування судами обставин наявності у позивача (орендодавця) та його керівника повноважень самостійно вирішувати питання про припинення договору, оскільки виходячи зі змісту п.7.7 договору оренди від 16.07.2001 №5056-1 надання розпорядчих документів (розпорядження Подільської РДА в м.Києві, ордеру тощо) є обов'язковою умовою для укладання нового договору оренди на вказане приміщення, в зв'язку з чим позивач на підставі ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та після набуття статусу орендодавця з моменту укладення додаткової угоди №1 від 01.04.2002 вправі самостійно направляти орендарю заяву про припинення договору оренди від 16.07.2001.
Зважаючи на вищенаведене, касаційна інстанція не вбачає підстав для скасування оскаржуваної постанови.
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119-11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,
Постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.09.2007 року у справі №30/194 залишити без змін, а касаційну скаргу ТОВ "ТВП "Айстра" -без задоволення.
Головуючий, суддя В.Овечкін
Судді: Є.Чернов
В.Цвігун