номер провадження справи 34/14/24
22.04.2024 Справа № 908/180/24
м.Запоріжжя
Господарський суд Запорізької області у складі судді Науменка А.О.,
при секретареві судового засідання Концур Г.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 908/180/24
за позовом: Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7”, ідентифікаційний код юридичної особи 05478717 (69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, буд. 11)
до відповідача: Громадської організації “ЕМ42”, ідентифікаційний код юридичної особи 42631461 (вул. Зразкова, 48, м. Запоріжжя, 69067)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, ідентифікаційний код юридичної особи 37573068 (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105)
про розірвання договору та звільнення приміщення
за участю уповноважених представників сторін:
від позивача: Ямаєва Ю.С., на підставі довіреності № 18 від 26.03.2024, паспорт СВ № 932443 від 30.03.2005;
від відповідача: Мягкий М.М., паспорт;
від третьої особи: не з'явилась
До Господарського суду Запорізької області через систему “Електронний суд” 23.01.2024 звернулось Комунальне підприємство “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7” з позовною заявою до Громадської організації “ЕМ42”, в якій просить суд:
1) розірвати договір оренди від 31.01.2020 №485/13 нежитлового приміщення по вул. Портовій, 9 б, укладений між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №7” та Громадською організацією “ЕМ42” (69067, м. Запоріжжя, вул. Зразкова, 48, код ЄДРПОУ: 42631461);
2) звільнити частину нежитлового приміщення №109 підвального поверху (літ.А-9) площею 136,68 кв.м. у складі приміщень №№2, 12-16, 19, 20 площею 105,80 кв.м. та місця загального користування №№1, 5, 6, 9-11 площею 30,88 кв.м. за адресою: вул. Портова, 9 б, шляхом виселення Громадської організації “ЕМ42” (69067, м. Запоріжжя, вул. Зразкова, 48, код ЄДРПОУ: 42631461) на користь Комунального підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №7” (69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, 11, код ЄДРПОУ 05478717).
До позову додано клопотання № 3214 від 14.11.2023 про залучення третьої особи.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.01.2024 справу № 908/180/24 передано на розгляд судді Науменку А.О.
Розглянувши матеріали вищезазначеної позовної заяви, господарський суд ухвалою від 23.01.2024 залишив позов без руху.
Ухвалою суд роз'яснив заявникові, що в разі не усунення недоліків у встановлений судом строк, заява вважається неподаною і повертається позивачу на підставі п. 4 ст. 174 ГПК України.
26.01.2024 позивач через систему “Електронний суд” подав заяву на усунення недоліків позову.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 29.01.2024 у справі № 908/180/24 прийнято позовну заяву до розгляду та призначено судове засідання на 21.02.2024 о 12 год. 20 хв.
Судом ухвалено залучити до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, ідентифікаційний код юридичної особи 37573068 (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105).
Позовні вимоги мотивовані тим, що станом на 01.11.2023 за Орендарем обліковується заборгованість по оплаті орендної плати: на користь місцевого бюджету - 36 611,46 грн., на користь Балансоутримувача - 73 210,62 грн. Що стосується істотності порушення умов договору, то в цій частині Позивач нагадує мету укладення договору найму нерухомого майна. Наймодавець, вступаючи в договірні відносини, розраховує, зокрема, на належне і своєчасне виконання умов договору оренди, в тому числі в частині внесення орендної плати. Суттєве порушення наймачем договірної дисципліни, в тому числі й фінансової, очевидно є істотним порушенням та підставою для розірвання такого договору в судовому порядку. Пунктом 2.4. Договору встановлено, що повернення Балансоутримувачу, Орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його розірвання одночасно із підписанням акту приймання-передачі об'єкта оренди. Згідно п.9.1. Договору Балансоутримувач має право вимагати від Орендаря виконання обов'язків, які передбачені Договором, в тому числі шляхом звернення до суду (виступаючи позивачем).
В судовому засіданні 21.02.2024 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу “Акорд”.
Суд відкрив судове засідання з розгляду справи № 908/180/24. Оголосив склад суду.
Суд з'ясував про відводи. Відводів не заявлено.
Третя особа в судове засідання не з'явилась, причини не явки суду не повідомляла.
Відповідач в судовому засіданні надав пояснення по спору, оголосив, що відзиву та пояснень до суду не подавав, зазначив, що лише 20.01.2024 стало відомо що він є відповідачем по справі № 908/180/24.
Позивач в судовому засіданні підтримала позовні вимоги заявлені у позові.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 21.02.2024 судом відкладено підготовче засідання на 20.03.2024.
Відповідач та третя особа в судове засідання не з'явились. Сторони належним чином повідомлені про дату, місце та час проведення судового засідання.
Відзиву чи пояснень від відповідача на адресу суду не надходило.
В судовому засіданні 20.03.2024 представник позивача зазначила, що відзиву чи письмових пояснені від відповідача на адресу позивача не надходило.
Згідно з ч. 2 ст. 183 ГПК України суд відкладає підготовче засідання в межах визначеного цим Кодексом строку підготовчого провадження у випадках, коли питання, визначені ч. 2 ст. 182 цього кодексу, не можуть бути розглянуті в даному підготовчому засіданні.
На підставі ч.2 ст. 183 ГПК України суд відклав підготовче засідання на 01.04.2024 о 11 год. 40 хв.
Представник позивача в судовому засіданні підтримала позовні вимоги в повному обсязі, зазначила, що відзиву чи письмових пояснень від відповідача на адресу позивача не надходило. Оголосила, що станом на 01.04.2024 всі наявні докази були подані до матеріалів справи та клопотання процесуального характеру відсутні.
За наслідками судового засідання, суд, запитавши думку представника позивача, на підставі ст. 185 Господарського процесуального кодексу України, постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 22.04.2024 о11 год. 40 хв.
Представник позивача в судовому засіданні підтримала вимоги позовної заяви, просила її задовольнити.
Представник відповідача просив відкласти розгляд справи до закінчення воєнного стану. Вказане клопотання судом відхилено як процесуально необґрунтоване.
У судовому засіданні 22.04.2024 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу “Акорд”.
У судовому засіданні 22.04.2024 судом прийнято рішення, оголошено його вступну та резолютивну частину.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, суд
31.01.2020 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (Орендодавець), КП «ВРЕЖО №7» (Балансоутримувач) та ГО «ЕМ42» (Орендар) укладено Договір №485/13 оренди нежитлового приміщення по вул. Портовій, 9 Б (далі - Договір).
Відповідно до розділу 1 Договору Орендодавець, Балансоутримувач передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлового приміщення №109 підвального поверху (літ.А-9) площею 136,68 кв.м. у складі приміщень №№2, 12- 16, 19, 20 площею 105,80 кв.м. та місця загального користування №№1, 5, 6, 9-11 площею 30,88 кв.м. за адресою: вул. Портова, 9 Б.
Згідно із п. 2.1. договору вступ Орендаря у платне користування нежитловим приміщенням настає одночасно з підписання сторонами Договору та Акту прийому передачі вищевказаного нежитлового приміщення.
Згідно п. 9.3. Договору балансоутримувач має право вимагати дострокового розірвання Договору оренди у випадку порушення орендарем обов'язків, передбачених Договором.
В порушення п.5.2. Договору Орендар не виконує обов'язку по своєчасній оплаті орендної плати з урахуванням її індексації та штрафних санкцій. Станом на 01.11.2023 за Орендарем обліковується заборгованість по оплаті орендної плати: на користь місцевого бюджету - 36 611,46 грн., на користь Балансоутримувача - 73 210,62 грн.
За умовами п. 11.1. Договір укладено на 2 роки 11 місяців та діє він до 31.12.2022.
Згідно із п. 11.7. Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов Договору після його закінчення його строку протягом одного місяця, Договір вважається продовженим на той самий термін, при умові виконання п. 5.15 Договору.
Пунктом 11.4. Договору передбачено, що він може бути розірваний за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін цей Договір може бути достроково розірвано за рішення господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавством України.
Згідно із п. 11.9. Договору дія Договору припиняється внаслідок:
- закінчення терміну, на який його було укладено;
- приватизації об'єкта оренди Орендарем;
- відчуження власником об'єкта оренди; - загибелі об'єкта оренди;
- дострокового розірвання договору за взаємною згодою сторін або за рішенням суду;
- відкриття провадження по справі про банкрутство Орендаря;
- використання орендарем об'єкта оренди не за призначенням, у тому числі, передача об'єкта оренди в суборенду без згоди орендодавця;
- невнесення орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд;
- в інших випадках, передбачених Договором та чинним законодавством України.
Враховуючи, що орендна плата по Договору не вноситься Орендарем більше ніж 3 місяці, Позивач вважає, що є всі підстави для припинення Договору на підставі п.11.9. Договору в судовому порядку, звільнення орендованого приміщення шляхом виселення Громадської організації “ЕМ42”.
На підставі частини 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019, який набрав чинності 01.02.2020, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п'ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.
Згідно із п. 5 Постанови КМУ від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону.
Докази надіслання заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов Договору після його закінчення його строку протягом одного місяця суду не надавались, відповідно Договір вважається продовженим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану.
Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд вважає, що позовна заява підлягає задоволенню виходячи з такого.
Згідно зі ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно частини першої статті 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частинами 1, 3, 5 ст. 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Проаналізувавши зміст укладеного між позивачем та відповідачем договору суд дійшов висновку, що за своєю правовою природою він є договором оренди комунального майна.
У відповідності до положень ст. ст. 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно із п. 1 та п. 5 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
За змістом ч. 3 ст. ст. 285 ГК України орендар зобов'язаний, зокрема, своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Згідно із розділом 5 Договору Орендар бере на себе зобов'язання: використовувати об'єкт оренди виключно за цільовим призначенням; своєчасно та повно вносити орендну плату з урахуванням індексу інфляції незалежно від наслідків своєї діяльності; в обов'язковому порядку надавати Балансоутримувачу (Орендодавцю), не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним, інформацію про перерахування орендної плати у вигляді копій документів про сплату орендної плати; зберігати об'єкт оренди; забезпечувати безперешкодний доступ до об'єкту оренди Орендодавця та Балансоутримувача для контролю за виконанням умов Договору; застрахувати об'єкт оренди на весь строк дії Договору; повідомляти Орендодавця та Балансоутримувача у тижневий строк про зміну рахунків, назви Орендаря, контактних засобів зв'язку, юридичної та поштової адрес тощо.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Пунктом 11.9. Договору передбачено, що його дія припиняється внаслідок невнесення Орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд; дострокового розірвання договору за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.
Згідно із п. 11.4. Договору на вимогу однієї із сторін Договір може бути достроково розірвано за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Позивач порушує мету укладення договору найму нерухомого майна. Наймодавець, вступаючи в договірні відносини, розраховує, зокрема, на належне і своєчасне виконання умов договору оренди, в тому числі в частині внесення орендної плати. Суттєве порушення фінансової дисципліни наймачем очевидно є істотним порушенням та підставою для розірвання такого договору в судовому порядку.
Відповідно до п.9.1 та п. 9.3 Договору Балансоутримувач має право: вимагати від Орендаря виконання обов'язків, які передбачені цим Договором, в тому числі шляхом звернення до суду (виступаючи позивачем). Вимагати дострокового розірвання цього Договору оренди у випадку порушення Орендарем обов'язків передбачених цим Договором. Згідно із пунктами 9.7 та 9.8 Договору Балансоутримувач зобов'язаний здійснювати стягнення з Орендаря заборгованості за платежами, які передбачені цим договором. Здійснювати контроль за виконанням Орендарем умов цього Договору.
Відповідачем не надано доказів погашення заборгованості за Договором, систематичність порушення грошового зобов'язання з внесення орендної плати підтверджено судовими наказами у справах №908/180/21, № 908/2654/21, 908/3097/23.
Таким чином, позовні вимоги про розірвання Договору №1135/10-211 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Згідно зі ст. 291 ГК України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору Цивільним кодексом України.
За приписами ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» правовим наслідком припинення договору оренди є обов'язок орендаря протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Пунктом 5.12. Договору також передбачено, що у разі припинення, дострокового розірвання Договору Орендар зобов'язаний повернути Орендодавцю орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на час його передачі в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу…
Відповідно до п. 2.4 Договору, у разі закінчення строку дії цього Договору або його дострокового розірвання Орендар передає комунальне майно Орендодавцю, Балансоутримувачу одночасно із підписанням Акту приймання-передачі вказаного майна в 10-ти добовий термін у порядку, передбаченому чинними нормативноправовими актами з цього питання.
З огляду розірвання договору оренди через систематичність його порушення орендарем, відсутні правові підстави для продовження користування відповідачем нерухомим майном.
Вимога позивача про звільнення нежитлового приміщення шляхом виселення в контексті зазначених норм відповідає способу судового захисту, передбаченого ст.16 Цивільного кодексу України, що полягає у спонуканні відповідача до виконання зобов'язання з повернення орендованого майна (аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 19.06.2018 у справі №914/296/17).
Таким чином, суд вважає, що позовні вимоги є законними і обґрунтованими, позов слід задовольнити повністю.
Згідно з положеннями статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити.
2. Розірвати договір оренди від 31.01.2020 №485/13 нежитлового приміщення по вул. Портовій, 9 б, укладений між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, ідентифікаційний код юридичної особи 37573068 (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105), Комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №7”, ідентифікаційний код юридичної особи 05478717 (69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, буд. 11) та Громадською організацією “ЕМ42” (69067, м. Запоріжжя, вул. Зразкова, 48, код ЄДРПОУ: 42631461).
3. Звільнити частину нежитлового приміщення №109 підвального поверху (літ.А-9) площею 136,68 кв.м. у складі приміщень №№2, 12-16, 19, 20 площею 105,80 кв.м. та місця загального користування №№1, 5, 6, 9-11 площею 30,88 кв.м. за адресою: вул. Портова, 9 б, шляхом виселення Громадської організації “ЕМ42” (69067, м. Запоріжжя, вул. Зразкова, 48, код ЄДРПОУ: 42631461) на користь Комунального підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №7” (69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, 11, код ЄДРПОУ 05478717). Видати наказ.
3. Стягнути з Громадської організації “ЕМ42” (69067, м. Запоріжжя, вул. Зразкова, 48, код ЄДРПОУ: 42631461) на користь Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №7” ідентифікаційний код юридичної особи 05478717 (69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, 11) 6056 (шість тисяч п'ятдесят шість) грн судового збору. Видати наказ.
4. Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено та підписано 29.04.2024.
Суддя А.О. Науменко