"25" квітня 2024 р.
м. Київ
справа № 755/5113/24
провадження № 2/755/3865/24
Дніпровський районний суд м. Києва в складі: головуючого судді Галагана В.І., за участю секретаря Прокопчук Н.А.,
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в приміщенні Дніпровського районного суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юга-Групп» про витребування майна з чужого незаконного володіння, -
Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом, яким просить витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Юга-Групп» нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , мотивуючи свої вимоги тим, що 11 січня 2006 року між позивачем та відповідачем було укладено Договір № 05/11-01 на пайову участь у фінансуванні будівництва будинку, відповідно до умов якого позивач придбала майнові права на об'єкт нерухомості, а саме, двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Позивачем було сплачено вартість об'єкта незавершеного будівництва в повному обсязі, що підтверджується довідкою Товариства з обмеженою відповідальністю «Юга-Групп». 27.07.2022 року Державною інспекцією архітектури та містобудування України видано сертифікат №ІУ123220715554, який засвідчує відповідність закінченого будівництва об'єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації. Згідно листа Дніпровської РДА в м. Києві об'єкту «Прибудова будинку з вбудованими офісними приміщеннями та магазином непродовольчих товарів на першому поверсі та підземним паркінгом до реконструйованого будинку за адресою: АДРЕСА_1 » присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_4 . 19.03.2024 року позивачем отримано інформацію про те, що ТОВ «Юга-Групп» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Юга-Групп». Таким чином, незважаючи на наявність укладеного Договору № 05/11-01 на пайову участь у фінансуванні будівництва будинку від 11.01.2006 року та повну оплату позивачем вартості об'єкта інвестування, відповідач неправомірно здійснив оформлення права власності на інвестований позивачем об'єкт нерухомості за собою, що є порушення права позивача як інвестора за спірними правовідносинами та підставою звернення позивача з даним позовом до суду.
Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 25 березня 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юга-Групп» про витребування майна з чужого незаконного володіння, та за клопотанням сторони позивача встановлено порядок розгляду справи у спрощеному позовному провадженні без виклику/повідомлення сторін.
Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 25 березня 2024 року у порядку забезпечення позову заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю «Юга-Групп» та будь-яким третім особам здійснювати відчуження квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2900140280000.
Представник відповідача ТОВ «Юга-Групп» який ознайомлений з матеріалами справи (а.с. 78) не скористався процесуальним правом подачі письмового відзиву на позовну заяву.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази в їх сукупності, суд приходить до наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ч. 1 ст. 19 Цивільного процесуального кодексу України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється порядку іншого судочинства.
Так, відповідно до ст. 13 Конституції України, держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання. Тобто, виступаючи гарантом реалізації законних прав, держава тим самим забезпечує одночасно і виконання громадянами обов'язків, покладених на них державою, а також власними договірними та іншими зобов'язаннями.
Судом встановлено, що 11 січня 2006 року між ТОВ «ЮГА-ГРУПП», як Організацією, та ОСОБА_1 , як Пайовиком, було укладено Договір № 05/11-01 на пайову участь у фінансуванні будівництва будинку, предметом якого є пайова участь Пайовика у фінансуванні житлового будинку (прибудови) до реконструйованого житлового будинку АДРЕСА_1 , що здійснюється Організацією, яка має право на забудову земельної ділянки на підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 01.06.2005 №910, та Договору оренди земельної ділянки від 30.06.2005 №66-6-00277. (а.с. 13-17)
Відповідно до п. 2.1 Договору, пайовик зобов'язався прийняти пайову участь у фінансуванні будівництва Будинку, а Організація зобов'язалась після завершення будівельно-монтажних робіт Будинку та введення його в експлуатацію, передати Пайовику частину збудованого Будинку на умовах та у кількості, обумовлених пунктом 2.2 цього Договору.
Згідно з п. 2.2. Договору, по закінченню Організацією повного циклу будівельних робіт та введення Будинку в експлуатацію Організація передає, а пайовик (при умові здійснення 100 відсотків пайового внеску) приймає по Акту приймання-передачі профінансовану ним частину збудованого будинку (в подальшому - квартиру), яка має наступні параметри: квартира АДРЕСА_5, секція №4 , поверх - 6 (шостий), кількість кімнат - 2 (дві), загальна площа квартири - 79,29 кв.м., житлова площа 41,78 кв.м.
Відповідно до п. 2.4 Договору, загальний розмір пайової участі Пайовика (вартість Квартири) на день укладення Сторонами цього договору становить: 602 604,00 грн., в тому числі ПДВ 100 434,00 грн.
Додатковою угодою № 1 до Договору про пайову участь у фінансуванні будівництва будинку №05/11-01 від 11 січня 2006 року, укладеної між сторонами 10 серпня 2022 року, внесені зміни до п. 2.2. Договору та викладено його в наступній редакції: «По закінченню Організацією повного циклу будівельних робіт та введення будинку в експлуатацію, присвоєння поштової адреси, Організація передає, а пайовик (при умові здійснення 100 відсотків пайового внеску) приймає по Акту приймання-передачі профінансовану ним частину збудованого будинку (в подальшому - квартиру), яка має наступні параметри: квартира АДРЕСА_1, секція №1 , поверх - 6 (шостий), кількість кімнат - 2 (дві), розташована в осях «2-5» та «Ж-К»; загальна площа квартири 75,8 кв.м., житлова площа 0 37,1 кв.м., кількість поверхів - 1 (один)». (а.с. 18)
З Довідки Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮГА-ГРУПП» від 30 січня 2019 року вбачається, що ОСОБА_1 виконала перед ТОВ «ЮГА-ГРУПП» фінансові зобов'язання за Договором №05/11-01 від 11.01.2006 року про пайову участь у фінансуванні будівництва будинку у повному обсязі, шляхом внесення повної оплати за об'єкт інвестування, а саме: квартира АДРЕСА_5, секція №4, поверх - 6 (шостий), кількість кімнат - 2 (дві), загальна площа квартири - 79,29 кв.м., житлова площа 41,78 кв.м. (а.с. 20)
До позовної заяви також додано копії платіжних доручень щодо виконання ОСОБА_1 грошового зобов'язання за Договором № 05/11-01 на пайову участь у фінансуванні будівництва будинку від 11 січня 2006 року, на загальну суму 602 604,00 грн. (а.с. 21-24)
27.07.2022 року Державною інспекцією архітектури та містобудування України видано Сертифікат № ІУ123220715554, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта: Прибудови будинку з вбудованими офісними приміщеннями та магазином непродовольчих товарів на першому поверсі та підземним паркінгом до реконструйованого будинку за адресою: АДРЕСА_1 проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації. (а.с. 25-26).
18.03.2024 року Дніпровською районною в м. Києві державною адміністрацією складено Лист № 103-103/Р-28/1-1237, відповідно до якого розпорядженням Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 13.03.2024 року № 162 житловому будинку «Прибудова будинку з вбудованими офісними приміщеннями та магазином непродовольчих товарів на першому поверсі та підземним паркінгом до реконструйованого будинку за адресою: АДРЕСА_1 » присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_4 , за зверненням ТОВ «Юга-Групп». (а.с. 27)
За даними витягу з Державного реєстру права власності на нерухоме майно від 19.03.2024 року, 15.03.2024 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 75,8 кв.м., зареєстровано за ТОВ «Юга-Групп». (а.с. 11-12)
Згідно зі статтею 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).
У частині першій статті 527 Цивільного кодексу України передбачено, що боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України).
Відповідно до статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України).
Відповідно до ст. 177 Цивільного кодексу України об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Право власності на річ набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів (ч. 1 ст. 328 ЦК України).
Згідно статті 190 Цивільного кодексу України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.
Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
В разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, з урахуванням повної та вчасної сплати за майнові права, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
Саме до таких висновків прийшла Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 14 вересня 2021 року у справі359/5719/17 (провадження 14-8 цс 21).
Окрім цього, Верховний суд у своїй постанові від 21 грудня 2022 року у справі №569/5399/20 (провадження № 61-7682св21) зазначив, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
Таким чином, особа, яка повністю оплатила пайові внески, у випадку, якщо його майнові права не визнаються або оспорюються, має право звернутися до суду із позовом про визнання майнових прав на об'єкт інвестування, однак лише у випадку відсутності факту введення будинку в експлуатацію.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об'єктом у розумінні ЦК України такий об'єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої та другої статті 5 Цивільного процесуального кодексу України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) вказано, що: «практика визнання права власності на об'єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).
Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.
Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об'єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.»
Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об'єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об'єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).
Відповідно до статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до статті 388 Цивільного кодексу України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з його волі. Власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК України.
Частиною 2 ст. 328 Цивільного кодексу України закріплено презумпцію правомірності набуття права власності, та за умовами ч. 3 ст. 397 Цивільного кодексу України фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із Закону або рішення суду. Таким чином, позивач має довести відсутність у відповідача правових підстав володіння майном. В свою чергу позивач має підтвердити своє право власності на спірне майно.
З контексту статті 387 ЦК України вбачається, що позивачем може бути лише законний власник, особа, яка володіє майном на відповідній правовій підставі. Відповідачем виступає особа, яка заволоділа чужим майном, або набула його за відповідним правочином з третьою особою. Незаконне володіння - це фактичне володіння, яке не спирається на правовий титул. Незаконні володільці відповідають перед власником майна неоднаково, залежно від того, чи є вони добросовісними або недобросовісними набувачами майна.
Як убачається з матеріалів справи, позивач ОСОБА_1 просить суд витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Юга-Групп» нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , вказуючи на те, що спірне майно є в повному обсязі проінвестованим позивачем об'єктом нерухомості, право власності на яке, після введення будинку в експлуатацію, мало бути оформлено на позивача, однак протиправно оформлено відповідачем на себе.
Згідно із ч. 1 ст. 81 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підстави своїх вимог або заперечень, надавши докази відповідно до вимог ст.ст. 77-80 Цивільного процесуального кодексу України.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 Цивільного процесуального кодексу України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.
Відповідно до частини першої статті 13 Цивільного процесуального кодексу України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Аналізуючи наявні у справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення вимог позивача ОСОБА_1 щодо витребування з з чужого незаконного володіння ТОВ «Юга-Групп» нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , - оскільки судом встановлено, що станом на день звернення з даним позовом до суду позивач не набувала право власності на спірний об'єкт нерухомого майна, попри повне інвестування об'єкту позивачем, тому порушене право позивача не підлягає захисту у обраний нею спосіб, у порядку віндикації.
Таким чином, ефективним та належним способом захисту прав сторони-покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру, є визнання права власності.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) виснувала, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об'єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.
Відповідно до положень ч. 1, 3 ст. 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юга-Групп» про витребування майна з чужого незаконного володіння, є необґрунтованим та таким, що не підлягає до задоволення в повному обсязі.
В порядку ч. 2 статті 141 Цивільного процесуального кодексу України, з огляду на повну відмову у задоволенні позову судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на позивача.
Відповідно до ч. 1, 4, 9 ст. 158 ЦПК України суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи. За результатами розгляду клопотання про скасування заходів забезпечення позову, вжитих судом, постановляється ухвала. У випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
Враховуючи наведене та керуючись ст. 13 Конституції України. ст.ст. 92, 328, 387, 397 Цивільного кодексу України, ст.ст. 2, 4, 6-13, 19, 82, 89, 133, 141, 158, 258, 259, 263-265, 268, 272, 273, 279, 352, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юга-Групп» про витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовити.
Скасувати заборону Товариству з обмеженою відповідальністю «Юга-Групп» та будь-яким третім особам здійснювати відчуження квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2900140280000, застосовану ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 25 березня 2024 року.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення.
Учасники справи мають право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення даного рішення суду.
Повний текст рішення суду складено 25 квітня 2024 року.
Суддя: В.І. Галаган