вул. Коцюбинського, 2А, м. Ужгород, 88000, e-mail: inbox@zk.arbitr.gov.ua, вебадреса: http://zk.arbitr.gov.ua
18 квітня 2024 р. м. Ужгород Справа № 907/34/24
Суддя Господарського суду Закарпатської області Лучко Р.М.,
за участю секретаря судового засідання - Піпар А.Ю.
Розглянув матеріали справи
за позовом Свалявської міської ради Закарпатської області, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області
до відповідача Фермерського господарства «Агро Свалява», м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області
про визнання припиненим права оренди та зобов'язання повернути земельну ділянку
та за зустрічним позовом Фермерського господарства «Агро Свалява», м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області
до відповідача Свалявської міської ради Закарпатської області, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області
про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобов'язання укласти додаткову угоду
За участю представників:
позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 в порядку самопредставництва;
відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) - не з'явився.
Свалявська міська рада Закарпатської області звернулася до Господарського суду Закарпатської області з позовною заявою до Фермерського господарства «Агро Свалява», в якій просить визнати припиненим право оренди земельної ділянки кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 загальною площею - 0,61 га, розташованої на території Свалявської міської ради Закарпатської області, за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5 Мукачівського району, Закарпатської області за Договором оренди земельної ділянки від 22.05.2015 року, державна реєстрація за №10932386 від 26.08.2015 року в реєстраційній службі Свалявського районного управління юстиції Закарпатської області та зобов'язання повернути вказану земельну ділянку позивачу за актом прийому-передачі.
Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №907/34/24 визначено головуючого суддю Лучка Р.М., що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19 січня 2024 року.
Ухвалою Господарського суду Закарпатської області від 24 січня 2024 року відкрито провадження у справі, постановлено розглянути спір за правилами загального позовного провадження, встановлено учасникам справи процесуальні строки для подання заяв по суті спору та призначено підготовче засідання на 21 лютого 2024 року.
У підготовчому засіданні 21 лютого 2024 року, за участю представника позивача ОСОБА_1 суд оголосив перерву до 26 лютого 2024 року.
У підготовчому засіданні 26 лютого 2024 року, заслухавши доводи та заперечення представників сторін, суд постанов ухвалу, якою поновив Фермерському господарства «Агро Свалява» строк пред'явлення зустрічної позовної заяви від 16.02.2024, визнавши поважними причини пропуску строку його пред'явлення; прийняв зустрічну позовну заяву від 16.02.2024 Фермерського господарства «Агро Свалява» до Свалявської міської ради Закарпатської області про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобов'язання укласти додаткову угоду до спільного розгляду з первісним позовом Свалявської міської ради Закарпатської області до Фермерського господарства «Агро Свалява» про визнання припиненим права оренди та зобов'язання повернути земельну ділянку, встановив сторонам процесуальні строки на подання зав по суті зустрічного позову, а також відклав підготовче засідання у справі на 21 березня 2024 року.
За наслідками проведеного у справі підготовчого провадження, з огляду на вирішення у підготовчому засіданні зазначених у частині 2 ст. 182 ГПК України питань, що підлягали з'ясуванню судом, ухвалою суду від 21.03.2024 постановлено підготовче провадження закрити та призначити судовий розгляд справи по суті 18.04.2024 року.
Присутній в судовому засіданні 18.04.2024 представник позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) вимоги первісного позову підтримує з визначених в позовній заяві підстав, просить його задовольнити, відмовивши в задоволенні вимог зустрічного позову.
Відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) в судовому засідання не з'явився, хоча про дату, час та місце розгляду справи ФГ «Агро Свалява» було повідомлене належним чином у встановленому законом порядку.
В той же час, в переддень судового засідання 18.04.2024 ФГ «Агро Свалява» через «Електронний суд» подано клопотання від 17.04.2024 про відкладення розгляду справи у зв'язку з зайнятість представника господарства адвоката Сочки В.І. в іншому судовому засіданні в Мукачівському міськрайонному суді Закарпатської області по розгляду справи №149/437/24, на підтвердження чого суду надано роздруківки з вебсайту «Судова влада України» з інформацією про розгляд справи №149/437/24.
Розглядаючи означене клопотання відповідача за первісним позовом, суд враховує наступне.
Відповідно до приписів ч.ч. 1, 3 ст. 56 ГПК України сторона, третя особа, а також особа, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи, може брати участь в судовому процесі особисто (самопредставництво) та (або) через представника. Юридична особа незалежно від порядку її створення бере участь у справі через свого керівника, члена виконавчого органу, іншу особу, уповноважену діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво юридичної особи), або через представника.
Представником у суді може бути адвокат або законний представник (ч. 1 ст. 58 ГПК України).
У зв'язку з наведеним, неможливість з'явитися в судове засідання одного представника господарства з урахуванням відсутності доказів неможливість забезпечити участь іншого представника та беручи до уваги можливість представлення інтересів юридичної особи через свого керівника, члена виконавчого органу, іншу особу, уповноважену діяти від її імені відповідно до закону, статуту, положення, трудового договору (контракту) (самопредставництво юридичної особи), не може бути визнано судом поважною причиною неявки в судове засідання, що виключає можливість відкладення розгляду справи відповідно до приписів п. 2 ч. 2 ст. 202 ГПК України.
Також, при розгляді означеного клопотання відповідача за первісним позовом суд зважає, що встановлення поважності причин неявки учасника справи є дискрецією суду, проте в будь-якому разі пов'язується з поданням таким учасником доказів на підтвердження причин неявки за наслідками оцінки яких судом й приймається рішення про поважність таких причин та, як наслідок відкладення судового засідання відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 202 ГПК України або про відсутність підстав вважати неявку поважною та розгляд справи за відсутності учасника згідно з приписами п. 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України.
Розглядаючи клопотання відповідача за первісним позовом про відкладення судового засідання у зв'язку з зайнятістю в іншому судовому процесі, суд констатує, що подані заявником на підтвердження означеного клопотання докази (роздруківки з вебсайту «Судова влада України» з інформацією про розгляд справи №149/437/24) не дають суду підстав встановити необхідність пріоритетної участі представника ФГ «Агро Свалява» адвоката Сочки В.І. в розгляді справи №149/437/24, в тому числі, з огляду на ту обставину, що адвокату не може бути невідомо, що встановлений в ч. 2 ст. 195 ГПК України строк розгляду даної справи по суті закінчується 20.04.2024 року.
Означене клопотання відповідача за первісним позовом не підлягає до задоволення судом також і з огляду на імперативні норми п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України, відповідно до яких суд розглядає справу за відсутності належним чином повідомленого про судове засідання учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки та беручи до уваги повторну неявку представника відповідача за первісним позовом в судові засідання.
При розгляді вказаного клопотання відповідача за первісним позовом суд також приймає до уваги, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, а основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Згідно з приписами ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, а тому відповідно до ст. 202 ГПК України та ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, з огляду на вищенаведене та ту обставину, що відповідно до ухвали суду від 21.03.2024 явка повноважних представників сторін в судовому засіданні не визнавалася обов'язковою, суд вважає за можливе розглянути справу без участі представника відповідача за первісним позовом.
Відповідно до ст. 233 ГПК України, рішення по даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих позивачем.
Щодо первісного позову.
Правова позиція позивача за первісним позовом.
Позов обґрунтовано порушенням відповідачем за первісним позовом встановленого в ст. 785 ЦК України, ст. 34 Закону України «Про оренду землі» обов'язку повернення земельної ділянки кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 загальною площею - 0,61 га з оренди у зв'язку з закінченням строку дії Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 року та нереалізацією Орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк, у зв'язку з чим Свалявська міська рада Закарпатської області просить суд визнати припиненим право оренди означеної земельної ділянки та зобов'язати ФГ «Агро Свалява» повернути її з оренди позивачу за первісним позовом.
Заперечення (відзив) відповідача за первісним позовом.
Фермерським господарством «Агро Свалява» не подано суду відзиву на первісний позов. Водночас, у встановлений для подачі такого відзиву строк (з урахуванням його поновлення судом) ФГ «Агро Свалява» звернулося до суду з зустрічною позовною заявою.
Щодо зустрічного позову.
Правова позиція позивача за зустрічним позовом.
Позовні вимоги зустрічного позову обґрунтовуються відсутністю заперечень Свалявської міської ради Закарпатської області впродовж місяця після закінчення 26.08.2023 Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 року щодо його поновлення та продовженням користування земельною ділянкою кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 ФГ «Агро Свалява» після закінчення строку дії договору, сплатою орендної плати, що за позицією позивача за зустрічним позовом є підставою визнання такого договору оренди поновленим та зобов'язання відповідача за зустрічним позовом укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди на строк до 26.08.2023 року.
Крім того, зазначає, що на спірній земельній ділянці кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 наявне належне ФГ «Агро Свалява» нерухоме майно, а саме, частково розміщені теплиці, які використовуються ним для здійснення господарської діяльності.
Заперечення (відзив) відповідача за зустрічним позовом.
Свалявська міська рада Закарпатської області у поданому суду відзиву на зустрічний позов заперечує проти задоволення зустрічних позовних вимог. Зазначає, зокрема, що позивачем за зустрічним позовом не подано відзиву на первісний позов, а відтак, не спростовано аргументи Свалявської міської ради Закарпатської області у спірних правовідносинах, а копії письмових доказів, які долучені до зустрічного позову є неналежним чином засвідчені.
Щодо фактичного змісту правовідносин відповідач за зустрічним позовом пояснює, що оскільки Договір оренди закінчився 26.08.2023 року і за місяць до закінчення Договору на адресу Свалявської міської ради Закарпатської області не надійшов лист-повідомлення (з проектом додаткової угоди) про намір скористатися правом продовження Договору оренди земельної ділянки площею 0,61, кадастровий номер 2124010100:02:041:0015, за адресою: АДРЕСА_1 , як це передбачено в ст.33 Закону України «Про оренду землі», то ФГ «Агро Свалява»« втратило своє переважне право на укладення Договору на новий строк, про що йому було надіслано Орендодавцем лист-повідомлення (заперечення) №02-13/3163 від 22.08.2023 року.
Зазначає, що 26.08.2023 року в Орендаря виник обов'язок повернути земельну ділянку Орендодавцю у комунальну власність, проте до цього часу зазначена земельна ділянка Свалявської міської ради не повернута у зв'язку із закінченням строку дії Договору оренди навіть після надсилання міською радою листа повідомлення (заперечення) про зобов'язання повернути земельну ділянку по акту прийому-передачі, а представник відповідача в зустрічній позовній заяві підтверджує, що Свалявська міська рада повідомила ФГ «Агро Свалява» листом-повідомленням (заперечення) про необхідність у 10-ти денний термін після припинення дії договору повернути земельну ділянку, тобто міською радою було дотримано процедуру відповідно до вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі».
Помилковими вважає міркування позивача за зустрічним позовом щодо автоматичного продовження попередніх договірних відносин, позаяк самим ФГ «Агро Свалява» не вжито заходів для реалізації свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, а визначене в ст. 126-1 ЗК України автоматичне поновлення договору оренди землі для сільськогосподарських потреб комунальної власності є неможливим.
Необґрунтованими та безпідставними вважає також доводи позивача за зустрічним позовом, що на земельній ділянці розміщене належне ФГ «Агро Свалява» нерухоме майно (теплиці), позаяк будь-яких доказів наявності такого нерухомого майна та/або реєстрації на нього права власності ФГ «Агро Свалява» не подано, а у міській раді відсутня будь-яка інформація (повідомлення) від Орендаря ФГ «Агро Свалява» щодо встановлення на земельній ділянці комунальної власності об'єктів нерухомого майна, в тому числі і теплиць.
Зауважує, що не може бути визнано належним доказом поданий позивачем за зустрічним позовом технічний паспорт, позаяк він не підтверджує наявність на спірній земельній ділянці нерухомого майна - теплиць, а зазначена на схемі даного технічного паспорту біля теплиць будівля Цеху по вирощуванні грибів (1972 рік побудови), - розташований на сусідній земельній ділянці, яка перебуває у приватній власності в ФГ «Агро Свалява», площа 0.55 га, кадастровий номер - 2124010100:02:041:0023, а не на спірній земельній ділянці площею 0,61 га, кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 за адресою АДРЕСА_2 .
В частині доводів ФГ «Агро Свалява» про сплату орендної плати повідомляє, що Свалявською міською радою було вжито всіх належних заходів щодо повідомлення ФГ «Агро Свалява» листом №02-13/583 від 08.02.2024 року про припинення безпідставного перераховування коштів до міського бюджету за вказану земельну ділянку.
Відповідь на відзив.
Позивачем за зустрічним позовом не подано суду відповіді на відзив на зустрічний позов відповідно до ст. 166 ГПК України.
ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ ОБСТАВИНИ СПРАВИ.
22 травня 2015 року на підставі рішення 14-ої сесії 6-го скликання Свалявської міської ради від 08.04.2015 №1188 між Свалявською міською радою, як Орендодавцем та Фермерським господарством «Закарпатшампіньйон» (зі зміненим відповідно до протоколу №3 загальних зборів засновників від 14.08.2020 найменуванням на ФГ «Агро Свалява»), як Орендарем укладено Договір оренди земельної ділянки (далі Договір), за умовами якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (п.п. 1.1., 2.1., 2.4. Договору).
Право власності Свалявської міської ради на земельну ділянку площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 підтверджується долученою до позову Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №358584535 від 15.12.2023 року (реєстраційний номер об'єкта 694072121240, дата реєстрації права власності - 28.07.2015, підстава реєстрації - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 23347463 від 03.08.2015).
За змістом п.п. 2.2., 2.3. Договору не земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 331 474,00 грн, а відповідно до п.п. 5.1., 5.2. Договору земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства; функціональне призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення.
Згідно з Актом про передачу та прийом земельної ділянки від 22.05.2015 на виконання умов Договору земельна ділянка площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 передана в оренду відповідачу.
Право оренди ФГ «Агро Свалява» на земельну ділянку зареєстроване 22.08.2015 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №23932080 від 26.08.2015), про що свідчить надана суду Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №358584535 від 15.12.2023 року.
Відповідно до п. 3.1. Договору він укладається строком на 7 років з дня його державної реєстрації, яка відповідно до змісту договору відбулася 26.08.2015 в реєстраційній службі Свалявського районного управління юстиції Закарпатської області за №10932386.
Позивач за первісним позовом стверджує, що з урахуванням наведених положень договору, а також беручи до уваги приписи п. 27 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України строк дії Договору закінчився 26.08.2023 та ФГ «Агро Свалява» не скористалося своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк відповідно до чинної редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у зв'язку з чим Орендарю 22.08.2023 було надіслано лист-повідомлення від 22.08.2023 за №02-13/3163 про припинення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 та необхідність повернення земельної ділянки площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 Орендодавцю за актом приймання-передачі, два примірники якого долучені Свалявською міською радою Закарпатської області до листа-повідомлення від 22.08.2023 за №02-13/3163.
Невиконання Орендарем означеного обов'язку слугувало підставою для звернення Орендодавця з даним позовом до суду, предметом якого Свалявська міська рада Закарпатської області визначила визнання припиненим права оренди означеної земельної ділянки та зобов'язання Орендаря - ФГ «Агро Свалява» повернути з оренди позивачу за первісним позовом земельну ділянку площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .
Орендар, в свою чергу, відповідно до змісту зустрічної позовної заяви просить суд визнати Договір оренди земельної ділянки від 22.05.2015 поновленим та зобов'язати Орендодавця укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди на строк до 26.08.2023 року.
Обґрунтовуючи підставність вимог зустрічного позову Орендар посилається на відсутність заперечень Свалявської міської ради Закарпатської області впродовж місяця після закінчення 26.08.2023 Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 року щодо його поновлення та продовження користування земельною ділянкою кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 ФГ «Агро Свалява» після закінчення строку дії договору, на підтвердження чого суду надано копії платіжних інструкцій №1326 від 29.08.2023, №1375 від 28.09.2023, №1412 від 26.10.2023, №1496 від 27.11.2023, №1566 від 26.12.2023, №1615 від 31.01.2024 про сплату орендної плати за землю за період з липня по грудень 2023 року.
Крім того, на підтвердження підставності зустрічних позовних вимог ФГ «Агро Свалява» надано суду копію технічного паспорту №11971 від 26.01.2024 на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 .
Таким чином, з урахуванням поданих у справі первісного та зустрічного позовів предметом розгляду судом є встановлення наявності підстав для поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.05.2015 та, відповідно, визначення наявності чи відсутності підстав вважати припиненим в Орендаря права оренди земельною ділянкою площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 та наявності обов'язку повернути земельну ділянку з оренди власнику.
Відповідно до частини першої статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Положеннями частини другої статті 19 Конституції України унормовано, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Стаття 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначає, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначеними Конституцією України, цим та іншими законами.
Статтею 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Згідно з частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі« визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Отже, до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі«.
Орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Станом на час виникнення спірних правовідносин між сторонами щодо поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом укладення додаткової угоди правовідносини щодо поновлення договорів оренди регулювалися положеннями ст.32-2 Закону України «Про оренду землі», ст. 126-1 Земельного кодексу України (надалі - ЗК України), а переважне право укладення договорів оренди на новий строк здійснюється відповідно до ст. 33 «Про оренду землі».
В той же час, відповідні редакції ст.ст. 32-2, 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 126-1 ЗК України набрали чинності з 16.01.2020 та викладені в редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (надалі - Закон №340-IX), відповідно до п.п. 9 п. 8 якого Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» доповнено, зокрема, абзацом четвертим, за змістом якого правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній до 16.07.2020), мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Згідно з ч.ч. 2-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній до 16.07.2020) Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній до 16.07.2020) встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 №340-ІХ, який набрав чинності 16.01.2020 істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі« (доповненого Законом №340-ІХ) правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 N 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.
Таким чином, відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України «Про оренду землі«. Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Наведена правова позиція щодо застосування ст. 126-1 ЗК України, ст. 33, абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» викладена в постанові Верховного суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 та підлягає врахуванню судом при вирішенні даного спору, зокрема, щодо заявлених вимог зустрічного позову, які стосуються можливості поновлення в серпні 2023 року договору оренди землі за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка діяла до 16.01.2020 року.
За встановлених у справі обставин Договір оренди земельної ділянки від 22.05.2015 укладено між сторонами строком на 7 років з дня його державної реєстрації (п. 3.1. Договору), а відтак, з урахуванням проведення такої реєстрації Свалявським районним управлінням юстиції Закарпатської області 26.08.2015 (№10932386) строк Договору оренди закінчувався 26.08.2022 та з урахуванням чинної на цю дату редакції п. 27 Перехідних положень ЗК України (відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 №2145-ІХ) Договір оренди вважається поновленим на 1 рік, тобто до 26.08.2023 року, що не заперечується сторонами у справі.
З урахуванням наведеного, до спірних між сторонами правовідносин підлягає застосуванню чинна на серпень 2023 року редакція ст. 33 Закону України «Про оренду землі», частиною першою якої визначено право орендаря, який належним чином виконував обов'язки за договором оренди на укладення договору оренди на новий строк, а не поновлення договору оренди.
Порядок реалізації Орендарем такого переважного права врегульовано в ч.ч. 2-5, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в актуальній редакції), за якими:
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (ч. 2).
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (ч. 3).
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (ч. 9).
Таким чином, виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про укладення договору оренди землі на новий строк або про наявність заперечень щодо такого укладення з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини.
У зв'язку з викладеним, суд висновує, що для реалізації Орендарем права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:
- орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди;
- до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлений договором строк (але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі) про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
- до листа-повідомлення орендар додав проект договору;
- Орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в укладенні договору оренди на новий строк.
Відсутність будь-якого з наведених юридичних фактів виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Матеріали справи не містять будь-яких доказів реалізації (чи наміру реалізації) Орендарем переважного права на поновлення Договору оренди (як вважає Орендар) чи на укладення договору оренди землі (як визначає чинна редакція ст. 33 Закону України «Про оренду землі») на новий строк, що унеможливлює, з урахуванням наведених вище норм законодавства та правових висновків щодо їх застосування задоволення позову, пов'язаного з реалізацією Орендарем встановленого в ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважного права, оскільки самим Орендарем було порушено процедуру його реалізації.
При цьому, відсутність відповідного звернення Орендаря до Орендодавця з пропозицією укладення договору оренди на новий строк та з долученням відповідного проекту договору унеможливлює виконання Орендодавцем, як власником земельної ділянки, дискреційних повноважень, що встановлені в ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» на розгляд проекту договору, перевірку його на відповідність вимогам закону, узгодження з Орендарем істотних умов тощо.
З урахуванням наведеного, судом встановлено недотримання ФГ «Агро Свалява» встановленого в ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядку реалізації переважного права на укладення Договору оренди від 22.05.2015 на новий строк, термін реалізації якого для господарства закінчився 27.07.2023 (тридцятиденний строк до закінчення строку Договору оренди землі від 22.05.2015), у зв'язку з чим не підлягають судовому захисту вимоги ФГ «Агро Свалява», пов'язані з відсутністю встановлених порушень прав та інтересів позивача за зустрічним позовом (відсутнє порушене право), а відтак, в задоволенні зустрічного позову належить відмовити.
Відхиляються судом, при цьому посилання ФГ «Агро Свалява» на ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла до 16.01.2020), позаяк за встановленими вище обставинами означені норми не підлягають застосуванню до правовідносин з приводу поновлення договорів оренди землі, які виникають з дати набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству« від 05.12.2019 №340-ІХ, що підтверджується й судовою практикою застосування означених норм судом касаційної інстанції (постанова Верховного суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21).
Водночас, суд звертає увагу позивача за зустрічним позовом, що положення ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла до 16.01.2020) також не обумовлювали автоматичного поновлення договору оренди та передбачали необхідність реалізації Орендарем переважного права на поновлення договору оренди за встановленою в ч.ч. 1-5 даної статті процедурою.
Так, у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 зазначено таке:
«Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону N 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов'язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах N 313/350/16-ц і N 159/5756/18)».
Крім того, пункти 41 та 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі №903/1030/19 містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій-восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
В той же час, виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18, від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:
- орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди;
- до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
- Орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
- Орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди).
Відсутність будь-якого з наведених юридичних фактів виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Крім того, суд вважає за необхідне звернути увагу позивача за зустрічним позовом, що відповідно до викладеної в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №908/299/18 правової позиції щодо застосування попередньої редакції ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у випадку якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту (близькі за змістом висновки у постанові ВП ВС від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц).
Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов'язків сторін за статтею 11 цього Кодексу, а сама додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
Всупереч викладеному, ФГ «Агро Свалява» в зустрічному позові просить суд визнати Договір оренди земельної ділянки від 22.05.2015 поновленим та зобов'язати Свалявську міську раду Закарпатської області укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди на строк до 26.08.2023, що не відповідає ні встановленим в спірних правовідносинах способам захисту Орендарем свого переважного права, ні фактичному змісту правовідносин між сторонами, за якими поновлення договору оренди в серпні 2023 року можливе з підстав, встановлених в ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі», ст. 126-1 ЗК України, а за змістом приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в орендаря наявне переважне право не на поновлення договору оренди, а на його укладення на новий строк, доказів реалізації якого ФГ «Агро Свалява» також суду не надано.
В даному контексті суд погоджується з аргументами відповідача за зустрічним позовом щодо встановленої в абз. 2 ч. 1 ст. 126-1 ЗК України заборони поновлення договору оренди земельних ділянок комунальної власності, а доказів наявності на земельній ділянці площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 належних ФГ «Агро Свалява» об'єктів нерухомого майна, зокрема, зазначених у зустрічному позові теплиць, - суду не надано.
Так, за встановленими в описовій частині даного рішення обставинами на час надання в оренду земельної ділянки кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 на ній були відсутні об'єкти нерухомого майна (п. 2.2. Договору), а доказів набуття фермерським господарством права власності на новостворене нерухоме майно, яке б знаходилося на спірній земельній ділянці в розумінні ст. 331 ЦК України (в тому числі, але не виключно його будівництва, введення в експлуатацію, реєстрацію права власності) позивачем за зустрічним позовом суду не надано.
Не може вважатися таким доказом долучений позивачем за зустрічним позовом Технічний паспорт №11971 від 26.01.2024 на об'єкт нерухомого майна, позаяк сам технічний паспорт є документом технічної інвентаризації, ане правовстановлюючим чи правопідтверджуючим документом.
Водночас, суд зважає, що відомості Технічного паспорту №11971 від 26.01.2024 не підтверджують розташування об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці кадастровий номер 2124010100:02:041:0015, оскільки стосуються адреси розташування об'єкта: АДРЕСА_2 , а зазначений на схематичному плані даного технічного паспорту об'єкт нерухомості «Цех по вирощуванні грибів» за встановлених у справі обставин розташований на сусідній до спірної в даній справі земельній ділянці кадастровий номер 2124010100:02:041:0023, яка належить ФГ «Агро Свалява» на праві приватної власності (інформаційна довідка з ДЗК від 29.02.2024).
Крім того, суд зважає, що поданий ФГ «Агро Свалява» Технічний паспорт №11971 від 26.01.2024 не підтверджує, а навпаки спростовує посилання позивача за зустрічним позовом на знаходження на земельній ділянці кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 нерухомого майна - теплиць, позаяк відповідно до зазначених в техпаспорті «Експлікації приміщень», «Характеристики приміщень», - теплиці №№1-7 є об'єктами без фундаменту, з металевим каркасом та плівкою, що виключає можливість їх віднесення до об'єктів нерухомого майна за диспозицією ст. 181 ЦК України.
В будь-якому разі суд звертає увагу позивача за зустрічним позовом, що відповідно до ст. 376 ЦК України спорудження нерухомого майна на земельній ділянці, яка не відведена для цієї мети або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи вважається самочинним будівництвом, а особа, яка його здійснила чи здійснює не набуває право власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦК України) та не може розраховувати на судовий захист прав, що пов'язані зі здійсненням такого самочинного будівництва.
Даючи оцінку аргументам позивача за зустрічним позовом щодо сплати орендної плати після закінчення строку дії Договору оренди, суд зауважує, що наведена обставина сама по собі не є підставою для продовження договірних відносин, а внесені ФГ «Агро Свалява» грошові кошти можуть вважатися платою за фактичне користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.
Надаючи оцінку підставам заявлених вимог первісного позову, суд враховує наступне.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (частина перша статті 31 Закону України «Про оренду землі»).
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки (стаття 34 Закону України «Про оренду землі»).
За встановленими судом обставинами строк Договору оренди земельної ділянки закінчився 26.08.2023, а положеннями п. 7.1. Договору встановлено обов'язок Орендаря після припинення договору оренди в десятиденний строк за актом приймання-передачі повернути Орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він її одержав в оренду.
Відповідачем за первісним позов не надано суду будь-яких доказів виконання ФГ «Агро-Свалява» встановленого в ст. 34 Закону України «Про оренду землі», п. 7.1. Договору обов'язку повернення Свалявській міській раді Закарпатської області з оренди земельної ділянки площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , а аргументи Орендаря щодо наявності підстав для поновлення договору оренди відхилені судом під час розгляду вимог зустрічного позову.
У зв'язку з викладеним, в ході розгляду справи підтверджується наявність в позивача за первісним позовом, як власника земельної ділянки площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 та Орендодавця за Договором оренди, порушеного права у зв'язку з неповернення Орендарем у встановленому порядку такої земельної ділянки з оренди.
При оцінці обраного позивачем за первісним позовом способу захисту порушеного справа та тієї обставини, у який спосіб Орендар повинен повернути отриману в користування земельну ділянку Орендодавцю суд враховує правовий висновок, наданий Верховним Судом у постанові від 26 травня 2020 року у справі № 921/613/17-г/17 згідно з яким закон пов'язує виникнення права оренди земельної ділянки з моментом державної реєстрації цього речового права, а з моменту реєстрації припинення речового права оренди земельна ділянка вважається повернутою.
За встановленими в даній справі обставинами, на час розгляду справи судом право оренди ФГ «Агро Свалява» земельної ділянки, кадастровий номер: 2124010100:02:041:0015 загальною площею - 0,61 га, розташованої на території Свалявської міської ради Закарпатської області, за адресою: АДРЕСА_1 зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №358584535 від 15.12.2023 року), відомості про припинення права оренди землі в реєстрі відсутні, у зв'язку з чим суд висновує, що земельна ділянка як юридично, так і фактично є не повернутою її власникові, а збереження відомостей у державному реєстрі про державну реєстрацію права оренди ФГ «Агро Свалява» є порушенням прав власника на розпорядження своїм майном, зокрема, згідно з наданими представником позивача поясненнями перешкоджає можливості передачі права оренди земельною ділянкою на земельні торги.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що однаково означає як наявність права, так і його відсутність або й відсутність обов'язків.
В пункті 59 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 905/2260/17 зазначено, що приписи, зокрема, статті 16 ЦК України не передбачають такого способу захисту права та інтересу як визнання договору припиненим, а реалізація таких способів захисту як зміна або припинення правовідношення може відбуватися шляхом розірвання договору. Звертаючись до суду з вимогою про визнання договору припиненим, позивач прагне досягнути юридичної визначеності у відносинах з відповідачем, тобто прагне отримати підтвердження судом припинення певних прав іншої сторони договору. У такому разі належним способом захисту є визнання відсутності права відповідача.
Спосіб захисту права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала потреби у повторному зверненні до суду. Тому спосіб захисту, передбачений пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України, може застосовуватися для захисту інтересу в юридичній визначеності лише в разі неможливості захисту позивачем його права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21)).
Передбачений у пункті 1 частини другої статті 16 ЦК України спосіб захисту цивільних прав та інтересів може стосуватися визнання як наявності права, так і його відсутності. Визнання права у позитивному значенні (визнання існуючого права) та у негативному значенні (визнання відсутності права та відповідного йому обов'язку) є способом захисту інтересу позивача у юридичній визначеності (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.14) та від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункти 54-56)).
Підсумовуючи викладене, виходячи із загальних засад цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист в суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті 3, 12-15, 20 ЦК України), потрібно зробити висновок про те, що в разі невизнання орендарем припинення його права оренди, порушене право орендодавця підлягає захисту судом шляхом визнання припинення такого права на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України.
Такі висновки в цілому узгоджуються з позицією Верховного Суду, що викладена у постановах від 03 червня 2020 року у справі № 282/773/18-ц, від 17 липня 2020 року у справі № 282/774/18, від 20 січня 2021 року у справі № 282/1732/18, від 28.09.2022 у справі № 663/1651/21 і суд вважає її релевантною до застосування в спірних правовідносинах.
Таким чином, порушене право Орендодавця в спірних правовідносинах підлягає судовому захисту за його позовом шляхом визнання права орендаря таким, що припинене і суд вважає означений спосіб ефективним та таким, що відповідає характеру порушення прав та інтересів позивача за первісним позовом, який, окрім фактичного повернення земельної ділянки з оренди бажає досягти юридичної визначеності у правовідносинах з відповідачем за первісним позовом та на підставі судового рішення про припинення права оренди здійснити державну реєстрацію такого припинення.
При цьому, суд враховує, що відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення про припинення речового права (в тому числі й оренди) є підставою для проведення державної реєстрації припинення такого права.
Тобто означений спосіб судового захисту є спеціальним, визначений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а відтак, позовні вимоги первісного позову в цій частині підлягають до задоволення судом.
Резюмуючи викладене, з урахуванням встановлених судом обставин припинення 26.08.2023 Договору оренди земельної ділянки площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено, з огляду на невиконання ФГ «Агро Свалява», як Орендарем, свого обов'язку з повернення об'єкта оренди його власнику, суд доходить до переконливого висновку про наявність правових підстав для зобов'язання відповідача в примусовому порядку повернути земельну ділянку, яка була предметом договору, її власнику - Свалявській міській раді Закарпатської області у визначений п. 7.1. Договору спосіб - за актом приймання-передачі, а відтак, вимоги первісного позову як обґрунтовано заявлені, підтверджені належними та допустимими доказами підлягають до задоволення судом.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Положеннями статей 13-14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
В той же час, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Частиною 1 ст. 73 ГПК України унормовано, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно зі ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Сторонами у справі не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження наявності інших обставин ніж ті, що досліджені судом, а відтак, зважаючи на зазначене вище, первісні позовні вимоги як обґрунтовано заявлені, підтверджені належними та допустимими доказами підлягають до задоволення судом, а в задоволенні вимог зустрічного позову належить відмовити.
Розподіл судових витрат.
Судові витрати позивача за первісним позовом по сплаті судового збору на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача за первісним позовом, а сплачений позивачем за зустрічним позовом судовий збір за розгляд вимог зустрічного позову покладається судом на самого позивача за зустрічним позовом.
В той же час, з урахуванням ч. 3 ст. 4 Закону України «Про судовий збір» зайво сплачений позивачем судовий збір в розмірі 1211,20 грн може бути повернутий з Державного бюджету України Свалявській міській раді Закарпатської області в порядку п. 1 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про судовий збір» за клопотанням органу місцевого самоврядування.
Враховуючи наведене та керуючись статтями 2, 13, 42, 46, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 80, 126, 129, 180, 221, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Первісний позов задовольнити.
2. Визнати припиненим право оренди Фермерського господарства «Агро Свалява» (89300, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області, вул. Робітнича, буд. №5/1, код ЄДРПОУ 37072568) земельної ділянки, кадастровий номер: 2124010100:02:041:0015 загальною площею - 0,61 га, розташованої на території Свалявської міської ради Закарпатської області, за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5 Мукачівського району, Закарпатської області за Договором оренди земельної ділянки від 22.05.2015 року, державна реєстрація за №10932386 від 26.08.2015 року в реєстраційній службі Свалявського районного управління юстиції Закарпатської області.
3. Зобов'язати Фермерське господарство «Агро Свалява» (89300, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області, вул. Робітнича, буд. №5/1, код ЄДРПОУ 37072568) повернути за актом прийому-передачі Свалявській міській раді Закарпатської області (89300, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області, пл. Головна, буд. 1, код ЄДРПОУ 04053884) земельну ділянку площею 0,61 га кадастровий номер 2124010100:02:041:0015 для ведення фермерського господарства, що знаходиться за адресою: м. Свалява, вул. Робітнича, 1/5.
4. В задоволенні зустрічного позову відмовити.
5. Стягнути з Фермерського господарства «Агро Свалява» (89300, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області, вул. Робітнича, буд. №5/1, код ЄДРПОУ 37072568) на користь Свалявської міської ради Закарпатської області (89300, м. Свалява Мукачівського району Закарпатської області, пл. Головна, буд. 1, код ЄДРПОУ 04053884) 4844,80 грн (чотири тисячі вісімсот сорок чотири гривні 80 копійок) в повернення сплаченого судового збору.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
На підставі ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення Господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду згідно ст. 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного Господарського суду.
Повне судове рішення складено та підписано 23 квітня 2024 року.
Суддя Лучко Р.М.