донецький апеляційний господарський суд
Постанова
Іменем України
12.10.2010 р. справа №17/127д/10
Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого:
суддів , Дучал Н.М.
за участю представників:
від позивача:не з'явився
від відповідача:не з'явився
розглянувши у відкритому
судовому засіданні апеляційну скаргуПриватного підприємця ОСОБА_2 м.Мелітополь
на рішення
господарського суду Запорізької області
від16 серпня 2010р.
по справі№17/127д/10 (суддя Корсун В.Л.)
за позовомПриватного підприємця ОСОБА_2 м.Мелітополь
доМелітопольської міської ради м.Мелітополь
провизнання недійсними договору оренди земельної ділянки №605 від 15.08.2002р. та додаткової угоди від 2009р. до договору оренди земельної ділянки №605 від 15.08.2002р.
Приватний підприємець ОСОБА_2 м.Мелітополь звернувся до Мелітопольської міської ради з позовом про визнання недійсними договору про оренду земельної ділянки №605 від 15.08.2002р. та додаткової угоди від 2009р. до договору оренди земельної ділянки №605 від 15.08.2002р.
Рішенням господарського суду Запорізької області від 16.08.2010р. в задоволенні позовних вимог було відмовлено.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати оспорюване судове рішення та прийняти нове - про задоволення позовних вимог.
В обґрунтування своєї позиції скаржник посилається на порушення судом норм матеріального права.
В спірному договорі оренди міститься посилання на так звану «ідеальну частку»земельної ділянки, поняття якої відсутнє в чинному законодавстві і не може бути предметом договором оренди.
На земельній ділянці, переданій позивачу за договором оренди, розташоване не тільки вбудоване приміщення, що належить ПП ОСОБА_2 на праві власності, але й інші квартири, власниками яких сплачується відповідна плата і користування тієї ж земельної ділянкою.
Додаткова угода не підлягала держави реєстрації, а тому є недійсною. Крім того, додаткова угода укладена між ОСОБА_2 (як фізичною особою) та Мелітопольською міською радою, тоді як договір оренди земельною ділянки укладений між ПП ОСОБА_2 та відповідачем. Наведені обставини є підставою для визнання її недійсною.
В судове засідання від 12.10.2010р. представники сторін не з'явились. Неявка у судове засідання представників сторін не тягне за собою перенесення розгляду справи на інші строки, тому справу розглянуто за наявними в ній матеріалами, а повний текст постанови направляється сторонам в установленому порядку.
Колегія суддів Донецького апеляційного господарського суду відповідно до ст.101 Господарського процесуального кодексу України, на підставі встановлених фактичних обставин, переглядає матеріали господарської справи та викладені в скарзі доводи щодо застосування судом при розгляді норм матеріального та процесуального права, що мають значення для справи. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Відповідно до ст. 81-1 Господарського процесуального кодексу України здійснено запис судового засідання за допомогою засобів технічної фіксації та складено протокол.
Розглянувши матеріали господарської справи, апеляційну скаргу, відзив, заслухавши у судовому засіданні повноважних представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила.
Мелітопольською міською радою (далі -орендодавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_2 (далі -орендар) підписаний договір оренди земельної ділянки від 12.08.2002р., згідно якого орендодавець на підставі рішення сесії Мелітопольскої міської ради №1/36 від 26.06.2002р. передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (кадастровий номер 2310700000.02.006.0066)
Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Мелітопольського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №6743 від 12.08.2002р. Крім того, договір зареєстрований в Мелітопольському виконавчому комітеті, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинений запис №605 від 15.08.2002р.
В пункті 1.2 цього договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка площею ідеальної частки 0,008846га (загальна площа земельної ділянки складає 0,357123га) під благоустрій, у стані, придатному для її цільового призначення.
Згідно пункту 1.5 договору оренди земельної ділянки цільове призначення земельної ділянки - розміщення житлового будинку з вбудованим приміщенням магазину. Як вбачається зі змісту пункту 2.1 договору, він укладений на 40 (сорок) років, починаючи з дати його державної реєстрації.
В розділі 3 сторони визначили, що орендна плата встановлена у розмірі 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки, що в 2002р. становить 448грн.32коп. за один календарний рік. Орендна плата вноситься орендарем щомісячно в розмірі 1/12 частини від загальної річної орендної плати на розрахунковий рахунок міського бюджету протягом 30 календарних днів, наступних за останнім днем звітного місяця.
Згідно з пунктом 4.4 договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний, зокрема, додержуватись режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційної та історик культурного призначення, вимог екологічної безпеки землекористування збереження родючості державних норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови.
У разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язаний повернути земельну ділянку в стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому ви одержав її в оренду, та придатному для її подальшого використання.
Як вбачається зі змісту розділу 6 договору існують певні правові обмеження та обтяження відносно користування цією земельною ділянкою: зміна цільового використання земель; заборона будівництва без згоди орендодавця; зміна зовнішнього виду нерухомого майна. Земельна ділянка, що передається в оренду, під забороною (арештом), в заставі не перебуває, не обтяжена правам третіх осіб, судових спорів не ведеться.
За невиконання зобов'язань цього договору, у тому числі за зміну або розірванні договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законам України. Ризик випадкового пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар.
Невід'ємною частиною договору оренди є план земельної ділянки, доданий до матеріалів справи.
За приписами статті 93 Земельного кодексу України (в редакції, яка діяла на час укладання договору оренди), право оренди земельної ділянки - це засноване на договори строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві хтя провадження підприємницької та іншої діяльності. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.
Статтею 7 Закону України «Про оренду землі»(в редакції, яка діяла на час укладання договору оренди) передбачено, зокрема, що орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, цим та іншими законами України та договором оренди землі. Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, є рішення орендодавця.
Особливості передачі в оренду земельних ділянок із земель державної і комунальної власності, врегульовані ст. 124 Земельного кодексу України. Так, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно із ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням: на строк до 5 років - за бажанням однієї із сторін договору; на строк більше 5 років - в обов'язковому порядку.
Термін договору оренди земельної ділянки визначається за погодженням сторін, але не більш як на п'ятдесят років. істотними умовами договору оренди земельної ділянки згідно з приписами статті 14 Закону України «Про оренду землі»є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.
Як вбачається зі змісту оспорюваного договору, сторонами були визначені всі суттєві умови, передбачені нормами Закону України «Про оренду землі»№161-XIV від 06.10.1998р. (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до положень статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Позивач вказує, що поняття ідеальна частка земельної ділянки відсутня в чинному законодавстві і не може бути предметом договору оренди, оскільки об'єктом договору оренди може бути тільки земельна ділянки з визначеними межами і розташуванням.
Підставою для укладання договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, є рішення орендодавця.
В даному випадку, це -рішення Мелітопольської міської ради №1/36 від 26.06.2002р., яким вирішено затвердити проекти відведення земельної ділянки з висновками державної землевпорядної експертизи матеріали інвентаризації земельної ділянки під викупленим об'єктом. Вилучити із земель запасу земельну ділянку та надати в оренду ПП ОСОБА_2 по АДРЕСА_1, площа ідеальної частки 88,46 кв.м від загальної площі земельної ділянки під розміщення вбудованого приміщення магазину строком на 40 років.
Мелітопольською міською філією Державного підприємства «Запорізький регіональний Центр Державного земельного кадастру»був розроблений проект відведення земельної ділянки ПП ОСОБА_2 площею ідеальної частки 88,46м2 по АДРЕСА_1.
Розрахунок ідеальної частки земельної ділянки вбудованого приміщення магазині був здійснений на підставі норм Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання їх у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків», затвердженого спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Держжитлокомунгоспу України та Фонду державного майна України від 05.04.1996р. №31/30/53/396 (зареєстровано в Міністерстві юстиції 26 квітня 1996р. за №203/1228) (чинного на момент укладення спірного договору), та відповідно до Технічних вказівок щодо визначення меж земельних ділянок спільної та спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб на забудованій території у населених пунктах, затверджених Держкомземом України 18.05.1998р.
Проект відведення земельної ділянки підготовлений на підставі позитивних висновків комунальних служб міста, погоджуючи землеволодіння: головного Управління архітектури та містобудування; Мелітопольської міжрайонної інспекції екологічної безпеки; міської санепідемстанції; відділу культури; Мелітопольського міського Управління земельних ресурсів.
Розрахунок річної орендної плати за земельну ділянку по АДРЕСА_1, площею 88,46кв.м виконаний Мелітопольським міським управлінням земельних ресурсів, згідно з Законом України «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про плату за землю" та рішенням 26 сесії міської ради 23 скликання №2/28 від 28.03.2001р. (довідка №1748 про грошову оцінку з додатком).
Згідно висновку Мелітопольського міського управлінням земельних ресурсів ви 15.02.02 №24, розглянуті матеріали відведення земельної ділянки загальною площею 357 23 кв.м, у т.ч. ідеальна частка земельної ділянки площею 88,46 кв.м відповідають вимогам земельного законодавства.
Як зазначалось вище, істотною умовою договору оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). Це означає, що в оренду може передаватися лише земельна ділянка, яка відведена в натурі. Місце розташування земельної ділянки позначається поштовою адресою. Розмір земельної ділянки визначається в гектарах.
На підставі спірного договору позивачу передано в оренду земельна ділянка, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, площею ідеальної частки 0,008846 га. Таким чином, в спірному договорі оренди міститься істотна умова - об'єкт оренди.
Оскільки договір оренди земельної ділянки від 12.08.2002р. укладений відповідно до приписів законодавства, судова колегія погоджується з висновком господарського суду про відсутність правових підстав для визнання його недійсним.
Позивач також наполягав на визнанні недійсною додаткової угоди від 2009р. до договору оренди земельної ділянки, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що ця угода була підписана між громадянином ОСОБА_2 та Мелітопольською міською радою.
З урахуванням положень Цивільного кодексу України фізичною особою є кожна людина, а фізичною особою - підприємцем являється лише та особа, яка пройшла державну реєстрацію на право і здійснювати підприємницьку діяльність та яка отримала свідоцтво про державну реєстрацію.
Стаття 51 Цивільного кодексу України передбачає, що до підприємницької діяльності фізичних осіб застосовуються нормативно-правові акти, що регулюють підприємницьку діяльність юридичних осіб.
Як вбачається зі змісту оспорюваної угоди, вона є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки від 12.08.2002р. зареєстрованого за №605 від 15.08.2002р. Цим договором земельна ділянка (кадастровий номер №12310700000.02.006.0066) надавалась в оренду Приватному підприємцю ОСОБА_2.
Оспорюванню додатковою угодою вносились зміни до договору оренди земельної ділянки, зокрема, в частині розміру річної орендної плати.
Відповідно до положень статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Пунктом 17 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №2073 від 25.12.1998р., встановлено, що у разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації. Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.
За приписами статті 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Статтею 640 Цивільного кодексу України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Докази нотаріального посвідчення та здійснення державної реєстрації додаткової угоди від 2009р. до договору оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (кадастровий номер 2310700000.02.006.0066) від 15.08.2002р. №605 в матеріалах справи відсутні.
Таким чином, оспорювана додаткова угода від 2009р. не є укладеною. Оскльки не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено, господарським судом правомірно залишені без задоволення позовні вимоги і в цій частині.
З огляду на наведене, судова колегія Донецького апеляційного господарського суду визначила, що доводи заявника, викладені в апеляційній скарзі не обґрунтовані, не доведені належними та допустимими доказами в розумінні статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України та спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.
Твердження заявника апеляційної скарги про порушення і неправильне застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення не знайшли свого підтвердження, в зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування рішення господарського суду Запорізької області від 16.08.2010р. у справі №17/127д/10 колегія суддів апеляційної інстанції не вбачає.
Результати розгляду апеляційної скарги оголошені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 49, 99, 101, 102, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Донецький апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Приватного підприємця ОСОБА_2 м.Мелітополь на рішення господарського суду Запорізької області від 16.08.2010р. у справі №17/127д/10 - залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Запорізької області від 16.08.2010р. у справі №17/127д/10 - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.
Головуючий
Судді:
Н.М. Дучал
Надруковано: 5 прим.
1. позивачу
2. відповідачу
3 у справу
4 ДАГС