С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
вул. Максима Кривоноса, 25, м. Київ, 03037; тел. (044) 249-79-26, факс:249-79-28;
вул. Грушецька, 1, м. Київ, 03113; тел.: (044) 456-51-65; факс: 456-93-08
e-mail:inbox@sl.ki.court.gov.ua, web: https://sl.ki.court.gov.ua
Код ЄДРПОУ: 02896762
Провадження 2/760/928/23
В справі 760/24943/20
І . Вступна частина
07 березня 2023 року в місті Києві
Солом'янський районний суд м. Києва
у складі головуючого судді Коробенка С.В.,
за участю секретаря Семененко А.Д.,
представника Позивача - ОСОБА_3,
представника Відповідача-1 - Мірводи А.М.
розглянув у судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування держаної реєстрації права власності, терті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокудіна Людмила Дмитрівна.
ІІ. Описова частина
В листопаді 2020 року ОСОБА_1 звернулася в Солом'янський районний суд м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» з вимогами про:
- витребування з чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «СОЛ-ПРОПЕРТІ» квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2160938180000), на користь ОСОБА_1 ;
- скасування державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «СОЛ-ПРОПЕРТІ» на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2160938180000), запис № 38042940 від 04.09.2020, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дарією Володимирівною.
Свої вимоги Позивачка обгрунтовує наступним.
Позивачка зазначає, що 24 вересня 2020 року її представник виявив в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «СОЛ-ПРОПЕРТІ» на квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2160938180000). Запис внесений 04.09.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дарією Володимирівною.
При цьому, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна міститься запис про обтяження № 7554623, зареєстроване приватним нотаріусом Прокудіною Л.Д. 11.07.2008 на підставі договору іпотеки № 2824 від 11.07.2008 (далі - «Договір іпотеки»), укладеного ОСОБА_2 з АКІБ «УкрСиббанк».
Також, як зазначає Позивачка, в Державному реєстрі іпотек міститься запис обтяження № 7554696, підставою для обтяження в якому зазначено договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, № 5207-5208 від 12.12.2011, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Саенком Е.В. Іпотекодержателем за вказаним договором зазначено Товариство з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» (код ЄДРПОУ: 37825968).
Позивач звертає увагу суду, що вона не була обізнана про укладення її чоловіком Договору іпотеки, предметом якої є Квартира, свою згоду на укладення такого правочину не надавала. Державна реєстрація права власності на Квартиру за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» була проведена з грубим порушенням чинного законодавства, є незаконною та такою, що грубо порушує права та законні інтереси Позивача, враховуючи наступне.
Так, Позивачка вказує, що 20 серпня 1993 року між нею та ОСОБА_2 було укладено шлюб.
11 березня 1996 Квартира була приватизована ОСОБА_2 , що підтверджується свідоцтвом про право власності на житло № 12646 від 11.03.1996.
Таким чином, квартира набута ОСОБА_2 за час шлюбу, а тому є спільною сумісною власністю подружжя.
Проте, Позивачка, як вона вказує, не надавала своєї згоди на укладення Договору іпотеки, предметом якого є Квартира, не була обізнана про наявність будь-яких кредитних зобов'язань свого чоловіка та факт укладення Договору іпотеки.
Зазначає, що ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, а 09.12.2014 вона звернулась до П'ятої Київської державної нотаріальної контори щодо прийняття спадщини після смерті чоловіка.
Позивачка вказує, що їй стало відомо з державних реєстрів, що АКІБ «УкрСиббанк» відступило права вимоги за Договором іпотеки на користь ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» 12 грудня 2011 року.
В свою чергу з Інформаційної довідки з Державного реєстру вбачається, що перший запис про право власності на спірну квартиру було внесено приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В. з відкриттям розділу та реєстрацією об'єкта нерухомого майна за номером 2160938180000 на підставі договору купівлі-продажу за ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ».
З вищевказаного вбачається, як стверджує Позивач, що спірне майно відчужене іпотекодержателем ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», шляхом укладення договору купівлі-продажу, серія та номер: 1651, від 04.09.2020, що посвідчений приватним нотаріусом Київського МНО Пономарьовою Д.В., з ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ», на підставі іпотечного застереження.
При цьому Позивачка звертає увагу суду на те, що звернення стягнення на Квартиру шляхом укладення договору купівлі-продажу було здійснено під час дії мораторію, встановленого Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» № 1304-VII від 03.06.2014, під який підпадає квартира, що є предметом іпотеки.
ОСОБА_1 наполягає на тому, що звернення стягнення на предмет іпотеки було здійснене також і з порушенням процедури, оскільки боржник ОСОБА_2 не міг отримати вимогу про усунення порушень зобов'язання, оскільки помер задовго до перереєстрації квартири на Відповідача.
Позивачка, як вона вказує, наразі не має можливості зареєструвати право власності на квартиру в порядку спадкування виключно через наявність запису про державну реєстрацію права власності за ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ». З огляду на те, що право власності на Квартиру було зареєстровано за Відповідачем ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» без будь-яких правових підстав, незаконно та з грубим порушенням чинного законодавства, Квартира підлягає витребуванню у Відповідача-1.
У судовому засіданні представник Позивачки підтримав заявлені вимоги, звернувши також увагу на те, що згідно з положеннями Іпотечного договору позасудове звернення на предмет іпотеки має відбуватися на підставі окремого договору, який, очевидно, між сторонами не був укладений.
Представник Відповідача ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» проти позову заперечувала, наполягаючи на тому, що під час оформлення Договору купівлі-продажу від 04 вересня 2020 року, на підставі предмет іпотеки був відчужений на користь ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ» були дотримані усі положення закону, і підстав для задоволення позову в даному випадку немає.
ІІІ. Мотивувальна частина
Заслухавши пояснення представника Позивача, представника Відповідача, дослідивши наявні в справі письмові докази, суд приходить до наступного.
11 липня 2008 року між АКІБ «Укрсиббанк» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 1137103100 в сумі 75000,00 доларів США.
Того ж дня між ними було укладено Іпотечний договір №89978, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д., згідно з яким ОСОБА_2 передав в іпотеку АКІБ «Укрсиббанк» квартиру АДРЕСА_1 .
Права вимоги за договором кредиту та іпотечним договором від 11 липня 2008 року було відступлено ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» на підставі Договору факторингу №1 від 12 грудня 2011 року та Договору відступлення прав вимоги від 12 грудня 2011 року.
Встановлено, що ОСОБА_2 зобов'язання за кредитним договором не виконував, у зв'язку з чим станом на 20 січня 2020 року загальна сума заборгованості за кредитним договором склала 108181,83 долар США, у зв'язку з чим ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» надіслало боржнику вимогу про усунення порушення умов кредитного договору та про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки. Вимога отримана ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_2 залишилась ним без виконання.
ІНФОРМАЦІЯ_3 ОСОБА_2 помер, що підтверджується копією свідоцтва про смерть від 01 липня 2014 року.
Спадкоємцем майна померлого ОСОБА_2 , є його дружина ОСОБА_1 , яка заявою від 09 грудня 2014 року.
У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки.
04 вересня 2020 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ» уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрований у реєстрі за № 1651. Відповідно до пункту 1 цього договору ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продав, а ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ» діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» купив квартиру АДРЕСА_1 , за 690123,00 гривень.
Згідно зі ст. 35 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:
-передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;
-право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до п.п. 5,1 5.2 Договору іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання може бути здійснене шляхом отримання Іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Таким чином, виникнення права на укладення договору про продаж іпотекодержателем предмету іпотеки в іпотечному договорі пов'язується з укладенням окремого договору. Натомість, матеріали справи не містять відомостей про укладення такого договору, що свідчить про порушення Іпотекодержателем умов іпотечного договору щодо процедури задоволення своїх вимог.
Крім того, обгрунтованим є посилання Позивачки, як правонаступника іпотекодавця, на те, що їй не направлялася вимога в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» про усунення порушення зобов'язань. В справі наявні докази отримання такої вимоги попереднім іпотекодавцем ОСОБА_2 27 січня 2014 року, проте враховуючи, що на момент звернення стягнення на предмет іпотеки власником квартири була саме Позивачка, вимогу про усунення зобов'язань повинна була бути направлена саме на її адресу.
В той же час, вирішуючи питання про обгрунтованість обраного Позивачкою способу захисту своїх прав, суд звертає увагу на наступне.
У статті 16 ЦК України визначені загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами.
Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (п.4 ч.2 ст.16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням його прав.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340, від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16.
Розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 визначила, що обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами.
За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи, в тому числі - віндикаційний позов, застосовуються тоді, коли сторони не пов'язані зобов'язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
Якщо ж спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.
В даному випадку слід звернути увагу на те, що хоч Позивачка та Відповідач ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ» не перебували між собою безпосередньо в договірних відносинах, саме на підставі договору купівлі-продажу від 04 вересня 2020 року відбулося відчуження належного їй, як правонаступниці ОСОБА_2 , об'єкту нерухомого майна.
Таким чином, належним способом захисту права ОСОБА_1 за таких обставин є оспорювання договору купівлі-продажу квартири від 04 вересня 2020 року, що підтверджується актуальною практикою Верховного Суду (постанова Великої палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 726/1538/16-ц (провадження 14-111цс19), постанова Верховного Суду від 03.02.2021 у справі №278/3367/19-ц (провадження №61-13586св20).
Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Враховуючи, що Позивачкою невірно обрано спосіб захисту свого порушеного права у даних правовідносинах, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
IV. Резолютивна частина
Керуючись ст. ст. 203, 215, 388 Цивільного кодексу України, ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ст. ст. 4, 5, 12, 13, 76-81, 223, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд вирішив:
1.У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити повністю.
2.Судові витрати покласти на Позивача.
3.Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
4.Позивач: ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_2 ;
Відповідач-1: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», : м. Київ, вул. Менделєєва, 12, офіс 94/1, код юридичної особи: 37825968;
Відповідач-2: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті», : м. Київ, вул. Смілянська, 13, кв. 44, код юридичної особи: 39525641;
Третя особа-1: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, адреса: АДРЕСА_4 ;
Третя особа-2: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, адреса: м. Київ, вул. Леонтовича, 7, літера «А»;
Суддя: