79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
"12" березня 2024 р. Справа №914/2861/20
м. Львів
Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
головуючого (судді-доповідача) Бойко С.М.,
суддів Бонк Т.Б.,
Якімець Г.Г.
секретар судового засідання Гавриляк І.В.
явка учасників справи:
від позивача: не з'явилися
від відповідача: Антонюк О.О. - адвокат, ордер серія ВС № 1259338 від 05.02.2024
від третьої особи: не з'явилися
розглянув апеляційну скаргу виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області за №02-25/06/2021 від 24.11.2023,
на рішення Господарського суду Львівської області від 30.10.2023 суддя: Крупник Р.В., м. Львів, повний текст рішення складено 09.11.2023,
у справі №914/2861/20
за позовом виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області, м. Новий Розділ, Львівська обл.,
до відповідача фізичної особи-підприємця Максимовича Ігоря Івановича, м. Новий Розділ, Львівська обл.,
про стягнення боргу, пені та 3% річних
та за зустрічним позовом фізичної особи-підприємця Максимовича Ігоря Івановича, м. Новий Розділ, Львівська обл.,
до відповідача виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області, м. Новий Розділ, Львівська обл.,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Новороздільської міської ради, м. Новий Розділ, Львівська обл.,
про визнання недійсним договору, стягнення шкоди,
короткий зміст позовних вимог
05.07.2018 виконавчий комітет Новороздільської міської ради Львівської області звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до фізичної особи-підприємця Максимовича І.І. (надалі - ФОП Максимович І.І.) про стягнення боргу, пені та 3% річних.
Позовні вимоги обгрунтовані тим, що ФОП Максимович І.І. належним чином не виконував своїх зобов'язань щодо сплати орендної плати за договором оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ №214 від 05.07.2018. У зв'язку з чим допустив порушення умов договору щодо сплати орендної плати за період з лютого 2019 по листопад 2019 на суму 381 144,52 грн.
На підставі п. 9.2 договору позивачем заявлено до стягнення пеню в розмірі 102 576,37 грн. за період з лютого 2019 по листопад 2019.
На підставі ст. 625 ЦК України просить стягнути компенсаційні втрати, а саме 3% річних в сумі 13 337,17 грн. за період з лютого 2019 по листопад 2019.
08.02.2021 ФОП Максимович І.І. звернувся до Господарського суду Львівської області із зустрічним позовом до виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області про визнання недійсним договору оренди та стягнення шкоди.
Позовні вимоги мотивовані тим, що:
строк дії договору (56 днів) не відповідає його пропозиції щодо строку оренди, яку він подавав, беручи участь в конкурсі (7 років) та суперечить вимогам ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також рішенню Новороздільської міської ради №332 від 04.01.2013 «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Новий Розділ»;
встановлення строку дії договору оренди протягом 56 днів та покладення на ФОП Максимовича І.І. обов'язків щодо введення в експлуатацію об'єкта оренди протягом п'яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі підтверджує те, що договір оренди не був спрямований на реальне настання правових наслідків, а саме на можливість використання орендованого майна в підприємницькій діяльності;
виконавчий комітет Новороздільської міської ради Львівської області умисно ввів ФОП Максимовича І.І. в оману щодо обставин, які мають істотне значення: орендодавець замовчував, що приміщення постійно підтоплює, в підвалі систематично збирається вода, що потребує вчинення заходів для відкачування води.
ФОП Максимович І.І. просить визнати недійсним договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ №214 від 05.07.2018 з посиланням на ч. 2 ст. 230 ЦК України та стягнути з виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області збитки у подвійному розмірі, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину в розмірі 317 195,92 грн. (в подвійному розмірі сплаченої орендної плати із суми 158 597,96 грн.), а також моральну шкоду в розмірі 60 000,00 грн.
Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Львівської області від 30.10.2023 відмовлено в задоволенні первісного позову з тих підстав, що мають місце обставини, за які Орендар не відповідає і які об'єктивно перешкоджали ФОП Максимовичу І.І. використовувати нежитлові приміщення загальною площею 423,60 кв.м. згідно їх цільового призначення, відтак його обов'язок зі сплати орендної плати згідно ч. 3 ст. 538 та ч. 6 ст. 762 ЦК України відсутній.
Зустрічний позов задоволено частково.
Визнано недійсним договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ від 05.07.2018, укладений між виконавчим комітетом Новороздільської міської ради Львівської області та ФОП Максимовичем І.І. на підставі ст.ст.203, 215 ЦК України та ч.1 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Стягнуто з виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області на користь ФОП І.І. Максимовича 158 597,96 грн., з підстав того, що відповідач за первісним позовом (орендар) за договором оренди сплатив кошти, проте не отримав зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам), і згодом відмовився від договору, то позивач за зустрічним позовом вправі вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України.
Стягнуто 3 694,65 грн. судового збору за подачу зустрічного позову та 10 296,60 грн. витрат пов'язаних з проведенням судової експертизи.
У задоволенні визнання договору оренди недійсним на підставі ч.2 ст.230 ЦК України із застосуванням ст.216 ЦК України та стягнення моральної шкоди відмовлено за безпідставністю.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі позивач за первісним позовом (виконавчий комітет Новороздільської міської ради Львівської області) просить рішення місцевого господарського суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задоволити первісний позов та відмовити в задоволенні зустрічного позову в повному об'ємі, в зв'язку з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник зазначає, що:
-судом не надано правової оцінки тому, що відповідач сплачував орендну плату за користування приміщенням, використовував його та не мав зауважень до технічного стану орендованого майна;
-судом не враховано положення ч. 3 ст. 767 ЦК України та вважає, що орендоване майно передано відповідачу в належному стані;
-посилається на рішення Господарського суду Львівської області від 18.12.2019 в справі № 914/1588/19 та вважає, що ФОП Максимович І.І. зобов'язаний виконувати умови укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна;
-суд при задоволенні зустрічного позову не надав правової кваліфікації відносинам сторін та не вказав, які норми матеріального права підлягають застосуванню;
-суд повинен залишити зустрічну позовну заяву без розгляду, оскільки позивач за первісним позовом тричі не забезпечив явку уповноваженого представника в судове засідання.
Відповідач за первісним позовом правом передбаченим ст. 263 ГПК України не скористався, відзиву на апеляційну скаргу не подав.
У судове засідання 28.02.2024 з'явився представник відповідача за первісним позовом, представники позивача за первісним позовом та третьої особи в судове засідання не з?явилися, хоча своєчасно та належним чином були повідомлені про дату, час та місце судового засідання, що підтверджується підписом уповноваженого представника на повідомленні Західного апеляційного господарського суду про оголошення перерви в судовому засіданні.
Враховуючи положення ч. 12 ст. 270 ГПК України, відповідно до якого неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, беручи до уваги позицію представника відповідача за первісним позовом про можливість розгляду справи за відсутності представника позивача за первісним позовом та третьої особи, а також зважаючи на те, що явка учасників справи в судове засідання обов'язковою не визнавалась, судова колегія вважає за можливе розглянути справу за відсутності позивача за первісним позовом та третьої особи, що не з'явилися за наявними в справі доказами.
Представник відповідача за первісним позовом в судовому засіданні просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін.
Згідно з ст. 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача за первісним позовом, враховуючи пояснення представників позивача за первісним позовом та третьої особи, дослідивши доводи і заперечення, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом першої інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
Згідно встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин вбачається
27.04.2018 у газеті «Вісник Розділля» було опубліковане повідомлення комісії з питань оренди майна комунальної власності Новороздільської міської ради про надання в оренду на конкурсних умовах нежитлових вбудованих приміщень по пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ, загальною площею 423,6 кв.м. (т. 2 а.с. 30-31).
Комісією визначено умови оренди, а саме:
- цільове призначення об'єкту оренди з метою облаштування об'єкта для здійснення підприємницької діяльності, не забороненої законодавством України в багатоквартирних житлових будинках;
- початковий розмір орендної плати відповідно до незалежної оцінки 46,27 грн. за кв.м.;
- орендна плата вноситься орендарем незалежно від витрат орендаря на здійснення невід'ємних покращень;
- термін оренди за угодою сторін, але не менше 1 року.
04.06.2018 відбувся конкурс на право оренди нежитлових вбудованих приміщень за адресою пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ, загальною площею 423,6 кв.м.
Відповідно до протоколу №7 засідання комісії з питань оренди майна територіальної громади м. Новий Розділ від 04.06.2018 (т. 1 а.с. 80-86) за результатами проведення конкурсу, його переможцем визначено фізичну особу Путаса Я.Л., який запропонував на конкурсі найкращу пропозицію, а саме: орендну плату у розмірі 102,00 грн. за кв.м.; термін оренди приміщень 10 років; цільове використання орендованих приміщень для розміщення торгівельної діяльності продовольчими та непродовольчими товарами та надання послуг. Другу найкращу пропозицію (орендну плату в розмірі 81,00 грн. за кв.м.; термін оренди приміщень 7 років; цільове використання орендованих приміщень для облаштування магазину, закладу громадського харчування та сервісного центру) запропонував ФОП Максимович І.І. (відповідач), а тому його визнано наступним після переможця учасником конкурсу на право оренди нежитлових приміщень.
Листом №03-11/11/897 від 20.06.2018 (т. 1 а.с. 87) виконавчий комітет повідомив ФОП Максимовича І.І., що переможець конкурсу втратив право оренди нежитлових приміщень у зв'язку з неукладенням договору оренди у встановлені терміни (протягом 15 днів з дати проведення конкурсу), а тому запропонував останньому в термін до 10.07.2018 укласти договір на право оренди нежитлових приміщення за адресою: м. Новий Розділ, пр. Шевченка, 9, площею 423,60 кв.м., попередньо погодивши питання щодо укладання договору оренди.
05.07.2018 виконавчим комітетом Новороздільської міської ради (орендодавець) та ФОП Максимович І.І. (орендар) укладено договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ (надалі - договір, т. 1 а.с. 8-12), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові вбудовані приміщення за адресою: м. Новий Розділ, пр. Шевченка, 9, загальною площею 423,60 кв.м. на першому та в підвальному поверсі чотирьохповерхового житлового будинку, що перебуває на балансі КП «Розділжитлосервіс», вартість якого згідно звіту про оцінку майна становить 979 900,00 грн. без ПДВ.
Майно передається в оренду з метою облаштування магазинів продовольчих та непродовольчих товарів та закладу громадського харчування.
В розділі 3 договору оренди сторони погодили умови нарахування та сплати орендної плати, зокрема:
- орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна територіальної громади м. Новий Розділ та протоколу засідання комісії з питань оренди майна від 04.06.2018 №7 і становить з ПДВ за липень місяць оренди 34 311,60 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством (пункт 3.1 договору);
- орендна плата нараховується з моменту підписання акту приймання-передачі та до моменту повернення орендованого майна орендодавцю (підписання акту приймання-передачі), включаючи день повернення (пункт 3.3 договору);
- орендодавець не пізніше 20 числа звітного місяця надає у паперовому та електронному вигляді на надану орендарем електронну адресу, рахунок про вартість оренди, а орендар не пізніше останнього числа цього ж місяця оплачує суму вказану в рахунку (пункт 3.4 договору);
- у разі невикористання приміщення згідно призначення протягом одного місяця, орендар зобов'язаний подати орендодавцю письмове підтвердження щодо невикористання майна згідно призначення, в якому повинен обґрунтувати об'єктивну причину (поточний, капітальний ремонт приміщення), вказати термін її усунення. У разі недотримання умов цього пункту орендодавець вправі нараховувати орендну плату з найвищим коефіцієнтом, який затверджений сесією міської ради або розірвати договір (пункт 3.8 договору);
- у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов'язку сплатити заборгованість з орендної плати, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи штрафні санкції за договором (пункт 3.10 договору).
Відповідно до п. 5.1 договору орендар зобов'язується ввести об'єкт в експлуатацію протягом п'яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі. Орендар зобов'язується своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар зобов'язується протягом п'яти місяців після укладання договору впорядкувати прилеглу до майна територію та в подальшому утримувати її в належному санітарному стані. Орендар зобов'язується своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна за власні кошти.
У разі здійснення орендарем з дозволу орендодавця невід'ємних поліпшень орендованого майна, орендар зобов'язаний надати аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого ним нерухомого майна згідно діючого законодавства.
Згідно з п. 6.2 договору орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, капітальний ремонт, технічне переоснащення згідно чинного законодавства.
Орендодавець зобов'язується не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим майном на умовах визначених договором (пункт 7.2 договору).
Відповідно до п. 7.3 договору орендодавець зобов'язується відшкодувати орендарю вартість зроблених необхідних невід'ємних покращень орендованого майна, за наявності письмового дозволу орендодавця на такі покращення в межах суми збільшеної вартості орендованого майна при припиненні чи розірванні договору відповідно до законодавства та поверненні майна орендодавцю.
Згідно з п.7.4 договору орендарю не відшкодовується вартість невід'ємних покращень орендованого майна, якщо такі не призвели до підвищення його вартості.
Орендодавець має право розірвати договір в односторонньому порядку у випадку несплати орендної плати, що привела до заборгованості в сумі більше трьох місяців (пункт 8.4 договору).
У разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення власністю орендодавця. Питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства (пункт 10.5 договору).
В пунктах 10.1 та 10.6 договору оренди сторони погодили, що він вступає в силу з моменту його підписання і діє до 31.08.2018, але в будь-якому разі не довше дати укладання нотаріально посвідченого договору оренди нерухомого майна. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відповідно до статей 628 та 629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, апеляційний господарський суд погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що спірні правовідносини виникли з договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ, який зареєстровано відділом комунального майна та приватизації за №214 від 05.07.2018.
Правовідносини щодо оренди майна врегульовано в Главі 58 «Найм (оренда)» ЦК України. При цьому, враховуючи те, що об'єктом оренди виступає нерухоме комунальне майно, спірні правовідносини регулюються також спеціальним законодавством України, зокрема нормами чинного до 01.02.2020 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону №2269-ХІІ від 10.04.1992).
16.07.2018 на виконання умов договору ФОП Максимовичу І.І. передано в оренду спірне нерухоме майно, що підтверджується актом приймання-передачі (т. 1 а.с. 78-79).
Як вбачається з акту, при передачі в оренду нежитлових приміщень площею 423,6 кв.м. сторони встановили наступне:
- приміщення на першому поверсі перебувають у стані незавершених ремонтних робіт, які здійснювалися для покращення їх експлуатаційних властивостей, загальною площею 256,0 кв.м., в наявності та виконують свою функцію 6 металопластикових вікон та 5 дерев'яних вікон з решітками; 1 зовнішні двері та 1 вхідний тамбур з подвійними дверима (дерев'яні та металеві); транзитна система теплопостачання; скляна вітрина зі сторони головного фасаду будинку (одна з вітрин розбита),
- підвальні приміщення загальною площею 167,6 кв.м. вимагають проведення ремонтних робіт, в наявності окремий вхід у підвал з заднього фасаду будинку (дашок над входом частково зруйнований),
- дані приміщення забезпечені дренажною системою,
- в наявності та виконують свою функцію умивальник та унітаз,
- в даних приміщеннях наявні система теплопостачання, водопостачання, водовідведення та електропостачання.
В акті приймання-передачі зазначено, що цей акт підтверджує відсутність будь-яких вимог і претензій в орендодавця до орендаря та орендаря до орендодавця стосовно майна, що передається.
На виконання умов договору ФОП Максимович І.І. сплатив 158 597,96 грн. орендної плати, що підтверджується виписками з банківських рахунків виконавчого комітету а саме:
- 06.09.2018 суму в розмірі 17 709,22 грн.;
- 17.12.2018 суму в розмірі 34 963,52 грн.;
- 05.02.2019 суму в розмірі 105 925,22 грн.
Вказані кошти виконавчий комітет зарахував як сплату орендної плати з моменту передачі майна в оренду (з 16.07.2018) по грудень 2018 року включно.
З матеріалів справи вбачається, що у зв'язку з несвоєчасною сплатою орендної плати виконавчий комітет надсилав ФОП Максимовичу І.І. листи-претензії щодо необхідності погашення заборгованості (листи за №02-11/11/1776 від 04.12.2018 та за №02-11/11/129 від 28.01.2019).
Листом за №02-11/06/697 від 23.04.2019 виконавчий комітет на підставі п. 8.4 договору оренди повідомив ФОП Максимовича І.І. про дострокове припинення договору в односторонньому порядку з 15.05.2019 через несплату орендної плати протягом трьох місяців.
Враховуючи факт дострокового розірвання договору оренди та неповернення ФОП Максимовичем І.І. орендованого майна, листом за №02-11/11/1445 від 20.09.2019 виконавчий комітет повідомив підприємця про необхідність прибути 26.09.2019 для передачі з оренди орендованого майна та складання відповідного акту.
Відповідно до акту приймання-передачі від 07.10.2019 комісія в складі представників відділу комунального майна та приватизації Новороздільської міської ради вирішила здійснити приймання-передачу нежитлових приміщень, загальною площею 423,6 кв.м. по пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ від орендаря за відсутності останнього.
Щодо первісних позовних вимог
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно з ч. 1 ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України).
Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Визначення договору оренди, що регулюється наведеними вище статтями ЦК України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна» дозволяє розглядати його як самостійний тип цивільно-правових договорів, за якими одна сторона договору (орендодавець) здійснює передачу майна іншій стороні (орендарю) у користування, внаслідок чого останній отримує можливість щодо використання вказаного майна та вилучення з нього корисних властивостей. При цьому орендарю, як правило, також передається і право володіння орендованим майном, оскільки в абсолютній більшості випадків користування річчю неможливе без володіння нею. Таким чином, орендар отримує можливість не лише вилучати корисні властивості майна, але й фактично мати його у віданні, бути титульним (правомірним) володільцем.
Наведеними вище положеннями законодавства України передбачено, що за користування майном орендар зобов'язаний вносити орендну плату. Однак, обов'язок з внесення орендарем плати, в розумінні ч. 1 ст. 538 ЦК України, є зустрічним, оскільки його виконання обумовлене виконанням орендодавцем свого обов'язку передати майно (річ) в користування.
При цьому, на орендодавцю лежить обов'язок передати орендарю не будь-яку річ, а саме річ належної якості.
Згідно з ч. 1 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
Аналогічний за змістом обов'язок орендодавця передбачено положеннями ч. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Таким чином, законодавство України під належною якістю речі розуміє, по-перше, належний стан речі, а по-друге, наявність всіх комплектуючих (приналежностей, документів), які відносяться до речі. Майно, що підлягає передачі орендарю має бути придатним для цілей оренди, тобто мати ті споживчі якості, які дозволяють орендарю їх використовувати.
Виходячи з приписів ч. 3 ст. 538 ЦК України, до моменту виконання орендодавцем свого обов'язку передати річ належної якості, орендар має право зупинити виконання свого зустрічного обов'язку щодо внесення орендної плати, а також відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі.
Правило про належну якість майна, що передається в оренду, не означає, що не може бути об'єктом відносин оренди майно, яке має якісь недоліки. Передача такого майна в оренду можлива, але лише за умови погодження цього в договорі.
Відповідно до ч. 2 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний попередити наймача про недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я та майна наймача або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Аналогічне положення міститься в ч. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
При цьому, у випадку передачі в оренду майна з недоліками та прийняття цього майна орендарем, законодавство України наділяє останнього певними правами.
Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 776 ЦК України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Аналогічні права орендаря передбачено в ч. 3 ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Таким чином, наведені положення цивільного законодавства передбачають можливість передання орендодавцем в оренду майна неналежної якості (якщо на це є згода орендаря) із наданням останньому повноважень здійснити капітальний його ремонт для можливості приведення до стану, який би дозволяв використовувати це майно згідно договору оренди. Проте в наступнму орендодавець зобов'язаний або відшкодувати орендарю вартість цього ремонту, або зарахувати цю вартість в рахунок здійснення орендарем плати за користування майном. Вказане зумовлено тим, що капітальний ремонт слугує цілісності і вартості речі, що перш за все відповідає інтересам її власника, а тому обов'язок проводити такий ремонт та нести пов'язані з цим витрати покладається на наймодавця.
За змістом листа Державного комітету України з будівництва та архітектури «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів» за №7/7-401 від 30.04.2003, капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).
З огляду на викладене, договором оренди мали б бути врегульовані відносини сторін під час проведення капітального ремонту. Так, орендар, наприклад, може вимагати від орендодавця надання йому аналогічного майна на час проведення капітального ремонту, або договором може бути встановлене призупинення відносин оренди, допоки капітальний ремонт не буде проведений.
Якщо договором оренди не врегульовані відносини сторін на час проведення капітального ремонту, то до цих відносин застосовуються положення ч. 6 ст. 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Подібний висновок також викладено в постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20.
Крім цього, Верховний Суд у постановах від 22.05.2019 у справі № 914/1248/18, від 27.08.2019 у справі № 914/2264/17 виклав правовий висновок про те, що для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов'язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об'єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Обговорюючи доводи апеляційної скарги в частині посилання апелянта на те, що орендоване майно було передано підприємцю в належному технічному стані, апеляційний господарський суд вважає такі необгрунтованими враховуючи наступне.
Відповідно до акту приймання-передачі майна від 16.07.2018 зазначено, що приміщення на першому поверсі загальною площею 256,0 кв.м. перебувають у стані незавершених ремонтних робіт, а підвальні приміщення загальною площею 167,6 кв.м. вимагають проведення ремонтних робіт.
Відповідно до висновку експерта за № 1565 від 16.06.2023 проведеного за результатами судової будівельно-технічної експертизи, а саме з описової частини висновку встановлено:
- по головному фасаду спостерігаються сліди вогкості та замокання стін фасаду, які свідчать про відсутність гідроізоляції вітрини та цоколю. Замокання призвели до відшарування та відпадання штукатурного шару. З тильного фасаду по цоколю та стінах наявні сліди замокання та відпадання штукатурки. По відкосах дверного та віконного прорізу цегляна кладка оголена, окремі цеглини розморожені. В деяких приміщеннях на стінах та стелі наявні сліди вологи. Стіни та стеля вкриті пліснявою. У більшості приміщень оздоблення пошкоджене, в інших приміщеннях оздоблення знаходиться в стані незавершеного технологічного циклу;
- підлоги знаходяться в незадовільному технічному стані. Необхідно провести повну заміну покриття підлоги та ремонт підлог з керамічних плиток з використанням нових матеріалів. У всіх приміщеннях підвального поверху бетонна підлога вкрита намулом, деякі приміщення затоплені, рівень води 30 мм. В місцях розташування технологічного люку присутні сліди їх розкриття з пошкодженням покриття підлоги та бетонної стяжки навколо. В технологічному циклі дренажної каналізації знаходиться вода на рівні з існуючою підлогою;
- система опалення, водопостачання, водовідведення не функціонують, та не придатні до нормальної експлуатації. Необхідно провести ремонт систем із частковою заміною труб та запірної арматури;
- електричні мережі не придатні до нормальної експлуатації. Необхідно провести ремонт мережі із заміною ділянок мережі, встановленням відсутніх приладів;
- вікна та двері не придатні до нормальної експлуатації. В частині приміщень першого поверху внутрішні дверні коробки та полотна пошкоджені або уражені гнилизною. Необхідно здійснити ремонт дверних рам, встановлення дверних полотен та приладів, відновлення ущільнень, заміну скління вікон з використанням 50% нового матеріалу.
За результатами огляду об'єкта оренди судовий експерт дійшов висновку, що технічний стан цього об'єкта, станом на момент передачі його в оренду (05.07.2018) відносився до категорії 3 непридатний до нормальної експлуатації і його експлуатація в тому числі за функціональним призначенням згідно Договору оренди (облаштування магазинів продовольчих та непродовольчих товарів та закладу громадського харчування), на момент передачі, була неможлива.
Таким чином, експертом встановлено, що майно, яке передавалося в оренду не можна було використовувати за цільовим призначенням обумовленим договором оренди, а також зроблено висновок, що майно не було придатне до нормальної експлуатації.
Відповідно до довідки КП «Розділжитлосервіс» (балансоутримувача) за №43 від 05.02.2021 вбачається, що підприємством виконувалися роботи з технічного обслуговування внутрішньобудинкових мереж та здійснювалися заходи для збереження та запобігання руйнуванню конструктивних елементів багатоквартирного житлового будинку №9 по пр. Шевченка внаслідок підтоплення ґрунтовими та дощовими водами. Зокрема, у 2018 році викачування ґрунтових та дощових вод з підвальних приміщень даного будинку проводилося 32 рази, у 2019 році 36 разів, у 2020 році 30 разів. І лише в листопаді 2020 року підприємством було проведено реконструкцію системи водовідведення із влаштуванням зворотного клапана для відведення ґрунтових вод.
Вищенаведений висновок експерта відповідає встановленим обставинам по справі та оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 ГПК України.
З огляду на наведене, апеляційний господарський суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що всупереч вимогам ч. 1 ст. 767 ЦК України та ч. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» виконавчий комітет передав ФОП Максимовичу І.І. приміщення, які непридатні до експлуатації (користування).
Обговорюючи доводи апеляційної скарги в частині посилання апелянта на те, що текст договору оренди та зміст акту приймання-передачі від 16.07.2018 підтверджують ту обставину, що відповідач був обізнаним із технічним станом об'єкту оренди, однак такі приміщення він прийняв в користування і саме за такі приміщення зобов'язався вносити орендну плату апеляційний господарський вважає такі безпідставними враховуючи наступне.
Відповідно до ч. 3 ст. 767 ЦК України наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Наведена норма покладає на наймача обов'язок в присутності наймодавця перевірити справність речі в момент її прийняття у володіння. Мова йде про виявлення явних недоліків (дефектів) речі, що можуть бути виявлені шляхом звичайного огляду. Якщо наймач не виявить таких недоліків, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Сторонами не заперечується, що ФОП Максимович І.І. був обізнаний з незадовільним технічним станом нежитлових приміщень на момент їх прийняття від виконавчого комітету.
Таким чином, враховуючи те, що чинне законодавство України допускає можливість передачі в оренду майна в неналежному стані з подальшим здійсненням орендарем його капітального ремонту (якщо це погодять сторони договору оренди), підписання ФОП Максимовичем І.І. акту приймання-передачі від 16.07.2018 свідчить лише про те, що він погодився замість виконавчого комітету виконати цей ремонт з метою приведення спірних нежитлових приміщень до стану, придатного для їх цільового використання.
Як вбачається з п. 5.1 договору ФОП Максимович І.І. зобов'язався протягом п'яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі ввести об'єкт в експлуатацію та впорядкувати прилеглу до майна територію та в подальшому утримувати її в належному санітарному стані.
Водночас, володіння не може слугувати повноцінним критерієм здійснення права оренди без використання майна з певною метою( цільове використання орендованих приміщень для облаштування магазину, закладу громадського харчування та сервісного центру) за що орендар зобов'язаний вносити плату.
При цьому, якщо майно не придатне до експлуатації, що має місце в цій справі, то власник цього майна не взмозі як самостійно його використовувати, так і наділяти правом користування третіх осіб, а відтак набувати право отримання коштів за це.
Виходячи з умов договору оренди та обставин цієї справи, з моменту підписання Акту приймання-передачі від 16.07.2018 ФОП Максимович І.І., зобов'язався завершити ремонтні роботи протягом п'яти місяців, проте не міг використовувати це майно з метою, яка визначалася сторонами в договорі.
Як зазначалося вище та підтверджується матеріалами справи, використання нежитлових приміщень загальною площею 423,60 кв.м. без проведення капітального ремонту було неможливим. Проте, орендодавець не визначив їх як капітальні, що передбачає певну процедуру погоджень цього виду робіт. А тому, сплата ФОП Максимовичем І.І. 158 597,96 грн. орендної плати є лише підтвердженням здійснення ним платежів за користування майном, яке він, як наймач не міг використовувати через обставини, за які він не відповідає, а тому відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України він звільняється від орендної плати за весь час невикористання цього майна.
Крім цього, враховуючи те, що орендна плата справляється за факт користування орендованим майном, суд відхиляє посилання апелянта на п. 3.3 договору оренди про сплату орендної плати з моменту підписання акта приймання-передачі, оскільки такі суперечать як змісту орендних правовідносин, так і принципам розумності та справедливості.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, після укладення договору оренди, ФОП Максимович І.І. розпочав здійснювати ремонт в переданих йому приміщеннях.
Судами встановлено, що здійснення орендарем ремонтних робіт було зупинено після звернення мешканців будинку №9 на пр. Шевченка в м. Новий Розділ, в прокуратуру Львівської області (лист за №19-р-18 від 29.08.2018).
31.08.2018 комісія у складі представників Новороздільської міської ради, інженера КП «Розділжитлосервіс» та інспектора ДАБі провела обстеження спірних приміщень, за результатами якого склала акт від 31.08.2018, за змістом якого вирішила направити ФОП Максимовичу І.І. лист-попередження щодо недопустимості самовільного, без погодження з орендодавцем, проведення будь-яких робіт з перепланування чи реконструкції та призупинення орендарем проведення будівельних робіт до моменту отримання погодження.
Відповідно до ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції Закону від 23.07.2018) для отримання дозволу на виконання будівельних робіт, ФОП Максимович І.І. повинен був подати до органів державного архітектурно-будівельного контролю заяву, до якої додати ряд документів, серед яких згоду власника споруди на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації чи капітального ремонту, проте переліку виконання саме цих робіт за укладеним договором оренди та актом приймання-передачі орендованого майна передбачено не було.
11.02.2019 ФОП Максимович І.І. звернувся до виконавчого комітету з заявою про надання дозволу на реконструкцію орендованого нежитлового приміщення з метою здійснення підприємницької діяльності, передбаченої договором оренди.
Листом за №02-16/06/256 від 26.02.2019 виконавчий комітет повідомив орендаря про необхідність надати проектно-кошторисну документацію на проведення реконструкції та згоду співвласників багатоквартирного будинку №9 в м. Новий Розділ на пр. Шевченка.
З матеріалів справи вбачається, що в письмових поясненнях виконавчий комітет зазначає про те, що в нього був відсутній порядок надання дозволу орендарю на реконструкцію орендованих приміщень, а тому зазначаючи в листі №02-16/06/256 від 26.02.2019 про необхідність надання ФОП Максимовичем І.І. проектно-кошторисної документації та згоди співвласників будинку, виконавчий комітет керувався положеннями п. 1.4.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових території, затверджених Наказом Держжитлокомунгоспу України №76 від 17.05.2005 (надалі - Правила).
Відповідно до п. 1.4.5 Правил для одержання дозволу на переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа, наймач (орендар) приміщення за згодою його власника подають до органу місцевого самоврядування заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, можуть подаватися такі документи:
- копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;
- копія поверхових планів, завірених в установленому порядку;
- проект переобладнання або перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, погоджений в установленому порядку;
- згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають у їх спільній власності.
За змістом Правил надання ФОП Максимовичем І.І. документів, які від нього вимагав виконавчий комітет здійснюється у разі необхідності.
Згідно з абз. 4 ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Частиною 3 ст. 778 ЦК України передбачено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Необхідно зазначити, що згода наймодавця на проведення капітального ремонту може бути зроблена в різних формах: або шляхом включення такого положення до договору найму, або шляхом видачі наймодавцем окремого документу (листа, повідомлення тощо). Якщо сторони договору майнового найму домовляються про певну форму надання наймодавцем згоди (наприклад, узгодження кошторису вартості поліпшень), наймач вправі вимагати відшкодування вартості тільки тих поліпшень, згода на які була надана в узгодженій формі.
Як вбачається з договору оренди, сторони не обумовили форми надання орендодавцем згоди на капітальний ремонт, і не визначили умов для надання такої згоди (зокрема, попереднього надання орендарем проектно-кошторисної документації для капітального ремонту та/або згоди співвласників багатоквартирного житлового будинку №9 в м. Новий Розділ на пр. Шевченка), а тому необхідність подання цих документів була відсутня.
Таким чином, враховуючи те, що капітальний ремонт спірних нежитлових приміщень мав здійснюватися ФОП Максимовичем І.І. за його власні кошти, проект реконструкції цих приміщень не підлягав затвердженню виконавчим комітетом, а тому, надання виконавчому комітету цього проекту не вимагалося положеннями чинного на той час законодавства України.
З матеріалів справи вбачається, що 01.03.2019 ФОП Максимович І.І. повторно звернувся до виконавчого комітету з заявою, за змістом якої просив надати дозвіл на реконструкцію орендованого приміщення. У цій заяві він також вказав перелік капітальних робіт, для здійснення яких просить дозволу.
Листом за №02-16/06/539 від 04.04.2019 виконавчий комітет повідомив, що ним підготовлено проект рішення виконкому «Про дозвіл на реконструкцію орендованого комунального майна» і дане питання буде розглянуто на засіданні виконавчого комітету міської ради, про результати буде повідомлено орендаря додатково.
Проте, як встановлено судами, питання щодо надання ФОП Максимовичу І.І. дозволу на проведення капітального ремонту не виносилося на засідання виконавчого комітету.
З врахуванням викладеного судами встановлено, що орендар вчиняв дії для отримання дозволу на здійснення капітального ремонту спірних нежитлових приміщень з метою їх приведення до стану, необхідного для цільового користування за умовами договору оренди. При оцінці таких обставин судами з'ясовано, що вони виникли з вини орендодавця і що орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном.
З огляду на наведене, апеляційний господарський суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність обов'язку орендаря зі сплати орендної плати згідно ч. 3 ст. 538 та ч. 6 ст. 762 ЦК України, а звідси про відмову в задоволенні первісних позовних вимог з цих правових підстав.
Щодо зустрічного позову
Судом першої інстанції відмовлено в задоволенні вимоги за зустрічним позовом про визнання недійсним договору оренди з підстав визначених в ч.2 ст. 230 ЦК України, а також про стягнення з виконавчого комітету на користь ФОП Максимовича І.І. в подвійному розміру сплаченої орендної плати і 60 000,00 грн. моральної шкоди.
Враховуючи доводи апеляційної скарги та межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції (ст. 269 ГПК України), апеляційним господарським судом рішення місцевого господарського суду в цій частині не ревізується.
Статтею 203 ЦК України передбачено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
До таких вимог вказана стаття відносить, зокрема те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 ЦК України); правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч. 5 ст. 203 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) цих вимог є підставою недійсності вказаного правочину.
Згідно з абзацом 1 частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені у статті 203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Тобто, для того щоб визнати той чи інший правочин недійсним, позивач по справі має довести, що такий правочин, саме в момент його укладання, зокрема, суперечив Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 07 вересня 2022 року в cправі № 927/1058/21, яка в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України врахована апеляційним господарським судом.
Оцінюючи доводи та зустрічні позовні вимоги ФОП Максимовича І.І. суд зазначає, що підставами для визнання недійсним спірного договору позивач за зустрічним позовом на такі фактичні обставини по справі: строк дії договору (56 днів) не відповідає його пропозиції щодо строку оренди, яку він подавав, беручи участь в конкурсі (7 років) та суперечить вимогам ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також рішенню Новороздільської міської ради №332 від 04.01.2013 «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Новий Розділ»; встановлення строку дії договору оренди протягом 56 днів та покладення на ФОП Максимовича І.І. обов'язків щодо введення в експлуатацію об'єкта оренди протягом п'яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі підтверджує те, що договір оренди не був спрямований на реальне настання правових наслідків за ним, а саме на можливість використання орендованого майна в підприємницькій діяльності.
Відповідно до ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.
Згідно з ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою цього договору.
Частиною 1 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Як зазначено вище, орендар не пропонував меншого терміну ніж передбачено в ч.1 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Аналогічне за змістом положення закріплено в п. 5.4 Положення про оренду нерухомого майна територіальної громади міста Новий Розділ, затвердженого рішенням Новороздільської міської ради №332 від 04.01.2013.
Як вбачається з опублікованого повідомлення комісії з питань оренди майна комунальної власності Новороздільської міської ради про надання в оренду на конкурсних умовах нежитлових вбудованих приміщень за адресою пр. Шевченка, 9 в м. Новий Розділ, загальною площею 423,6 кв.м. (т. 2 а.с. 30-31), комісією визначено умови оренди, зокрема, термін оренди за угодою сторін, але не менше 1 року.
З протоколу засідання Комісії з питань оренди майна №7 від 04.06.2018 вбачається, що ФОП Максимович І.І. пропонував термін оренди цих приміщень 7 років.
Відповідно до п. 10.1 договору сторони визначили, що цей договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами (05.07.2018) і діє до 31.08.2018, але в будь-якому разі не довше дати укладання нотаріально посвідченого договору оренди цього майна.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що сторони уклали спірний договір строком на 56 днів, що суперечить вимогам ч. 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 5.4 Положення про оренду нерухомого майна територіальної громади міста Новий Розділ та умовам конкурсу, визначеним конкурсною комісією Новороздільської міської ради.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 18.12.2019 у справі №914/1588/19, що набрало законної сили встановлено, що 16.05.2019 ФОП Максимович І.І. звертався до виконавчого комітету з проханням укласти договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 423,6 кв.м. по пр. Шевченка, 9 у м. Новий Розділ строком на 7 років.
19.06.2019 виконавчий комітет, розглянувши звернення, направив орендарю лист №02-11/06/993, за змістом якого повідомив, що за результатами конкурсу було укладено договір оренди терміном до 31.08.2018, а тому заява про укладення договору оренди не підлягає задоволенню.
У зв'язку з відмовою виконавчого комітету укласти договір оренди спірних приміщень строком на 7 років, ФОП Максимович І.І. звернувся до суду з вимогою укласти цей договір в судовому порядку.
Відповідно до частини 4 статті 75 ГПК обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
За змістом наведеної норми преюдицію утворюють лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта. Преюдиціальність - обов'язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі, для суду при розгляді інших справ.
Таким чином, обставини встановлені рішенням Господарського суду Львівської області в силу ст. 75 ГПК України є преюдиційними та не доказуються при розгляді цієї справи.
При цьому, оцінюючи доводи апеляційної скарги в частині посилання апелянта на те, що рішенням Господарського суду Львівської області від 18.12.2019 у справі №914/1588/19 вирішувалося питання дійсності договору оренди, апеляційний господарський суд відхиляє такі, оскільки в межах розгляду справи №914/1588/19 не вирішувалися питання, що є предметом дослідження в цій справі.
Згідно з ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Строк договору є однією із складових його змісту. Протягом строку дії договору сторони мають права і повинні виконувати свої обов'язки, які обумовлені предметом того чи іншого договору. Встановлення сторонами в договорі оренди строку його дії породжує в сторін певну правову визначеність. Зокрема в орендаря те, що він наділений правом використовувати об'єкт оренди в своїй підприємницькій діяльності протягом конкретного періоду, а відтак і планувати цю діяльність, виходячи з цього періоду. Натомість орендодавець, за загальним правилом, протягом конкретного періоду наділяється правом на отримання регулярних платежів за майно, що перебуває в його власності. Крім цього, протягом строку договору оренди діють і інші зобов'язання, взяті на себе сторонами відповідно до його умов.
Як вбачається з спірного договору оренди, встановлений в ньому строк суперечить наведеному в ч. 1 ст. 631 ЦК України визначенню «строк договору» як часу протягом якого сторона повинна виконувати обумовлені ним обов'язки.
Як вже зазначалося вище, за змістом умов договору на орендаря було покладено обов'язки протягом п'яти місяців з моменту підписання акту приймання-передачі, тобто до 16.12.2018, ввести об'єкт оренди в експлуатацію (здійснити капітальний ремонт), а також протягом п'яти місяців після укладання договору, тобто до 05.12.2018 впорядкувати прилеглу до майна територію.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що зміст спірного договору суперечить приписам ч. 1 та ч. 5 ст. 203 ЦК України, що відповідно до ст. 215 ЦК України та ч.1статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є підставою для визнання його недійсним.
Як вбачається з зустрічної позовної заяви ФОП Максимович І.І. просить стягнути з виконавчого комітету збитки у подвійному розмірі, що завдані у зв'язку з вчиненням правочину (договору оренди) в розмірі 317 195,92 грн. на підставі ч. 2 ст. 230 ЦК України.
Місцевим господарським судом встановлено відсутність застосування до спірних відносин положень ст. 230 ЦК України. Рішення суду в цій частині не оскаржується.
Апеляційний господарський суд зазначає, що відповідно до принципу jura novit curia ("суд знає закони") неправильна юридична кваліфікація сторонами спірних правовідносин не звільняє суд від обов'язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм (п. 8.1 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 145/2074/16-ц).
Оскільки підставою заявленого позову є не саме посилання на норми права, а обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, то суд першої інстанції вправі був здійснити правову кваліфікацію.
Суд незалежно від наявності посилання сторін вирішує, які норми права повинні застосовуватися для вирішення спору, при цьому сторони не зобов'язані доказувати в суді наявність та необхідність застосування певної норми до спірних правовідносин.
Аналогічні правові висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, які в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України врахована апеляційним господарським судом.
Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору. Саме на суд покладено обов'язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
Аналогічні правові висновки викладені в пунктах 85, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17, які в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України врахована апеляційним господарським судом.
Отже суд першої інстанції правильно надав правову кваліфікацію та визнав недійсним договір оренди нерухомого майна, укладеного між сторонами щодо порушення позивачем за первісним договором строку укладення договору, а саме ч. 1 та ч. 5 ст. 203 ЦК України, ст. 215 ЦК України та ч.1статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, ФОП Максимович І.І. перерахував виконавчому комітету 158 597,96 грн. орендної плати за договором.
Судами встановлено вище, що спірний договір є недійсними та не породжує правових наслідків.
Статтею 236 ЦК України передбачено, що правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Згідно ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
За загальним правилом визнання недійсним договору оренди майна не має наслідком повернення орендареві сплачених ним коштів за цим договором до моменту ухвалення рішення суду про таку недійсність, так як орендодавцю неможливо повернути факт користування цим майном.
Разом з тим, правовідносини, які виникли між сторонами в цій справі мають певні особливості, а саме, на підставі недійсного договору оренди ФОП Максимович І.І. сплатив орендну плату, однак факту користування спірними нежитловими приміщеннями в розумінні права оренди не набув.
У пункті 3 частини третьої статті 1212 ЦК України передбачено, що положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні. Тлумачення норм ЦК України свідчить, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов'язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом відмовилася від договору, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі пункту 3 частини третьої статті 1212 ЦК України.
Положення глави 83 ЦК України застосовуються також до вимог, зокрема, про повернення виконаного за недійсним правочином та повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні (ч. 3 ст. 1212 ЦК України).
За змістом правового висновку викладеного в постанові Верховного Суду від 27.11.2019 у справі №396/29/17, системне тлумачення ч. 1 ст. 216 ЦК України та п. 1 ч. 3 ст. 1212 ЦК України свідчить, що: (а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції; (б) правила абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція; (в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, то для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України.
Таким чином, виходячи з особливостей цієї справи, до спірних правовідносин підлягає застосуванню ст. 1212 ЦК України, а не ст. 216 ЦК України.
В постанові Верховного Суду від 12.08.2021 у справі №910/17567/19 зазначено, що майно не може вважатися набутим чи збереженим без достатніх правових підставі, якщо це відбулося в не заборонений цивільним законодавством спосіб із метою виникнення в майбутньому певних цивільних прав та обов'язків, зокрема внаслідок тих чи інших юридичних фактів, правомірних дій, які прямо передбачені ч. 2 ст. 11 ЦК України.
Загальна умова ч. 1 ст. 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов'язальних (договірних) відносинах, оскільки отримане однією зі сторін у зобов'язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі цієї статті тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.
Тобто в разі, коли правочин утворює правову підставу для набуття (збереження) майна, статтю 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.
За змістом правового висновку викладеного в постанові Верховного Суду від 25.05.2020 у справі №537/4259/15-ц, якщо сторона договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти), проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам), і згодом відмовилася від договору, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України.
Отже враховуючи те, що ФОП Максимович І.І. сплатив 158 597,96 грн. орендної плати, проте не отримав від виконавчого комітету зустрічного зобов'язання права користування, вказані кошти підлягають поверненню позивачу за зустрічним позовом на підставі п. 3 ч. 3 ст. 1212 ЦК України.
Як вбачається з договору оренди, в п. 13 визначено банківські платіжні реквізити сторін орендодавця - виконавчого комітету Новороздільської міської ради на які орендарем (ФОП Максимовичем І.І.) сплачувалася орендна плата. Таким чином, обгрунтованим є висновок місцевого господарського суду про стягнення з виконавчого комітету Новороздільської міської ради на користь ФОП Максимовича І.І. 158 597,96 грн.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків господарського суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 року у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід.
Враховуючи вищенаведене, апеляційний господарський суд зазначає, що доводи апеляційної скарги не спростовують обгрунтованих висновків місцевого господарського суду про відмову в задоволенні первісних позовних вимог та часткове задоволення зустрічних позовних вимог.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Рішення Господарського суду Львівської області прийняте з дотриманням вимог норм матеріального і процесуального права, а тому підлягає залишенню без змін.
Апелянтом не спростовано висновки суду першої інстанції, які тягнуть за собою наслідки у вигляді скасування прийнятого судового рішення, оскільки не доведено неправильного застосування норм матеріального і процесуального права, а тому апеляційна скарга виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області за №02-25/06/2021 від 24.11.2023 підлягає залишенню без задоволення.
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Якщо одна із сторін визнала пред'явлену до неї позовну вимогу під час судового розгляду повністю або частково, рішення щодо цієї сторони ухвалюється судом згідно з таким визнанням, якщо це не суперечить вимогам статті 191 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1-3 статті 86 ГПК України (в редакції Закону №132-IX від 20.09.2019), суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до частини 1 статті 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи залишення апеляційної скарги без задоволення, апеляційний господарський суд дійшов до висновку про покладення на апелянта (позивача) судового збору в розмірі 14 336,80 грн., який сплачений згідно з платіжною інструкцією за № 1367 від 19.12.2023.
Керуючись ст.ст. 86, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд
апеляційну скаргу виконавчого комітету Новороздільської міської ради Львівської області за №02-25/06/2021 від 24.11.2023 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Львівської області від 30.10.2023 у справі № 914/2861/20 залишити без змін.
Судовий збір в розмірі 14 336,80 грн. покласти на апелянта.
Строки та порядок оскарження постанов (ухвал) апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.
Справу скерувати на адресу місцевого господарського суду.
Головуючий суддя Бойко С.М.
Судді Бонк Т.Б.
Якімець Г.Г.
Повний текст постанови складено 12.03.2024