С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
вул. Максима Кривоноса, 25, м. Київ, 03037; тел. (044) 249-79-26, факс:249-79-28;
вул. Грушецька, 1, м. Київ, 03113; тел.: (044) 456-51-65; факс: 456-93-08
e-mail:inbox@sl.ki.court.gov.ua, web: https://sl.ki.court.gov.ua
Код ЄДРПОУ: 02896762
Провадження 2/760/896/23
В справі 760/13519/20
І . Вступна частина
31 серпня 2023 року в місті Києві
Солом'янський районний суд м. Києва
у складі головуючого судді Коробенка С.В.
за участю секретаря Семененко А.Д.
представника Позивача - Драган Я.С.
розглянув у судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарматна-Західна» до ОСОБА_1 та Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності.
ІI. Описова частина
В червні 2020 року ОСББ «Гарматна-Західна» звернулося до Солом'янського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_1 та Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В. з вимогами про:
- визнання недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав № 21689/РН-Н від 19.09.2019 щодо відчуження «колясочної», приміщення НОМЕР_3 у будинку АДРЕСА_1 , укладений між ПРАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 .
- визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Євгена Вікторовича про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 50858025 від 28.01.2020 р., реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2017616480000, яким за ОСОБА_1 (ІПН?
Ухвалою від 25 червня 2020 року в справі було відкрите загальне позовне провадження і призначено підготовче засідання.
Свої вимоги Позивач обгрунтовував наступним.
31 серпня 2018 року в установленому законом порядку в будинках за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , було створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарматна-Західна».
Позивачу стало відомо, що права Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарматна-Західна» було порушено Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (Відповідачем-2) та ОСОБА_1 (Відповідачем-1) шляхом укладення Договору купівлі продажу майнових прав № 21689 від 19.09.2019, згідно з яким Відповідачем-2 було відчужено допоміжне приміщення - «колясочну» (будівельна адреса: нежитлове приміщення №1-г з функціональним призначенням «колясочні» у житловому будинку АДРЕСА_3 , чим порушено право спільної сумісної власності мешканців будинку.
Вказаний Договір, як зазначає Позивач, став підставою для державної реєстрації права власності на допоміжне приміщення - «колясочну», що розташована на 1 поверсі будинку за адресою АДРЕСА_4 за ОСОБА_1 , на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Незнайка Є.В. від 24.01.2020 (індексний номер 50858025 від 28.01.2020).
Таким чином, як вважає Позивач, допоміжне приміщення багатоквартирного будинку «колясочна» було незаконно та безпідставно передане ПРАТ «ХК «Київміськбуд» у власність ОСОБА_1 з порушенням норм чинного законодавства. Отже, Договір купівлі-продажу майнових прав № 21689/РН-Н від 19.09.2019 підлягає визнанню недійсним, а Рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу, Незнайко Євгена Вікторовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50858025 від 28.01.2020 - скасуванню.
Позивач також звертає увагу суду на те, що в даному допоміжному приміщенні розташована система протипожежної безпеки будинку (пожежна сигналізація), що підтверджує призначення приміщення як допоміжного, тобто такого, яке не може бути самостійним об'єктом права власності.
28 грудня 2020 року до суду надійшов відзив ПрАТ «Холдингова компанія «Київсміськбуд» на позовну заяву, в якій Відповідач-2 проти задоволення позову заперечував. Зазначив, що на підставі договору від 24.04.2012, укладеного з КП «Київське інвестиційне агентство» Компанія стала замовником будівництва об'єкту по АДРЕСА_5 зі всією повнотою функцій замовника будівництва.
Відповідач-2 зазначає, що 25 квітня 2013 року ТОВ "УКРБУДЕКСПЕРТИЗА" надано Компанії експертний звіт №3-078-12-ЕП/КО щодо розгляду проектної документації за коригуванням проекту "Будівництво житлового будинку на АДРЕСА_6 " (копія додається), з якого вбачається, що будівництво об'єкту було запроектовано з такими технічними показниками:
-площа забудови - 2 505,3 кв.м; поверховість - 25;
-загальна кількість квартир у будинку - 320, в тому числі однокімнатних - 138,
-двокімнатних - 136, трикімнатних - 46;
-площа житлового будинку - 24 303,30 кв.м;
-площа квартир у будинку - 18 588,62 кв.м;
-площа літніх приміщень - 438,43 кв.м;
-загальна площа квартир - 19 027,05 кв.м;
-площа вбудованих нежитлових приміщень - 837,58 кв.м, у томі числі: офісів - 532,24 кв.м, майстерень- 135,16 кв.м, колясочних- 170,18 кв.м.
05 травня 2016 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України було видано сертифікат серія ІУ N165161261449, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта «Будівництво житлового будинку з об'єктами соціально-культурного призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_5 . І черга будівництва - житловий будинок АДРЕСА_7 , III черга - дворівневий підземний паркінг, нежитлові приміщення житлових будинків АДРЕСА_8 », в якому зафіксовані його основні показники, а саме: загальна площа квартир - 9 802, кв.м, житлова площа квартир - 5 188,4 кв.м, кількість квартир - 161 квартира, кількість поверхів - 24 поверхи, площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень - 820,4 кв.м, у тому числі: офісів: 495,7 кв.м, майстерень - 138,5 кв.м, колясочних - 186,2 кв.м; загальна площа паркінгу - 3 152,6 кв.м; площа вбудовних приміщень - 135,7 кв.м, у томі числі: площа ТП - 101,0 кв.м; кількість машиномісць - 70 шт.
Такі ж відомості, як стверджує Відповідач-2, зазначено й в акті готовності об'єкта до експлуатації.
Таким чином, нежитлові приміщення під назвою " Колясочні " у будинку по АДРЕСА_5 , як наполягає Відповідач-2, були запроектовані та збудовані як вбудовані нежитлові приміщення.
Тому, на думку представника ХК «Київміськбуд», спірне майно за призначенням є виключно нежитловим приміщенням, що відображено у техпаспорті будинку, та вказується в експлікації приміщень.
Тобто відповідно до технічного паспорту на будинок, спірне майно не відноситься до місць загального користування.
Таким чином, наполягає Відповідач-2, вбудоване нежитлове приміщення НОМЕР_2 по АДРЕСА_9 не належить до допоміжних приміщень та не призначене для побутового обслуговування мешканців цього будинку.
А відтак, посилання Позивача на те, що приміщення АДРЕСА_10 , є допоміжним приміщенням, є необгрунтованим, у зв'язку з чим позов задоволенню не підлягає.
28 січня 2021 року до суду надійшов відзив Відповідача-1 ОСОБА_1 , в якому вона визнала позовні вимоги в повному обсязі. Зазначила, що під час придбання приміщення їй не було відомо що це є допоміжним приміщенням, і що в ньому розміщена протипожежна система будинку.
Того ж дня до суду надійшла відповідь ОСББ «Гарматна-Західна» на відзив, в якому звернув увагу суду на те, що не зважаючи на те, яким чином приміщення колясочної зазначені в проектній документації чи технічному паспорті, згідно з положеннями Закону вони відносяться до допоміжних.
18 лютого 2021 року Відповідач-2 подав заперечення на відповідь на відзив. Зазначив, що сама лише назва «колясочна» не змінює статусу спірного приміщення як вбудованого нежитлового, що підтверджується проектною та технічною документацією.
У судовому засіданні представники Позивача та Відповідача-2 підтримали свої позиції, викладені у заявах по суті справи.
Відповідачка-1 до суду не з'явилася, подала заяву про розгляд справи у її відсутність.
ІІІ. Мотивувальна частина
Заслухавши пояснення Сторін, перевіривши та дослідивши матеріали судової справи, судом було встановлено наступне.
31 серпня 2018 року в будинках за адресою: АДРЕСА_1 , та АДРЕСА_2 , було створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарматна-Західна».
Статтею 16 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту об'єднання: визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об'єднання; захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.
Встановлено, що 19.09.2019 між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 був укладений Договір купівлі- продажу майнових прав №21689/РН-Н, згідно з яким Відповідачка-1 придбала майнові права на об'єкт нерухомості, а саме - нежитлове приміщення №1-г з функціональним призначенням «колясочні» у житловому будинку АДРЕСА_11 (будівельна адреса). Вказане приміщення розташоване на І поверсі та має площу 14,4 кв.м.
Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №198034989, 24 січня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. було зареєстровано право власності ОСОБА_1 на об'єкт нежитлової нерухомості « Колясочна » за адресою: АДРЕСА_1 , приміщення НОМЕР_3 (номер запису про право власності: 35229164, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 50858025 від 28.01.2020).
Підставами для виникнення права власності на вказаний об'єт є: Договір купівлі-продажу майнових прав № 21689/РН-Н виданий 19.09.2019, видавник ПРАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , довідка про сплату, серія та номер: Ф/2661, видана 02.12.2019 року, видавник ПРАТ «ХК «Київміськбуд»; Акт прийому-передачі майнових прав, серія номер: Б/Н, виданий 21.12.2019, видавник ПРАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , витяг з переліку інвесторів, серія та номер Б/Н, виданий 17.05.2019, видавник ПРАТ «ХК «Київміськбуд», технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 23.12.2019, видавник ТОВ «Київський інвентаризаційний центр». (Том 1, а.с. 40)
Предметом спору між сторонами в даній справі є правовий статус приміщення, яке було відчужене на підставі оспорюваного договору на користь ОСОБА_2 .
Вирішуючи даний спір, суд звертає увагу на наступне.
Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України, власникам квартири дво - або багатоквартирному житловому приміщені належить на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому приміщені.
Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Частино 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Отже, з моменту набуття фізичними особами права власності на квартири у будинку вони одночасно набули право спільної власності на всі допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою цього будинку.
За приписами частини 2 статті 369 Цивільного кодексу України, розпорядження майном, що є як у спільній сумісній власності та і в спільній частковій власності здійснюється виключно за згодою всіх співвласників.
Як вбачається з технічного паспорту від 02.11.2015 на приміщення громадського призначення вбудованих в житловий будинок АДРЕСА_1 , спірне приміщення НОМЕР_2 відноситься до групи приміщень з призначенням - «колясочна». Колясочна не є ізольованим приміщенням (не має окремого виходу на зовні, вхід/вихід здійснюється на зовні безпосередньо через під'їзд житлового будинку, відсутнє інженерне забезпечення, що функціонує окремо від інших приміщень житлового будинку).
Слід зазначити, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17.
Призначення даного приміщення як «колясочної» передбачено і експертним звітом ТОВ «Укрбудекспертиза» №3-078-12-ЕП/КО, і Сертифікатом серії ІУ №165161261449, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об'єкта, на які посилається Відповідач-2, заперечуючи проти позову.
Посилання Відповідача-2 на те, що у вказаній документації колясочні віднесені до вбудованих нежитлових приміщень, а тому вони є самостійними об'єктами права власності суд сприймає критично.
Законодавство чітко розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об'єкта нерухомості. Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Для розмежування допоміжних і нежилих приміщень слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Розташування спірного приміщення НОМЕР_2 (поруч з ліфтовим холом), відсутність в ньому окремого водопостачання, каналізаційних мереж, підтверджує цільове призначення даного приміщення як допоміжного.
Так, в Постанові Верховного Суду від 08.04.2020 №915/1096/18 за схожих обставин зазначено, що спірні свідоцтва, які посвідчують право власності на спірні приміщення за відповідачем, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на пі приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Крім того, як встановлено судом, даному допоміжному приміщенні НОМЕР_2 «колясочній» розташована система протипожежної безпеки будинку (пожежна сигналізація).
Безспірно встановлено, що згода співвласників багатоквартирного будинку ОСББ «Гарматна-Західна» на вчинення спірного договору щодо продажу спільного майна співвласників, допоміжного приміщення - «колясочної» НОМЕР_2, у будинку АДРЕСА_1 , не надавалася.
Таким чином, враховуючи вищенаведені вимоги чинного законодавства та обставини справи слід зробити висновок, що спірний Договір купівлі-продажу майнових прав № 21689/РН-Н від 19.09.2019 року, укладений між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 не відповідає вимогам чинного законодавства України, зокрема ст. ст. 1, 4, 5, 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. ст. 319, 321, 369 Цивільного кодексу України та порушує законні права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку на допоміжні приміщення житлового будинку, як неподільного майна.
Така ж правова позиція визначена в висновках верховного суду, що відображені у постановах від 18.07.2018 у справі_№916/2069/17; від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18; від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17; від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, від 08.04.2020 року № 915/1096/18.
Стаття 203 Цивільного кодексу України містить загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
Так, зокрема, частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до вимог ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недотримання в момент укладення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.
З огляду на вищевикладене, Договір купівлі продажу майнових прав №21689/РН- Н від 19.09.2019 укладений між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 підлягає визнанню недійсним.
Частиною 2 статті 13 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що на кожний об'єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна.
Крім того, згідно з п.19 Порядку Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №1141 (далі по тексту - Порядок 1141) після відкриття державним реєстратором розділу Державного реєстру прав та внесення до нього запису державний реєстратор присвоює об'єкту нерухомого майна реєстраційний номер.
Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна є ідентифікатором розділу Державного реєстру прав, відкритого державним реєстратором на такий об'єкт.
Згідно пункту 4 Порядку №1127, реєстраційний номер присвоюється таким об'єктам нерухомого майна, як земельна ділянка, підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівля, споруда або їх окремі частини, квартира, житлове та нежитлове приміщення.
Відповідно до п.8 Порядку №1127 реєстраційний номер не присвоюється об'єкту нерухомого майна, який є складовою частиною складної речі та призначений для обслуговування іншої (головної) речі, пов'язаний з нею спільним призначенням та є її приналежністю.
Зважаючи на те, що спірне приміщення є допоміжним приміщенням та призначене для побутового обслуговування мешканців цього будинку, пов'язане з будинком спільним призначенням та не є самостійним об'єктом права власності, йому не міг бути присвоєний реєстраційний номер 1834758680000.
Спірне приміщення не підлягало державній реєстрації як окремий об'єкт нерухомого майна у складі житлового будинку АДРЕСА_1 взагалі.
Таким чином, суд приходить до висновку про обгрунтованість вимог про скасування рішення державного реєстратора Незайка Є.В. (індексний номер 50858025 від 28.01.2020) про реєстрацію права власності на приміщення колясочної за Відповідачкою ОСОБА_1
ІV. Резолютивна частина
Керуючись Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статтями 3, 4, 10, 11, 57-60, 79, 209, 212-215, 218, 223, 226 ЦПК України, суд вирішив:
1.Позовні вимоги задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №21689/РН-Н від 19.09.2019 щодо відчуження «колясочної» - приміщення НОМЕР_2 у будинку АДРЕСА_1 , укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 .
Визнати протиправним та скасувати Рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Євгена Вікторовича про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 50858025 від 28.01.2020, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 2017616480000, яким за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на колясочну, приміщення НОМЕР_2 за адресою: АДРЕСА_1 .
2.Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
3.Позивач: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарматна-Західна», адреса: м. Київ, вул. Гарматна, 37А, код ЄДРПОУ: 42429621;
Відповідач-1: ОСОБА_1 а, зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_12 ,РНОКПП: НОМЕР_1 ;
Відповідач-2: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», адреса: м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, код ЄДРПОУ: 23527052.
Суддя: