Житомирський апеляційний суд
Справа №293/2625/21 Головуючий у 1-й інст. Збаражський О.М.
Категорія 39 Доповідач Талько О. Б.
20 лютого 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючої судді: Талько О.Б.,
суддів: Коломієць О.С., Шевчук А.М.,
за участю секретаря Антоневської В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 293/2625/21 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Черняхівського районного суду Житомирської області від 22 серпня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Збаражського О.М.,-
У грудні 2021 року позивачка звернулася до суду з даним позовом, в якому зазначила, що є власником земельної ділянки площею 0,2500 га, кадастровий номер 1825684400:08:004:0089, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору дарування від 4 листопада 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Доброльожою В.В. за № 2445.
Проте в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявний запис №33065127 про оренду даної земельної ділянки згідно з договором оренди від 2 вересня 2019 року, укладеним між ОСОБА_2 та попереднім власником земельної ділянки - ОСОБА_3 .
Вказала, що право оренди відповідачки на вказану земельну ділянку не відповідає її інтересам як власника земельної ділянки. Оскільки п. 39 договору оренди землі передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для розірвання договору, вона звернулась до відповідачки щодо розірвання договору оренди землі, однак відповідачка в добровільному порядку не бажає його розірвати. Крім того, підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати та використання земельної ділянки не за призначенням.
Таким чином, просила суд розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,2500 га, кадастровий номер 1825684400:08:004:0089, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 2 вересня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .
Рішенням Черняхівського районного суду Житомирської області від 22 серпня 2023 року позов задоволено.
Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 0,2500га, кадастровий номер 1825684400:08:004:0089, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що укладений 2 вересня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2 вересня 2019 року, номер запису: 33065127 - розірвано.
Вирішено питання про стягнення судових витрат.
В апеляційній скарзі відповідачка, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.
Зокрема, зазначає, що під час розгляду справи нею було вказано про те, що вона набула право користування спірною земельною ділянкою ще задовго до того, як ОСОБА_3 набула її у власність. Рішенням виконкому Зороківської сільської ради від 16 лютого 2000 року «Про надання земельних ділянок» їй надано у постійне користування земельну ділянку площею 0,29 га для розвитку особистого підсобного господарства, якою вона користується по теперішній час.
Дізнавшись про набуття ОСОБА_3 права власності на земельну ділянку, була вимушена укласти з нею договір оренди, побоюючись, що її можуть позбавити можливості використовувати земельну ділянку. Відтак вважає, що вже більше 23 років на законних підставах користується спірною земельною ділянкою.
Умовами договору оренди землі від 2 вересня 2019 року дійсно передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору. Однак перехід права власності на цю земельну ділянку не є безумовною підставою для розірвання вказаного договору, а свідчить лише про відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв'язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Також зміна власника орендованої земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що даним договором порушується, не визнається чи оспорюється суб'єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди.
Перехід права власності на земельну ділянку відбувся 4 листопада 2019 року у зв'язку з укладенням між позивачкою та ОСОБА_3 договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Доброльожою В.В. за № 2445. Протягом передбаченого ст. 148-1 Земельного кодексу України місячного терміну позивачка не повідомила її про дану обставину, а із заявою про розірвання договору оренди звернулася лише 6 травня 2021 року. Відтак вважала логічною згоду позивачки на подальшу дію договору оренди від 2 вересня 2019 року.
Крім того, відповідно до акта обстеження земельної ділянки від 13 вересня 2023 року, вищевказана земельна ділянка фактично використовується нею для вирощування сільськогосподарських культур та обслуговування тимчасової сільськогосподарської споруди для зберігання сіна, також на земельній ділянці висаджені багаторічні насадження, що не порушує вимог земельного законодавства. Факту самовільного зайняття нею земельної ділянки не встановлено, та використання земельної ділянки здійснюється за її цільовим призначенням.
Вважає помилковим неврахування судом тієї обставини, що вона є особою з інвалідністю 2 групи, а отже, звільнена від сплати судового збору.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат Горлов Є.С., просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення - без змін.
Зокрема, зазначає, що умови укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договору були вільно узгоджені сторонами, тобто, орендар погодилася з тим, що договір може бути розірваний у разі зміни власника земельної ділянки. У пункті 39 договору оренди землі від 2 вересня 2019 року відсутні будь-які застереження щодо підстав переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а тому з урахуванням положень ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», цей пункт застосовується і у випадку переходу права власності на землю до іншої особи.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що 2 вересня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_3 передала в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована на території Вільської сільської ради в с.Зороків Черняхівського району Житомирської області кадастровий номер 1825684400:08:004:0089. Відповідно до п. 8 договору договір укладено строком на 10 років.
Пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5 відсотків від вартості земельної ділянки, що становить 125 грн в рік.
Відповідно до п. 39 договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Право оренди ОСОБА_2 зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 2 вересня 2019 року, номер запису про право оренди: 33065127 (а.а. с.18-19).
4 листопада 2019 року ОСОБА_3 та ОСОБА_1 уклали договір дарування, відповідно до якого остання набула у власність земельну ділянку кадастровий номер 1825684400:08:004:0089, площею 0,25 га для обслуговування та будівництва житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.7).
Право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку зареєстровано 4 листопада 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: №33992178 (а.с.17).
6 травня 2021 ОСОБА_1 звернулася до ОСОБА_2 із заявою про намір розірвати укладений договір оренди землі (а.а.с.21-24).
13 травня 2021 року заява ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі, разом із додатковою угодою та актом приймання-передачі земельної ділянки отримана ОСОБА_2 (а.с. 25)
2 вересня 2020 року головним управлінням Держгеокадастру у Житомирській області проведено перевірку вимог земельного законодавства за місцезнаходженням спірної земельної ділянки та відносно ОСОБА_2 складено припис, відповідно до якого земельна ділянка площею 0,25 га, кадастровий номер 1825684400:08:004:0089, використовується ОСОБА_2 для вирощування сільськогосподарських культур (картопля, капуста). Будь-які рішення органів місцевого самоврядування чи виконавчої влади про передачу вказаної земельної ділянки в користування ОСОБА_2 відсутні, що відповідно до вимог ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» свідчить про факт самовільного зайняття земельної ділянки (а.а.с.26,27,28).
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами ( частина третя статті 6 ЦК України).
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови ( пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами ( статті 629 ЦК України).
Згідно з частинами першою, третьою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до частин другої, третьої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону України « Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції обгрунтовано виходив з того, що пунктом 39 вказаного договору оренди землі сторони визначили можливість дострокового розірвання цього договору у разі переходу права власності на спірну земельну ділянку до іншої особи. Це положення договору є чинним та у встановленому законом порядку не визнавалося недійсним.
Оскільки орендар заперечувала проти дострокового розірвання договору оренди землі, позивачка з метою захисту своїх прав змушена була звернутися до суду.
Відмова ОСОБА_2 у достроковому розірванні договору оренди в порядку, передбаченому пунктом 39 договору, порушує права ОСОБА_1 як власника вказаної земельної ділянки.
Системний аналіз положень статей 317,319,321 ЦК України дозволяє зробити висновок про те, що власникові належить права володіння, користування та управління майном, яким він користується на власний розсуд. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Отже, відмова орендаря у застосуванні пункту 39 договору оренди землі призвела до обмеження права орендодавця на володіння своїм майном. Вказаний пункт договору чітко вказує на наявність підстав для розірвання договору оренди у разі зміни власника земельної ділянки.
Таке право орендодавця є безумовним й жодних застережень щодо можливості реалізації цього права договір не містить.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про задоволення позову про розірвання договору оренди землі.
Суд першої інстанції вірно виходив з того, що положення п. 39 договору були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов'язковими для виконання сторонами правочину.
Відповідно до статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім'я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Суду не надано доказів того, що ОСОБА_1 у місячний термін повідомила ОСОБА_2 про перехід права власності на вказану земельну ділянку.
Однак, вказана обставина не свідчить про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки позивачка повідомила про свій намір розірвати договір оренди землі та використовувати земельну ділянку на власний розсуд.
Щодо стягнення судового збору з відповідачки слід зазначити наступне.
Відповідно до пункту 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» (постанова від 17 жовтня 2014 року№10) вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати та керуватися тим, що стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві - пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.
Якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від оплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Зазначене стосується й випадку, коли рішення ухвалено на користь позивача, а відповідач звільнений від сплати судового збору.
Як свідчать матеріали справи, відповідачка є особою з інвалідністю 2 групи й звільнена від сплати судового збору.
Отже, рішення суду в частині стягнення із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 908 грн судового збору слід скасувати та компенсувати ОСОБА_1 за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, понесені нею витрати зі сплати судового збору у розмірі 908 грн.
У решті рішення підлягає залишенню без змін.
Частиною 8 статті 141 ЦПК України, визначено, що розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв'язку із розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів.
Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п'яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
Відповідно до положень ч.1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Частиною 3 цієї статті передбачено, що до витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.
Статтею 137 ЦПК України передбачено, що витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконання робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції представник позивачки - адвокат Горлов Є.С., просив стягнути із ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 19500 грн.
На підтвердження таких витрат суду надано рахунок та детальний опис робіт ( наданих послуг) до договору №13 про надання правової допомоги.
Однак, в матеріалах справи відсутній вказаний договір, а наявний лише додаток №1 до договору №13.
Враховуючи вищезазначене, відсутні підстави для відшкодування ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу.
Керуючись ст.ст. 259,268,367,368,374,376,381-384 ЦПК України, суд,-
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.
Рішення Черняхівського районного суду Житомирської області від 22 серпня 2023 року в частині стягнення із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 908 грн судового збору скасувати.
Компенсувати за рахунок держави понесені ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 908 грн.
В решті рішення залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуюча Судді
Повний текст постанови складений 28 лютого 2024 року.