Справа № 359/4612/21 Головуючий у І інстанції Чирка С.С.
Провадження №22-ц/824/4252/2024 Головуючий у 2 інстанції Таргоній Д.О.
ІменемУкраїни
07 лютого 2024 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Таргоній Д.О.,
суддів: Голуб С.А., Писаної Т.О.,
за участі секретаря Спис Ю.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Баховського Михайла Михайловича на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання права іпотеки та звернення стягнення на предмет іпотеки,
У травні 2021 року позивач звернувся до суду з вказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що25 липня 2007 року ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» уклав з ОСОБА_2 кредитний договір № 014/4006/81/58351, за яким банк зобов?язався надати кредит у розмірі 71050 дол. США, а позичальник зобов?язався щомісячно, до 25 липня 2017 року, повертати кредит по частинам, а також сплачувати відсотки за користування кредитом у розмірі 13% річних.
В той же день, для забезпечення належного виконання грошових зобов'язань за кредитним договором між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір, згідно умов якого останній передав в іпотеку банку нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців та належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області 13 січня 2005 року.
25 липня 2007 року ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» надав ОСОБА_2 кредит у розмірі 71050 дол. США, однак останній неналежним чином виконував грошові зобов?язання, у зв'язку з чим станом на 12 січня 2016 року у нього перед банком виникла заборгованість в розмірі 68 309,49 дол. США.
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 08.11.2016 року у справі № 359/1449/16 в рахунок погашення боргу за Кредитним договором у розмірі 68 309,49 дол. США було звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043.
29 грудня 2020 року банк уклав з АТ «Кристалбанк» договори відступлення права вимоги, за яким АТ «Райффайзен Банк Аваль» відступив АТ «Кристалбанк» право вимоги до ОСОБА_2 за кредитним договором і договором іпотеки.
АТ «Кристалбанк», в свою чергу уклав договори відступлення права вимоги, за яким АТ «Кристалбанк» відступив позивачу право вимоги до ОСОБА_2 за кредитним договором і договором іпотеки.
У п. 1.2.1 Договору іпотеки (останній абзац) зазначено, що на момент укладення договору на земельній ділянці перебуває незавершений будівництвом житловий будинок середньозваженою готовністю 41,13 %.
Тобто, вказаний недобудований житловий будинок також є предметом іпотеки з моменту укладення іпотечного договору земельної ділянки від 25 липня 2007 року.
Під час дії Договору іпотеки, ОСОБА_2 добудував вказаний будинок, ввів його в експлуатацію та зареєстрував право власності на нього.
У зв'язку з цим, житловий будинок загальною площею 426,1 кв.м., житловою площею 193,6 кв.м., реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 1101908232208, розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці кадастровий номер: 3220886001:01:009:0043, також є предметом іпотеки за Договором іпотеки.
10 грудня 2016 року між позичальником та ОСОБА_1 було укладено договір дарування житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою О.І. за реєстр. № 7657. На підставі цього договору право власності на будинок перейшло до відповідача ОСОБА_1 та було за ним зареєстровано.
Отже, з 10 грудня 2016 року всі права та обов?язки іпотекодержателя за договором іпотеки щодо житлового будинку розташованого за адресою АДРЕСА_1 перейшли до відповідача ОСОБА_1
20 червня 2018 року державним виконавцем в межах виконавчого провадження з примусового виконання рішення суду про звернення стягнення на земельну ділянку було отримано інформаційну довідку № 128237978 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, із якої стало відомо про реєстрацію права власності на будинок за відповідачем ОСОБА_1 .
Враховуючи вищевикладене, позивач просив суд визнати за ТОВ «ФК «Централ Фінанс» право іпотеки на житловий будинок загальною площею 426,1 кв.м., житловою площею 193,6 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1101908232208, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером: 3220886001:01:009:0043, звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок загальною площею 426,1 кв.м., житловою площею 193,6 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1101908232208, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером: 3220886001:01:009:0043 в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором № 014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року на суму боргу по поверненню кредиту у розмірі 56286,03 дол. США, боргу по сплаті відсотків за користування ним у розмірі 12023,46 дол. США, а всього 68309,49 дол. США, шляхом його продажу ТОВ «ФК «Централ Фінанс» із застосуванням процедури продажу, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку», та надати право ТОВ «ФК «Централ Фінанс» право на продаж будь-якій особі покупцеві за ціною, не нижчій за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності.
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року позов задоволено.
Визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» право іпотеки на житловий будинок загальною площею 426,1 кв.м., житловою площею 193,6 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1101908232208, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером: 3220886001:01:009:0043.
Звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме на житловий будинок загальною площею 426,1 кв.м., житловою площею 193,6 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1101908232208, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером: 3220886001:01:009:0043 в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором № 014/4006/81/58351 від 25.07.2007 року на суму боргу по поверненню кредиту у розмірі 56286 доларів США 03 центи, боргу по сплаті відсотків за користування ним у розмірі 12023 доларів США 46 центів - а всього 68309 доларів США 49 центів,- шляхом його продажу Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» із застосуванням процедури продажу, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку», та надано право Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» право на продаж будь-якій особі покупцеві за ціною, не нижчій за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс судовий збір у розмірі 3270,20 грн.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» судовий збір у розмірі 3270,20 грн.
Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - адвокат Баховський М.М. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду встановленим по справі обставинам, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, щосуд першої інстанції повинен був закрити провадження в частині позовних вимог до ОСОБА_2 на підставі п. 3 ч. 1 ст. 255 ЦПК України, оскільки рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 08 листопада 2016 року вже було звернуто стягнення на нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, та належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області 13 січня 2005 року, шляхом продажу її продажу публічним акціонерним товариством ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» з застосуванням процедури продажу, передбаченої ст.38 Закону України «Про іпотеку», та надано право публічному акціонерному товариству «Райффайзен Банк Аваль» на продаж будь-якій особі покупцеві за ціною, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
В апеляційній скарзі звертає увагу на те, що згідно договору іпотеки предметом іпотеки є земельна ділянка площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, натомість у власності ОСОБА_1 перебуває житловий будинок реєстраційний № нерухомого майна 1101908232208.
Тобто, договір іпотеки визначає предмет іпотеки виключно земельну ділянку.
Апелянт зазначає, що заявляючи позовну вимогу про визнання будинку предметом іпотеки, позивач очевидно помиляється стосовно обсягів своїх прав, визначених договором іпотеки.
Звертає увагу апеляційного суду на ту обставину, що ОСОБА_2 набув право власності на житловий будинок з господарськими та побутовими спорудами за номером АДРЕСА_1 08 жовтня 2004 року, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Кузьміченко А.П.
Тобто, станом на 25.07.2007 року (дату укладення договору іпотеки) будинок вже був окремим об'єктом нерухомого майна, що спростовує доводи позивача про наявність на земельній ділянці незавершеного будівництва.
Технічним паспортом від 21.11.2016 року, виданим ТОВ «Техінвентаризація» встановлені технічні характеристики будинку, в тому числі і рік побудови - 1991.
Відповідно, спірний будинок не був і не міг бути предметом іпотеки.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції зазначені обставини проігнорував та надав перевагу надуманим доводам позову, не обґрунтувавши своє рішення.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Баховський М.М. заявляє про пропуск позивачем трирічного строку позовної давності, перебіг, якого слід обраховувати з 25 липня 2007 року, тобто з дати укладення кредитного договору та іпотечного договору.
Звертає також увагу на правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду, в рішеннях Конституційного Суду України та в судовій практиці ЄСПЛ.
28 серпня 2023 року на адресу Київського апеляційного суду від ТОВ «ФК «Централ Фінанс» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 30 червня 2023 року залишити без змін, як законне та обґрунтоване. Заявляє про відсутність підстав для закриття провадження у даній справі з огляду на різний предмет позову у справі № 359/1449/16, де ПАТ «Райффайзен Банк» звертався до ОСОБА_2 із вимогою про звернення стягнення на земельну ділянку, яка є предметом іпотеки, і предметом позову у даній справі, яким є визнання за позивачем права іпотеки на житловий будинок. Відмінними також є обставини, якими позивач обґрунтовує позовні вимоги щодо захисту прав та охоронюваних законом інтересів у даній справі та у справі №359/1449/16.
Відповідач вказує, що доводи апеляційної скарги про те, що спірний будинок був придбаний ним 08.10.2004 року та не передавався в іпотеку, спростовуються матеріалами справи.
Зазначає, що про реєстрацію за відповідачем права власності на новозбудований будинок позивачу стало відомо лише 21.06.2018 року з інформаційної довідки, яка була отримана державним виконавцем під час виконання рішення суду у справі 359/1449/16-ц, та надана банку, отже доводи відповідача про пропуск строку позовної давності вважає безпідставними.
У судовому засіданні представник ОСОБА_1 - адвокат Баховський М.М. підтримав апеляційну скаргу, посилаючись на викладені у ній доводи.
ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» свого представника для участі у судовому засіданні не направило, про дату, час та місце розгляду справи було повідомлене належним чином.
Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений у відповідності до положень процесуального законодавства.
Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника позивача ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс» та співвідповідача ОСОБА_2 .
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Баховського М.М., перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржуване судове рішення зазначеним вимогам процесуального законодавства відповідає.
Так, судом першої інстанції встановлено, що 5 липня 2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» (далі - Банк) та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 014/4006/81/58351, за яким Банк зобов?язався надати кредит у розмірі 71050 доларів США, а позичальник зобов?язався щомісячно, до 25 липня 2017 року, повертати кредит по частинам, а також сплачувати відсотки за користування кредитом у розмірі 13% річних (т.1 а.с.12-17).
В п.3.10 цього договору зазначено, що у випадку, якщо забезпеченням зобов?язань Позичальника за Договором, є іпотека майнових прав на об'єкти нерухомості, що будуються, або іпотека земельних ділянок, право власності на які виникне у майбутньому, то Позичальник зобов'язаний у тридцятиденний строк з дня реєстрації права власності Позичальника на об'єкт нерухомості або земельну ділянку у відповідності з вимогами чинного законодавства України, надати Кредитору для ознайомлення оригінал документів, що підтверджують право власності Позичальника на зазначені об'єкти, укласти з Кредитором договір про зміну та доповнення до іпотечного договору, із зазначенням даних про реєстрацію прав власності Позичальника на об'єкт нерухомості/земельну ділянку, а також виконати зобов?язання щодо страхування предмету іпотеки, передбачені п. п. 3.7., 5.6 цього Договору. Також, Сторони домовились, що все, що буде побудовано на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки, також є предметом іпотеки та забезпечує виконання зобов?язань Позичальника за Договором. Позичальник зобов?язується протягом 30-ти днів після завершення будівництва оформити право власності та передати в іпотеку Кредитору нерухомість, яка буде побудована на земельній ділянці, яка передана Кредитору в іпотеку.
25.07.2007 для забезпечення належного виконання грошових зобов'язань за кредитним договором № 014/4006/81/58351 від 25.07.2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, згідно умов якого іпотекодавець передав в іпотеку Банку нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:009:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців та належить йому на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області 13 січня 2005 року (т.1 а.с.26-30).
У п.1.2.1. цього договору зазначено, що на момент укладення договору на земельній ділянці перебуває незавершений будівництвом житловий будинок середньозваженою готовністю 41,13%.
В п.1 додаткової угоди №1 від 02.04.2009 року до кредитного договору № 014/4006/81/58351 від 25.07.2007 ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 погодили кінцевий строк повернення кредиту до 25.02.2020 року (т.1 а.с.22).
В п.1 додаткового договору №1 від 02.04.2009 до іпотечного договору від 25.07.2007 року укладеного між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 зазначено, що цим договором забезпечуються зобов' язання, які випливають з Кредитного договору № 014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року, (далі - Кредитний договір) та Додатковим договором №1 до Кредитного договору від 02 квітня 2009 року, укладеного між іпотекодержателем та ОСОБА_2 , за умовами якого він зобов?язується перед іпотекодержателем своєчасно та у повному обсязі виплачувати Банку проценти за користування Кредитом, використати його за цільовим призначенням та своєчасно повернути Кредит в сумі 71050 (сімдесят одна тисяча п?ятдесят) доларів США в строк до 25 лютого 2020 року, виконати всі інші умови, передбачені Кредитним договором та сплатити неустойку іпотекодержателю Іпотечного договору та всі збитки, понесені ним внаслідок невиконання умов Кредитного договору у розмірі і випадках передбачених Кредитним договором (т.1 а.с.31,32).
Зі звіту ТОВ «Сван консалтинг» від 23.07.2007 року про оцінку вбачається, що ринкова вартість незавершеного будівництвом житлового будинку, розташованого за адресою: Київська обл., Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, станом на 20.07.2007 року становить 523 236 грн. В цьому звіті зазначені характеристики об'єкта оцінки: початок будівництва 2003 рік, 2 поверховий, житловий будинок із загальною площею 490,1 кв.м., жила площа 259,3 кв.м., фундамент - залізобетонні, збірно монолітні, стін - цегляні з утеплювачем, покрівля - металочерепиця по дерев'яним конструкціям. (а.с.33-60).
Встановлено також, що рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 08.11.2016 року у справі за позовом ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення боргу за кредитним договором №014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року у розмірі 68 309 доларів США 49 центів, який складається з заборгованості за кредитом у розмірі 56 286 доларів США 03 центи, заборгованості за відсотками за користування кредитом у розмірі 12 023 доларів США 46 центів, звернуто стягнення на нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, та належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області 13 січня 2005 року, шляхом продажу її продажу публічним акціонерним товариством ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» з застосуванням процедури продажу, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку», та надати право публічному акціонерному товариству «Райффайзен Банк Аваль» на продаж будь-якій особі покупцеві за ціною, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій (т.1 а.с.93-99).
Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 09.04.2021 року замінено публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» на товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» (місцезнаходження: 03115, м. Київ, вул. Пушиної Феодори, буд.30/32, код ЄДРПОУ 40371994) у виконавчому провадженні №62379367 з виконання виконавчого листа №359/1449/16-ц, виданого 26 жовтня 2017 року Бориспільським міськрайонним судом Київської області, про звернення стягнення в рахунок погашення боргу за кредитним договором №014/4006/81/58351 від 25 липня 2007 року у розмірі 68 309 доларів США 49 центів, який складається з заборгованості за кредитом у розмірі 56 286 доларів США 03 центи, заборгованості за відсотками за користування кредитом у розмірі 12 023 доларів США 46 центів, на нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, що розташовується в Київській області, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців, та належить ОСОБА_2 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №222204, виданого Процівською сільською радою Бориспільського району Київської області 13 січня 2005 року, шляхом продажу її продажу публічним акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» з застосуванням процедури продажу, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку», та надати право публічному акціонерному товариству «Райффайзен Банк Аваль» на продаж будь-якій особі покупцеві за ціною, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій (т.1 а.с.101-103).
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек вбачається, що ОСОБА_1 на підставі договору дарування житлового будинку від 10.12.2016 року є власником житлового будинку загальною площею 426,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і розташований на земельній ділянці площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (т.1 а.с.106-108).
Земельна ділянка площею 0,2500 га з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043 на підставі іпотечного договору від 25.07.2007 року знаходиться під забороною, що підтверджується інформацією із вищезазначеного реєстру (т.1 а.с.112,113).
З цього ж реєстру вбачається, що домоволодіння, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 91,8 кв.м. на підставі договору купівлі-продажу від 25.04.1997 року належало ОСОБА_3 (т.1 а.с.114,115).
08.10.2004 року ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_2 купив житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями і спорудами за АДРЕСА_1 . На приватизованій земельній ділянці розміром 0,25 га розташований житловий будинок, зазначений в інвентаризаційній справі літерами «А-І», житловою площею розміром 7,6 кв.м., загальною площею 36, кв.м., господарчі та побутові будівлі і споруди: сарай- «Б», сарай-«В», льох-«Д», колодязь -«К», огорожа-«N». Дана обставина підтверджується копією договору ВВК №372481 (т.1 а.с.213).
Даний договір зареєстровано приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Кузьміченко А.П. в Державному реєстрі правочинів 08.10.2004 року, що підтверджується витягом № 179935 від 08.10.2004 року про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів (т.1 а.с.214).
10.12.2016 року ОСОБА_2 передав безоплатно у власність ОСОБА_1 житловий будинок АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043. Пунктом 3 цього договору передбачено, що відповідно до відомостей , викладених в технічному паспорті загальна площа відчужуваного житлового будинку становить 426,1 кв.м., а житлова площа-193,6 кв.м. Це підтверджується копією договору дарування від 10.12.2016 року серії НВІ 080297, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розумовою О.І.(т.1 а.с.215,216).
З витягу №74504591 від 01.12.2016 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що житловий будинок загальною площею 426,1 кв.м., житловою площею 193,6 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_2 належить на підставі договору від 08.10.2004 року ОСОБА_2 (т.2 а.с.196).
З витягу №75431558 від 10.12.2016 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що житловий будинок загальною площею 426,1 кв.м., житловою площею 193,6 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 належить на підставі договору дарування від 10.12.2016 року ОСОБА_1 (т.1 а.с.217).
Відповідно до технічного паспорту на садибний (індивідуальний) житловий будинок, що знаходиться в АДРЕСА_1 , виготовленого 21.11.2016 року ТОВ «Техінветаризація», даний житловий будинок складається з 2 поверхів, має загальну площу 426,1кв.м., житлову площу 193,6 кв.м., рік побудови 1991, має підвал та надвірні споруди: гараж «Е», вбиральня «З», навіс «е», споруди №1-3,І-ІІ. (т.1 а.с.218-221).
Згідно акту (звіту) перевірки стану та наявності застави №1 від 03.10.2007 року, складеного ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», на земельній ділянці площею 0,2500га, що розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Процівська сільська рада, с. Проців зведені: фундамент, коробка першого та другого поверхів, перекриття, зводиться дах, гаражне приміщення, огорожа навколо ділянки (т.1 а.с.241,242).
В матеріалах справи міститься інвентаризаційна справа об'єкта нерухомого майна, що знаходиться адресою: АДРЕСА_1 (т.2 а.с.104-185).
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що порушення умов п.3.10 кредитного договору ОСОБА_2 не передав в іпотеку ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» будинок після оформлення права власності на нього, відчужив його відповідачу, що свідчить про порушення права іпотекодержателя (нового кредитора) за іпотечним договором від 25.07.2007 року, яке підлягає судовому захисту.
Колегія суддів апеляційного суду з такими висновками погоджується, з огляду на наступне.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
За змістом ст. 3 Закону України "Про іпотеку" іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги (частина перша статті 6 Закону "Про іпотеку").
Згідно із частиною першою статті 33 Закону України "Про іпотеку" в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Відповідно до вимог частини другої статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, станом на час виникнення спірних правовідносин), предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Згідно з частинами пятою, шостою статті 6 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, станом на час виникнення спірних правовідносин), якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов'язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. Об'єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об'єкта незавершеного будівництва.
18 квітня 2022 року Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу № 520/1185/16-ц (провадження № 61-28728сво18, ЄДРСРУ № 104308921) та вказав наступне: «Відповідно до частин п'ятої та шостої статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи) якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов'язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. Об'єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об'єкта незавершеного будівництва.
При вирішенні справи суди не врахували, що частини п'ята та шоста статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи) регулювала правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об'єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об'єкт незавершеного будівництва передачі.
Звісно, учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір, могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об'єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об'єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об'єкти відсутні.»
У справі, що переглядається апеляційним судом встановлено, що відповідно до положень пункту 1.2.1 Іпотечного договору від 25.07.2007 року, укладеного між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_2 , іпотекодавець передав в іпотеку земельну ділянку, що розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Процівська сільська рада, село Проців, площею 0,2500 га, кадастровий номер: 3220886001:01:009:0043, цільове призначення: будівництво і обслуговування житлового будинку; з незавершеним будівництвом житловим будинком, згідно Звіту про оцінку незавершеного житлового будинку, виданого ТОВ «Сван консалтинг», середньозважена готовність такої нерухомості становить - 41,13%.
З огляду на вказане, сторони Іпотечного договору встановили, що іпотека поширюється й на об'єкт незавершеного будівництва, який на момент укладення договору вже був розташований на земельній ділянці кадастровий номер: 3220886001:01:009:0043, середньозважена готовність якого на 20.07.2007 становила - 41,13%.
Встановлено також та підтверджується матеріалами справи, що 08.10.2004 року ОСОБА_2 на підставі договору ВВК №372481 купив житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями і спорудами за АДРЕСА_1 , житловою площею розміром 7,6 кв.м., загальною площею 36,3 кв.м., господарчі та побутові будівлі і споруди: сарай- «Б», сарай-«В», льох-«Д», колодязь -«К», огорожа-«N». (а.с. 185 том 2)
У травні 2005 року виконавчий комітет Процівської сільської ради Бориспільського району Київської області рішенням № 50 надав дозвіл ОСОБА_2 на перебудову індивідуального житлового будинку в АДРЕСА_1 на приватизованій земельній ділянці площею 0,25 га та зобов'язав в місячний термін виготовити будівельний паспорт на забудову земельної ділянки. (а.с. 158 том 2)
26.04.2011 року рішенням виконкому Процівської сільської ради Бориспільського району Київської області № 38 надано дозвіл ОСОБА_2 на переведення старого жилого будинку в літню кухню по АДРЕСА_1 . (а.с. 170 том 2)
10.12.2016 року ОСОБА_2 передав безоплатно у власність ОСОБА_1 житловий будинок АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3220886001:01:09:0043. Пунктом 3 цього договору передбачено, що відповідно до відомостей , викладених в технічному паспорті, загальна площа відчужуваного житлового будинку становить 426,1 кв.м., а житлова площа-193,6 кв.м., що підтверджується копією договору дарування від 10.12.2016 року серії НВІ 080297, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розумовою О.І.
Зазначені докази, оцінені апеляційним судом в їх сукупності та взаємозв'язку, на переконання колегії суддів спростовують доводи апеляційної скарги про те, що житловий будинок, який перебуває у власності ОСОБА_1 , станом на час укладення Іпотечного договору, вже був об'єктом нерухомого майна, тому не може бути предметом іпотеки.
Вочевидь, отримавши дозвіл на перебудову індивідуального житлового будинку в АДРЕСА_1 , придбаного у 2004 році у ОСОБА_3 , ОСОБА_2 розпочав перебудову житлового будинку, перетворивши старий будинок, загальною площею 36, 3 кв.м. в літню кухню. Станом на час укладення Іпотечного договору з ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» готовність незавершеного будівництва становила 41,13%.
25.11.2016 року державним реєстратором Комунального підприємства Бориспільської районної ради Бориспільське районне «Бюро технічної інвентаризації» Терещенком О.В. внесений запис номер 17747376 про державну реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 426,1 кв.м., житлова площа 193,6 кв.м., розташований на земельній ділянці кадастровий номер 3220886001:01:009:0043 за ОСОБА_2 , який в подальшому, 10.12.2016 року передав вказаний будинок безоплатно у власність ОСОБА_1 на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Разумовою О.І. та зареєстрованим в реєстрі за №7657. (том 2 а.с. 214-216,217).
При цьому, апеляційний суд оцінює критично посилання представника відповідача на дані технічного паспорту на садибний (індивідуальний) житловий будинок від 21.11.2016 року, де зазначений рік побудови будинку - 1991, оскільки такі дані суперечать іншим дослідженим по справі доказам, зокрема копії інвентаризаційної справи на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , яка містить оцінювальні акти на будинок та господарські споруди, згідно з якими, станом на 06.04.20011 року коефіцієнт фізичного зносу становить 5%, що є неможливим при побудові будинку у 1991 році. Крім того, в описах конструктивних елементів будинку на підвал, житловий будинок, гараж, вбиральню, зазначено рік побудови 2007.
Статтею 23 Закону України "Про іпотеку" визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
З огляду на вказане, правильними є висновки суду першої інстанції щодо обґрунтованості вимог позивача про визнання за ним права іпотеки на спірний житловий будинок та звернення стягнення в рахунок погашення існуючої заборгованості за кредитним договором.
Поряд із цим, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивачем не пропущений строк позовної давності.
Доводи відповідача про те, що перебіг строку позовної давності розпочався з дати укладення Іпотечного договору не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства, оскільки суд пов'язує момент виникнення порушення прав іпотекодержателя саме з тими обставинами, коли в порушення умов п.3.10 кредитного договору ОСОБА_2 , зареєструвавши за собою 25.11.2016 року право власності на збудований будинок, не передав його в іпотеку ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», а подарував відповідачу ОСОБА_1 . Однак, про зазначені обставини іпотекодержатель не був повідомлений, а дізнався про порушення свого права лише 21.06.2018 року, коли Департамент проблемної заборгованості роздрібних клієнтів ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» отримав Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, подавши позовну заяву у травні 2021 року до суду з даним позовом, ТОВ «Фінансова компанія «Централ Фінанс», як правонаступник стягувача за кредитним та іпотечним договором, позивач звернувся в межах строку позовної давності.
Колегія суддів апеляційного суду відхиляє також, як необґрунтовані, доводи апеляційної скарги про наявність підстав для закриття провадження у даній справі в частині позовних вимог, заявлених до ОСОБА_2 , з підстав, передбачених п. 3 частини першої статті 255 ЦПК України, з огляду на набрання законної сили рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 08.11.2016 року у справі № 359/1449/16. Так, предмет позову і обставини, якими позивач обґрунтовує свої позовні у вказаних справах вимоги є різними.
За таких обставин, доводи апеляційної скарги колегією суддів розцінюються критично і до уваги не приймаються, оскільки зводяться лише до переоцінки доказів та тлумачення норм права на розсуд апелянта, однак при цьому не ґрунтуються на нормах діючого законодавства та жодним чином не спростовують висновків суду, викладених в рішенні.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Отже, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає фактичним обставинам справи, ґрунтується на наявних у справі доказах, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_4 залишити без задоволення.
Заочне рішення Святошинського районного суду м. Києва від 05 жовтня 2022 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 16 лютого 2024 року.
Суддя-доповідач Д.О. Таргоній
Судді: С.А. Голуб
Т.О. Писана