29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"05" лютого 2024 р. Справа № 924/822/23
Господарський суд Хмельницької області у складі головуючого судді Грамчука І.В., при секретарі судового засідання Мартинюк А.О. розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл", м. Хмельницький
та
гр. ОСОБА_1 , м. Хмельницький
до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45", м. Хмельницький
про визнання недійсним рішення, оформленого протоколом Установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 10.05.2018 року з додатками в частині включення Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл" (код 40320562), як власника нежитлового приміщення загальною площею 418,15кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до складу учасників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45"
визнання недійсним рішення, оформленого протоколом Установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 10.05.2018 року з додатками в частині включення гр. ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), як власника нежитлового приміщення загальною площею 108,71 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до складу учасників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45"
Представники сторін:
від позивачів: Ткач Я.С. - згідно ордеру (в режимі відеоконференції) (присутня 02.02.2024р.)
від відповідача: ОСОБА_3 - голова правління (присутній 02.02.2024р.)
Рохов О.В. - згідно ордеру (присутній 02.02.2024р.)
Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення. Виготовлення повного тексту рішення завершено 15.02.2024р.
Встановив: на адресу Господарського суду Хмельницької області 28.07.2023 надійшла позовна заява ТОВ "Офіс Сейл" та гр. ОСОБА_1 , м.Хмельницький до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45", м.Хмельницький про визнання недійсним рішення, оформленого протоколом Установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 10.05.2018 року з додатками в частині включення Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл" (код 40320562), як власника нежитлового приміщення загальною площею 418,15 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до складу учасників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45", а також визнання недійсним рішення, оформленого протоколом Установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 10.05.2018 року з додатками в частині включення гр. ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), як власника нежитлового приміщення загальною площею 108,71 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до складу учасників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45".
В обґрунтування вимог заявниками вказано, що позивачу-1 - ТОВ "Офіс Сейл", належить на праві спільної часткової власності нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: нежитлове приміщення загальною площею 538,1 кв.м (розмір частки 79/100). Позивачу-2, гр. ОСОБА_1 , належить на праві спільної часткової власності нерухоме майно, розташоване за цією ж адресою: АДРЕСА_1 , а саме: нежитлове приміщення загальною площею 538,1 кв.м (розмір частки 21/100). Таким чином, відповідно до заяви позивачам на праві спільної часткової власності належить один об'єкт нерухомого майна площею 538,1 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до заяви, в травні 2023 року представники ОСББ "Проскурівська 45" почали пред'являти позивачам вимоги про сплату коштів за обслуговування будинку (вимоги: за вих. № 9 від 15.05.2023 року для ОСОБА_1 та б/н і без дати (скерована 12.05.2023 року) для ТОВ "Офіс Сейл)".
Однак ТОВ "Офіс Сейл" та ОСОБА_1 категорично відмовляються сплачувати будь-які кошти, оскільки на їх переконання, належне позивачам на праві спільної часткової власності приміщення, не має з розташованим по АДРЕСА_1 багатоквартирним будинком спільних коридорів, сходинкових маршів, ліфтів, допоміжних приміщень і комунікацій, так як знаходиться в будівлі, окремо стоячій від даного багатоквартирного будинку.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.07.2023, вказану позовну заяву передано для розгляду судді Грамчуку І.В.
Ухвалою суду від 07.08.2023р. (після усунення недоліків позовної заяви) позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 924/822/23 в порядку розгляду за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 10 год. 18 вересня 2023 року.
До суду надійшов відзив на позов (вх. № 05-22/5809/23 від 11.09.2023), в якому відповідач проти позову заперечує, просить суд у позовах відмовити повністю. Відповідач звертає увагу на те, що позивачами не доведено, що належне їм на праві спільної часткової власності приміщення в розташованій за тією ж адресою окремо стоячій будівлі, не має з іншою будівлею (багатоквартирним будинком) за аналогічною адресою спільних конструктивних елементів. По підрахункам відповідача, за рішення порядку денного Установчих зборів ОСББ "Проскурівська 45", проголосували співвласники, яким належить більше як 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що складає більше половини співвласників. Загальна частка належної їм нерухомості становить 11 864,09 кв.м , що є більше половини загальної площі всієї нерухомості, як в розмірі 22 409 кв.м (згідно протоколу), так і в розмірі 23 387,47 кв.м (згідно додатку). Наразі порядок денний установчих зборів питань про включення позивачів до складу ОСББ не містить. Просить відмовити у позові.
В підготовчому засіданні 18.09.2023 суд продовжив строк підготовчого провадження у справі № 924/822/23 на 30 днів, відклавши підготовче засідання на 10 год. 09 жовтня 2023р.
В межах підготовчого провадження судом отримано (вх. № 05-08/3323 від 09.10.2023р.) клопотання про долучення доказів - висновку експерта № 1085/023, складеного 04.10.2023р. судовим експертом ОСОБА_5 за підписами позивача-2 та його представника.
Окрім того 09.10.2023 відповідачем додано клопотання про долучення письмових доказів, а саме висновку експерта № 34/23 судового експерта ОСОБА_6 від 29.09.2023 щодо фактичного розташування належного позивачам нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 .
Ухвалою суду від 09.10.2023 суд продовжив відповідачу строк для надання доказу та відклав підготовче засідання на 15 год. 19 жовтня 2023р.
Ухвалою від 19.10.2023р. судом закрито підготовче провадження у справі та призначено справу № 924/822/23 до розгляду по суті вимог у загальному позовному провадженні на 11 год. "16" листопада 2023р.
Ухвалою суду від 16.11.2023 клопотання представника ТОВ "Офіс Сейл" та гр. ОСОБА_1 адвоката Ткач Я.С. (вх. № 05-22/7331/23 від 17.11.2023р.) про виклик експертів у справі № 924/822/23 задоволено. Розгляд справи № 924/822/23 призначено на 12 год. 29 листопада 2023р., викликавши для роз'яснення експертних висновків і надання відповідей на питання суду та учасників справи судових експертів ОСОБА_5 (АДРЕСА_7) та ОСОБА_6 ( АДРЕСА_3 ).
28.11.2023 засідання в справі не відбулось, а тому ухвалою суду від 04.12.2023р. повідомлено учасників процесу про дату, час та місце засідання у справі № 924/822/23 - 10 год. 30 хв. 18 грудня 2023 року.
Ухвалою суду від 18.12.2023р розгляд справи № 924/822/23 призначено на 14 год. 20 грудня 2023р. з повторним викликом для роз'яснення експертних висновків і надання відповідей на питання суду та учасників справи судових експертів ОСОБА_5 та ОСОБА_6
Ухвалою суду від 20.12.2024 розгляд справи № 924/822/23 призначено на 15 год. 24 січня 2024р.
В ході судового розгляду представник позивачів вимоги підтримала з підстав, визначених у позовній заяві та відповіді на відзив.
Представники відповідача в судових засіданнях проти позову заперечували та просили відмовити у його задоволенні через невідповідність позовних вимог фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства.
Наразі викликані до суду судові експерти ОСОБА_5 та ОСОБА_6 роз'яснили зроблені ними експертні висновки, а також надали відповіді на питання суду та учасників справи.
Суд під час розгляду матеріалів справи встановив наступні обставини.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 134779870 від 17.08.2018р. Товариством з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл" м.Хмельницький зареєстровано спільну часткову власність (розмір частки 79/100) на нежитлове приміщення, загальною площею 538,1 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 134779690 від 17.08.2018р. за гр. ОСОБА_1 зареєстровано спільну часткову власність (розмір частки 21/100) на нежитлове приміщення, загальною площею 538,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Наявний у матеріалах справи (а.с.21-22) наданий позивачем примірник протоколу №1 Установчих зборів співвласників підтверджує, що 10 травня 2018 року відбулись установчі збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , оформлені протоколом № 1.
Згідно порядку денного зборів, визначеного у розділі II протоколу, було включено розгляд наступних питань :
1. Створення Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та затвердження його назви.
2. Затвердження Статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
3. Вибори правління об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
4 . Вибори ревізійної комісії (ревізора) об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
5 . Визначення розміру грошового внеску співвласників на витрати, пов'язані зі створенням ОСББ.
6. Обрання уповноваженої особи для підписання установчих документів та здійснення державної реєстрації ОСББ.
7. Різне.
У відповідності до протоколу за вказаним порядком денним установчими зборами були прийняті наступні рішення :
1. Створити Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 та затвердити назву Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - "Проскурівська 45" (підсумки голосування: "за" - 91 співвласник, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 11 864,09 кв.м., "проти" - 0, "утримався" - 0);
2. Затвердити Статут ОСББ "Проскурівська 45" із запропонованими змінами (підсумки голосування: "за" - 91 співвласник, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 11 864,09 кв.м., "проти" - 0, "утримався" - 0);
3. Обрати правління у кількості 9 осіб із визначеним персональним складом (підсумки голосування: "за" - 90 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 11 745,69 кв.м., "проти" - 1 співвласник, загальна площа квартири та/або нежитлових приміщень якого становить 118,4 кв.м., "утримався" - 0);
4. Обрати ревізійну комісію у кількості 3 особи із визначеним персональним складом (підсумки голосування: "за" - 89 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 11 607,69 кв.м., "проти" - 2 співвласники, загальна площа квартири та/або нежитлових приміщень якого становить 256,4 кв.м., "утримався" - 0);
5. Ухвалили внески на витрати, пов'язані зі створенням ОСББ будуть після створення ОСББ. Їх компенсація буде здійснена за рахунок квартплати по факту витрат. Розрахунки здійснити згідно з чеками. (підсумки голосування: "за" - 91 співвласник, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 11864,09 кв.м., "проти" - 0, "утримався" - 0);
6. Уповноважити ОСОБА_7 підписати затверджений Зборами Статут ОСББ "Проскурівська 45", а також підготувати та підписати протокол цих зборів та інші документи, необхідні для державної реєстрації ОСББ "Проскурівська 45", та подати ці документи для державної реєстрації Об'єднання (підсумки голосування: "за" - 90 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 11 745,69 кв.м., "проти" - 0, "утримався" - 1 співвласник, загальна площа квартири та/або нежитлових приміщень якого становить 118,4 кв.м.);
7. Визначити термін переходу на ОСББ до 1 липня 2018 року. На перехідний період для забезпечення взаємодії ЖБК та ОСББ призначити уповноважену особу з правління ОСББ ОСОБА_8 (підсумки голосування: "за" - 90 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 11 745,69 кв.м., "проти" - 0, "утримався" - 1 співвласник, загальна площа квартири та/або нежитлових приміщень якого становить 118,4 кв.м.);
Наразі в протоколі № 1 установчих зборів від 10.05.2018 зазначено, що загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку складає 185 осіб. У зборах взяли участь співвласники в кількості 58 осіб, яким належать квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 7 907 ,8 кв.м., що становить 35,29 % від загальної площі квартир та нежитлових приміщень будинку. Загальна площа квартир та нежитлових приміщень будинку складає 22 409 кв.м. У письмовому опитуванні взяли участь співвласники в кількості 33 особи, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 3 956,29 кв.м.
При цьому невід'ємним додатком до протоколу № 1 від 10.05.2018 є результати поіменного голосування з питань порядку денного на установчих зборах, який не містить інформації про участь позивачів в роботі зборів та прийняття останніх до складу ОСББ.
Згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, 18.06.2018р. проведена державна реєстрація Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45".
Відповідно до п. 1 розділу І Статуту ОСББ "Проскурівська 45", затвердженого установчими зборами співвласників багатоквартирного будинку, протокол № 1 від 10.05.2018, (далі - Статут), Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45" (далі - об'єднання) створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Органами управління об'єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об'єднання (п. 2 розділу ІІІ Статуту).
Згідно отриманого судом від позивача (вх. № 05-08/3324/23 від 09.10.2023р.) висновку експерта № 1085/023 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, складеного 04.10.2023 судовим експертом ОСОБА_5, на вирішення експертизи були винесені наступні запитання :
1. « Чи розташовані нежитлові приміщення по вул.Проскурівська,45 в м.Хмельницькому, які відповідно до договору про поділ в натурі нерухомого майна виділені ОСОБА_9 і ОСОБА_10 (приміщення загальною площею 298,2 кв.м.) та ОСОБА_1 і ТОВ "Офіс Сейл" (приміщення загальною площею 538,1 кв.м.), в окремо стоячій нежитловій будівлі ? »
2. « Чи використовуються при експлуатації нежитлового приміщення загальною площею 538,1 кв.м., що розташоване по АДРЕСА_1 та належить ОСОБА_1 і ТОВ "Офіс Сейл" приміщення інших власників, в т.ч. приміщення загального користування сусіднього багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку з аналогічною адресою ? »
Разом із заявою на дослідження надійшли наступні документи : копія ухвали про прийняття позовної заяви та відкриття провадження у справі на 1-му аркуші; копії витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в кількості 2 шт. всього на 2-х аркушах; копія договору про поділ в натурі нерухомого майна на 2-х аркушах ; копії технічних паспортів не нежитлові приміщення в кількості 2 шт. всього на 14-ти аркушах. Експертом відмічено, що надані на дослідження матеріали відповідають їх опису в заяві та не містять ознак пошкоджень.
У розділі ІIІ "Висновки" експертного дослідження № 1085/023 експертом В.Власюком зазначено, що нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 , які відповідно до договору про поділ в натурі нерухомого майна виділені ОСОБА_9 і ОСОБА_10 (приміщення загальною площею 298,2 кв.м) та ОСОБА_1 і ТОВ "Офіс Сейл" (приміщення загальною площею 538,1 кв.м) знаходяться в окремо стоячій нежитловій будівлі (з одним прибудованим та одним вбудованим приміщеннм гаражів, які не входять до складу зазначених об'єктів).
Станом на 20.09.2023р. (на момент проведення натурного огляду), виходячи з даних правовстановлюючих документів та матеріалів технічної інвентаризації, а також даних проведеного обстеження, для експлуатації досліджуваного нежитлового приміщення загальною площею 538,1 кв.м , що розташоване по АДРЕСА_1 та належить ОСОБА_1 і ТОВ "Офіс Сейл", приміщення інших власників, в т.ч. приміщення загального користування сусіднього багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 , не використовуються (можуть не використовуватись).
У відповідності до отриманого судом (вх. № 05-22/6455/23 від 09.10.2023р.) від Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45" висновку експерта № 34/23 (а.с.110-127) про проведення судової будівельно-технічної експертизи, складеного 29.09.2023 судовим експертом ОСОБА_6, на вирішення експертизи були винесені наступні запитання :
- Чи є приміщення, що розташовані на третьому четвертому та п'ятому поверхах які належать ТзОВ "Офіс Сейл" - ОСОБА_1 згідно технічного паспорту БТІ від 15 серпня 2016 року інв. номер 1508/323, конструктивно відокремленими (окремо розташовані від підземної частини та основи (фундаментів ) та являються частиною всього будинку стилобатного типу по АДРЕСА_1 ?
- Чи знаходяться вищезазначені приміщення надземної частини житлового будинку стилобатного типу по АДРЕСА_1 в межах проектного рішення та фактичного користування підвальними приміщеннями в яких прокладені інженерні мережі (водопостачання, водовідведення, інш.,) ?
У даному Висновку експерта міститься посилання, що дослідження проводилось методом порівняння за результатами проведеного візуального обстеження, вивчення та аналізу наданих документів відповідно до вимог чиннних нормативних документів, по завершенню якого експерт дійшов наступного висновку :
1. Приміщення, що розташовані на третьому, четвертому та п'ятому поверхах, які належать ТзОВ "Офіс Сейл" - ОСОБА_1 згідно технічного паспорту БТІ від 15 серпня 2016 року інв. номер 1508/323, в конструктивній частині не відокремлені від підземної частини та основи (фундаментів ) та являються частиною всього будинку стилобатного типу по вул. Проскурівській, 45 в м. Хмельницькому.
2. Приміщення надземної частини житлового будинку стилобатного типу по АДРЕСА_1 що розташовані на третьому, четвертому та п'ятому поверхах, які належать ТзОВ "ОФІС СЕЙЛ" - ОСОБА_1 згідно технічного паспорту БТІ від 15 серпня 2016 року інв. номер 1508/323 конструктивно розташовані в межах проектного рішення та фактичного користування підвальними приміщеннями в яких прокладені інженерні мережі (водопостачання, водовідведення, інш.,) від вище розташованих приміщень нежитлових приміщень будинку літ. "А-5 ".
В якості додатків до висновку експертом долучено примірник технічного паспорту на приміщення підвалу в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , виготовленого на замовлення Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45" з експлікацією приміщень та їх характеристикою, а також примірник технічного паспорту на нежитлове приміщення в будинку за адресою: АДРЕСА_1 , виготовленого за станом на 15.08.2018р. на замовлення ТзОВ "Офіс Сейл" і ОСОБА_1 , із відображенням місцерозташування належного позивачам нежитлового приміщення, фото із зображенням прибудови до багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1 , в якій розташоване приміщення позивачів.
Аналізуючи надані докази та пояснення представників сторін та експертів, оцінюючи їх у сукупності, суд приймає до уваги наступне.
Згідно з ч. 2 ст. 382 та ст. 385 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку, у зв'язку з чим для забезпечення експлуатації такого будинку, користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку можуть створити об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
Статтею 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку). Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначає Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон України "Про ОСББ").
Відповідно до абз. 5 ст. 1 Закону України "Про ОСББ" та п.5 ч.1 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники багатоквартирного будинку - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (абз. 3 ст. 1 Закону України "Про ОСББ").
Статтею 4 Закону України "Про ОСББ" визначено, що об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Порядок створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та скликання і проведення установчих зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку визначені у ст. 6 Закону України "Про ОСББ", відповідно до якої об'єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках).
Для створення об'єднання скликаються установчі збори. Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень.
Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.
Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.
Аналіз зазначених норм закону свідчить про те, що здійснення права на створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, на участь в управлінні об'єднанням належить власникам квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку, тобто співвласникам багатоквартирного будинку.
Суд встановив, що 10 травня 2018 року відбулись установчі збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , оформлені протоколом № 1, на яких були прийняті наступні рішення: 1. Створити Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 та затвердити його назву Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - "Проскурівська 45"; 2. Затвердити Статут ОСББ "Проскурівська 45" із запропонованими змінами; 3. Обрати правління у кількості 9 осіб; 4. Обрати ревізійну комісію у кількості 3 особи; 5.Ухвалили внески на витрати, пов'язані зі створенням ОСББ будуть після створення ОСББ. Їх компенсація буде здійснена за рахунок квартплати по факту витрат. Розрахунки здійснити згідно з чеками; 6. Уповноважити ОСОБА_7 підписати затверджений Зборами Статут ОСББ "Проскурівська 45", а також підготувати та підписати протокол цих зборів та інші документи, необхідні для державної реєстрації ОСББ "Проскурівська 45", та подати ці документи для державної реєстрації Об'єднання; 7. Визначити термін переходу на ОСББ до 1 липня 2018 року. На перехідний період для забезпечення взаємодії ЖБК та ОСББ призначити уповноважену особу з правління ОСББ ОСОБА_8 .
Отже, рішення, прийняті 10.05.2018 на установчих зборах ОСББ "Проскупівська 45", безпосередньо стосуються питань створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичної особи, натомість питання включення Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл" (код 40320562) та гр. ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), як власників нежитлового приміщення розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до складу учасників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45"до порядку денного зборів не включалось і відповідно не розглядалось.
Звертаючись із позовом до суду, позивачі вказують, що вони не були повідомлені про проведення вищевказаних установчих зборів та не приймали у них участі. Позивачі вважають, що їх безпідставно включили до складу ОСББ "Проскурівська 45", чим порушили їх права та поклали обов'язки, в тому числі і щодо утримання спільного майна будинку, сплати внесків.
Для визнання недійсними рішень зборів співвласників, що оскаржуються з підстав порушення порядку скликання та проведення зборів, зокрема з підстав неповідомлення про скликання зборів, позивачі мають довести, а суд встановити наявність порушених прав та/або інтересів позивачів як співвласників нежитлового приміщення оспорюваним рішенням зборів. Тобто суду необхідно з'ясувати, які саме права та/або інтереси позивачів порушені кожним окремим оспорюваним рішенням установчих зборів ОСББ.
Подібні правові висновки Верховного Суду містяться у постановах від 22.09.2022 у справі № 924/1146/21, від 17.11.2022 у справі № 904/7841/21, від 24.11.2022 у справі № 914/343/22.
Суд зазначає, що за змістом положень ст. 55 Конституції України кожному гарантується захист прав і свобод у судовому порядку.
Згідно із ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.
Позивач, звертаючись до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке його право та/або охоронюваний законом інтерес порушене особою, до якої пред'явлений позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права/інтересу. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.
Оцінка предмету заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги.
У даній справі позивачі вказують на необхідність визнання недійсним рішення установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що відбулись 10.05.2018, в частині включення Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл" та ОСОБА_1 , як власників нежитлового приміщення, до складу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Разом з тим, судом враховується, що особа, яка є власником квартири та/або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку набуває статусу співвласника багатоквартирного будинку в силу прямої вказівки закону, а саме приписів ч. 2 ст. 382 ЦК України, абз. 5 ст. 1 Закону України "Про ОСББ" та п.5 ч.1 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", і відповідно до ст. 15 Закону України "Про ОСББ" зобов'язана своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Відповідно до ч. 3 ст. 4 Закону України "Про ОСББ" в одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об'єднання.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 134779870 від 17.08.2018 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл" зареєстровано спільну часткову власність нежитлового приміщення, загальною площею 538,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 134779690 від 17.08.2018 за ОСОБА_1 зареєстровано спільну часткову власність нежитлового приміщення, загальною площею 538,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Додатково обставини знаходження зареєстрованого за позивачами нежитлового приміщення в окремо стоячій прибудові до багатоквартирного будинку підтверджуються наданими відповідачем в матеріали справи технічним паспортом на приміщення підвалу в будинку за адресою: АДРЕСА_1 та відповідними фотознімками, висновком експерта № 34/23 складеного 29.09.2023 судовим експертом ОСОБА_6, що спростовує позицію позивача та висновок експерта № 1085/023 складеного 04.10.2023 судовим експертом ОСОБА_5
Згідно п. 2 розділу І Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24 травня 2001 року № 127 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за № 582/5773, прибудова до будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну та внутрішнє сполучення з основними частинами будинку; цокольний поверх - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі на висоту, не більшу половини висоти приміщень.
У висновку експерта також вказано, що приміщення, що розташовані на третьому, четвертому та п'ятому поверхах, які належать ТзОВ "ОФІС СЕЙЛ" - ОСОБА_1 згідно технічного паспорту БТІ від 15 серпня 2016 року інв. номер 1508/323, в конструктивній частині не відокремлені від підземної частини та основи (фундаментів) та являються частиною всього будинку стилобатного типу по вул. Проскурівській, 45 в м. Хмельницькому. В матеріалах справи відсутні докази, що приміщення позивачів були запроектовано як самостійний об'єкт нерухомого майна.
Приміщення надземної частини житлового будинку стилобатного типу по АДРЕСА_1 , що розташовані на третьому, четвертому та п'ятому поверхах, які належать ТзОВ "ОФІС СЕЙЛ" і ОСОБА_1 згідно технічного паспорту БТІ від 15 серпня 2016 року інв. номер 1508/323, конструктивно розташовані в межах проектного рішення та фактичного користування підвальними приміщеннями, в яких прокладені інженерні мережі (водопостачання, водовідведення, інш.,) від вищерозташованих приміщень нежитлових приміщень будинку літ. "А-5".
Статус співвласника багатоквартирного будинку визначається відповідно до Законів України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", де у ст. 1 Законів визначено, що: "співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку".
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Прийняті на установчих зборах співвласників багатоквартирного будинку за адресою : АДРЕСА_1 рішення, оформлені протоколом № 1 від 10.05.2018, з наведених заявниками правових підстав не порушують прав та/або інтересів позивачів, що є підставою для відмови у позові.
Окрім того, твердження позивача про те, що позивачам належить на праві спільної часткової власності приміщення площею 538,1 кв.м у окремо стоячій будівлі за такою ж адресою судом оцінюється критично, оскільки загальні правові висновки щодо критеріїв розмежування правового статусу окремих нежитлових приміщень та допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та висловлені в численних постановах, зокрема Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц, Верховного Суду від 16.12.2020 у справі №914/554/19, від 15.05.2019 у справі №906/1169/17, від 22.01.2020 у справі №461/4181/18, від 23.06.2020 у справі №906/150/19 та багато інших.
Так, нежилі приміщення - це приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, належать до житлового комплексу, але не відносяться до житлового фонду і є самостійними об'єктами цивільно-правових відносин (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР). Приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Допоміжні приміщення будинку (підвали, горища, сходові клітини, кладові тощо) становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду. Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону (частина 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", частина 2 статті 382 ЦК України) і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками (у даному випадку - в особі позивача) будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об'єкт цивільних прав.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку та нежилих приміщень слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Зокрема у висвітленій в постанові від 15.05.2019 справі № 906/1169/17, правовій позиції Верховний Суд зазначив, що "При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.
Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень".
За приписами ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Враховуючи вищезазначені положення законодавства та встановлені обставини справи у їх сукупності, суд приходить до висновку про відмову у позові.
Судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 20, 24, 27, 73, 74, 76-80, 86, 123, 126, 129, 232, 233, 236-238, 240-242, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл", м. Хмельницький та ОСОБА_1 , м. Хмельницький до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45", м. Хмельницький про визнання недійсним рішення, оформленого протоколом Установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 10.05.2018 року з додатками в частині включення Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл" (код 40320562), як власника нежитлового приміщення загальною площею 418,15кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до складу учасників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45", а також визнання недійсним рішення, оформленого протоколом Установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 10.05.2018 року з додатками в частині включення гр. ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), як власника нежитлового приміщення загальною площею 108,71 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до складу учасників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Проскурівська 45" - відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України)
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ст. 256 ГПК України).
Апеляційна скарга подається в порядку визначеному ст. 257 ГПК України до Північно-західного апеляційного господарського суду.
Повний текст рішення виготовлено та підписано 15.02.2024р.
Суддя І.В. Грамчук
Видруков. примірн.:
1- у справу,
2- позивачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Офіс Сейл" (м. Хмельницький, вул. Заводська, 40/1, кв.1, 29007)
3- позивачу ОСОБА_1 ( АДРЕСА_6 )
4- представнику позивачів Ткач Я.С. ( ІНФОРМАЦІЯ_1 )
5- відповідачу (АДРЕСА_1)
6- представнику відповідача адвокату Горбаню О.В. ( ІНФОРМАЦІЯ_2 )
7- представнику відповідача адвокату Рохову О.В. ( ІНФОРМАЦІЯ_3 )
8- судовому експерту ОСОБА_6 ( ІНФОРМАЦІЯ_4 )
9- судовому експерту ОСОБА_5 ( ІНФОРМАЦІЯ_5 )