КИЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД м. ПОЛТАВИ
Справа №644/8817/20
Провадження № 2/552/516/24
18.01.2024 року Київський районний суд м. Полтави в складі:
головуючого судді Кузіної Ж.В.
секретаря судового засідання Лихошвай А.В.
за участю представника позивача ОСОБА_1
представника відповідача ОСОБА_2
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в режимі відео конференції цивільну справу за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_3 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, -
Харківська міська рала звернулась в Орджонікідзевський районний суд м. Харкова з позовом до ОСОБА_3 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати посилаючись на те, що з 23.12.2016 року за відповідачем зареєстровано право власності на нежитлову літ. «А-1» загальною площею 276,6 м2 по АДРЕСА_1 . Земельна ділянка з кадастровим номером 6310138200:04:048:0005 на якій розташоване дане нерухоме майно належить до комунальної власності, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, вид використання - для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «А-1» (адміністративна будівля). У період з 01.01.2018 - 31.10.2020 року земельна ділянка використовувалась відповідачем без проведення державної реєстрації речових прав на неї та за відсутності правовстановлюючих документів. Відповідач не зареєстрована платником земельного податку або платником орендної плати за землю, розташовану з адресою: АДРЕСА_1 . Просив стягнути з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 2 336 341,66 грн. та судовий збір 35 045,12 грн.
Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 25 вересня 2023 року справу прийнято до провадження, призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою суду від 23.11.2023 року закрито підготовче провадження,справа призначена до розгляду.
Судове засідання проведено в режимі відеоконференції.
У судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, обставини на які посилався представник відповідача у відзиві та в ході судового розгляду не визнав як безпідставні. Просив задовольнити позовні вимоги.
Представник відповідача позовні вимоги не визнав, підтримав наданий відзив та пояснив, що відповідач не користувалась зазначеною земельною ділянкою, до неї мали доступ інші особи, що використовували як стоянку. Наданий розрахунок є завищеним. Просив відмовити в задоволенні позову.
Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши докази по справі, дійшов до наступного висновку.
Судом установлено, що згідно витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 25.10.2019 № НВ-0003967852019 земельна ділянка площею 0,3254 га, кадастровий номер 6310138200:04:048:0005, на АДРЕСА_1 знаходиться у комунальній власності. Дата державної реєстрації земельної ділянки - 31.05.2010.
За змістом витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку земельна ділянка належить до категорії земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання - для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1" (адміністративна будівля).
Таким чином, установлено, що земельна ділянка, кадастровий номер 6310138200:04:048:0005, перебуває у власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради.
Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки складає 9 870 846 грн.
27.10.2020 року спеціалістом Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради проведено обстеження земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 з кадастровим номером 6310138200:04:048:0005, за результатом якого складено акт та встановлено, що на земельній ділянці площею 0,3254 га з кадастровим номером 6310138200:04:048:0005 по АДРЕСА_1 розташована нежитлова будівля літ. «А-1», право власності на яку зареєстровано за ОСОБА_3 . Земельна ділянка огороджена, доступ обмежений.
Відповідно до інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 27.10.2020 року № 229766188 право власності на об'єкт нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , нежитлова будівля літ «А-1» , загальною площею 276,6 м2 зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 23.12.2016.
Згідно інформації Головного управління ДФС у Харківській області ОСОБА_3 не зареєстрована платником земельного податку або платником орендної плати за землю розташовану за адресою АДРЕСА_1 .
Відповідно до наданих розрахунків відповідачем безпідставно збережено коштів у розмірі орендної плати за період з 01.01.2018 по 31.07.2018 року в сумі 307 093,01 грн., за період з 01.08.2018 року по 31.12.2018 року в розмірі 329 028, 20 грн., за період з 01.01.2019 по 31.12.2019 року в сумі 789 667, 68 грн.
Частини 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.
Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цьогоКодексузастосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗК України реалізуються через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 статті 93 і статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1статті 96 ЗК України).
Принцип платного використання землі також передбаченостаттею 206 ЗК України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Водночас згідно зістаттями 122- 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов'язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі".
Водночас ЗК України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Відповідно до частин 1, 2 статті 120 цього Кодексу у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів ОСОБА_2 (лат.superficies solo cedit- збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.
Таким чином, положення глави 15, статей 120,125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, від 13.02.2019 у справі №320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №902/794/17, від04.02.2019 у справі №922/3409/17, від12.03.2019 усправі №916/2948/17, від09.04.2019 у справі № 922/652/18, від21.05.2019 у справі №924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі №922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від12.04.2017 у справах №22/207/15 і №922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі №922/2413/19.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті1212 ЦК України.
Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від20.09.2018 у справі №925/230/17 .
Підсумовуючи наведене, суд дійшов до висновку, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна відповідач ОСОБА_3 , як власник цього майна стала фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості по АДРЕСА_1 , тому із цього часу у неї виник обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Єдиною формою здійснення плати за користування спірною земельною ділянкою для відповідача , як землекористувача, могла бути орендна плата. Таким чином, розмір безпідставно збережених коштів за користування спірною земельною ділянкою має визначатися як розмір неодержаної орендної плати за землю.
У пункті 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Згідно з частиною другою статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, який підтверджує дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 41/08 затверджено Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові.
Виходячи із вищезазначеного , розмір безпідставно збережених коштів відповідача у період з 01.01.2018 року по 31.10.2020 року розраховано Харківською міською радою як розмір орендної плати за земельну ділянку комунальної власності у вигляді орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою органом місцевого самоврядування.
Верховний Суд у постановах від 29 січня 2019 року у справі №922/536/18, від 13 жовтня 2021 року у справі 175/833/19 вказав, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку.
Таким чином, саме власник нерухомого майна зобов'язаний ініціювати процес оформлення прав на земельну ділянку, невід'ємною складовою якого є розроблення землевпорядної документації та формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав.
Однією з засад судочинства, регламентованих п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, є змагальність сторін та свобода в наданні ними до суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Відповідно до положень статей 77, 78, 81 ЦПК України належними доказами є докази, які містять інформацію щодо предмету доказування. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
За змістом ч.3,4 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи, і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Заперечення представника відповідача, що його довіритель не користувалась зазначеною земельною ділянкою, яка до того ж не мала огородження та використовувалась сторонніми особами під стоянку автомобілів не є прийнятними, оскільки не доведені належними доказами.
Матеріали справи містять звернення відповідача протягом 2018 року на адресу Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради Харківської області щодо отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Посилання представника відповідача щодо залишення без належного реагування звернень відповідача не заслуговує на увагу, оскільки остання не зверталась з приводу оскарження дій суб'єкта владних повноважень.
Таким чином, суд дійшов до висновку, що відповідач використовувала спірну земельну ділянку, кадастровий номер 6310138200:04:048:0005, площею 0,3254 га, для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. "А-1" по АДРЕСА_1 .
Що стосується розрахунку, який заперечувався представником відповідача, то формула, яка покладена в основу здійсненого Харківською міською радою розрахунку містить в собі існуючі та зареєстровані загальнодоступні дані, зокрема, площу всієї земельної ділянки в межах якої розташовані нежитлові будівлі; всі розрахунки, коефіцієнти та їхні значення здійснені на підставі витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки.
Даний розрахунок проведений в межах повноважень та не спростований стороною відповідача.
Жодні підстави вважати, що ставка в розмірі 8 % при розрахунку суми орендної плати застосована протиправно, судом не встановлені.
Тому позовні вимоги є повністю обґрунтованими та підлягають задоволенню.
З відповідача ОСОБА_3 на користь Харківської міської ради підлягають стягненню безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 2 336 341 грн. 66 коп.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв'язку з задоволенням позовних вимог з відповідача ОСОБА_3 підлягають стягненню понесені судові витрати зі сплати судового збору на користь Харківської міської ради в розмірі 35 045 грн. 12 коп.
Керуючись ст.ст. 10,12,81,141, 259, 264, 265 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_3 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_3 на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 2 336 341 грн. 66 коп., судові витрати у розмірі 35 045 грн. 12 коп., а всього 2 371 386 грн. 78 коп. ( два міліонна триста сімдесят одна тисяча триста вісімдесят шість гривень 78 коп.)
Рішення суду може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: Харківська міська рада, місце знаходження м. Харків, м-н Конституції,7 ідентифікаційний код в ЄДРПОУ 04059243 .
Відповідач: ОСОБА_3 , місце проживання АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .
Повний текст судового рішення виготовлений 05 лютого 2024 року.
Головуючий Ж.В. Кузіна