Справа №461/5382/23
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 грудня 2023 року Галицький районний суд м. Львова
у складі: головуючого судді Волоско І.Р.
секретар судового засідання Сливка І.П.
за участю представника позивача ОСОБА_1
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Львові цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про стягнення коштів, -
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 про стягнення коштів.
В обґрунтування поданого позову покликається на те, що 20 липня 2021 року між сторонами був укладений договір позики строком на 1 рік. Відповідно до п. 1 Договору позики, Позикодавець (відповідач) передає у власність Позичальникові (позивачу) 680 330,00 грн., що еквівалентно 25 000,000 доларів США, а Позичальник зобов'язується повернути Позикодавцеві суму позики в строк встановлений таким Договором. Також, 20 липня 2021 року між сторонами був укладений договір іпотеки. У п.1.3 договору іпотеки, зазначено, що предметом договору іпотеки є нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_1 . Згідно з документами, що посвідчують право власності та технічної документації квартира, яка є предметом цього договору, складається з однієї житлової кімнати, загальною площею 37,1 кв. м., житловою площею 20,0 кв. м. До квартири належить комора в підвалі площею 5,0 кв. м. Всі зроблені Іпотекодавцем в період дії договору будь - якого роду покращення, реконструкційні роботи, зміни, доробки тощо автоматично стають предметом Договору - Предметом іпотеки - не потребують внесення змін до Договору. Відповідно до п. 1.4 договору іпотеки ринкова вартість квартири, що передається в іпотеку становить: 920 000,00 грн. Пунктом 1.5 договору іпотеки встановлено, що заставна вартість Предмета іпотеки визначається сторонами в сумі 920 000,00 грн. У договорі іпотеки чітко зазначено, що предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателю за ціною, визначеною шляхом експертної оцінки предмета іпотеки на день придбання, а у випадку перевищення розміру вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог - різниця підлягає відшкодуванню іпотекодавцю. Довідкою ОКП «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» № 1/10690 від 15.06.2022 підтверджується факт зміни площі Предмета іпотеки, квартири АДРЕСА_2 - з 37.1 кв. м. на 90.1 кв. м. Станом на 15.06.2022 квартира складалася з трьох житлових кімнат та кухні, загальною площею 90,1 кв. м., житловою площею 52,7 кв. м. Загальна площа квартири змінилася з 37,1 кв. м. на 90, 1 кв. м., житлова площа змінилася з 20,0 кв. м. на 52,7 кв. м. в результаті переобмірів та уточнення площ. Також, було внесено відповідні зміни до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме номер запису 42850886 про право власності позивача, ОСОБА_2 , на квартиру загальною площею 90.1 кв. м. Позивачкою було здійснено плату за користування позикою в період з липня 2021 року по березень 2022 року в сумі 5157 $. У зв'язку з форс - мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), а саме, військовою агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану на території України з 24 лютого 2022 року, у позивачки виникли фінансові труднощі, через які остання не мала можливості сплачувати 3% відсотки місячних від суми неповернутої позики, починаючи з березня 2022 року, а також повернути суму позики у строк до 20.07.2022. 22 липня 2022 року відповідач звернувся з вимогою про повернення коштів у сумі 25 000 доларів, які є предметом договору позики. 09.11.2022 року відповідач виставив вимогу про сплату ще і пені, зазначивши про те, що заборгованість позивача становить 60 572,40 дол. США. Сукупний розмір заборгованості, яку порахував відповідач, становив 60 572,40 дол. США. Також, відповідач попередив, що у випадку невиконання цієї вимоги у повному обсязі у 30 - денний строк, ним буде звернено стягнення на предмет іпотеки. 18 листопада 2022 року позивач звернулася до відповідача з листом, у якому повідомила, що на даний час немає можливості повернути кошти за договором позики, просила здійснити перерахунок штрафних санкцій по зменшенню їх суми, відстрочити сплату заборгованості та не вчиняти жодних дій щодо звернення стягнення на предмет іпотеки до закінчення воєнних дій в Україні. 28.03.2023 позивачка повторно надіслала лист з правильно проведеним розрахунком заборгованості, проте він також повернувся назад у зв'язку з відсутністю адресата за вказаною адресою. 18.02.2023 відповідач зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 90.1 кв. м., яка є предметом договору іпотеки, на підставі вищезгаданого іпотечного договору. Позивач вказує на те, що внаслідок збільшення площі квартири, що становить предмет іпотеки, змінилась і її вартість, оскільки відповідач перереєстрував на себе квартиру, яка є більшою, ніж та, яка була в іпотеці. Позивач вважає такі дії відповідача недобросовісними, адже він неправильно порахував заборгованість за договором іпотеки та не здійснив оцінку вартості майна на день придбання відповідно до умов договору. Після звернення стягнення на предмет іпотеки, вартість якого є більшою ніж сама заборгованість, відповідач не виконав умови договору іпотеки та не відшкодував Іпотекодавцю (позивачці) перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки на розміром забезпечення іпотекою вимог Іпотекодержателя. У зв'язку з цим, просить позов задовольнити та стягнути з відповідача перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог у розмірі 61 638, 419 дол. США.
Представник позивача ОСОБА_1 в судовому засіданні позов підтримала, просила такий задовольнити.
Відповідач ОСОБА_3 та його представник не з'явилися у судове засідання, хоча про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, що підтверджується матеріалами справи, а тому суд вважає за можливе розглянути справу у їх відсутності.
Крім цього, відповідач подав до суду відзив, в якому просив відмовити у задоволенні позовних вимог. Відповідач вважає, що звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки квартири.
Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частинами 1 та 3 статті 13 ЦПК встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що20 липня 2021 року між ОСОБА_2 (позивач) та ОСОБА_3 (відповідач) був укладений договір позики строком на 1 рік.
Відповідно до п. 1 Договору позики, Позикодавець (відповідач) передає у власність Позичальникові (позивач) 680 330,00 грн., що еквівалентно 25 000,000 доларів США, а Позичальник зобов'язується повернути Позикодавцеві суму позики в строк, встановлений таким Договором.
У п. 3 Договору позики зазначено, що Позичальник зобов'язана повернути Позикодавцеві позику у строк до 20 липня 2022 року, при цьому повернення позики має бути здійснено по офіційному курсу НБУ гривні до долара США на дату повернення коштів.
У п. 4 Договору позики вказано, що сторони домовились про те, що згідно договору позики Позичальник щомісячно сплачує Позикодавцю відсотки за користування позикою в розмірі трьох відсотків місячних від суми неповернутої позики. За перший місяць, незалежно від дострокового повернення позики, Позичальник сплачує Позикодавцю 3% місячних від суми неповернутої позики.
Також, 20 липня 2021 року між позивачем та відповідачем був укладений договір іпотеки.
У п.1.3 договору іпотеки, зазначено, що предметом договору іпотеки є нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_1 .
Згідно з документами, що посвідчують право власності, та технічної документації квартира, яка є предметом цього договору, складається з однієї житлової кімнати, загальною площею 37,1 кв. м., житловою площею 20,0 кв. м. До квартири належить комора в підвалі площею 5,0 кв. м. Всі зроблені Іпотекодавцем в період дії договору будь - якого роду покращення, реконструкційні роботи, зміни, доробки тощо автоматично стають предметом Договору - Предметом іпотеки - не потребують внесення змін до Договору.
Відповідно до п. 1.4 договору іпотеки ринкова вартість квартири, що передається в іпотеку становить: 920 000,00 грн.
Пунктом 1.5 договору іпотеки встановлено, що заставна вартість Предмета іпотеки визначається СТОРОНАМИ в сумі 920 000,00 грн.
Згідно з п. 1. 6 договору іпотеки на строк дії цього Договору Предмет іпотеки залишається у володінні і користуванні Іпотекодавця.
Відповідно до пункту 5.1.1 Договору іпотеки право звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодержатель набуває, зокрема, якщо у момент настання терміну виконання зобов'язань за Договором позики вони не будуть виконані, а саме: при повному або частковому неповерненні у встановлений Договором позики термін суми позики.
Відповідно до п. п. 5.3 та 5.3.1. за рішенням Іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватися наступним чином: у випадку набуття права звернення на предмет іпотеки з підстав, визначених п. 5.1.1, Іпотекодавець передає у власність Іпотекодержателю предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки Предмета іпотеки на день придбання. У разі, якщо ціна Предмета іпотеки, який передається Іпотекодержателю вправі задовольнити свої вимоги за рахунок іншого майна Іпотекодавця. Витрати на проведення експертної оцінки Предмета іпотеки покладаються на Позичальника (Іпотекодавця). У разі набуття права власності на предмет іпотеки Іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати Іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечення іпотекою вимог Іпотекодержателя.
Отже, у договорі іпотеки чітко зазначено, що предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателю за ціною, визначеною шляхом експертної оцінки предмета іпотеки на день придбання, а у випадку перевищення розміру вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог різниця підлягає відшкодуванню іпотекодавцю.
Довідкою ОКП «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» № 1/10690 від 15.06.2022 підтверджується факт зміни площі Предмета іпотеки, квартири АДРЕСА_2 - з 37.1 кв. м. на 90.1 кв. м.
Станом на 15.06.2022 квартира складалася з трьох житлових кімнат та кухні, загальною площею 90,1 кв. м., житловою площею 52,7 кв. м.
Загальна площа квартири змінилася з 37,1 кв. м. на 90,1 кв. м., житлова площа змінилася з 20,0 кв. м. на 52,7 кв. м. в результаті переобмірів та уточнення площ.
Також, було внесено відповідні зміни до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме номер запису 42850886 про право власності позивача, ОСОБА_2 , на квартиру загальною площею 90,1 кв. м.
Як вбачається із заяви від 23.06.2023, яка була посвідчена приватним нотаріусом Майхер О.Л. та зареєстровано в реєстрі за № 2616, відповідач ОСОБА_3 надав згоду на збільшення площі вищевказаної квартири, яка є предметом договору іпотеки, а саме: зміна загальної площі з 37.1 кв м. на 90.1 кв. м. та на внесення відповідних змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме в номер запису про право власності: 42850886 та в реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 653701246101, що стосується зміни площі.
Тобто, відповідач знав про збільшення площі предмета іпотеки.
Встановлено, що позивачкою було здійснено плату за користування позикою в період з липня 2021 року по березень 2022 року в сумі 5157 $.
У зв'язку з форс - мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), а саме, військовою агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану на території України з 24 лютого 2022 року, у позивачки виникли фінансові труднощі, через які остання не мала можливості сплачувати 3% відсотки місячних від суми неповернутої позики, починаючи з березня 2022 року, а також повернути суму позики у строк до 20.07.2022.
22 липня 2022 року відповідач звернувся з вимогою про повернення коштів у сумі 25 000 доларів, які є предметом договору позики.
09.11.2022 року відповідач виставив вимогу про сплату пені, зазначивши про те, що заборгованість позивача становить 60 572,40 дол. США, з яких:
- Основний борг - 25 000,00 дол. США;
- Відсотки за період з 20.07.2021 по 20.07.2022 згідно з п. 4 договору позики (з врахуванням сплати відсотків в сумі 5156 $) - 3844,00 дол. США;
- Пеня (в розмірі 1% за кожен день прострочення, згідно з п. 6 договору позики) за період з 21.07.2022 по 08.11.2022 (110 д.) - 110 д. * 0,01 * (25 000 дол. США + 3844 дол. США) = 31 728,40 дол. США.
Таким чином, сукупний розмір заборгованості, яку порахував відповідач, становить 60 572,40 дол. США.
Також відповідач попередив, що у випадку невиконання цієї вимоги у повному обсязі у 30 - денний строк, ним буде звернено стягнення на предмет іпотеки відповідно до положень ст. ст. 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку».
18 листопада 2022 року позивачка звернулася до відповідача з листом, у якому повідомила, що на даний час не має можливості повернути кошти за договором позики, просила здійснити перерахунок штрафних санкцій по зменшенню їх суми, відстрочити сплату заборгованості та не вчиняти жодних дій щодо звернення стягнення на предмет іпотеки до закінчення воєнних дій в Україні.
Даний лист було скеровано відповідачу через Укрпошту 09.02.2023, проте останній відмовився від його отримання, що підтверджується відміткою на довідці про повернення листа.
Не погоджуючись із розміром заборгованості, 28.03.2023 позивачка повторно надіслала лист з проведеним нею розрахунком заборгованості, проте він також повернувся назад у зв'язку з відсутністю адресата за вказаною адресою.
Як вбачається з Інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно № 333481490, відповідач 18.02.2023 зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 90.1 кв. м., яка є предметом договору іпотеки, на підставі вищезгаданого іпотечного договору.
Про зміну власника та внесення таких відомостей до реєстру позивачці стало відомо у травні 2023 року, коли відповідач змінив вхідні замки до нерухомого майна, внаслідок чого позивач втратила доступ до нерухомого майна.
Отже, внаслідок збільшення площі квартири, що становить предмет іпотеки, змінилась і її вартість, відтак відповідач перереєстрував на себе квартиру, яка є більшою, ніж та, яка була в іпотеці.
Разом з цим, після звернення стягнення на предмет іпотеки, вартість якого є більшою, відповідач не виконав умови пункту 5.3.1 договору іпотеки та не відшкодував Іпотекодавцю (позивачці) перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки на розміром забезпечення іпотекою вимог Іпотекодержателя.
Позивач вважає такі дії відповідача недобросовісними, адже він неправильно порахував заборгованість за договором іпотеки, не здійснив оцінку вартості майна на день придбання відповідно до умов договору, а отже, привласнив майно, яке йому не належить.
Також вважає, що відповідач лише формально додержався форми повідомлення про заборгованість, проте відмовився від отримання зворотного листа позивачки, що показує його незаінтересованість у досудовому врегулюванні спору.
Як вже було встановлено судом, позивач здійснила плату за користування позикою в період з липня 2021 року по березень 2022 року в сумі 5157 $, що підтверджується розписками про передачу - отримання грошей.
У зв'язку з форс - мажорними обставинами позивач не мала можливості сплачувати 3% відсотки місячних від суми неповернутої позики, починаючи з березня 2022 року, а також повернути суму позики у строк до 20.07.2022.
22.07.2022 року відповідач виставив вимогу про повернення грошей.
09.11.2022 року відповідач виставив вимогу про сплату ще і пені, зазначивши про те, що заборгованість позивача становить 60 572,40 дол. США, з яких:
Основний борг - 25 000,00 дол. США;
Відсотки за період з 20.07.2021 по 20.07.2022 згідно з п. 4 договору позики ( з врахуванням сплати відсотків в сумі 5156 $) - 3844,00 дол. США;
Пеня (в розмірі 1% за кожен день прострочення, згідно з п. 6 договору позики) за період з 21.07.2022 по 08.11.2022 (110 д.) - 110 д. * 0,01 * (25 000 дол. США + 3844 дол. США) = 31 728,40 дол. США.
Разом з цим, згідно договору позики, позивач мала сплачувати відсотки за користування позикою, а саме 3 % місячних від суми неповернутої позики, що становить 750 доларів США щомісячно.
Оскільки позивачем було сплачено відсотки за користування позикою з липня 2021 року по лютий 2022 року (7 місяців) у сумі 5157 дол. США, то несплаченими залишаються відсотки за користування позикою з березня 2022 року до 20 липня 2022 року (5 місяців).
Отже, 750$ * 12 - 5157$ = 3 843$, що становить сума за користування позикою від березня по липень 2022 року.
Відтак, сума несплачених відсотків за користування позикою в період з 20.07.2021 по 20.07.2022 становить 3 843$.
Таким чином, основний борг, разом із недоплаченими відсотками за користування позикою, становлять 28 843 дол. США (25 000 доларів США + 3843 долари США) .
Крім цього, 28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата України своїм листом-повідомленням №2024/02.0-7.1 підтвердила, що військова агресія російської федерації проти України є форс-мажором (обставинами непереборної сили).
Внаслідок засвідчення збройної агресії російської федерації проти України, як форс-мажору, були внесені певні зміни до законодавства, зокрема ті, що стосуються договору позики.
Зокрема, 17 березня 2022 р. набув чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» № 2120-IX від 15 березня 2022 р. Даним законом було внесено зміни до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України та доповнено його пунктом 18, що встановлює нові правила звільнення позичальника від відповідальності в разі прострочення виконання ним своїх зобов'язань.
Так, у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування у разі прострочення позичальником виконання грошового зобов'язання за договором, відповідно до якого позичальнику було надано кредит (позику) банком або іншим кредитодавцем (позикодавцем), позичальник звільняється від відповідальності, визначеної статтею 625 цього Кодексу, а також від обов'язку сплати на користь кредитодавця (позикодавця) неустойки (штрафу, пені) за таке прострочення. Установити, що неустойка (штраф, пеня) та інші платежі, сплата яких передбачена відповідними договорами, нараховані включно з 24 лютого 2022 року за прострочення виконання (невиконання, часткове виконання) за такими договорами, підлягають списанню кредитодавцем (позикодавцем).
Відтак, нарахована відповідачем сума пені у розмірі 31 728,40 дол. США підлягає списанню у відповідності до п. 18 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України.
На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що заборгованість за договором позики становить 28 843 дол. США (25 000 доларів США + 3843 долари США), а не 60 572,40 дол. США, як зазначив відповідач у своїй вимозі до позивача.
Відтак, суд вважає, що відповідачем невірно нараховано розмір заборгованості.
Щодо збільшення площі іпотечного майна, внаслідок чого зросла вартість такого майна, суд зазначає наступне.
Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном (неподільним об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно зі статтею 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Аналіз указаних норм матеріального права дає підстави вважати, що в момент внесення запису про набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», який співпадає із моментом припинення права власності у іпотекодавця, правовідносини іпотеки між іпотекодавцем та іпотекодержателем припиняються, а також у іпотекодержателя одномоментно виникає грошове зобов'язання відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя та обов'язок передати іпотекодавцю документи, що засвідчують права за основним зобов'язанням.
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація прав власності на предмет іпотеки. Оцінка предмета іпотеки є істотною обставиною, яка передує здійснення державної реєстрації права власності нового власника. Дана законодавча норма захищає право іпотекодавця на отримання різниці вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекодержателем вимог.
У зв'язку із заборгованістю за договором позики, відповідач задовольнив свої вимоги шляхом оформлення права власності на предмет іпотеки.
Разом з цим, враховуючи збільшення площі квартири, а відтак і її вартості, відповідач не відшкодував позивачу перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ч. 4 статті 334 Цивільного кодексу України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Частиною першою статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини першої, третьої статті 10 цього Закону визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус. Державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до ч. 9 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.
Відтак, право власності на предмет іпотеки, квартиру АДРЕСА_2 , перейшло до відповідача 18 лютого 2023 року на підставі рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.М., індексний номер 66464262.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Пунктами 6, 18 Порядку встановлено, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса. За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв'язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, пунктом 61 Порядку №1127 визначено перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
У постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) за позовом про скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів про задоволення позову через порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки в матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, та через відсутність інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, проте оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилася.
У даній постанові Велика Палата Верховного Суду однозначно надала правовий висновок щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
З інформаційної довідки Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 333481490 про реєстрацію права власності ОСОБА_3 на предмет іпотеки вбачається, що документами, які були подані для державної реєстрації, є іпотечний договір.
Відомості про інші документи, які також подавались, у інформаційній довідці, не зазначені.
Також відповідач не звертався до позивача для понесення витрат на проведення експертної оцінки предмета іпотеки, хоча пункт 5.3.1. договору іпотеки передбачає таке положення.
У зв'язку з цим, 12.06.2023 було скеровано адвокатський запит для отримання інформації щодо переліку документів, які подавав відповідач при здійсненні реєстрації свого права власності на предмет іпотеки, зокрема відомості що стосуються оцінки вартості нерухомого майна.
Як вбачається з відповіді на адвокатський запит № 2902 - вих - 75043 від 20.06.2023, Управлінням державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради було надано інформацію про перелік супровідних документів поданих до заяви ОСОБА_3 про здійснення державної реєстрації права власності на нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_2 , та які зберігаються у реєстраційній справі, а саме:
Довідка іпотекодержателя на суму боргу за основним зобов'язанням та про вартість предмета іпотеки № бн від 17.02.2023, видавник ОСОБА_3 , ОСОБА_2 ;
Іпотечний договір № 2433 від 20.07.2021, видавник Майхер О.Л., приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу;
Документ, що підтверджує надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимогу іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов'язання та / або умов іпотечного договору № 7900068925963 від 22.07.2022, видавник АТ «Укрпошта»;
Довідка іпотекодержателя про суму боргу за основним зобов'язанням та про вартість предмета іпотеки (звіт про оцінку майна) № бн від 27.01.2023, видавник ФОП ОСОБА_4 ;
Документ, що підтверджує надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимогу іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору № 7900603901815 від 09.11.2022, видавник АТ «Укрпошта»;
Вимога іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору № бн від 09.11.2022, видавник ОСОБА_3 ;
Вимога іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору № бн від 22.07.2022, видавник ОСОБА_3 ;
Разом з цим, суд дійшов висновку, що відповідачем невірно нараховано розмір заборгованості, оскільки, як вже було встановлено судом, заборгованість за договором позики становить 28 843 дол. США, а не 60 572,40 дол. США, як зазначив відповідач у своїй вимозі до позивача.
Однак, відповідачем не було здійснено жодного відшкодування вартості різниці предмета на момент звернення стягнення на предмет іпотеки чи на теперішній час.
При цьому, інформація про оцінку вартості майна, яку відповідачем було подано нотаріусу, відсутня.
Позивач на замовлення у ФОП ОСОБА_5 здійснила оцінку предмета іпотеки.
Відповідно до висновку про ринкову вартість квартири АДРЕСА_2 , від 08.06.2023, вартість об'єкту оцінки становить 100 534,91 дол. США.
Враховуючи правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові по справі № 707/552/17 від 19.08.2020 року, розрахунок перевищення розміру 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог іпотекодержателя було здійснено за наступною формулою: (оцінка вартості нерухомого майна - 10 %) - сума боргу = розмір відшкодування.
100 534, 91 дол. США - 10% = 90 481, 419 дол. США.
90 481, 419 дол. США - 28 843 дол. США = 61 638, 419 дол. США.
Враховуючи вищенаведене, суд вважає, що позов є підставним, оскільки встановлено, що перевищення розміру 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя становить 61 638, 419 дол. США, а відтак, відшкодування 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя у сумі 61 638,419 дол. США є ефективним способом захисту порушеного майнового права позивача.
Дані обставини справи стверджуються матеріалами справи, які не викликають сумніву у їх об'єктивності.
Відповідач не представив суду жодних доказів на спростування вимог позивача.
З огляду на викладене, суд вважає, що вимоги ОСОБА_2 знайшли своє підтвердження в ході розгляду справи, є обґрунтованими, та такими, що підлягають до задоволення.
Відповідно ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Таким чином, з відповідача підлягають стягненню на користь позивача понесені судові витрати за подання позовної заяви у розмірі 13 420 гривень та за подання заяви про заяви про забезпечення позову у розмірі 536,8 гривень.
Керуючись ст.ст. 81, 128, 141, 247, 258, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, ст.ст. 202, 207, 526, 527, 612, 1046, 1047, 1048, 1049, 1050 ЦК України, суд, -
ВИРІШИВ:
позов задоволити.
Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог у розмірі 61 638, 419 дол. США.
Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) суму сплаченого судового збору за подання позовної заяви у розмірі 13 420 гривень та за подання заяви про заяви про забезпечення позову у розмірі 536,8 гривень.
Рішення може бути оскаржене до Львівського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.
Повний текст складено 19.12.2023.
Суддя І.Р.Волоско