ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 грудня 2023 року м. Київ
Справа №755/20823/21
Провадження № 22-ц/824/5786/2023
Резолютивна частина постанови оголошена 6 грудня 2023 року
Повний текст постанови складено 08 грудня 2023 року
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Стрижеуса А. М.,
суддів: Поливач Л. Д., Шкоріної О. І.
секретаря Мандрики О.П.
сторони:
позивач ОСОБА_1 ,
відповідач Акціонерне товариство «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк»,
третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою адвокатом Кірсік Сніжаною Володимирівною, на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 21 грудня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович, про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування запису про право власності та поновлення права власності,-
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування запису про право власності та поновлення права власності.
Позов мотивований тим, що 26 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк») укладено кредитний договір № 39.29-50/554к. В якості забезпечення виконання зобов'язань, 26 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк» укладено договір іпотеки, предметом якого є нерухоме майно, що належить іпотекодавцю, а саме: кв. АДРЕСА_1 .
28 вересня 2021 року позивачка дізналася, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З. здійснено реєстрацію права власності на предмет іпотеки та зареєстровано право власності за АТ «Альфа-Банк». Жодних повідомлень про заміну сторони у зобов'язані позивачка не отримувала. Підставою державної реєстрації слугував договір іпотеки від 26 грудня 2006 року № 39.29-50/3111.
Вважаючи, що перехід права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» здійснена державним реєстратором без достатніх правових підстав, а саме за відсутності проведення оцінки спірної квартири та з порушенням норм чинного законодавства без дотримання приписів Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, ОСОБА_1 просила скасувати рішення приватного нотаріуса Русанюка З. З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 60754826 від 04 жовтня 2021 року на підставі якого за АТ «Альфа-Банк» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000, номер запису про право власності 44303711; скасувати запис про право власності
№ 44303711 на квартиру АДРЕСА_1 ,реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000 за АТ «Альфа-Банк»; визнати (поновити) право власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000 за ОСОБА_1 .
Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 17 грудня 2021 року відкрито провадження усправі. Вирішено розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження. Призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 17 грудня 2021 року вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру
АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2471455080000.
Заборонено АТ «Альфа-Банк» вчиняти будь-які дії щодо квартири АДРЕСА_1 , спрямовані на вчинення будь-яких правочинів.
Ухвалою Дніпровського районного суд міста Києва від 26 травня 2022 року закрито підготовче провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування рішення про державну реєстрацію скасування запису про право власності та поновлення права власності. Призначено справу до судового розгляду по суті.
Ухвалою Дніпровського районного суд міста Києва від 07 липня 2022 року витребувано з Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-банк»
28 вересня 2021 року на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об'єкта 2471455080000.
В судовому засіданні задоволено клопотання представника відповідача про зміну назви АТ «Альфа-банк» на акціонерне товариство «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»).
13 січня 2022 року представник відповідача подав відзив на позовну заяву в якому просив у задоволені позову ОСОБА_1 відмовити.
Відзив мотивований тим, що між АКБСР «Укрсоцбанк» та позивачем укладено договір, відповідно до умов якого Банк надав останній тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у сумі 55 000,00 доларів США з кінцевими терміном погашення заборгованості до 25 листопада 2029 року. 26 грудня 2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 39.29-50/554к відповідно до якого, іпотекодавець передав у іпотеку належне йому на праві власності майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 64 кв. м. 10 вересня
2019 року загальними зборами АТ «Альфа-Банк» та єдиним акціонером АТ «Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію АТ «Укрсоцбанка» шляхом приєднання до
АТ «Альфа-Банк». Згідно Рішення № 5/2019 єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк» від
15 жовтня 2019 року, затверджено передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна, прав та обов'язків АТ «Укрсоцбанк» які зазначені у передавальному акті, виникає у АТ «Альфа-Банк» з 15 жовтня 2019 року, визначеної
у передавальному акті. Таким чином, позачерговими загальними зборами затвердили передавальний акт, оформлений протоколом від 15 жовтня 2019 року № 4/2019,
у відповідності до якого АТ «Альфа-Банк» у порядку правонаступництва набуває всіх прав за переданими йому активами, а також набув обов'язки боржника за вимогами кредиторів за переданими зобов'язаннями без необхідності внесення змін до відповідних договорів.
У зв'язку із неналежним виконанням позивачем обов'язків кредитного договору та відповідно до пункту 4.5 іпотечного договору іпотекодержатель звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку встановленим Законом України «Про іпотеку».
Щодо посилань позивача про те, що не була обізнана стосовно повідомлення про усунення порушень, то представник відповідача зазначив, що 30 липня 2020 року
АТ «Альфа-Банк» направило вимогу ОСОБА_1 за вих.№07/07 від 27 липня
2020 року про негайне повернення заборгованості по кредитному договору та повідомив, що у разі не виконання ними вимоги банку, буде розпочато звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується поштовим чеком, списком згрупованих відправлень, реєстром №322 від 30 липня
2020 року, описом вкладення та рекомендованим повідомленням.
07 лютого 2022 року представник позивача надала відповідь на відзив в якому підтримує свої позовні вимоги та просить задовольнити в повному обсязі.
Відповідь на відзив мотивована тим, що тлумачення статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що передача нерухомого майна
у власність іншої особи залежить від ряду умов. Додатково зазначила, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку»
є істотною обставиною, яка має погоджуватися з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку шляхом набуття права власності на це майно. Також, щодо направлення листів-повідомлення на адресу позивача зазначено, що повідомлення від 27 липня 2020 року підписаною представником за довіреністю ОСОБА_2 не була отримана позивачем, зазначена адреса:
АДРЕСА_3 не є адресою позивача, а тому не може вважатися, як повідомлене належним чином.
Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 21грудня 2022 року
у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до АТ «Сенс Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування запису про право власності та поновлення права власності відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що іпотекодержатель дотримався всіх вимог Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, а саме направив позивачу вимогу про досудове врегулювання - усунення порушень та провів оцінку нерухомого майна, що підтверджується матеріалами реєстраційної справи.
27 січня 2023 року представник ОСОБА_1 - адвокат Кірсік С. В. подала до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення судом норм процесуального права, просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від
21грудня 2022 року та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідачем в момент здійснення реєстраційних дій не надано реєстратору доказів належного повідомлення про направлення відповідної вимоги позивачу та її належного повідомлення. Матеріали справи не містять доказів отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про спірну квартиру для проведення оцінки, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Оцінка предмета іпотеки відбулась та була дійсною - 25 серпня 2021 року,а станом на 28 вересня 2021 року (дата переходу права власності банку) оцінки не було, що є самостійною підставою для скасування реєстрації (постанова Київського апеляційного суду від 01 червня 2021 року у справі № 755/10329/19, та постанова Верховного Суду від 18 лютого 2021 року у справі № 756/13679/16-ц).
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями
від 27 січня 2023 року апеляційну скаргу передано судді-доповідачу.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 30 січня 2023 року клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Кірсік С. В. про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 21 грудня 2022 року задоволено та поновлено його.
Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою адвокатом Кірсік С. В., на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 21 грудня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до АТ «Сенс Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування запису про право власності та поновлення права власності.
Витребувано з Дніпровського районного суду міста Києва матеріали цивільної справи № 755/20823/21 за позовом ОСОБА_1 до АТ «Сенс Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування запису про право власності та поновлення права власності.
01 березня 2023 року матеріали цивільної справи № 755/20823/21за позовом ОСОБА_1 до АТ «Сенс Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування запису про право власності та поновлення права власності надійшли до Київського апеляційного суду.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 21 березня 2023 року справу призначено до розгляду з викликом учасників справи.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 10 травня 2023 року апеляційне провадження у справі № 755/20823/21 зупинено до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 759/5454/19.
Ухвалою Київського апеляційного суд увід 10 жовтня 2023 року провадження
у справі № 755/20823/21 відновлено. Призначено справу до розгляду.
20 лютого 2023 року АТ «Сенс Банк» подало до Київського апеляційного суду відзив, у якому просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Дніпровського районного суд ум. Києва від 21 грудня 2022 рок - без змін.
Відзив мотивований тим, що позивачем обрано неефективний та неналежний спосіб захисту.
В судовому засіданні представник позивача адвокат Кірсік С.В. підтримала доводи апеляційної скарги.
Представник АТ «Сенс Банк» адвокат Подольський А.Ю. проти доводів апеляційної скарги заперечував, посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду.
Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З. в судове засідання не з'явися, судова повістка що направлялася третій особі повернулася до апеляційного суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», а відповідно до п.3 ч.8 ст.128 ЦПК України, днем вручення судової повістки є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду.
За таких обставин, апеляційний суд в складі колегії суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності третьої особи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на апеляційну скаргу, колегія суддів дійшла таких висновків.
Частинами першою-третьою статті 367 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Встановлено, що 26 грудня 2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 39.29-50/554к.
В той же день, 26 грудня 2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 39.29-50/3111 посвідчений приватний нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою С. М. та зареєстрований в реєстрі за номером 9193.
Відповідно до пункту 1.1. іпотечного договору від 26 грудня 2006 року
№ 39.29-50/3111, іпотекодавець ( ОСОБА_1 ) передає в іпотеку іпотекодержателю (АКБСР «Укрсоцбанк») у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов'язань за договором кредиту від 26 грудня 2006 року № 39.29-50/554к, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем нерухоме майно, що придбане іпотекодавцем за кредитні кошти, надані іпотекодержателем відповідно до умов договору, яким обумовлено основне зобов'язання, а саме: чотирьохкімнатна квартира
АДРЕСА_4 .
10 вересня 2019 року загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та єдиним акціонером AT «Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію AT «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк». Згідно Рішення № 5/2019 єдиного акціонера
АТ «Укрсоцбанк» від 15 жовтня 2019 року, було затверджено передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна, прав та обов'язків
AT «Укрсоцбанк», які зазначені у передавальному акті, виникає у АТ «Альфа-Банк» з дати визначеної у передавальному акті, а саме з 15 жовтня 2019 року. Протоколом від 15 жовтня 2019 року № 4/2019 позачергових загальних зборів акціонерів АТ «Альфа-Банк» вирішено затвердити передавальний акт. Отже АТ «Альфа-Банк» є правонаступником
AT «Укрсоцбанк».
У зв'язку з невиконанням умов кредитного договору на адресу ОСОБА_1 :
АДРЕСА_3 та АДРЕСА_2 , 31 липня 2020 року надіслано повідомлення від 27 липня 2020 року за вих. № 07/7 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання
На підтвердження належного надіслання вказаного повідомлення, представником відповідача було надано реєстр (цінних) № 322 з кур'єрською доставкою, вкладення та лист на ім'я ОСОБА_1 на дві адреси: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_2 та дві копії рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення з відмітками про повернення у зв'язку із не врученням адресату ОСОБА_1 .
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру речових прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 02 грудня 2021 року № 288151517, 28 вересня 2021 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстроване за
АТ «Альфа-Банк».
Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень прийнято 04 жовтня
2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З. Підстава для державної реєстрації: договір іпотеки № 39.29-50/3111, серія та номер 9192, виданий 26 грудня 2006 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова С. М.
У частинах першій, другій та п'ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення відповідає.
Рішення суду як найважливіший акт правосуддя покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією Україниправ і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
Обов'язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об'єктивне з'ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.
Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов'язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону № 898-IV іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV).
За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Приписами статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Із наведеного слідує, що обов'язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.
Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження№ 11-474апп19),від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження№ 14-45цс20) та від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) до закінчення розгляду якої зупинялось апеляційне провадження у цій справі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17(провадження № 14-711цс19), зазначено, що «умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 серпня 2021 року в справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Аналогічний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 01 березня
2023 року у справі № 522/19144/19 (провадження № 61-14641св21).
У пункті 6.2 договору іпотеки сторони узгодили, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур?єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв?язку одержувача.
З матеріалів справи відомо, що вимоги-повідомлення були відправлені ОСОБА_1 поштою рекомендованими листами з повідомленням, з описом вкладення, на відомі банку адреси, проте не були отримані позивачем та повернуті поштою.
Таким чином, іпотекодержателем було дотримано процедуру належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, оскільки повернення вказаної кореспоненції свідчить про недбалість чи ухилення іпотекодавця від такого отримання.
У зв?язку з наведеним, Київський апеляційний суд відхиляє доводи заявника про те, що іпотекодержатель не виконав свого обов?язку щодо повідомлення іпотекодавця про намір звернути стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку.
Подібний висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 753/7146/21 (провадження № 61-10601св22).
Щодо аргументів апеляційної скарги про оцінку іпотечного майна
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного від 13 травня 2021 року в справі № 715/2669/19 (провадження
№ 61-17819св20), вказано, що:
«суди встановили, що згідно зі звітом про незалежну оцінку та висновком про вартість майна складеним 29 березня 2019 року, вартість предмета іпотеки на 18 березня 2019 року складала 609 353,00 грн, тобто зазначений висновок складений менше ніж за місяць до переходу права власності на спірну квартиру, і в ньому не зазначено про його термін (строк) дії.
[…]
Наведений підхід щодо застосування норм права у спірних правовідносинах не суперечить висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від
20 квітня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, згідно з яким ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна та має бути проведена на момент такого набуття, оскільки у вказаній справі Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності взагалі не проводилась. Водночас, у цій справі така оцінка була проведена, що підтверджується звітом про оцінку та висновком про вартість майна, і, як зазначено вище, була чинною на момент переходу права власності».
Установлено, що іпотекодержатель надав державному реєстратору висновок про вартість спірного житлового будинку, складений 25серпня 2021 року суб'єктом оціночної діяльності та виконаний із застосуванням порівняльного методичного підходу. Вказаний висновок був чинним на момент прийняття оспорюваного рішення, а про його оскарження в установленому законом порядку позивачка не заявляла. Оскільки стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не встановлює обмежень щодо застосування методичних підходів оцінки та не вимагає проведення оцінки нерухомого майна виключно шляхом безпосереднього огляду приміщення (див. постанову Верховного Суду від 20 вересня 2023 року у справі № 713/1365/21 (провадження № 61-3537св22)).
Крім того, станом на момент здійснення державної реєстрації (28 вересня
2021 року) пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 не встановлював необхідності подання саме звіту про оцінку майна,
а встановлював обов'язок подання довідки іпотекодержателя, що містить відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
Вказане також узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеному постанові від 26 липня 2023 року у справі № 753/7146/21 (провадження № 61-10601св22).
Аргументи апеляційної скарги вказаних висновків не спростовують.
Згідно з пунктом 1 частиною першою статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до частин першої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального
і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 21 грудня 2022 року - без змін, оскільки підстав для його скасування немає.
Оскільки Київський апеляційний суд дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а оскаржуваного судового рішення - без змін, розподіл судових витрат у зв?язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції відповідно до статті 141 ЦПК України Київським апеляційним судом не здійснюється.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 375, 381, 382, 383 ЦПК України, суд,-
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - Кірсік Сніжани Володимирівни - залишити без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суд ум. Києва від 21 грудня 2022 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена
в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Суддя-доповідач: А.М. Стрижеус
Судді: Л.Д. Поливач
О.І. Шкоріна