ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 653/790/20
Номер провадження: 22-ц/819/8/23
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 листопада 2023 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Склярської І.В.,
Пузанової Л.В.
секретар Доброва К.О.,
учасники справи:
позивач за первісним позовом - ОСОБА_1 ;
відповідачі за первісним позовом - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ;
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, за первісним позовом - ОСОБА_5 ;
позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_2 ;
відповідач за зустрічним позовом - ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Генічеського районного суду Херсонської області від 29 жовтня 2021 року, ухвалене у складі судді Берлімової Ю.Г. в м. Генічеськ Херсонської області,дата складення повного тексту рішення - 09 листопада 2021 року,у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: ОСОБА_5 , про усунення перешкод у користуванні будинком та земельною ділянкою, вселення в житловий будинок та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати,
ВСТАНОВИВ:
Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги
У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним вище позовом, в якому, з урахуванням уточненої позовної заяви, просив усунути перешкоди у користуванні будинком та земельною ділянкою відповідно до договору оренди від 20 жовтня 2006 року, зобов'язавши ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 не чинити перешкоди в користуванні нерухомим майном, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: житловим будинком загальною площею 161 кв.м та земельною ділянкою 0,25 га, кадастровий номер 6522185200:21:031:0027, та вселити його до спірного будинку.
Позов обґрунтований наступним.
20 жовтня 2006 року між ним та ОСОБА_5 було укладено договір оренди житлового будинку та земельної ділянки, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Додатками до договору оренди від 31 травня 2008 року, 31 травня 2013 року, 31 травня 2015 року сторони змінювали розмір орендної плати. Всі інші пункти договору залишались без змін.
У липні 2018 року право власності на зазначену нерухомість перейшло до ОСОБА_6 .
Намагаючись потрапити до орендованого будинку, він (позивач) дізнався, що його власниками є ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Вказані особи чинили перешкоди у користуванні орендованим майном, у зв'язку з чим він був змушений звернутися до поліції та прокуратури. За наслідком його звернення 27 жовтня 2018 року було внесено відомості до ЄРДР за ч.3 ст.185 КК України.
Наприкінці 2019 року з'ясувалося, що власником спірного майна є ОСОБА_2 .
19 жовтня 2019 року він направив їй листа з вимогою допустити до приміщення та виконувати договір оренди, на що відповіді не отримав. Також позивач з цією вимогою звертався до ОСОБА_3 та ОСОБА_4 та 08 липня 2019 року отримав від них відповідь, в якій заперечували своє право власності на спірне майно.
Позивач зазначає, що договір оренди є пролонгованим і на даний час є чинним, а отже він має всі права орендаря вказаного будинку та земельної ділянки. Незважаючи на це, відповідачі чинять йому перешкоди у користуванні орендованим майном, ухиляються від виконання умов договору.
На підставі викладеного, просив задовольнити його позовні вимоги.
26 червня 2020 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічною позовною заявою, посилаючись на те, що з 18 червня 2019 року вона є власницею житлового будинку та земельної ділянки, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Не заперечує, що належний їй об'єкт нерухомості, на підставі договору оренди майна від 20 жовтня 2006 року, орендується ОСОБА_1 . Однак останній, після зміни власника майна, умови договору оренди не виконує, у зв'язку з чим за ним рахується заборгованість зі сплати орендної плати за 2019 рік у розмірі 48 000 грн, та за шість місяців 2020 року у розмірі 24 000 грн.
Жодних перешкод у користуванні спірним майном вона не створює. Натомість відповідач не сплачує орендну плату та не бажає повернути орендоване майно.
Посилаючись на зазначене, просила суд розірвати договір оренди будинку та земельної ділянки від 20 жовтня 2006 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , а також стягнути з ОСОБА_1 на свою користь заборгованість зі сплати орендної плати за 2019 рік у розмірі 48 000 грн та за шість місяців 2020 року у розмірі 24 000 грн.
02 липня 2020 року третя особа на стороні первісного позивача ОСОБА_5 надіслав на адресу суду письмові пояснення, в яких підтримав первісний позов та пояснив, що 20 жовтня 2006 року між ним та ОСОБА_1 було укладено договір оренди житлового будинку та земельної ділянки, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . За його згодою орендар провів облаштування території, здійснив добудови, ввіз меблі.
У березні 2017 року право власності на вказане майно перейшло до ОСОБА_6 . Останній найняв охоронну фірму, працівники якої почали чинити орендарю перешкоди у користуванні орендованим майном.
У відзиві на зустрічну позовну заяву від 30 жовтня 2020 року представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_7 зазначив, що на даний час власником спірного орендованого майна є ОСОБА_2 , а фактичними володільцями та особами, які захопили майно є ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
З боку ОСОБА_1 порушень умов договору не було. Договір оренди є пролонгованим та чинним і правові підстави для його розірвання чи припинення відсутні.
На його думку, відсутні підстави і для стягнення орендної плати, оскільки відповідачі за первісним позовом перешкоджали позивачу користуватися орендованим майном, а отже послуга не була надана та відповідно не може бути стягнута орендна плата.
Рішенням Генічеського районного суду Херсонської області від 29 жовтня 2021 року в задоволенні первісного позову ОСОБА_1 було відмовлено, а зустрічний позов ОСОБА_2 було задоволено. Суд вирішив:
--- розірвати договір оренди будинку та земельної ділянки від 20 жовтня 2006 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 ;
--- стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати за 2019 рік за договором оренди будинку та земельної ділянки від 20 жовтня 2006 року, укладеним між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , у розмірі 48 000 грн та заборгованість за шість місяців 2020 року у розмірі 24 000,00 грн, а також судові витрати, пов'язані зі сплатою судового збору у розмірі 1 681,60 грн.
Відмовляючи в задоволенні первісного позову, суд першої інстанції, враховуючи положення ст.ст.395, 396, 770 ЦК України, виходив з того, що шляхом усунення перешкод у здійсненні орендарем права користування майном дане право може бути захищено лише у разі доведення факту його порушення, однак жодних доказів того, що саме ОСОБА_2 чинить перешкоди позивачу в користуванні об'єктом оренди суду надано не було. Також суд зазначив, що зі змісту зустрічної позовної заяви вбачається, що ОСОБА_2 визнає факт наявності орендних відносин з ОСОБА_1 та не чинить йому жодних перешкод в користуванні орендованим майном, оскільки зацікавлена в отриманні орендної плати. Будь-яких доказів того, яке відношення до перешкод в користуванні орендованим майном мають відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , позивачем взагалі не зазначено.
Задовольняючи зустрічний позов з підстав його обґрунтованості, суд першої інстанції виходив з встановлених обставин справи, а саме з того, що між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди нерухомого майна від 20 жовтня 2006р, який неодноразово пролонгувався. Згідно умов зазначеного договору орендна плата за користування майном визначалась на рівні 12 000 грн, з 31 травня 2008р - 18 000 грн, з 31 травня 2013р - 24 000грн, з 31 травня 2015р була збільшена до 48 000 грн, вона повинна сплачуватись рівними частинами двічі на рік: 15 червня та 30 серпня кожного року. Суд враховував, що позивач за зустрічним позовом, набувши у власність об'єкт нерухомості, який орендується ОСОБА_1 , жодних перепон у користуванні майном орендареві не чинила, однак розраховувала на отримання орендної плати у розмірі, визначеному договором оренди від 20 жовтня 2006р з додатками до нього. Однак, ОСОБА_1 свої зобов'язання щодо сплати орендної плати не виконує, у зв'язку з чим за останнім рахується заборгованість зі сплати орендної плати за 2019р у розмірі 48 000 грн, та за шість місяців 2020р у розмірі 24 000 грн. При цьому, як зазначив суд, ОСОБА_1 жодних доказів на спростування виниклої заборгованості зі сплати орендної плати не надав. Зокрема, він не спростував доводи ОСОБА_2 щодо невиплати їй орендної плати за 2019р - шість місяців 2020р, у тому числі й щодо того, що він ( ОСОБА_1 ) намагався здійснити виплату орендної плати, а ОСОБА_2 ухилилась від її отримання або ж дійсно отримала її.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить його скасувати й ухвалити нове рішення, яким первісний позов задовольнити, а у задоволенні зустрічного позову відмовити у повному обсязі.
Зокрема, вказав, що суд не прийняв до уваги доведення наявними у справі доказами факт створення йому перешкод у користуванні орендованим майном діями відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_2 . Адже суд не надав належної оцінки таким доказам, як відомості про розслідування кримінальних проваджень №12018230140001728 від 14.09.2018 року, №12018230140001968 від 27.10.2018 року, висновку за повідомленням ОСОБА_5 , зареєстрованому 25.06.2019 року Генічеським ВП ГУНП України в Херсонській області. Факт того, що відповідач ОСОБА_2 чинить перешкоди у користуванні майном також, на думку ОСОБА_1 , підтвердився в судовому засіданні показаннями третьої особи ОСОБА_5 та поясненнями представника ОСОБА_1 , з наданням ними відповідних доказів. Звертає увагу на те, що саме ОСОБА_2 примусово, діями своїх представників ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , перекрила йому доступ до орендованого майна, порушивши свої зобов'язання за договором оренди від 20.10.2006 року.
Також зазначив, що суд не надав оцінку направленому 19.10.2019 року на адресу ОСОБА_2 повідомленню з проханням про надання доступу до орендованого майна для виконання умов договору оренди від 20 жовтня 2006 року.
Крім того, вказав, що є необґрунтованими висновки суду першої інстанції про стягнення з нього заборгованості з орендної плати в сумі 48 000,00 грн за 2019 рік, оскільки ОСОБА_2 стала власником орендованого майна лише 18 червня 2019 року, а отже до цього часу не була стороною договору оренди від 20.10.2006 року.
Справу вдруге було призначено до апеляційного розгляду на 21.11.2023 року о 10?00 годині, однак інші учасники справи, крім третьої особи ОСОБА_5 та його представника адвоката Костинчука Павла Михайловича, які були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, до суду не з'явилися та, крім відповідачки за первісним позовом ОСОБА_2 , про причини неявки суд не повідомили. Від адвоката Леонова К.Ю., який діє від імені ОСОБА_2 надійшла заява про розгляд справи за її відсутності. У зв'язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.
Заслухавши доповідача, перевіривши відповідність судового рішення вимогам матеріального та процесуального права, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Фактичні обставини, встановлені судом
З матеріалів справи та встановлених судом обставин вбачається таке.
Відповідно до Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 , виданого Стрілківською сільською радою 19 жовтня 2006 року, ОСОБА_5 належить будинок АДРЕСА_1 (а.с.86 т.1).
Згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХС №085257 від 26 серпня 2005р. ОСОБА_5 належить земельна ділянка площею 0,2500 га, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 6522185200:21:031:0027 (а.с.87 т.2).
20 жовтня 2006 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладено договір оренди будинку та земельної ділянки, згідно якого ОСОБА_5 (орендодавець) передав в оренду, а ОСОБА_1 (орендар) прийняв у тимчасове користування житловий будинок та земельну ділянку, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , з метою проживання сім'ї орендаря, та ведення господарської діяльності з організації курортного відпочинку та надання послуг громадського харчування.
Згідно п.4.1 зазначеного договору термін оренди складає 35 місяців з моменту прийняття об'єкта, що орендується за актом-прийому передачі. Якщо жодна із сторін не попередить іншу сторону про розірвання договору за 30 днів до його завершення, тоді даний договір вважається пролонгованим на той самий термін дії.
Пунктами 5.1,5.2 зазначеного договору визначено, що розмір орендної плати становить 12 000 грн., та проводиться рівними частинами двічі на рік 15 червня та 30 серпня кожного року (а.с.3-4 т.1).
20 жовтня 2006 року ОСОБА_5 та ОСОБА_1 складено акт прийому-передачі будинку та земельної ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.5 т.1).
31 травня 2008 року, 31 травня 2013 року та 31 травня 2015 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 складено додатки, якими внесено зміни до вказаного вище договору оренди, згідно яких збільшувався розмір орендної плати до 18 000 грн на рік, 24 000 грн на рік, 48 000 грн. на рік відповідно (а.с.6-8 т.1).
Постановою Господарського суду Львівської області від 02 червня 2015 року по справі №5015/995/12 ФОП ОСОБА_5 визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру (а.с.60-68 т.1).
31 березня 2017 року ОСОБА_6 став власником вказаного вище будинку та земельної ділянки на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні, серія та номер:466, виданий 31.03.2017, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.108-110 т.1).
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 29 січня 2019 року по справі №3/10-2018 від 25 жовтня 2018 року задоволено частково заяву ОСОБА_6 №3/10-2018 від 25.10.2018 р. про визнання недійсними результатів аукціону з продажу майна ФОП ОСОБА_5 , який відбувся 21.03.2017 р. Так, було визнано недійсним результати аукціону з продажу майна ФОП ОСОБА_5 щодо реалізації об'єкта нерухомості (житлового будинку та земельної ділянки), які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ; скасовано свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні при продажі майна ФОП ОСОБА_5 на зазначені об'єкти нерухомості (а.с.117-127 т.1).
Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 04.04.2019 року власником житлового будинку та земельної ділянки, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 є ОСОБА_5 (а.с.136-138 т.1).
З 18 червня 2019 року за наслідком проведеного нового аукціону щодо реалізації майна боржника, новим власником житлового будинку та земельної ділянки, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 стала ОСОБА_2 , що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №3170724561 та №170723327 від 18 червня 2019 року (а.с.158-160 т.1)
Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції
Згідно положень ст.396 Цивільного кодексу України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі й від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.
Так, відповідно до ч.1 ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі ст.530 вказаного Кодексу якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Стаття 610 вказаного Кодексу визначає, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч.1 ст.611 вказаного Кодексу у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. (ч.1 ст.612 ЦК України).
У відповідності до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох і більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 Цивільного кодексу України).
При цьому, ст.627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (ст.638 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Частиною 2 ст.651 вказаного Кодексу встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частина 1 ст.759 Цивільного кодексу України розкриває зміст поняття договору найму (оренди) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно ст.762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно з частиною 1 ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Статтею 764 вказаного Кодексу встановлено, що у разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до ст.770 вказаного Кодексу у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
Так, згідно з положеннями ст.ст.12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Згідно з практикою ЄСПЛ змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і, відповідно, правомочностей головних суб'єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об'єктивно приводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов'язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.
Що стосується вимог за первісним позовом
Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні первісного позову, оскільки до нього він дійшов при повному та всебічному дослідженні обставин справи та давши належну оцінку зібраним у справі доказам. Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення в цій частині, правильно встановив характер правовідносин сторін у справі та застосував до цих правовідносин норми матеріального права, які їх регулюють.
Посилаючись на те, що відповідачі чинять перешкоди у користуванні будинком, належних та допустимих доказів на підтвердження цього позивач суду не надав, а суд таких обставин не встановив.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції вважає правильним висновок суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення первісного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні будинком та земельною ділянкою, вселення в житловий будинок, оскільки матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що відповідачі чинять дії, які перешкоджають у реалізації наданих прав щодо користування орендованим майном.
Не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про неврахування судом при ухваленні рішення наявності в матеріалах справи відомостей про розслідування кримінальних проваджень №12018230140001728 від 14.09.2018 року, №12018230140001968 від 27.10.2018 року, висновку за повідомленням ОСОБА_5 , зареєстрованим 25.06.2019 року Генічеським ВП ГУНП України в Херсонській області.
Так, судом першої інстанції в ході розгляду справи були досліджені та оцінені вказані вище докази та зазначено, що позивач почав звертатися до правоохоронних органів щодо перешкоджання у користуванні спірним майном ще влітку 2018р, про що свідчить витяг з ЄРДР від 27 жовтня 2018р. за №12018230140001968, та довідка про прийняття і реєстрацію заяви від 27 жовтня 2018р. При цьому відповідач ОСОБА_2 є власницею спірного майна лише з 18 червня 2019р.
Висновок за повідомленням ОСОБА_5 , зареєстрованим 25.06.2019 року Генічеським ВП ГУНП України в Херсонській області, не може вважатися свідченням того, що відповідачі чинять перешкоди у користуванні ОСОБА_1 орендованим майном, оскільки у висновку йдеться про конфлікт між ОСОБА_5 , як колишнім власником спірного майна та відповідачами ОСОБА_8 , які вважали себе потенційними власниками зазначеного майна на підставі попереднього договору купівлі-продажу.
Також не приймаються до уваги доводи скаржника про те, що 19.10.2019 року ОСОБА_1 надіслав на адресу ОСОБА_2 повідомлення з проханням про надання доступу до орендованого майна для виконання умов договору оренди від 20 жовтня 2006 року, оскільки матеріали справи не містять доказів отримання останньою вказаного повідомлення, також і ОСОБА_2 цей факт не підтверджує, крім того відсутні й інші належні докази на його підтвердження (складені за участю незаінтересованих осіб, наприклад, представників місцевої ради, сусідів тощо відповідні акти).
Що стосується вимог за зустрічним позовом
Задовольняючи зустрічні позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для розірвання договору оренди від 20 жовтня 2006 року у зв'язку з порушенням орендарем ОСОБА_1 умов договору в частині сплати орендної плати, які є істотними.
Враховуючи те, що ОСОБА_1 жодних доводів на спростування наявності заборгованості по орендній платі не надано, а судом таких обставин не встановлено, апеляційний суд погоджується з висновком суду про розірвання договору оренди у зв'язку з істотним порушенням його умов, якими є тривала несплата орендної плати. Так, орендарем не було сплачено власнику майна (позивачу за зустрічним позовом ОСОБА_2 ), яка стала власником з 18.06.2019 року, перед поданням нею зустрічного позову (26.06.2020 року) орендну плату до 30 серпня 2019 року та до 15 червня 2020 року, а також і після його подання - до 30 серпня 2020 року, до 15 червня 2021 року та до 30 серпня 2021 року.
Будь-яких доказів, які б спростовували висновки суду першої інстанції в цій частині ОСОБА_1 не надано.
Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції в частині розірвання договору оренди, оскільки до нього він дійшов при повному та всебічному дослідженні обставин справи, давши належну оцінку зібраним у справі доказам, а також правильно встановивши характер правовідносин сторін у справі та застосувавши до цих правовідносин норми матеріального права, які їх регулюють.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції не може повністю погодитися з рішенням суду першої інстанції в частині повного задоволення зустрічних позовних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі.
Так, повністю задовольняючи зустрічні позовні вимоги в цій частині, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 свої зобов'язання щодо сплати орендної плати не виконує, у зв'язку з чим за останнім рахується заборгованість зі сплати орендної плати за 2019р у розмірі 48 000 грн, та за шість місяців 2020р у розмірі 24 000 грн. В свою чергу, відповідач за зустрічним позовом жодних доказів на спростування виниклої заборгованості зі сплати орендної плати не надав.
П.п.5.1, 5.2 договору оренди від 20.10.2006 року визначено, що розмір орендної плати становить 12 000 грн, та проводиться рівними частинами двічі на рік: 15 червня та 30 серпня кожного року.31 травня 2015 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 складено додаток, якими внесені зміни до вказаного вище договору оренди, згідно якого збільшувався розмір орендної плати до 48 000 грн на рік.
З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 стала власником житлового будинку та земельної ділянки, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 з 18 червня 2019 року, а отже саме з цього часу до неї, як до нового власника, перейшли всі права та обов'язки наймодавця.
Розмір орендної плати за 2019 рік становив 48 000,00 грн, тобто за один календарний день 131,50 грн. (48 000,00 грн : 365 днів). Отже з 18 червня 2019 року по 31 грудня 2019 року заборгованість по орендній платі за вказаний період становить 25 905,50 грн (197 днів х 131,50 грн).
Таким чином, висновки суду першої інстанції про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за весь 2019 рік є помилковими та рішення суду першої інстанції в цій частині підлягає зміні, а саме необхідно зменшити розмір стягнутої з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованості за 2019 рік з орендної плати з 48 000,00 грн до 25 905,50 грн. Отже, в цій частині доводи апеляційної скарги підлягають задоволенню.
В решті доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.
Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом доведення наявними у справі доказами факт створення йому (скаржнику, позивачу за первісним позовом) перешкод у користуванні орендованим майном діями відповідачів. При цьому апеляційний суд виходить з того, що, як правильно зазначив суд першої інстанції, матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що відповідачі чинять дії, які перешкоджають скаржнику у реалізації наданих прав щодо користування орендованим майном. Так, судом першої інстанції в ході розгляду справи були досліджені та оцінені надані докази та обґрунтовано зазначено, що позивач почав звертатися до правоохоронних органів щодо перешкоджання у користуванні спірним майном ще влітку 2018р, про що свідчить витяг з ЄРДР від 27 жовтня 2018р. за №12018230140001968, та довідка про прийняття і реєстрацію заяви від 27 жовтня 2018р. При цьому відповідач ОСОБА_2 є власницею спірного майна лише з 18 червня 2019р. Також і Висновок за повідомленням ОСОБА_5 , зареєстрованим 25.06.2019 року Генічеським ВП ГУНП України в Херсонській області, не може вважатися свідченням того, що відповідачі чинять перешкоди у користуванні ОСОБА_1 орендованим майном, оскільки у висновку йдеться про конфлікт між ОСОБА_5 , як колишнім власником спірного майна, та відповідачами ОСОБА_8 , які вважали себе потенційними власниками зазначеного майна на підставі попереднього договору купівлі-продажу.
Також, підлягають відхиленню й посилання скаржника на неврахування судом направленому 19.10.2019 року на адресу ОСОБА_2 повідомленню з проханням про надання доступу до орендованого майна для виконання умов договору оренди від 20 жовтня 2006 року. При цьому суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять доказів отримання ОСОБА_2 вказаного повідомлення, також і ОСОБА_2 цей факт не підтверджує, крім того відсутні й інші належні докази на його підтвердження (складені за участю незаінтересованих осіб, наприклад, представників місцевої ради, сусідів тощо відповідні акти).
Висновки суду апеляційної інстанції
Враховуючи викладене, неправильне застосування норм матеріального права й порушення норм процесуального права в частині вирішення зустрічного позову в частині стягнення заборгованості з орендної плати, апеляційна скарга в цій частині підлягає частковому задоволенню, судове рішення в частині стягнення заборгованості з орендної плати на підставі п.2 ч.1 ст.374, п.п.1 і 4 ч.1 ст.376 ЦПК України необхідно змінити, зменшивши розмір стягнутої з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованості за 2019 рік з орендної плати за договором оренди будинку та земельної ділянки від 20 жовтня 2006 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , з 48 000,00 грн до 25 905,50 грн. В решті це ж рішення слід залишити без змін.
Керуючись ст.367, п.2 ч.1 ст.374, ст.375, п.п.1 і 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, суд
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рушення Генічеського районного суду Херсонської області від 29 жовтня 2021 року в частині вирішення зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості з орендної плати в частині стягнення заборгованості з орендної плати змінити, зменшивши з 48 000 грн до 25 905, 50 грн розмір стягнутої з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованості з орендної плати за 2019 рік за договором оренди будинку та земельної ділянки від 20 жовтня 2006 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 .
В решті це ж рішення суду залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Дата складення повного тексту постанови - 21 листопада 2023 року.
Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік
Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.В. Пузанова