Київської області
01032, м. Київ - 32, вул. Комінтерну, 16тел. 230-31-77
Іменем України
м. Київ "29" серпня 2006 р. 12 год. 45 хв. Справа № 92/9а-06
Господарський суд Київської області в складі судді Євграфової Є.П.,
при секретарі Коваль Н.В., розглянувши справу
За позовом заступника прокурора Київської області в інтересах держави в особі Києво- Святошинського районного відділу земельних ресурсів, м.Київ
до 1) Бузівської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області, с. Бузовая Київської області.
2) Малого промислово-будівельного підприємства «Грань», м. Вишневе,
Київської області
про про визнання недійсним договору оренди землі і застосування наслідків недійсності правочину
за участю представників:
прокурора:Шокіна Т.В.
позивача:Новицька Н.Г., довір. №2166 від 13.02.2006р.,
відповідача:1) не з'явився
2) не з'явився
Обставини справи:
До господарського суду Київської області надійшла позовна заява заступника прокурора Київської області (далі прокурор) в інтересах держави в особі Києво- Святошинського районного відділу земельних ресурсів (далі позивач, відділ земельних ресурсів) до Бузівської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області (далі відповідач1, сільрада) та Малого промислово-будівельного підприємства «Грань»(далі відповідач2, МПБ Грань) про визнання недійсним договору оренди землі і застосування наслідків недійсності правочину. Позовні вимоги мотивовані наступним:
03.02.02 між Бузівською сільською радою (Орендодавець) та малим промислово-будівельним підприємством «Грань»(Орендар) укладено договір оренди землі (далі - Договір), відповідно до якого земельна ділянка ДЛГО «Київліс»площею 3,8 га передана орендарю на умовах оренди строком на 5 років для спортивно-оздоровчого комплексу «Смерекова хата». Вказаний Договір за думкою прокурора не відповідає вимогам чинного законодавства і підлягає визнанню недійсним, оскільки згідно ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідно до ч.1ст.57 ЗК України (в редакції, що діяла на момент укладення договору) земельні ділянки лісового фонду за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування надаються у постійне користування спеціалізованим державним або комунальним лісогосподарським підприємствам, а на умовах оренди - іншим підприємствам, установам та організаціям, в яких створено спеціалізовані лісогосподарські підрозділи, для ведення лісового господарства, спеціального використання лісових ресурсів і для потреб мисливського господарства, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних, туристичних цілей тощо. У спірному Договорі хоча орендодавцем і зазначена Бузівська сільська рада Києво-Святошинського району, проте посилання на рішення ради про надання в оренду землі відсутнє, що дає підстави вважати, що орган місцевого самоврядування відповідного рішення взагалі не приймав. Відповідач не має у своєму складі спеціалізованого лісогосподарського підрозділу. Договір нотаріально не посвідчений. Ст.220 Цивільного кодексу України передбачає правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договорів і зазначає, що у разі її недодержання такий договір є нікчемним.
Істотні умови в Договорі оренди землі від 03.02.02, відповідно до ст. 14 ЗУ «Про оренду землі»не визначені, що свідчить за думкою прокурора, про відсутність домовленості сторін Договору про них. На момент укладення Договору від 03.02.02 постійним лісокористувачем спірної земельної ділянки було державне лісогосподарське об'єднання «Київліс», з яким укладення Договору погоджено не було.
Такі обставини на думку прокурора свідчать про наявність підстав для визнання Договору оренди землі від 03.02.02 недійсним із застосування наслідків недійсності правочину, передбачених ч.2 ст.216 ЦК України, згідно з якими кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі усе, що вона одержала на виконання цього правочину.
Згідно з ст.ст.211, 212 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за укладення угод з порушенням земельного законодавства, самовільне зайняття земельних ділянок тощо. Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Зазначає, відповідно до ст.376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно з особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Прокурор зазначає, що відповідно до ст.1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, а тому незаконне її використання зачіпає інтереси держави в особі Києво-Святошинського районного відділу земельних ресурсів, який на підставі ст.15 Земельного кодексу України здійснює моніторинг земель і державний контроль за використанням і охороною земель. А тому, за його думкою викладені обставини відповідно до ст.36-1 Закону України «Про прокуратуру»є підставою для захисту інтересів держави в особі Києво-Святошинського районного відділу земельних ресурсів в суді прокуратурою Київської області.
З оглядку на викладене, прокурор вважає, що спірний Договір оренди землі від 03.02.02 не відповідає вимогам чинного законодавства і підлягає визнанню недійсним із застосуванням наслідків його недійсності.
Позивач, Києво-Святошинський відділ земельних ресурсів позов підтримує в повному обсязі.
Провадження у справі відкрито 10.05.2006р.
Відповідач1 та відповідач2 в судові засідання 23.05.2006р.,06.06.2006р., 20.06.2006р., 01.08.2006р., 15.08.2006р. не з'явились, про причини неявки не повідомили, відзиву на позов не надіслали, про час та місце судових засідань повідомлялись належним чином. У зв'язку з неявкою представників відповідачів та необхідністю витребування додаткових доказів у справі судові засідання відкладались.
В судове засідання 29.08.2006р. представники відповідачів також не з'явились.
Прокурор та позивач позовні вимоги підтримали в повному обсязі. Уточнюючи нормативне обґрунтування позову представник прокурора та представник позивача просили визнати договір недійсним як такий, що не відповідає вимогам закону, не відповідно до ст. 215 ЦК України, а згідно із ст. 48 ЦК УРСР, що діяв на момент укладення договору.
В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину рішення. Присутніх повідомлення про виготовлення тексу постанову в повному обсязі на 08.09.2006р.
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, суд встановив:
Між відповідачем1 та відповідачем2 03.02.2002р. укладено договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди). Відповідно до змісту договору Бузівська сільська рада зобов'язувалась надати МПБП «Грань»в тимчасове користування строком на 5 років земельну ділянку загальною площею 3,8 га для спортивно оздоровчого комплексу «Смерекова хата»із сплатою 2728 грн. щорічно за землекористування.
Відповідно до ст.116 ЗК України (в редакції станом на дату укладення спірного договору) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
Статтею 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. При цьому передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 2 ст. 125 ЗК України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки відповідно до ч. 3 цієї ж статті, до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі»в редакції на час укладання спірного договору, договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі, невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. Відповідно до ч. 3 цієї ж статті договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням.
Договір від 02.02.2002р. між відповідачами у справі зазначеним вимогам не відповідає. Договір нотаріально не посвідчений. План-схема земельної ділянки відсутній.
Отже сторонами при укладенні договору не виконані умови щодо форми договору. Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР Нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Із змісту оспорюваного договору від 03.02.2002р. випливає, що підстава для його укладання, а саме, відповідне рішення Бузівської сільскої ради про надання земельної ділянки в оренду, - відсутня. Зокрема, в п. 1.1. розділу 1 договору на місці передбаченному для зазначення дати і номеру рішення ради народних депутатів на підставі якого надається земля, запис про наявність рішення відсутній.
Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оренду земелі»в редакції станом на час укладення договору орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, цим та іншими законами України та договором оренди землі. Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, є рішення орендодавця.
Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі»в редакції, що діяла станом на час укладення оспорюваного договору, істотними умовами договору оренди земельної ділянки є 1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) термін договору оренди; 3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); 4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; 5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; 7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; 8) відповідальність сторін.
Із змісту оспорюваного договору вбачається, що зазначені вимоги, зокрема щодо визначення сторонами істотних умов, в тому числі, місця розташування земельної ділянки; індексації, форми платежу, термінів та порядку внесення і перегляду орендної плати; цільового призначення, умов використання і збереження якості землі; умов повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючих обмежень і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторони (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальності сторін.
Відповідно до ч. 5-6 ст. 15 цього ж Закону надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення. У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, визначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди.
Як вбачається з матеріалів справи (довідка відділу земельних ресурсів від 14.08.06 №15017) станом на 01.07.2002р. (форма 5-зем) земельна ділянка загальною площею 4,6436 га лісів 1 категорії рахувалась землями Приміського лісництва Київського державного лісогосподарського об'єднання «Київліс»в межах с. Бузовая Бузівської сільської ради. За інформацією відділу земельних ресурсів (лист від 20.06.06 №11911) технічна документація про надання ділянки в оренду до відділу не передавалась.
Відповідно до ч. 6 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»(в редакції на час укладання договору) у разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, визначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди. Зазначена вимога сторонами оспорюваного договору також не виконана. Земельна ділянка лісового фонду (ліси 1 категорії) була передана в оренду за іншим цільовим призначенням для «спортивно-оздоровчого комплексу) без розробки проекту відведення та попереднього вилучення земель лісового фонду у постійного землекористувача «Київліс».
Відповідно до положень ст. 16 Закону України «Про оренду землі» договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації. Оспорюваний договір у порядку встановленому законодавством не зареєстровано. Реєстрація договору в книзі запису договорів на право тимчасового користування на земельну ділянку 03.02.2002 р. за №15 Бузівською сільською радою, не замінює реєстрації, що проводиться відповідними відділами земельних ресурсів відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затв. Постановою КМ України від 25.12.1998 № 2073.
Відповідно до ч.3 ст.14 Закону України «Про оренду землі»(в редакції на час укладання договору) відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.
Відповідно до ст. 48 ЦК УРСР недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей.
По недійсній угоді кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі -відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Враховуючи, що в ході розгляду справи встановлено невідповідність договору оренди від 03.02.2002р. вимогам законодавства, зокрема відсутність у договорі оренди істотних умов, передбачених статтею 14 ЗУ «Про оренду землі», порушення вимог статі 7 цього Закону, суд вважає, що договір оренди між Бузівською сільською радою та МПБП «Грань»є недійсним.
Щодо відсутності проекту відведення земельної ділянки, суд виходить з того, що відповідно до ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» в редакції чинній на час розгляду справи з підстав визнання договору недійсним відповідно до закону виключені положення щодо відсутності проекту відведення. Закон України «Про оренду землі»є актом цивільного законодавства. Відповідно до ч. 2 ст. 5 ЦК України, акти цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. За таких обставин, суд вважає, що відсутність проекту землевідведення на час укладання договору оренди не є підставою для визнання договору недійсним.
Оскільки відповідно до положень ст. 20 ЗУ «Про оренду землі»у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається, договір визнається недійсним на майбутнє.
Як вбачається з протоколу про самовільне будівництво будинків та споруд інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Києво-Святошинської районної державної адміністрації Київської області №199 від 14.12.00, на спірній земельній ділянці відповідачем в порушення вимог ст.ст.5, 22 Закону України «Про основи містобудування»та ст.29 Закону України «Про планування і забудову територій»здійснено самовільне будівництво, чим вчинено адміністративне правопорушення, передбачене ст.97 Кодексу України про адміністративні правопорушення.
Частиною ч.1 ст.22 Закону України «Про основи містобудування»встановлено, що забудова земельних ділянок здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Постановою від 14.12.00 начальника Київської обласної Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Лизогубом А.А. на директора МПБП «Грань»Погрібняка С.І. за вчинення правопорушення, передбаченого ст.97 КУпАП, накладено стягнення у вигляді штрафу. Постанова правопорушником не оскаржена у встановленому законом порядку.
Відповідно до положень статей 211, 212 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за укладення угод з порушенням земельного законодавства, самовільне зайняття земельних ділянок тощо. Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Статтею ст.376 Цивільного кодексу України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Враховуючі наведені положення суд вважає, що як насідок недійсності договору оренди від 03.02.2002р. мале промислово-будівельне підприємство «Грань»зобов'язано повернути Бузівській сільській раді Києво-Святошинського району земельну ділянку, одержану ним у тимчасове користування за договором оренди землі від 03.02.02, у стані, придатному для використання за цільовим призначенням, шляхом знесення самовільно збудованих на ній споруд.
Враховуючи викладене, керуючись ст. 124 Конституції України, ст. ст. 9, 17, 86, 158, 160, 161, 162, 163, ч.4 ст. 167 та п. 6 Прикінцевих та Перехідних положень Кодексу адміністративного судочинства України, господарський суд -
1. Позов задовольнити.
2. Договір оренди землі від 03.02.2002р., укладений між Бузівською сільською радою Києво-Святошинського району та Малим промислово-будівельним підприємством «Грань»визнати недійсним на майбутнє.
3. Зобов'язати Мале промислово-будівельне підприємство «Грань»(м. Вишневе Київської області, вул. Леніна, 70, код ЄДРПОУ 14293323) повернути Бузівській сільській раді Києво-Святошинського району земельну ділянку площею 3,8 га в межах с. Бузовая Бузівської сільської ради, одержану ним у тимчасове користування за договором оренди землі від 03.02.2002, у стані придатному для використання за цільовим призначенням, шляхом знесення самовільно збудованих на ній споруд.
Дана постанова набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження або апеляційної скарги в порядку, встановленому ст. 254 Кодексу адміністративного судочинства України.
Дана постанова може бути оскаржена в апеляційному порядку: заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складання постанови у повному обсязі відповідно до ст. 160 Кодексу адміністративного судочинства України -з дня складання в повному обсязі, апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження (ст. 186 Кодексу адміністративного судочинства України).
Суддя Є.П. Євграфова
08.09.2006р.