ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"23" серпня 2023 р. м. Київ Справа № 911/123/23
Господарський суд Київської області у складі судді Мальованої Л.Я. за участю секретаря судового засідання Бельдій С.Я. розглянувши справу
Запозовом Фізичної особи - підприємця Халавчука Андрія Володимировича, м. Київ
до Фізичної особи - підприємця Башмак Марії Миколаївни, м. Переяслав-Хмельницький
про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим
Представники сторін:
позивача - Кузюта К.О.;
відповідача - Іваненко К.О.
Обставини справи:
Фізична особа - підприємець Халавчук Андрій Володимирович звернувся до суду з позовом про визнання подовженим договору оренди нежитлових приміщень в будинку № 110А по вул. Богдана Хмельницького в м. Переяслові в редакції та на умовах Додаткової угоди № 2 від 01.11.2022 р. до Договору № 1/1/17 від 01.01.2017 р., укладеного з Фізичною особою - підприємцем Башмак Марією Миколаївною.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у відповідності до положень п. 8.5. Договору та Додаткової угоди № 1 від 01.03.2017 р. його було продовжено до 31 жовтня 2022 року, однак орендодавець та орендар своїми фактичними діями (відсутність повідомлення про розірвання договору, регулярна сплата орендної плати) підтвердили продовження дії договору оренди на строк 2 роки та 10 місяців, починаючи з 01.11.2022 р. до 31.08.2025 року.
13.02.2023 р. відповідачем поданий відзив на позов, в якому проти позовних вимог заперечує в повному обсязі, оскільки вважає, що сторонами недодержані вимоги Закону про нотаріальне посвідчення, а тому такий договір є нікчемним відповідно до ст. 220 ЦК України.
В обґрунтування поданого відзиву відповідач посилається на ст. 794 ЦК України, відповідно до пункту 1 якої право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону.
Також відповідач звертає увагу суду на те, що орендарем в договорі являється фізична особа Халавчук Андрій Володимирович, а не фізична особа - підприємець Халавчук Андрій Володимирович, а тому вважає, що спір не підсудний Господарському суду.
В судовому засіданні було встановлено, що згідного витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань вбачається, що позивач має статус фізичної особи - підприємця, тому суд відхиляє дане трердження відповідача.
20.02.2023 р. позивачем подана відповідь на відзив, в якій позивач викладені у відзиві обставини та мотиви для відмови в задоволенні позовних вимог не визнає, вважає їх безпідставними, оскільки розробка та підписання відповідачем двох додаткових угод до Договору та направлений позивачу лист-повідомлення від 24.11.2022 р. про припинення з 01.01.2023 р. договору оренди свідчать про його реальність та виконання обома сторонами, що виключає підстави його недійсності. Виділення та передача в оренду окремих індивідуально визначених приміщень (частини будівлі), зазначеним договором не передбачені, договір укладений на строк менше трьох років, а відтак норми ч. 2 ст. 793, ч. 1 ст. 794 ЦК України щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації права користування нерухомим майном не застосовується.
15.03.2023 р. позивачем подана заява про збільшення позовних вимог в якій просить суд надати йому безперешкодний доступ до орендованих приміщень другого поверху площею 98,3 кв.м та підвальних приміщень площею 43,4 кв.м в нежитловій будівлі за адресою: 08400, Київська область, м. Переяслав, вул. Богдана Хмельницького 110А.
Ухвалою суду від 15.03.2023 р. продовжено строк підготовчого провадження за ініціативою суду та зобов'язано відповідача надати суду заперечення на заяву про збільшення позовних вимог.
18.04.2023 р. відповідачем надані заперечення на заяву про збільшення позовних вимог та відповідь на відзив, в якому відповідач підкреслив, що позов не визнає внаслідок недійсності правочину.
Ухвалою суду від 19.04.2023 р. закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті.
В судових засіданнях оголошувалась перерва з 10.05.2023 р. по 07.06.2023 р., з 07.06.2023 р. по 23.06.2023 р. та з 23.06.2023 р. по 23.08.2023 р.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити позов в повному обсязі.
Представник відповідача проти позовних вимог заперечував, просив суд відмовити в позові в повному обсязі.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
УСТАНОВИВ:
01.01.2017 року між Фізичною особою - підприємцем Халавчуком Андрієм Володимировичем (орендар) та Фізичною особою - підприємцем Башмак Марією Миколаївною (орендодавець) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 1/1/17, відповідно до п. 1.1. умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину будівлі, що розташована за адресою: 08400, Київська область, м. Переяслав-Хмельницький, вул. Богдана Хмельницького, 110А, та належить орендодавцеві за правом власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно САС № 235602 від 19.11.2010 р., з метою використання за призначенням - медична діяльність.
Відповідно до п. 2.1. та п. 2.2.Договору Орендодавець зобов'язується передати об'єкт оренди Орендарю після підписання Акту приймання-передачі об'єкта оренди, але не пізніше 05 січня 2017 року. Орендар набуває право користування об'єктом оренди з моменту підписання сторонами Акту приймання-передачі об'єкта оренди.
Згідно п. 3.1. Договору ціна орендної плати за користування об'єктом оренди складає 30 грн. 00 коп. за 1 кв.м. загальної площі об'єкту оренди. Загальна вартість орендної плати за місяць за весь об'єкт оренди становить 2 949 грн. 00 коп.
Пунктом 8.1. Договору встановлено, що орендар, що належним чином виконував свої зобов'язання за цим Договором має переважне право перед іншими особами після спливу строку дії цього Договору укладати на аналогічних умовах новий Договір оренди визначеного в цьому Договорі об'єкт оренди.
Відповідно до п. 8.3. Договору дострокове розірвання цього Договору можливе з ініціативи орендодавця при умові письмового попередження орендаря про це не менш, як за 30 календарних днів, у випадку: руйнування об'єкта оренди, що орендується, або вчинення дій щодо доведення до стану, не придатного до експлуатації; використання об'єкта оренди не за призначенням; при відмові орендаря від перегляду орендної плати згідно умов п.п. 3.5, 3.7 даного Договору.
Згідно п. 8.5. Договору термін дії Договору продовжується на кожний наступний строк на тих самих умовах, якщо жодна зі сторін не заявить письмово іншій стороні про своє небажання продовжити дію Договору не менше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку його дії.
01.03.2017 р. сторони уклали Додаткову угоду № 1 відповідно до п. 1 якої встановили, що загальна площа об'єкту оренди становить 141,7 кв.м (98,30 кв.м. - площа другого поверху, 43,4 кв.м. - площа підвалу).
Відповідно до п. 3 Додаткової угоди ціна орендної плати за користування 1 кв.м. площі підвального приміщення будівлі складає 69.00 грн., другого поверху будівлі - 100 грн. за 1 кв.м. Загальна вартість орендної плати за місяць за весь об'єкт становить 12 824 грн. 00 коп.
Додатковою угодою № 2 від 01.11.2022 р. сторони внесли зміни до Договору стосовно орендної плати, виклавши її в наступній редакції: ціна орендної плати за користування 1 кв.м. площі підвального приміщення будівлі складає 92 грн., другого поверху будівлі - 200 грн. за 1 кв.м. Загальна вартість орендної плати за місяць становить 23 652 грн.
Позивачем надані докази, що орендна плата сплачувалась ним регулярно та в повному обсязі, у відповідача також відсутні заперечення з приводу оплати за орендоване приміщення. Також у відповідача відсутні скарги щодо неналежного користування позивачем орендованим приміщенням.
Однак, 24 листопада 2022 року відповідач надіслав на адресу позивача лист-повідомлення, в якому зазначив, що строк дії договору спливає 31 грудня 2022 року і повідомив про те, що він немає наміру продовжувати дію Договору оренди, у зв'язку з чим запропонував прибути після закінчення терміну дії Договору на об'єкт оренди з метою складання відповідного акту прийому-передачі об'єкта оренди, що передбачено п. 2.3. Договору.
Позивач не погодився з даним листом-повідомленням та направив на адресу відповідача письмовий лист, в якому повідомив, що згідно діючого законодавства підстави припинення договору з 31.12.2022 р. відсутні, відповідно до Додаткової угоди № 1 договір укладений на строк 2 роки та 10 місяців, а тому продовжує діяти до 31.08.2025 року.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Згідно ч. 1 ст. 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п'ять років.
Відповідно до ч. 2 ст. 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.
Суд вважає, що відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України даний договір підлягає нотаріальному посвідченню, що не було здійснено сторонами, тому позивачем не доведені позовні вимоги.
Також суд відхиляє заперечення позивача про те, що відповідач не попередив позивача про припинення договору за 30 календарних днів до закінчення строку його дії, як це прописано в п. 8.5 Договору, оскільки лист-повідомлення був направлений йому 24.11.2022 р., а строк дії Договору закінчувався 31.12.2022 р. Таким чином позивач був попереджений про припинення дії Договору оренди за 36 календарних днів.
Відповідно до п. 1. ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За таких обставин у позивача відсутнє право вимоги до відповідача щодо визнання договору оренди нерухомого майна подовженим.
Враховуючи вищезазначене, позовні вимоги є недоведеними та безпідставними, тому суд відмовляє в їх задоволенні.
Відшкодування витрат по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладається судом на позивача.
Керуючись ст. ст. 4, 12, 13, 73-92, 129, 207, 236, 238 ГПК України, суд
ВИРІШИВ:
В позові відмовити повністю.
Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст. ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення підписано 01.11.2023 року.
Суддя Л.Я. Мальована