ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
65119, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
_____________________________________________________________________________
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"19" жовтня 2023 р. м. Одеса Справа № 923/1582/21
Господарський суд Одеської області у складі судді Сулімовської М.Б., за участю секретаря судового засідання Толкунової М.Г., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Фізичної особи-підприємця Ємашкіна Андрія Олександровича (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 )
до відповідача: Херсонської міської ради (код ЄДРПОУ 26347681, 73000, м. Херсон, просп. Ушакова, буд. 37)
про визнання укладеною додаткової угоди до договору
за участю представників сторін:
від позивача: Мороз А.І., адвокат
від відповідача: Табакар В.С., в порядку самопредставництва
У лютому 2022 року позивач Фізична особа-підприємець Ємашкін Андрій Олександрович звернувся до Господарського суду Херсонської області із позовною заявою до Херсонської міської ради, в якій просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 28.07.2009 у редакції, яка викладена позивачем в прохальній частині позову.
Позовні вимоги обґрунтовані ухиленням відповідача від поновлення орендних відносин з позивачем шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
Ухвалою Господарського суду Херсонської області від 15.02.2022 позовну заяву Фізичної особи-підприємця Ємашкіна Андрія Олександровича прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі; ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; вирішено інші процесуальні питання.
Відповідно до пункту 1 статті 12 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України", у разі неможливості здійснення правосуддя судами, розташованими на тимчасово окупованих територіях, територіальна підсудність судових справ, що розглядаються у таких судах, визначається в порядку, передбаченому частиною 7 статті 147 Закону України "Про судоустрій і статус суддів".
Відповідно до ч.7 ст. 147 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", у разі неможливості здійснення правосуддя судом з об'єктивних причин під час воєнного або надзвичайного стану, у зв'язку зі стихійним лихом, військовими діями, заходами щодо боротьби з тероризмом або іншими надзвичайними обставинами, може бути змінено територіальну підсудність судових справ, що розглядаються в такому суді, за рішенням Вищої ради правосуддя, що ухвалюється за поданням Голови Верховного Суду, шляхом її передачі до суду, який найбільш територіально наближений до суду, який не може здійснювати правосуддя, або іншого визначеного суду. У разі неможливості здійснення Вищою радою правосуддя такого повноваження воно здійснюється за розпорядженням Голови Верховного Суду. Відповідне рішення є також підставою для передачі усіх справ, які перебували на розгляді суду, територіальна підсудність якого змінюється.
Голова Верховного Суду розпорядженням від 18.03.2022 №11/0/9-22 змінив територіальну підсудність судових справ Господарського суду Херсонської області на Господарський суд Одеської області.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.06.2023 справу №923/1582/21 передано на розгляд судді Господарського суду Одеської області Сулімовській М.Б.
Ухвалою від 16.06.2023 справу №923/1582/21 прийнято до провадження, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 13.07.2023, запропоновано сторонам надати заяви по суті справи.
Ухвалою від 13.07.2023 підготовче засідання відкладено на 10.08.2023.
Ухвалою від 10.08.2023 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів до 14.09.2023 та відкладено підготовче засідання на 25.08.2023.
Ухвалою від 25.08.2023 закрито підготовче провадження у справі та призначено судове засідання з розгляду справи по суті на 13.09.2023.
Ухвалою від 13.09.2023, у зв'язку з неявкою представника відповідача, з урахуванням положень Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, постановлено розглянути справу у розумні строки та відкладено судове засідання на 19.10.2023.
В судове засідання з'явились представники сторін.
Представник позивача підтримала позовні вимоги та просить їх задовольнити.
Представник відповідача проти задоволення позову заперечив, зауважив, що позивач безпідставно просить поновити договір на три роки, оскільки за умовами договору його було укладено на один рік. При цьому представник відповідача просив врахувати при розгляді справи відзив на позовну заяву, який було подано в межах даної справи до Господарського суду Херсонської області.
Відповідно до ст.233 Господарського процесуального кодексу України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.
В судовому засіданні 19.10.2023 на підставі ст.240 Господарського процесуального кодексу України, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши представників сторін, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд, -
ВСТАНОВИВ:
Як слідує з матеріалів справи та встановлено судом, 02.06.2009 року між Херсонською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємцем Ємашкіним Андрієм Олександровичем (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі рішення міської ради від 10.10.08 №980 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під кіоском, без права капітальної забудови, яка знаходиться у м.Херсоні по вул.Нестерова, в районі торговельного центру, із земель, раніше наданих в оренду приватному підприємцю Трофімовій Л.А.
За умовами п.2 договору, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,0019 га, у тому числі: ділянка, площею 0,0005 га - під тимчасовою забудовою; ділянка, площею 0,0014 га - під проїздами, проходами, площадками.
Відповідно до п.8, договір укладено на один рік, строком до 10.10.2009 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Земельна ділянка передається в оренду під кіоском (п.15 договору).
Цільове використання земельної ділянки: категорія земель - землі житлової та громадської забудови (п.16 договору).
Згідно п.36, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
Договір підписано сторонами та зареєстровано в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що в книзі 4АА001970 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 28.08.2009 №040971300242.
За актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі від 28.08.2009 земельну ділянку передано орендарю.
29.03.2010 року між сторонами укладено Додаткову угоду до договору, за умовами якої поновлено строк дії договору на два роки до 10.10.2011 року.
Додаткова угода зареєстрована в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 27.07.2010 №4АА001970-040971300242.
19.07.2012 року між сторонами укладено Додаткову угоду до договору, за умовами якої поновлено строк дії договору на два роки до 10.10.2013 року.
Додаткова угода зареєстрована в управлінні Держкомзему у місті Херсоні Херсонської області 07.11.2012 за №651010004001077.
30.12.2013 року між сторонами укладено Додаткову угоду до договору, за умовами якої поновлено строк дії договору на два роки до 10.10.2015 року.
Додаткова угода внесена до Книги записів обліку додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок управління земельних відносин департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради, про що в Книзі 02 вчинено запис від 30.12.2013 №02130328.
31.05.2016 року між сторонами укладено Додаткову угоду до договору, за умовами якої поновлено строк дії договору на три роки до 10.10.2018 року.
Додаткова угода внесена до Книги записів обліку додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок управління земельних відносин департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради, про що в Книзі 02 вчинено запис від 31.05.2016 №02160024.
22.02.2019 року між сторонами укладено Додаткову угоду до договору, за умовами якої поновлено строк дії договору на три роки до 10.10.2021 року.
Додаткова угода внесена до Книги записів обліку додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок управління земельних відносин департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради, про що в Книзі 02 вчинено запис від 22.02.2019 №02190040.
30.07.2021 позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки строком на три роки, до заяви було додано примірник додаткової угоди.
Означена заява одержана Херсонською міською радою 30.07.2021, про що свідчить відповідна відмітка.
Враховуючи відсутність відповіді Херсонської міської ради, 19.11.2011 позивач повторно звернувся до відповідача з заявою про укладення додаткової угоди до договору та просив підписати угоду або укласти новий договір ідентичного змісту (з урахуванням внесених змін до типового договору оренди).
Відповіді на цей лист позивач також не отримав, що і зумовило звернення до суду із даним позовом з метою упорядкування земельних відносин із відповідачем, оскільки, за твердженням позивача, з боку останнього наявне протиправне зволікання у цьому питанні.
Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, керуючись принципом верховенства права та права на судовий захист, суд дійшов наступних висновків.
За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно 1-2 "Прикінцевих положень" Закону України "Про оренду землі", укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України.
Враховуючи, що п. 27, 28 розділу Х "Перехідні положення" ЗК України врегульовано, зокрема, особливості поновлення договорів оренди земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності, а в спірному випадку об'єктом оренди є земельна ділянка комунальної форми власності, яка належить до земель житлової та громадської забудови, то положення вказаних норм не підлягають застосуванню у спірних правовідносинах.
Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 5 грудня 2019 року № 340-IX, який набрав чинності 16.01.2020 року, внесено зміни до Земельного кодексу України (доповнено статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови"), а також внесено зміни до Закону України "Про оренду землі" (доповнено статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі" та викладено в новій редакції статтю 33 "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк").
Вищевказані зміни до ЗК України та Закону України "Про оренду землі" набрали чинності 16.07.2020 року (п. 1 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству").
Відповідно до ст. 32-2 Закону України "Про оренду землі", поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Відповідно до абз. 4 розділу ІХ "Перехідних положень" Закону України "Про оренду землі", правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Відповідно до ст.33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на дату укладення договору), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно вионував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на повнолення договору.
У разі поновлення договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Водночас, відповідно до ст.33 Закону України "Про оренду землі" в редакції станом на дату укладення останньої додаткової угоди до договору від 22.02.2019, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п'ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного ч. 2-5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).
Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до ч. 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за ч. 6 цієї норми.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 10.04.2018 року по справі № 594/376/17-ц надала висновок, який є обов'язковим до застосування судом в порядку ч. 4 ст. 236 ГПК України, в якому роз'яснила, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору (постанова ВП ВС від 10.04.2018 року по справі № 594/376/17-ц).
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 21.11.2018 року по справі № 530/121/17 зазначила, що стаття 33 Закону № 161-XIV "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов'язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.
В постанові від 22.09.2020 по справі №159/5756/18 Великою Палатою Верховного Суду висловлено наступну правову позицію:
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі, використовуючи конструкцію поновлення договору оренди землі як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").
При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов'язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Тобто виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
У постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (провадження № 12/136гс19), предметом позову в якій було визнання поновленим договору оренди землі у запропонованій редакції на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", Велика Палата Верховного Суду погодилась із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову, зокрема, з огляду на те, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за п'ятдесят днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім цього, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору.
Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові від 22.09.2020 по справі № 159/5756/18 відступила від висновку Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов'язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Аналогічного змісту правові висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 22.09.2020 по справі № 313/350/16-ц.
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.
За змістом ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Враховуючи вищевикладене, оскільки орендодавцем не доведено факту повідомлення орендаря про заперечення у поновленні договору оренди після закінчення строку договору оренди, органу місцевого самоврядування не потрібно приймати рішення про поновлення договору оренди землі у разі такого поновлення на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (вказана правова позиція викладена в постанові колегії суддів КГС ВС по справі № 912/876/17 від 29.11.2018 року).
Судом встановлено, що позивач ФОП Ємашкін А.О. звернувся до відповідача Херсонської міської ради з заявою про поновлення договору оренди землі, додавши проект додаткової угоди, за сімдесят днів до закінчення строку дії договору оренди землі, тобто з дотриманням порядку та строків, передбачених умовами п. 8 договору та ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Суду не подано доказів повідомлення у місячний термін, як того вимагає ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавцем орендаря про прийняте орендодавцем рішення. В даному випадку саме дії відповідача Херсонської міської ради є недобросовісними, оскільки саме відповідачем порушено передбачені ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" строки розгляду звернення позивача.
Натомість, підставою позову позивачем зазначено обставини поновлення договору оренди землі саме на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Судом встановлено, що позивач ФОП Ємашкін А.О. по закінченню строку дії договору оренди землі продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою, що не заперечується відповідачем та не спростовано матеріалами справи.
Відповідач, відповідно до положень ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", повідомлень про заперечення у поновленні спірного договору оренди землі не направляв у визначений цим Законом строк. При цьому обставини продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору, як і факт ненаправлення відповідачем у місячний строк на адресу позивача листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору відповідачем не спростовано.
Відсутність заперечень орендодавця у поновленні договору оренди дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого ч. 5 ст. статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною (постанова ВС у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 року по справі № 920/739/17).
Позивач у встановленому порядку направив на адресу відповідача проект додаткової угоди, який, однак, не розглянуто відповідачем Херсонською міською радою.
Позивач вказує, а відповідач не заперечує та не спростовує, що до цього часу відповіді щодо результатів розгляду його звернень від 30.07.2021 та 19.11.2021 про поновлення Договору оренди землі ним не отримано, рішення відповідача про поновлення або відмову у поновлені договору оренди не прийнято, додаткова угода уповноваженою особою не підписана, а він продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови Договору оренди землі. Заперечень щодо користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки від орендодавця не надходило.
Відтак, позивач правомірно звернувся до суду за захистом свого порушеного права на поновлення договору оренди землі в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку.
За наведеного, суд дійшов висновку про необхідність відновлення порушеного права позивача, установивши продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди землі, відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та неспростування цих фактів відповідачем.
Судом також враховано, що матеріали справи не містять доказів неналежного виконання орендарем умов договору оренди землі.
Відповідно до ч. 9 ст. 238 ГПК України, у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.
Поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми.
Належним способом захисту порушеного права у випадку застосування положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є позов про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк та на тих же умовах, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити реального захисту порушеного права, так як договір є поновленим в силу закону, а також в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі") (вказана правова позиція викладена в постанові колегії суддів КГС ВС по справі № 916/600/18 від 06.03.2019 року).
У відзиві на позовну заяву, який було подано до Господарського суду Херсонської області 24.12.2021, відповідач заперечив проти задоволення позову та зауважив, що постійною комісією міської ради з питань землекористування було розглянуто питання щодо поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки та рекомендовано поновити його на один рік. На підставі рекомендацій Комісії було підготовлено відповідний проект рішення міської ради, але на координаційній раді дане питання знято з порядку денного сесії міської ради.
Як у відзиві на позовну заяву, так і в судовому засіданні представник відповідача заперечував проти задоволення позову з огляду на те, що договір оренди землі в 2009 році було укладено на один рік, в той час як умовами спірної додаткової угоди передбачено його поновлення на три роки.
З приводу означеного суд звертає увагу, що починаючи з 2016 року (додаткова угода до договору від 31.05.2016) та в подальшому сторонами укладалися додаткові угоди, якими строк дії договору продовжувався на три роки.
Таким чином, укладенням додаткових угод від 31.05.2016 та 22.02.2019 сторони, фактично, погодили строк дії договору - три роки.
Суд зазначає, що відповідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".
Суд враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб'єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.
У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст.1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.
До того ж, у рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії" суд постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.
Враховуючи, що позивач, за відсутності будь-яких заперечень зі сторони відповідача, продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та вчинив дії, спрямовані на поновлення договору оренди землі, то у нього виникли "правомірні очікування" щодо продовження користування земельною ділянкою на праві оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.
Таким чином, суд дійшов висновку, що за наявності визначених ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" підстав для поновлення спірного договору оренди землі та, з огляду на те, що відповідач зволікає в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, яка відповідно до ч.8 ст.33 Закону України "Про оренду землі" мала бути укладена в обов'язковому порядку у місячний строк, суд вважає, що наявні підстави для визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 02.06.2009 укладеною в редакції, запропонованій позивачем.
Відповідно до вимог ч.1 ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ч.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до ст.76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту ст.77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно ст.78 ГПК України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
У відповідності до ст.79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Окрім того, суд враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
За таких обставин, суд ухвалює про задоволення позовних вимоги у повному обсязі.
За змістом ч. 4 ст. 129 ГПК України, судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Водночас, в судовому засіданні представник позивача зазначила, що заявник просить не стягувати судові витрати з відповідача та покласти їх на позивача.
За наведених обставин, враховуючи клопотання позивача, судові витрати покладаються на ФОП Ємашкіна А.О.
Керуючись ст.ст. 13, 73, 74, 76-80, 86, 129, 232, 233, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
ВИРІШИВ:
1. Позовні вимоги задовольнити.
2. Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 28.07.2009 року між Херсонською міською радою та Фізичною особою-підприємцем Ємашкіним Андрієм Олександровичем щодо земельної ділянки, загальною площею 0,0019 га, у тому числі ділянка площею 0,0005 га - під тимчасовою забудовою; ділянка площею 0,0014 га - під проїздами, проходами, площадками, яка знаходиться у м.Херсоні по вул.Нестерова, в районі торговельного центру, зареєстрований в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що в книзі 4АА001970 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 28 серпня 2009 року №040971300242, наступного змісту:
ДОДАТКОВА УГОДА
до договору оренди земельної ділянки від 28.07.2009 року №040971300242
м.Херсон "___"___________2021 року
Орендодавець Херсонська міська рада в особі міського голови Ігоря Вікторовича Колихаєва, що діє на підставі частини другої статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку, та Орендар Фізична особа-підприємець Ємашкін Андрій Олександрович ( АДРЕСА_2 ), з другого, склали дану додаткову угоду про наступне:
Строк дії договору оренди земельної ділянки, площею 0,0019 га, по вул.Нестерова, в районі торговельного центру, під кіоском поновлено на 3 (три) роки. Термін дії додаткової угоди з 10.10.2021 року (момент закінчення строку дії договору оренди) до 10.10.2024 року.
Відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України зареєструвати право оренди в установленому законом порядку.
Кадастровий номер земельної ділянки:6510136900:14:004:0032, на новий строк терміном дії до 10.10.2024 року, в редакції договору від 28.07.2009 року №040971300242.
Додаткова угода складена у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких видано Орендарю, другий - Орендодавцю.
Реквізити сторін:
Орендодавець: Херсонська міська рада в особі міського голови Колихаєва Ігоря Вікторовича, що діє на підставі частини другої статті 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", 73003, м.Херсон, просп.Ушакова, 37, код ЄДРПОУ 26347681.
Орендар: Фізична особа-підприємець Ємашкін Андрій Олександрович, АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 .
3. Судові витрати покласти на позивача.
Суддя М.Б. Сулімовська
Згідно з ч.ч.1, 2 ст.241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення у порядку, передбаченому ст.257 ГПК України.
Повне рішення складено і підписано 30 жовтня 2023 р.