Постанова від 24.10.2023 по справі 917/1730/22

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 жовтня 2023 року м. Харків Справа № 917/1730/22

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Гребенюк Н.В., суддя Слободін М.М. , суддя Шутенко І.А.,

за участю секретаря судового засідання Пляс Л.Ф.,

за участю прокурора - прокурор відділу Харківської обласної прокуратури Кадацька Д.М., службове посвідчення № 072726 від 01.03.2023;

за участю представників сторін:

від 1-го відповідача - адвокат Панченко О.О., на підставі ордера на надання правничої (правової) допомоги серія ВІ №1164800 від 12.09.23; свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю № 471 від 27.06.06 (поза межами приміщення суду);

від 2-го відповідача - адвокат Ярошенко С.М., на підставі ордера на надання правничої (правової) допомоги серія ВІ №1172096 від 10.10.23, свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю № 967 від 07.12.17(поза межами приміщення суду);

інші учасники справи в судове засідання не з'явились;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу 1-го відповідача, Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (вх. №1938 П/1) та 2-го відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія" (вх. №1939П/1)

на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 (повний текст судового рішення складений 29.08.2023, суддя Дмитро Сірош)

у справі №917/1730/22

за позовом Заступника керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах Полтавської міської ради, м. Полтава

до 1.Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому, м. Полтава,

2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Олімпія", м. Київ,

про визнання недійсними договорів іпотеки, розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути земельну ділянку,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2022 року Заступник керівника Полтавської обласної прокуратури звернувся до суду в інтересах Полтавської міської ради з позовом до Управління капітального будівництва Полтавської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія", в якому просить:

- визнати недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3714, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансовою компанією "ОЛІМПІЯ";

- визнати недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3716, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансовою компанією "ОЛІМПІЯ";

- визнати недійсним договір фінансування будівництва та спорудження житла № 1-ФФБ21, укладений 30.08.2019 Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмежено відповідальністю "Фінансовою компанією "ОЛІМПІЯ";

- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 від 07.05.2019, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Полтавською міською радою;

- зобов'язати Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому повернути Полтавській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464.

Рішенням господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 позов задоволено. Визнано недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3714, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансовою компанією "ОЛІМПІЯ". Визнано недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3716, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансовою компанією "ОЛІМПІЯ". Визнано недійсним договір фінансування будівництва та спорудження житла № 1-ФФБ21, укладений 30.08.2019 Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансовою компанією "ОЛІМПІЯ". Розірвано договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 від 07.05.2019, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Полтавською міською радою. Зобов'язано Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому повернути Полтавській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464.

Перший відповідач, Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому, з рішенням місцевого господарського суду не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального права, неповного дослідження обставин справи, просить рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 скасувати та прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі. Одночасно апелянт подав клопотання про відстрочку сплати судового збору.

В обґрунтування вимог поданої апеляційної скарги Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому посилалося на те, що:

- спірний договір фінансування будівництва та спорудження житла від 30.08.2019 укладений у відповідності до вимог законодавства, у межах повноважень сторін, на виконання якого перший відповідач законно передав другому відповідачу майнові права на квартири для подальшої їх передачі довірителям фонду фінансування будівництва, а тому висновки прокурора про те, що відповідне питання щодо відчуження майнових прав на квартири шляхом винесення та розгляду відповідного питання на сесії Полтавської міської ради є безпідставним;

- перший відповідач є неприбутковою організацією та у даних спірних відносинах фінансується ТОВ «ФК «Олімпія» як виконавцем «Програми економічного і соціального розвитку м. Полтави на 2019 рік»; УКБ сплатило з 01.01.2017 по 31.05.2019 кошти у загальній сумі 537 710,43грн за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, однак усі сплачені кошти були надані другим відповідачем і саме ці кошти надійшли до бюджету Полтавської територіальної громади, що не може бути нецільовим використанням бюджетних коштів та підставою для задоволення позовних вимог;

- обтяження майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва потребує внесення інформації про земельну ділянку, на якій він будується, водночас внесення такої інформації не свідчить про обтяження самої земельної ділянки, яка слугує ідентифікатором розташування об'єкту та підставою для здійснення будівництва, тому твердження прокурора про передачу земельної ділянки комунальної форми власності в іпотеку без згоди її власника не відповідає дійсності;

- судом першої інстанції не було залучено до участі в справі приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л., як і не було з метою повного та об'єктивного розгляду у справі не було витребувано нотаріальні справі, які формувалися під час посвідчення договорів іпотеки від 17.10.2019;

- оскільки матеріалами справи спростовуються доводи прокурора щодо передачі земельної ділянки в іпотеку без згоди власника, а також зважаючи на те, що останнім не доведено наявності правових підстав для визнання оскаржуваних договорів недійсними, суд першої інстанції дійшов передчасного висновку щодо задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 18.09.2023 для розгляду справи №917/1730/22 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Гребенюк Н.В., судді Слободін М.М., Шутенко І.А.

Другий відповідач, Товариство з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія", з рішенням місцевого господарського суду також не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального права, неповного дослідження обставин справи, просить рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 скасувати та прийняти нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

В обґрунтування своєї правової позиції Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Олімпія» посилалось на те, що:

- суд першої інстанції дійшов безпідставного висновку щодо передачі першим відповідачем в іпотеку земельної ділянки комунальної форми власності, адже оскаржувані договори не містять відповідних положень;

- місцевий господарський суд зробив на припущеннях висновок, що на даний час є можливість переходу прав на майно та майнові права на весь житловий будинок та земельну ділянку під ним до ТОВ «Фінансова компанія «ОЛІМПІЯ», адже обтяження на "майнові права на 1-й пусковий комплекс об'єкта будівництва житлової житлової багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок. об'єкт нерухомості» та «майнові права на 2-й пусковий комплекс об'єкта будівництва багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок. об'єкт нерухомості" були зняті та виключені з Державного реєстру речових прав;

- за весь час будівництва не були використані бюджети кошти на будівництво на 1 го, так і 2 го пускового комплексу об'єкта будівництва багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок, а все фінансування було здійснено за рахунок фонду довірителів другого відповідача, тому відповідний висновок суду першої інстанції не ґрунтується на належних та допустимих доказах;

- ані в позові, ані в оскаржуваному рішенні не наведено жодного аргументу, яким чином укладення між Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ОЛІМПІЯ» договору фінансування будівництва та спорудження житла від 30.08.2019 № 1 ФФБ21 порушило права Полтавської міської ради та які саме, а також яким чином визнання недійсним договору фінансування будівництва та спорудження житла № 1-ФФБ21, укладеного 30.08.2019 між Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмежено відповідальністю «Фінансовою компанією «ОЛІМПІЯ» поновить «порушені» права позивача.

Відповідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 18.09.2023 для розгляду справи №917/1730/22 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Гребенюк Н.В., судді Слободін М.М., Шутенко І.А.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 19.09.2023 у справі №917/1730/22 витребувано у господарського суду Полтавської області матеріали справи №917/1730/22, відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (вх. №1938 П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 до надходження матеріалів справи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 19.09.2023 у справі №917/1730/22 відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія" (вх. №1939П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 до надходження матеріалів справи.

25.09.2023 до Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №917/1730/22.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.09.2023 у справі №917/1730/22 апеляційну скаргу Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (вх. №1938 П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 - залишено без руху; встановлено протягом десяти днів з дня вручення цієї ухвали апелянту усунути недоліки, а саме: подати до Східного апеляційного господарського суду належні докази сплати судового збору у встановлених порядку та розмірі (18 607,5грн); роз'яснено скаржнику, що при невиконанні вимог даної ухвали, апеляційна скарга вважається неподаною та повертається особі, яка подала апеляційну скаргу.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.09.2023 у справі №917/1730/22 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія" (вх. №1939П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22; призначено справу до розгляду на "24" жовтня 2023 р. об 11:30 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 132; визнано необов'язковою явку представників учасників справи та довести до відома, що нез'явлення у судове засідання апеляційної інстанції їх представників не тягне за собою відкладення розгляду справи на іншу дату, а також не перешкоджає розгляду справи по суті; доведено до відома учасників справи про можливість взяти участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції; запропоновано учасникам справи реалізовувати свої процесуальні права та обов'язки, передбачені ГПК України, з використанням офіційної електронної пошти суду: inbox@eag.court.gov.ua та телекомунікаційної мережі "Електронний суд"; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв чи клопотань протягом 5 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення даної ухвали, але не пізніше надходження до суду 12.10.2023.

05.10.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Полтавської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Олімпія», відповідно до якого прокуратура просила апеляційну скаргу другого відповідача залишити без задоволення, оскаржуване судове рішення - залишити без змін.

На підтвердження власної правової позиції щодо апеляційної скарги ТОВ «ФК «Олімпія» прокуратура посилалась на наступне:

- апелянтом не доведено відсутність порушеного права територіальної громади, адже ним не спростований факт сплати першим відповідачем орендної плати за земельну ділянки до укладення договору про спільне будівництво, а також здійснення розробки технічних документації за рахунок коштів місцевого бюджету;

- другий відповідач безпідставно посилається на відсутність у даному випадку порушення інтересів Полтавської міської ради, адже порушення порядку передачі майнових прав на земельну ділянку комунальної форми власності, здійснення інвестиційної діяльності при будівництві житлового фонду, свідчить про порушення інтересів територіальної громади та держави в цілому;

- у даному випадку структурний підрозділ Полтавської міської ради допустив порушення чинного законодавства, а тому прокурор наділений правом звернення до суду в інтересах Полтавської міської ради.

05.10.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому надійшов відзив на апеляційну скаргу другого відповідача, в якому перший відповідач підтримує вимоги апеляційної скарги ТОВ «ФК «Олімпія» та просить їх задовольнити в повному обсязі. Також перший відповідач просив визнати поважними причини пропуску строків на подання доказів, поновити строк на подання доказів та приєднати до матеріалів справи в якості доказів запит про надання інформації №01-03-02-16/701 від 03.10.2023, відповідь приватного нотаріуса Гофман Е.Л. від 03.10.2023 № 265/01-16 та витяг з державного реєстру речових прав від 02.10.2023.

Так, Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому посилається на те, що:

- 03.10.2023 перший відповідач звернувся із запитом до приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Гофман Елли Леонідівни стосовно інформації, внесеної до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотек стосовно обтяження права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, із відповіді якої вбачається наявність помилки у зазначенні предмету обтяження та відсутність передачі прав на земельну ділянку в іпотеку;

- жодних бюджетних коштів при будівництві багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка № 3 (три) м. Полтава ( 1-й та 2-й пусковий комплекс) не використовувалося, а таке будівництво здійснювалося та наразі здійснюється виключно за кошти інвесторів, в т.ч. ТОВ «Фінансова компанія «ОЛІМПІЯ»; жодного належного та допустимого доказу на підтвердження використання бюджетних коштів при будівництві в сумі 537710,43 грн (сплата орендної плати), 260337,00грн (за розробку проектної документації по будівництву багатоповерхового будинку) та 67973,00грн (за розробку вишукувальної документації по будівництву) ні прокурор, ні позивач до суду не надав; до 30.08.2019 інвестором будівництва була інша фінансова компанія, яка так інвестувала будівництво зазначеного будинка, що не спростовано ні прокурором, ні позивачем

- Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому до матеріалів справи надавало докази того, що всі кошти, які були отримані на будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку є коштами, отриманими від Управителя (ТОВ «Фінансова компанія «ОЛІМПІЯ»).

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 у справі №917/1730/22 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (вх. №1938 П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22; об'єднано в одне провадження апеляційні скарги другого відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія" (вх. №1939П/1), та першого відповідача, Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (вх. №1938 П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 для їх спільного розгляду; встановлено учасникам справи строк для надання відзиву на апеляційну скаргу першого відповідача протягом 10 днів (з урахуванням вимог ст. 263 ГПК України) з дня вручення даної ухвали, але не пізніше надходження до суду 17.10.2023; призначено справу до розгляду на "24" жовтня 2023 р. об 11:30 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, проспект Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань №132; повідомлено учасників апеляційного провадження про дату, час та місце розгляду справи в судовому засіданні; доведено до відома учасників апеляційного провадження, що нез'явлення їх представників в судове засідання не є перешкодою розгляду апеляційної скарги по суті.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 у справі №917/1730/22 задоволено клопотання Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому про участь його представника в судовому засіданні з розгляду справи №917/1730/22 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів особи, яка подала вказане клопотання; судове засідання у справі №917/1730/22, призначене на 24.10.2023 об 11год 30хв, встановлено провести за участю Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому в особі представника - адвоката Панченко Олени Олександрівни, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою програмного забезпечення з використанням власних технічних засобів заявника.

11.10.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому надійшла відповідь на відзив прокурора, в якому останнє заперечує викладену прокурором позицію, просить приєднати до матеріалів справи в якості доказу довідку Бюджетно-фінансове управління Виконавчого комітету Полтавської міської ради надало № 01-10.2 22/883 від 09.10.2023 та договір від 27.08.2019 про розірвання договору № 80-ЮР/17 інвестування будівництва об'єкта капітального будівництва від 03.03.2017 року та зазначає про те, що:

- до укладення з ТОВ «ФК «Олімпія» договору від 27.08.2019 між першим відповідачем та ТОВ "Компанія Управління Активами "ОЛІМП ЕССЕСТ ІНВЕСТМЕНТ був укладений договір інвестування будівництва об'єкта капітального будівництва від 03.03.2017 №80-ЮР/17, яке перераховувало кошти УКБ як замовнику будівництва; інвестором будівництва було АТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "ГЛОБАЛ ФІНАНС";

- 09.10.2023 Бюджетно-фінансове управління Виконавчого комітету Полтавської міської ради надало довідку № 01-10.2-22/883 від 09.10.2023, в якій зазначило про те, що для фінансування "Будівництва багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава" кошти з міського бюджету за період 2014-2023 роки на даний об'єкт не виділялися. Договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 було укладено між Полтавською міською радою та Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому не в 2014 році, а в 2017 році. Таким чином, доводи прокурора є безпідставними, так як правова позиція останнього заснована на помилковому тлумаченні норм чинного законодавства та доказів. наявних в матеріалах справи.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.10.2023 у справі №917/1730/22 задоволено клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія" про участь його представника в судових засіданнях з розгляду справи №917/1730/22 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів особи, яка подала вказане клопотання; судове засідання у справі №917/1730/22, призначене на "24" жовтня 2023 р. об 11:30 год., в режимі відеоконференції, встановлено провести за участю представника Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія" - адвоката Ярошенко Світлани Миколаївни, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою програмного забезпечення з використанням власних технічних засобів заявника.

13.10.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Полтавської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому, в якому остання просить апеляційну скаргу першого відповідача залишити без задоволення, оскаржуване судове рішення - без змін.

Власну правову позицію щодо апеляційної скарги першого відповідача прокуратура зумовлює тим, що:

- передача прав на земельну ділянку в іпотеку підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що свідчить про невиконання п.5.6 договору оренди земельної ділянки від 25.04.2019, оскільки така передача відбулась без згоди власника земельної ділянки, та, як наслідок, є підставою для його розірвання; відповідне питання щодо надання згоди на відчуження майнових прав на земельну ділянку мало бути вирішено на сесії Полтавської міської ради, що свідчить про порушення порядку укладення спірного правочину;

- на час укладання спірних договорів іпотеки житловий будинок по вул. Нікітченка в м. Полтава ще не починав будуватися, а тому не міг вважатися об'єктом незавершеного будівництва в розумінні ст. 1 Закону України «Про іпотеку»;

- з огляду на положення ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки не могли бути майнові права на майбутній об'єкт нерухомості, а тому договір іпотеки майнових прав на майбутній об'єкт будівництва підлягає визнанню недійсним;

- доводи апелянта щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою з 2017 року за рахунок другого відповідача є безпідставними, адже відповідний договір про спільне будівництво бук укладений лише 30.08.2019: роль першого відповідача у спірних правовідносинах зводиться до того, що останнє поза аукціоном отримало земельну ділянку для будівництва, протягом 5 років сплачувало орендну плату за неї, за бюджетні кошти виготовило проекту документацію на будівництво, провело тендер для закупівлі робіт на найбільш вигідних умовах, однак жодного соціального ефекту зазначений договір для територіальної громади міста Полтави не містить.

13.10.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Полтавської міської ради надійшов відзив на апеляційні скарги відповідачів, в якому позивач підтримає їх вимоги та просить відмовити у задоволенні позовних вимог прокурора.

Зокрема, Полтавська міська рада посилається на те, що:

- ТОВ «Фінансова компанія «ОЛІМПІЯ» у правовідносинах фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку на вулиці Нікітченка в м. Полтава діяло як виконавець Програми економічного і соціального розвитку м. Полтави на 2019 рік у відповідності до приписів Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Правил Фонду Фінансування будівництва виду А багатоповерхового багатоквартирного будинку житлового будинку по вул. Нікітченка, 3 м. Полтава, договору № 1-ФФБ21 про фінансування будівництва та спорудження житла від 30.08.2019, договору № 2-ФФБ21 про фінансування будівництва та спорудження житла від 30.08.2019, положення яких не містять умов щодо використання бюджетних коштів при будівництві вищезазначеного будинку та порядку їх отримання від Замовника будівництва - Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому;

- Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому не було допущено порушення умов пункту 5.6 оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 25.04.2019, оскільки відповідно до змісту договорів іпотеки, укладених 17.10.2019, їх предметом є передання майнових прав на 1-й та 2-й пускові комплекси об'єкта будівництва багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку, об'єкта житлової нерухомості, що також підтверджується листом приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л. від 03.10.2023 №256-01-16;

- позивач як представницький орган місцевого самоврядування, повноваження якого визначені статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», не здійснює облік, громадян, які потребують поліпшення житлових умов і відповідно не приймає рішень про надання житлових приміщень громадянам, які перебувають на обліку при Виконавчому комітеті Полтавської міської ради та не є власником квартир в багатоповерховому житловому будинку по вул. Нікітченка, 3 в м. Полтаві

16.10.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Олімпія» надійшов відзив на апеляційну скаргу першого відповідача, в якому другий відповідач підтримує позицію Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та зазначає про те, що:

- положення оскаржуваних прокурором договорів іпотеки, укладених між відповідачами, не містять умов щодо передачі в іпотеку майнових прав щодо земельної ділянки комунальної форми власності, що також підтверджується відповіддю нотаріуса Гофман Е.Л., наявній в матеріалах справи;

- на момент прийняття оскаржуваного судового рішення суд першої інстанції не мав доказів фінансування за рахунок коштів місцевого бюджету спірного будівництва, тому вказаний висновок місцевого господарського суду ґрунтується на припущеннях;

- звернення Полтавської обласної прокуратури з даним позовом не свідчить про захист суспільних прав та інтересів, а ставить під фінансову загрозу мінімум 277 власників майнових прав, які профінансували житло.

19.10.2023 до Східного апеляційного господарського суду від Полтавської обласної прокуратури надійшли пояснення, відповідно до яких прокуратура заперечує проти подання першим відповідачем нових доказів до суду апеляційної інстанції та підтримує власні доводи, викладені в заявах по суті спору.

У судовому засіданні представники відповідачів зазначили про допущення ними описок в апеляційних скаргах щодо дати оскаржуваного судового рішення, а також підтримали вимоги апеляційної скарги, просили їх задовольнити, рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Прокурор в судовому засіданні заперечив проти вимог апеляційних скарг та просив відмовити у їх задоволенні.

Інші учасники справи в судове засідання не з'явились, хоча про дату, час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені, про що свідчать наявні в матеріалах справи докази.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі, відзиві на апеляційну скаргу, поясненнях доводи, заслухавши учасників справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, розглянувши справу в порядку ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, а також встановлено судом першої та апеляційної інстанції, відповідно до Положення про Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконакому, затвердженого рішенням сесії Полтавської міської ради від 19.02.2019, управління є неприбутковою установою (пункт 1.7 Положення).

Згідно з пунктом 2.1 Положення УКБ здійснює керівництво у галузі будівництва об'єктів житлово-цивільного і комунального призначення у межах компетенції та виконує функції замовника по будівництву цих об'єктів.

Пунктом 2.21 Положення передбачено, що УКБ розміщує замовлення на капітальне будівництво, укладає з будівельними та постачальними організаціями відповідні контракти, визначає та погоджує ціни на будівництво об'єктів відповідно до діючих нормативних документів.

Також пунктом 5.4 Положення передбачено право залучати на договірних засадах кошти юридичних та фізичних осіб через Фонди фінансування будівництва для будівництва об'єктів.

Рішенням Полтавської міської ради від 05.12.2013 «Про надання згоди на розміщення блокованих житлових будинків та дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул.Нікітченка», яке знаходиться у відкритому доступі у мережі інтернет за посиланням https://rada-poltava.gov.ua/documents/, надано Управлінню капітального будівництва Полтавського міськвиконкому згоду на розміщення блокованих житлових будинків та дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 16000кв.м по вул.Нікітченка, яка належать на праві комунальної власності територіальній громаді м.Полтава (землі житлової та громадської забудови, для колективного житлового будівництва, КВЦПЗ 02.02).

Рішенням Полтавської міської ради від 22.07.2016 «Про внесення змін до рішення тридцять шостої сесії Полтавської міської ради шостого скликання від 05.12.2013 «Про надання згоди на розміщення блокованих житлових будинків та дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул.Нікітченка» внесено зміни до рішення тридцять шостої сесії Полтавської міської ради шостого скликання від 05.12.2013 «Про надання згоди на розміщення блокованих житлових будинків та дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул.Нікітченка», замінивши:

- у п.1 слова «на розміщення блокованих житлових будинків» словами «на розміщення багатоквартирних житлових будинків», слова «для колективного житлового будівництва, КВЦПЗ 02.02» словами «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку»;

- у п.2 слова «обслуговування блокованих житлових будинків» словами «обслуговування багатоквартирних житлових будинків»,

- у додатку до рішення слова «для розміщення блокованих житлових будинків» словами «для розміщення багатоквартирних житлових будинків».

28.12.2018 Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому оприлюднено оголошення про проведення торгів з капітального будівництва багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава очікуваною вартістю 160 076 095,20грн.

08.02.2019 відповідно до річного плану закупівель за результатами проведених торгів між Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (замовник) та ТОВ «Доломіт-Буд» (учасник) укладений договір закупівлі робіт № 36-юр/19 на будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка, 3, за умовами якого ТОВ «Доломіт-Буд» зобов'язане збудувати багатоквартирний багатоповерховий будинок, а УКБ оплатити виконані роботи та поставлене обладнання.

За умовами наведеного договору:

- замовник - сторона, що діє за результатами проведених торгів, має право на забудову земельної ділянки та виконує функції замовника відповідно до рішення шостої сесії Полтавської міської ради сьомого скликання від 22.07.2016, яким управлінню капітального будівництва надано згоду на розміщення багатоквартирних житлових будинків по вул. Нікітченка в м. Полтава, приймає якісно виконані роботи та поставлене обладнання, розраховується за них згідно умов даного договору та забезпечує отримання дозвільних документів для виконання будівельних робіт та документів про готовність об'єкту до експлуатації;

- учасник - сторона, що відповідає за виконання всього комплексу робіт, передбачених цим договором закупівлі робіт та проектно-кошторисною документацією, передає якісно виконані роботи, обладнання замовнику у встановлений строк, надає документи, необхідні для отримання дозвільних документів для виконання будівельних робіт та документів про готовність об'єкту до експлуатації;

- учасник зобов'язується у 2019-2021 роках (з правом продовження термінів виконання згідно з будівельними нормами) якісно виконати на свій ризик власними і залученими силами та засобами за власні кошти, передбачені даним договором роботи по будівництву багатоповерхового житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава, відповідно до проектно-кошторисної документації, договірної ціни та в межах наявних коштів (п.1.1 договору);

- найменування робіт: будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава (1-й та 2-1 пускові комплекси (п.1.2 договору);

- джерела фінансування - кошти, направлені на даний об'єкт відповідно до чинного законодавства. Обсяги виконання робіт можуть бути зменшені залежно від реального фінансування (наявності коштів) (п.1.3 договору);

- вартість робіт на 2019 рік орієнтовно складає 5 000 тис. грн. (п'ять мільйонів грн) у тому числі ПДВ і може переглядатися замовником протягом терміну дії договору в залежності від наданого фінансування (п.3.1 договору);

- строки виконання робіт: початок робіт - лютий 2019, закінчення - грудень 2021; 1-й пусковий комплекс - закінчення грудень 2020, 2-й пусковий комплекс - закінчення грудень 2021 (п.5.1 договору).

Поряд з наведеним, 07.05.2019 на підставі рішення Полтавської міської ради від 25.04.2019 Полтавською міською радою та Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (далі - УКБ) укладено договір оренди земельної ділянки к. н. 5310137000:18:001:0464 площею 1,6 га по вул. Нікітченка, 3 у м. Полтаві для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирних житлових будинків.

За умовами наведеного договору:

- в оренду передається земельна ділянка площею 16 000 кв.м згідно з планом (схемою) земельної ділянки, що є додатком до цього договору. Кадастровий номер земельної ділянки: 5310137000:18:001:0464 (п.2.1 договору);

- цей договір укладено на термін з 25.04.2019 по 25.04.2024. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен за 60 календарних днів, але не пізніше ніж за місяць до спливу закінчення строку договору оренди землі, повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважними правом на укладання договору оренди землі на новий строку (п.3.1 договору);

- цільове призначення земельної ділянки, що є об'єктом оренди: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, код КВЦПЗ 02.03 (п.5.2 договору);

- право оренди земельної ділянки не може бути відчужено Орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано в заставу (п.5.6 договору);

13.08.2019 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України надано Управлінню капітального будівництва Полтавського міськвиконкому, як замовнику, та ТОВ «Доломіт-Буд», як генеральному підряднику, дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 113192250762, а саме: вид будівництва - нове будівництво.

01.02.2022 між Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю «Доломіт-Буд» укладений договір № 02-юр, за умовами якого ТОВ «Доломіт-Буд» зобов'язувалося протягом 2022 року якісно виконати на свій ризик власними і залученими силами та засобами за власні кошти передбачені додаткові роботи по об'єкту «Будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка, 3 в м. Полтава» відповідно до проектної документації.

Пунктом 1.3. договору передбачено джерело фінансування - бюджетні кошти (асигнування), направлені на даний об'єкт відповідно до чинного законодавства. Обсяги виконання робіт можуть бути зменшені залежно від реального фінансування видатків (наявності коштів).

У період з 01.11.2019 по 30.12.2022 між Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю «Доломіт-Буд» укладались додаткові угоди до договору із визначенням вартості робіт першого та другого пускового комплексу та визначення кінцевого строку виконання робіт, а саме - грудень 2023 року.

Таким чином, наведені обставини справи свідчать, що Управлінню капітального будівництва Полтавського міськвиконкому в силу покладених на нього повноважень Полтавською міською радою було надано згоду на будівництво багатоквартирного житлового будинку, розташованого по вул. Нікітченка, 3, м. Полтава на земельній ділянці комунальної форми власності та у межах наявних бюджетних коштів (асигнувань), видано дозвіл на проведення будівництва житлового будинку, а також залучено до участі у будівництві генерального підрядника.

Рішенням Полтавської міської ради від 12.07.2019 внесені зміни до «Програми економічного та соціального розвитку м. Полтави на 2019 рік» пункт 3.2. якого доповнено, зокрема, таким абзацом:

«Сприяти здійсненню інвестиційної діяльності та залучити виконавцем Програми економічного і соціального розвитку м. Полтави на 2019 рік до фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку на вулиці Нікітченка в м. Полтава - ТОВ «Фінансова компанія «Олімпія» - протягом року».

30.08.2019 на виконання наведеного рішення між ТОВ «Фінансова компанія «Олімпія» (управитель) та Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (забудовник) укладений договір про фінансування будівництва та спорудження житла № 1-ФФБ21, за умовами якого об'єктом будівництва виступив багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок по вул. Нікітченка,3 в м. Полтава, будівництво якого організовує Забудовник за проектною документацією та фінансування будівництва якого здійснює Управитель за рахунок отриманих від довірителів ФФБ грошових коштів.

За умовами наведеного договору:

- Управитель замовляє Забудовнику збудувати об'єкт будівництва та ввести його в експлуатацію в наступні строки 1 пусковий комплекс - до 31.12.2021, 2 пусковий комплекс-до 31.12.2022, а Забудовник зобов'язується самостійно, а також з залученням третіх осіб збудувати об'єкт будівництва ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування для оформлення у власність Довірителям на умовах та в строки, що встановлені цим договором та правилами ФФБ виду «А». Водночас Управитель зобов'язується забезпечити своєчасне фінансування будівництва за рахунок грошових коштів, отриманих у довірчу власність за укладеним з довірителями договору про участь у ФФБ (п.1.1 договору);

- проектно-кошторисна документація на будівництво об'єкту будівництва розробляється та затверджується забудовником у встановленому чинним законодавством України порядку. Остаточна вартість будівництва визначається після ведення об'єкту будівництва в експлуатацію (п.2.3 договору);

- забудовник після укладення сторонами цього договору передає управителю в письмовому вигляді перелік об'єктів інвестування (додаток №2 до цього договору), який є попереднім обсягом замовлення на будівництво для закріплення за довірителями на умовах Правил ФФб, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі довірителям на умовах Правил ФФБ (п.2.4);

- об'єкт будівництва буде розташований на земельній ділянці загальною площею 16 000 кв.м, розташованій за адресою по вул. Нікітченка, 3 , м. Полтава, яка використовується Управлінням капітального будівництва на правах оренди (п.2.5 договору);

- протягом дії цього договору Забудовник самостійно визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкту будівництва, споживчих властивостей об'єкта інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності об'єктів інвестування згідно з вимогами законодавства (п. 4.2 договору);

- попередня загальна вартість спорудження об'єкта будівництва на момент підписання цього договору становить 154 826 545,92 грн (пункт 4.4 договору);

- управитель здійснює фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ в межах отриманих від довірителів коштів, за винятком коштів оперативного резерву та винагороди управителя, шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок забудовника (п.4.5 договору);

- управитель перераховує забудовнику кошти на фінансування спорудження об'єкту будівництва у межах фактично отриманої суми за винятком вже сформованого оперативного резерву та винагороди управителя (п.4.7 договору);

- управитель має право на утримання винагороди за перерахування коштів на фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ, що надходять від Довірителів ФФБ у розмірі, строки та порядку, передбаченому цим договором та Правилами ФФБ (п.5.1.1 договору);

- у разі невиконання Забудовником умов цього договору звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства України та умов договору іпотеки (п. 5.1.6 договору);

- забудовник має право: визначати поточну ціну об'єкта будівництва на основі поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності об'єктів інвестування; одержувати від управителя грошові кошти на спорудження об'єкту будівництва в розмірах, порядку і у строки, передбачені цим договором; після здачі об'єкту будівництва в експлуатацію оформити право власності на ті об'єкти інвестування, які не були профінансовані за рахунок коштів ФФБ, на себе або передати це право третім особам, з відповідним зменшенням попереднього обсягу замовлення на будівництво (п.5.3 договору);

- до моменту передачі об'єктів інвестування, нежитлових приміщень, допоміжних приміщень, місць загального користування в об'єкті будівництва Довірителям за актами приймання-передачі, зазначені об'єкти знаходяться у власності та на балансі Забудовника (п.8.2 договору);

- виконання зобов'язань Забудовника за цим договором забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою Управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або нерухоме майно. Забудовник зобов'язується укласти з Управителем Іпотечний договір не пізніше 31.10.2019 (пунктом 9.1).

Додатком № 2 до договору визначено перелік об'єктів інвестування, до якого входять 277 квартир житлового будинку по вул. Нікітченка, 3 в м. Полтаві.

ТОВ «Фінансова компанія «Олімпія» та Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому на виконання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» укладено договір доручення з відкладальними умовами № 2-ФФБ21 від 30.08.2019 та договір відступлення майнових прав з відкладальними умовами № 3-ФФБ21 від 30.08.2019.

Так, у відповідності до умов договору відступлення майнових прав з відкладальними умовами від 30.08.2019 №З-ФФБ21:

- забудовник відступає управителю майно та майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва, та/або результати інших будівельних робіт за об'єктом будівництва, набуті забудовником, з метою виконання договору управителя із забудовником про фінансування будівництва та спорудження житла від 30.08.2019 №1-ФФБ21 у разі порушення забудовником умов договору управителя із забудовником про фінансування будівництва та спорудження житла (п.1.1 договору);

- забудовник зобов'язаний протягом п'яти днів з моменту набрання чинності цим договором передати управителю майно та всі документи, які посвідчують майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва, та/або результати інших будівельних робіт, та необхідну інформацію за актом прийому-передачі; уступити управителю свої права по всіх договорах, укладених забудовником з підрядними, субпідрядними та іншими організаціями, які залучені в процес спорудження об'єкта будівництва та передати всі договори та інші документи, які пов'язані зі спорудженням об'єкта будівництва, про що сторонами складається відповідний акт (п.п. 2.1.1, 2.1.2 договору).

30.08.2019 між ТОВ «ФК «Олімпія» та Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому укладений договір доручення з відкладальними умовами №2-ФФБ21, за яким забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам, по організації спорудження будівництва відповідно до договору управителя із забудовником про фінансування та спорудження житла від 30.08.2019 №1-ФФБ21 у разі порушення забудовником умов договору управителя із забудовником про фінансування будівництва та спорудження житла (п.1.1 договору).

На виконання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та договору про фінансування та спорудження житла від 30.08.2019, УКБ та ТОВ «Фінансова компанія «Олімпія» уклали два договори іпотеки від 17.10.2019, реєстрові номери 3716 та 3714.

Так, відповідно до умов п.1.1 договору іпотеки від 17.10.2019 з реєстровим номером 3714:

- за договором управителя із забудовником про фінансування будівництва та спорудження житла №1-ФФБ21 від 30.08.2019 іпотекодавець зобов'язався збудувати на земельній ділянці, що перебуває у власності територіальної громади міста Полтави в особі Полтавської міської ради та передана в оренду забудовнику, загальною площею 16 000 кв.м, кадастровий номер: 5310137000:18:001:0464, за замовленням іпотекодержателя об'єкт будівництва, а саме багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок по вулиці Нікітченка №3 м. Полтави, а також ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування в цьому об'єкті будівництва довірителям в термін, передбачений договором між управителем та забудовником (п.1.1 договору);

- з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов'язань по договору управителя із забудовником спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об'єкта будівництва, своєчасне введення об'єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача довірителям об'єктів інвестування у власність) іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об'єкт будівництва (п.1.2 договору);

- предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на 1 пусковий комплекс, загальною площею 11 484,00 кв.м в об'єкті будівництва за адресою: м. Полтава, вул. Нікітченка, буд. №3, з яких 8 627,57кв.м - площа квартир, що споруджується згідно договору управителя і забудовника про спорудження житла, відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 13.08.2019 №ЗУ 113192250762. Запланований термін введення об'єкта будівництва в експлуатацію: 1-й пусковий комплекс - 31.12.2021. Майнові права на предмет іпотеки належать на підставі договору оренди землі від 07.05.2019, укладеного між Полтавською міською радою та Управлінням капітального будівництва Полтавського місквиконкому та підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №168227504 від 28.05.2019, номер запису про інше речове право: 31738437, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1217349353101 (п.1.3 договору);

- предмет іпотеки оцінюється сторонами в сумі 9 189 104,02грн (п.1.4 договору).

17.10.2019 державним реєстратором, приватним нотаріусом Гофман Е.Л., внесений запис про іпотеку №33716575 на об'єкт, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, предметом якої є право оренди земельної ділянки, номер запису по інше речове право: 31738437, опис: майнові права на 1-й пусковий комплекс об'єкта будівництва - багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок за адресою: п. Полтава, вул. Нікітченка, буд. №3.

Також, відповідно до умов п.1.1 договору іпотеки від 17.10.2019 з реєстровим номером 3716:

- предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на 2 пусковий комплекс, загальною площею 8 089,20кв.м в об'єкті будівництва за адресою: м. Полтава, вул. Нікітченка, буд. №3, з яких 5 908,96кв.м - площа квартир, що споруджується згідно договору управителя і забудовника про спорудження житла, відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 13.08.2019 №ЗУ 113192250762. Запланований термін введення об'єкта будівництва в експлуатацію: 2-й пусковий комплекс - 31.12.2022. Майнові права на предмет іпотеки належать на підставі договору оренди землі від 07.05.2019, укладеного між Полтавською міською радою та Управлінням капітального будівництва Полтавського місквиконкому та підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №168227504 від 28.05.2019, номер запису про інше речове право: 31738437, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1217349353101 (п.1.3 договору);

- предмет іпотеки оцінюється сторонами в сумі 6 293 550,57грн (п.1.4 договору).

17.10.2019 державним реєстратором, приватним нотаріусом Гофман Е.Л., внесений запис про іпотеку №33719197 на об'єкт, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, предметом якої є право оренди земельної ділянки, номер запису по інше речове право: 31738437, опис: майнові права на 2-й пусковий комплекс об'єкта будівництва - багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок за адресою: п. Полтава, вул. Нікітченка, буд. №3.

Станом на 31.12.2022 Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Олімпія» як фондом фінансування будівництва сплачено Управлінню капітального будівництва Полтавського міськвиконкому 138 644 467,99грн.

За результатами вивчення матеріалів кримінального провадження № 42021170000000124, заступник керівника Полтавської обласної прокуратури звернувся до господарського суду Полтавської області в інтересах Полтавської міської ради до Управління капітального будівництва Полтавської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія «Олімпія», в якому просить:

- визнати недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3714, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансовою компанією «ОЛІМПІЯ»;

- визнати недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3716, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансовою компанією «ОЛІМПІЯ»;

- визнати недійсним договір фінансування будівництва та спорудження житла № 1-ФФБ21, укладений 30.08.2019 Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмежено відповідальністю «Фінансовою компанією «ОЛІМПІЯ»;

Так, прокурор посилається на те, що Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому було допущено істотне порушення умов договору оренди земельної ділянки, укладеного з Полтавською міською радою, в частині передачі земельної ділянки комунальної форми власності без згоди органу місцевого самоврядування.

В обґрунтування позовних вимог щодо визнання недійсним договору про фінансування будівництва та спорудження житла прокурор посилається на недотримання відповідачами під час його укладення, зокрема, Закону України "Про інвестиційну діяльність" та Земельного кодексу України, адже всупереч норм зазначених законодавчих актів, на переконання прокурора, УКБ передало для продажу майнові права на весь об'єкт будівництва, що розташований на земельній ділянці, яка є комунальною власністю, при тому, що користувач (орендар) земельної ділянки не отримує результатів інвестиційної діяльності.

Також прокурор стверджує, що укладення договорів про фінансування будівництва та спорудження житла та договорів іпотеки суперечить вимогам законодавства, оскільки:

- без згоди власника, УКБ на підставі договору фінансування передано для продажу майнові права на усі квартири в будинку, а також в іпотеку передано право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, що перебуває в комунальній власності міста Полтави;

- структурним підрозділом виконкому Полтавської міської ради з 01.01.2017 по 31.05.2019 сплачено: 537 710,43 грн бюджетних коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 відповідно до умов договору оренди; відповідно до договору №171-17 від 05.10.2017 з ТОВ «Науково-дослідний проектно - вишукувальний інститут «Полтаваагропроект» за розробку проектної документації по будівництву багатоповерхового житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава було сплачено 260 337 грн бюджетних коштів; за розробку вишукувальної документації по будівництву зазначеного будинку сплачено 64 973 грн бюджетних коштів за договором № 124-17 від 05.10.2017, натомість жодного прибутку УКБ від продажу майнових прав не отримало, прибуток передбачений лише для іншої сторони договору фінансування - Управителя Фонду;

- на даний час є можливість переходу прав на майно та майнові права на весь житловий будинок та земельну ділянку під ним до ТОВ «Фінансова компанія «ОЛІМПІЯ», оскільки має місце порушення УКБ строків виконання будівельних робіт.

Місцевий господарський суд з наведеними доводами прокурора погодився та задовольнив позовні вимоги прокурора в повному обсязі.

Надаючи власну правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Предметом апеляційного перегляду є позов прокурора в інтересах держави в особі органу місцевого самоврядування про визнання недійсними договору фінансування будівництва та спорудження житла, договорів іпотеки на виконання наведеного договору, укладених між структурним органом місцевого самоврядування та інвестором будівництва житлового будинку, а також розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Полтавською міською радою, та зобов'язання її повернути.

Згідно зі статтями 13, 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля та її надра є об'єктами права власності Українського народу, від імені якого право власності здійснюють органи державної влади і місцевого самоврядування у межах, визначених Конституцією України і Законами України.

У відповідності до положень ст.131-1 Конституції України на органи прокуратури України покладається представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно п.п.1, 2 ч.1 ст.З Закону України "Про прокуратуру", діяльність органів прокуратури ґрунтується на засадах верховенства права та законності.

Відповідно до частини 3 статті 23 цього ж нормативно-правового акту, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Таким чином, виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування цієї конституційної норми є поняття інтерес держави.

Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Проте держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й в діяльності приватних підприємств, товариств.

Оскільки інтереси держави є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах (п. 4 мотивувальної частини).

Інтереси держави охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація інтересів держави, особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необґрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно.

Аналіз ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" дає суду підстави стверджувати, що прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох випадках: якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження; у разі відсутності такого органу.

Перший виключний випадок передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються. У першому випадку прокурор набуває право на представництво, якщо відповідний суб'єкт владних повноважень не здійснює захисту або здійснює неналежно.

Нездійснення захисту виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб'єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.

Здійснення захисту неналежним чином виявляється в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є неналежною.

Неналежність захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який серед іншого включає досудове з'ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.

Захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб'єкти владних повноважень, а не прокурор, однак з метою того, щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб'єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

Полтавська міська рада є засновником Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому, затверджує місцевий бюджет, здійснює розпорядження земельним фондом м. Полтави, забезпечує формування та затвердження програм щодо житлової та будівельної політики територіальної громади і наділена повноваженнями контролю за виконанням бюджету.

Використання коштів та майна місцевого бюджету становить суспільний інтерес. Завданням місцевого органу виконавчої влади є забезпечення раціонального використання майна та інших ресурсів, що перебувають у комунальній власності. Неефективне витрачання коштів бюджету, зокрема шляхом укладення підконтрольним органу місцевого самоврядування комунальним закладом незаконних правочинів, а також порушення порядку відчуження об'єктів комунальної власності може порушувати економічні інтереси відповідної адміністративно-територіальної одиниці.

24.09.2020 Полтавська обласна прокуратура звернулась до Полтавської міської ради з листом №15/1-49вих2020, в якому повідомила, що за результатами дослідження питань дотримання законодавства прокуратурою встановлено порушення передачі майнових прав на земельні ділянку з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, а також штучного наміру обходу процедури торгів права оренди земельної ділянки, у зв'язку з чим просила надати запитувані у запиті документи та повідомити про вчинення органом місцевого самоврядування дій, спрямованих на захист інтересів територіальної громади.

06.10.2020 Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому надано відповідь на зазначений запит, в якому повідомлено про відповідність правочинів вимогам чинного законодавства та відсутність підстав вважати порушеними інтереси територіальної громади.

27.10.2022 Полтавська обласна прокуратура звернулась до Полтавської міської ради з листом №15/1-777вих22, в якому повідомила про виявлення порушень при користуванні УКБ земельної ділянки в частині відсутності згоди органу місцевого самоврядування щодо передачі в оренду землі для здійснення будівництва, а також зазначила щодо відсутності будь-якого соціального ефекту від здійснення інвестування за договором фінансового будівництва та спорудження житла, у зв'язку з чим просила повідомити про результати проведеної перевірки та про намір звернення до суду.

09.12.2022 Полтавська обласна прокуратура звернулась до Полтавської міської ради з повідомленням про звернення до суду в її інтересах про визнання недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3714, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансовою компанією «ОЛІМПІЯ»; визнання недійсним договору іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3716, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансовою компанією «ОЛІМПІЯ»; визнання недійсним договору фінансування будівництва та спорудження житла № 1-ФФБ21, укладений 30.08.2019 Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Товариством з обмежено відповідальністю «Фінансовою компанією «ОЛІМПІЯ»; розірвання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 від 07.05.2019, укладений Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Полтавською міською радою; зобов'язання Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому повернути Полтавській міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464.

Таким чином, у спірних правовідносинах прокурором у повному обсязі виконано процесуальний обов'язок, передбачений статтею 53 ГПК України та положеннями статті 23 Закону України «Про прокуратуру».

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Приписами п. 3 ч. 1 ст. 3, ст. 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору, який передбачає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 174 Господарського кодексу України, господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Загальні умови виконання господарських зобов'язань визначені статтею 193 Господарського кодексу України, згідно з якою суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Положеннями ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від виконання зобов'язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом. Зобов'язання повинні виконуватися належним чином і у відповідності до умов договору, Цивільного кодексу України та інших нормативних актів цивільного законодавства.

Згідно з ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, тобто договір оренди - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Відповідно до положень ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

У відповідності до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно частин 1, 2 статті 15 наведеного Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором, а частиною третьої цієї норми визначено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

В свою чергу частинами третьою і четвертою статті 31 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним нормативним актом, що регулює саме правовідносини щодо договорів оренди землі, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

У відповідності до п.11.4 спірного договору оренди Полтавською міською радою та УКБ було визначено, що розірвання договору оренди в односторонньому порядку допускається в разі:

- використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, визначеним пунктом 5.2 цього договору;

- систематичної несплати орендної плати за землю, шляхом прийняття орендарем відповідного рішення. Про одностороннє розірвання договору оренди земельної ділянки повідомляється у письмовій формі протягом 20 календарних днів з дати прийняття рішення орендодавцем.

Таким чином, орендарем та орендодавцем були погоджені виключні випадки одностороннього розірвання договору.

Згідно п. 11.3 вказаного договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін з дати прийняття орендодавцем відповідного рішення;

- рішення суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Отже, аналіз умов договору свідчить про те, що оскільки положеннями пункту 5.6 сторонами правочину було погоджена заборона відчуження права оренди земельної ділянки іншим особам, внесення їх до статутного фонду, передання в заставу, вказане може бути підставою для розірвання договору на вимогу іншої сторони.

Відповідно до частин 1, 2 статті 8-1 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків.

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

Згідно з частинами 3-6 наведеної статті орендар, що має намір відчужити право оренди земельної ділянки за згодою орендодавця, подає особисто або надсилає рекомендованим листом орендодавцеві відповідну заяву. Орендодавець у місячний строк з дня отримання заяви письмово надає орендарю згоду на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивовану відмову в наданні такої згоди. У разі якщо в установлений цією статтею строк орендодавець не надав згоди на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивованої відмови в її наданні, орендар може відчужувати право оренди земельної ділянки через десять робочих днів з дня закінчення цього строку. Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Аналіз наведених положень законодавства свідчить, що Закон України «Про оренду землі» поряд з імперативною забороною на відчуження земельної ділянки державної або комунальної форми власності, містить виняток, за яким орендар у випадку будівництва житлового будинку, яке розпочато, має право звернутися до власника землі із заявою, який надає впродовж місяця відповідну згоду або вмотивовану відмову.

При цьому, відповідна правова норма, регулюючи, зокрема, правовідносини орендаря земельної ділянки комунальної форми власності та власника в особі відповідного органу місцевого самоврядування не містить у собі положень щодо вирішення питання про надання згоди на відчуження майнових прав на земельну ділянку або передачу її в заставу саме на пленарних засіданнях ради.

Як встановлено обставинами вище, відповідно до п. 1.2 договору іпотеки від 17.10.2019, укладеного між відповідачами та зареєстрованого №3714, з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов'язань по договору управителя із забудовником спорудження житла іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об'єкт будівництва.

Пунктом 1.3 вказаного договору визначено, що предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на 1 пусковий комплекс, загальною площею 11 484,00 кв.м в об'єкті будівництва за адресою: м. Полтава, вул. Нікітченка, буд. №3, з яких 8 627,57кв.м - площа квартир, що споруджується згідно договору управителя і забудовника про спорудження житла, відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 13.08.2019 №ІУ 113192250762.

Пунктами 1.2, 1.3 договору іпотеки від 17.10.2019, зареєстрованого за №3716, визначено, що з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов'язань по договору управителя із забудовником спорудження житла іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об'єкт будівництва; предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на 2 пусковий комплекс, загальною площею 8 089,20кв.м в об'єкті будівництва за адресою: м. Полтава, вул. Нікітченка, буд. №3, з яких 5 908,96кв.м - площа квартир, що споруджується згідно договору управителя і забудовника про спорудження житла, відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 13.08.2019 №ІУ 113192250762.

Таким чином, умови оскаржуваних договорів іпотеки від 17.01.2019, укладених між відповідачами, не містили умов щодо передання в іпотеку земельної ділянки або майнових прав з оренди земельної ділянки, чим спростовуються доводи прокурора.

Дійсно, як встановлено обставинами вище, 17.10.2019 державним реєстратором, приватним нотаріусом Гофман Е.Л., були внесені записи про іпотеку №33716575 та №33719197 предметом яких є право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 з наступним описом: майнові права на 1-й пусковий комплекс об'єкта будівництва - багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок за адресою: п. Полтава, вул. Нікітченка, буд. №3, майнові права на 2-й пусковий комплекс об'єкта будівництва - багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок за адресою: п. Полтава, вул. Нікітченка, буд. №3.

Разом з тим, у практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно, згідно якого відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, однак державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, а створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 48/340 (пункт 6.30), від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17 (пункт 4.17), від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13).

Суд апеляційної інстанції зауважує на тому, що умови оскаржуваних договорів іпотеки від 17.01.2019 не містять у собі положень щодо передання УКБ права оренди земельної ділянки комунальної форми власності в іпотеку, тому сама по собі наявність запису про здійснення відповідної реєстраційної дії не створює правових наслідків та передумов для переходу права користування земельною ділянкою від орендаря до іпотекодержателя за договорами від 17.01.2019.

Обставинами вище встановлено, що Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому має право на забудову земельної ділянки комунальної форми власності, дозвіл на будівництво, виданий ще до укладення договорів фінансування будівництва та оспорюваних договорів іпотеки, та виконує функції замовника будівництва відповідно до рішення шостої сесії Полтавської міської ради сьомого скликання від 22.07.2016.

При цьому, як зазначалося, рішенням Полтавської міської ради від 12.07.2019 вирішено сприяти здійсненню інвестиційної діяльності та залучити ТОВ «Фінансова компанія «Олімпія» виконавцем Програми економічного і соціального розвитку м. Полтави на 2019 рік протягом року до фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку на вулиці Нікітченка в м. Полтава.

Наведене свідчить про те, що Полтавська міська рада була обізнана із тривалим процесом будівництва Управлінням комунального майна Полтавського міськвиконкому житлового будинку, а також забезпечувала заходи інвестування та залучення фінансування вказаного об'єкту житлового будівництва.

Доводи прокурора про те, що про передачу в іпотеку права оренди земельної ділянки свідчать положення п.1.3 договорів іпотеки від 17.10.2019, згідно яких майнові права на предмет іпотеки належать першому відповідачу на підставі договору оренди землі від 07.05.2019, укладеного між Полтавською міською радою та Управлінням капітального будівництва Полтавського місквиконкому, суд вважає недоведеними, адже умовами договору зазначено про те, що предметом іпотеки за цими договорами є виключно належні іпотекодавцю майнові права на 1 та 2 пусковий комплекс.

Крім того, суд також вважає необґрунтованими та такими, що не ґрунтуються на положеннях чинного законодавства, доводи прокурора про те, що передача в іпотеку права оренди земельної ділянки комунальної власності забезпечує отримання іпотекодержателем права оренди такої землі поза встановленої процедури торгів, адже відповідне право оренди земельної ділянки комунальної форми власності є зобов'язальним, а не абсолютним, і не може бути правомірно набутим поза встановленого законом порядку.

Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції вважає необґрунтованим висновок місцевого господарського суду щодо порушення Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому умов п.5.6 договору оренди землі та, як наслідок, про наявність правових підстав щодо розірвання договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 від 07.05.2019, укладеного Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та Полтавською міською радою, та про зобов'язання першого відповідача повернути спірну земельну ділянку.

Щодо встановлення наявності або відсутності підстав для визнання недійсними договору фінансування будівництва та спорудження житла, а також договорів іпотеки, укладених на його виконання, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Закон України «Про інвестиційну діяльність» визначає загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України.

Він спрямований на забезпечення рівного захисту прав, інтересів і майна суб'єктів інвестиційної діяльності незалежно від форм власності, а також на ефективне інвестування економіки України, розвитку міжнародного економічного співробітництва та інтеграції.

Частиною 3 ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, що може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Статтею 2 наведеного Закону визначено, що договір управителя із забудовником (далі - договір) - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління майном та укладається у випадках, передбачених цим Законом.

Згідно положень ч. 1, 2 ст. 3 вказаного Закону системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю (далі - система фінансово-кредитних механізмів) за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю. Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.

За змістом приписів статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов'язково містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ. Договір між забудовником та управителем ФОН може містити застереження про те, що фінансування спорудження цього об'єкта будівництва може здійснюватися з використанням коштів інших фондів, управителем яких може бути сам управитель ФОН або інші фінансові установи. За одним об'єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.

Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об'єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Протягом періоду будівництва управитель ФФБ відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об'єкти інвестування, майнові права на які передані установникам ФФБ на умовах Правил цього фонду та договорів про участь у ФФБ.

У відповідності до статті 10 наведеного Закону виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки.

Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності.

Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.

В договорі має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.

За кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають:

- договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;

- договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем.

У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.

У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.

Судом апеляційної інстанції обставинами вище встановлено, що відповідачами на виконання вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» були укладені договір доручення з відкладальними умовами №2-ФФБ21 від 30.08.2019, договір відступлення майнових прав з відкладальними умовами № 3-ФФБ21 від 30.08.2019 та два договори іпотеки від 17.10.2019 для кожного з об'єктів будівництва.

Зміст положень договору фінансування будівництва та спорудження житла, а також договорів іпотеки, укладених на його виконання, відповідає положенням Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який є спеціальним та регулює спірні правовідносини.

За змістом статті 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Аналіз наведених положень законодавства свідчить про те, що визначення у договорі іпотеки положення щодо права іпотекодержателя на звернення стягнення, а також погодження сторонами оцінки предмету іпотеки, яким є об'єкт незавершеного будівництва, відповідає положенням чинного законодавства, зокрема Закону України "Про іпотеку" в редакції на час виникнення спірних правовідносин, та не може свідчити про наявність підстав для визнання недійсним договорів іпотеки.

Відповідно до абзацу першого статті 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.

Згідно з абзацом першим статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.

Абзацом першим статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Інвестиційний договір як окремий вид цивільно-правових договорів може містити положення різних видів цивільно-правових договорів залежно від предмета та цілей інвестування (договору про спільну діяльність, капітального будівництва, кредитування, купівлі-продажу, довірчого управління майном). Відтак зазначений договір передбачає як грошові, так і майнові права (обов'язки) сторін договору (пункт 7.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.01.2019 у справі № 916/4644/15).

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину.

Відповідно до ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Водночас, в обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що договір фінансування будівництва та спорудження житла, укладений між відповідачами, не передбачає жодного прибутку для Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та, як наслідок, для територіальної громади міста Полтава, а тому зазначене свідчить про відсутність будь-якого економічного або соціального ефекту та наявність підстав для визнання недійсним зазначеного договору.

Також прокурор зазначав про те, що структурним підрозділом виконкому Полтавської міської ради з 01.01.2017 по 31.05.2019 сплачено 537 710,43 грн бюджетних коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 відповідно до умов договору оренди, за розробку проектної документації по будівництву багатоповерхового житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава сплачено 260 337 грн бюджетних коштів, а за розробку вишукувальної документації по будівництву зазначеного будинку сплачено 64 973 грн бюджетних коштів.

Разом з тим, суд апеляційної інстанції вважає наведені доводи прокурора в обґрунтування наявності підстав для визнання недійсним договору фінансування будівництва та спорудження житла безпідставними та зазначає, що відповідні події мали місце до укладення спірного договору фінансування будівництва та спорудження житла, а також до проведення самим Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому торгів із закупівлі робіт на будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка, 3.

Обставинами справи встановлено, що 28.12.2018 на підставі рішення шостої сесії Полтавської міської ради сьомого скликання від 22.07.2016, яким Управлінню капітального будівництва надано згоду на розміщення багатоквартирних житлових будинків по вул. Нікітченка в м. Полтава, першим відповідачем було оприлюднено оголошення про проведення торгів з капітального будівництва багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава та 08.02.2019 відповідно до річного плану закупівель за результатами проведених торгів між Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та ТОВ «Доломіт-Буд» було укладено договір закупівлі робіт № 36-юр/19 на будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка, 3, за умовами якого ТОВ «Доломіт-Буд» зобов'язане збудувати багатоквартирний багатоповерховий будинок, а УКБ оплатити виконані роботи та поставлене обладнання із зазначенням джерел фінансування - коштів, направлених на даний об'єкт відповідно до чинного законодавства.

Відповідний договір про закупівлю робіт на будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка, 3 в м. Полтава, укладений між першим відповідачем та ТОВ «Доломіт-Буд», є чинним, пролонгований сторонами, що свідчить про те, що подальше фінансування будівництва житлового будинку взятими на себе зобов'язаннями покладено саме на Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому та на даний час здійснюється, зокрема, за рахунок надходжень від фонду фінансування будівництва, яким є ТОВ «ФК «Олімпія».

Водночас, умови наведеного договору про закупівлю робіт на будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку не містили у собі положень щодо того, що відповідне будівництво здійснюється саме з метою поповнення житлового фонду територіальної громади міста Полтави із переданням квартир у власність Полтавській міській раді, що свідчить про безпідставність доводів прокурора щодо необхідності відчуження прав на квартири шляхом прийняття рішення органом місцевого самоврядування та порушення оспорюваним договором інтересів територіальної громади. Відповідні докази також не містять матеріали справи.

У даному випадку, суд апеляційної інстанції відхиляє доводи прокурора щодо того, що виключно другий відповідач отримує грошову винагороду від виконання зобов'язань за договором фінансування будівництва та спорудження житла, адже сутність економічного ефекту для Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому від інвестування ТОВ «ФК «Олімпія» як фонду довірителей у будівництво житлового будинку полягає, перш за все, у покритті видатків місцевого бюджету з фінансування будівництва, визначених умовами договору про закупівлю робіт №36-юр/19, укладеного між першим відповідачем та ТОВ «Доломіт-Буд».

Матеріали справи свідчать, що відповідні витрати Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому з будівництва житлового будинку забезпечені за рахунок фінансування другого відповідача, що не спростовано прокурором.

Доводи прокурора про те, що оскільки відповідні кошти з фінансування будівництва від другого відповідача надходять до Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому, і є автоматично коштами місцевого бюджету та не свідчать про економічний ефект фінансування, суд апеляційної інстанції відхиляє як необґрунтовані та такі, що не засновані на положеннях закону, адже за таких обставин виключається можливість досягнення економічного ефекту шляхом залучення грошових інвестицій, що суперечить чинному законодавству.

Натомість соціальний ефект відповідного фінансування будівництва, беручи до уваги взяті на себе Управлінням капітального будівництва зобов'язання з оплати робіт з будівництва житлового будинку, визначається показниками інвестиційної діяльності, спрямованими на досягнення соціального блага громадян, зокрема шляхом завершення процесу будівництва житлового будинку та збільшення чисельності домогосподарств теритоіральної громади.

Отже, беручи до увагу відповідність оспорюваного договору фінансування будівництва та договорів іпотеки вимогам Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Закону України "Про іпотеку", спростування факту відсутності інвестиційної ефективності від здійснення Товариством з обмеженою відповідальністю "ФК "Олімпія" фінансування будівництва житлового будинку, а також недоведеності умов для розірвання договору оренди землі, укладеного між Полтавською міською радою та Управлінням капітального будівництва Полтавського міськвиконкому, суд апеляційної інстанції дійшов висновку щодо відсутності правових підстав для задоволення позовних вимог прокурора в повному обсязі.

Таким чином, доводи апеляційних скарг знайшли своє підтвердження при перегляді оскаржуваного судового рішення, підлягають задоволенню та є підставою для його скасування.

Враховуючи вищенаведене у сукупності, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що місцевим господарським судом не було повно встановлено обставини справи, які мають значення для правильного вирішення спору, а також допущено неправильне застосування норм матеріального права, у зв'язку з чим рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 слід скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог прокурора в повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати за подання апеляційних скарги покладаються на прокуратуру.

Керуючись статтями 129, 269, 270, п.2 ч.1 ст. 275, ч.2 ст. 277, ст. ст. 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому (вх. №1938 П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 задовольнити.

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія" (вх. №1939П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 задовольнити.

Рішення господарського суду Полтавської області від 16.08.2023 у справі №917/1730/22 скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Стягнути з Полтавської обласної прокуратури (36000, м. Полтава, вул. 1100-річчя Полтави, 7; код ЄДРПОУ 02910060) на користь Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому Полтавської міської ради (36000, м. Полтава, вул. Соборності, 36; код ЄДРПОУ 04057600) судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 18 607, 50грн.

Стягнути з Полтавської обласної прокуратури (36000, м. Полтава, вул. 1100-річчя Полтави, 7; код ЄДРПОУ 02910060) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Олімпія" ( 01054, м. Київ, вул. Дмитрівська, буд. 56-Б пов. 11, кім. 3; код ЄДРПОУ 39295156) судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 18 607, 50грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, порядок і строки оскарження до Верховного Суду встановлені статтями 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 30.10.2023

Головуючий суддя Н.В. Гребенюк

Суддя М.М. Слободін

Суддя І.А. Шутенко

Попередній документ

114543775

Наступний документ

114543777

Інформація про рішення:

№ рішення:	114543776
№ справи:	917/1730/22
Дата рішення:	24.10.2023
Дата публікації:	01.11.2023
Форма документу:	Постанова
Форма судочинства:	Господарське
Суд:	Східний апеляційний господарський суд
Категорія справи:	Господарські справи (з 01.01.2019); Справи позовного провадження; Справи у спорах, що виникають із земельних відносин; про права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Стан розгляду справи:

Стадія розгляду:	Призначено до судового розгляду (11.12.2023)
Дата надходження:	20.11.2023
Предмет позову:	про визнання недійсними договорів іпотеки, розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання повернути земельну ділянку

Розклад засідань:

Минулі засідання (7)

28.03.2023 16:00	Господарський суд Полтавської області
10.05.2023 16:00	Господарський суд Полтавської області
21.06.2023 10:00	Господарський суд Полтавської області
16.08.2023 09:00	Господарський суд Полтавської області
24.10.2023 11:30	Східний апеляційний господарський суд
10.01.2024 10:00	Касаційний господарський суд
31.01.2024 14:50	Касаційний господарський суд