ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
справа № 4/170
02.11.07
За позовом Об"єдання співвласників багатоквартирного будинку "Оперон"
до Закрите акціонерне товариство "Тюльпан"
про розірвання договору та виселення
Суддя Борисенко І.І.
Представники:
Позивач звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди № 21 від 01.04.2002 року укладеного між Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України та Закритим акціонерним товариством ,,Тюльпан».
Позивач також просить суд виселити Відповідача з нежитлових приміщень площами 28, 5 кв. м 28,1 кв. м., 30,0 кв. м., 107, 6 кв. м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51/53.
Відповідач проти позову заперечує в повному обсязі, вважає позовні вимоги безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
09.08.2007 року Господарський Суд міста Києва виніс Ухвалу про залучення у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України (м. Київ, вул. Ежена Польє, 9).
Державне житлово-комунальне підприємство Національної академії наук України надало суду пояснення по справі № 4/170, в яких заперечує проти позову в повному обсязі. В своїх поясненнях третя особа посилається на те, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,Оперон» не є стороною по договору оренди № 21 індивідуально визначеного майна від 01.04.2002 року і у нього відсутні будь-які правові наслідки для розірвання договору оренди.
Розглянувши документи і матеріали, подані учасниками процесу, заслухавши пояснення представників сторін та з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються їх вимоги і заперечення, оцінивши докази, які мають значення для справи, Господарський суд міста Києва, -
Між Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України та Закритим акціонерним товариством ,,Тюльпан» 01 квітня 2002 року укладено договір № 21 оренди індивідуально-визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності та знаходиться на балансі установ, організацій та підприємств Національної академії наук України .
За умовами договору Державне житлово-комунальне підприємство Національної академії наук України передало, а Закрите акціонерне товариство ,,Тюльпан» прийняло у строкове платне користування окремо індивідуально визначене майно -нежитлове приміщення загальною площею 194, 2 кв. м, яке розташоване на першому поверсі та у підвалі будинку за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51/53.
Вказане нерухоме майно передано в оренду Відповідачеві на термін з 01 квітня 2002 року до 31 грудня 2010 року.
Державне житлово-комунальне підприємство Національної академії наук України створено відповідно до Постанови Бюро Президії Національної академії наук України № 427 від 24.12.1998 року для забезпечення обслуговування та утримання у належному технічному стані відомчих житлових будинків і гуртожитків Національної академії наук України.
Статтею 3 ,,Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України» передбачено, що Національна академія наук України надає дозвіл організаціям, які віднесені до відання Національної академії наук України, на укладання договорів оренди майна. У тому числі нерухомого, що обліковується на балансах їх організацій.
Постановою Бюро Президії Національної академії наук України від 28.02.2003 року № 48 Державному житлово-комунальному підприємству Національної академії наук України було надано дозвіл на передачу у довгострокову оренду -до 31.12.2010 року, нежитлове приміщення загальною площею 194, 2 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51/53 Закритому акціонерному товариству ,,Тюльпан».
01.07.2003 року Бюро Президії Національної академії наук України прийняло Постанову № 178 ,,Про передачу житлового будинку по вул. Володимирська, 51/53» Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку ,,Оперон», якою дозволило Державному житлово-комунальному підприємству Національної академії наук України передати зі свого балансу на баланс Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку ,,Оперон» по вул. Володимирській 51/53 житловий будинок у Шевченківському районі міста Києва як цілісний житловий комплекс, з усіма нежитловими та допоміжними приміщеннями, первісною вартістю 4622893 грн., з урахованим зносом 2012568 грн. та залишковою вартістю 2610325 грн. за станом на 01.06.2003 року.
На виконання Постанови № 178 від 01.07.2003 року Державне житлово-комунальне підприємство Національної академії наук України передало зі свого балансу на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку,, Оперон» у м. Києві по вул. Володимирській, 51/53 житловий будинок, про що було складено Акт від 20.08.2003 року, затверджений керуючим у справах Національної академії наук України Арсенюком В.В.
Прокуратурою Шевченківського району м. Києва 13.07.2007 року було винесено протест на Постанову № 178 Бюро Президії Національної академії наук України ,,Про передачу житлового будинку по вул. Володимирській, 51/53» від 01.07.2003 року, оскільки дана Постанова суперечить вимогам закону України ,,Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України», і тому підлягає скасуванню.
Протест Прокуратури Шевченківського району м. Києва розглянуто Бюро Президії Національної академії наук України 20.09.2007 року і вжито заходів щодо скасування положення Постанови Бюро Президії Національної академії наук України від 01.07.2003 року № 178 в частині передачі нежитлових приміщень будинку № 51/53 по вул. Володимирській у м. Києві.
На думку Позивача Закрите акціонерне товариство ,,Тюльпан» має сплачувати орендні платежі Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку ,,Оперон», а не Державному житлово-комунальному підприємству Національної академії наук України, оскільки житловий будинок № 51/53 на вул. Володимирській у м. Києві передано Позивачу за актом приймання-передачі від 20 серпня 2003 року.
Таку позицію Позивач обґрунтовує ст. 268 Цивільного Кодексу України: ,,При переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи Договір найму зберігає чинність для нового власника.
Договір найму зберігає чинність і при переході майна від однієї державної особи (наймодавця) до іншої ».
Виходячи з посилання на ст. 268 Цивільного Кодексу УРСР, на думку Позивача одночасно з передачею на баланс житлового будинку № 51/53 на вул. Володимирській у м. Києві за актом приймання-передачі від 20 серпня 2003 року взагалі відбувся перехід права власності на всі приміщення будинку до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,Оперон».
Суд не приймає доводи позивача з наступних підстав.
Пунктом 2.2 Договору передбачено, що ,, передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди ».
Статтею 5 Закону України ,,Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України» визначено, що ,,…відчуження нерухомого майна Національної академії наук України та галузевих академій наук і організацій що віднесені до їх відання, здійснюються в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України ».
Відповідно до статті 11 Закону України ,,Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку » ,, .…передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього ».
Згідно з пунктом 7 роз'яснення Вищого господарського суду України ,, Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з судовим захистом права державної власності » № 02-5/225 від 02.04.94 року передбачено, що ,,вирішуючи спори, пов'язані з визнанням права власності, слід виходити з того, що знаходження майна на балансі підприємства (організації) ще не є безспірною ознакою його права власності.
Щодо права державної власності, то незалежно від того, на балансі якого державного підприємства знаходиться майно, воно не втрачає статусу державної власності. Таким чином спір, як правило, виникає не про визнання права власності, а про те, яке підприємство (організація) має право повного господарського відання (оперативного управління) державним майном. Баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості та майна та обсягу фінансових зобов'язань на конкретну дату. Баланс не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) підприємства ».
Пунктом 10.3 Договору прямо передбачено , що ,, … зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згоди сторін ».
Відповідно до п. 10.7 Договору ,,реорганізація орендодавця чи орендаря, або перехід права власності на орендоване майно третім особам, не визнається підставою для зміни або припинення чинності цього договору і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого майна орендарем ».
За таких обставин, Суд вважає, що орендоване Відповідачем приміщення залишається у власності держави, а орендар користується ним протягом строку оренди..
Відповідно до цього факту Відповідач належним чином виконує зобов'язання за Договором з цією організацією та вчасно сплачує орендні платежі. Даний факт підтверджується копіями платіжних доручень про сплату орендних платежів, які свідчать про відсутність заборгованості за Договором.
Статтею 651 Цивільного Кодексу України передбачено, що ,, ...Зміна або розірвання допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено Договором або Законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом ».
Суду доведено та підтверджено документально, що відповідач належним чином виконує зобов'язання за договором з орендодавцем та вчасно сплачує орендні платежі. Даний факт підтверджується копіями платіжних доручень про сплату орендних платежів, які свідчать про відсутність заборгованості за договором.
Відповідно до ст. 782 Цивільного Кодексу України передбачено, що ,,…наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд ».
Таким чином, відповідно до ст. 651 та ст. 782 Цивільного Кодексу України, Позивач не має право вимагати розірвання договору оренди, тому що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,Оперон» не є стороною Договору оренди № 21 від 01квітня 2002 року.
Враховуючи те, що Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,Оперон» вимагає розірвання договору оренди нежитлового приміщення, укладеного між іншими суб'єктами господарської діяльності, через виникнення неіснуючої заборгованості з орендних платежів, суд вважає заявлені позовні вимоги Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,Оперон» необґрунтованими та відмовляє Позивачу у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Судові витрати покладаються на Позивача, відповідно до ст. 49 ГПК України.
02.11.2007р. в засіданні суду, за згодою сторін, суддя оголосив тільки вступну та резолютивну частини рішення, відповідно до ст.. 85 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України, - Господарський суд м. Києва
У позові відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.
Суддя Борисенко І.І.