ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04.09.2023м. ХарківСправа № 922/2035/23
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Буракової А.М.
при секретарі судового засідання Чабан А.А.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД", м. Харків 3-я особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - державний реєстратор, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович, м. Харків
про скасування державних реєстрацій, рішення, реєстрації декларації та зобов'язання приведення нежитлової будівлі у стан, що існував до здійснення реконструкції
за участю представників:
позивача - Гусєва А.В.
відповідача - Барбашин С.В.
3-ї особи на стороні відповідача - не з'явився
ВСТАНОВИВ:
Харківська міська рада (позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" (відповідач), згідно якої просить суд:
- скасувати державну реєстрацію змін до права власності на нежитлову будівлю літ. "АУ-1" площею 470,2 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові за ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД", м. Харків (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1247734163101, індексний номер рішення 47965988);
- скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса ХМНО Клопотова С.Д. про поділ об'єкта нерухомого майна із закриттям розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстраційної справи, (індексний номер рішення 52745297, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1247734163101);
- скасувати державну реєстрацію права власності з відкриттям розділу на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-22 площею 247,3 кв.м, антресоль № 28 площею 93,6 кв.м в літ. "АУ-1" загальною площею 340,9 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові за ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД", (індексний номер рішення 52743855, реєстраційний номер об'єкту; нерухомого майна 2104383963101);
- скасувати державну реєстрацію прав власності з відкриттям розділу на нежитлові приміщення 1-го поверху № 23-27 в літ. "АУ-1" загальною площею 129,3 по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові за ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД", (індексний номер рішення 52744324, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2104411263101);
- скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, на об'єкт: "Реконструкція нежитлової будівлі під торгівельну будівлю з кафе; Харківська область, м. Харків, вул. Валентинівська, 21" ХК 083170891765 від 15.05.2017 (замовник ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД", код ЄДРПОУ: 22706968);
- зобов'язати ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" (код ЄДРПОУ: 22706968) власними силами або за власний рахунок привести нежитлову будівлю літ. "АУ-1" по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові у стан, що існував до здійснення реконструкції, а саме до характеристик раніше існуючих нежитлових приміщень № 1, 2 в нежитловій будівлі літ. "АУ-1" по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до технічного паспорту КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" від 17.03.2017 № 80956.
В обґрунтування позову позивач вказує, що ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" під час реконструкції нежитлових приміщень № 1, 2 загальною площею 169,0 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові забудувала самовільно без дозволу власника частину земельної ділянки площею 301,2 кв.м, у зв'язку з чим належним способом захисту порушених прав землевласника є скасування державної реєстрації права власності та приведення об'єкту нерухомого майна у попередній стан.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 22.05.2023 було прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; постановлено справу розглядати в порядку загального позовного провадження з повідомленням сторін; залучено державного реєстратора, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова Станіслава Давидовича до участі у справі в якості 3-ї особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
Рух справи висвітлено у відповідних ухвалах суду.
Відповідач 16.06.2023 за вх.№ 15499 надав відзив на позовну заяву, згідно якого просить суд відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. При цьому у відзиві на позовну заяву відповідач вказує, що декларація про готовність об'єкта до експлуатації ХК 143171351207 від 15.05.2017 вичерпала свою дію фактом виконання та виключає можливість віднесення такого об'єкту до самочинного в силу його узаконення. Скасування декларації про готовність закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації не породжує жодних правових наслідків, відтак, не може порушувати права позивача.
Позивач 22.06.2023 за вх.№ 16081 надав відповідь на відзив, згідно якої просить суд позов задовольнити в повному обсязі. При цьому у відповіді на відзив позивач вказує, що ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД" внесла у декларацію про готовність до експлуатації об'єкта недостовірні відомості, щодо необхідності отримання містобудівних умов та обмежень, а також речових прав на земельну ділянку, за наслідками чого державним реєстратором були зареєстровані зміни до права власності без правових підстав. Відповідно, така декларація підлягає скасуванню. Державна архітектурно-будівельна інспекція у Харківській області взагалі не мала повноважень реєструвати спірну декларацію, такі повноваження щодо об'єкту який належить до І-ІІІ категорії складності з 11.04.2016 мала лише Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради. Після реєстрації змін до права власності на об'єкт - нежитлова будівля в літ. «АУ-1», загальною площею 470,2 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові, без зміни розмірів, наявні підстави вважати даний об'єкт самочинним будівництвом. Відповідно до частини першої статті 376 Цивільного кодексу України уповноважений законом орган зобов'язаний звернутися з позовом про знесення самочинно збудованого об'єкта (об'єктів) у порядку, встановленому законом. Тобто ефективним способом захисту за цих обставин є приведення нежитлової будівлі літ. «АУ-1» по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові у стан, що існував до здійснення реконструкції, а саме до характеристик раніше існуючих нежитлових приміщень № 1, 2 в нежитловій будівлі літ. «АУ-1» по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до технічного паспорту КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» від 17.03.2017 № 80956.
Відповідач 28.06.2023 за вх.№ 16717 надав письмові заперечення на відповідь на відзив, згідно яких просить суд застосувати позовну давність до позовних вимог позивача та відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Позивач 12.07.2023 за вх.№ 18231 надав додаткові письмові пояснення у справі, згідно яких просить суд позов задовольнити у повному обсязі.
Представник позивача у судовому засіданні 04.09.2023 позовні вимоги підтримав та просив суд задовольнити позовні вимоги.
Представник відповідача у судовому засіданні 04.09.2023 просив суд відмовити у задоволенні позову.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, суд встановив наступне.
У відповідності до листа КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації Харківської міської ради" від 26.02.2019 № 1054966, згідно матеріалів інвентаризаційної справи реєстрацію права власності на нежитлові приміщення № 1, 2 в літ. «Б-1» загальною площею 169,0 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Блюхера, 21 станом на 31.12.2012 проведено КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації Харківської міської ради" на праві колективної власності за ТОВ "Продсервіс", на підставі договору купівлі-продажу від 11.09.2001 посвідченого п/н ХМНО Коляда Т.Г. рішення № 2-2364; акту прийому-передачі від 11.09.2001.
Згідно довідки КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" № 109010 від 16.03.2017 нежитлові приміщення № 1, 2 в літ. «Б-1» змінено на нежитлові приміщення № 1, 2 в літ. «АУ-1» у зв'язку із уточненням при поточній інвентаризації від 17.03.2017, з метою запобігання подвоєння літер, оскільки нежитлова будівля літ. «Б-1» загальною площею 169,0 кв.м зареєстрована за фізичною особою.
Назву вул. Блюхера змінено на вул. Валентинівська, згідно рішення 1 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 20.11.2015 № 12/15.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (далі - Реєстр) станом на 10.05.2017 по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові вперше із відкриттям розділу зареєстровано право власності на нежитлові приміщення № 1, 2 загальною площею 169,0 кв.м в літ. «АУ-1» за ТОВ «Продсервіс» (індексний номер рішення 35188035, реєстраційних номер об'єкту нерухомого майна 1247734163101).
Підставою для державної реєстрації права власності, приватним нотаріусом ХМНО Мараєвою Я.В. визначено договір купівлі-продажу № 2-2364, виданий 11.09.2001.
В подальшому, відповідно до відомостей з Реєстру ТОВ «Продсервіс» відчужило нежитлові приміщення № 1, 2 загальною площею 169,0 кв.м в літ. «АУ-1» по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові ТОВ ФІРМА «РІВАЛД, ЛТД», уклавши договір купівлі-продажу № 611 від 29.03.2019.
Згідно договору купівлі-продажу № 611 від 29.03.2019 предметом цього договору були нежитлові приміщення № 1, 2 загальною площею 169,0 кв.м в літ. «АУ-1» по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові.
В подальшому ТОВ ФІРМА «РІВЛАД, ЛТД» здійснило реконструкцію вказаних нежитлових приміщень за наслідком якої до Реєстру внесені наступні зміни:
1. 26.07.2019 - зареєстровані зміни: нежитлові приміщення № 1, 2 загальною площею 169,0 кв.м в літ. «АУ-1» змінено на нежитлову будівлю літ. «АУ-1» площею 470,2 кв.м. Загальна площа 169,0 кв.м змінено на загальну площу 470,2 кв.м. Реєстраційну дію проведено державним реєстратором Прокопенко О.О. (індексний номер рішення 47965988, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1247734163101).
Підставою державної реєстрації Прокопенко О.О. визначено Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації ХК 143171351207 від 15.05.2017.
Відповідно до відомостей Декларації ХК 143171351207 від 15.05.2017 на об'єкті: «Реконструкція нежитлової будівлі під торгівельну будівлю з кафе; Харківська обл., м. Харків, вул. Валентинівська, 21» зазначено зокрема:
- замовник: Товариство з обмеженою відповідальністю ФІРМА «РІВЛАД ЛТД»; Харківська обл., м. Харків, вул. Валентинівська, 21;
- земельна ділянка - п. 13 Інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, замовник вказав: «реконструкція та ін. без зміни розмірів»;
- загальна площа будівлі - 470 кв.м; кількість поверхів 0.
Згідно позову позивач вказує, що Харківська міська рада, як власник земельної ділянки по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові будь-яких рішень щодо надання дозволу на забудову цієї ділянки не надавала. Враховуючи те, що ТОВ ФІРМОЮ «РІВАЛД ЛТД» нежитлові приміщення 1, 2 загальною площею 169,0 кв.м реконструйовано зі збільшенням площі забудови земельної ділянки на 301,2 кв.м без отримання від власника згоди на її забудову, в розумінні ст. 376 Цивільного кодексу України, реконструйована нежитлова будівля літ. «АУ-1» за вказаною адресою є об'єктом самочинного будівництва. Саме цю реєстраційну дію Харківська міська рада вважає незаконною, та такою, що підлягає скасуванню, тому подальші дії з поділу цього нерухомого майна також є незаконними.
2. 14.06.2020 - до Реєстру знову зареєстровані зміни, а саме здійснено поділ об'єкта нерухомого майна.
Реєстраційну дію проведено державним реєстратором, приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. (індексний номер рішення 52745297, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1247734163101).
Підставою для державної реєстрації визначено висновок щодо технічної можливості виділу об'єкта нерухомого майна № 12354 від 15.06.2020, виданий ТОВ «Лемінгтон».
За наслідком поділу нежитлової будівлі літ. «АУ-1» загальною площею 470 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові утворилися:
- нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-22 площею 247,3 кв.м, антресоль № 28 площею 93,6 кв.м в літ. «АУ-1», загальною площею 340,9 кв.м;
- нежитлові приміщення 1-го поверху № 23-27 в літ. «АУ-1» - загальною площею 129,9 кв.м.
Потім до Реєстру знову були внесені реєстраційні зміни.
1) 17.06.2020 - державним реєстратором - приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. прийнято рішення про державну реєстрацію прав власності (з відкриттям розділу та присвоєнням реєстраційного номеру об'єкта нерухомого майна 2104383963101; індексний номер рішення 52743855) з відкриттям нового розділу об'єкту нерухомого майна, на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-22 загальною площею 247,3 кв.м, антресоль № 28 площею 93,6 кв.м в літ. «АУ-1», загальною площею 340,9 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові за ТОВ ФІРМА «РАВАЛД ЛТД».
Підставою для державної реєстрації, державним реєстратором - приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. визначено висновок щодо технічної можливості об'єкту нерухомого майна № 12345, виданого ТОВ «ЛІМІНГТОН», договір купівлі-продажу № 611 від 29.03.2019; Технічний паспорт № 12345, виданий 12.06.2020 ТОВ «ЛІМІНГТОН»;
2) 17.06.2020 - державним реєстратором - приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу та присвоєнням реєстраційного номеру об'єкта нерухомого майна 2104411263101; індексний номер рішення 52744324) з відкриттям нового розділу об'єкта нерухомого майна на нежитлові приміщення 1-го поверху № 23-27 в літ. «АУ-1» загальною площею 129,3 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові за ТОВ ФІРМА «РІВАЛД ЛТД».
Підставою державної реєстрації державним реєстратором - приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. визначено технічний паспорт № 12345 від 12.06.2020, виданий ТОВ «ЛІМІНГТОН»; договір купівлі-продажу № 611 від 29.03.2019; Висновок щодо технічної можливості виділу об'єкта нерухомого майна № 12345, виданий 15.06.2020 ТОВ «ЛІМІНГТОН».
З урахуванням того, що ТОВ ФІРМА «РІВАЛД ЛТД» під час реконструкції нежитлових приміщень № 1, 2 загальною площею 169,0 кв.м за вказаною адресою забудувала самовільно без дозволу власника частину земельної ділянки (470,2 кв.м - 169,0 кв.м = 301,2 кв.м), суд зазначає, що належним способом захисту порушених прав землевласника є скасування державної реєстрації права власності та приведення об'єкту нерухомого майна у попередній стан.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Статтею 15 Цивільного кодексу України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Частина 1 ст. 16 цього кодексу закріплює, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до положень статті 83 Земельного кодексу України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Земельна ділянка під спірним об'єктом не перебуває ані у державній, ані у приватній власності, в силу чого є комунальною.
Статтею 41 Конституції України унормовано, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
За вимогами ч.ч. 1, 2 ст. 152 Земельного кодексу України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
За вимогами ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Аналогічні положення законодавства містяться також у статті 377 Цивільного кодексу України.
Таким чином, за наслідком набуття права власності на об'єкт будівництва, до набувача незалежно від волі власника такої ділянки переходить право на відповідну її частину. Протиправне набуття прав на нерухоме майно породжує протиправне набуття прав на землю, яку воно займає.
Отже, це свідчить про порушення прав та законних інтересів Харківської міської ради як власника земельної ділянки під спірним об'єктом.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України та обтяжень таких прав регулюються Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок № 1127, у редакції, що діяв на час виникнення спірних правовідносин).
У випадках, передбачених законодавством України, встановлено необхідність проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Саме з проведенням такої державної реєстрації пов'язується момент виникнення права власності на нерухоме майно.
Відповідно до ст. 41 Конституції України, держава гарантує належне забезпечення захисту права власності на нерухоме майно, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Згідно зі ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
За вимогами ч. 1, 2 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених ст. 31 цього Закону.
За загальним правилом, визначеним ч. 2 ст. 331 ЦК України, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Порядок проектування та будівництва об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у порядку, передбаченому ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Порядок прийняття об'єктів будівництва до експлуатації визначений ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Об'єкт будівництва приймається до експлуатації після завершення будівельних робіт.
Таким чином, об'єкт підлягає прийняттю до експлуатації після завершення робіт з його зведення або реконструкції, у тому числі коли змінюються його геометричні розміри.
Частиною 2 ст. 18 Закону визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме Порядком № 1127.
У частині обов'язку реєстрації права власності виключно на ті об'єкти будівництва, які прийняті до експлуатації (за винятком випадків, визначених ст. 31 Закону) Порядок № 1127 також відповідає вимогам Закону.
Таким чином, відповідно до п. 40 Порядку № 1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.
При цьому, у силу ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі:
1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;
2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;
6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;
7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;
8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;
9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації;
13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;
13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об'єктом довірчої власності;
14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
До визначених пунктом 14 «інших документів» можна віднести декларацію про готовність об'єкта до експлуатації або сертифікат готовності.
Так, згідно п. 13 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин), зареєстрована декларація або сертифікат є підставою для оформлення права власності на нього.
Таким чином, ці два документи законодавець відносить до правовстановлюючих документів на нерухоме майно, визначених у п. 14 ч. 1 ст. 27 Закону.
Згідно п. 45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції від 23.07.2019) для державної реєстрації права власності у зв'язку із зміною суб'єкта такого права в результаті реконструкції об'єкта нерухомого майна, у тому числі в результаті переведення об'єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки подаються:
1) документ, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об'єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;
3) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна;
4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);
5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалась у результаті спільної діяльності).
У разі зміни відомостей про об'єкт нерухомого майна, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни такі відомості вносяться до Державного реєстру прав відповідно до законодавства поза процедурою державної реєстрації прав.
Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, обов'язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.
Таким чином, враховуючи той факт, що спірні будівлі є об'єктами самочинного будівництва, подальші дії щодо державної реєстрації є такими, що суперечать нормам чинного законодавства, у зв'язку з чим таке рішення підлягає скасуванню.
Щодо декларації про готовність до експлуатації об'єкта ХК 083170891765 суд зазначає, що замовником вказаної декларації є ТОВ ФІРМА «РІВАЛД ЛТД». Відповідно до відомостей, які містяться у вказаній декларації у п. 13 інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, реконструкція відбулася без зміни розмірів. Але вказана інформація не відповідає дійсності, адже відповідно до Інформації з Реєстру, загальна площа спірної будівлі була збільшена з 169 кв.м до 470,2 кв.м., при цьому поверховість об'єкту не змінилась та будівля після реконструкції залишилась одноповерховою, тобто була зайнята додаткова земельна ділянка під прибудовою, оскільки збільшити площу будівлі без зайняття додаткової ділянки фізично неможливо.
Враховуючи той факт, що замовник - ТОВ ФІРМА «РІВАЛД ЛТД» внесла у декларацію про готовність до експлуатації об'єкта недостовірні відомості, то така декларація підлягає скасуванню.
Разом з цим суд зазначає, що помилковим є твердження відповідача про те, що Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради при реєстрації спірної декларації мала перевірити сам об'єкт нерухомого майна, який вводився в експлуатацію, підстави такого введення та відомості зазначені в самій декларації.
Реєстрація дозвільних документів проводиться за декларативним принципом. Перевірка відомостей внесених до декларації зводилась лише до перевірки повноти даних.
Відповідно до ч. 10 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції на момент подання спірної декларації) замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.
При здійсненні реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації повноваження органу державного архітектурно-будівельного контролю спрямовані на перевірку повноти даних , зазначених у таких деклараціях. Відповідальність за повноту та достовірність даних зазначених у вказаних деклараціях несе сам замовник.
Щодо посилань представника відповідача про те, що сам факт реєстрації спірної декларації виключає можливість віднесення спірного об'єкта нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення, суд зазначає, що дані посилання відхиляються судом, оскільки після реєстрації права власності на спірний об'єкт у разі наявності всіх визначеним законом підстав вважати об'єкт самочинним будівництвом, відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України, уповноважений законом орган зобов'язаний звернутися з позовом про знесення самочинно збудованого об'єкта у порядку, встановленому законом.
Тобто ефективним способом захисту за цих обставин є знесення самочинного будівництва за рішенням суду, у разі якщо компетентним органом буде доведено, що об'єкт має ознаки самочинного будівництва.
Цей висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 826/12543/16, а також постанові Верховного Суду від 05.06.2019 у справі № 815/3172/18, від 30.03.2021 у справі № 826/5513/17.
Щодо посилань відповідача на договір про пайову участь у розвитку інфраструктури м. Харкові № 19-17/1, суд зазначає, що вказаний договір, у розумінні земельного законодавства не надає право на забудову земельної ділянки. В матеріалах справи відсутні докази надання Харківською міською радою, як власником земельної ділянки по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові, відповідачу будь-яких рішень щодо надання дозволу на забудову цієї земельної ділянки.
Зі змісту заперечень відповідача на відповідь позивача на відзив зрозуміло, що відповідач визнає реконструкцію спірного об'єкта проведено зі зміною конфігурації та забудовою земельної ділянки, внесення у декларацію недостовірних відомостей (п. 13 - реконструкція та ін. без зміни розмірів).
Згідно частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За приписом ст. 76 Господарського процесуального кодексу України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).
Згідно з ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги у справі підтверджуються доданими до матеріалів справи доказами, вони не спростовані відповідачем, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.
Відповідно до ч. 1 ст. 256 Цивільного кодексу України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно ст. 257 Цивільного кодексу України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно ч. 1 ст. 264 Цивільного кодексу України, перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов'язку.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2020 року у справі № 826/4891/18 наголошується, що за своєю юридичною природою самочинне будівництво - це правопорушення, яке носить триваючий характер.
Триваюче правопорушення - це проступок, пов'язаний з тривалим, неперервним невиконанням обов'язків, передбачених законом. Тобто, триваючі правопорушення характеризуються тим, що особа, яка вчинила якісь певні дії чи бездіяльність, перебуває надалі у стані безперервного продовження цих дій (бездіяльності). Ці дії безперервно порушують закон протягом якогось часу. Іноді такий стан продовжується значний час і увесь час винний безперервно вчиняє правопорушення у вигляді невиконання покладених на нього обов'язків. Триваюче правопорушення припиняється лише у випадку усунення стану, за якого об'єктивно існує цей обов'язок, виконанням обов'язку відповідним суб'єктом або припиненням дії відповідної норми закону.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 19 червня 2018 року у справі №464/2638/17 та 28 листопада 2018 року у справі №815/2311/15, від 27 квітня 2020 року у справі № 640/8057/19.
Знесення об'єктів самочинного будівництва не має строків позовної давності.
За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, строк позовної давності на вимоги про проведення перебудови самочинно збудованого чи такого, що будується, житлового будинку, прибудови до нього, будівлі, споруди чи іншого нерухомого майна, а також про знесення таких об'єктів не вважається пропущеним незалежно від тривалості часу, який минув після закінчення чи початку будівництва (Постанова пленуму ВССУ з питань розгляду цивільних та кримінальних справ від 30.03.2012 р. №6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва»).
Таким чином, застосування строків позовної давності неможливо у спорах щодо об'єктів самочинного будівництва.
За таких обставин заява відповідача про застосування строку позовної давності підлягає відхиленню.
При цьому суд зазначає, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.
У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.
У справі "Руїз Торіха проти Іспанії" ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов'язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується ст. 129 ГПК України, у зв'язку з чим судовий збір у розмірі 12883,20 грн. покладається на відповідача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 124, 129 Конституції України, ст.ст. 4, 11, 12, 13, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 91, 120, 123, 129, 165, 178, 202, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:
Позов задовольнити повністю.
Скасувати державну реєстрацію змін до права власності на нежитлову будівлю літ. "АУ-1" площею 470,2 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові за Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1247734163101, індексний номер рішення 47965988).
Скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса ХМНО Клопотова С.Д. про поділ об'єкта нерухомого майна із закриттям розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстраційної справи, (індексний номер рішення 52745297, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1247734163101).
Скасувати державну реєстрацію права власності з відкриттям розділу на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-22 площею 247,3 кв.м, антресоль № 28 площею 93,6 кв.м в літ. "АУ-1" загальною площею 340,9 кв.м по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові за Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" (індексний номер рішення 52743855, реєстраційний номер об'єкту; нерухомого майна 2104383963101).
Скасувати державну реєстрацію прав власності з відкриттям розділу на нежитлові приміщення 1-го поверху № 23-27 в літ. "АУ-1" загальною площею 129,3 по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові за Товариством з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" (індексний номер рішення 52744324, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2104411263101).
Скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, на об'єкт: "Реконструкція нежитлової будівлі під торгівельну будівлю з кафе; Харківська область, м. Харків, вул. Валентинівська, 21" ХК 083170891765 від 15.05.2017 (замовник ТОВ фірма "Рівлад, ЛТД", код ЄДРПОУ: 22706968).
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" (61146, м. Харків, вул. Валентинівська, буд. 21, код ЄДРПОУ: 22706968) власними силами або за власний рахунок привести нежитлову будівлю літ. "АУ-1" по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові у стан, що існував до здійснення реконструкції, а саме до характеристик раніше існуючих нежитлових приміщень № 1, 2 в нежитловій будівлі літ. "АУ-1" по вул. Валентинівській, 21 у м. Харкові відповідно до технічного паспорту КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" від 17.03.2017 № 80956.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" (61146, м. Харків, вул. Валентинівська, буд. 21, код ЄДРПОУ: 22706968) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, код ЄДРПОУ: 04059243) 12883,20 грн. судового збору.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.
УЧАСНИКИ СПРАВИ:
Позивач: Харківська міська рада (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, код ЄДРПОУ: 04059243)
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Рівлад, ЛТД" (61146, м. Харків, вул. Валентинівська, буд. 21, код ЄДРПОУ: 22706968).
Повне рішення складено "14" вересня 2023 р.
Суддя А.М. Буракова
справа № 922/2035/23