вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"18" липня 2023 р. Справа№ 911/1997/22
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тищенко А.І.
суддів: Михальської Ю.Б.
Скрипки І.М.
секретар судового засіданні: Бендюг І.В.,
за участю представників учасників справи: згідно протоколу судового засідання від 18.07.2023,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Київська пересувна механізована колона-2"
на рішення Господарського суду Київської області
від 23.03.2023 (повний текст складено 17.04.2023)
у справі № 911/1997/22 (суддя Сокуренко Л.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Київська пересувна механізована колона-2"
до Української міської ради
про визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими та укладеними,
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона-2» звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Української міської ради про визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок та укладеними договорів про внесення змін.
Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем обов'язку щодо розгляду у встановлений законодавством строк листів-повідомлення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006, договору оренди земельної ділянки від 06.11.2006 та договору оренди земельної ділянки від 10.07.2007, укладеного між Українською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона-2», шляхом укладення додаткової угоди до вищевказаних договорів з відповідними змінами до них.
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та його мотиви
Рішенням Господарського суду Київської області від 23.03.2023 у справі №911/1997/22 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Суд першої інстанції виходив з встановлених обставин стосовно того, що сторонами не було досягнуто згоди щодо поновлення в подальшому договорів оренди без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення, а договори про внесення змін, запропоновані позивачем в листах № 15/1, 15/2 та № 15/3 від 15.08.2022, між сторонами укладені не були. А запропоновані позивачем редакції договорів про внесення змін до договорів оренди земельної ділянки в редакціях, що викладені позивачем в прохальній частині позовної заяви будуть суперечити положенням самих договорів оренди № 271 від 22.02.2006, № 4413 від 06.11.2006 та № 10757 від 10.07.2006. Відтак, судом встановлено, що позивачем не дотримано як п. 5 договору № 271 від 22.02.2006, п. 2.1 договору № 4413 від 06.11.2006, п. 2.1 договору № 10757 від 10.07.2007 щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди на новий строк так і положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Короткий зміст вимог апеляційної скарги, письмових пояснень та узагальнення їх доводів
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позов задовольнити повністю, мотивуючи свої вимоги тим, що судом першої інстанції не з'ясовано обставини, що мають значення для справи, висновки, викладені у рішенні, не відповідають дійсним встановленим обставинам справи, неправильно застосовані норм матеріального права.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги позивач зазначає, що судом першої інстанції не враховано наступне:
- доводи позивача щодо поважності пропуску з його боку термінів звернення до орендодавця з листами про поновлення договорів оренди на новий строк, яке сталося внаслідок запровадження на території України військового стану та бойових дій на території Київської області. Адже, починаючи з 01 березня 2022 року робота Товариства була повністю зупинена (трудові договори призупинені) та поновилися лише на початку липня 2022 року. Саме тому листи щодо поновлення договорів оренди позивач направив лише 14.07.2022;
- Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким доповнено абзаци 3,4 розділу ІХ Перехідні положення Закону України «Про оренду землі», імперативно визначено обов'язковість внесення в договори про поновлення діючих договорів оренди землі умов щодо поновлення таких договорів у відповідності до статті 126-1 Земельного кодексу України. Тому позивач повторно направив відповідачу листи від 15.08.2022 (вих.. №№15/1, 15/2, 15/3) з доданими до них підписаними зі свого боку примірниками договорів про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, у редакції, що відповідають правилам, визначеним частиною 2 статті 126-1 Земельного кодексу України;
- маючи у власності об'єкт нерухомого майна (об'єкт незавершеного будівництва: багатоповерховий житловий будинок) позивач має нерозривне право користування земельними ділянками, на яких цей об'єкт знаходиться.
Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу та заперечень проти пояснень відповідача
Заперечуючи проти вимог апеляційної скарги, відповідач подав відзив, у якому зазначає, що судом першої інстанції правильно встановлено обставини направлення договорів про внесення змін до договорів оренди за 6 днів до закінчення терміну дії договору №10757 від 10.07.2007 та за 7 днів до закінчення строку дії договорів №271 від 22.02.2006 та №4413 від 06.11.2006, що свідчить про недотримання позивачем умов договорів щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди на новий строк та положень статті 33 Закону України «Про оренду землі». За вказаних обставин відповідач просить у задоволенні позову ТОВ «Київська пересувна механізована колона -1» відмовити повністю.
Обставини справи встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як підтверджено матеріалами справи, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона-2» (орендар) та Українською міською радою укладено 3 (три) договори оренди земельних ділянок з цільовим призначенням для будівництва багатоповерхового житлового будинку, які знаходяться за адресою: Київська обл., Обухівський район, м. Українка, вул. Київська, а саме:
1) 22.02.2006 між Українською міською радою (орендодавець) та Акціонерним товариством «Київська пересувна механізована колона-2» (змінено назву на Товариство з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона-2») (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р., 22.02.2006 за № 271 та зареєстрований в Обухівському районному відділі Київської регіональної філії державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.03.2006 за № 0051 (далі - договір оренди № 271).
Відповідно до п. 1 договору оренди № 271, у відповідності з пунктом 4 рішення 40-ї сесії Української міської ради IV скликання від 07 грудня 2005 року орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку під будівництво багатоповерхових житлових будинків по вулиці Київській в місті Українка Обухівського району Київської області.
Відповідно до Українського класифікатора цільового використання земель (УКЦВ3) земельна ділянка віднесена до земель населених пунктів житлової забудови громадського призначення, код 1.13.3.
Опис меж земельної ділянки згідно кадастрового плану від листопада місяця 2005 року (виконавець ТОВ «Земельно-кадастровий офіс»):від А до Б землі міської ради; від Б до А землі міської ради.
Згідно з п. 2 договору оренди № 271 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,8 гектара. Земельна ділянка має просту геометричну форму. Рельєф ділянки рівний, ґрунти піщані.
Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 203290,19 (двісті три тисячі двісті дев'яносто) гривень 19 копійок без врахування податку на додану вартість (п. 4 договору оренди № 271).
Відповідно до п. 5 договору оренди № 271 договір укладено на 5 (п'ять) років. Після закінчення строку договору орендар має, переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 (дев'яносто) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 27 договору оренди № 271 передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій форма за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 34 договору оренди № 271).
На підставі акта прийому-передачі земельної ділянки орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку площею 0,8 га по вул. Київській міста Українка Обухівського р-ну, Київської області. Цільове використання земельної ділянки під будівництво багатоповерхових житлових будинків. Вказаний акт підписаний сторонами без будь-яких зауважень та заперечень та скріплений печатками сторін (копія наявна в матеріалах справи).
22.05.2012 між сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 22 лютого 2006 року за реєстровим номером № 271.
Укладеним Договором про внесення змін від 22.05.2012 сторони дійшли згоди викласти п. 4 договору оренди № 271 в наступній редакції: «Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 15-01/105 від 26 січня 2011 року, виданого відділом Держкомзему у місті Українка, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 968446 (дев'ятсот шістдесят вісім тисяч чотириста сорок шість) гривень 70 копійок. Умови угоди поширюються на правовідносини сторін, які виникли та продовжують існувати з 01 червня 2009 року (терміну введення в дію нової нормативно грошової оцінки земель в м. Українка)».
Договором про внесення змін від 22.05.2012 змінено назву Акціонерного товариства «Київська пересувна механізована колона-2» на Публічне акціонерне товариство «Київська пересувна механізована колона-2» (п. 2 договору про внесення змін).
Відповідно до п. 3 договору про внесення змін від 22.05.2012, продовжено термін дії договору оренди № 271 строком на 5 (п'ять) років з дати державної реєстрації договору про внесення змін. Інші умови договору оренди земельної ділянки залишені без змін.
Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення і є невід'ємною частиною договору оренди.
Вказаний Договір про внесення змін від 22.05.2012 посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р., 22.05.2012 за № 997 та зареєстрований в Управлінні Держкомзему Обухівського району Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.08.2012 за № 3223100141000156.
В подальшому, 02.06.2017 між позивачем та відповідачем укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу від 22 лютого 2006 року за реєстровим номером № 271.
Укладеним договором про внесення змін від 02.06.2017 сторони дійшли згоди викласти п. 4 договору оренди № 271 в наступній редакції: «Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 34-1003-0.3-290/2-17 від 27 січня 2017 року, виданого Управлінням Держгеокадастру в Обухівському районі, нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 0,8000 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0001, становить 2470054 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п'ятдесят чотири) гривні 40 копійок. Умови угоди поширюються на правовідносини сторін, які виникли та продовжують існувати з 01 січня 2017 року (терміну введення в дію нової нормативно грошової оцінки земель в м. Українка)».
Відповідно до п. 2 договору про внесення змін від 02.06.2017 поновлено термін дії договору оренди земельної ділянки № 271 строком на 5 (п'ять) років, укладений між Українською міською радою та ПАТ «Київська пересувна механізована колона-2» від 22.02.2006 року, посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 271, зареєстрований в Обухівському районному відділі Київської регіональної філії «Центр ДЗК» за № 0051 від 16 березня 2006 року із змінами, внесеними Договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального за реєстровим номером № 997 від 22 травня 2012 року, зареєстрованим в Управлінні Держкомзему Обухівського району Київської області за № 3223100141000156 від 23 серпня 2012 року.
Інші умови договору оренди земельної ділянки залишені без змін (п. 3 договору про внесення змін від 02.06.2017).
Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації і є невід'ємною складовою основного договору.
Вказаний Договір про внесення змін від 02.06.2017 посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р., 02.06.2017 за № 987.
Відповідно до інформації з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер № 88787896 від 02.06.2017, земельна ділянка кадастровий номер 3223151000:01:029:0001 загальною площею 0,8 га із цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: Київська обл., Обухівський р., м. Українка, вулиця Київська належить на праві оренди земельної ділянки Приватному акціонерному товариству «Київська пересувна механізована колона-2»; строк дії: 23.08.2022.
Отже у період з 22.02.2006 до 23.08.2022 в строковому платному користуванні позивача перебувала земельна ділянка кадастровий номер 3223151000:01:029:0001 загальною площею 0,8 га із цільовим призначенням для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: Київська обл., Обухівський р., м. Українка, вулиця Київська.
2) 06.11.2006 між Українською міською радою та Акціонерним товариством «Київська пересувна механізована колона-2» укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р., 06.11.2006 за № 4413 та зареєстрований в Обухівському районному відділі Київської регіональної філії державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 04.04.2007 за № 040733800003 (далі - договір оренди № 4413).
Відповідно до п. 1 договору оренди № 4413 орендодавець, Українська міська рада, на підставі рішення 4-ї сесії Української міської ради V скликання від 4 вересня 2006 надає, а орендар, АТ «Київська пересувна механізована колона-2», приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 7000 (сім тисяч) квадратних метрів, для будівництва багатоповерхового житлового будинку, яка знаходиться за адресою: м. Українка, вул. Київська, Обухівського району, Київської області. Кадастровий номер 3223151000:01:029:0003.
Опис меж земельної ділянки згідно кадастрового плану від А до Б - землі міської ради; від Б до В - АТ «Київська ПМК-2»; від В до А - землі власності «Лікарня».
В оренду передається земельна ділянка загальної площею 7000 (сім тисяч) квадратних метрів.
Грошова оцінка земельної ділянки площею 7000 (сім тисяч) квадратних метрів складає 244121 (двісті сорок чотири тисячі сто двадцять одну) гривню, 92 копійки.
Земельна ділянка передається в оренду по акту прийому-передачі, який є невід'ємною частиною цього договору, протягом одного календарного дня.
Згідно з п. 2.1 договору оренди № 4413 земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку.
Договір укладається на термін 5 (п'ять) років, починаючи з дати його реєстрації.
Після закінчення терміну договору орендар має, переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.
Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договором, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором.
У розділі 4 договору оренди № 4413 сторони узгодили умови зміни і розірвання договору. Так, сторони домовляються: зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання. Підставою припинення договору: - закінчення його строку; - придбання орендарем земельної ділянки у власність; - добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки; - викупу земельної ділянки та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; - неможливість використання земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від орендаря або орендодавця /у разі зміни умов господарювання внаслідок змін у чинному законодавстві України/.
Сторони погоджуються з тим, що: дострокове розірвання цього договору має здійснюватися за умови письмового попередження зацікавленої в цьому сторони не пізніше, ніж за один місяць.
Будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином уповноваженими представниками сторін. У разі, якщо з будь-яких причин будь-які положення цього договору є недійсними, недіючими, незаконними, або такими, що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь-якого або усіх інших положень цього договору. Сторони попереджаються, що у випадку, коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, що змінити це положення таким чином, щоб у зміненому вигляді воно стало чинним і законним та максимально можливому обсязі відбивало початкові наміри сторін щодо суті зазначеного положення.
В разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку
В разі припинення або розірвання цього договору орендар має забезпечити виконання умови повернення земельної ділянки, визначених у п. 2.5 цього договору.
За умовами розділу 7 договору оренди № 4413 цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.
На підставі акта прийому-передачі земельної ділянки від 06.11.2006 орендодавець, передав, а орендар прийняв в строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 7000 (сім тисяч) квадратних метрів, для будівництва багатоповерхового житлового будинку, яка знаходиться за адресою: м. Українка, вул. Київська, Обухівського району, Київської області. Вказаний акт підписаний сторонами без будь-яких зауважень та заперечень та скріплений печатками сторін (копія наявна в матеріалах справи).
22.05.2012 між сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 06 листопада 2006 року за реєстровим номером № 4413.
Укладеним договором про внесення змін від 22.05.2012 сторони дійшли згоди викласти частину п'яту пункту 1.1 договору оренди № 4413 в наступній редакції: «Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 15-01/035 від 23 січня 2011 року, виданого відділом Держкомзему у місті Українка, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 847390 (вісімсот сорок сім тисяч триста дев'яносто) гривень 86 копійок. Умови угоди поширюються на правовідносини сторін, які виникли та продовжують існувати з 01 червня 2009 року (терміну введення в дію нової нормативно грошової оцінки земель в м. Українка)».
Крім того, договором про внесення змін від 22.05.2012 змінено назву Акціонерного товариства «Київська пересувна механізована колона-2» на Публічне акціонерне товариство «Київська пересувна механізована колона-2» (п. 2 договору про внесення змін).
Відповідно до п. 3 договору про внесення змін від 22.05.2012 продовжено термін дії договору оренди № 4413 строком на 5 (п'ять) років з дати державної реєстрації договору про внесення змін. Інші умови договору оренди земельної ділянки залишені без змін.
Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення і є невід'ємною частиною договору оренди.
Вказаний договір про внесення змін від 22.05.2012 посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р., 22.05.2012 за № 996 та зареєстрований в Управлінні Держкомзему Обухівського району Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.08.2012 р. за № 3223100141000158.
В подальшому, 02.06.2017 між позивачем та відповідачем укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу від 06 листопада 2006 року за реєстровим номером № 4413.
Укладеним договором про внесення змін від 02.06.2017 сторони дійшли згоди викласти частину п'яту пункту 1.1 договору оренди № 4413 в наступній редакції: «Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 34-1003-0.3-293/2-17 від 27 січня 2017 року, виданого Управлінням Держгеокадастру в Обухівському районі, нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 0,7000 га, кадастровий номер 3223151000:01:029:0003, становить 216297 (два мільйона сто шістдесят одну тисячу двісті дев'яносто сім) гривень 60 копійок. Умови угоди поширюються на правовідносини сторін, які виникли та продовжують існувати з 01 січня 2017 року (терміну введення в дію нової нормативно грошової оцінки земель в м. Українка)».
Відповідно до п. 2 договору про внесення змін від 02.06.2017, поновлено термін дії договору оренди земельної ділянки № 4413 строком на 5 (п'ять) років, укладений між Українською міською радою та ПАТ «Київська пересувна механізована колона-2» від 06.11.2006 року, посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 4413, зареєстрований в Обухівському районному відділі Київської регіональної філії «Центр ДЗК» за № 040733100003 від 04 квітня 2007 року із змінами, внесеними Договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального за реєстровим номером № 390 від 25 лютого 2009 року, зареєстрованим в Обухівському районному відділі Київської регіональної філії «Центр ДЗК» за № 040995000003 від 25 серпня 2009 року.
Інші умови договору оренди земельної ділянки залишені без змін (п. 3 Договору про внесення змін від 02.06.2017).
Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації і є невід'ємною складовою основного договору.
Вказаний Договір про внесення змін від 02.06.2017 посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р., 02.06.2017 за № 990.
Відповідно до інформації з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер № 88791870 від 02.06.2017, земельна ділянка кадастровий номер 3223151000:01:029:0003 загальною площею 0,7 га із цільовим призначенням для будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., Обухівський р., м. Українка, вулиця Київська належить на праві оренди земельної ділянки Приватному акціонерному товариству «Київська пересувна механізована колона-2»; строк дії: 23.08.2022.
Отже у період з 06.11.2006 до 23.08.2022 в строковому платному користуванні позивача перебувала земельна ділянка кадастровий номер 3223151000:01:029:0003 загальною площею 0,7 га із цільовим призначенням для будівництва багатоповерхового житлового будинку за адресою: Київська обл., Обухівський р., м. Українка, вулиця Київська.
3) 10.07.2007 між Українською міською радою та Акціонерним товариством «Київська пересувна механізована колона-2» укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р., 10.07.2007 за № 10757 та зареєстрований в Обухівському районному відділі Київської регіональної філії державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.08.2007 р. за № 040733100013 (далі - договір оренди № 10757).
Відповідно до п. 1 договору оренди № 10757 орендодавець, Українська міська рада в особі голови Козирєва Павла Генріховича, на підставі рішення 14-ї сесії Української міської ради V скликання (ХХІV) від 14 червня 2007 передає, а орендар, АТ «Київська пересувна механізована колона-2» в особі Голови правління Товариства Мурюкаєва Істляма Ханяфійовича, приймає в строкове, платне, володіння і користування під будівництво багатоквартирного висотного житлового будинку у м. Українка по вул. Київська, Обухівського району, Київської області.
Опис меж земельної ділянки згідно кадастрового плану від А до Б землі міської ради; від Б до В - АТ «Київська ПМК-2»; від В до Г - землі міської ради; від Г до А - Кафе магазин.
В оренду передається земельна ділянка загальної площею 2385 (дві тисячі триста вісімдесят п'ять) квадратних метрів.
Грошова оцінка земельної ділянки площею 7000 (сім тисяч) квадратних метрів складає 83181 (вісімдесят три тисячі сто вісімдесят одну) гривню 78 копійок.
Земельна ділянка передається в оренду по акту прийому-передачі, який є невід'ємною частиною цього договору, протягом одного календарного дня.
Згідно з п. 2.1 договору оренди № 10757 земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоквартирного висотного житлового будинку.
Договір укладається на термін 5 (п'ять) років, починаючи з дати його реєстрації.
Після закінчення терміну договору орендар має, переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.
Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договором, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором.
У розділі 4 договору оренди № 10757 сторони узгодили умови зміни і розірвання договору. Так, сторони домовляються: зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання. Підставою припинення договору є: - закінчення його строку; - придбання орендарем земельної ділянки у власність; - добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки; - викупу земельної ділянки та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; - неможливість використання земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від орендаря або орендодавця /у разі зміни умов господарювання внаслідок змін у чинному законодавстві України/.
Сторони погоджуються з тим, що: дострокове розірвання цього договору має здійснюватися за умови письмового попередження зацікавленої в цьому сторони не пізніше, ніж за один місяць.
Будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином уповноваженими представниками сторін. У разі, якщо з будь-яких причин будь-які положення цього договору є недійсними, недіючими, незаконними, або такими, що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь-якого або усіх інших положень цього договору. Сторони попереджаються, що у випадку, коли будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, що змінити це положення таким чином, щоб у зміненому вигляді воно стало чинним і законним та максимально можливому обсязі відбивало початкові наміри сторін щодо суті зазначеного положення.
В разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку
В разі припинення або розірвання цього договору орендар має забезпечити виконання умови повернення земельної ділянки, визначених у п. 2.5 цього договору.
За умовами розділу 7 договору оренди № 10757, цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації і діє протягом 5 (п'яти) років.
На підставі акта прийому-передачі земельної ділянки від 10.07.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 2385 (дві тисячі вісімдесят п'ять) квадратних метрів, для будівництва багатоквартирного висотного житлового будинку в м. Українка по вул. Київська, Обухівського району, Київської області. Вказаний акт підписаний сторонами без будь-яких зауважень та заперечень та скріплений печатками сторін (копія наявна в матеріалах справи).
02.06.2017 між сторонами укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу від 10 липня 2007 року за реєстровим номером № 10757.
Укладеним договором про внесення змін від 02.06.2017 сторони дійшли згоди викласти частину п'яту пункту 1.1 договору оренди № 10757 в наступній редакції: «Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 34-1003-0.3-292/2-17 від 27 січня 2017 року, виданого Управлінням Держгеокадастру в Обухівському районі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2385 га, кадастровий номер 3223151000:01:029:0005, становить 736384 (сімсот тридцять шість тисяч сто вісімдесят чотири) гривні 97 копійок. Умови угоди поширюються на правовідносини сторін, які виникли та продовжують існувати з 01 січня 2017 року (терміну введення в дію нової нормативно грошової оцінки земель в м. Українка)».
Відповідно до п. 2 договору про внесення змін від 02.06.2017 поновлено термін дії договору оренди земельної ділянки № 10757 строком на 5 (п'ять) років, укладений між Українською міською радою та ПАТ «Київська пересувна механізована колона-2» від 10.07.2007 року, посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу 10757, зареєстрований в Обухівському районному відділі Київської регіональної філії «Центр ДЗК» за № 040733100013 від 22.08.2007 року із змінами, внесеними Договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального за реєстровим номером № 388 від 25 лютого 2009 року, зареєстрованим в Обухівському районному відділі Київської регіональної філії «Центр ДЗК» за № 040995000002 від 25 серпня 2009 року.
Інші умови договору оренди земельної ділянки залишені без змін (п. 3 договору про внесення змін від 02.06.2017).
Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації і є невід'ємною складовою основного договору.
Вказаний договір про внесення змін від 02.06.2017 посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н.Р., 02.06.2017 за № 991.
Відповідно до інформації з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер № 88790135 від 02.06.2017, земельна ділянка кадастровий номер 3223151000:01:029:0005 загальною площею 0,2385 га із цільовим призначенням під будівництво багатоквартирного висотного житлового будинку за адресою: Київська обл., Обухівський р., м. Українка, вулиця Київська належить на праві оренди земельної ділянки Приватному акціонерному товариству «Київська пересувна механізована колона-2»; строк дії: 22.08.2022.
Отже у період з 10.07.2007 до 22.08.2022 в строковому платному користуванні позивача перебувала земельна ділянка кадастровий номер 3223151000:01:029:0005 загальною площею 0,2385 га із цільовим призначенням під будівництво багатоквартирного висотного житлового будинку за адресою: Київська обл., Обухівський р., м. Українка, вулиця Київська.
Таким чином, у строкову платному користуванні позивача на підставі договорів оренди перебували три земельні ділянки 3223151000:01:029:0001 загальною площею 0,8 га, 3223151000:01:029:0003 загальною площею 0,7 га та 3223151000:01:029:0005 загальною площею 0,2385 га, термін дії оренди яких спливав 23.08.2022 та 22.08.2022 відповідно.
Позивач вказує, що зазначені земельні ділянки орендувалися позивачем з метою будівництва багатоповерхового житлового будинку. У зв'язку із чим, на виконання мети оренди земельної ділянки, позивач для будівництва багатоповерхового житлового будинку отримав всю необхідну для цього технічну документацію: технічні умови і вимоги, архітектурно-планувальне завдання, висновок комплексної державної експертизи, дозвіл на виконання будівельних робіт тощо. Станом на дату звернення позивачем до суду із даним позовом, за ствердженням позивача, на трьох вказаних земельних ділянках зведено багатоповерховий житловий будинок із ступенем готовності понад 70 відсотків, а право власності на зазначений об'єкт незавершеного будівництва багатоповерховий житловий будинок, зареєстрований позивачем в установленому чинним законодавством України порядку.
На думку позивача, договорами оренди землі № 271 від 22.02.2006, № 4413 від 06.11.2006 та № 10757 від 10.07.2007, передбачене переважне право орендаря на поновлення їх на новий термін після закінчення їх терміну дії, у зв'язку із чим, позивач звернувся до відповідача з листами-повідомленнями про поновлення договорів оренди від 14.07.2022 за №14/1, №14/2 та №14/3, у яких просив поновити дані договори. До вказаних листів-повідомлень було долучено завірені копії договорів (з додатками та додатковими угодами), завірені копії установчих документів ТОВ «КПМК-2» (та про перетворення ПрАТ «КПМК-2»), проекти договорів про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок та завірені копії витягу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 218662350 від 31.07.2020, про реєстрацію об'єкта незавершеного будівництва багатоповерховий житловий будинок.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач отримав вищезазначені листи-повідомлення 18.07.2022, про що свідчать відмітки виконавчого комітету Української міської ради ВХ-АП-№8948/11-22 від 18.07.2022, ВХ-АП-№8963/11-22 від 18.07.2022 та ВХ-АП-№8965/11-22 від 18.07.2022 на вказаних листах.
Як зазначає позивач, до вказаних листів-повідомлень ним були долучені проекти додаткових угод про поновлення дії договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006, від 06.11.2006 та від 10.07.2007 на той самий термін та на тих самих умовах.
Однак відповідач у місячний строк не направив позивачу відповіді на вищенаведені листи-повідомлення.
Проте пізніше, як зазначає позивач у позовній заяві (а.с. 2 позовної заяви), ним була з'ясована відсутність у надісланих відповідачу проектах додаткових угод умови щодо поновлення в подальшому договорів оренди без вчинення сторонами договору письмового правочину про його вчинення, що зумовило позивача 15.08.2022 звернутися до відповідача з листами від 15.08.2022 № 15/1, № 15/2 та № 15/3, у яких додатково до клопотань від 14.07.2022 за №14/1, №14/2 та №14/3, направив відповідачу підписані з боку ТОВ «КПМК-2» договори про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006 № 271, від 06.11.2006 № 4413 та 10.07.2007 № 10757 (із змінами і доповненнями) щодо їх поновлення в 2-х примірниках по кожному договору.
З проектів договорів договори про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006 № 271, від 06.11.2006 № 4413 та 10.07.2007 № 10757 вбачається, що вони містять додаткові умови щодо поновлення в подальшому договорів оренди, а саме без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення (п. 3 договорів про внесення змін).
Судом встановлено, що відповідач отримав вищезазначені листи 16.08.2022, про що свідчать відмітки виконавчого комітету Української міської ради ВХ №2426/1-22 від 16.08.2022, ВХ №2428/1-22 від 16.08.2022 та ВХ №2429/1-22 від 16.08.2022 на вказаних листах.
Однак, за доводами позивача, станом на дату звернення позивачем до суду із даним позовом відповіді від Української міської ради на вищезазначені листи до позивача також не надходили.
Відтак, позивач переконаний, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона-2» здійснено усі передбачені договорами оренди та законодавством України дії щодо продовження договорів на новий термін. Проте відповідач зволікає з укладенням договорів про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006, від 06.11.2006 та від 10.07.2006, чим порушує права та охоронювані інтереси позивача.
Крім того, ТОВ «КПМК-2» вказує, що він протягом усього терміну дії зазначених договорів оренди належним чином виконував зобов'язання за договором щодо оплати орендної плати.
Враховуючи зазначене вище, позивач звернувся до суду із даним позовом про визнання договорів оренди земельних ділянок № 271 від 22.02.2006, № 4413 від 06.11.2006 та № 10767 від 10.07.2006 поновленими, а договори про внесення змін до договорів оренди земельної ділянки укладеними в редакціях, що викладені позивачем у прохальній частині позовної заяви, укладеними.
Заперечуючи проти позовних вимог відповідач зазначає, що позивач, всупереч вимогам п. 5 договору оренди № 271, п. 2.1 договору оренди № 4413 та п. 2.1 договору оренди № 10757, не звернувся до відповідача з листами-повідомленнями про поновлення договорів оренди у визначений договорами оренди термін. Крім того, відповідач зазначає, що позивачем не виконано вимоги ст. 33 Закону України «Про оренду землі», в якій чітко визначено, що до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. Відповідач також вказує, що 10.11.2022 на розгляд сесії Української міської ради було винесено в порядку денному питання про продовження договорів оренди позивача, однак вказане питання було знято з розгляду у зв'язку з відсутністю представника позивача. Таким чином, на думку відповідача, саме позивачем було не дотримано умови договорів оренди та Закону України «Про оренду землі». У зв'язку із зазначеним, відповідач просить суд в задоволенні позову відмовити повністю.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Імперативними приписами статті 269 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені в апеляційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з таких підстав.
Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно з ч.1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частина 2 статті 509 Цивільного кодексу України передбачає, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України).
Укладені між позивачем та Українською міською радою договори за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм параграфу 3 глави 58 Цивільного кодексу України та параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка.
Відповідно до частини першої статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Як встановлено вище, 02.06.2017 між сторонами було укладено три додаткові угоди до укладених договорів оренди земельних ділянок, а саме:
- договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу від 22.02.2006 року за реєстровим номером № 271;
- договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу від 06.11.2006 року за реєстровим номером № 4413;
- договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки посвідченого Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу від 10.07.2007 за реєстровим номером № 10757.
Пунктом 2 вказаних договорів про внесення змін та доповнень сторонами узгоджено поновити термін дії договорів оренди земельних ділянок строком на 5 років.
За змістом п. 4 вказаних договорів про внесення змін та доповнень, цей договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації та є невід'ємною складовою основного договору.
Таким чином, зазначеними додатковими угодами від 02.06.2017 термін дії договорів оренди земельних ділянок було поновлено на наступні 5 років та становив:
щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3223151000:01:029:0001, загальною площею 0,8 га до 23.08.2022;
щодо земельної ділянки кадастровим номером 3223151000:01:029:0003, загальною площею 0,7 га до 23.08.2022;
щодо земельної ділянки кадастровим номером 3223151000:01:029:0005, загальною площею 0,2385 га до 22.08.2022.
Частиною першою статті 31 Закону передбачено, що договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Розділ IX Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 доповнено абзацом четвертим згідно із Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, у відповідності до якого правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (набрав чинності 16.01.2020), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Отже, під час розгляду спору суд керується положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка мала назву «Поновлення договору оренди землі», у редакції, чинній станом на 02.06.2017 (дату укладання додаткових угод до договорів оренди землі).
У відповідності до положень стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції станом на 26.05.2011 (тут і надалі в редакції чинній на момент виникнення правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: - власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); - уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
При цьому положення статті 33 зазначеного Закону визначають алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачені певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов'язаний до закінчення строку оренди землі повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов'язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення.
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статі 33 Закону України "Про оренду землі").
Слід зазначити, що відповідно до статті 45 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", статті 302 Господарського процесуального кодексу України саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц викладено таку правову позицію щодо застосування статі 33 Закону України "Про оренду землі".
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Тобто для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 1-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою.
Додатковими угодами від 02.06.2017 термін дії договорів оренди земельних ділянок було поновлено на наступні 5 років та становив: щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3223151000:01:029:0001, загальною площею 0,8 га до 23.08.2022; щодо земельної ділянки кадастровим номером 3223151000:01:029:0003, загальною площею 0,7 га до 23.08.2022; щодо земельної ділянки кадастровим номером 3223151000:01:029:0005, загальною площею 0,2385 га до 22.08.2022.
За умовами п. 5 договору оренди № 271, договір укладено на 5 (п'ять) років. Після закінчення строку договору орендар має, переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 (дев'яносто) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до п. 2.1 договору оренди № 4413, земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку. Договір укладається на термін 5 (п'ять) років, починаючи з дати його реєстрації. Після закінчення терміну договору орендар має, переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення. Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договором, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором.
За змістом п. 2.1 договору оренди № 10757, земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку. Договір укладається на термін 5 (п'ять) років, починаючи з дати його реєстрації. Після закінчення терміну договору орендар має, переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення. Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договором, законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором.
За змістом заявлених позовних вимог та умов договорів оренди землі колегія суддів дійшла висновку, якими узгоджена необхідність звернення орендаря до орендодавця у разі, якщо орендар бажає реалізувати переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, позивач доказує правомірність застосування ним положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у виниклих правовідносинах.
Таким чином, договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому, відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді (частина 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Тобто, за будь-яких обставин, в обов'язковому порядку продовження чи поновлення договору оренди землі відбувається за укладенням сторонами додаткової угоди.
З матеріалів справи вбачається, що для вирішення питання про поновлення договорів оренди земельних ділянок позивач звертався Української міської ради із листами від 14.07.2022 за №14/1, №14/2, №14/3 до яких, як вказує позивач, були долучені проекти додаткових угод про поновлення дії договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006, від 06.11.2006 та від 10.07.2007 на той самий термін та на тих самих умовах.
Проте пізніше, позивачем була з'ясована відсутність у надісланих відповідачу проектах додаткових угод умови щодо поновлення в подальшому договорів оренди без вчинення сторонами договору письмового правочину про його вчинення, що зумовило позивача 15.08.2022 звернутися до відповідача з листами від 15.08.2022 № 15/1, № 15/2 та № 15/3, у яких додатково до клопотань від 14.07.2022 за №14/1, №14/2 та №14/3, направив відповідачу підписані з боку ТОВ «КПМК-2» договори про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006 № 271, від 06.11.2006 № 4413 та 10.07.2007 № 10757 (із змінами і доповненнями) щодо їх поновлення в 2-х примірниках по кожному договору.
Як вказувалось вище, з проектів договорів про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006 № 271, від 06.11.2006 № 4413 та 10.07.2007 № 10757 вбачається, що вони містять додаткові умови щодо поновлення в подальшому договорів оренди, а саме без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення (п. 3 договорів про внесення змін).
Судом встановлено, що відповідач отримав вищезазначені листи 16.08.2022, про що свідчать відмітки виконавчого комітету Української міської ради ВХ №2426/1-22 від 16.08.2022, ВХ №2428/1-22 від 16.08.2022 та ВХ №2429/1-22 від 16.08.2022 на вказаних листах.
Матеріалами справи та поясненнями сторін підтверджується, що рішення щодо укладення додаткових договорів у редакції позивача прийнято не було.
З прохальної частини позовної заяви вбачається, що позивач просить поновити договори оренди земельних ділянок від 22.02.2006 № 271, від 06.11.2006 № 4413 та 10.07.2007 № 10757 та визнати укладеними договори про внесення змін до них у наступній редакції, зокрема внести такі зміни:
« 1. Замінити в тексті Договору оренди назву Публічне акціонерне товариство «Київська пересувна механізована колона-2» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона-2».
2. Поновити (продовжити термін дії) договір оренди строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації даного договору про внесення змін до договору.
3. Встановити, що поновлення в подальшому договору оренди здійснюватиметься без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення».
З викладеного вбачається, що 1-3 пункти додаткових угод, які просить визнати укладеними позивач, співпадають з 1-3 пунктами додаткових угод, які були направлені на адресу відповідача листами від 14.08.2022.
Таким чином, колегія суддів вважає, що саме 14.08.2022 позивач звернувся до Української міської ради із пропозицією про поновлення спірних договорів оренди земельних ділянок та укладення договорів про внесення змін.
Тому немає підстав стверджувати, що позивачем належним чином дотримано вимоги частини 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" про необхідність за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.
Крім того, за правилами частин 1-5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" поновлення договору оренди можливе лише на тих же умовах і на той самий строк. При цьому має бути укладена саме додаткова угода про поновлення договору оренди землі.
Даним вимогам вжиті заходи позивачем для поновлення договорів оренди земельних ділянок не відповідають, з огляду на наступне.
У запропонованих до укладення договорів про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок позивач пропонує, зокрема, замінити в тексті договору оренди назву Публічне акціонерне товариство «Київська пересувна механізована колона-2» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Київська пересувна механізована колона-2» (п. 1) та встановити, що поновлення в подальшому договору оренди здійснюватиметься без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення (п. 3).
Як правильно зауважив суд першої інстанції запропоновані позивачем редакції договорів про внесення змін до договорів оренди земельної ділянки в редакціях, що викладені позивачем в прохальній частині позовної заяви будуть суперечити положенням самих договорів оренди № 271 від 22.02.2006, № 4413 від 06.11.2006 та № 10757 від 10.07.2006.
Це не відповідає принципу поновлення договору оренди землі на тих же умовах і на той же строк, як вимагають положення статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Крім того, слід також зауважити, що проекти договорів про внесення змін, направлених відповідачу листами від 14.08.2022, відрізняється від тих, які позивач просить визнати укладеними у судовому порядку.
Отже позивачем не було дотримано вимог, які викладено у статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо порядку поновлення договору оренди землі.
З огляду на викладене колегія суддів дійшла до висновку про те, що позивач не надав доказів дотримання ним порядку поновлення договору оренди землі за правилами частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" на тих же умовах і на той же строк.
Крім того, слід зазначити, що додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Так, за висновками суду Великої Палати Верховного Суду, викладеного зокрема у постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, належним способом захисту порушеного права у випадку поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
Натомість, у даному випадку позивачем до позову подано саме проекти договорів про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, у яких зафіксовано не лише поновлення договорів оренди земельних ділянок, а і передбачено внесення нових змін до таких договорів.
Згідно з частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до положень частин 2, 3, 4 статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
У статті 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Зважаючи на положення ст. 651 Цивільного кодексу України та ст. 30 Закону України «Про оренду землі», за загальним правилом зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, установлених умовами договору або в силу закону.
Водночас, матеріалами справи підтверджено, що сторонами не було досягнуто згоди щодо поновлення в подальшому договорів оренди без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення, а договори про внесення змін, запропоновані позивачем в листах № 15/1, 15/2 та № 15/3 від 15.08.2022, між сторонами укладені не були.
За вказаних обставин, позовні вимоги про визнання договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006 № 271, від 06.11.2006 № 4413 та 10.07.2007 № 10757 поновленими та укладеними у запропонованій позивачем редакції договорів про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 22.02.2006 № 271, від 06.11.2006 № 4413 та 10.07.2007 № 10757 задоволенню не підлягають.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
При цьому колегія суддів відхиляє доводи позивача щодо поважності пропуску з його боку термінів звернення до орендодавця з листами про поновлення договорів оренди на новий строк, яке сталося внаслідок запровадження на території України військового стану та бойових дій на території Київської області, з тих підстав, що з матеріалів справи не вбачається викладення таких обставин у суді першої інстанції, а також оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, крім пропуску позивачем строку, обставини недотримання позивачем саме порядку поновлення договору оренди землі.
Інші доводи, наведені ТОВ «КПМК-2» у апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції та не впливають на результати вирішення даного спору.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 травня 2011 року, пункт 58).
Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.
У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.
Оцінюючи вищенаведені обставини, колегія приходить до висновку, що рішення Господарського суду Київської області від 23.03.2023 у справі №911/1997/22 обґрунтоване, відповідає обставинам справи і чинному законодавству, а отже, підстав для його скасування не вбачається, у зв'язку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника - Товариство з обмеженою відповідальністю "Київська пересувна механізована колона-2".
Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 129, 255, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, 276, статтями 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Київська пересувна механізована колона-2" на рішення Господарського суду Київської області від 23.03.2023 у справі №911/1997/22 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Київської області від 23.03.2023 у справі №911/1997/22 залишити без змін.
Матеріали справи №911/1997/22 повернути до Господарського суду Київської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст складено: 22.08.2023 після виходу колегії суддів з відпустки.
Головуючий суддя А.І. Тищенко
Судді Ю.Б. Михальська
І.М. Скрипка